ARM在房地产市场中的兴起:买家冒着更多的风险挤进房屋,并增加了房地产市场的杠杆作用。

房地产市场中发生的投机数量非常高。虽然还没有达到2005年到2007年之间的水平,但肯定已经接近了。例如, 浮动利率抵押 正在达到多年高点。这是一个奇怪的选择,除非您狂热地认为房屋价值将继续上涨,或者美联储拥有像神一样的力量来控制房价。 抵押市场进入永恒。然而,这种看法是非常真实的,并且看法在房地产市场中带动了大量能量。人们使用ARM的逻辑与几年前房地产泡沫鼎盛时期的逻辑非常相似。人们认为房价永远不会下降,收入只会增加,如果一切都摆脱了金融悬崖,那么您可以简单地进行再融资。再次观察到这一点很有趣,但是ARM使用的激增非常有说服力,尤其是在如此低速率的环境中。

ARM与希望

彭博社真的很有趣 在ARM使用量上的飞跃。碰巧的是,其中许多用户位于加利福尼亚州的气泡狂热地区:

“林正计划通过使用浮动利率贷款为其扩张中的家庭购买房屋来抵消抵押贷款利率上升的成本。对于加利福尼亚的牙医,他将节省的钱弥补了ARM的风险名声。

38岁的林姆(Lim)的妻子预计在12月生下第二个孩子,他正离开洛杉矶汉考克公园(Hancock Park)的两居室公寓,以112万美元的价格在该市谢尔曼奥克斯(Sherman Oaks)街区买一套四居室的房子。他的贷方为他提供了可调整抵押贷款的利率,比固定贷款便宜约一个百分点。”

Wait, it costs $1.12 million for a 体面的 home 至 shelter a family with 2 kids?  的加州住房阶梯 现在完全到位。卖出一个较小的地方,利用房价的疯狂升值,搬入梦想中的房子并重新利用。当然,使用ARM是合理的步骤。当然,他们打算长期留在原地吧?

“如果我能以要获得ARM的利率来确定30年的固定利率,那我会感觉舒服得多,”同时还是加州大学洛杉矶分校牙髓学教授的林说。 。 “但是我希望在五年或更短的时间内再融资。而且我们将在房子里待大约十年,以便我们也可以出售。希望价格已经触底,这样我们就不会陷入水下。”

等待。因此,他们获得了超低利率贷款,以便可以在五年后再融资?要什么?哎呀,甚至美联储都说他们将逐步退出量化宽松政策,抵押贷款市场的利率已经做出反应,因为美联储的资产负债表已远远超过3.4万亿美元,而且我们已经看到了这一行动的后果,导致银行资金大量涌入 进入租赁住房市场。有趣的是,投机者的数量现在正以各种形式渗透到市场中,而且像上述情况一样,买家也采取了这种心态。

在操纵市场时,我们有一些具体数据显示了所有这些背后的操纵。 2012年,待售公寓的价格跌至十年来的最低点,而停市的公寓达到了历史新高:

Vacanices

人们正在做自己最擅长的事情,并试图模仿华尔街的行为,并且渴望获得这一成就。

ARM大量跳跃

根据彭博社的报告,6月ARM申请的总金额达到所有抵押贷款申请的16%。这是自2008年7月或之前两个月以来的最高水平 雷曼兄弟 一点灰尘。

当然,许多ARM借款人的决策都是基于纯粹的乐观情绪:

“ ARM申请人的另一个假设是他们的 在贷款的固定期限结束时,收入会更高 PMC Mortgage Corp总裁Henry Savage表示,如果他们卖不出去,可以处理更高的付款。

萨维奇说:“开始进行这些计算时,就是在黑暗中打高尔夫球。”

像鲍德勒这样的借款人说,他们不必担心贷款调整后的房价会在哪里。在他的7年固定期限结束时,他拥有应对利率变化的资产,并计划用自己的抵押储蓄在9年内还清贷款。他说,与使用15年期的固定抵押贷款相比,这是一种更便宜的选择。”

Really?  让 us look at how household income has done recently:

实际收入

躁狂症已完全发作。人们挤进开放式房屋,仿佛在为进入豪华的好莱坞俱乐部而战。为了什么因此,它们可以高价竞标数万美元吗?接受报价后,他们使用ARM结束托管,聚会开始了。但是正如我们所提到的,有多种迹象 达到临界点。首先,库存现在终于增加了。另一个要点是,上个季度加利福尼亚止赎的开始强劲增长:

前缘0613

上一季度,加州止赎房屋的开张率上升了38%。一个很大的原因与本文中的第一个图表有关。既然银行和美联储已经制造了一种疯狂的杠杆疯狂,现在人们正渴望重新陷入困境。因此,银行正在采取这些止赎措施,试图在黄金时段退出。取消抵押品赎回权的开始仅意味着银行正在转移未付款的“房主”。考虑到去年价格的大幅上涨,一些银行意识到这是卸载一些滞销市场库存的绝佳时机。

上个月,SoCal中ARM的使用率为9.2%(去年为6.7)。当固定利率仍接近历史最低点时,一年内增长了34%。然而,人们正在努力从这款杠杆游戏中挤出每一分钱。许多人必须与脚蹼和华尔街所有现金流竞争。像故事中的示例一样,可以打赌的是,价格只会上涨,并且在短短的几年内将有容易获得的再融资选择(没有出现问题的可能性)。

的difference is clear:

手臂vs常规

在$ 600,000至$ 1,000,000的贷款中,为自己节省100至125个基点,您正在谈论很多变化。这里的杠杆作用是真实的。

您对ARM使用率的上升有何看法?

