Alt-A贷款和期权ARM达到了战略默认值:2010年有毒加利福尼亚住房市场的完美秘诀。住房的行为经济学和有效Alt-A贷款的加利福尼亚州和前7大地区的行为经济学。

上周,无论出于何种原因,主流文章重新出现,涵盖了 选件ARM fiasco.  Even those who are purported 至 be financial experts still miss the bigger picture.  那 is, they fail 至 understand 那 the category of Alt-A贷款 涵盖了绝大多数 选件ARMs和Alt-A基本上是分配给无单据或低单据,信用评分较弱,首付低至零的贷款的类别。换句话说,抵押贷款使美杜莎看起来像下一个美国小姐。某些困惑还来自重置和重铸之间的差异。这就像说狗和猫一样,因为它们是宠物。在这种人为的低利率环境中,重设是没有问题的(未来是另一回事)。重铸是一个巨大的问题。另一个被忽略的问题是,Alt-A感染房屋的当前所有者的销售环境缺乏这些最大杠杆产品。就是说,他们是在市场杠杆率下降的时候买进的。当我查看最新报告时,我会问记者–更像是 刑事裙带银行家.

On the other side, I would ask reporters 至 also think like a California HGTV granite countertop obsessed housing speculator.  那 is why even as far back as 2008年2月 显而易见,人们将在战略上拖欠抵押贷款。当时的人们认为,如果有钱的话,人们是不可能真正停止支付抵押贷款的,因为人们通常都有责任。是的,对!可选ARM仅适用于不想透露纳税人去年在纳税申报表上从事的工作数量的高收入演员和医生。但是,没有钱的世界本质上给了这些疯狂抵押贷款的购房者看涨期权。如果价格上涨,您可以卖出并保留销售价格和溢价之间的差额。如果价格下跌,那么您就没有溢价了。但猜猜怎么了?有些人不付一分钱!这些基本上是免费电话选项。唯一的诱因是不良信用记录,但是在美国,每10个抵押贷款中就有1个被拖欠,这已经不是一个小数目了。许多人认为,如果市场转向躁狂症的第二部分,便有可能以较低的价格赎回取消抵押品赎回权的机会,以乘坐轻松的肉汁火车。

最近几天发送的热门文章之一来自 旧金山纪事 突出显示 选件ARM 湾区混乱:

“人们认为期权ARM(将是)国家危机,” he said. “That’不是真的。它’只是在加利福尼亚等费用较高的地区,您会看到它们的流行。”

纽约研究公司惠誉国际评级(Fitch Ratings)称,在全国拥有最多ARM的十个都会区中,有三个在湾区。它们是阿拉米达(Alameda)和孔特拉科斯塔(Contra Costa)的东湾县,圣克拉拉(Santa Clara)和圣贝尼托(San Benito)县的南湾地区,以及旧金山,马林(Marin)和圣马特奥(San Mateo)的县。

据惠誉数据,尽管这些地区仍远远落后于洛杉矶地区(包括洛杉矶,里弗赛德,圣贝纳迪诺和奥兰治县),但这些地区加在一起构成了该国第二大ARM。

低估的数据

First American显示,这里发行了超过54,000份期权ARM,总价值约为309亿美元。惠誉在这里展示了超过47,000个可选ARM,价值约280亿美元。双方都说他们的数据低估了总数。”

300亿美元 选件ARM人们在湾区像丑陋的鸭子一样坐着。但是我们在南加州做的事情更大。我们没有获得有关LA / OC区域的实际数据,但是我们可以从南加州遭受重创的Alt-A贷款中推断出:

加利福尼亚州

值得庆幸的是,我对此有一些数据。通过查看湾区数据,我们可以尝试得出南加州的数据。

海湾地区

Alt-A有效贷款:136,000

选件ARM:                  47,000

Alt-A /选项ARM的比例:34.5%

南加州

Alt-A有效贷款:400,000

选件ARM:                    138,000 (appx)

Now given 那 南加州 is the birth place of the 选件ARM,我敢说这个比例将在南加州成立。我们对此数据有各种估算。有人会说 选件ARMs are not 那 bad, but given 那 80 percent of 选件ARM属于低档贷款,它们符合 Alt-A贷款。另外,我们只看一项,这些贷款中的许多贷款可以从当期转为一夜之间不偿还。零首付80/20贷款有多少? 100%的贷款?因此,在低射程下,我们知道80%将属于Alt-A类别。最重要的是,加利福尼亚州将对这些抵押贷款有所打击。不仅因为这些抵押没有像 闪光,但是我们有一个 23%的失业率和就业不足率.

而且Alt-A贷款违约率正像瘟疫一样蔓延:

saupload_alt_a_delinquency_rates

资料来源:彭博社, 寻求阿尔法

请记住,Alt-A领域涵盖超过200万个有效抵押。有了200万抵押贷款,将近30%的贷款已经延迟了30天。 22%已经晚了90天。鉴于这些抵押贷款余额的大小,您可以放心,如果银行继续经营下去,那么延迟90天将变成止赎房屋 影子库存。如果他们不这样做,他们将面对负现金流量问题。但是,据我们所知,负现金流并没有阻止裙带银行业!

我想回到我脑海中一直徘徊的东西。许多此类信息已经存在多年了。这个 选件ARM 浪潮丝毫不奇怪,对于紧跟住房市场的人来说当然也不是什么。但是,为什么媒体突然流行起来,以至于实在为时已晚?我的感觉是对行为经济学缺乏了解。这是我广泛研究的领域。该领域还将人性的心理学和社会学结合在一起。新古典经济学家不想听到这件事,因为它干扰了他们的自由市场思想,让华尔街按照自己的意愿去做,而市场将使一切都变得正确。唯一的问题是,当深渊面对他们的脸震撼时,突然变成了企业福利的接受者。坚持自己的价值观是在最艰难的时刻保持真实。在好日子里,每个人都是圣人。

