为什么美国梦只是大多数人的梦–在卡尔弗市租住与购买房屋分析。为什么在泡沫城市租房有意义,为什么主流媒体没有提到家庭收入。

仅仅因为人们继续相信某事并不能实现它。上周,一些读者发送了《纽约时报》上的一篇文章,讨论说,十分之九的美国人仍然说,房屋所有权是住房的“重要”部分。 美国n dream。我总是觉得这些调查引人入胜,因为它们针对的是情感而非数据。当然,在调查中没有讨论收入的问题,但是我们再次处于 债务泡沫幻觉机在这里。有趣的是,在调查中较低的58%的人认为放贷人应该要求标准的20%的首付。这些人有什么线索吗? FHA保险贷款 他们几乎没有定金3.5%的定金?首先,关于房屋所有权的问题并未反映出以当前收入水平拥有房屋的能力。我敢打赌,如果您问别人“您认为教育很重要”,您可能会得到类似的结果,但这是否有道理 每年$ 50,000美元?然而,这种心理推理却将购买者带入膨胀区域,例如 卡尔弗城 是的,价格下跌了,但仍处于泡沫之中。今天,我们将仔细研究为什么在许多泡沫城市租房有意义。

卡尔弗市泡沫走强

我们应该做的第一件事是全面了解城市:

卡佛城市地图

紫色的房屋可供出租,而红色的房屋可供出售。  卡尔弗城 价格下降,但仍处于泡沫之中。为了提醒人们什么是泡沫,价格与基本面(即家庭收入等)无关。当然,根据有关美国梦的调查,您有足够多的人愚蠢到足以承担成千上万个用于切饼机房的债务,但这不是新闻。实际上,这就是为什么 房地产泡沫在美国获得了巨大的动力。购买的情感愿望与十年来的收入损失并不吻合。还记得这则广告吗?

房地产广告

当然没有提及收入。返回上图,您会发现在一个好的城市,租金价格是相当合理的。让我们举一个例子并计算数字。

租vs买卡尔弗城

上面我们有两个类似的属性。待售房屋在这里:

卡弗城市之家1

4473 HUNTLEY AVE,卡尔弗城,加利福尼亚90230

上市05/05/11

床4

全套浴室3

分浴0

物业类型

平方英尺2,488

$ /平方英尺英尺$ 377

土地面积5,869平方英尺

建成年份1952

当前价格 $ 938,000.

列出的4间卧室和3间浴室位于2488平方英尺。好吧,让我们看一下租金:

卡尔弗城出租

这个地方也有4间卧室和3间浴室,并被列为1,800平方英尺。该房屋当前的月租金为$ 3,000。因此,您拥有的房屋可以替代目前售价接近一百万美元但每月租金为3,000美元的房屋。这是一个完美的例子 大泡沫中的城市。看一下正在出售房屋的销售历史:

销售历史

该地方在2001年以370,000美元的价格售出。请记住,在过去十年中,家庭收入一直停滞不前。那么,这栋房屋在10年后升值近60万美元的理由是什么?当您计算数字时,您会明白为什么在该地区租房比买房有意义得多:

购买价格:                              $ 938,000

首付款:支付10%

每月总付款额:$ 6,500(本金,利息,税金,保险费@ 6.5%)$ 6,500

需要结案的案件:$ 121,112

购买这套房子每月将吃掉6,500美元,而租金则需要3,000美元。每月$ 3,500的额外现金是一笔大买卖。每当我们提出这样的论点时,您总是会得到这样的论点,即您还可以获得购房的利息扣除,从而降低了成本。但这就像花一美元节省三十美分。有了这些额外的可支配收入,您可以找到降低收入的创新方法,例如为IRA筹资,向401k投入更多资金,或者将多余的现金用于可以找到类似扣除额的业务?最重要的是,如果您在 您将要支付的卡尔弗城 从您的每月预算6,500美元中扣除住房费用。

以目前的价格水平,您在该区域购买的任何方式的切分都毫无意义。为了舒适地负担这笔抵押贷款,一个家庭需要总收入 $ 280,000 或更多。对于90230的邮政编码 卡尔弗城 the average adjusted gross income 是 $62,972.  Let us be generous and say that homeowners have an adjusted gross income of $120,000 or twice the average.  那里 是 no way that it comes even close 至 $ 280,000.  In fact, in 加利福尼亚州 only 6 percent of households make more than $200,000 and I assure you they are looking at more 主要 properties.

Again the mainstream press fails 至 examine household incomes because it counters any of their fluff pieces.  The most important factor in having a healthy housing market 是 the underlying economic situation for households.  Stagnant incomes and 16 percent underemployment (23 percent in 加利福尼亚州) do not bode well for home prices.  Why 是 this fact under-reported?  When the bubble was raging there was no focus on stagnant income growth yet we found every absurd 文章 on why home prices would keep rising.  Now, we see 文章s trying 至 justify a bottom.  Where 是 the detailed analysis showing that many cities are 仍然在气泡中平坦?难怪为什么另类媒体会找到家,因为很少有人会去做数学工作来表明心理学只能将梦想保持如此长的生命,直到数学必须将梦想还原为现实。

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88个回答 至 “为什么美国梦只是大多数人的梦–在卡尔弗市租住与购买房屋分析。为什么在泡沫城市租房有意义,为什么主流媒体没有提到家庭收入。”

  • 尊敬的HousingBubble先生,

    像往常一样,您对我们状态下的RE的分析是可行的。读过您博客的任何人都赢了’很快就要买了。

    为什么所谓的可再生能源专家不把收入(最底线)包括在等式中,这超出了我的范围。当然,他们当然没有隐藏的议程吗???

    7月4日祝您一切顺利,
    彼得

    • 该国的某些地区有很大的不同。我住的地方(北卡罗来纳州夏洛特)比租房便宜。我刚买了一个4 br。 2.5英亩的浴室,占地0.4英亩,售价18.4万美元。 25分钟到市中心。税金,保险,抵押贷款将减少$ 1130,下跌8%。租类似的东西将是1300美元+月。夏洛特的中位数收入为$ 48k。市场似乎已经接近平衡。我预计价格将过度下跌,但我认为谷底将在两三年内。根据我在这里看到的情况,上述情况似乎不可思议。

  • 待售的是现实中值得….. $ 370K充其量,这反映在租金中…$3K/month

  • 当房屋出售时,经济可能从dot.com泡沫中滑落。’01,可能会使价格略有下降(如果有的话),但事实并非如此’像刀子一样,在手扶着手榴弹的地方从悬崖上摔下来,房子以37万美元的价格售出。现在他们要价96.8万美元吗?!?看着悲惨的状态,我们’重新进入该地点后,实际上应该立即进行60万美元的理发(除非使用24k金柜台面进行大量升级)。然后我们可以根据以下条件开始对其进行定价:影子库存,收入水平,失业,经济状况不佳等。

    实际上,价格应该在厕所里,任何仍在工作并剩下几分钱的人都应该放下20%的贷款,获得贷款并搬进去。

    I’我厌倦了这种脱节,而那些’理解事实。它’s like we’在这种浓雾中,应用了非事实逻辑。您会以为,经过十年的坏交易,我们现在已经学到了什么?

