今天在南加州购买房屋的10个原因是一个错误。加州住房和金融市场分析没有产生新芽。

房地产警报声在南加州的景观中回荡。您会感觉到,我们回到了2005年和2006年,当时房地产是投资界的黄金孩子。当心理想找到利润时,心理能以多快的速度消除巨大的损失。如果您与某些人交谈,您会认为3月9日 股市低迷和当时的世界末日情绪在加州春天的空气中蒸发了一些。然而,还有一件事。仍然不景气并导致加利福尼亚房地产市场崩溃的基本因素仍然存在,尤其是在南加利福尼亚州。的 美国财政部和美联储 压力测试结果泄漏(可以’如果可以,就称它为测试’不会失败),即使信息不如预期,市场仍然反弹。

I’ve认为股票市场现在已经与Main Street完全断开。即使通用汽车宣布以1比100的比例分配反向股票,基本上告诉普通股股东该股票毫无价值,但该股票仅小幅下跌。这个“ignore reality”这种情绪正是导致加州房地产泡沫的一种心态。我们摆脱了3倍的总收入比率。忽略了30年固定抵押贷款的久经考验的价值。我们还从泡沫数学中学到,首付是成败。那些有缺陷的演算显然回来了,并且在后端咬了我们一口,但在这里,我们正处于应对后果的过程中,许多人都渴望跳回去!在本文中,我将主要关注南加州的房地产,但我还将整体上谈论加利福尼亚。一世’我将给您10个理由(我可以给您更多),为什么现在买房是个不好的举动。

原因1–违约和丧失抵押品赎回权的通知

止赎

仔细看看这张图。您是否在图表中看到2006年第4季度的违约通知(NOD)是如何开始出现在图表上的?这是次贷煤矿中的金丝雀,告诉我们加紧准备。然而,人们继续购买只是为了看到市场在2007年和2008年崩溃。这是一个警告信号。业内许多专家指出,2008年第3季度和第4季度NOD和抵押品赎回权下降,但没有提及一件事。这是政府批准的暂停措施。销售额没有增加任何可观的部分以证明下跌。造成这种下降的原因是人为的。

人工支撑现在完全消失了。因此,在2009年第一季度,我们目睹了加州房地产史上数量最多的NOD。我希望那是夸张的,但这仅仅是事实。这告诉我们,库存的海啸将在2009年末和2010年初充斥市场。请记住,大多数次贷废物已通过该系统冲刷了。这场战斗已基本结束。下一个大问题是 Alt-A和Pay Option ARM惨败。以及许多具有 Alt-A和Pay Option ARM 处于中产阶级以上阶层。那么您要问什么呢?关键是,人们在市场低端看到的许多重要交易都是由于丧失抵押品赎回权和REO的泛滥。然而,中高价位区域尚未出现任何明显的下降。我们所知道的是,大量库存将袭击这些地区。简单的经济学会告诉您,更多的供给和相等或更少的需求通常意味着更低的价格。现在绝对不急于购买房屋。

原因#2– Mortgage Rates

抵押利率

最底层的人争吵的一个论点是抵押贷款利率处于历史低位。实际上,我将此观点作为不购买的理由。为什么?好看看上面的图表。政府通过美联储的各种计划人为压低抵押贷款利率。这不可能永远持续下去。这是一个可怕的想法。我使用上面的数字查找自1971年以来的30年平均固定利率。想知道那是什么吗?  百分之9.08。没关系吧?好吧,让我们用50万美元抵押贷款的当前利率4.81%和利率9.08%来计算数字:

PI @ 4.8%$ 500k = $ 2,623 / month

PI @ 9.08%$ 500k = $ 4,051 / month

现在这是肯定的事情 可以以低利率购买房屋,但是让我们说,您打算出售的5至7年内的利率现在已接近历史平均水平?你也要卖给谁?如果我们有一个 日本喜欢数十年停滞的经济,您最好准备好待在家里。就像我说的那样,费率只有一种上升的方式,而且还在上升。有人认为这是一个加号,我认为这是一种责任。  随时给我一个好的价格和更高的利率,而不是一个高价格和一个低利率。 您可以选择价格高,利率高的房屋。您可以在其他时间再融资,更快地偿还贷款,更快地切入本金,或者您可以出售并拥有更大的资金池,因为这是一个更好的价格。低利率本身并不是一件好事。如果真是这样,那些挑逗1.25%的有毒抵押贷款将再次风行一时。

原因#3–加州失业

加州失业

人们忘记了加利福尼亚州在1980年代末和1990年代初出现房地产泡沫/爆炸。然而,泡沫破裂的爆发是由航空航天等大型行业(特别是南加州的地区)有针对性的失业造成的。当1990年代初期的经济衰退袭来之时,泡沫破灭了,但与我们所面临的情况相比,这场经济衰退毫无意义。看看上面加州的失业率。我们不仅超越了1990年代的衰退,而且超过了1980年代初期的衰退。

我认为加利福尼亚的经济存在问题。二十年来,我们从一个泡沫到另一个泡沫。我们从1990年代的技术泡沫发展到2000年的房地产和金融泡沫。在过去的十年中,我们对房地产和金融的依赖如此之大,以至于与经济的命运交织在一起。在以前的房地产泡沫中,您通常会看到由于所有新发现的财富,各个行业(即技术)创造了泡沫市场。在这个泡沫中,我们之间存在着乱伦的关系,因为房地产工作在增加,房地产工作得到了丰厚的回报,所以房地产在上升。出售抵押贷款中毒性最强的房屋,可以给经纪人赚钱。经纪人将贷款卖给了华尔街,华尔街赚了些钱,将垃圾打包并在全球市场上出售。然而,没有一个是可持续的。

