蠕虫正在转向投资房地产:美国房屋4租金净亏损1400万美元。富国银行宣布因再融资活动减少而裁员2,300人。

这不是秘密 华尔街 在当前的房地产市场中一直扮演着重要角色。此游戏中两个最大的单户房东是Blackstone Group LP的Invitation 家 s,其次是加利福尼亚的美国房屋4租金(AH4R)。 AH4R有趣的是,他们在全国拥有大约20,000处房产,而投资者一直是第一位跳水。 AH4R最近宣布了1400万美元的亏损,并且据报道由于最近的亏损而裁员。这是来自该国第二大独户房东的有趣案例研究。仔细研究财务状况也很有趣,因为它向我们展示了一些 过度出租游戏。物业管理是一项密集的业务。任何有时间从事该业务的投资者都意识到拥有一两个坏租户可以使您倒退数年。总租金对于那些刚接触游戏的人来说必须看起来极具吸引力。有些人很快就会意识到,他们可能高估了自己的潜在利润。

美国房屋4租金

首先看到AH4R拥有近20,000个属性的位置很有趣:

属性位置

资料来源:美国房屋4租金

This is a 公平ly diverse portfolio.  Based on the average price per property, you can see that they are buying at the lower range.  However, in many of these markets, these are likely 至 be mid-priced homes.  What you begin 至 realize is that there were definitely generous estimates on earnings here.

即使在八月初进行首次公开​​募股,也需要撤资:

“( 彭博社)房地产投资信托基金是由自我存储的亿万富翁B. Wayne Hughes创建的,计划通过发售计划于今天晚些时候发行的4410万股股票筹集多达7.94亿美元的资金。用价格范围 首次公开募股的发行价定为每股16至18美元,远低于6月份加州阿古拉山(Agoura Hills)公司的初步招股说明书中估计的12.5亿美元。”

从12.5亿美元增至7.94亿美元是一个大问题。 AH4R目前的交易价格较低(最新价格约为每股16美元)。最新的数据并不令人满意,尤其是在报告损失后:

“( 彭博社一位知情人士称,在房东报告第二季度财政亏损之后,美国房屋4租金(AMH)昨天解雇了一组工人,重点是收购和建筑工人。”

请记住此处的属性位置。这些都是在低价地区。当然,像佛罗里达和亚利桑那州这样的地方, 华尔街人群。租借游戏似乎并不那么容易:

“单身房东在赚钱的同时努力争取利润,而购房速度却快于房客的负担。对冲基金,私募股权公司和房地产投资信托基金在过去两年中筹集了超过180亿美元的资金,购买了10万套租赁房屋。由B. Wayne Hughes创立的美国房屋4租金是仅次于Blackstone Group LP的Invitation 家 s的最大的独户房东,其在32,000套房屋上的花费超过50亿美元。

请记住,疲软的基础经济将直接影响租赁业务。住房市场目前的大部分行动是 因为有投资者。您认为这种趋势会推动越来越多的人涌入吗?

正在出去

I’m noticing more and more people getting out while the market is 热.  There is an interesting post over at 纳斯达克 from an investor selling his property in Denver:

“( 纳斯达克 )当然,所有房地产市场都是本地市场。直到最近,我在大都会丹佛北部拥有一间单户出租房屋,那里的空置率处于13年低位。租金也处于多年高位。

我从2003年开始购买房产,’是一项可靠的收入投资。它’始终提供比我的费用高15%至20%的每月租金收入。当我的最后一个租户搬出时,我本可以与新的租户协商12个月的租约,他们愿意支付比以前的租户多20%的租金。

但是我没有找到新的租户,而是决定出售房产。 原因很简单:我不知道’t expect real estate 至 stay 热 much longer.  

有几个明显的原因。多空缺和租金的年度趋势是不可持续的。我预计更多的多户住宅将意味着租金降低。顺便说一句,市场只是看起来和感觉像它’接近熔点。为了证明这一点,除了为打入市场的房屋竞购外,别无他求。”

以上解释与多单元住房的兴起有关:

住房开始

越来越多的出租房屋将投放市场,人们只能扩大家庭收入。我们现在看到的是,投资者正在成动力。事情正在上升,因为它们正在上升。它们与 underlying 基本面.