这也可以解释当前市场上Alt-A贷款的许多行为。当然,人们最大程度地利用了这些贷款。对于世界上最大的房地产泡沫,这是一个免费的免费看涨期权。就像买彩票一样。如果您输了5美元,您不会感到如此痛苦,但是如果您赢了,则最好相信自己会穿着内衣在街上奔跑。但是,如果您必须为该彩票支付$ 500怎么办?还是1,000美元?对于住房,首付非常重要,因为这会使借款人在赌博台上占有一席之地。这就是为什么甚至在加利福尼亚与朋友和家人共度时光并谈论房屋所有权的人都意识到,如果事情崩溃了,许多人只会走开。这就是心理学。

另外,我不确定我是否喜欢术语“无人值守”。这更像是“停止付款,节省现金,让moronic银行坐下来接受更多救助,并等待数月,直到他们甚至关注您的文件”,因为这是更准确的描述。许多人并没有走开。他们不是在付款,也不在与银行打交道。那些付款并想要修改的人通常会发现一个不称职的胸部,但实际上却不知道该怎么办,如果您落后三个月,他们只能服从“高级裙带”命令。  Alt-A贷款和期权ARM 是俄罗斯轮盘赌的抵押版本。

Now some people might think 战略违约 are only a minor problem.  588,000 strategically defaulted in 2008 and most happened in you guessed it, California and Florida:

“(洛杉矶时报)

* The number of 战略违约 is far beyond most industry estimates —2008年,全国范围内有588,000人,是2007年总数的两倍多。去年,这些人占所有严重犯罪的18%,这些犯罪持续了60天以上’s fourth quarter…

*战略违约严重集中在负资产市场,在繁荣时期房屋价值不断攀升,自2006年以来一直在下降。 In California last year, the number of 战略违约 was 68 times higher than it was in 2005. 在佛罗里达州,这一数字高出46倍。在该国大多数其他地区,2008年的违约率约为2005年的9倍。

*三分之二的战略违约者只有一项抵押— the one they’重新离开他们的主要房屋。在多所房屋上抵押的个人也更有可能发生战略违约,但研究人员认为,其中许多人都是来自投资物业或第二套房。

I bet if we drilled down deeper into the data, you would find 那 most of these 战略违约 are attached 至 Alt-A贷款。问题(并放心有很多) 选件ARMs不是利率。重置在这里没有问题。问题是重铸。利率可能是最低的,但实际上并不能帮助某人以$ 500,000的抵押贷款来支付$ 1,500的预付款。即使是利率为5%的5年期,由于负摊销(90%仅支付最低还款额),而且您现在有25年的偿还期且没有负数的事实,付款实际上将翻倍摊销选项。基本上 选件ARM 成为无选择抵押。这些抵押贷款是我们陷入危机的绝对缩影。财务上应受谴责的抵押贷款没有支票,对华尔街的贪婪和冷嘲热讽以及富裕的快速成群的人群的心态起到了作用。我们不是从中学到任何教训吗 大萧条?

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60个回复 至 “Alt-A贷款和期权ARM达到了战略默认值:2010年有毒加利福尼亚住房市场的完美秘诀。住房的行为经济学和有效Alt-A贷款的加利福尼亚州和前7大地区的行为经济学。”

  • 詹姆斯·史密斯

    Option ARM is not feasible. It may facilitate low payments in the initial months, but later the repayment amount simply shoots up. The end accumulated repayment amount is much, much higher.Efforts 至 modify home loans have been slow and easily outpaced by the number of 新delinquencies. In the first quarter, loan companies modified 185,156 抵押贷款, up 55 percent from the previous quarter. But the number of 止赎 in process increased 至 844,389, up 22 percent.
    阅读更多。
    http://www.housingnewslive.com/us-housing-news-articles.php

  • 尼克·汉德尔

    我曾经对主流媒体充满信心,但是现在我意识到那些作家只是写优美,易于理解的句子的专家,但他们并不是所写内容的专家。该博客可能有一些语法错误,但是对参数进行了深思熟虑并得到了数据的支持。无论我从该博客中学到什么,我的朋友们都将在大约一年的时间内从主流媒体那里学到东西。

  • 关于选件ARM的风险,我将进一步采取措施。不仅有没有文档贷款的Alt-A借款人有违约风险,而且记录他们收入的主要借款人也是如此。
    >>
    我所在的小地方银行的副总裁和我已经广泛讨论了整个抵押贷款崩溃的问题。现在那个小银行没有’不会对2 / 28s或3 / 27s(次级)或期权ARM进行预告,但他密切关注了其他银行在做什么。他告诉我说,那些过于措手不及的贷款的放款人是
    >>
    (1)抵押贷款不超过总收入的65%的贷款–不包括保险和税收:
    >>
    (2)合格借款人的预付利率–该最低付款额甚至无法涵盖累计的利息。
    >>

    因此,将这两个因素放到等式中,甚至当主要借款人不得不开始偿还所有利息和本金时,即使他们只有资格才可以开始偿还所有利息,也要考虑违约,因为利息产生的偿还额是35,总收入的40、50或更多。
    >>
    顺便说一句,没有文件贷款是很多麻烦‘necessary’让自雇人士能够获得抵押贷款。自雇人士总是可以申请抵押,因为他们只需产生2-3年的纳税申报表即可证明其收入,以证明其收入稳定。当然,贷方将使用其净收入来计算支付能力,而不是扣除业务费用之前的总收入。可以很容易做到–我们做了几次。

  • 谢谢DHB!我关注您的博客已有一段时间了,许多人仍然没有’t get it…. I’我要等几年才能买我的第一套房子’ll be patient. I’非常感谢您的辛勤工作!

    照顾自己!

  • **”这些抵押贷款是我们陷入危机的绝对缩影。”**

    Bingo. 那’绝对正确。

    您知道在选举期间如何看到所有这些竞选活动的迹象卡在人民中间’ front yards? It’看起来完全一样,但是 “for sale”标志,到2011年在西边。

  • 如果您拥有严重水下的房屋–可能是30%到50%,即使您仍然可以在重设/重铸下付款,也仍然存在何时/如果需要出售该怎么办的问题。十年来您将不会回到零,也许您可​​以’t wait 那 long.

