5张图表,探讨了2012年房地产陷入的金融流沙–公共债务现在大于GDP,应享权利挑战,泡沫破灭后的房屋低点,失去了几十年的收入,婴儿潮一代的人口统计数据对房地产不利。

展望2012年,我们充满希望,但如果您期望房地产市场发展,那么房地产就不是一个值得探索的领域。 玫瑰色和阳光投射。房地产的繁荣是因为人们可以轻松获得似乎无限的债务供应。阿基米德了解 杠杆的力量 这就是在2000年代初应用于停滞的经济的原因。债务的流动大部分流入房地产,这是人们似乎忽略的一个关键点。巨大的杠杆作用现在消失了。房地产达到天文数字的能力而家庭收入不会增加,只能通过获得债务来实现。当投资银行家们就我们的房地产市场和抵押贷款支持的证券在全球天真无邪的问题上大吃一惊时,这已经起作用了很多年。然而,现在的狂欢已经结束,这就是为什么 美国联邦储备 在购买美国抵押贷款方面,政府和政府基本上是该镇唯一的博弈。现在,一个家庭每年赚70,000美元并购买60万美元房屋的日子早已一去不复返了。然而,有些人希望重振房地产泡沫。用 高峰期的影子库存,婴儿潮一代大量退休,以及低薪工作的增长,没有理由相信房地产价值将在2012年飙升。

GDP与政府支出

我正在与一位同事交谈,并评论了2011年的重要结局。甚至没有人意识到,在2011年的最后几天,我们越过了一条泥泞的险境。自第二次世界大战以来,我们的未偿公共债务总额首次超过了年度GDP:

国债

资料来源:美国财政部

这应该告诉您有关恢复的几件事。首先,复苏的很大一部分主要基于大规模 政府支出和银行救助。它应该告诉您的下一件事是,随着我们对未来的展望,昨天的问题只会变得更加困难:

gdp和权利程序

资料来源:佩罗图

这是一个惊人的图表。在短短几年内,社会保障,医疗保险和医疗补助将消耗我们年度GDP的10%以上。您可以放心,由于看起来 银行对国会拥有完全控制权 唯一值得辩论的权利实际上是那些最终在公众的钱包里藏起来的权利。

那么,为什么这是住房的大问题呢?好好考虑一下如何解决这个问题。您要么提高税收要么削减支出。最终,这意味着公众手中的钱减少了。由于已经大大减少了债务的获取,因此人们现在需要抵押品来进行购买。买房最大 购买大多数美国人 将在他们的一生中发挥作用,因此,无论何时您开始限制可支配收入,您都可以期望对实体经济产生直接影响。多数美国人的净资产存放在哪里?大多数美国人的财产净值都与房地产挂钩,而这一部门的表现并不理想。

Case Shiller房价创下新低

就在几天前,我们得到了官方确认,美国房屋价格现在已经达到了泡沫后的新低:

Case Shiller和HPI

美国人很大一部分来自 房屋净值,而不是股市。因此,尽管股市从2009年的低点回升,但房地产市场却相反。这很关键,因为现在有很大一部分住房库存都在退休的婴儿潮一代手中,而婴儿潮一代依靠虚假的收益将许多人带入舒适的退休生活。根据精算师协会(SOA)的一份报告,大多数美国人将其财富的三分之二或更多锁定在房地产中。再次浏览一下上面的图表,您将在此处意识到问题的根源。

在这种环境下,为什么我们期望房屋价值上升呢?相信低利率或富裕的外国人会吸纳这种胡说八道是无稽之谈 阴影和不良库存中的600万套房屋。即使根据我所听到的故事,许多未在美国出生的年轻在职夫妇也将前往成本低廉的州,那里的住房实际上是可以负担的。本质上,住房的需求是对更便宜的房屋的需求。这就是为什么2011年对于投资者而言是标志性的一年。他们并没有向错觉的婴儿潮一代支付最高价,他们认为2006或2007年的房地产价格是真实的。