And if you don’t think that rates have an impact on the real economy, Wells Fargo recently announced layoffs for 2,300 工作ers because of the jump in interest rates:

“( 华尔街日报 )富国银行&Co.周三表示,将在全国范围内裁撤2300个与抵押贷款相关的工作,这表明再融资热潮帮助提振了美国住房贷款市场,银行收益仍在下降。”

将所有这些与疯狂的谈论结合起来 公寓到公寓的转换 我们正在达到某种转折点。今年一半以上的采购来自以下事实 非传统来源 真正的亮点是,大量资金涌入市场可能需要在租赁游戏中三思而后行。

在房地产价格飞涨之际,其中一些大型单户房东正在蒙受损失,这确实应该告诉您一些事情。

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65个回复 至 “蠕虫正在转向投资房地产:美国房屋4租金净亏损1400万美元。富国银行宣布因再融资活动减少而裁员2,300人。”

  • 恩斯特·布洛费尔德

    富国银行的抵押裁员确实是冰山一角。

    10月份的房屋销售将是值得关注的数字,因为这是针对8月份开始的抵押贷款,当时利率稳定在+ 4.5%。十月份房屋销售的Case-Shiller指数获胜’直到十一月或十二月才出来。那将是另一个值得关注的数字。

    在过去的一个月中,外国买家(即中国和日本)一直在积极抛售美国国债和债券。如果不是’对于美联储购买外国买家一直在倾销的这些债券,利率很容易将30年期抵押贷款的利率推高5%。

    许多房地产复苏专家不理解的是,房地产的上涨是由利率在3.25%的历史低位触发的。现在,利率将推高5%,这将导致房屋价格暴跌。发生这种情况时,请寻找房地产投资信托基金和投资者共同前往退出。富国银行的裁员是煤矿中的金丝雀。

    • 卡伦·米塞克(Karen Misek)

      这些投资公司所做的所有事情都是为了寻找符合市场条件的租房者寻找住房。这些经纪公司中许多都对租赁合同增加了苛刻的要求。为了寻找新的租金,我遇到了:租户必须购买&在搬入日期之前,专业地为租房安装安全系统。租户必须购买$ 400。千位房主的政策,并使代理机构成为共同所有者和恩人。签订合同使所有房客’s heirs (children &孙子)在发生死亡时负责履行租赁协议的义务。投资者说,聪明为我加添保护。所有这些都是使成千上万的租户从公司投资拥有的物业中流失,导致这些租金逐月逐月投放市场,没有回报。我相信一年的投资回报租赁比所有这些游戏公司都在用投资者的钱进行投资更好。住房螺旋影响了投资者购买的出租单位,结果家庭似乎最终回到了爷爷身边。’的已付房子,价值58美元。这种额外的贪婪是导致银行家,房地产,投资者,房东的螺旋式下降的原因,这一切都会影响美国人的平均薪水。

  • 不确定与SoCal有何关系…这笔资金可能来自这里,但没有’不要在这里投资。房地产大部分是本地的。位置,位置,位置!

    至于refi应用…我想看看他过去5年用长期债务再融资的房屋数量的数据。随着费率的增加,应用会下降是有道理的。

    购买或推荐的人’利率较低的d在此问题上不太可能违约甚至移动。即使价格下降,我相信那些固定利率较低的人也会坚持下去。

    我认为从历史上讲,少于6%的比例仍然很高。我记得当时以为我的第一套房子利率高达9.85%!

    是的,市场将会放缓… But it shouldn’卖房子要花10天。 120-180是标准。我们正从一个反向泡沫中走出来,在该泡沫中,价格暴跌至应有的水平以下。在下一次繁荣和萧条之前,市场需要稳定和扁平化几年。
    当您看到新产品大量上市(如05-06)时,’SoCal将开始蓬勃发展的时间。

    我们还没到那儿。

    • Yeah right. Nobody has any 钱 . 家 s are minimum 10% overvalued right now, 然后’s为3.5%。 15万美元的美国中位数是而且将是一件好事。

      • 周围有很多钱。只是集中在高端。因此,将需要处于良好位置的优质房屋,尤其是考虑到20%的通货膨胀率之后,尤其是由于无法回到之前的高位。但是,自从现在到5月份,房屋销售通常处于缓慢状态,因此预计会有所放缓。

  • 优秀的概述/见解!我已经感觉了几个月了。类似于我在2005/2006年所见;以及我最近在此发表的观点。

    该线程中的论文句子是:“They are fully disconnected from underlying 基本面.”