    I’m beginning 至 think 战略违约 will be the 新popular short-sale negotiating technique with the bank. “我想卖空”. “We’ll think about it.” “好吧,当你这样做的时候,我’我会考虑偿还抵押贷款,而不是实际支付,我’一两年后我为搬迁准备好东西的时候,我将免租住。现在,那只卖空股票怎么样?”

    那’这就是为什么我倾向于采用最新的“战略上违约的人”一粒盐的信用报告研究。多少个“strategic defaults”实际上是一种反应迅速的策略,因为银行不会’批准卖空?我们知道与减轻损失部门打交道有多么困难。

    我不会’如果我仍然住在房子里并且仍然可以还款的话–但是如果我不得不突然离开并且银行在和我打硬仗,我会的。有多少人处于这个确切位置,尤其是因为他们正在寻找工作所在地(非加利福尼亚!)?

  • 罗伯特·克莱默

    美国农业部目前正在为房地产经纪人和抵押经纪人举办研讨会,解释他们如何借100%价值的贷款,零用钱。‘Rural” properties.
    旧金山和洛杉矶的许多郊区都符合‘rural ” areas.
    明年是选举年。您唯一可以得出的结论是,政府’t。正试图将泡沫持续到2010年11月大选之后。在那之后,一切都会崩溃。

  • 我认为政府刚刚成立了另一家房利美和房地美的惨败。

    据路透社报道,抵押贷款问题今天仍然存在 http://www.reuters.com/article/ousivMolt/idUSTRE58K29E20090921

    我建议由于失业率在全国范围内持续上升,它们将以更高的速度增长。记住,政府不断提供的“好消息”是我们裁员的人数减少了,而不是雇用了更多的人。因此,失业人数在增加而不是减少。

    所有这些加之美元继续贬值,通货膨胀也紧随其后,正如黄金(通货膨胀领先指标)向我们展示的。

    还要考虑银行的杠杆方式。查看有关FHLB的文章,该文章的使用率接近25:1。 http://www.caseyresearch.com/displayCdd.php?id=227

  • I’d有兴趣查看有关哪些贷款违约的硬统计。我认为即使我将(主要)归为战略违约’d最终由于气球付款而以两种方式失去了我的房子。我的第一个是40年固定利率为6.5%,但第二个问题是带气球的7.5%。显然我没有放下任何钱。在我这种情况下,有多少其他人正在抛弃毛巾。即使他们提供了可以降低我付款额的贷款模式,我也怀疑我’d take it.

    即使在2006/2007的主要完整文件市场中,这类贷款也大幅增加。在这段时间里购买的人很少,因为银行告诉他们没有理由放钱。即使在优质的FRM市场中,您预计这些贷款中的多少还不会变坏?当您什么都没拿到桌子上并且可以轻松摆脱价值25万美元的颠倒抵押贷款时,’d必须完全是个白痴。这就是为什么您会看到FICO得分超过800的人(像我一样)从完美的付款历史变为从未再没有其他拖欠行为的情况下再隔夜收到另一笔付款的原因。如果我们的信用评分太高,我们可能会做一些非常简单的数学运算。

  • 我发现有趣的是有两次大的重置浪潮。第一个是次级抵押贷款,现在是’alt-a贷款。他们为什么停止发放次级贷款而转向alt-a贷款?是什么解释了两个重置直方图中间的停顿?

  • 杰里·费舍尔

    我卖了我的“overprice”2005年7月在圣地亚哥的房子,是因为一些伟大的互联网网站常识性的消息,他们把这个泡沫称为完美!我曾多次致电并写报纸来谈论这种泡沫,为什么会这样呢?他们不感兴趣。负面态度。房地产业的不景气也使报纸大赚一笔。他们把这些放在第一位,然后诚实地为读者提供独立新闻。他们本可以警告读者,也许有少数人会看到曙光并做出正确的决定。我们永远不会知道。

  • 危险品看到您选择了40年的第一笔抵押贷款和第二笔的高额还款证明,FICO分数与聪明或擅长数学无关。

    然后您骑自行车而不是借钱。

    白痴。

  • 此数据应公开并成为FD的一部分。一世’M关于贷款违约率,规定,ALT-A CRAP,ETC。

  • E,

    我不同意您对DG的评论。我有些偏见,因为他提出的案子与我的案子几乎相同。当我在2006年末购买房屋时,我得到了各种各样的贷款选择。我有约50,000美元作为定金,但可以选择不放任何定金。对我来说,这很容易。如果我用我所拥有的钱来支付预付款,然后价值下降或由于某种原因不得不搬家,我将无法收回这50,000美元。如果我什么都没放下而不得不离开,我可以选择掏腰包关闭或只是走开,仍然有50,000美元。它’并不是说我损失了50,000美元。我可以随时将这笔钱用于本金,为什么我要通过提前锁定来限制我的选择呢?银行应该有要求,但是他们没有’t。对他们来说不好的决定,对我来说是幸运的。事实证明,这套房子的价值在接下来的两年里暴跌,在尝试与贷款人一起解决一些问题之后,我走了。离开之前,我节省了约$ 35,000,现在的租金还不到以前的一半。以您的观点,获得这种贷款然后走开的人是个白痴,我认为描述这种情况的一种更准确的方法是一个错误的决定,而另一个则没有遵循。我觉得即使我可以继续为自己的房屋付款,但我只会在糟糕的情况下变得最糟。判断是否想要,但如果您想拥有值得任何人接受的意见’考虑,争辩并避免幼稚的名字召唤。

  • 妄想的房屋建筑商可以’似乎没有休息: http://www.marketwatch.com/story/toll-incentives-insider-sales-raise-eyebrows-2009-09-23?siteid=yahoomy
    供应’em right. We’我将看看他们通过NAHB进行的游说活动以及他们在NAR的好心者能否获得第一次税收抵免扩展(甚至增加到$ 15,000)。我们为什么要救这些傻瓜?
    勇敢的同志们!