许多年轻家庭,是首次购房的主要人群,受到了这次经济衰退的沉重打击。许多有 大量学生贷款债务 而且他们不再拥有泡沫年代的抵押贷款杠杆来拉紧预算。这是无不良卖方的主要买方群体。和 学生贷款债务 是一对年轻夫妇预算的很大一部分。许多人在1970年代,1980年代和1990年代购买了房屋,但没有什么地方比2000年代的房地产泡沫更遥远了。您的经济也不像今天这样分层。您有一小部分人能赚到真正的好钱,而中产阶级却空洞了。如果您住在拉霍亚或汉普顿,这可能会很好,但对绝大多数美国人的居住地影响不大。

加州收入增长

收入分层的趋势反映在加利福尼亚的泡沫状态。根据税收记录,看看过去二十年来的收入增长:

收入增加

资料来源:CBP

这是一张令人难以置信的图表,确实反映了许多家庭正在经历的经济困境。在过去的20年中,有80%的加利福尼亚人实际上向后退 实际通胀调整后收入。如果是这样的话,整个房地产泡沫怎么可能存在?这是问题的核心。所有的收入增长大部分都流向了一小部分人。即使细分了前20%的数据,您也可以看到收入增长只占整个人口的一小部分。这是否足以说明该州房地产价格上涨100%,150%,甚至200%?绝对不是,这就是为什么我们处在今天的混乱之中。

当房价上涨时,我看的第一位是实际家庭收入。为什么?很大程度上是因为家庭收入应成为房地产价值的主要驱动力。然而,没有发现任何收益,并且上面的图表仅证明了这一点。在过去的二十年中,有80%的加利福尼亚人的实际收入减少了。不幸的是,数据外推到全国其他地区。然而,像拉斯维加斯这样的地方已经迅速下降到可以以不到10万美元的价格购得房屋的水平。即使有一对夫妇俩都在沃尔玛工作,买房还是可行的,尽管在这种环境下这项工作的安全性如何?

在加州就业

据我们所知,经济复苏很大程度上是一小部分,正在从银行纾困和股市复苏中获得收益。住房部门陷入困境。许多失去高薪工作的人已经看到家庭收入从每年100,000美元以上增至30,000美元,40,000美元,甚至50,000美元。因此,就业增长掩盖了我们经济中更深的麻烦趋势。看看加州人在工作中所占的比例:

加州工作

资料来源:CBP

这是有记录以来加州人最糟糕的就业市场,一些人为房地产价值为何持续下跌而scratch之以鼻。答案很简单,但总体失业率并不能说明全部情况。想想所有抵押贷款经纪人,房地产经纪人,银行家,建筑工人,汽车经销店,房屋装修集团和其他受益于泡沫的市场。这些都是高薪工作,但由于泡沫而只存在于它们的数量中。这些工作从2007年开始大量蒸发,因此现在进入危机的第5年,其中许多人不得不从事其他工作或面临较低的工资。总体趋势表明,低薪工作却失业率下降。这对保持房地产价格高涨几乎没有作用。

加州人口趋势

因此,很显然,您有一个更富裕的婴儿潮一代,他们希望将其出售给年轻的,不太富裕的美国人。必须付出一些。卖方要么保持幻想,要么没有出价(正在发生这种情况),要么意识到新家庭的富裕程度较低,并相应地调整价格。由于旧习惯很难打破,因此大多数出售行为都来自陷入困境的房屋,那里的情绪不佳。 卸载特性 市场所能支持的一切。

对于加利福尼亚来说,这种趋势看起来并不乐观:

加州人口统计

我几个月前写了这篇文章,但是再次提出来很重要:

“在过去的十年中,年龄在75岁及以上的人中有67%更改了地址,从65岁到74岁的人中有26%更改过地址,从2000年开始,从55岁到64岁的人中最后有10%更改过地址。 加州房屋泡沫 仍在继续,您有一个较富裕的老一代,现在将其出售给生活水平较低的一代。银行可以摆弄木偶,将存货隐藏在资产负债表的骗局中,但是没有什么可以逆转这个国家的老龄化。而且,许多婴儿潮一代仍希望他们的膨胀房地产能赚到高价。他们将卖给谁?另一个?  年轻和贫穷的一代?数学根本无法计算。美联储希望通过人为地将抵押贷款利率降至创纪录的低点来吸引更多的傻瓜。”

没有理由将房地产视为明年以及未来很多年的良好投资。我们仍然在影子库存中拥有数百万个房地产,这肯定会给降低房价带来更大压力。很清楚 家庭收入 较低,因此家庭收入的大幅增长不太可能将价格推高。全球市场对此游戏不信任,这就是为什么 美联储和我们的政府 是抵押贷款游戏中唯一的参与者。但是,从长远来看,这是无法支持的。现在将政治面包和马戏团制度混为一谈,我们现在称之为政府,您可以看到投资银行将继续盲目袭击公众。不要期望媒体会报道此事,就像他们错过了自 大萧条。 2012年似乎将是更多清理的一年 苦恼的房地产.