因此,现在有毒的市场已经崩溃。我们尚未处理房地产价值下降的更典型原因。这包括可怕的经济。以密歇根州为例。便宜的价格并不意味着好交易。您需要健康的经济来支撑价格。但是,我们这里是第二次世界大战以来失业率最高的国家,人们想称其为底吗?这不仅影响市场的低端,而且影响高端。让我们看看高端。

原因#4–百万美元房价下跌

400万美元的房屋销售

另一个争论是“那么高端永远不会看到价格下降。”那是绝对错误的。  实际上,自2005年以来,百万美元的房屋销售一直在下降.2005年,加利福尼亚州有100,010套房屋的销售超过100万美元。 2008年,这一数字为24,436。 实际上,即使在2007年,也有42,506套房屋的售价超过了100万美元。因此,在一年之内,销售额下降了42%。

这当然告诉您的是,即使高端也不能幸免。当然,价格下跌需要更长的时间,您可能会赢了’t be seeing 50 percent cuts in La Jolla, but 至 日ink 日ese areas are immune is wrong.  The median price per square foot of 日ese homes was $569, a drop from 日e $588 reached in 2007.  Also, 24 percent of home 买方s in 日is range paid cash.  How do 您 日ink 日at is going 至 impact home sales in 2009 when 日e stock market got obliterated in 2008?

原因#5–SoCal销售仍然很低

2009年3月5日价格和销售价格

I 日ink it is worth examining 日e above chart.  You will learn much about 日e real estate seasonal pattern.  This data looks at Southern California home prices and sales for 日e entire decade.  The up and down pattern in sales occurs because of 日e fall and winter selling seasons.  Yet 日e long-term trend is what is important.  For 日e entire decade, 日e pattern was unmistakably moving higher.  Yet all of a sudden in 2006 we saw sales tumble.  Yet prices still went up.  Sales are a leading indicator.  And 您 see 日is argument being 制作 日at just because sales are moving up, we are gearing up for another explosive move in price.  That is nonsense.  When 您 look at 日e above chart even 日ough sales have jumped up, we are still below 日e sale numbers 日at caused 日e bubble.

在2009年3月,南加州有19,486套房屋出售。这比2008年3月售出的12,808个要好得多。但再次请看上图。  我们还没有看到3年内有30,000个销售月的记录,这在2000年至2005年很普遍。 因此,是的,销售量正在上升,但没有理由相信这足以将价格推高。如果我们每个月要卖出35,000套房屋,那么也许我们可以谈论另一个泡沫形成或错过大价格上涨的机会。就其价值而言,2009年3月的所有销售额中有55%为止赎房屋的转售。这意味着,其中有10,717套房屋可能以折扣价出售。

当您将这些数据与NOD海啸,失业和丧失抵押品赎回权结合在一起时,很难看到较高的价格如何’从今年晚些时候开始下跌。谈到止赎,它们仍处于创纪录水平。

原因#6–止赎仍在上升

全国止赎

这张图可能是最惊人的。实际上,我们已采取一切可能的措施来支持 裙带银行模式 并在住房问题上投入了数万亿美元。然而,全国的止赎房屋仍处于历史最高水平。归根结底,这仍然是住房问题。 TARP#1最初旨在吃掉有毒抵押贷款还记得吗?现在,我们与PPIP在一起,这是另一个旨在吞噬有毒抵押贷款的项目。

很难直面某人,说这是失业率上升且止赎房屋仍处于最高水平的底部。发生的事情是,事情正在恶化 速度较慢。难道这足以证明所有这些虚假的乐观想法吗?您是否很高兴知道我们正在进入 像日本一样迷失的十年?一旦人们意识到我们都陷入泡沫,这种暂时的欣快感就会回到现实。

让我们将上述数据解析到加利福尼亚。让我们看一下上个月的止赎数据:

2009年3月,加利福尼亚数据:

NOD:58,858

NTS:34,575(受托人出售通知)

REO:14,352 

如果我们在2009年第一季度拥有近135,000个NOD,那么3月份的58,858个NOD能够使我们在2009年第二季度保持更高的步伐!太疯狂了另外,请查看NTS和REO信息,它们是实际的止赎或银行拥有的财产。如果将这两者结合起来,您会发现仅在三月份,就有48,927处不良房屋进入市场。想知道三月份全加州有多少房屋出售? 36,215。这意味着下半年我们将有大量库存。也许美国会在下半年复苏(令人怀疑),但加利福尼亚肯定不会。

原因#7–水下抵押

负资产

资源:  计算风险

最有动力的因素 离抵押贷款不远的是负资产。我记得一年多以前,当我开始谈论这个问题时,许多人似乎惊呆了,他们实际上会离开家。没有什么令人惊叹的。问题在于人们的思想’亲眼看到人们在一些干净的过程中将钥匙交给银行。并不是的。看到上面的NOD图表吗?基本上,现在有很多人意识到这些银行已不堪重负,许多新的失业者也已不堪重负,但他们只是呆在家里,直到清算之日才付清任何款项。当然,镇压立法再次被剥夺了,就像从最初开始一样 TARP计划 早在2008年9月,因为我们大多数政治人物都遵守并受银行监管。这可能是实际上帮助大量人留在家中的唯一方法(但老实说,这不是’(关于保护房主但保护银行),银行将一无所有。一直等到他们通过 私人-公共投资计划 然后,也许我们’我将在什么都没做的情况下谈论补习。