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85个回复 至 “ARM在房地产市场中的兴起:买家冒着更多的风险挤进房屋,并增加了房地产市场的杠杆作用。”

  • I’我从来没有拥有过房地产,我最终将不得不为此cr @ p支付。

    • 您 already do by paying for homeowners’抵押贷款利息税减免。

    • 不,你最终会感到高兴’t!

      我在80年代房地产狂热的顶峰时期嫁给了一个日本人。我们被拒之门外,感到难过。然后我们于97年搬到了加利福尼亚,正好赶上了他们对房地产的狂热,并感到难过。现在我们在俄勒冈州的波特兰市租房,并像蛤as一样开心,因为我们完全有偿付能力,有银行存款,有自由做出下一个决定,去年秋天有足够的钱去伦敦享受纯粹的快乐,而我们出色的女房东让我在花园里挖东西,种下我喜欢的东西,而当她坏了时,她必须修理东西,而我们无需支付与房地产相关的税款。

      的确,我们和您一样,最终在政府救助等方面为此付出了代价。但是至少我们不这样做’不要胡扯。没有人必须。

  • 我与2005年的牙髓医生相似,但我只是打算在ARM复位后再次爬上梯子。值得庆幸的是,我吸取了教训,现在正在尝试尽可能少地利用房地产。

  • 对。然后那里’还有一些拥有房地产的人,他们为我们负担得起的资金提供资金,按时支付了房屋贷款,支付了财产税,并严格遵守所有规则。我们将目睹僵局与国防部和贷款减免脱钩,免费获得数月和数月的住房,而我们却因为成为了真正的公民而陷入困境。而且我们也要为此付出一切。
    很有道理!

    • 林恩·蔡斯(Lynn Chase)

      而且我认为您指的是华尔街骗子偷走了每个人’他们关闭托管之日的权益。或者也许我应该说,如果他们像他们一样结束托管的那一天没有被盗,他们将拥有他们的平等。’现在就重新做,这样像您和我一样放下20%或更多的人忠实遵守所有规则,然后突然以他们被告知价值85万美元的房屋突然价值260,000美元,白痴将继续支付他们已经被抢劫了吗?如果您幸运的是错过了2008年开始的最后一次海啸,请耐心等待。由于人们’认为这会发生在他们身上。

    • There exists no honor 至 day. Scammers and 跳动 win. 的outcome of protecting people from their folly is 至 fill the world with fools. People of honor like you and I shall bare the burden of the dishonorable.

    • 策划人,骗子,骗子在策划人,骗子和骗子政客中投票。赞成民主!我想知道害羞的人与诚实的人的比例是多少。

  • It’投资的一个很好的一般规则是,当普通散户投资者决定加入该党时,’结束了。交易量很小。工资和收入在几年前停滞不前。现金买家可以继续购买多长时间?抵押应用程序正在枯竭。

    • 林恩·蔡斯(Lynn Chase)

      谈到散户投资者,我几年前听说,下一波他们将试图将小型散户投资者带入华尔街,并吸纳此期间的最后一分钱,这被称为财富十年的重大转移。最近我在电视上看到过好几则广告,除了华尔街和陶氏,我从未在电视上看到过’我不是在谈论像查尔斯·施瓦布(Charles Schwab)这样的个人投资公司,严格来说,这只是华尔街和道琼斯指数的广告,我发现这很奇怪,是的,他们’重新尝试在大崩溃之前吸纳他们可以拥有的最后一点资产,挂在所有人身上,充满爱意。

  • 在这里进行您自己的财务计算:

    http://mortgage-x.com/calculators/amortization.htm

    的case in the 文章 mentioned someone who bought using 5/1 ARM @ 2.5% vs. Fixed Rate at 4.5%.

    乍一看似乎不谨慎。但事实是,对于他获得的大约1,080,000美元的抵押贷款余额:

    –5/1 ARM支付的本金(到2018年)比固定利率多40,000美元
    –5/1 ARM支付了比固定利率少$ 110,000的本金(也是到2018年,重置时间)
    –同时,ARM的5/1每月螺母要比固定利率少1200美元! ($ 4,200比$ 5,400)。

    因此,与固定利率相比,他在5年内节省了15万美元,或者说这套房子内含15%的升值。让’s说从这里开始,到2018年的平均升值速度为每年3%,那么他 ’d从价格中多赚15%。根据我的计算,总的嵌入式增值额约为30%。 (*让我大吃一惊,说在旧金山,我过去所看到的要么是平淡的市场,要么就是今天的市场每年以20%的速度增长,因此每年3%的SF确实从未发生过。请选择0%或20%,以获取一组更为实际的方案)。

    医生,为什么不 ’如果有人不这样做,您会使用上述利率用抵押PITI计算屏幕截图更新您的帖子’完全跟着我吗?这是大多数人会错过的事情,因此无法正确计时泡沫,而错过了便宜的东西而却要花费非常昂贵的东西,反之亦然。

    如果您想在泡沫房屋中大肆屠杀,目前有几个城市,其中没有一个在加利福尼亚或佛罗里达州,而这些城市会令您感到惊讶。我的工作是关于创造方法“short”当然,这些地区的住房市场都是合法的。目前,我每小时收费约400,000美元,以进行简报类型的演示文稿分析,因此,我希望我对这些预后是正确的,Doctor。

    • 哇,每小时$ 400,000,我们从您这里免费提供吗? e感谢您这么善良的好心人,并与我们的牡丹分享您的知识,牡丹显然比您了解得多。你才华横溢的天才’一半坏。没有你的好心,我们会去哪里?

      Puh租赁!