    在这方面,‘fundamentals’(再加上当前的投资者动态),与2006/2007年之前相比,目前的状态更加脆弱/脆弱。海事组织。

    • 您好SoCal,
      我和您一样,已经对市场产生了感觉,现在,他们又感觉不对。
      我妻子的物业管理业务蒸蒸日上,而我是房地产经纪人。我们尝试与客户诚实,但有些人只是不听。

      我总是告诉我的投资者客户,他们应该与之交谈的第一个人是他们的会计师,这个数字必须有效,而这完全取决于时间安排。生菜和垃圾之间的区别在于时间安排。

      我的妻子告诉人们,拥有投资物业是您不能从事资本不足的生意。空缺和维修会严重影响您的退货。

      I currently tell 投资人 至 hold on 至 their 钱 until the numbers 工作. I imagine that will happen after the next correction

  • 作为一名退休承包商,当房客迁出时,我有时会想知道如果我不得不雇用某人来修复这个单位,这会给我带来什么代价。好吧,事实上我有一个很好的主意。
    如果我觉得自己辛苦了,最后一个坏房客花了我7700美元。由于我和我妻子都做了所有的维护和保养工作,因此这笔账单减少到了4000多美元。如果试图在所有常规维护(草坪修剪等)中计算出这个数字,那将会更高。
    作为过去30多年的房东,我确实可以说当这些REIT时我在墙上看到了笔迹’开始,只是想知道他们要多久才能收到消息。

  • 首次公开募股通常是大投资者的退出策略,而不是基础资产的价值上涨。对收益的期望过于乐观?真的吗?以前从未听说过。

  • 文字从一开始就挂在墙上。买入不良资产以启动价格上涨动力;然后出售库存,而不是通过房地产市场出售,因为这会导致价格暴跌。不能。相反,可以通过IPO在股票市场上出售它们,而将涂料放在手提袋中。抽排– Pump and dump –抽水和倾倒。我希望他们能’卸货,原来是自己的药水。

    • 我们做什么’不知道并且可能永远不会是谁’持有这些REO的空头以出租证券?我可以’不由得想知道是谁。

    • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

      您的分析正确无误。市场间的延迟使它成为现实“work”,即为吹口MSM网点和财务排提供合理的可否认性“advisors”.

      这些“structural delays” aka “账外资本库” aka “damping functions” are why it’建模实体经济是如此困难。

      我想在今天众所周知的一天结束时,The Game只需要足够好,保持领先于Duh的钟表.Gov人造调节器即可。

    • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

      是的,只是Ye Olde狂欢的贝壳游戏,上面穿着化装… kickin’众所周知的罐头,沿着循环道路。

  • 可能是市场确定所有潜在资产类别中的住宅均被错误定价/低估,因此决定跳楼。与历史运行率相比,房屋销售的整体数量仍然相对较低;抵押贷款仍然紧张和保守;确实发生的大部分销售都是现金/机构购买;许多想要购买的人无法获得融资,因此不得不在场边租房和选址。市场现在发现管理租金比预期要难。定价仍低于2008年,很多人本来可能会买不到。银行将穿上大男孩的裤子,贪婪将压倒他们的恐惧,无论基准利率如何,它们都将重返放贷市场,所有这些无所作为的需求都会显现出来。我们研究了租赁与购买。购买虽然便宜一些,但是尽管信用记录完美无缺,而且首期付款很大,但融资却非常困难。你们,我认为方式高估了利率对需求的影响。不’不管银行利率是多少’借给任何人。机构投资者看到了这种不和谐,并加以利用。富国银行的裁员是一条红鲱鱼。所有为人们提供再融资的人,这对他们来说都是低风险的业务,所以他们当然喜欢它。

    • “You guys I think way overestimate the impact of rates on demand. Doesn’不管银行利率是多少’t lending 至 anyone. The institutional 投资人 saw this dissonance and exploited it.”