上面的图表令人惊叹。加利福尼亚州将近30%的抵押财产为负资产。这意味着什么?从根本上讲,这意味着您所欠的债务超过房屋价值。那不是一个好地方。所以再说一次,随着取消抵押品赎回权的上升和高价地区的销售下降,现在真正渴望购买的是什么?唯一的奇迹。
原因#8–房地产心理破裂

让我们承认这一点,加利福尼亚迷恋房地产。这里的人们谈论邮政编码和区号,就好像它是皇室姓氏一样。您的住所对许多人都有影响。但更重要的是,房地产价格从未下跌。在十年的泡沫中,这一咒语一遍又一遍地发出。如果我每次有人告诉我这句话时都得一分钱,我就能买十个 天才的真正家园。这种心理的一部分也导致价格上涨。在泡沫时期,价格同比上涨了15%,20%,甚至25%!所有这些,而工资仍然停滞不前。真是可笑。看看SoCal中的价格变动动作:

8层

但是尝试告诉某人“made”$ 100,000的房屋净值权益’t justified.  It was a Ponzi scheme.  The only way prices could have gone up is if more and more suckers kept jumping into 日e game.  Those in early and who sold, 制作 out.  Those in at 日e end, paid 日e price.  Amazingly, 您 see some of 日is mania sentiment coming back.  “嘿,价格下降了30%,但来吧!抵押贷款利率创历史新低。另外,我不’计划在5至7年内出售。”真?如果价格再下降10%或15%(在中高端范围内),您可以’不卖?现在,你需要有一个首付,你只是失去了所有的钱,因为安:我’请等待一两年。我去年夏天的观点仍然成立,而我没有’t see 到2011年,加州住房市场将触底反弹.
即使有大量的人具有短期记忆,但仍有很多人永远不会相信“房地产永不衰败”以后再。那改变了风景。
原因#9–加州预算危机

9州收入

人们似乎认为加州的预算还可以。它为N’t。实际上,它仍然处于可怕的状态。这就是为什么我们在5月19日举行大选。然而,我们的选择非常明显。我们削减了政府开支,这是一个拥有大型政府的州,并导致失业人数大量增加。或者,我们提高税收,对已经征税很多的人增加税收负担。我们不’在这里别无选择。这不是’这是一个三选题。我们有两个错误的选择。无论哪种方式,都不利于加利福尼亚房地产的长期价值。

这是不可避免的。看看我们的国家如何赚钱。我们从营业税和个人所得税中获得大部分收益。在这样的经济不景气下,人们买得少,如果你不买, ’没有工作,你很可能不是’缴纳个人所得税。因此,有两个收入来源。在我们稳定就业之前,我真的看不到任何深渊。

这就是为什么您不能在经济层面上争辩说,在加利福尼亚购买房屋,尤其是在中高端范围内购买房屋,现在是明智之举。当然,有一些投机者在内陆帝国购置房屋以出租或翻转,但他们获得了60%或70%的折扣。尝试在圣塔莫尼卡,帕萨迪纳,尔湾或其他更理想的地区购物。然而,没人知道一旦我们经历了这场海啸的第二波,情况将会变得多么糟糕。甚至只有最悲观的设想,整个州的房价在一年之内会下降50%。哎呀,甚至我以为我们会看到两到三年的下降幅度分别为10%,15%或20%,但降幅不会达到50%。

但是我与之交谈的人给出了一个简洁的答案。 “We are 购买 because I’我厌倦了等待!我不知道’小心。我们需要建立一个家庭,我想要一个地方。”我可以以此为理由。但是从经济上来讲,您’在接下来的两年中,我可能会再见10%,15%或20%的股权。如果你不这样做’请注意冲掉厕所的$ 100,000或$ 200,000的定金,然后立即购买。一世’m sure 您’会让很多房地产经纪人和银行家高兴。

原因#10–抵押贷款改革即将来临

10抵押率重置

原因编号10可能是最重要的原因,并且与上面的某些项目相关。这是通配符。没有人真正知道加利福尼亚将如何处理所有这些有毒物质 Alt-A和Pay Option ARM。但是我们所知道的是,这些贷款与次级贷款一样有毒,数据为我们提供了支持:

60天后期贷款

现在我’m sure 日e 裙带银行家 渴望将这种垃圾丢给毫无戒心的纳税人,但我怀疑即使是联邦存款保险公司的希拉·拜尔也希望将其中的一些加州贷款纳入PPIP。我认为大多数银行家都认为,只要事情能够按他们的计划行事,他们就能卸货,但我对此表示怀疑。如果我们走这条路,我们’迎来了迷失的十年。为什么? 因为在某个时候,有人需要为这些有毒抵押贷款支付费用。我想这就是我最想念的一点。这不是 ’在Staples商业广告中,我们可以按一下Easy按钮并重新开始。这些事情发生了十多年。我们从未见过如此规模的泡沫。像这样的巨大泡沫,包括历史泡沫’像“郁金香泡沫”或“南海泡沫”这样的惨败以至于使强大的经济体陷入低迷长达数年甚至数十年之久。所以以为我们’下半年的恢复是我们最大的礼貌 美联储和美国财政部.