    你可以看到暴风雨来了’08, 你呢just had 至 hunker down and wait for it 至 pass. We’ll, I see another storm coming, 我不’认为我们从第一轮就开始服用药物。

    谢谢H.B.博士另一篇优秀的文章。

  • 我听到人们在盘旋“Make It 20% Down” line.

    我严重怀疑他们是否已考虑周全。

    调查显示,如果有53%的当前房主不得不放弃20%的住房,他们将无法购买

    其他研究清楚地表明,如果抵押贷款,保险和税金不超过其收入的28%,那么中位数家庭(5万美元的收入)需要接近15年才能节省20%的首付。

    十五年–并假设该家庭没有背负学生贷款债务,平均每人29,000美元。

    如果一对年轻夫妇想在5年内买房,这是典型的情况。他们每个人的平均学生贷款债务(总计$ 58K),有1个孩子(有些不能等到他们30多岁的时候&节省15年以上就能买房)&一辆15,000美元的汽车要付1辆车,那么他们所需的收入却是惊人的。考虑到每年7200美元的退休储蓄,育儿以便他们都可以工作,租房(以我现在在研究生/年轻专业领域租用的2居室公寓的租金),学生贷款,雇主健康保险和食物券级别的食物预算…..储蓄足够在5年内支付20%的首付…..他们每年需要$ 98000。九万八千。他们可以负担得起MAX–每年节省$ 9000的首付款$ 45,000之后–$ 224,000的房子,这将是他们收入的2.28倍。

    那种家庭收入– $98K –是所有家庭中收入最高的13%,也是所有工人中收入最高的6%。这意味着他们每个人都需要赚大约50,000美元–在所有工人中排名前25%。

    在美国,最低的80 -85%几乎不可能在不到15 -20年的时间里节省20%的首付。与30年前相比,在美国的生活成本简直太高了&收入太低&赶不上成本。

    当您迫使许多潜在买家退出市场时,会发生两种情况:

    (1)房价跌破地下室;

    (2)土地所有权集中在前10%的手中&其余90%成为租户/农民

    顺便说一句,几十年来,联邦住房管理局已经支付了3 1/2%的首付。导致FHA贷款违约的原因不是首付的金额–这是90%陷入困境的人的收入损失。 FHA始终更适合中产阶级和工人阶级家庭–而不是想要购买750,000美元房屋的25%收入中较高的2%!它应该将精力集中在其主要任务上,并以县中价位房屋的最高贷款额为上限。

    • 阿们安!

      Govt should have no role in 救命ing upper middle class/wealthy people buy homes, and mortgage interest deduction should disappear 至o

    • 安,我是首付最少20%首付的人之一。如果在过去的十年中保持这个数字不变,我们就不会’不要陷入我们现在的混乱之中。回到“good old days”,人们为这笔首付款节省了很多年,而银行对于向谁提供贷款非常挑剔。

      简而言之,您的观点是,普通人花太长时间才能节省20%的费用;因此,我们需要较小的首付。怎么样,为什么可以’房价跌至现实水平’s ransom won’t be needed for a downpayment. 首页 prices are still completely and 至tally inflated in any decent part of southern 加利福尼亚州. It doesn’要想拥有一个健康的未来房地产市场,需要先降低价格,这是一个高级的过程。

      从今天开始’在卡尔弗城(Culver City)的帖子中,这位卖家今天想要的房子要比2005年泡沫高峰时的要价高。WTF?记住我所说的房价需要下降。

      • 答对了!

        安斯不去想她在说什么.. If far less people were able 至 buy with 20% down, prices would come down 至 levels where far more people could buy with 20% down)!
        她大声疾呼,对普通人来说,必须节省20%的泡沫价格,同时提出保持泡沫价格的想法。

        更好的Ann,比900K少20%或350K少20%?您正在扎根90万的20%,却没有意识到您所担心的人会得到350,000的20%的收益。

        那里 是 only one reason you would be rooting for 20% down on 900k, you somehow benefit from the current bubble prices. Perhaps I was wrong when I said,, “安斯不去想她在说什么”。您似乎很在考虑自己在说什么以及自己的自身利益。

      • 你击中了要害。

      • “回到“过去的美好时光”,……

        平均价格的汽车仅占家庭收入中位数的27.3%–而不是今天的60%。

        我的排名很高的私立本科大学(选择性排名前2%)的标价是家庭收入中位数的33%–而不是今天的100%。

        一名工人可以以中等工资养家糊口– now it takes 2.

        然后,有大量的halthcare费用激增……我的邻居很激动,他们终于有资格参加医疗保险。作为小企业主,他们一直为自己的报酬付费—仅PREMIUMS即可每年为2个人提供$ 16,000。“回到过去的美好时光”一个家庭每年只有1800美元,个人每年只有800美元—是的,我知道30到40年前的价格是多少,因为我的家人自1930年以来就拥有一家公司,该公司向其员工提供第一美元的保险,医疗,牙科,视力和处方保险。

        __

        住房现金不是由买家付出或没有付出多少引起的。这是由LOUSY承保造成的!没有收入证明。支付金额超过总收入28%的贷款。没有的贷款’在计算比率或DTI时应包括税收和保险。抵押贷款和其他固定债务上升至35岁以上时提供的抵押– 37% of gross income….

        首付不成问题。我的小地方社区银行在2个县地区提供大部分国家住房委员会房屋贷款–具有收入限制和房屋价格限制的贷款。这些贷款的首付从0到3%。他们从事这些贷款已有15年了。他们从未拖欠这些贷款–买家必须记录每一分钱,已经从事了3年的相同工作,’在前端DTI上花费了总费用的28%以上,’固定债务占后端DTI总额的36%以上。

        如果首付很重要,那么这里的借款人就不会’他们离开了他们放下25%的海滨别墅并借了另外的$ 2,100,000。他们在4年后就把它炸掉了’只能以他们欠款的1/2出售(银行– BOA –他们走了,让50万美元随风而逝。那双付款–巨大的首付D-I-D N-O-T问题。 (不,他们不是鳍状肢–怀孕了四年,然后离婚了。)

      • 吉姆·阿特劳

        究竟。 Ann想要人工上涨的价格。那’3%的首付是什么–不能使住房负担得起,而是要在没有政府补贴的信贷的情况下使住房无法负担,这使更多的人口变成了债务奴隶。不用了,谢谢。下跌20%,私人住房贷款市场将使理智回到房屋定价和银行业务惯例,这对所有人,从银行,房地产经纪人和从泡沫中获利或愚蠢到以泡沫定价的住房进行投机的人们都有利。

      • 究竟。它不会’如果价格不合理,则需要15年的时间来节省首付’愚蠢的财务构想,例如3%的首付,利息税款冲销,政府支持的抵押公司,30年期抵押,政府对无力偿债银行的纾困,以及所有其他使人陷入奴隶制的不正当计划,都在人为地夸大了这样他们就可以拥有一个闪亮的新玩具,就像琼斯’.