  • 卡尔“Meatspin” Denninger here:

    那 文章 至 ld a story of a lawyer in SF who 至 ok $1,080,000 mortgage 至 buy a house. He said he chose Jumbo 5/1 ARM @ 2.5% as opposed 至 Fixed Rate @ 4.5%, so I did some calculation 至 get some sense of the numbers:

    http://mortgage-x.com/calculators/amortization.htm

    –相对于30年期固定利率,使用5/1 ARM,律师将在2018年(ARM重置时间)多付本金$ 40k
    –相对于30年期固定利率,使用5/1 ARM,律师将在2018年之前将$ 110k LESS降息
    –使用5/1 ARM,律师的固定成本要比固定利率低1,200美元(4,200美元对5,400美元)。

    因此,在最初的五年中,该故事的律师通过使用相对于固定利率的5/1 ARM在百万美元的财产上节省了150,000美元。这与5年内该物业的15%内含收益完全相同。

    关于财产增值,让’s表示我们将全国平均水平取为3%,并将其应用于故事的SF位置,那么到2018年,您将获得3%x 5年= 15%的额外收益。(*此时,我’我会一口气说,包括崩溃数据在内,旧金山房屋价格要么以每年0%或20%的速度升值,但从未以每年3%的速度升值。因此,对于一组更实际的方案,您可以将上面的#值更改为0%或20%。

    医生,为什么不 ’t you take a snapshot of the mortgage PITI payment using the parameters I showed you above? 那 will help the bubble timers on this site 至 not mistake something expensive for value, and vice-versa.

    但是,让我为那些正在寻找住房泡沫的人们用阳光的雨来结束雨。有几个城市正在形成泡沫,但没有一个在加利福尼亚或佛罗里达,或者与此有关的任何沿海城市。

    我应该知道,因为我通过帮助创造方法来谋生“short”当然,这些边缘房屋市场不会损害投资者关注的真实市场(请参阅:银行,对冲基金,房地产投资信托基金,美国政府)。

    • 您假设升值幅度为每年0%至20%。您完全忽略升值是否定的可能性。

      您还完全忽略了利率。您假定ADJUSTABLE利率抵押贷款将保持其当前较低的价值。那 ’这是ARM的全部原理。目前,利率很低。如果您拥有ARM,则无论当前利率是多少。如果您想要固定15年或30年的固定利率,则可以以高于当前利率的价格购买此证券。

      如果ARM的利率上升到8%,该怎么办?那么您的计算如何工作?

      您的计算假设不可能的条件,而当前的现状永远永远存在。很有可能,尤其是在加利福尼亚州,房地产市场将要么升温要么下滑。如果升温,利率将飙升,ARM家伙将被搞砸。如果跌落很大,他们的财产价格就会下跌,’re screwed.

      • 我想说“房价升值”我基本上诱骗了所有人来殴打我。

        呵呵呵以便’s fine.

        请在其中使用您自己的感谢编号。

        要点仍然是,通过采用5/1 ARM,您可以更快地还清债务,并在5年内支付更少的利息,到2018年,与使用巨额固定利率融资相比,您的口袋里有了$ 150,000的钱。

        如果ARM利率升至8%,则2018年以后的利息支付每年将增加约3万美元–当然,实质性的。

        但这也意味着,即使ARM的利率为8%,该律师也需要大约5年的时间“deplete”他最初的15万美元收益。

        现在轮到我提倡您了:

        What if the 5/1 Hybrid rates are more closely tied 至 the 短-term rates, that is rates controlled by the fed, as opposed 至 what you hear in Zerohedge about “bond rates”哪些是由市场控制并参考长期利率?这样,量化宽松或无量化宽松的混合利率保持在3%以下。

        What if the government adopts some canadian/european 短er term type of mortgage borrowing? It works there, doesn’t it?

        现在在这里’更重要的是,如果人们像今天这样在2018年仍然失业,该怎么办–完全像Zerohedgers推测的那样,正确吗?那我猜你’d说混合比率将比接近8%接近3%?我以为你’d say so 🙂

        据我个人所知,这些发生的概率现在超过70%。肯定会发生其中至少一两次。据我估计,这三种情况都是奇怪的。

  • 也是医生

    我认为,多付本金4万美元并不意味着更多的杠杆作用。少一些。

    • 大家都欢迎新的RE shill / troll到Housing Bubble医生-

      • 我喜欢Dong Meat Spin如何使用假设房地产只能上升到2018年或至少我们都能做到的计算方法 ’不输。那将是一次牛市。只有拥有房地产既得利益的人才能承担每年至少0-20%或每年3%的增长。 Isn’是什么让我们陷入了泡沫1.0,老鸭洞?如果我们都保证零损失的安全网,那真是个世界。

      • 谢谢N-0–感谢您的光临-

        –尽管作为一个巨魔,我当然仍在等待学习如何比固定利率贷款多付40,000美元的余额,这意味着ARM贷款是“more leveraged”.