因此,将所有这些因素结合在一起,绝对没有理由相信加利福尼亚的房价,尤其是中上端的房价已经触底。失业率飙升,我们的预算陷入混乱,您为什么还要立即抢购房屋呢?我们’ve驳斥了低抵押贷款利率的论点或历史上价格下跌的论点。立即购买的唯一原因是缺乏经济性,并且基于导致泡沫最初的相同原理。如果您要购买,至少要诚实地说经济基本面没有’暂时不支持您。

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48个回复 至 “今天在南加州购买房屋的10个原因是一个错误。加州住房和金融市场分析没有产生新芽。”

  • 罗伯特·克莱默

    没错,华尔街完全脱离了经济。我住在加利福尼亚的中上阶层地区。我的邻居,有20年或30年的历史,只有一家公司,失去了左右的工作。大多数人甚至无法获得面试。
    这不是正常的衰退,而是经济的重组。

    在我附近的2008年4月,
    某种型号的房屋以$ 858,000的价格售出。 2009年5月,同一栋房子,同一条街道刚刚以633,000美元的价格售出。
    在一年内下降了很多!

    系好安全带-这将变得非常非常糟糕。

  • 罗宾·托马斯

    我真的很讨厌我们的政府。作为老师,除非我愿意在早上两个小时和晚上两个小时上下班,否则我买不起一个像样的房子。然而,我的白痴政府试图支撑使我保持同样状态的泡沫“homeless.”为了弥补这一泡沫,他们使用了我的血汗钱。这种情况的不公平使我非常生气,以至于有时我晚上难以入睡。
    I’我一直在认真考虑要完全离开这个国家…

  • 这是密歇根州大萧条边缘的泡沫豪华故事。

    我最好的朋友’的妻子于2003年在大急流城买了一套房子。标价91,500。价值产生后不久“appreciated”她还进行了第二次抵押以偿还信用卡债务。房子的总债务负担112,000。最终她失去了工作,无法跟上付款的速度。 2007年8月,抵押贷款持有人拒绝了70,000美元的卖空交易。可以理解吗?毕竟,这对他们来说是一个不错的选择。因此他们取消了抵押,我的朋友现在是一栋更好的房子的出租人,价格远低于以前的抵押贷款付款。这房子空置了一年多。它终于在今年2月售出。价钱? 29,900。

    我也应该指出,大急流城根本不像底特律那样。如果将两者进行比较,您会说GR是城市的乌托邦。

  • I’d希望看到有人辩护说,阅读本文后,我们在CA见底。

    All 日roughout 日e SFV all I see are 650k+ houses selling for 575k+ and Realtors saying 日is is a bargain. And people are actually 购买 out 日ere, nothing 至 call a bottom, but noticeable. But unfortunately 日ese are people who are going 至 default once again, because 日ey are coming in with 3% down FHA loans, and as 日e market continues 至 tank 日ey will be underwater as well and 日e cycle continues…

    我正在等待谢尔曼奥克斯,格拉纳达山,北岭,塔尔扎纳的中端至高端价格…达到99-00的水平,这意味着普通4-2浴室的价格在3s左右。尼斯房子巨大的后院,我’d支付40万。如果我付钱的话最好有一个奇特的湖作为后院>700k!

  • 原因11:加利福尼亚’国内净移民人数。 2008年,国内向外移民连续第四年超过了国内移民。大概是那些在前加利福尼亚人中流失的人,那里有工作,其中许多人已经逃到成本更低,税率更低,法规更少的州。即使人口增长放缓,失业率也已飙升至最高水平,掩盖了(并非如此)金州的就业状况的严重程度。它’甚至比非常糟糕的数字所表明的还要糟糕。

    社区就像其他商品一​​样。如果价格过高,人们会寻找其他选择。就生活成本,税收和法规而言,加利福尼亚州的生活价格太高了,以至于人们不愿意在这里生活,所以现在,自然地,房地产正在寻找新的平衡点。政府努力阻止这一进程只会延长流血。

  • “但是,我们这里是第二次世界大战以来失业率最高的国家,人们想称其为底吗?”预计房地产市场的底部与失业率的顶部重合似乎是完全合理的。但是,我’m sure we’失业率最高。

  • 我和未婚夫都是老师,属于“我们正在购买是因为我厌倦了等待!我不在乎我们需要建立一个家庭,我想要一个地方。”这是一个艰难的决定,因为我们已经阅读了Housing Bubble博士和其他有见地的网站,以了解我们正在进入的领域。我们最终决定在一个小城市的一条安静小街上以240,000美元的价格购买一个小型2卧室止赎房屋。我知道我们可能会自欺欺人,但我们并不是作为投资者购买,而是为了更大的目的实际组建家庭并成为社区的一部分。我们的抵押贷款只比租金多几百美元,所以我们认为我们做出了正确的决定。感谢您如此广泛地报道住房行业以及我们的政府真正出了什么问题。

  • 不利的一面是,美联储和政府正在有效地印钞。通货紧缩的未来,通货膨胀可能成为一个大问题。您对此有何看法?