      • 伊恩·奥尔曼

        唐’别忘了第13号命题,它阻止了市场上的货源。

      • 我知道你来自哪里。我相信您所描述的所有恶作剧都是造成房地产泡沫的原因。他们或多或少比下降20%重要,我可以’不说。但是每个因素都起作用。加上信用违约掉期,严重不准确的评级机构以及通过证券化规避准备金率和政府借贷失控的情况。就像切尔诺贝利的操作员一一拉动控制杆,直到灾难发生。

        继续发布。我喜欢想法的冲突。

      • Anns, can you please answer one question for me. Did you buy an overpriced house in 加利福尼亚州 and now you don’不想看到价格下跌吗?我怀疑您的推理是正确的。

        简而言之,这是您的理由:汽车,学费和医疗保健的价格都比过去上涨了,因此房屋价格也应上涨。那是完整的BS。

        当您说没有或低谷与房屋倒闭无关时,您就完全不高兴了。当人们一无所获时,除了一些虚构的信用评分外,损失不大。首先,如果你没有’节省了一分钱,为什么应该让您有机会进行最大的购买?此外,如果您在游戏中没有皮肤…如果价格大幅下跌,则上交钥匙具有最大的财务意义。将其乘以几百万,您会遇到很多麻烦。我不’我们无法掌握这些数据,但我愿意打赌,过去五年中违约的大多数人很少花掉自己的钱。

        面对现实,价格需要下降。我知道华盛顿,华尔街,银行,房地产经纪人,房地产业将一路高歌猛进,但并没有阻止不可避免的趋势。

      • Ha ha yea right! You just GOTTA lv the logic on these posts. Hell, why not make homes 100% down or a straight out buy!!! Man, the prices would be so low if people had 至 put 100% down, 你呢know what? No one would “walk-away” from their homes.

        这些足够“poor”人们把金融世界弄得一团糟’s 蒂姆e 至 let the “elite” own the majority of the homes. 100% down, stop 救命ing 较差的 people get a leg up, they don’t deserve it.

      • 哪里有牛肉。

        早在那天,它下跌了20%或走上了道路。没有贷方会看着你。
        这使价格保持诚实。没有人会试图卖掉没有人可以按照这些条款努力的房屋。

        使价格与收入保持一致,由能够偿还债务的人提高20%的收入再也不是问题。但是不能筹集20%资金的人没有生意拥有房地产。他们被称为租户。

        如果他们负担不起保时捷或游艇,请猜猜是什么。他们不应该拥有它们。

        不要为那些无法购买高价房地产的人哭泣。但是不要告诉我我们应该借钱给他们。那就是我们如何首先陷入困境。只是问巴尼·弗兰克。

      • Swiller,您需要重新定义“help”. We didn’t 救命 the millions of “poor”房主通过让他们获得他们负担不起的贷款,或者他们不得不延长预算,直到没有回旋余地。通往的路“help” the 较差的 是 not through enslaving them 至 债务, and the extension of credit, it 是 through real housing affordability. Larger down payments are just one of the factors which would bring affordability back 至 housing.

        最后,我认为市场应该在没有政府命令的情况下制定自己的规则,而政府应该完全退出市场,因此我从根本上反对20%的命令,但是我们生活在一个市场中,政府仍然支持3.5%的贷款增长达到729k,同时美联储人为地将利率人为地保持在较低水平,将宽松的货币提供给银行。在真正的自由市场中,我认为银行甚至不会考虑不到20%的利率,或者如果他们像房地产繁荣时期那样考虑,它们将被允许倒闭。但是我们不生活在那个世界上。

    • 有弹性的是价格,而不是卖方内衣的束缚。市场需要克服泡沫土地。劳伦斯·韦尔克(Lawrence Welk)几年前关闭了泡泡机。变得真实。

    • Seriously Anns, 我不’不想帮您,但您确实没有看到大局。

      那里’是个人多付了25%的首付和失去房子之间的区别(哎呀,因为那不是’(总值$ 2mm),每个人的总和都必须降低20%。就像在德克萨斯州,法律要求20%的泡沫在泡沫开始膨胀之前就已经弹出了,因为20%总是底线。您提到糟糕的承保,但是糟糕的承保是由以下事实造成的:’容易撒谎关于您的工作,收入等,但是要以20%的购买价收盘时很难出现(如果不是不可能的话)。 (我收回之前说过的话–全国范围内也解决了这个问题–80/20搭载。他们可以为抵押贷款的100%以上提供资金,并声称买方投入了20%。辉煌!)

      我们正处于住房通缩时期。通缩期是紧随通货膨胀期之后,即2000年。’s。保持较低的承保标准(没有20%的要求)会尝试保持良好的[不可持续的]旧日子。由于很少有人会出现以20%的虚高价格收盘,因此房地产价格将下跌。

    • 我认为您的5年计划是合理的。对于一对年轻夫妇而言,每年可以节省9000美元,再加上9.8万的总收入,然后以224K的价格购买房屋(这在Burbank中应该花费3/2栋房屋的价格)对我来说完全合理。

      对于没有钱的人来说,不发放首付贷款似乎是一个失败的陷阱’不知道如何正确保存。

      带来20%。

  • The numbers are the same downunder. I just signed a 租 on a dual residence property in a very nice beach community with an incredible view of sea and offshore 是lands. Essentially I am 出租 a 4/3, although it 是 divided into a 3/2 upstairs and a self contained 1/1 apartment below. 那里 是 a 2 car attached garage for my use (The owner 是 using the other garage) and additional outside parking for my boat. We pay rent weekly here, but it works out 至 NZ$ 2167 a month.

    在这个社区中,很难确定什么构成房屋的销售价格,因为近年来由于市场冻结,很少有人转手。类似尺寸和位置的房屋(有些已经投放市场2年了)的要价大约在650,000新西兰元到850,000新西兰元之间。简而言之,这些房屋的估值与卡尔弗城相同,为30年左右。

    澳大利亚情况更糟,墨尔本和悉尼的房屋租金为40年。更好的是,这里没有固定抵押,它们都是ARM!在这个市场上只有傻瓜会买房子。

    • 好吧,题外话…but are you in “Paraparam”在任何情况下?我于1998-99年居住在惠灵顿[丘顿公园],想在新西兰退休。我想知道自九十年代末以来房地产价格如何。谢谢。

      • 新西兰房价目前荒谬…我想我记得去年读过,他们推出了40年以上的仅利息抵押贷款!我的父母在90年代购买了一些房产,我记得当时以为他们付了高价。价格在90年代下降了几年,但从那时起,他们所做的一切都是飞涨的。在像新西兰这样小的市场上’直到它崩溃只是时间问题…只是不知道什么时候会发生。当然,在过去十年中,纽元兑美元的汇率也翻了一番,因此,如果您使用美元购买美元,’对几年内法定货币的价值进行了赌博。

  • 约翰CPA法学博士

    住房和城市发展部长肖恩·多诺万(Shaun 唐ovan)今天说,美国房屋价格是几十年来最便宜的,价格可能会在第三季度开始攀升。

    美国房屋价格是数十年来价格最便宜的,而价格可能会在第三季度(OBAMA)开始攀升’住房和城市发展部长Shaun 唐ovan今天说。
    多诺万今天在美国有线电视新闻网上说:“我们不太可能看到进一步的大幅下降。” “真正的问题是,我们何时才能开始看到可持续增长。有人认为最早会在今年夏天或今年秋天结束。”

    哦,我的,明天去喝啤酒。根据我们的说法,好时光来了“Great Leader’s”烟嘴。您认为政府会骗我们吗?