        在这家巨魔学校,我被告知偿还债务意味着减少杠杆,因此我可以使用一些帮助来理解。

    • 蒂姆·拉普顿

      嘿,DongMeatSpin,即使您对前5年的判断是正确的,但当ARM在此之后重置为当前汇率时会发生什么呢?您的隐含行动是以高利润率出售房屋。您假设1.过去的房价上涨将持续到未来。 2.您可以轻松出售房屋。过去有很多使用ARM的人(因为与您的论点相同)发现1或2都不可行。利率并未从零下降。他们只能上去。这意味着如果可以’卖不出去,您的抵押贷款将面临极大的增加,因为银行可能会说您不这样做’如果您在水下,则有资格获得固定利率抵押贷款。

  • 1986年,当我们关闭20万美元的房屋时,30年的抵押贷款利率从14%飙升至14%,我大吃一惊。我知道14%的人是飞行员。几年后再融资至30%的固定利率。房屋价值不超过80万美元,将在未来4年内还清。利率从14%-3.3%变为使房屋升值的原因。利率稳定或反之则不可能。

    • 更正以上。抱歉,打字很快。希望DHB给我们一段时间进行编辑。
      1986年,当我们要关闭20万美元的房屋时,30年的抵押贷款利率从12%飙升至14%,我大吃一惊。我知道14%的人是飞行员。几年后再融资至30%的固定利率。房子现在价值超过80万美元,将在另外4年内还清。利率从14%降至3.3%是使房屋升值的原因。利率稳定或反之则不可能。

    • 结束美联储

      宾果,维托大叔。更不用说低于5%的利率是历史上的惯例例外。当然,也可以看看日本和日本银行’我们试图控制经济低迷后那里过多的信贷/法定货币供应的破坏,在那里,为了抵制股票和可再生能源市场的低迷,超过二十年的最低税率,迅速启动经济并刺激通货膨胀导致了纯粹的失败。当然,日本也充满了储蓄者,而我们这里的债务沉迷者们。

  • 在被富国银行(Wells Fargo)搞砸并让房屋在2011年丧失抵押品赎回权后,我渴望在明年2月买房,那时我将有资格获得房屋贷款。

    看着这种完全的精神错乱发挥出来,尤其是在我所在的地区,由于儿子的缘故,我不会离开’的学区。看着房价上涨,租金下降和/或停滞不前,我决定继续租房。’在过去的2.5年中一直光顾。

    它是一个伟大的房子。从我给房子的半字面上看,我还给了银行。它只有7年的历史,绝佳的平面图和一条神话般的人流稀少的街道,然后又回到了一条华丽的绿地带。狗和好邻居的漂亮的小后院。

    房东是一对当地夫妇,他们大约在4年前移居华盛顿州。他们让物业经理来照顾它,他们从来没有让我烦恼。我有书面许可可以画任何我想要的东西,并可以挖出花园并按自己的意愿去做,所以我’我很高兴。感觉就像拥有自己的房子。我确实按照自己的喜好重新粉刷了内部,并且我喜欢它。

    为什么我每月要比我多付600美元’m支付房租,并陷入所有维修和税收麻烦中?

    如果并且当房地产价格回落到现实水平,而实现租金平价或接近租金平价时,我将认真考虑购买。然后我才以同样的租金将租约续租了十二个月’我已经支付了2.5年的费用,这对于我所在的地区来说仍然是一笔不错的交易。

    的“必须是房主,房租是贫民窟”包括我在内,很多人已经不存在这种心态。

    • 你很聪明,不买。在过去30年中,抵押贷款利率从17%升至3.3%。这就是房价上涨的原因。他们现在打算走另一条路。在利率先上升然后开始回落之前,住房永远是金钱。记住这一点。

    • 富国银行是怎么把你搞砸的?

      • 对于那些因任何投资而遭受损失的人来说,这并不是我的混蛋,但我也很好奇,那些离开选择购买房屋的人是如何被银行搞砸的?我在不同的投资上损失了超过10万美元。碳信用额交易是我进行的风投投资的一个例子,并且接近于完成。对我来说很烂,但是没有人把枪对准我的头。曾经’是纳税人,尤其是那些没有违约的人,租房者或未来的孩子,他们被那些买不起的购房者搞砸了’不能根据他们的收入负担或不能正确阅读贷款文件(或聘请律师可以说是一个人的最大决定)’一生)?我完全理解生气,但是这里不应该承担一点个人责任,也不应该因为给我们其他人带来糟糕的选择而感到内?我们无权获得房屋所有权。我们无权获得工作。我们没有食物的权利。我们没有任何权利,但我们的自由是上帝和美国宪法IMO赋予的。

      • 当然我一定是呆呆的…我只是喜欢有人认为别人是个失败者,因为他们的房屋被取消了赎回权。这里’关于我们如何陷入困境:我们拥有那所房子6年。放下100,000美元,并享有常规的30年固定抵押贷款。每月按时支付。没有第二按揭,我们每年购买一次并降低利率后再贷款一次–没有提取任何现金。

        我们总是缴纳自己的财产税和保险。我们 ’自1999年以来一直拥有房屋,并且从未有过银行托管帐户。是的,我们也按时付款,保险和税款是最新的。

        2009年:富国银行(Wells Fargo)向我们发送了一封不请自来的信,通知我们他们采取了建立代管账户的自由,并且还为我们的财产提供了贷方强制保险。保险费是我们向Liberty Mutual支付的三倍,他们提前两年支付的代管账户= $ 12,000。

        他们在信中要求在60天内全额支付$ 15,150。当然不能’t pay it.