  • 阿隆,对你有好处。我的家人也这样做。我们的抵押品赎回权低于我们以前的公寓租金,尽管它的空间几乎是其三倍。我们采用传统的住房观点,即住房是一个居住和养家的地方,而不是一项令人振奋的投资,“gains”每年10%。我们买了,以为我们将在这里住30年并在需要时还清抵押贷款。有趣的是,我们的房地产经纪人一直坚持向我们展示“starter”保证我们可以在几年内轻松获利并获得更大的收益。房地产经纪人要么不了解当前市场,要么不愿以可能损害他们十年或更长时间财务利益的方式对客户说谎,这是多么可怕的事情。

  • 我的妻子(RN)和我(政府承包商)今年夏天将我们的家庭搬离了洛杉矶。移至NC。希望在暴乱开始之前。

  • 罗宾·托马斯

    X,

    房地产经纪人没有“understanding”? HAHA!!!
    像所有罪犯一样,房地产经纪人确切地了解正在发生的事情。
    NAR在任何一个组织中都容纳最多的卑鄙者。美国国会紧随其后。

  • 如果现在购买符合您的生活计划,则不是一个坏主意。作为纯投资没有那么多。您的本金将在图表上保持高于房屋价值的五年左右。但是它们会在某个时候切换,然后这个差距将成指数增长,对您有利,您看起来会很好。

  • 罗伯特·克莱默

    如果您想离开该国,澳大利亚将是一个不错的选择。
    1.大家说英语-温暖的天气-悉尼类似于旧金山或洛杉矶。
    2.很少参与外国冒险活动(他们不认为自己需要成为世界各地的警察)
    3.安全的大城市。
    4.也许世界上剩下的唯一仍然像美国人一样的地方。

  • 还有另一个理由不购买CA,我认为这是最重要的:婴儿潮一代将很快退出SoCal房地产市场。他们要么快死了,要么与家人同住,进入有辅助生活的行列,要么前往住房更便宜,税负更低的州。当他们死去或搬家时,他们将留下更多的房屋来补充存货。谁来买那些房子?我知道,我们这一代(X代)中很少有人可以立即进行大笔资产购买。他们花了很多钱,负债累累。由于担心失去工作的流动性以及看着其他人在最后的泡沫中被烧毁,大多数人现在对购买房屋并不真正感兴趣。即使所有年轻一代都愿意并且可以购买房屋,这是否足以弥补大量离开房地产市场的临时工?我不知道’t 日ink so.

  • 迈克尔·帕特森

    访问比所有权要好。

  • 原因#12–世代人口统计。迫切需要某种退休金的婴儿潮一代开始将自己的大房子转移到更小,更不富裕的X世代(他们创造并被幸福利用)上,房屋供应将几乎悬垂的永久状态。因此,价格必须处于几乎永久的下降状态才能补偿。我不知道’看不到如何避免这种趋势。只有另一波(不幸的)移民可以稳定移民。“buyer”等式的一面–因此我’m sure 日e Gov’它将允许并鼓励这一浪潮。推土机也可以完成这项工作。

  • 很棒的帖子。您可能已经在另一篇文章中显示了它,但是我希望看到失业率图表(原因3)与房价叠加在一起。

  • 医生医生

    你能解释一下这些的历史吗“non-recourse”抵押?银行为什么要提供这样的贷款?’s in it for 日em? Are 日ey still making 日em? 什么 fraction of 抵押 in 日e US are 无追索权? I haven’t heard of such loans being 制作 in any country apart from 日e US.

    您的图表显示,自金融危机爆发以来,抵押贷款利率已从6%降至5%。银行’联邦利率的保证金一定已经大大扩大了。这引起了对抵押欺诈的强烈抗议吗?为什么可以’利率下降到例如3%’这对于停止止赎和即将发生的ARM重置大有帮助吗?

  • HB博士

    我感谢您发表了另一个出色的文章!再一次,您将提出一个全面而令人信服的案例。我可以’想不到为什么这个网站没有’t get 日e 1000’s应得的答复(例如Mish和Calculated Risk)。

    回复:#3–失业情况很暗。我看不到新工作的形式–甚至旧的回来!自我注意:它们永远不会回来。失业/就业不足将是整个脆弱体系的最终灭亡。

    所报导的巨大损失使人们感到愤怒吗?关于这一切意味着什么以及关于我们的未来的对话在哪里?我们是否被打成一纸浆’t see what’s happening (we’re in shock)? OR we’只是简单地击败并害怕(彻底震惊和敬畏)我们可以’找不到表达自己的话?

    我所知道的是,我们可以’不能像这样(震惊和敬畏)呆太久,否则我们’re doomed. It’我们有责任开始思考并谈论重新创造我们的未来。重新审视我们的生活方式。它’S OUR ONLY WAY OUT.