    • 他可能在第三节是正确的(四分之一的机会)。幸运的是,他有很好的判断力,没有指定是哪一年或十年。

    • 实际上,他在该国的许多地方都是对的。能够’在凤凰城,维加斯和其他许多地方都不会出错。西海岸将下降,充其量直到通货膨胀将在10年左右停滞。

      • 那是一年前他在凤凰城购买公寓时,我的朋友对我说的。

      • 马丁肯定….I’我的表弟有我的年龄(30岁’s)在堪萨斯城,现在购买的好地方(3/2或更好)在40-60K范围内…中西部的地方以及俄亥俄州,印第安纳州,宾夕法尼亚州,纽约州北部的生锈地带触底或非常接近底部。

      • 在凤凰城或维加斯和其他许多地方都不会出错。
        你不能’别错了。拉斯维加斯是一个狂欢。人们在一两年前购买的被摧毁,“they couldn’t go wrong”. But whatever.

      • 致那些回复我最初职位的人。

        首先,我没有’去年没有在凤凰城购买任何东西,去年也没有说要购买公寓,我永远不会购买公寓。

        我年纪大了,知道从财务上来说,丧命的肯定方法就是相信您知道会发生什么。

        The facts are 您可以 rent a 150K house in a good neighborhood of north Phoenix for 1500 or so a month or you can buy it for 650 a month. The fact 是 you can buy it below build cost.

        如果您打算在未来几年保持不变,那么最好结合事实,因为您已经领先了。

        可以掌握的小东西,胜过没有把握的大东西。

        .

        另一方面,Phoenix高于250,当然350K的东西可能会有下降的方式,我不会购买。

        或者,您可以打赌价格下跌的幅度将超过租金的花费,但是,如果您的情况是对的,为什么不去肯定一下呢?

      • 马丁
        如果亚利桑那州的情况变得更糟怎么办?如果那15万美元的财产在3年内跌至7万5千美元怎么办?当然,三年内您的租金要比租房者少,但作为所有者,您又要多付12或27的租金。承租人可以打包离开。您可以’t。当您住在鬼城时,可以享受每月600美元的抵押贷款。

      • 斯巴达人。
        避风港’你一直在注意吗?

        您每个月都能省下这笔积蓄,如果事情按照您的建议进行,我怀疑,您只是漫步而已!

        如果发生最坏的情况,您将不会有损失。

        你的非理性恐惧赢了’不要阻止我下肯定的赌注。

        您一个月要多付1000英镑’不必担心走开和拧银行?

        请记住,这些天从直升机上确实没收钱,所以要想避免不搞银行的道德观念实在是愚蠢的。

  • 这两座房子都距405高速公路仅一街之遥(Sawtelle Bl)。即使有声墙,您也可以听到24/7的高速公路通行信息。唐’也不要忘记污染’我们有小孩在被称为后院的地块里玩耍。

    • 高速公路近距离行驶是高速公路上无人驾驶飞机的潜在健康问题。我注意到很多‘good deals’这些天都离高速公路太近,或者在更像是从凌晨5点到凌晨2点的高速公路(高地,邦迪,奥林匹克等)上的街道上。

    • 关于高速公路附近对健康的影响的重点;实际上,就排放污染和对当地气候的热效应而言,环境工程师实际上将通行受限的高速公路建模为狭长的SMOKESTACKS。 ;’)

      尽管20世纪知识和后见之明具有很多优势,但大洛杉矶地区的人确实在城市/交通运输规划方面犯了错误。他们永远感到羞耻的是,在LA仍然比La-LA继续发挥作用和流动之前,其他城市在整整一个世纪或三个世纪之前就已经布局。但是我想那没有’意思是高速公路旁的一间小屋’相当于当地收入的8.5倍… 🙄

  • 加利福尼亚州’更好的地区可能是个例外,因为对租金的需求很高,但我不’看不出为什么RENTS应该保持与美国大多数城市一样高的任何原因。如今,很多人都喜欢租房,但据推测目前有1300万空置房屋或类似的房屋。毫无疑问,他们中的许多人都在恶劣的街区或铁锈地带等地方,但是我不会 ’如果在大多数地区租金稳定下来然后开始下降,请不要感到惊讶。如果移民的速度放慢,并且有更多的孩子与父母呆在一起直到结婚,那么未来五到十年内对公寓的需求可能会下降。

    • 作为(公认的小规模)房东,我可以肯定地说:

      a) 那里 是 no “conspiracy” or even cartel 至 “prop up”租金。如果有的话,因为所有的RE条件都是LOCAL…和*我*将加入,大声笑。

      b)虽然全部“statistics”值得怀疑的是,空置住房上的住房尤其如此。但是,即使是人数较多的人,例如每个月巡视(或至少登顶)多个空置道具的人,我可以告诉您,在像我这样的“泡泡区”(So-Fla)中,只有约15%处于RENTABLE状态,其中一半以上被卷入法律困境的某个阶段。

      即“excess”供应几乎不是您的统计数据所暗示的,您’对于在霉菌土地上将即使是被轻轻抛弃的房屋变成稳定的形状所需的$$感到震惊…更不用说取消抵押品赎回权了’实际上被掠夺和剥夺了。

      PS:也是一个重要因素“the stats”So-Fla中的公寓是建成但从未有人使用过的公寓,几乎没有完成内部工作。他们’重新完成并作为租金逐一运出,而不是因为“conspiracy”,但仅仅是由于当前的银行状况–没有人可以/将不再承担巨大的财务压力… it’s more of a slow “boot-strapping”无论大小的玩家,都可以按需付费的方式返回自己的方式。谁能在那找到责备?

  • 数学挑战&confushed

    好吧,我’米混乱了。我的数学有点模糊。

    租房数学为:$ 3,000 / 1800平方英尺= $ 1.67 /平方英尺

    房屋面积:2,488平方呎,比出租房屋大38%。

    如果有人租的话,这似乎意味着租金为每月4155美元。

    因此,如果我是一名现金投资者,希望购买2488平方英尺的房子…

    4,155美元* 12个月= 49,860美元。

    My investment 返回 would be $49,860 / $ 938,000 = 5.32%.