        因此,要想在房主上建立代管账户,再加上高价保险,当所有这些物品都已经存在时,就知道房主无力付款,那就在给房主拧螺丝。

        我们尝试了贷款改装,宽容,所有玩笑。最后,我们只是将其还给了银行。

      • 强制保险基本上使“walking away”对于很多人来说,这是唯一明智的选择。阅读了许多有关此的恐怖故事。我不会’叫人们处于那种位置“deadbeats”就像他们可能会’我曾经尝试过解决某些问题’摆在那种位置上。

        http://thomasjhenrylaw.com/blawg/consumer-fraud-force-placed-insurance-scams/

        注意,富国银行在清单上。

      • 加州女孩-​​老实说,我什至不知道存在这种做法。听起来很恐怖,所以我对您有感觉。我认为此博客(或整个世界)上抱怨抱怨那些离开家园的人不会考虑直接欺诈的受害者。奇怪的是,在向他们展示了您当前的房主保险的文书工作之后,他们仍然只是基本生气了吗?作为我自己的前律师,我希望/认为有些律师会在集体诉讼/突发事件的基础上免费受理此类案件。您是否已检查了诉讼因由的法规?您是否联系过任何当地政客或联邦政府?如果我处于你的位置,我肯定会发火。

      • 恩斯特·布洛费尔德

        @Calgirl,如果您的保险提供商被许可并被授权在加利福尼亚州开展业务,那么富国银行所需要的全部就是一份声明页(又称Dec Sheet)作为保险证明。在商业房地产中,我们每年将其提供给贷方。

        抱歉,但这听起来像是您从不允许在加利福尼亚开展业务的实体购买了抵押保险,或者您的保险范围不足。

    • 雅祈祷能告诉富国银行是如何欺诈的。那你打算怎么办?

  • 我们有一次获得ARM的机会是在1993年。我们以年收入的1 1/2倍买了一套房子,并以30年期贷款的4%/%的价格获得了ARM,因此付款很时髦。这使我们能够进行更大的还款并尽早还清贷款,因此我们拥有自由而清晰的财产,但是如果失业,我们还有更多的回旋余地。那是我们最后一次拥有抵押贷款的房子,那时我们才30岁’s当我们还清。我们两次在加利福尼亚州城市租房,省了一笔大钱。离开CA后,我们又支付了现金。现金等价物回报率如此之低,以至于我最近在一个好的社区购买了租金,我希望该地区的年回报率仅为3%,但由于如果情况向南,我们会以现金支付,因此我们仍然会得到一些回报,同时还要进行通胀对冲。没有杠杆作用的房地产风险就较小。使用ARM进入房屋无法迅速还清是疯狂的。交易是为那些想要继续将钱投入到非生产性资产中的人们而设计的。完全疯了。当然,我们将因所有积蓄而受到惩罚,我们不仅要拯救银行和借款人的头脑,我们的孩子也没有经济援助的希望。

  • 让’现在不要让对最后一次泡沫的记忆污染每个金融工具。

    ARM贷款并不表示不良的贷款做法。这些天,ARM需要资产和文件证明。基本上,这些天有资格获得ARM贷款的人是那些很容易有资格获得30年期贷款但正在做出财务决定以浮动利率的人。

    It’目前,人们购买的商品无法负担得起。如果我们确实解决了这种情况,那么您’ll know we’re in trouble.

    在这种情况下,您的牙髓医生可能至少赚了25万以上,买了一百万个房子,并且可能也从公寓获得了股权。您认为这是高风险贷款吗?

    No-Doc贷款/没有多少钱的贷款是造成金融灾难的工具,而不是ARM。

    • 我认为他正在冒险。他是否负担得起,还不是问题。他’从现在开始就拿钱赌10年的房价/房价。

      听起来好像牙髓医生想要一些东西的额外资本。也许还清另一笔债务,或者开一家企业以扩大其财务自由,迟早要这样做。不管是什么,他’下注,并希望设法成为赢家。

      恕我直言… I don’不能预见到任何启示。会有一些逢低吸纳和一些集会。总体而言,在10年中,这种情况(至少在加利福尼亚州)看起来与今天没有太大不同,但是随着起伏的起伏,如果林先生没有机会以最小的损失保释,我不会感到非常惊讶,或在他的10年上升之前可能会获得少量收益。它’s just that it’很难在您不得不在一夜之间睡觉之前弄清楚哪一趟火车是末班车哈哈

      • I’我不确定这是否适用于他,但是在以下情况下您会怎么做?

        您 had enough 钱 至 buy a home for cash at 1m. 您 can get an ARM for 3% instead of a 30 year at 4%.

        您 are confident that you can invest your cash between 2 –未来10年为7%。

        IMO支付现金会很愚蠢,除非这可以帮助您获得更便宜的购买价格。如果你’如果要承担财务责任,您可以选择ARM,并利用MID使您的有效率大大低于3%。如果利率保持不变,而您的投资却超过了您的利率,那么您将坚持到底。

        最糟糕的情况是,如果利率爆炸,而您的投资不再能满足您的利率,您将全额还清贷款。

      • 考虑一下他毕竟承担了付款的钱。仅仅因为他的住房费用高,并不意味着他的其他费用就高。使用x多重逻辑不适用于收入较高的人。即使付了这么多房钱,每个月剩下的钱也是巨大的。

      • 兆字节 多数人都不敢投资于赌场股票市场。除非银行账户支付2-7%的费用,否则它们将在哪里获得回报?

        此外,每月2万美元变成了税后每月12,000美元。他将以该薪水留在AMT,所以他’他的利息扣除额很少。如果家庭男孩想为退休和自己的孩子上大学真正省钱,可以为家人买食物,缴纳财产税,住房保险,管理费,两辆车和汽油等。

      • FTB –股市肯定是动荡的,但我不会’完全称为赌场。多元化和派息股票可以降低风险。从历史上看,长期而言2%以上的收益是容易的。分配债券,股票和股票应该是安全的。当然如果假设的买方不’相信他们可以获得这样的回报,他们绝对应该购买全现金。