  • 尼梅什·帕特尔

    好吧,为什么圣地亚哥的房价没有暴跌?我住在芝加哥,一直梦想着在圣地亚哥生活。完美的天气,再也没有可怕,寒冷,多雪的冬天。

    我检查了圣地亚哥的房价,他们仍然希望平均每套美国房屋价格为750K(三间卧室,两个浴室和两个车库对我来说听起来很平均)。是什么赋予了?为什么避风港’价格下降到更合理的水平?

  • 萨宾·费加罗

    那里 ’s the problem. Can’不要让那些泡沫评估师再次喝醉…Don’t cry for me, NAR.

    CNNMoney.com职员作家Les Christie
    上次更新时间:2009年9月23日:美国东部时间下午3:04

    “但是,房地产经纪人,抵押经纪人和建筑商指责,该守则的结果之一是低于市场估值的增加,这使销售蒙受了损失,并使已经垂死的住房市场进一步放缓。全国房地产经纪人协会最近的一项调查显示,其会员中有20%的人声称由于估值过低而损失了至少一笔交易。”

  • 嘿,派对男孩。您是幼稚的代言人。
    您通过节省$ 35,000来玩系统。不付款
    您的抵押,然后摆脱您的房屋债务。

    我们这个国家马上需要的是复古
    法律要求您支付意外之财
    票据(包括累积的未付款)。
    这需要留置权大力加强
    在您所有的银行帐户和资产上。
    Garnishment if 必要.

    让我以一个小名字结束。它’s
    像你一样破坏经济结构
    这个国家的如果该死的房子使你成为一个
    推销您希望保留所有内容。但是如果你输了,你
    期望美国纳税人为
    您购买时的贪婪和愚蠢
    and then for what you 偷了 living there, mortgage free.

  • 多发性硬化症

    在另一个博客上看到了这个。这是真的吗?我开始相信复苏了吗?

    http://www.youtube.com/watch?v=0yeWknZm81k

    只是实体经济的更新–在过去的几周中,我为半导体行业服务的小型企业的业务激增。我猜所有在股市卖出$ 95/1的公司内部人士都会产生正的GDP。我知道,一旦泡沫再次破裂(持续多长时间?),一切都会再次崩溃。我是个超级熊,但也许我们可以印出我们的繁荣之路?

  • I’d更进一步,原始思想家。派对男孩是f’ing thief. He absolutely should be on the hook for entire amount he 偷了. 唐’要付款吗?宣告破产。应该有法律规定,有意支付的漏洞必须在20年内破产。

  • 我不’t know, 派对男孩’s actions ARE pretty disgusting, but 我不’真正怪罪他擅长为他(以及许多其他人)建立的系统玩了这个游戏。我把真正的责任归咎于政客,卑鄙的“chairmen”首先吹灭泡沫并建立了我们现在生活中的所有道德风险。

  • 我很想听听HBB博士’关于这则恐怖文章的想法:

    http://www.opednews.com/articles/LANDMARK-DECISION-PROMISES-by-Ellen-Brown-090921-894.html

    令人难以置信的是,堪萨斯州最高法院已经合法化了不能合法取消证券化住房贷款的想法,因为原始合同的有关当事方已不存在。 (发起银行)那么,什么是基本上可以为高峰期购买的6000万愚蠢白痴提供免费住房的呢?这是如何避免止赎浪潮的吗?免费房屋,只需停止付款,没有人可以合法取消对您的抵押!!!!请告诉我’我完全误解了阿特拉斯。

  • 尼克·汉德尔

    原始思想家
    唐’别忘了,很多房地产专业人士和金融家也通过出售这些有毒贷款赚了很多钱。

  • 杰里·费舍尔

    圣地亚哥的价格将下跌。阿尔塔’s和高利率住房的仅利息贷款将在2010年开始。我们将看到有多少人可以跟上“new “随着资产净值进一步下降而增加付款。再加上就业市场/失业率下降,阳光明媚,气候宜人,可能并不意味着那么多。在阳光明媚或潮湿的日子里,在水下支付费用,倒置房屋毫无意义。给这些现实的市场时间来展示自己,看看一年后的价格是多少?

  • 多发性硬化症

    提到我之前的评论,我认为圣地亚哥可能在很大程度上不受住房危机的影响。经济中的问题在于私营部门的就业,即必须在全球范围内竞争的就业。那里的所有军事,国防,医疗保健等根本不受影响。它们都已插入美联储’印刷机,而我们其他人则必须与中国等国家竞争。所以,如果那里的房屋温度很高,我想它不会’令我惊讶。当美元崩溃(6-24个月)时,情况可能完全不同。

  • 等待2011年,我对您的那篇文章有完全相同的反应。一世’m afraid you’正确。只需退出支付您的抵押贷款,如果银行可以’拿出适当的文书工作’re home free – literally.

  • 我喜欢阅读您在市场上的投机活动,并且对这个房地产市场的惨败印象深刻。我对您的一张图表只有一个问题。在其中一张图中,它显示了Seeking Alpha的来源。我相信您可能不小心将这张图弄错了。该图不是’与加利福尼亚甚至美国有关。如果我没看错的话,那实际上是荷兰政府回顾ING Alt A危机的图表。但是,感谢您在此主题上的所有不懈努力,我期待阅读您的文章。

  • 鲍勃·托尔’无可挑剔的定时内幕销售
    务实的资本家| 9月。 2009年24月
    http://www.businessinsider.com/bob-toll-has-impeccable-timing-with-his-insider-sales-2009-9

  • Origional Thinker 偷了 $85000.