    据我了解,我的经验法则是:投资者出租房地产至少要10%。买家/所有者/居住者至少要5%“return”.

    因此,严格按照这些数字看来,这套938,000美元的房子开始开始成为一个有趣的价值。不包括修理房子,修改和所有其他变量。

    我在这些数字中缺少什么吗….

    向后工作…。如果这栋2,488平方英尺的房屋以$ 3,000 /月的租金=> $1.21 /sq. ft.

    At a 5% 返回…。$ 3,000 /月的租金应为$ 720,000。 ($ 36,000 / .05)

    为了达到2001年的价格370,000美元…..的租金为$ 1542 /月。或$ .62 /平方呎。看似大的租金下跌?

    我在这里想念什么吗?

    谢谢。

    • 我不’意思是听起来有点“loud”但您肯定缺少许多关键因素。例如,您可能应该假设税收,保险,维修,保养,空缺等费用因素占大约40-50%(假设’我们保守地使用45%),因为“经营房屋”. So you’首先,您需要将您的总收入减少45%,从而使回报率降低到3%以下。

      第二个挑战是大多数现金投资者’寻找低于3%的人(我是其中之一)。我们’在知道实际通货膨胀率目前约为8%的情况下重新寻找10%。当然,另一个问题是我们’要求大幅折扣以反映未来的价格走势。是的,我们都希望价格会继续下跌,就像贷款评估的可疑程度低(这实际上是因为银行考虑到了未来价格下跌的原因一样),我们’重新尝试通过大幅折价购买来保护自己,从理论上讲这将提高我们的收益。

      那里’这是一个非常简单,快速的计算方法,投资者一眼就能确定它是否’甚至值得花一点时间在特定物业上:如果MONTHLY租金是购房价格的1%或以上,则’值得进一步研究。在这种情况下,您提到的月租金约为4,000美元,房地产价格约为9,000美元,租金与价格之比小于目标的0.5%或小于目标的50%,这说明了为什么收益率如此之低(低于3% )。这个比率是’当我们在CA中考虑价格上涨的因素时,它一定是准确的,但是现在,由于每个人都在关注现金流,’现场。我希望这有帮助。

      祝大家好运,请非常小心。无论你’重新投资或以业主身份购买,请确保您’如果您对价格下跌感到不安,那么未来几年您的权益将受到侵蚀’重新考虑买房子。

      祝大家好运
      投资者J
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    • 我猜你’你自己不是一个真正的投资者吗?像您这样的简化方法是失败投资的完美秘诀…

      • 我不’通常,我会回复此类帖子,但我想向其他人指出,无论谁回复了我“simple”公式可能只是害怕未知的投资,这并不罕见。不幸的是,恐惧是成功的巨大障碍之一。

        随时查看下面的链接,您’我很快就会看到你’我是投资者是错的。实际上,我是一名全职现金流量投资者,他从事此计划已经足够长的时间了(十年),以至于我有幸依靠现金流量维持生计。我还共同创建了一个面向投资者的公共网络小组,该小组现在有11个分会,每月在SoCal中召开会议,并有2000多名成员。

        祝大家好运
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  • 哈哈哈哈,只想想一想:有了TARP / TALF / QE’s 1&2等人直接向房主偿还抵押贷款,然后他们成为抵押贷款持有人(美国财政部),现在看起来像是经济“recovery.”这是外表,因为自由主义者对“failed 凯恩斯主义”奥巴马(从布什开始)对所有新增债务采取的策略….this 是 not “Keynesian” policy.

    凯恩斯主义 policy stated the 债务 was 至 be used 至 create JOBS, not BILLION DOLLAR BONUSES for WALL STREET BANKERS. Capice, 美国? All you are getting 是 the BILL. And the shaft.

    丧失抵押品赎回权和因失业造成的流离失所将会并且可能被终止。“bail outs”来买单的人……付款在必要时轻松扩展,房价适应新现实,无家可归者日益增多…但这又不是政策制定者所希望的…他们希望在价值减少的资产上变得完整。他们想要“win”输掉赌注…and you & I pay for it.

    这是那些制定政策所希望的结果…所需要的正是正在发生的事情…小家伙们。

    目光短浅的贪婪者将美国带到了我们将工作离岸运送到一个地方的地方,这被称为造纸资产大规模杀伤性武器’凭空“Industry”,而思想制造所构成了制造业,而实际的制造业工作则被送往了美国乃至全球的最低劳动力地区…。工人可以在哪里’负担不起他们制造的商品:“lose-lose”这些天才现在正在弄清楚情况。他们’d从未听说过亨利·福特(Henry Ford):“他是银行游说者吗?”

    也许他们’重新弄清楚,他们确实有那些“University”文凭阻碍了他们…。更多毫无价值的纸….if根据结果进行判断。

    $ 50,000 /年的大学学历吗?我记得20年前我看过的PBS纪录片…受过良好教育的白痴,谈论我们如何转变为“Service Economy” from an “Industrialized” economy…。阐述自由贸易,高科技和国外劳动力成本低廉的奇妙之处…然后被问到时最困惑的样子:“那些美国人在高薪制造业工作中失业的情况怎么样…他们会在哪里找到维持生活水平的工作”这个受过高等教育的白痴怎么说?

    “我不是社会科学家,我的领域是贸易& Economics”…好像需要头脑去弄清楚后果…希望我们现在能找到这个天才…。还有一根绳子和一棵高大的树….

    自1972年以来,收入的最低水平一直停滞在80-90%之间。我的亲戚在1972年在Los Altos买了一套房子,1400平方英尺,1/4英亩,两间卧室:$ 38,000…在同意出售之前与寡妇讨价还价了一周。

    我最小的兄弟仍然住在那所房子里,现在两个人都走了…它在2006年达到了140万美元。最后我检查了Zillow,达到980,000美元。看下面…..

    想想我的父亲,一名联合航空公司的机修工,以及一个高中毕业的妈妈,她从21岁起就一直为联邦政府工作,现在可以负担得起在洛斯阿尔托斯(Los Altos)的生活吗?仅仅因为他们一生都在努力工作,为孩子们提供比在大萧条中长大的更好的生活?没门。

    这所房子的价格最终将在哪里出售?我猜如果是FRN,则为$ 275,000- $ 350,000’s don’通过美联储引发的过度通胀,其价值完全崩溃…

    与此同时,银行家们抢走了数十亿未赚取的赃物,而纳税人则为失败的赌注付了账单。接受时“bail-out”资金并拒绝将抵押贷款价格调整为现实…因为实际上它们都是无力偿债的。

    美国…wake the heck up…time 至 clean house……在D.C.中与旧事物,与所有新事物融为一体。

    • 我对这封信的看法。

    • 完全同意,但是’要使美国人摆脱自满情绪,将经历一个非常艰难而漫长的失败。那 ’到目前为止,这是我们作为民众的最大弱点。

    • 杰森·埃默里(Jason Emery)