        即使遵守AMT,MID也是可以扣除的少数事物之一。实际上,MID实际上是最大的,在200,000美元的范围内提供了100万美元的贷款。

      • 兆字节 -I ’确保您知道平均零售投资者在过去几年中没有参加量化宽松政策建立的股市行情,尽管有很大的财务动机将其重新纳入目标,可以说是将损失转嫁给了投资者。直到最近,有些人才重新加入。只能说我很不同意,这些天它不是赌场,高频交易和股票不基于基本面,而是量化宽松,低利率(因此很难在其他地方找到收益) ),股票回购和其他技巧,而公司几乎没有超过向下修正的收益估算,而收益估算的下调很少基于顶线的增长。历史平均值只能说明世界已经不一样了,多样化是我们在商学院中都学到的概念以及有效的市场假设,但是再一次没有’像以前一样工作。

        就AMT而言,逐项扣除额是有上限的,因此,如果扣除您在CA,NY,NJ,CT等地区赚钱的州税和地方税,您将无法从抵押贷款利息扣除中获得很多收益。

      • FTB -是的,散户投资者一直是股票市场的MIA,并且错过了最近的牛市。传统的智慧一直是忽略市场的起伏并坚持到底。令人遗憾的是,许多个人投资者在上次崩溃中跳出,现在我们可能只会开始跳入’在过去的4年里,牛市一直存在。

        I’d say it’类似于房地产市场,在房地产市场,房主因房地产泡沫破裂而感到害怕,并害怕在2011年购房。’s明确表明牛群会重新进入上升趋势,其影响可在2013年看到。

        确定市场时机可能适用于计算机,但不适用于进行情感交易的人。

        正如我之前说过的,MID(购货款)是可以从AMT扣除的两件事之一,对于那些年收入在200-250k之间的人,扣除额变得最大。 TaxCaster有一个不错的小网站,您可以在其中插入数字,并查看AMT在有无抵押扣除的情况下的作用。

      • 我的用户名去哪儿了?

        ‘您有信心在未来10年内可以将自己的现金投资在2 – 7%之间。’

        您’d必须有大量现金才能在10年内以2%至7%的价格进行投资,以抵消一百万美元的3%或4%的利息。

      • 我的用户名去哪儿了?

        对不起没有’看完整个故事。

    • 如果这个专业人员的收入只有25万美元,我认为120万美元的贷款是非常危险的。那是他收入的5倍。除非他和他的家人愿意在他们生活的其他方面做出重大牺牲,我对此表示怀疑,否则他的咬人行为将远远超过他的咀嚼能力,否则他不会’将获得一定会重设到更高利率的ARM,并给他带来严重的付款冲击。

      实际上,除非他的收入达到或超过$ 450K,否则这是一笔冒险的贷款,尤其是因为即使在SoCal中,价格超过$ 1M的房屋市场也很薄。

      • 哈哈…我在下面写了一个非常相似的观点。疯狂地认为这样的杠杆作用适合该薪水。

      • “疯狂地认为这样的杠杆作用适合该薪水。”

        让’s skip the “只花x倍’s salary”并考虑到利率”

        他的月收入超过2万,即使’一笔0首付的ARM贷款(’如果存在),那么他每月付款的110万(@ 3.25%)为$ 4800 / mo

        如果他放下20%,他的每月付款将为$ 4k /月。不完全是“crazy” leverage is it?

      • 兆字节 ,

        这里大多数人会说“But let’看他十年后是否仍然有工作,否则肯定他’ll default”.

        长期从事预后研究的原因是我的名字,伟大的卡尔·东立克尔(Karl Donglicker)破产,出售了他的船,并在一个15岁的老码头上开车兜风。并且必须找到著名的Meatspin视频中的主演。大声笑。

        —从我的Blackberry Z10发送,这是观看Meatspin的最佳手机—-

      • 正如我在下面提到的,Mb能够支付得起一切都很好,但是您’即使首付20%,也能以100万美元的价格赚钱。如果房屋损失了20%的价值(至少在过去的7年中发生在拥有财产的所有人中),那’几乎是这个家伙的全部’年薪,他只是失去了。哎哟。是的,这样的损失不能免税。

      • KR – There’在这个世界上没有什么’没有风险。有些地区从高峰到低谷损失了近70%。这是否意味着我们应该要求人们放心70%的安全?

        如果他的房屋价值下跌20%而他损失了一年’以他的薪水来说,这绝对是一件令人费解的药,但是他的债务收入比告诉我,他仍然可以付款并保留房屋。

        I’我通常在财务上非常保守。一世’ve以前主张采用30年固定利率,而不是15年固定利率,而是按15年类型付款。我不会’不要将5/1 ARM换取点数折扣,因为风险/回报不’跟我的性格不符但是,我可以认识到ARM不是’t一种无财务责任的工具,例如无证贷款或预付款利率,’s如此愚蠢地描述了他们。

  • 房屋评估价为225k,欠款95k。大约2个月前,前5个帐户的费用为5/1,费用为2.5%,接下来的5年的费用上限为4.5,几乎没有其他费用。如果我们将未来十年的付款保留下来,则仍将低于重新抵押前的付款。届时将退休,可以出售,出租或用现金还清并留下来– I didn’在我们的案例中,关于手臂的缺点并不多,我们正在投资节省下来的钱,到目前为止,回报良好。

  • 我有’d听取了2010-2011年所有反对者的声音,他们告诉我不要购买房屋,因为价格会下跌20-30%,我’d被完全定价在当前市场之外。好吧,也许没有定价… because I’d有更多的首付,但我’d仍要比我2011年的购买至少支付20%的购买价格溢价。更不用说,我去年能够在3%的30年固定范围内进行再融资。因此,我现在有足够的缓冲来应对未来房地产市场的任何动荡。它’很高兴知道我们可以出租房子,即使加上税款和维修费,每月也能赚几百美元。

    我真的相信Zillow估算我的房屋在过去一年中增加了$ 75K吗?不,我知道’取决于利率,经济,库存等…但2011年的购房者坐着’s for sure.