    如果他破产了付不起他的钱,那就不一样了。但是他选择不让一笔贷款成为借项,以不偿还他从贪婪中借来的钱,即使他并非没有钱。

    这是会破坏整个国家的道德风险。最伟大的一代引起了潮一代的狂潮。

  • You are not a moron, partyboy, though you are no genius, either. What you are, exactly, is 诈骗浮渣 the likes of whom were enabled by our corrupt government and crony financial leaders in wrecking our financial system by 舞弊ulent borrowing.
    您是出于恶意举报的,无意于在举债变得困难时还清。当然,您的贷方是最大的傻瓜,不需要首付,但最主要的罪恶是您。
    您可以感谢我们各个级别的人,他们没有参加这次大肆掠夺,因为我们有足够的金融体系和经济体供您我本人使用,以便我们可以用美元兑换食物,火车票价,衣服,和电力。如果我们都做了您的工作,我们就不会’甚至不能做那么多。那些认为我们处于崩溃状态的人现在不要’不知道真正的崩溃是什么,让’希望由于当前一波承销商提供的FHA贷款承销不佳而引起的未来违约浪潮,’不要带我们去那里,因为我们庞大的系统和超大型的基础设施都非常脆弱,而且运营成本很高。这些系统对于我们的生活和日常生活非常重要,它们’一直被极度忽视。更糟糕的是,我们不’没有足够的钱来修理它们-可以修理该国每座危险的水坝和桥梁的钱反而致力于支撑住房市场。哦,是的,为了垂死的汽车制造商制造更多垃圾车,为企业带来福利。
    我们还会有另一个泡沫,因为’s the only way our leaders know how 至 drive the economy. 那’这就是为什么不追捕和起诉那些像您这样的人以及像每年把数百万美元的奖金带回家的顶级钱人的人。
    但是下一次我们发生州际桥梁倒塌或灾难性大坝破坏,导致圣经中的洪水和成千上万的人死亡时,我’我会想起像你们这样的所有人,他们的计划和贪财使我们耗尽了我们最后的财富。

  • 原始思想家/史蒂夫,

    伙计们,我能理解你来自哪里。我只是认为您正在将问题的影响归为实际问题。在我看来,你们俩都认为,离开的人是玩系统的人,实际上是(我认为),宽松的贷款标准和无钱首付贷款造成了这种混乱。无论哪种方式,它都不会’真的很重要。什么’完成已完成,无法撤消。

    直到我“stole”35,000美元,这太荒谬了。我告诉贷方,如果我们不能’做出一些我要停止付款的事情。我告诉他们,我愿意在他们想要的时候将房子移交给他们。他们拒绝说,他们不会收回房屋(代替契约),并且止赎将继续正常进行。现在,为什么我要比那时早点离开家?如果您从下个月的1月1日开始被判处死刑,您是否会因为不可避免地会在那儿而提早去死刑?还是你会“steal”尽可能多的自由?抵押合同的条款明确规定了两种选择,即支付和留下或不支付’支付并被取消抵押品赎回权。我选择了第二种方法,因为很明显,如果我们留下钱并付钱,我会不必要地负担自己和家人的负担。丧失抵押品赎回权的过程花了很长时间这一事实对我们来说只是一个好处。

    我不’t disagree 那 there should be garnishments, liens, etc. 至 cover the balance of the foreclosure which is not recovered in a foreclosure auction. However if those laws were in place before the housing bubble started, 我不’认为泡沫本来就不会那么遥不可及。制定类似追溯性的规则是一个荒谬的想法,并且将非常不公平。每个人都必须遵守一套必须遵守的规则,这些抵押合同恰好碰巧在很多情况下都有利于购买者。也许将来会进行更改以纠正此问题,但是您可以’t change the past.

    如果纳税人要为银行承担的损失付款,则不要’不要责怪买得太多的人。他们受了苦。和唐 ’怪银行。他们也遭受了痛苦。指责政府,因为他们是这里的推动者。银行和买家整理了床铺,现在他们应该躺在床上。它应该与该国其他地区无关,而政府应该远离它。随时生气,但您确实应该将生气引导至正确的方向。

    在这些困难时期,祝所有人好运。

  • Torabora,

    我试图破译你的帖子…您是在说人们是个烂摊子,除非他们破产试图保留房屋?够了“船长应该随船下来 ”心理。当您发现有问题时,请停止。期。保持可调,不断重新评估情况,展望并尝试做出正确的决定。

    Morals do not apply 至 business. Law applies 至 business, 德 apply 至 relationships. If this were the 1950s, where you get your home loan from your neighbor who works at the local bank, it might be a bit different. But we live in a much more dog-eat-dog world where banks look at customers as numbers, not as people. Why should we look at the banks any differently?

    I would never condone doing anything illegal. What I did was well within my legal rights 至 do. What 我不’无法理解的是,为什么有人在那里争论人们应该做出错误的决定,甚至做出更糟糕的决定,并且为了节省下沉的船而徒劳地努力使自己陷入财务困境。我只是不’明白了。也许你们中的一个可以将一两个句子表达成一个连贯而合乎逻辑的思想,以使我确信您是对的。洗耳恭听…

  • 失业是房地产价格的领先指标。随着加州的实际失业率超过20%,’绝不可能持续任何增长。它’政府的大规模干预。烟和镜子。贷款人不承认违约房屋贷款是一个非常糟糕的信号。这将使它们成为僵尸。信用正在收缩。谁用现金购买房屋?它’是普通人的高杠杆购买。这些天,普通人处于一个受伤的世界。

  • 我的贷款现在看起来很愚蠢,但是当时这几乎是所有的事情。在2004年至2007年之间,很少有人进行常规贷款。事后观察是20/20,现在我对做出如此糟糕的贷款感到很愚蠢,但是当我拿出贷款时我得到了保证,因为住房永远不会下降,我不会再融资。在南加州。这些是信贷员的话,不是我的。显然,简单的数学运算会告诉我人们没有’没有足够的钱负担他们买的房子,但我没有 ’做吧。吸取了教训之后,我可能不得不退出市场,直到我们度过下一个泡沫(15年?)。’我还年轻。金融监管没有任何改变,所以我相信很快就会有另一个泡沫。如果您对人们不知所措感到非常生气,请写信给国会议员,让CA更改无追索权法律,但是银行会做这些交易,因为他们充分了解每个遗弃人员的价值是否可以自由地摆脱他们。

  • 正如派对男孩所说的’d。希望现在把贷款人的房子还给我,并开始信贷恢复程序。贷方不仅拒绝收回房屋,而且还拒绝’甚至在9个月未付款后就提出了违约通知。我应该做些什么?他们拒绝达成让我更长寿的协议,与此同时,他们拒绝接受房屋。我一直在努力,但是我’我不会为他们付出任何代价,我最终还是会输掉。所以我’d想听听这个网站上所有有判断力的知识分子认为我应该怎么做?如果您几年后在水下付款25万的水下,您会怎么做?我相信你们都很完美,永远都不会借这么愚蠢的贷款,但想像一下,我想您没有’在签署贷款之前,不知道它有气球。一世’我省下了我的钱,其中也有30,000美元,等他们回家。我不’真的看不到其他选择。我赢了’不能说我是借钱的白痴,但是我的行动是’我现在要纠正自己的愚蠢无理吗?