  • 什么’这句老话是什么?我相信,随着加州的发展,全国其他地区也是如此。
    The United States has 制作 a living from financial scams ever since we began 至 bleed manufacturing after 1975. It was in 日e late 70s, after 日e first oil price shocks and 日e morphing of 日e Steel Belt into 日e Rust Belt, 日at 日e first ARM home loans appeared. I remember we baby boomers were having a hard time getting jobs and affording houses, and 日e introduction of ARMs triggered a housing bubble 日at was unprecedented. My mother’s house in suburban St. Louis, for example, only 赞赏 $2000 between 1954 and 1974. Suddenly, in 日e late 70s, it TRIPLED in value, doing nothing for her but hiking her taxes.
    然后,在80年代,这是一场又一次的证券骗局。德雷克塞尔·伯纳姆(Drexel Burnham)’的垃圾债券,保诚’丹佛(Denver),盐湖城(Salt Lake City)和温哥华便士股票骗局的有限合伙制,然后在1991年左右爆发的房地产泡沫破裂,并在芝加哥的黄金地段引发了相当多的可疑公寓楼火灾。债务确实腾飞了,但是直到格拉斯·史塔加尔(Glass Steagal)被废除并被《格雷厄姆·里奇·贝利金融现代化法案》所取代之后,债务才真正转移到泡沫中。
    我说过,那时我们已经拥有了,观看,我们正准备再建一个1929年。
    然后是长期资本救助计划,该计划清楚地告诉华尔街,他们可以采取任何行动,我们将介入以纾困他们。
    在格雷厄姆·里奇·贝利(Graham Leach Bailey)和LTC救助计划之间,我们给华尔街提供了无限的信贷额度,并告诉他们他们可以按需使用它,而不必偿还。就像递给您的孩子一张美国运通卡并说“请您做什么”一样,我会为此付费。
    这一切都使人们误以为我们仍然是一个生产大国。我们从中国等其他生产力更高的经济体借钱,度过了愉快的时光,自欺欺人,以为我们仍然是五十年前的繁荣,生产力,领先的国家。
    而且,我们将为我们的自然生活付出高昂的代价,孙子孙女也将为此付出代价。

  • 罗伯特:降低利率无助于取消抵押品赎回权和即将发生的ARM重置。
    ~
    这些贷款,“option ARMs,” were called “liar’s loans”因为它们允许人们购买远远超出其能力的产品。他们摆动的唯一方法是他们没有’不必记录他们的收入,他们可以选择支付任何金额(通常包括“这个月不付钱”选择权)。 HB同志为人们展示了年收入$ 24K的例子“buying”$ 750K以这种方式安置房屋。因此,即使是零税率,这些人也负担不起房屋的真正每月还款额。因此,当贷款重塑时,他们’re out.
    ~
    然后’是应该的样子。只有这些被淘汰出局,住房价格才会开始下降到应有的水平。奥巴马决定拥抱同样的失败的经济政策,这真是太可耻了。但是至少他没有’尚未告知那些遇到麻烦的人“liar’s loans”让纳税人为他们买房。

  • 自2000年以来一直在悉尼…即将获得公民身份(现在已有多年的永久居住权)… truly God’的国家,他们在这里确实喜欢美国人!我们有很多共同点。而且这里什么也没有发生…这是一件好事!澳洲的银行从没买过零售抵押贷款的疯狂。由于开普敦城市周围的土地使用法律,区域划分等原因,可再生能源的需求很高,而由于中国,市场疲软,是的,他们在这里也疯狂使用信用卡…但总的来说,当前的衰退对经济的影响并不那么硬。失业率仍低于6%…届时它将达到8%’s end

  • 原因#13–FHA已完全接管了次级贷方卑鄙的角色。当然这使价格稳定了– a little –目前。但是这些贷款中的很大一部分将不可避免地在及时偿还,“recovery”,再给它几年。

    原因#14– Shadow Inventory –银行拥有的数百万套房屋,但拒绝投放市场,以免发现其真正的市场价格(并非按模型定价)。

  • 根据美联储资金流量报告,抵押债务市场在过去6年中已从5万亿增加到11万亿。自80年代末以来,持有投资一直是银行业的失败 ’如果没有大量外国中央银行的参与,就不可能为如此庞大的债务市场提供流动性所必需的证券化和证券化。这使得联邦政府和美联储提供了必要的流动性,甚至可以提供11万亿美元债务的基本基础。考虑到未来税收减少,新战争和卡特里娜飓风等事件,政府将能够提供这种资金的时间。那些今天基于可为将来的买家提供融资的假设而购买可再生能源的人可能会发现,未来几年的市场状况将需要全部现金或非常大的现金首付。
    We are going from excessive credit expansion into credit contraction which will impact very large 债务 markets like residential RE which is now taking 日e lion share of credit available but priorities change, 买方 beware!

  • CAR预测加州房屋价格将下降24%
    2008年5月8日

    加州房地产经纪人协会预测,今年加州房屋的中位数价格将下降24%,至$ 424,000,这是2003年以来的最高价。

    3月份,CAR预测全州价格下跌9.5%,至505,100美元。自2005年以来,加利福尼亚州现有单户住宅的中位价已超过$ 500,000………..

    http://seekingalpha.com/article/76279-car-forecasts-24-price-drop-for-california-houses

  • Doc,这里的通配符是通货膨胀。每个人现在都有充分的理由担心通货紧缩,但是在不久的将来,这笔资金将泛滥成灾。如果其他任何情况都不会发生,那么名义价格将开始回升,并可能流入房地产。授予您购买力将减少,但名义价格可能会很快提高。

  • 关于价格达到99-00水平..不说’是不现实的,但更不可能。当时的利率要高得多,距那已经十年了“pre-bubble”水平。当考虑到十年来的通货膨胀以及人口增长和利率时,我不’看不到我们回到99-00的价格…特别是在您想要的更理想的领域’ve mentioned.

    但是如果可以的话,一定要购买!