      我同意机构投资者对住宅RE市场进行套利。但是,似乎您假设机构投资者已经拥有所有现金,只是无所事事。大多数机构投资者的大部分资金来自1)股票市场(由于人为的低利率而处于泡沫中)和2)债务市场(由于人为的低利率而处于泡沫中)。低利率具有巨大的价值。对可再生能源销售和价格的影响…不仅对于妈妈和爸爸,对于机构投资者也是如此。如果股票市场下跌或它们的资本成本大幅上升,世界上的AH4R是否会继续购买?对此感到怀疑。

      一件事我’我同意你的看法,就是如果银行确实开始再次放宽标准,这种泡沫可能还会持续几年。但是,我不’认为他们这次会这样做,因为:

      1)他们知道公众不会再为他们提供援助。
      2)房利美和房地美似乎距离解散只有一步之遥,因此银行将没有任何人将有毒抵押贷款转储到那里。
      3)我认为银行宁愿继续积ho现金,向跨国公司借钱,并通过投资彼此交易算法的机器人以及领先的个人投资者,在被称为股市的被操纵赌场中赚钱。与住宅抵押贷款相比,这是一项风险较小的业务。

      我预计抵押贷款利率和首期付款将从这里继续上升,无论美联储是否逐渐减少。价格imo不好。

      • 他们确实做到了。所有私募股权公司的人,基金经理等都坐拥现金,没有公司或政府债券的赚钱机会,无论是在等于或高于市场的股票市场,他们都没钱了。最好的套利机会是住宅房地产,以前对于这笔钱来说太凌乱且缺乏流动性。随着2008年后反应过度,所有这些优质房地产突然变得超便宜…以40%的折扣等价格出售海滨拉古纳别墅。’我震惊,实际上没有人知道。您可以查看各基金中现金持有量的百分比,并发现“hunt for yield”是个大问题。所有这些都是从低利率开始的,这既有利于融资,但又对需要产生回报的人来说是个难题。

      • TJ :“…如果银行确实开始再次放宽标准,这种泡沫可能还会持续几年。但是我不’认为他们这次会这样做…”

        昨天:

        “拟议的抵押规则得到放宽
         
        “Regulators on Wednesday proposed easing a measure requiring lenders 至 keep a stake in 抵押贷款 that they 证券化.  The rules, designed 至 discourage the kind of risky loans that contributed 至 the subprime 信用危机, had drawn protests from housing industry participants and consumer groups. 

        由六个机构撰写的长达505页的法规草案取消了要求贷方保留首付少于20%的抵押贷款的股份的要求。

        FDIC主席马丁·格伦贝格(Martin J.”

        奇怪的是,我最近看到更多广告宣布“stated income”(即骗子)贷款。我们来了一圈吗?

    • YYZ …你做对了。只要看看历史上的承受能力,现在仍然很低。价格仍然很低,建筑商可以’甚至没有盖新房赚钱。

      • 恩斯特·布洛费尔德

        @Whozit,“…价格仍然如此低廉,建筑商甚至无法建造新房和赚钱…”

        哇…另一个房地产骗子试图在人造市场上获得支持。

        如果建筑商是建立在自然供需基础上的,那么他们做得很好。它’是按规格购买的建筑商,尤其是那些在挣扎中的高峰时期购买土地并按规格建造的建筑商。

        1.)收到食品券(又名SNAP)的家庭数量创历史新高。
        2.)参加社会保障残疾保险的人数空前高。
        3.)全国的U-6就业不足率是14%,不是一直以来,而是足够接近的情况。加州U-6的就业不足率为18%,洛杉矶县为’U-6的利率为20.5%,没有自然上涨的房价的正当理由。

        如果不是’由于银行操纵住房库存以及美联储操纵利率,房价将绝对下跌。

      • 建筑商唐’不要停止建造,因为材料成本很高 ’不能赚钱。他们由于需求和供应而停止建设。建造房屋的材料和劳力并不能阻止建筑商。从来没有曾经永远不会

      • 回复罗伯特

        罗伯特

        Whozit 只是在陈述一个事实,您说的也是事实。

        What we see is a shortage of good buildable land in areas of high demand. Because of high demand and low supply, prices for land and building materials are going up. Whozit is saying that the 至 tal cost of land plus building cost is higher than the present market price for a house. I am a builder, 至 o, and I know that 至 be true. Because there is a lack of construction in highly 可取的 areas, there is a lack of inventory of houses 至 meet the demand without pushing the price higher.