  • 我支持partyboy 100%。没有人期望纳税人来弥补损失。纳税人陷入困境的事实是银行家的后果,布什和奥巴马政府的管理人员合谋将所有不良贷款的负担直接置于房主的肩上。贷方贷出一笔坏账,借款人签署了一笔坏账。双方都应被迫达成协议。贷方不会达成交易。因此,对partyboy和所有像他这样的人免费提供帮助,他们可以将损失转回并重新推向银行。

  • 我刚刚发现里诺的房屋价值下降了约50%。 (里诺(Reno)与塔霍(Tahoe)十分接近,通常被认为是加利福尼亚的延伸)。

  • 政府和个人购买者并没有弄乱。他们可能已经走过一段路,并被轻松赚钱的热情所扫除,但并不是造成这种混乱的人。罪犯是银行和金融业。缺乏政府监督也是可以的,但是经过三十年的追求“市场永远是对的,可以监管自己,企业最了解”但是,我们目前的经济形势不容乐观。

  • 劳拉

    我认为您正在将每个拖欠其抵押贷款的人归为同一类,这是非常不公平的。将某人分类为“scamming scum”如果他们是首付款违约者,将是适当的。但是,假设我无意偿还贷款或不诚实地借钱,那是不正确的。正确的是我没有’不能准确估算出我上班的通勤,汽车维修,CA税,梅洛-罗斯(Mello-Roos)等费用。这些错误的估算是我的错,我不应该为自己而怪。

    我们走开的主要原因之一是,我们在第二个抵押贷款期满5年时就需要大笔还款。气球付款约为10万美元。当我们买房子时,我没有’在我的孩子们高中毕业之前,没有任何搬家的打算。我做得很好,并希望在未来几年中待在一个地方。我的计划是在3-5点左右恢复第二个到30年的固定期限,然后度过难关。但是,当价值下降50%时,第二个就没有再提起诉讼的机会,我知道我不太可能支付这10万美元。我打电话给贷款人,问我们是否可以在那时(大约18个月前)选择30年期。他们说,由于LTV(当时约为125%),他们根本不会收回贷款。我问他们是否愿意以较小的金额偿还贷款,他们说不。对我们来说,写作是在墙上。我们会在5年后的大额付款到期时失去房子,为什么还要继续每月支付约3500美元,以便基本上租用我们的房子两年,而我们可以取消抵押品赎回权,开始康复过程并以1500美元的价格租房?只是没有’没有任何意义。如果您认为您在我的情况下会采取不同的行动,那么您将拥有更多的权力。我不愿意牺牲我的家人’这对于不愿妥协要使我们俩都陷入困境的合同的银行来说是一种幸福。我来到会议桌时提出了几种解决方案,这些解决方案比最终结果要痛苦得多,并且被一致拒绝。如果您想把它挂在我身上,那就这样吧。

    至于谁会为下一次大屠杀负责,那真是愚蠢。为此有很多责备。唐’天真地认为世界末日将是过度扩张的购房者的错…你显然比那更聪明。

  • 在阅读了几个月的帖子后,人们明显不喜欢所谓的“the free market”(以及HGTV)。您的建议是什么“improvement” consist of? Should we move, as the current administration clearly wishes, 至 a more centrally planned economy? Is the problem 那 the Imperial Federal Government most of us now try 至 hide from is simply not yet big and intrusive enough? Inquiring minds are curious. BTW The nauseatingly snide remarks about 自由市场 aside, I visit here often and always appreciate the useful information about the housing market.

  • 派对男孩
    有一种叫做“Business Ethics” 那 you don’似乎无法掌握。那些是’不仅适用于银行,还适用于合法交易的双方。一世’除了在签署贷款时的贪婪和愚蠢之外,我不会为您的情况指责您。但是,由于美国纳税人将为您在财务方面的重大过失承担责任,我想您欠我们的钱比“in your face I’m right”态度。没有人扭曲您的手臂在那张纸上签名(因为您显然还拥有HELOC,所以要签名几次),如果可以的话’不能兑现您的诺言吗?除了浪费我们其他人之外,其他这些类型在美国有什么好处?如果您很贫穷,低价买入并固定了该地点,并努力坚持下去,那么我’d对你的困境更加同情。就目前的情况而言,我对使用该系统的人表示零度同情。您节省的那笔钱?那’贷款机构–您应该在实际丧失抵押品赎回权时将这些资金退还给他们。您签署了同意付款的协议,这是他们的。同时,其应有的权利处于托管状态。为银行收取利息。

  • 自由市场–
    我们这里的大多数人不一定反对自由市场经济。但是,我们宁愿我们的政府一次与那些谋生的人一面,而不是屈从于屈指可数的懒惰而屈指可数的公司货币专家。市场反复证明,它根本无法自我调节。废除《格拉斯·斯蒂格尔法案》,从1980年的《存款机构放松管制和货币控制法案》(Garn-St。 1982年的Germain存款机构法以及1999年的Gramm-Leach-Bliley法案最终都像1929年一样看到了不受监管的市场崩溃。不幸的是,政府监管似乎是唯一可用的解决方案。