    • 我的大多数客户都错误地估算了出租物业的现金流量。他们通常是个人,而不是我负责的房地产投资公司,他们对现金流量的估算更为了解。

      租赁物业要花钱维持,此类维修和折旧费用通常低于客户估计。

      如果您将首付金额用于投资Google之类的股票,甚至投资Target,那么您将获得可观的回报。您也可以将预付款用于投资公开交易的REIT(房地产投资信托),其中一些是我的客户的两倍多’原始投资。这些投资没有’我的客户花了很多时间像租房一样去管理’•创造出租赁财产所带来的风险类型(例如,诉讼风险,租户造成的损坏风险)。在考虑购买房屋时,没有人真正考虑花费在与租户打交道上的时间。机构房地产投资公司拥有大量的现金储备和财务实力,使其能够享受拥有小型个体业主所拥有的房地产的成本收益’永远不会拥有对价格被高估的担忧是一种心理上的不安全感,这不是理性的,而是由“crowd effect”.

      基于对被高估的情感恐惧进行投资并不是买房的好理由。但是,如果您真的每个月能从出租房屋中获得真正的几百美元现金。祝大家好运,并祈祷房客不要’不会造成太大的损失或法律纠纷。我祈祷房客没有’花费大量时间聆听他们的投诉并要求维修。

      祝好运。

      • 很棒的帖子。我一直在思考无法将所有资本投入其他地方的机会成本。

      • 不幸的是,股票市场本身就是一个主要的资产泡沫,尽管一如既往有赢家和输家。哪些房地产投资信托值得一看?在EOP被Black Rock或其他主要对冲/私募股权基金之一收购之前,我在EOP中做得非常好。

      • 我的用户名去哪儿了?

        当然可以’股市泡沫形成,但它确实’完成成型。看APPL’s P/E –像11之类的东西。平均估值可能已接近泡沫,但仍属正常。

        I’我认为2013年下半年和2014年的经济复苏将吸引更多的普通乔款重返市场。一世’我认为大批量交易会增加’s会将其作为重新玩游戏的信号。然后’当真实气泡出现时。

  • 导致小羊被宰杀。你知道有什么不好’剩下的笨蛋就变弱了。真可悲的是,这个国家的购房方式已经成为现实。大本钟准备向下游出售房屋市场,以提高外国投资者的利率。如果他现在提高利率,那一定是麻烦。

    的real estate market has definitely peaked!

    http://www.santamonicameltdownthe90402.blogspot.com
    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • Lim是Endodontist医师,所以我认为他可能负担得起120万美元的房屋。如果人们年收入超过25万美元,他们负担得起。

    但是,作为我自己的注册会计师,无论我负担不起与否,我都不会购买120万美元的房屋。洛杉矶的这个市场不是买家’市场。我不会参加这种超标游戏。物业税+利息甚至可抵扣,将是太多和不必要的。

    • 因此,说25万美元的薪水可以支撑120万美元的房子,这是我认为让So Cal搞砸的那种事情。与美国其他地区相比,将抵押贷款的年薪支出5倍(如果下降20%,则支出4倍)是不正常的。他现在能负担得起吗?’的价格?当然。但是如果他损失了20%的投资怎么办–24万美元?那是一年’税前工资的价值…以及不可扣减的损失。这些数字听起来与我2005年的情况完全一样,’这就是为什么我在那种情况下摇头。如今,我在佛罗里达州(FL)住的漂亮的家是年薪的2倍,而且我可以切实地计划在15年后还清。

  • 臂’这次可能会导致拳交

    • 您 did NOT just reference the Black Power salute! lol

      • 结束美联储

        我认为他/她实际上是在指性行为,我必须想象这非常痛苦。不会’我像第一手’值得庆幸的是,我从来没有去过接受(或给予)方面。

  • 也许加州最终将通过降低税收评估来体验现实。那么一个城镇或一个州该做什么?

    http://www.thenation.com/article/175244/rescue-local-economies-cities-seize-underwater-mortgages-through-eminent-domain#axzz2aUNW8c6B

  • 买了6公寓现金。距州议会大厦5英里。当我在法院大楼的台阶上购买了我的第一套公寓时,一些业主正在嘲笑他们的资产。复杂正在为建筑缺陷提起诉讼。薪水在$ 80,000至$ 106,000之间。诉讼结束了。贷方现在又在大楼里放贷了。单位租金为每个$ 1,300。他们每个月花了我800美元。在市场的最高处,这些单位以360,000美元的价格出售了全新的。

    顺便说一句,一个单位刚刚以225,000美元的价格出售!

  • 我在出租物业以及我的个人住宅上有50多个ARM贷款。从投资的角度来看,他们的表现很好。目前大多数房价都在3月中旬’s和一些高2’s。我在04年末和05年初对他们进行了再融资,所以他们还剩下21年的时间。当时抽出现金。

    这是有趣的事情。
    他们在refi时的LTV均为80%’s。市场上涨,并在06年后期达到顶峰。当时LTV约为60%。然后市场崩溃了,大部分房产被淹没在水下的约10%。但是,利率下降,P也下降&I.这些物业即使在水下也每月都有现金流!从未错过任何付款。
    现在值已回到05级…但是我已经(或者我应该说租户已经)在过去的10年中支付了抵押贷款,现在贷款余额下降了20%,使我的LTV恢复到60%。这些资产继续产生现金流,但是现在由于ARM指数如此之低,并且剩余的摊销期限相对较短,因此大约一半的款项用于本金,一半用于利息。五年之内,LTV的价格将不到40%,即使从今天起没有任何额外的升值!
    以40%的LTV计算,这些物业将每月产生现金流量…即使费率达到终生上限。
    由于租金在某种程度上跟随通货膨胀,而利率是通货膨胀的函数,所以我敢打赌,如果利率上升,那么租金也会上升。