        您说的也是正确的,因为利息低于自由市场中的利息,这会导致人为的较高需求。因此,不管需求增加的原因是什么(我们都同意正确的原因),需求都高于供给,这将价格推高到土地成本加建筑成本高于需求的水平。市场价格(我们都同意操纵价格)。那将为建造者带来利润。没有利润就没有建设。就目前而言,whozit所说的是100%正确的。将来可能不会,取决于市场的变化。

    • 副业买家,真的吗?所以那些不能’用便宜的价格和低利率获得贷款会迅速涌现并保持需求上升?在CA,大多数的副业都被定价在市场之外,因此,真正由投资者来维持泡沫的浮空是必须的。

  • 房地产本身不是流动性,而房地产投资信托是。因此,那些在公开出租时已经赚钱的大型基金公司会做的很好。然而,他们的投资者以及被炒作炒得太高的妈妈和流行的食客们将受到重击。

    • 林恩·蔡斯(Lynn Chase)

      财富的巨大转移仍在继续…

      • 当对冲基金和大型投资者“securitize” something, it’这样,他们就可以以迅捷的速度摆脱困境,同时通过首次公开募股和在抛售中做空而获利可观。这是如此人为地设计和经常做,以至于它’难怪普通民众还不了解这种情况吗???

      • “This is so contrived and done so often that it’难怪普通民众还不了解这种情况吗???”

        因为麦莉·赛勒斯’后端显然很分散注意力。

    • 我仍然认为大多数REIT资金都是由401(k)管理员购买的。与其他资金捆绑在一起,将其隐藏起来似乎是一种非常简单的方法。

  • 听起来有些密集的风险是什么,那么,在SoCal地区,有希望的初次购房者可以省下一笔可观的首付吗?等待几个月,让利率进一步上升,房价下降吗?放弃这种疯狂和租金?知道我会被这两种方式搞砸吗?建议将不胜感激!

    • 嗨,NewBe
      不要对此施加压力,也不要随波逐流,不要买坏东西,因为这是您唯一的选择。

      购买房屋居住应基于您和您的家人的生活方式。第一个问题应该是您负担得起而又不过度扩张自己,第二个问题是您想住在那里吗?

      购买地点,购买力所能及的东西,为家人建房。记住,租房还不错

    • 乔克诺维特

      I second what 法案 said and add that you need 至 make sure you have a minimum of a 20% downpayment 然后 you can afford the payment. When/if you do buy, be ready 至 stay there or take a loss, the housing market is volatile in CA so think of a home as a place 至 live and not an investment. If you buy with this in mind you should be happy

    • 在这个疯狂的时刻,每个人都有不同的购买或不购买房产的原因。去年9月,我们刚购买了第一套房产。我们的购买理由可能不适合您的情况,但我可以肯定地分享我们的故事。

      我和我的丈夫自2006/2007年以来都在工作。我们’我们在稳定收入之前错过了在泡沫后时代购买房地产的机会,因此我们决定租用一段时间。我们曾经住在罗斯米德一个半独立式住宅区的单身家庭住宅,有2张床,2个浴室和一个书房,每月1700美元。我们住在那儿的时候,我们的路边停车车闯了进来,撞了一次。我们爱我们的邻居和房东,他们是一个得心应手的人,并且始终保持房屋的良好状态。

      自2010年以来,我们一直在考虑购买物业,但在意识到我们仍然要支付与单身人士相同的税款之后,2012年就变得非常严肃。 2012年,我们必须偿还9k +税,因为我丈夫在2011年从单身身份更改了预扣税(我的预扣税与我单身时相同),因为我们有了一个新的家庭成员,我们应该会看到类似的报酬。基本上,由于我们的收入和债务,我们没有税收减免。

      如果负载为417k(最大,不进行巨型备份),我们将每月支付大约2800美元,外加物业税@ @ 2.85%,期限为15年。第一年我们的减税额约为450 /月。我们发现了一个公寓房,建于2006年,位于一个不错的区域和良好的学区,每月房费$ 140,状况良好,经过20%的压降后,’不需要去申请大笔贷款。扣除物业税和每月450美元的税收减免后,我们的付款(包括物业税和HOA以及低维护成本)约为3100美元/月。假设我们在那住了5年,那么在这3100美元/月中,我们将按原则支付2000美元/月。因此,我们基本上要为生活在面积更大,设施较新的更好区域中的$ 1100 / m支付,而不是我们现在支付的$ 1700租金,只是我们现在有一个较小的院子。对我们来说,这似乎是比去年租房更好的选择。但是由于价格上涨如此之高(自去年冬天以来,该地区至少有15%的涨幅),并且现在利率上升,所以我不确定我们是否还会做出相同的决定,前提是我们没有’t buy last year.