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31个回复 至 “5张图表,探讨了2012年房地产陷入的金融流沙–公共债务现在大于GDP,应享权利挑战,泡沫破灭后的房屋低点,失去了几十年的收入,婴儿潮一代的人口统计数据对房地产不利。”

  • 布兰克芬勋爵

    HB博士的好文章。您涵盖了我们获胜的大多数原因’不能尽快恢复住房。我预计在房价稳定之前还会再经历几年的痛苦…然后当利率上升时会发生什么?唐’不能期望这十年房屋的价格会上涨(尤其是在膨胀的沙发上)。

  • 我不会’t低估了银行家和警察的能力,将另一只兔子从帽子中拉出来,并找到某种方法来扩大另一轮可再生能源泡沫。我看到的人们每天都有充分的条件承受和使用债务,甚至用于娱乐,食物和汽油。我们只是从无现金社会中删除的几部法律,在无现金社会中,可变利率债务已成为事实上的货币,任何支付现金的人都立即被怀疑是现金。“hoarder” or a criminal.

    购物中心和饭店的停车场本周末挤满了人,尽管价格低迷,但房屋的售价仍在上涨。的“new normal”永远是低利率的债务,并伴有商品通胀。抵押将很快成为联邦的另一项权利,大都会警察会混为一谈,他们的银行家朋友将写竞选捐款支票,并继续从越来越多的基于债务的交易中脱颖而出。

    没有激烈的革命,我只是不’看不到这种混乱得到解决的任何方式。有钱人现在控制了整个事情,’不要轻易放弃。

    • 必须同意您的要点。由于通常在后视镜中可以看到一个临界点,因此我们可能已经远远超过了临界点(经常使用100%债务/ GDP的数字)。我也被人惊呆了 ’对我们周围发生的迅速经济破坏无动于衷。我不’认为在关闭信用之前,情况将发生很大变化。政府可以继续购买自己的债券多长时间。没有理智的人会无限期地提出建议。我听到每个人都在抱怨经济,但没有人表现出与自己的言行一致的方式。

    • 我相信,今年通货膨胀率低迷会导致事情真正失控。 2011年食品价格暴涨,而容器/包装的价格却在下降。我可以 ’我们相信在12个月内好市多,拉尔夫斯和当地市场的价格上涨了多少。餐馆还没有把费用转嫁给顾客。我知道有几家餐馆老板告诉我,他们由于食物成本而勉强赚钱或亏本。加上已经回到每加仑4美元的高汽油价格。

    • 恩斯特·布洛费尔德

      乔恩写道:“购物中心和餐厅停车场这个周末挤满了人。”

      当然,商场和餐馆都挤满了人。

      假设您位于洛杉矶都会区,那么大约55%的人口是房客。房屋价格在2007年7月达到顶峰。我们可以推断,泡沫中最高的房屋贷款可能是10%至20%,即2005年7月至2007年7月。下降到5%至10%受到泡沫的严重影响。认为50%的人在泡沫高峰期获得贷款时并没有撒谎,这将使受金融影响的人占总人口的2.5%至5%。