  • 通货膨胀永远不会占据需要在这种经济中融资的产品…..this is 日e same argument 日at rental prices will go sky high?? impossible unless 您 loan renters 钱 至 pay rent. when prices get 至 o high, no one will be able 至 buy. either we have wage 通货膨胀 (impossible) or a new round of 说谎者 loans (improbable) or we keep going down 日e deflation rabbit hole………….

  • 哈哈哈的上述评论是绝对正确和出色的,因为它完美地总结了这种情况。任何(可能)出现的通货膨胀都不会使房价上涨。由于我们有大量的失业,收入将在相当长一段时间内下降。因此,如果没有另一个疯狂的融资泡沫或大规模的移民浪潮(上帝禁止),大大提高需求,房价就不会飙升。在可预见的将来,两种情况似乎极不可能。

  • 我三个人在抗通胀方面。劳动力市场过于宽松,以至于无法控制通货膨胀。可能有一些通货膨胀的假货,但它确实可以’不能在当前环境中维持下去。当然,我们以前曾经历过高失业率和通货膨胀,但是在那种环境下存在着很大的差异。对于那些受雇的人来说,工资相对较高,再加上我们有大量的储蓄,而且没有沉重的个人债务负担。

  • 感谢您的精彩文章—伟大的历史课!您的讲话使我想起了节目中的一行“The Wire”其中角色说出某事的效果“我们曾经在这个国家建造东西…now it’只是一个人将他的手放在另一个人中’s pocket.”几乎总结了全部,没有’t it?.

  • 因此,您对公牛说什么,他们说NOD不会被取消抵押品赎回权,他们将得到重新设计,贷款修改,降低本金,降低利率和一些卖空。

  • 我同意那个。

    我是一个终身的民主党人,我感到必须投票支持这些人。不幸的是,共和党或多或少会做同样的事情。

    事实是我们搞砸了!

  • 谁能告诉我以下原因不是一个好主意吗?

    以下想法基于这样一个事实,即美联储正在通过债务货币化并且肯定会出现通货膨胀,因此住房可能会通过通货膨胀而不是价格下跌来纠正。

    无论如何,为什么不买下降3%的房子呢?如果下注方式错误,假设我有无追索权贷款,我可以走开,只输掉3%。是的,这是一场赌注,但随着美联储所做的大量印刷,这是一个不错的选择。

    我也会失去我的信用等级,但是如果房屋价格进一步下跌,我不会’不需要信誉,此外,死刑的惩罚似乎是短暂的。

  • 利率如何影响价格。
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    $ 100,000的房子并承担4.96%的抵押贷款。 (由于市政债券的收益率大致相同,因此任何首付都必须被视为“本来可以赚到的钱,但要把它放进房子里就可以了。)假设每100000美元的房地产税为57美元,每月保险为100美元。每月的总付款额为$ 534 + 157或$ 691。假设住房占总收入的28%,这是安全的余地,因此不会过度使用。这需要每年2467美元或29614美元的收入(实际上,这仅相当于美国的工资中位数)。
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    随着时间的推移,佩尔·席勒(Per Schiller)的作品每年只能获得3.5%的收益-与历史通货膨胀率差不多。在过去的30年中,收入相对于通货膨胀率持平或下降,因此假设它会保持这种状态。
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    5 years from now 日e 买方 needs 至 move – could be job related, divorce, larger family, whatever. Theoretically 日ey would expect 至 get $118,800 for 日e house with an increase in value of 3.5% a year and if potential 买方s similar 至 日em in income had incomes 日at kept pace with 通货膨胀, 日e next 买方 would have an income of $35,172. That 买方 would be able 至 afford a payment of $820 a month with $67 至 taxes and $118 至 insurance leaving an amount of $663 for 日e house price. At 4.96% interest rates, 日at would be a $118,900 house.
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    Now what happens if interest rates revert 至 日e 30 year average of around 9.25%? Now 日at house payment is $822 plus 日e $67 for taxes and 日e $118 for insurance with a grand 至 tal of $1007. Housing costs of $1007 require an income of $43,157 or 22.7% MORE 日an what 日e seller and 买方s like him have.
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    Now for a potential 买方 in 日e same income bracket as 日e seller 至 afford 日at house, 日e house payment has 至 drop 至 $663 which only covers a price of $80,600. And 日e seller takes a $19400 loss on 日e sticker price plus having 至 pay a Realtor another $4800 plus paying closing costs of probably $2000. The seller is now OUT $26,200. 然后 works out 至 a loss of $436 every month for 5 years on 至 p of what 日ey are paying in taxes, insurance & payments.
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    而且,当利率处于“历史低位”时,除了上涨之外别无选择!