  • 我是小型租赁房地产的房地产州投资者,已有35年以上的经验。我无法想象拥有数千个单身家庭,并能够管理成功所需的细节! HUD出售了郊区库存,因为他们无法降低维护成本!是时候将这些房地产投资信托基金做空了!

  • 至于公寓到公寓的转换。在我所在的地区(萨克拉曼多郊区),我看到的恰恰相反!我周围有一些大型公寓开发项目始于2007年–他们在16个建筑中建造了2个街区。然后它死了,从那以后,该建筑群的其余部分一直在种植杂草。大约8个月前,他们开始增加其余的180“condos”。然后,开发人员宣布它们已全部出租。每一个。自从房地产市场如此以来,我有点震惊“hot”。这些的租金价格“condos” are outrageous. I mean I rent my nice modern 3 bedroom house with a 2 car garage down the street for hundreds LESS than what they are asking for these tiny little 公寓 with rooms you seriously can’不要把猫摆进去。不,我不要’没有花岗岩或意式浓缩咖啡柜,但我在大街上,宽敞的院子里有很多隐私。当出租代理告诉我租金价格时,我真的笑了。他们已经租了约3个月,约70%的房屋仍空着。

    我在周末看了一些要买的新房。由于维护少,我很喜欢的四合院房屋。同样的故事:土地是在2005年左右开发的,他们建造了约20栋房屋,然后建筑商保释。从那以后一直是空的。 KB 家 s购买了剩余的150手,现在正在出售。他们从今年3月开始出售,出售了大约40套房屋。上周六在销售表上列出的价格为$ 305,000基本价格。我调整了开发进度,最近出售的同一计划的模型已经接近$ 250,000。有趣的是,销售代理说我可以“make an 关er”. Also – the place was DEAD –星期六下午的黄金屋狩猎时间。我怀疑自FHA PMI变动和利率上升以来…对于大多数人来说,负担能力再次发生了变化。

    我现在看到的更多:建筑商在销售规格表上有标价,但他们接受“offers”.

    自从我计划在明年/ 2015年购买产品以来,我的手指价格开始进一步下跌。而且我希望支付的费用尽可能少。

    有趣的时代。

  • 我越来越多的论点是,您想在价格缺乏弹性的地方购买。我的定义是:

    *多数购房者是对居住有兴趣的房主。
    *买方做事富裕,对加息相对不敏感。
    *生活质量明显高于平均水平。
    *有供应限制,例如该区域已经建成,不可能进行大范围的新建。
    *通过a)处于行业枢纽和/或b)具有税收优势(例如TX,FL,TN等),购买具有财政意义…)

    我承认其中一些是主观的,但就长期可持续性而言,’d认为这些是必要的关键要素。

    不幸的是,我相信今天很多’s pricing–特别是在南加州–反映了旧的范式,并且随着买家对这些范式的重新评估’头脑,定价也会如此。

    机智,为。加州:
    *多数购房者是对居住有兴趣的房主。
    推。很多投资者投机者,很多想拥有的人,但潜在的经济基础可能不可行。

    *买方做事富裕,对加息相对不敏感。
    不再精确。 So-Cal的工作机会来自服务业,而制造,工程等…正在下降。低薪工作正在取代高薪工作。

    *生活质量明显高于平均水平。
    推。我知道我’我会听到很多关于海滩和天气的信息,所以我赢了’除了指出大多数财产不到一英亩的八分之一,映射到表现不佳的学校而且面临犯罪或通勤挑战之外,我还提出了这一点。

    *有供应限制,例如该区域已经建成,不可能进行大范围的新建。
    推。正如DHB指出的那样,公寓转换又回来了,我们当中有多少人看到过这些类似监狱的公寓/公寓建筑群通过屋顶提高了密度?