  • 我担心的是道德观念的彻底崩溃,无论愚蠢与否,它使这个国家持续了许多年。体面,羞愧,道德责任感–这就是让成千上万的人试图还清贷款和抵押的原因。但是,如果确实这样做是有经济利益的,并且如果不利的一面是很少的社会谴责或排斥,那么越来越多的人将会这样做。而且’不仅仅是抵押贷款,他们将拖欠抵押贷款。
    我们的政府如此迫切地希望事情变得更好,甚至是暂时的,以至于他们花了数万亿来修理银行。’资产负债表,并将所有这些拖欠债务的借款人留在家里,或者让他们离开,但要靠一两个年头的免租房,但要有很好的缓冲。但是我不’认为它在经济上不会持续太长时间。从道德上讲,这将是一场绝对的灾难,因为至少会有半个国家的人民无意履行自己的任何义务,除非这样做会使他们获利。而当潜在的吸盘–诚实勤奋的人–拒绝与另一个成熟的庞氏骗局一起玩,我想知道银行会找谁借给谁。当然,吸盘可以得到‘smart,”并决定也不还任何东西,从而彻底摧毁了这个腐败的金融体系。
    如果我管理政府’d通过允许住房市场跌至可持续价格,我已尽一切努力鼓励储户,审慎的,负责任的。但他们’宁可穿上漂亮的创可贴,也不愿经历漫长而有意义的恢复过程。

  • 派对男孩,听起来你做出了明智的决定。你没有’t制定规则,您只需根据银行当时制定的规则确定$决策即可。不’对我来说,听起来像您计划从一开始就借用贷款,但是如果不支付高定金,您就可以选择保留该选项,以防万一出了问题。聪明!尽我的税金可以帮助您,’不是您的问题或您的错。允许高风险贷款完成的银行应该被允许倒闭,因为它们正处于高额赌博的游戏中,并且没有做出合理的业务决策。

    如果您明确打算不偿还贷款,那’是错的。如果您选择尽可能多地投放自己的现金以限制风险/敞口,那’s smart.

    总是将自己的钱尽可能少地投入到任何公司,房屋等中…that’s common sense.

    托尼
    不,对于所有仇恨者,我都没有’没有任何贷款/信贷额度等违约…

  • My suggested 改善 would be 至 return 至 a time when financial institutions at least acted like they were responsible for their own business decisions. They made bad loans and asked for no collateral from the borrower. Then others bought these loans without performing the 必要 due diligence. A free market means companies are free 至 fail from stupid decisions.

    我也认为政府应该采取足够的监管措施来防止“too big 至 fail”似乎没有任何规定的综合症。

  • 克里斯坦瑟玛

    没有。

    另一版简单问题的简单答案。

  • 斯威那列斯班

    Hey E, attacking someone because they mis-spelled a word? 那’弱。想多喝点烟吗?我* AM *战略走人,我’我为自己感到骄傲。如果您处于不利位置,那么走开非常明智。这个网站将对此表示赞同。

    The people bitching about 德 and ethics…..当政府和金融机构制造这种欺诈风暴时,您在哪里?一世’我不受该死的东西的约束…与银行的协议除外。他们在家中有安全感…他们的安全*不应*来自高利贷费用。搭银行追逐…吮吸它。太糟糕了,美国政府将向他们提供我们的来之不易的税收,以弥补损失。

  • 斯威那列斯班

    You are wrong. 我不’欠你们任何一个该死的东西。整体情况是自上而下的欺诈行为,但您选择的是受害者,而不是银行。你们多么慷慨。一世’我用上面的帖子告诉你,这个国家需要一场革命…我们需要对基因库进行氯化处理。

  • @多发性硬化症–

    帮助我理解为什么SD中的职位图应该是市场的主要驱动力?房地产崩溃始于失业率仅为现在的一半。如果你认为的话’与失业率紧密相关,您 ’根本不注意。实际上,b / c那里有这么多的军事人员,b / c的破灭应该更糟,其核心问题是负担能力之一。没有人能从军事上赚钱。当房价:家庭收入再次接近合理水平时与我交谈。请注意。

  • 威廉:

    我并不担心美国人是否会失去道德风尚,至少在经济意义上不会如此。实际上,这可能是有争议的,因为我认为大多数人已经拥有了。如果人们永远成为永久性的僵局/骗子,那么银行和贷方(市场)最终将解决这一问题,并且所有交易都将确保双方都有很多“skin in the game”。 (预付定金,对失败者有很高的兴趣)这样一来,无所适从将成为一件痛苦的事情。 (上帝的意图)如果这个世界成为现实,那也将极大地有益于像我这样的无死角,因为随着对无数白痴/死角的信任减少,我们的“more reliable”放贷人将更加追求生意,而舞弊将永远在我们的法庭上。一切的价格也会下降,因为那里赢了’山上的信贷白痴愚蠢地抬高了一切的价格。

  • 奇契克

    我很欣赏您必须说的话,但是您在几点上错了。我了解商业道德的概念,’不会觉得我在任何时候都违反了他们。我没有拿出任何HELOC,也没有任何违约的打算​​,当我看到墙壁上的笔迹时,我做出了一些努力来与银行合作。我觉得(而且我是对的)房屋将在拍卖会上以低至20万美元的价格出售,但如果贷方将本金减少至30万美元,他们愿意支付5万美元的首付。他们实际上会以比最终出售价高出近10万美元的价格卖给我这所房子,并获得5万美元的预付款。他们拒绝了。我知道这对他们来说是20万美元的折扣,但事实并非如此 ’比30万美元还好吗?我本来会以30万美元的价格购买这所房子的,当时它确实值25万美元。如果您认为这是一个令人作呕的主意,那就去吧。我认为这是一个合理的中间立场,银行和我俩共同承担着住房市场下滑的痛苦。在取消抵押品赎回权之后,银行最终损失了更多,然后在拍卖中以21.2万美元的价格出售了这套房子。我不’不要为他们的决定而向银行抱怨。就在抵押权之内,这完全在他们的权利之内,就像在我的范围之内。