      是的,法郎’疯狂的事情。如果他们只是把这笔钱交给了抵押贷款支付者,那笔钱最终还是会归银行所有,经济将会蓬勃发展。

      显然,这里没有免费的午餐,在这种情况下,我们会更早地发生恶性通货膨胀,而不是稍后的当前情况。但是,由于它摧毁了许多高失业率家庭的方式,因此本案更具破坏性。我们’反而会导致高通货膨胀,所以与之抗衡是没有用的。本来应该为失业而战,但现在已经晚了。

    • 我完全同意法郎。美国中产阶级遭到华尔街银行家的强奸和掠夺。实际上,他们在技术泡沫破灭之前就这样做了。政治家和银行家已经同意,让美国人在成年后一直处于奴役状态(债务中)是增加利息支付的好方法。随着信贷的扩大,住房和教育的增加,中产阶级的可支配收入很少。更糟糕的是,加利福尼亚州明智的增长发展和住房政策进一步提高了房价。在1970年代,休斯敦和旧金山的房屋价格/收入比率相同(约2.2-2.5)。 2006年,旧金山升至10,而休斯顿’s具有其历史规范。谈论泡沫。那是个疯狂的爱尔兰人。记住乡亲,债务=奴隶制。

  • 该出租物业的面积为1800平方英尺,设有4间卧室,3间浴室,必须拥有非常小的房间。

  • 目前标价938,000美元的房子显然在后面有一个额外的。也许当它在2001年以370,000美元的价格出售时,它要小得多(也许只有1200平方英尺左右)。然后也许是2001年的那些买家增加了;这可以解释其2005年的高销售价格和2001年的低价格。只是猜测,但$ 370,000美元对于2001年的这栋房子来说似乎太低了。

    同样,对于数学上的挑战和困惑,在计算现金回报率(低于5%)之前,您必须减去费用。

    • 哪里有牛肉

      这些数字听起来不错,从2001年到2005年,’在许多索卡尔城市,房屋价值翻倍并不罕见。在我位于亨廷顿海滩(Huntington Beach)的附近,这批3/2小牧场主在2001年的售价约为300-350K。在泡沫达到顶峰时期(2005年6月),这些房子的价格为650-800K。苏珊娜告诉我,那里的人们没有泡沫。 --

      我怀疑2005年的拍卖会之后又增加了。这是该卖方可能有理由要求比2005年泡沫高峰期价格高出近15万的唯一原因。要么,要么人们正在卡尔弗城(Culver City)淘金。

  • 您从哪里获得6.5%?人们获得30年固定收益的4.x%,获得5/1 ARM收益的3.x%。

  • 在房地产领域,数学是最重要的均衡器。它’可惜大多数人都没有’花时间分析他们一生中最重要的财务决策。懒惰,愚蠢,没有时间,家庭或社会压力不过是一些“reasons” they don’做数学。在过去的十年中,当其他人想出各种复杂的数学方法来维持住房计划时,人们要么太累了,要么贪婪,要么被迫去买房,’负担不起。这包括来自“sub-prime” 至 “prime”。更不用说,松懈的政府监督使这种犯罪得以继续。除非政府的金融领域面貌发生变化,否则我们将得到相同的结果,只是这次更加糟糕。

    次级市场已经修正了50%或更多,而其他所有价格都在25%左右的折扣。任何购买中级或高端产品的人都会受到另外25%的打击,因为收入损失最终会影响房地产链的顶端。
    书中的每一个政府技巧都没有,也不会阻止市场走向最终必须走向的地方。降至实际负担能力。回到收入支持抵押贷款的地步,这样人们就可以“Live” in a house again.

    Anyone buying into the MSM and 行业 spin hasn’t learned from before and probably never will. Keep saving your 钱 你呢will be in the catbird seat, once everyone else has given up hope.

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

    • 有时我会勒死我的朋友,他们买了一个没有空调和屋顶漏水的$ 700K房屋。他们走FHA路线时仅下降了3.5%。他们一年前买的’我猜可能是在水下。他们没有钱修理屋顶,并在高温中烘烤。要走的路。

  • 不幸的是,政治会干扰可再生能源市场的触底反弹。它’仅在2011年年中,但感觉就像我们’重新进入选举年模式。政府’届时,银行和可再生能源游说组织将竭尽全力在2012年大选周期前支撑泡沫的心态。之后,当经济再次陷入13′,足泡区域最终将下降到预泡水平。唐’t buy nuthin’直到烟雾消失,所有假冒的虚拟假人都用光了。买一个住的地方,期限。并继续关注优秀的博士。他的帖子始终准确无误。

    • 杰森·埃默里(Jason Emery)

      我不’我不知道,麦克。在联邦一级,我认为他们将在8月2日失效日期后的几天内完成债务上限交易。但是,我想,他们将削减很多联邦支出,这意味着很多高薪工作。

      他们不是’不会削减社会保障或军队。
      但是可能的目标是HUD,能源,交通,EPA,教育,所有这些公司雇用的都是相对较高薪水的工人,其中大多数是房主或可能的购房者。看下面。房屋将再度下跌,我’我什至没有考虑到州和地方政府的裁员。

      以MN。 20,000名国有工人被解雇,直到他们增加预算。

      • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

        我不’相信无论是社会保障还是军队都不再可动。削减国防开支已经摆在桌面上,双方似乎都愿意招待他们。同样,如果您查看债务的来源:

        http://en.wikipedia.org/wiki/United_States_public_debt

        尤其是公共债务与总债务的图,似乎很明显,总债务中可能只有40%是政府欠自己的钱。现在,如果您像我一样相信这完全是胡说八道— you can’欠你自己钱—那么您将很快同意没有社会保障信托基金!您将得出一个结论,即社会保障实际上是​​一种即付即用计划,每年都会产生盈余,政府将其用于其他用途。也就是说,这是财富从年轻人到老年人的社会化立即转移,而不是投资工具。 (在这里,我使用社交化一词时没有常有的鄙视,您会在网络上阅读大多数其他地方。这就是它的意思。)

        当盈余用完而钱又不得不向另一个方向流动时,便便大打了赌,您可以打赌最低的美元,社会保障福利将被削减,工资税将被增加,或者两者混合以平衡支付再次使程序以最低预算保持中立。这将由于人口统计而发生,并且没有多少人可以做。每个养老金领取者只有两名工人,而在1950年只有16名工人。很显然,我们可以’不能像我们给他们的父母和祖父母一样,向Boomer提供同等水平的经济援助。临时工只是没有’没有足够的孩子。社会保障金将下调,养老金领取者的生活必须更加节俭。

        目前可以采取这种措施,不是出于不负责任的态度,而是我认为,因为几乎所有国会议员都将社会保障视为一种方便的带薪工具,可以使他们多花点钱买猪肉,而且可以而且将得到解决。在需要的那一天。尽早这样做会产生巨大的政治成本。只是时间问题。由于我们现在处于残局,因此各党派目前正在下棋,试图弄清楚如何在另一党派上施加政治标签。超出债务上限的这种愚蠢的废话只是一种预热。我认为工资节假日是共和党人愤世嫉俗的企图,使清算的日子早一点到来,这应该符合他们的喜好,但是在听完奥巴马的辩护后,我认为他实际上认为这是一种额外的方法钱掌握在花钱的人手中。因此,我认为短期内有一定理由,而不是我喜欢它。

        同时,社会计划可能会有一些狡猾的补丁,例如能够以大大降低的62岁退休率退休,从而长期节省政府资金。有多少人会说现在不释放钱,即使他们大多数人以后再保证会有更多的钱呢?