    *通过a)处于行业枢纽和/或b)具有税收优势(例如TX,FL,TN等),购买具有财政意义…)
    不再精确。它’加州的税费高昂已不是什么秘密。航空航天只是其前身的一小部分,即使是统治时代的娱乐业也正在努力使项目保持本地化。洛杉矶港仍然是一个优势,但是随着巴拿马运河的扩建工作接近完成,’我们必须与墨西哥湾的低成本港口竞争。

    • KR :我不同意您在定义使RE无弹性的观点,但是我喜欢分析和前提。

      我认为,鉴于该地区的价格差异和多样性,将SoCal作为一个整体是一个错误。

      如果将评估应用于特定社区,可能会更加准确。

      以洛杉矶的一些富裕社区为例。比佛利山庄,圣莫尼卡等
      – rent/buy ratio is decidedly in favor of 出租 , yet homeownership levels are high because owning is 可取的 and seen as a luxury.
      –购买者绝对是有钱人,因此,简单的衡量标准(例如中位数收入)无法反映居民的财富。
      -生活质量高于平均水平。这是主观的,所以我’ll leave it out, but 可取的 areas are termed that for a reason
      供应约束。公寓转换只占额外供应的一小部分。除了可耕地之外,最大的限制是分区。随着这些地区变得更加富裕,您’将会有更多的房主反对额外的建筑/密度甚至交通方式,而这会带来更大的密度。

      符合上述条件的地方’ve given aren’仅限SoCal,而我’确保TX,FL和TN的口袋也很合适。历史上你’我可能会发现这些无弹性的邻居’不受价格波动的影响,但通常跌幅最小,恢复最快。

      • 房东的儿子

        >> As the areas get more affluent, you’将会有更多的房主反对额外的建筑/密度甚至交通方式,而这会带来更大的密度。<<

        在圣莫尼卡则相反。最富裕地区的房屋—蒙大拿州以北,甚至威尔希尔以北—比以往任何时候都贵。然而那里's also a corresponding, continuing development of 公寓, and even subsidized low income housing. Plus, the Bergmont train station is due 至 open in 2015, bringing L.A.'的火车系统进入圣莫尼卡。

        Despite the rise in affluence among homeowners, tenants control the city via the Santa Monicans for Renters Rights (SMRR) political group. SMRR has allowed developers 至 build ever bigger 公寓 and apartments and retail outlets in Santa Monica, in return for agreeing 至 also develop additional low-income rentals, 至 keep the SMRR voting base large and active.

        房主唐'不喜欢,但即使他们的财富也可以'与低收入的SMRR选民进行抗争'我很早以前就达到了临界点,并且在政治上足够精明,可以保持这种状态。

      • 房东之子

        即使在圣莫尼卡,您也可以看到附近的差异。超富裕的蒙大纳州北部’我会发现R1的地块至少为5000平方英尺,高度限制为32英尺。这里的需求非常缺乏弹性。您’很难找到可比的租金,利率波动或当地就业也不会像其他地区那样影响最大。

        是的,世博线确实穿过圣莫尼卡,但并非巧合,世博线不在该地区附近运行,而是在市区(商业)和混合使用区附近运行。当然,这些地区更容易受到加息,该地区雇主和房租比例的影响。

  • It’稍早些时候为AMH写the告。

    考虑到AMH的起步阶段,显然现金流量是’不能跟上他们的收购数量’做了。毕竟他们仍然有45%的空缺率。

    你可以看到他们’re starting 至 switch the focus away acquisition/rehab by the parts that are being laid 关.

    I’我不主张以任何方式购买AMH,但在早期阶段’将其用作整个SFH机构租赁计划的晴雨表还为时过早。

  • 我在博客文章中引用的这份创业板被埋在他们提交给SEC的文件中
    “截至2013年6月30日,我们拥有约17,949户单户家庭财产,其中约9,882或55%已出租。”
    我们希望他们能以及时且有利可图的方式出租剩余的8,067套房屋。
    http://smaulgld.com/the-recovery-is-worse-than-the-recession/