  • 一个苦涩的家伙

    我认为这场惨败的结局将以所有抵押都无法解除以及在何处抵押而告终。“jingle mail”将是遥远的过去的概念。

    你达成协议,你’重新卡住它。期。

    我坐在场上看着所有的猪都在贪婪的低谷吃东西,我仍然可以’相信最终所有的失败者都必须钻研我的腰包,然后走开造成的所有混乱。

    现在我们都付出了代价。感谢一群失败者。

  • 派对男孩,你还是不’t get ‘it’。您签署了一项法律协议,但您违反了该协议。那使你成为骗子。干净利落。从贷款机构的角度来看,无论情况如何,您都可以“agreed 至 pay’原始签名上的签名。至于市场,这里有谁’经济不景气输了很多钱吗?这是否使您和其他人在事态艰难时跳过就行了?在我父母的那一代人中,那被认为是无足轻重的,那些人并没有受到高度重视。到目前为止,我们已经从这个国家的道德标准恶化了。就像不负责任并责备他人一样,破产或跳过您从中获利的债务也可以。这就是为什么我不这样做’认为解决这一问题的办法是进一步监管。将会有一群腐败的人继续做这些事情,无视他们的一切而摧毁我们其余的人。好人将受到进一步的惩罚。坏人将继续利用并走动。

  • 奇奇克,我认为您和我将不得不同意不同意。我可以看到您为什么认为合同已失效,但是实际上我行使了合同中的两个选择之一。选择一,按照约定付款,并有朝一日拥有房屋。选项二,唐’付款,银行将取消抵押品赎回权。它’真的很简单。

    您和其他许多人一样,自从违约以来,所有买家都在购买贪婪。不一定是真的。关于银行也可以这样说。他们不应有弯腰的规则,并放弃所有明智的借贷做法,以争取尽可能多的贷款。但是他们赚钱甚至获得巨额奖金,即使是贷款很差的人也是如此。他们的贷款业务完全暴露在外,如果房屋价值下降,他们自己就承担着巨大的债务。

    购买房屋时(除非买家支付现金),实际上发生了两次销售。银行以现金购买房屋,然后以信贷方式将其出售给买方。由于房屋是贷款的唯一抵押品,因此银行允许零放款是愚蠢的。如果不对房屋进行升值,银行将立即过度扩张,并可能陷入资产价值低于所购资金的状态。这是要求支付首付款的主要原因,而IMO是发生大量违约的主要原因。

    一个人做出的每一个决定都会产生后果。走开也不例外。你的感觉是有根据的,有些道理,但是你的愤怒是错误的。没有法律禁止放弃抵押贷款。这是完全合法的,每一个贷方都知道贷款的风险。如果两个受过教育的人签订了合同,而在法律看来却坚持了合同,为什么会有苦涩呢?您不会因为我所做的事情而痛苦,而是因为政府已经介入并保护银行免受巨额损失而痛苦,也许对您(以及我和每个纳税人)’s)费用。如果我一直付款直到死了,那会有人帮助我吗?当然不是。这就是为什么我不得不尽我所能时要自助的原因。希望您永远不要做出错误决定,“morals”进行测试,因为当您做对自己和/或家人最有利的事情时,您将是个伪君子。走进别人 ’在判断对与错的一切之前,先尝试用玫瑰色眼镜以外的其他事物观察世界。

  • 萨宾·费加罗

    Pru Bear的观点总结了整个情况。问题是您是否知道音乐停止播放和结算帐户需要多长时间。它会立即全部放松还是逐渐放松。从数学的背景而不是经济的伪经济科学的角度来看,这些事情是抛物线的,并且突然发生变化,就像道琼斯指数的移动方式一样:

    “in 2007, when the U.S. housing bubble collapsed, the satirical magazine The Onion demanded 那 the American people be given another bubble 至 speculate in. Their wish now appears 至 have granted. Actions 至 stabilize the global economy seem only 至 have created 新bubbles – in government 债务 and emerging markets. Government actions seem 至 be primarily designed 至 ensuring continuation of the Ponzi scheme. The only lesson learned is 那 no Ponzi scheme can ever be allowed 至 stop.

    人们普遍同意,全球金融危机的一个关键因素是全球资本失衡问题。一个主要特征是在美国由债务资助的消费,使全球5%的人口构成其GDP的25%,消费的15%和全球经常账户赤字的48%。日本,中国,德国和其他储户资助了消费。在鼎盛时期,美国吸收了全球资本流动总额的约85%,以为其政府和私人债务提供资金”

  • 我认为我们必须考虑这个问题的更广泛原因。贷款人告诉您,您可以在几年内再融资。买家知道 ’可能会有更高利率的风险,但是当前较低的利率抵消了这一风险,买方认为如果利率过高他们可以出售。问题在于’一个基本的假设,由媒体和住房行业传播–您将永远拥有正资产。

  • 另外,如果不允许这些借贷行为,那么住房价格将是可以承受的。

  • 柯克·威廉斯

    派对男孩 同意付款 “根据合同条款”。他不同意无条件地付款,期限,结束。公司是没有任何道德约束的个人的资本主义形式,它们使用合同条款使自己和客户与道德代理的后盾隔离。客户可以在约定的条款范围内自由地作为自治代理进行操作,而不会产生道德后果。双方都是。它’是业务,不是道德。

  • E –你是个刺。大量聪明人陷入了住房狂潮。年轻的首次购房者唐’我们不具备背景知识,可以知道他们已经知道十年的经纪人何时以不良贷款出售他们。唐’不要那么充实。

  • 如果PartyBoy可以怎么办’不再工作了吗?如果他的妻子丢了工作怎么办?在很多情况下,人们可能无法维持其讨价还价的目的。一世’敢打赌大多数人拖欠抵押贷款’t happy about it.

    As a bank shareholder and customer, 我不’不想听到银行发放的贷款’即使客户违约,至少也要收支平衡。银行不应该向PartyBoy借钱。当我不能’为了将我的第一套房子降价20%,银行要求我购买私人抵押贷款保险,直到我获得20%的权益。而且我还是不得不忍受10%的负担。

    所有这些良好的借贷行为发生了什么? PartyBoy永远不会有机会让银行陷入困境。

    I’我不会对PartyBoy发表任何判断性评论,因为我’我从来没穿鞋。我认为许多人会这样做,而不是为了让一家大型企业银行破产而破产,后者可能会将抵押贷款卖给了其他人。只要假设,无论何时借出,就像他一样的人都在签署文书。并保护自己。

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