    我喜欢ARMS。

    • A)在大多数情况下,这是’t an investor forum…所以对您有用的交易技巧’一定会在此博客上翻译成SFR买家
      B)从80%开始,LTV将为任何人提供足够的天气防护,如果您’无论您使用ARMS还是Fisting,都可以保留10年。

  • 量化宽松深渊

    中国买家redux–

    洛杉矶Coldwell Banker International经纪人萨利·福斯特·琼斯(Sally Forster Jones)说,中国人正在抢购该市许多奖杯物业’西边。她估计她’在过去的12个月中向国民出售了大约10座价值数百万美元的房屋。

    “对中国买家的销售激增始于几年前,但最近急剧增长,” she said.

    她的大多数中国客户是富有的实业家或房地产大亨,其中许多人在美国的消费时间不到半年。

    “有些人有孩子在洛杉矶上学,并在探望孩子时将房屋用作住所,” said Jones.

    http://money.cnn.com/2013/07/08/real_estate/chinese-homebuyers/index.html?iid=obnetwork

  • 我没有’t seen a 体面的, pithy argument 至 support current high home prices except “investor demand” and “Chinese 钱 ”.

    那两个将快速消失。什么’还剩吗?消费者收入下降。

    • 你开什么车为什么论点真是虚假的呢?当然,您承认投资者的需求和中国资金是“decent”论点,因为它们是真的。仅仅因为它们可能褪色并不会使它们的有效性降低。

      事实是,DHB记录了一系列争论,说明了当前房价(尤其是理想的So Cal)为何很高(利率,供求,FHA上限高,华尔街寻求收益,13号提案中奖者,yada yada) 。

    • 我的用户名去哪儿了?

      然而那里’投资者的抛售与大量违约的人的区别。我想说的是,对于那些对可再生能源市场感兴趣的人们来说,后者更加不稳定。费率上升– pretty predictable –不值得流行/不值得崩溃。 FHA收紧船没有’做很多事情来冷却市场;如果他们继续逐步收紧,那么那里的催化剂就不多了。陷入水下的投资者不太可能走开。即使他们走开了’只是从其他首先提供贷款的投资者/金钱来源走开;不要放弃抵押贷款,所以不要进行REO /卖空交易或其他方式,这会降低RE市场的压力(不打折一些抵押结算,在抵押结算中必须出售房屋以收回次级货币)。

      I’m考虑更多的侧向运动,而进行较少的暴力矫正,从长远来看,基本的向上强迫最终会遇到通缩。尽管信噪比太小,无法在短期内说出任何话。

      • 我的用户名去哪儿了?

        您需要做的就是根本改变人们如何看待债务以及如何看待退休。听到这样的心态:沉重的债务和没有退休的路要走,这给系统带来了向上的压力。等到债务锅炉压力过大,吹出一点蒸汽,等它爬回去,吹出一点蒸汽,等等。没关系,以前的压力不会那么高。

      • 我的用户名去哪儿了?

        *放牧

  • 黑石集团正式将其租金收入证券化(又称风险转移):

    http://online.wsj.com/article/SB10001424127887324170004578638093802889384.html

    罗伯特·席勒(Robert Shiller)基本上说,某些市场看起来很泡沫,包括CA:

    http://www.cnbc.com/id/100921135

  • 5至10年ARM’s并不是很危险,也不是造成房屋崩溃的罪魁祸首。’08.这些是负摊销贷款(期权组)和100%仅利息的ARM。常规银行ARM产品的完全索引汇率实际上相当不错。 30年固定期限贷款是您可以获得的最昂贵的贷款。但是,它提供了安全性和内心的平静,因此大多数人都不在乎。

  • 作为从事贷款业务的人,我可以告诉你,借款人正在使用ARM作为扩大其DTI比率以挤入更多房屋的一种方式。当然,有些人会用它更快地偿还抵押贷款,但这是罕见的例外。去年的费率也很低,而ARM的费率也很低,那么为什么今年突然一下跳呢?出现这种情况的原因是人们降低了每月支付的费用,从而有资格跟上较高的房价。

    例如,某些借贷渠道现在只拥有5年或7年期的仅利息贷款,这使得每月还款额显得很低。走这条路以如此低的费率降低每月付款还不错。但是,许多现在选择ARM的人只是将其用作在圣地亚哥县购买更多房屋的手段。

  • SDBroker ,在利率无处可走而又无处可逃的情况下,正在建立负摊销的IO贷款又有什么不好的呢?

    如果这些借款人可以’如果现在无法负担传统贷款的还款,几年后他们将如何能够以更高的利息和更高的利息来应付更高的还款?

    这些贷款怎能不面目全非? IO贷方如何才能在接下来的几年中不仅产生另一波止赎潮和巨额贷款损失?

  • 我的用户名去哪儿了?

    Had a lady at work who makes about 25% of what I make tell me that she was able 至 loan modify a 至 wnhome from $2,200/mo down 至 $1,500/mo (including taxes). Her husband is on 短 term disability and makes about $1,600/mo.

    去年她说她没有’因为在水下,所以在她购买了40万间联排别墅后,才得以进行反思。她还说,几个月过去了,他们有时依靠父母每月支付抵押贷款。

    有没有搞错?希望有人给我的抵押贷款这样的发型。

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