      这解释了我也目睹的拥挤的停车场。

  • 好吧,我认为这篇文章中有几点要比几乎每个人都说的要差得多。首先,成为美国投资者真是糟糕的一年。大多数人都在401k中看到亏损,唯一的正股指是道琼斯指数。全球股票指数暴跌。例如,许多州的养老金计划现在资金不足,而且供不应求。关于有钱的富人,我是从第一手了解他们的税费的;富人赚了很多钱’可以在任何特定年份或任何时期征税,并且有相当数量的加利福尼亚富人在其他州或避税天堂维持其财富。就净财富总额而言,最高的1%的表现远胜于纳税申报表所示的结果。还有,底部的底部不要’备案纳税申报表,因此,如果将他们的实际收入(但是加上政府福利)也计入等式,那么由于应享权利的增长,他们的表现确实不错。在dot.com上,加州比其他任何州都多’代表旧金山和洛杉矶。至于大多数拥有住房净资产的美国人,如果我们算出包括单身家庭在内的所有家庭,我们知道大多数美国人的净资产都不会超过债务净额的极低数字(也许只有40%的美国人拥有净资产)。净值超过一些低数字,例如10,000美元或25,000美元)。请记住,大多数美国人可以’跳过一张工资单,可以’在30天之内筹集了$ 2000现金,依此类推。该博客的读者显然属于高层组织,也就是说,’80%的美国人如何生活。最后,我们正处于房地产泡沫中:创纪录的低利率,在全国范围内以所有价格出售的大多数房屋,通常都没有首付或名义金额,而按揭融资收入对于“不惜一切代价拯救银行”。政府赤字为平衡预算提供了超过一千五百万个工作岗位…或更多。但是,无论价格下跌如何,每年仍有400万套房屋出售,每天10,000套。我预计抵押贷款利率将被进一步压低,而储户仍将遭受零实际利率(负实际利率)的影响,以挽救银行,同时也给纳税人带来了巨大的直接成本。有谁认识到一位经济学家,博主,专家和政治家,他们对未来三年的整体经济有清晰而毫无阻碍的预测观点?

  • 它可能没有’牛逼管那么多了住房,谁得到在2012年当选。
    未来四年的大故事是经济-不是美国经济,而是世界经济。如果我们逐步改善,住房将找到底部,并在2016年左右开始回升。
    但是,如果欧洲崩溃,欧元坦克或中国不继续增长,所有的赌注都将消失。房屋将像人造卫星一样沉没。

  • 我参加了10月的洛杉矶县税收违约拍卖。我感兴趣并彻底研究了几个属性。到拍卖时,这些房产的税款已由银行支付,不再可用(事实上,只剩下一套房子,其余都是空置地块)。无论如何,我昨天看了看,这些物业都没有待售。为了参加拍卖,税款已在5年内未缴。所以这是我的问题…银行如何负担得起将这些资产拒之门外?韩元’他们最终需要现金吗?还是救助资金足以让银行继续利用这些不良资产进行空壳游戏,而他们却没有’需要现金吗?最后,他们希望用烟雾和镜子实现什么?银行是否真的真的相信泡沫会在任何一天重新膨胀?他们醒来闻咖啡味需要什么?

    • 当企业在现在和现在的情况下尽其所能地尽最大可能地掌管人才时,由于税收较低,他们可以保留大部分资金。即使在申请破产保护后,法院也会批准他们‘retention bonuses’前提是只有‘leaders’的公司可以设法在‘reorganization’这样他们就可以得到额外报酬来坚持下去。笑,如果你想,但我’我没有弥补。银行,如果可以的话’从中获得更多的免费美元‘fed trough’, are all bankrupt.

    • 银行正在等待10年的缓慢通缩/生存游戏…在政府的支持和支持下,如果银行以较低的价格出售这些道具,则会对他们的账本造成打击。
      他们能’他们也无力偿债,也负担不起。这只是卡特尔的生存策略。

  • 我喜欢这个博客。谢谢你HB博士。通过阅读该博客已有一年多的时间,我了解到,在2001年经济开始下滑之时,美联储降低了利率,这推动了房地产行业的蓬勃发展,正如您在此博客中所说,抵押贷款经纪人,建筑商,建筑商的供应商,房地产经纪人,评估师等。他们的收入使他们的经济如抽水一样疯狂。由于这些人中的大多数是自雇人士,因此他们没有注册或收取失业救济金,也没有出现在失业统计中。我们从事电子行业,2001年业务开始下滑,甚至在9-11之前;住房市场开始上涨。我想这怎么可能?人们正在失去工作,房地产市场正在蓬勃发展。 (我们住在Ca中部)现在,通过阅读此Blog可以理解。新年快乐!我是认真的意思!!!