  • 几周前,我听一位发言者谈论了一种改善住房市场的替代方法,这听起来令人深思。

    他的研究表明,检查按首付款的抵押贷款的历史拖欠记录显示,在引入次贷抵押贷款之前,如果不合格的借款人获得贷款,则拖欠率与所支付的首付百分比无关。

    假设这是正确的(我尚未尝试验证这一提议),他的建议是允许以当前住房存量的零首付贷款。需要注意的是,只有收入真正符合条件的买家才能获得贷款。

    这似乎可以做很多事情:
    1.消除年轻买家数十年的累积积累足以支付20%的定金。
    2.认识到现在许多大学毕业生的学生贷款都接近抵押贷款,但有能力支付这些贷款以及房租或抵押贷款。
    3.这将导致房价软化但不会崩溃
    4.当前和影子库存的吸收速度将比当前规则和要求更快。

    有什么想法吗?

    • 我相信我可能见过同一个人(布鲁斯·诺里斯?–非常聪明的人)也在几周前。实际上,在他讲话的其中一个事件之前,我正坐在他旁边的一个晚餐旁。我问了他几个问题,他在上述评论中提到的一个要澄清的问题是,将来必须允许0%的首付贷款转让(即假定)给新买家。他之所以这样说,是因为他认为可抵押抵押贷款对未来的购买者以及新购买者可以’如果没有能力负担当前的抵押贷款,那么其他人也可以简单地承担其抵押,这些人也可以通过其收入严格地合格。

      我认为它’从理论上讲,假设一个非常严格的标准是一个好主意,但在实践中绝不会奏效。一世’我猜这里会有几条评论提到0%下降是疯狂的。但是数据确实表明,谨慎程度与首付不相关,听起来很疯狂…

      祝大家好运
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    • 如果您没有足够的积蓄来支付首付,那么实际上您不是购买零首付房屋的可靠风险。显然,这意味着您生活在边缘,薪水到薪水。这就是所谓的“catch-22”.

      • 杰克,我明白你的意思。我认为,踢球者是收入和债务披露的严格条件。如果候选人赚了足够的钱并且没有先前的债务负担,那么该人很可能就能达成交易。如果收入不足或债务负担很高,那么您是正确的。那抵押注定了。

    • I’我对数据分布看起来很好奇。该研究考虑了多少0%和低首付贷款?他们的偏差是否与下降10%,下降20%的偏差相同?它们是否包括超大型贷款的低首付与小额贷款之间的关系(<50K),等等?一定是一些非常有趣的东西!

  • 我喜欢这个网站-我很清楚看到现在购买不是一件好事,而租车是必经之路。如果您现在拥有房屋但想在未来五年内出售,该如何思考?街上的字是什么?现在出售并锁定一些权益/利润,或者让它骑起来并希望事情不会发生’会变得更糟吗?

    • 这实际上取决于您的市场到目前为止的表现,是否已修正了50%?那我大概等到我’d想搬家,但如果你’如果只修正25%左右的区域之一,我肯定会尽快出售!

  • 伊恩·奥尔曼

    有时它认为海湾地区的房价没有 ’不能反映一般人的承受能力。提议13保持供给相对较低(在下降之前)。因此,它实际上应该只反映出相对较小的前X%买家,这是确保有限数量的房屋被出售所需要的。我不’根本不知道X是什么,但是我感觉到,那里有很多有钱的离岸家庭,IPO暴利等支持的人。这里有很多普通人拥有房屋,但他们似乎都买了房前一段时间。

    • 提案13帮助老年人避免无家可归。它没有’对库存影响很大 > Where do folks come up with these misconceptions? 我认为它 based on envy. 那里 are plenty of tract homes, and what about 影子库存? That 是 HUGE right now, it dwarfs MLS listings. We aren’没有房子或土地。您需要的只是一块污垢,大约2乘4’,还有一些劳力,你就有了房子。我猜想一代一代的铅笔推销员一无所知,这就是为什么在里约热内卢花费如此多的建筑工人的原因。

      • 也许铅笔推杆过期了&不准确,我应该给我们打电话“Keyboard-Tappers”

      • Surfaddict,我同意,由于无力缴纳财产税,任何人都不应被迫离开家园。但这是应该结束的地方。

        While some of prop 13 truly 救命s old people stay in their homes, prop 13 benefits rich people and corporations a lot more. I see hundreds of multi-million dollar homes out in the coastal cities of SoCal where the owners pay less 财产税es than most people that own homes in Inglewood. Somehow I doubt that many of the ocean front owners are struggling old people on food stamps.

        提案13应该根本不适用于公司,第二套住房或富人(不确定门槛,也许是5百万美元的净资产及以上?)

        End Prop 13 now and at the same 蒂姆e change the tax code 至 救命 people stay in their primary residence by reducing their 财产税 burden if necessary.

      • 伊恩·奥尔曼

        当然,由于默认值,库存现在会增加!我当时谈论的是经济崩溃之前的实际情况。当前的市场正在走向理智。

        支柱13的问题在于,它以养老金领取者的名义为“所有人”推销了极其不公平和昂贵的减税措施。如果您真的想节省退休金领取者,则在退休时而不是在购房时冻结税款(甚至不增加!)。这远不及昂贵和失真。养老金领取人只是在这里分散注意力。

  • 当希腊违约时(如果不是,那么什么时候),有什么想法会对美国或房地产市场产生什么影响?

    • 对美国国债的恐慌性买入将进一步压低利率。特别是如果国会可以在希腊(或其他许多国家)违约之前通过合理的预算。

      我认为,较低的利率加上围绕主权违约的总体经济不安全因素,对美国住房的影响为零。

      • 我同意美国国债和美元都将逃往安全领域。但是,老实说,没有人能说真的。第一个问题是敞口​​很大,包括美国银行。第二个问题是,没有人知道直接或间接会影响哪些衍生产品。它可能具有级联效应,并且可能会产生级联效应。真正的问题是雪崩的大小是多少?它很可能是可管理的。或不。我认为这是可以控制的,但我很可能是错的。

  • 没错,这个濒临灭绝的贫民区还有50%的余地,而且我知道这个地区。杀死该区域的原因是州,在CO中显示的转储约为15万美元,并且社区/位置更好。因此,基本上,您会离开这个地狱,在Home Depot工作,并拥有更好的房屋和生活质量。没脑子

  • “难怪为什么另类媒体会找到家,因为很少有人会去做数学工作来表明心理学只能使梦想活得那么久,直到数学将其变为现实为止。”

    主流媒体是由有钱人拥有的,他们不想放慢在普通美国人的支持下建立的自动提款机来破坏自己的财富。我们是一个消费大国,受过训练,可以消费,直到我们无法消费为止。高峰信用有人吗?