  • 关于西区今年夏天在传统销售季节是否会纠正更多问题,似乎有很多争论。在过去的一年半中发生了僵局。但是,现在我们进入了第二个夏季,这是在2007年8月第一次信用冻结之后。如果卖方不这样做,他们还能再保留一年吗’今年夏天卖不出去?通过Alt-A和Prime贷款的重置和重铸,我不知道’不要相信。由于卖方必须降低价格才能进行销售,因此僵局于今年夏天结束。买家现在拿着卡片,有时间站在他们一边。

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 就像前几条评论中提到的某人一样,国内外迁现象正在增加。我在湾区的科技行业工作,我知道很多朋友和同事搬出加利福尼亚州,并在德克萨斯州等其他州购买房屋。
    CA不仅以这种方式失去了个人所得税,而且还在大宗商品和这些人可能在这里购买的其他东西上也失去了营业税。而且,不仅仅是人民离开了加利福尼亚,许多人实际上已经离开了该国回到自己的祖国,因为尽管在这个国家居住了多年,但他们仍然买不起海湾地区的体面房屋。这确实是一个悲惨的情况,不仅对于CA,而且对于整个国家而言。

  • 是的,CA的房屋状况仍然很糟…我单身,每年赚10万美元,’即使价格下跌这么多,我也认为买房子在经济上是有意义的。我觉得事情仍然定价过高。它’s a shame because I’我曾经在FL拥有一所房子(3床/ 2浴,而全新的房子在2000年花了我10万美元),并且知道拥有自己的房屋会让我满意的多… sigh).

    帕萨迪纳地区的租金仍然过高;感觉就像人们仍然在这方面抱有太多贪婪,我们还有很长的路要走…

  • 我就是其中之一“我们想为我们的家庭买房,厌倦了等待”人。即使我知道某些价格会继续下跌,我们还是在2007年购买了圣地亚哥的房屋。但是,相对于当时的价格,我有一笔不错的交易,尽管当时圣地亚哥的价格已经下跌了18个月,但银行仍然愿意向我贷款100%的购买价格。我以为他们疯了,但我想“cool, I don’不必在价值下降的房屋上冒我的钱冒险,因为银行会让我以非常低的利率冒险。”因此,即使我有足够的钱可以放下20%,我也丝毫没有放下(我什至没有拿着6,000美元的支票就代管了)。这是一件好事,因为一年后我失业了,银行里的多余钱使我得以度过了失业的一年。当我购买时,我以低于市场价格的价格购买了约15%,此后价格下跌了约40%,而我的房屋却跌了25%。因此,我拖欠了第二笔抵押贷款(第一笔抵押贷款的80%,第二笔抵押贷款的20%),并以美分结算,因为第二笔抵押贷款银行的止赎额为零。这么有效,我两年前就以今天的价格买了房子,现在’米只在水下。我还是避风港’冒着我自己钱的一角钱的风险。不幸的是,今天购买的任何人都会提出20%的首付(银行本应一直要求这样做),所以您冒着自己的钱的风险。

  • 让我感到困惑的两个论点:

    1)货币供应量已经激增,以至于我们很快就会陷入高通胀。价格上涨时,所有止赎几乎都停止了。

    2)政府和银行将做并重做贷款模式,直到没有进一步的问题为止。

    您如何回应这些论点?

  • 艾伦·沃尔特斯

    谢谢,Doc,继续努力!

    “您不能通过使富人摆脱自由而使穷人立法成自由。一个人不劳而获的东西,另一个人必须不劳而获的东西。政府不能将任何政府没有先从别人那里得到的东西提供给任何人。当一半的人认为自己不必工作是因为另一半会照顾他们,而另一半的人却认为工作无效是因为别人会得到什么我亲爱的朋友,他们为任何国家的终结而努力。您不能通过分配财富来倍增财富。”艾德里安·罗杰斯(Adrian Rogers)博士,1931年– 2005

  • 通货膨胀将导致利率上升,这几乎总是意味着资产价格降低—尤其是在资产价格与利率(即承受能力)紧密相关的地方。只有工资通胀高到足以抵消利率上升对可负担性的不利影响,才会名义上推高资产价格。糟糕,刚才看到了同一问题的以下帖子。 。 。我完全同意。

  • 我们有一个在伯班克一个不错的社区做空的竞标。
    We bid $450,000 ($12,000 over asking price) of course other people bid even higher but 日e seller 至 ok our offer. We 制作 $175,000 between us last year and are doing OK 日is year, but her job will end soon (contract work) and I lost my job but am now making my 钱 日rough self 就业 and unemployment. Comps in 日e area recently are going for $560,000. We will be paying about $700 more on 日e mortgage 日en we are currently paying for apt. rent. With 日e tax breaks our payments will be roughly 日e same as 日ey are now.
    我想知道这是一个低端房屋(不同于本文所描述的内容),并且它是一个理想的社区…我们在做正确的事吗?
    请指教。

  • 即使这种情况是正确的,并且假设所有水下人员将来都会违约,最重要的是他们仍然需要生存。那意味着他们’我很可能会租房。好吧,银行不要’出租止赎房产–他们只是空着坐。这意味着可供出租的房屋已饱和。这将首先推动租金上涨,而当租金上涨时,人们将再次购买房屋以翻转/出租作为投资。

    本文中的所有事实都很有意义,我认为价格仍会下降,但是可以’在内陆帝国等地区降得太远。否则租金将超过抵押。

    叫我天真,但是如果这个国家的未来真的落到了打败美元的位置,那么无论如何,您在银行中存了多少钱又有什么关系呢?一世’d宁愿拥有一所价值不超过一百万美元的厕纸的房屋。

  • 1)通货膨胀将导致抵押贷款利率上升,这将导致价格下降–这只会激怒这个问题。

    2)对。我们可以指望政府做对

  • ‘但在内陆帝国等地区不能落得太远。”

    哈哈哈哈哈40k百万富翁的出生地,扩展的家庭成员和仅利率选择权ARM贷款。
    你天真。

  • 业内人士指出,2008年第三季度和第四季度的NOD和止赎仍未提及一件事。

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