  • 我们的“wealth”在我们的商业财产中,在 ’70年代,谢天谢地。尽管如此,即使我们五十多岁,也没有出售计划。我们可以住在这里并出租其他单位。不知道商业可再生能源是否会受到与房价相同的影响。

    • 假设财产得到维护且净营业收入不下降,您的商业财产价值可能不会受到不利影响。多户住宅的上限费率仍然处于最低点,这意味着非常高的价值,而对于其他商业物业,上限费率通常保持良好。

      • 您有一些人失去房屋并搬入多户家庭,在公寓租金的下方铺了一层地板。如果/当经济恶化,而这些人甚至无法负担房租时,会发生什么?您有很多家庭蹲着而不交房租。一个人不支付房租就可以在公寓里呆多久?开除差劲租房者的过程是怎样的?

    • 好吧,我们只有4套公寓,自从我们买进以来就没有问题租’63.我们有两个商业空间,它们也一直被占用。幸运的是我们在。帕萨迪纳。人们喜欢住在这里,我们有美丽的老式工匠风格单位。我父亲买了地方后做出了一个明智的决定。是的,我们总是一团糟!

  • 在整个本文中,您可以轻松替换‘ California ‘ with ‘ Japan ‘。我最近读到,美国的就业不足率为18%,而在日本则为33%。我不’记得看到CA的数据,但我认为它比国家统计数据还大。这些类型的数据并没有多少公共政策可以完成。尽管经历了连续二十年的衰退和可再生能源价格缩水,日本还是尝试了所有方法。更正:日本尝试了所有方法,只是重新启动了NINJA宽松贷款机。

    下一双鞋将被迫在公共部门内紧缩。在这方面几乎没有发生’12. 2013年,请查看以下内容。

  • 在南加州或其他高价值地区,我们需要的最后一件事是提高房价。住房成本,无论是购买还是租赁,都占了我们收入下降的太多,然后将其重新分配给了相对少数已经富有的人。

    这种重新分配受到支持重要但相对较小,相对繁荣的房地产/贷款/建筑等行业的各种抵押贷款扣除和税收减免的支持。

    当经济各阶层的收入和安全前景得到改善并达到水平时,住房恢复将发生。

  • 从表面上看,与内华达州和佛罗里达州不同,住房市场似乎平静。但是,谁知道多少业主已经停止或正在考虑进行抵押贷款呢?银行实在不愿意取消抵押品赎回权,而美联储则在不断采取措施以延长泡沫不可避免的通缩周期。作为潜在的买家,跳入这个人为膨胀的海市absolutely楼绝对是愚蠢的,这不是自然市场,而是受美联储摆布的市场。’s/banksters’ whims.

    谢谢H博士在2011年的精彩读物,并希望在2012年有更多的阅读。

  • 本周在uniontrib.com上的文章。汽车销售业务没有工作。今年的销售额增长了16%,去年增长了15%。但是,今年加州仅新增了300个工作岗位,增加了14,500个工作岗位

    汽车的销售量是2005年的一半。此外,2005年有20,800个工作岗位。

  • 伟大的博士,HB博士。

    在整个西洛杉矶,我看到人群在高档餐厅购买和用餐。我看到购物中心满负荷运转。我看到街道上满是花哨的,过时的模型车。它就像一个替代宇宙。泡沫破灭五年后,没有人能把这笔支出的很大一部分都归咎于消费者债务。明智的做法是,两到三年前,这些债务人被烧光了,被帐簿抹掉了。

    My only conclusion is that West LA is home 至 a significant percentage of the 财富ies Americans who are all doing spelndidly even now, as those “nobodies”周围社区的居民逐渐陷入赤贫状态。

    And it is no wonder. My family budget this year has us breaking even every month despite making 200K plus per year. We live well but not THAT well. Inflation is a major 财富 destroyer even at 至 days muted levels.

    • 一年20万?
      普通人真的赚那种钱吗?我可以’我什至无法想象电影,汽车,衣服,iPad’如果我做到了,那就去买!妻子和我每年只挣75k,用薪水维持生活,有一个孩子…但是我们用橙色租了一套漂亮的房子,我们的车还清了,我’m bald so I don’不必支付理发费用!
      每次我访问此博客时,都喜欢被drhb教育,但也惊讶于这里发布的某些薪水!