  • 房子要倒塌了

    This home for sale 是 just one example of how sickening the housing market still 是 in some places. I live in a 加利福尼亚州 coastal 至wn and the homes are WAY overpriced. The economy in 加利福尼亚州 是 not good, 至 say the least.

    这种废话要崩溃了。一定要。卖掉这所房子的怪癖。

  • 嘿,你们中任何一个反道具13的人真的知道它是如何工作的吗?在此博客上阅读的内容,应该归咎于Prop 13的一切,包括鼠疫!请告诉我加利福尼亚州由于《提案13》而导致收入下降的地方。在房地产低迷之前,房屋平均每5年就会发生翻身。因此,在1978年之间–2006年,住房库存已大量增加。房屋出售后,将对其进行重新评估,并为该州产生新的所得税。因此,如果您不’出售您,除了通货膨胀增加之外,没有其他税收–如果大家都记得,那是在最近很残酷的’70’s and early ’80’s。我仍然没有看到任何统计数据表明加州因提案13而受苦。’我们已经看到千千万万的糟糕政客总是指责提案13。

    • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

      研究,我的朋友!

      http://en.wikipedia.org/wiki/California_Proposition_13_(1978)

      支柱13不仅将新房主的财富重新分配给长期房主,而且更重要的是,它限制了财产税率。它还包含要求立法机关的2/3多数通过增税的规定。通过宪法修正案以50%+1票的价格剥夺少数人的基本权利(如结婚权),要容易得多,而通过税收解决2/3的临时预算短缺则容易得多。

      最值得注意的是,当提案13通过时,它迫使立即退还财产税,以致当地市政当局损失了很大一部分资金,并依靠国家来弥补差额,大约一半。尽管财产税是可靠的收入来源,但该州现在更多地依赖于所得税,随着商业周期的增长,所得税不断增加和下降。这使得州政府可以自由支配收入,以支付相当固定的一系列持续成本,而没有立法工具来临时调整税率以使情况平息。因此,提案13直接和几乎全权负责当今的一揽子案件,即加利福尼亚州的公共财政。

      如果您找不到它,可以在该维基百科上的第28和29条中找到扭曲住房市场的具体证据。

      • 对不起,出城一周了!但是,您只不过是在吞噬同样古老的Prop-13旧垃圾。您是希望获得更多税收但又不要’t understand what that does 至 our economy. You did not address my point that the housing stock in 加利福尼亚州 has turned over many 蒂姆es since 1978. 那里fore, Prop -13 over this 蒂姆e frame had no major impact 至 tax revenues. Those few people that are still in the homes since 1978 would make no difference if they paid their updated taxes. People, like you, who complain about taxes live in a cloud. 加利福尼亚州 has seen its taxes grow exponentially. That’不是问题!支出是唯一的问题。告诉我,自1978年以来收入在哪里下降?

      • 奥尔曼先生,请不要’t cite Wikipedia –信誉不佳的来源!尝试做自己的作业。请记住,提案13不是财产税的硬性上限。当财产易手时,将征费调整为当前市场价值。那一直在发生–这是我评论的重点。

        根据更为可靠的信息来源平等委员会的数据,2006-07年度征收的财产税总额为431.6亿美元。 (沃森’无法获得更新编号,但可以肯定,几年不会有任何变化!

        我可以从caltax.org找到最古老的财产税统计数据,是1980-81年的数据。那一年,财产税收入为63.6亿美元。

        因此,自提案13之后不久’采用后,财产税收入增加了579%。那不是错字。它上涨了579%。

        在同一时期内,人口从2400万增至3800万—增长了58%。

        至于通货膨胀,截至1981年1月,即1980-81财政年度的大致中点,即消费者物价指数—衡量通货膨胀的指标—是88。截至2007年1月,是202.4。增长了133%。

        因此,财产税收入的增长是通货膨胀和人口增长总和的三倍以上—579%对191%!哇,Ollmann Prop -13先生真的伤害了CA– “sarc – on”…..

        In 1980-1981, the 至tal of all general and special fund revenue for the state of 加利福尼亚州 was $22.1 法案ion. For 2006-07, it was $120.7 法案ion. That 是 an increase of 555 percent.

        你跟着?财产税收入比其他收入来源增长更快!

        所以现在,奥尔曼先生,您认为-13号提案伤害了CA吗?更好的是,您认为我们需要更多的税收吗?税收不是问题,醉酒的政客和像你这样的追随者的支出,奥尔曼先生是我们当前/未来消亡的纽带!

    • 有趣的一点。关于随时间推移在哪里可以找到CA财产税收入的任何想法?

    • 我认为应该完全取消财产税。我们对收入征税,对还清的财产征税,对支出的收入征税。对收入或消费税征收单一固定税的时间。消除所有其他税项。

    • 这很有意义,因为Prop13有效地迫使您通过在5年内出售来采取行动。如果您再坚持下去,您就会开始重新考虑失去您目前正在享受的较低的财产税。实际上,Prop13会激励他们在这5年内进行销售。我的老邻居每年支付600美元,我每年支付1200美元,拐角处的新家伙每年支付3300美元。全部用于基本相同的房屋(1950年代3/2或2/1房屋)。不,没有理由可以’只是冻结所有者’如果他们符合某些高龄要求,然后要求房屋偿还因其去世或移交给继承人而产生的任何税款差异,则征收财产税。在STATE预算的背后平衡本地资金需求(如学校,消防,警察)是疯狂的,除非您想“nationalized”加拿大的RCMP等系统(也有自己的问题)。

  • 是否想知道利率是多少?这里’s a critical read:

    http://news.goldseek.com/GoldSeek/1309532700.php

    注意根据OCC“衍生工具合约仍集中在利率产品上,利率产品占衍生工具总名义价值的82%。信贷衍生品占总衍生品名义总额的6.1%,增长5.3%,至14.9万亿美元。这是这些利率衍生工具的结算,特别是int。期限为3到10年的利率互换-造成人为稀缺的美国实体政府债券。”

    简而言之,这就是美联储降低利率的方式。比尔·格罗斯大不了的’非常非常大的惊喜和非常糟糕的赌注。而且’大约需要300万亿美元。

    如果(或何时)利率上升,那么不仅大型银行将面临严重问题,美联储和美国财政部也将面临严重问题。

    这篇文章真的是“must read”.

  • 我喜欢它。房地产经纪人不仅仅希望:
    下降0%!一年不付款! 95年任期!仅融资1%!没有信用检查!

    该国的每栋房屋立即价值150万美元!

  • 收入适中的人如何获得$ 800-900k贷款的批准?在加州,钱还像糖果一样被发放吗?那可以解释为什么’s still a bubble.

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