      • 扎克,没有你想的那么好。除非您的收入超过350K,否则如果您的家庭庞大且生活在昂贵的地区,要真正取得成功仍然很难。税务员在更高的收入水平上受到更大的冲击。除抵押贷款利息和每位受抚养人成双几千外,所有扣除额都消失了。父母双方都在努力做到这一点。这意味着需要专职保姆。大一点的孩子需要辅导老师。但是预算确实考虑了度过一个愉快的假期,外出就餐,电缆,手机等。但是,每年200-250K对于在父母双方都在工作的西洛杉矶五口之家来说并不是梦dream以求的,请相信我。你还在忙

      • 大声笑!同样在这里!一世’我很高兴赚$ 50K,可以’想象不到将其制作两倍。一世’d要去夏威夷,’s for sure 😉

      • 很高兴我没有’t have kids…Hawaii here I come.

      • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

        $ 200K使您进入高税区。它足以让您进入35%的等级+国家所得税+ FICA +增值税,而您’可能要支付您收入的50-55%作为税款。以这种收入水平,您’我想全额支付您的401k的资金,这是另外8%,并且可能会有诸如综合保险之类的额外费用,您不太可能ski漏但不应’t。加上$ 10,000的物业税,再增加5%。

        尽管如此,$ 70-80K的收入对于任何家庭来说都足够。

        The real 财富y make most of their 钱 on investments. For that, they pay only 15% capital gains, and often can be heard arguing that it should be zero!

    • 是的,西区是完全不同的动物。我有一个朋友,他是瑞士主要手表业的继承人,他最近在威尼斯木板路的几扇门旁买了一间小房子。所有现金,刚好超过100万美元。随时随地环游世界…what a life!

      • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

        我讨厌他…但会很高兴使他的派对崩溃,喝酒,偷走他的Eurotrash GF… lol. 😉

  • 是的,有99%的人中有1%活着。您需要担心的是99%的人所看到和想要的。

  • 可悲的是,许多评论员以及优秀的医生本人似乎都认为通货膨胀是一个问题。它’不是。核心通货膨胀率很低,债券收益率继续跌至历史最低点。如果预计会出现通货膨胀,您可以打赌那些收益率会反映出来。

    人们对美国可以随意创造金钱的认识也相对较低。美联储当然知道这一点。它创造了16美元–崩溃发生时,有29万亿美元用于救助经济中的金融/保险/房地产(FIRE)部门。 (这些数字来自国会奇数夫妇赞助的美联储审计—罗恩·保罗和伯尼·桑德斯)。

    顺便提一句,这使整个赤字辩论变得毫无意义。问:一个借贷者可以(合法地)创造无限量的钱有多少风险?答:没有。

    还请注意,救助资金流向了导致泡沫膨胀的罪犯和不良行为者,而不是受害者。一小部分的救助本可以为该国的每次抵押贷款违约提供数倍的资金。

    无论如何,如果只是“printing”金钱使通货膨胀发生…它在哪里? (答案:那个 ’不是造成通货膨胀的原因…花钱做到这一点)

    而且,如果社会保障/医疗保险存在问题,并且只需不到几万亿美元就能治愈,那为什么FIRE轻而易举地获得了这么多钱,但是我们’奶奶问她要支付的FICA / Medicare税是什么时候重新开始? Isn’甚至对你有点腥’all?

    此处未提及的另一个问题是,罪犯负责市场。除了内部人员之外,还有谁会相信自己的养老金或其他任何骗子呢?谁来投资?阿仁’人们比进入市场更可能急于退出吗?

    如果没有人投资,经济复苏将在哪里获得任何资本…除了政府,现在已经被罪犯彻底俘虏了?

    We’处境艰难,但一些占领司法部门会处理很多工作,同时还要保证就业。我知道保证就业听起来令人怀疑,但是’d是一种将钱掌握在99%手中的方法。它’由现代货币理论经济学学院推荐。 (请参阅伊夫·史密斯’s “Econned” … essential reading)

    • 出色的帖子,亚当。

      是的,的确,中产阶级/工人阶级的纳税人的钱在哪里?

      骗子,的确如此。

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