  • 量化宽松深渊

    这些天,鲍勃·席勒(Bob Shiller)警惕脚蹼的思想…20城市指数连续第四个月上涨两位数…卡利(Cali)的住房市场每十年上下波动…上一次我们有一个正常的住房市场是1960年’s…对郊区的兴趣减少,对在公共交通附近居住的兴趣增加…房地产市场迎合投机者,但不健康…

    http://www.zerohedge.com/news/2013-08-27/bob-shiller-warns-none-real-housing-market-has-become-very-speculative

  • 几年来一直在关注市场,这就是我们在该地区所看到的。 OC南部的房屋坐得更长,价格降低,一些卖家愿意提供地板补贴等。情况与春季不同。我们看到市场上有更多来自原始所有者的房屋。这个周末去了几家开放日,许多人已经空缺了。也没有大群人。迪登’没有任何房地产经纪人告诉我们“bring a check or don’t bother”就像他们在春天一样。 Irvine和Rancho Mission Viejo都在建造新房,以与转售竞争。也许这种变化是夏天放缓的结束,但它肯定不是’不再是购买狂潮。

  • 量化宽松深渊

    // @房东之子和MB:
    我从1975年开始住在圣莫尼卡–2011年,只有我的2美分–SM市在为即将离开该市的制造业和工业企业制定了繁重的法规方面做得很好。您可能会注意到,科罗拉多州百老汇,奥林匹克走廊沿线的大多数工业物业(以前的人流量少和居住区低)正在转变为混合用途和低收入的住房走廊。该市的税收增加了,但居民的交通问题却十分严峻。

    • >>SM市在为即将离开该市的制造业和工业企业制定了繁重的法规方面做得很好。<<

      我认为圣塔莫尼卡希望以娱乐和高科技公司取代制造业。圣莫尼卡声称's widely known as "Silicon Beach"由于其所有高科技产业,尽管我怀疑's just their own PR.

      Wired magazine did a story a while back on all the cities around the world claiming 至 be Silicon this or that. There are several claimants 至 the 硅海滩 title, including Santa Barbara and some city in Australia.

      我住在圣莫尼卡公寓。一世'我想移动,但可以'买不起威尔希尔以北的房子,更不用说蒙大拿州以北的房子了。我买得起在机场尽头的日落公园杜威街上的一些房屋's runway —但是白痴想要住在机场跑道尽头吗?

      I'd感谢“房屋泡沫”博士对未经历泡沫的城市的任何建议。像许多加利福尼亚人一样,我考虑搬到波特兰或西雅图。唐't know if I will.

  • 我喜欢这个博客,目前正在节省现金,一直等到La Crescenta地区的房价至少在一定程度上有意义(接近租金平价)。当我尝试阅读茶叶时’我希望你们中的一些人比我聪明得多,可以帮助我理解当价格疲软且其股价下跌甚至更低时,房地产投资信托可能发生的事情吗?在我的想象中,当房地产投资信托基金将库存倾销到过热的市场上时,房价确实会下降。这是否有可能在某个时候出现,还是房地产投资信托基金不再投资会导致价格暴跌?如果股价跌得太低,他们是否必须出售库存?我没有’我无法在任何地方找到有关REIT爆破的信息,所以我’我希望外面有人能为我们其他人带来一幅快速的图画。谢谢!

    • 是的,在正常市场中,基金经理将冻结/锁定基金,您将不得不提出出售要求,并等待该基金能够出售基础资产以抵消大量赎回的赎回。我知道这一点,因为这是我上一次商业REIT发生的事情。幸运的是,我赚了很多钱,而且退出时间相对较早,所以我名列前茅。但是大多数投资者做得并不好。

      从一开始,这就是我一直担心的事情,大量的“全现金购买者”基金经理将这些废话卖给我们,但是一个奇怪的想法突然出现了。什么会阻止美联储购买这些基金的股份,以阻止下一次崩溃的流血?只是一个想法!

    • 布兰克芬勋爵

      True2it ,我同意您的看法,租金平价将是衡量何时购买房屋的最终标准。如果您将所有其他鸭子排成一排(首付,稳定的工作,紧急储蓄,房屋DTI在25%到30%的范围内),如果您接近租金平价…it’s time 至 start looking. Others on this blog are hoping for huge price drops in 可取的 areas, good luck with that. Hoping that 至 day’60万的房子很快就会卖出30万’s game. Good luck.

      • Agreed. In 至 days world of fiat 钱 and global capital movement, 可取的 real estate in CA will always attract 钱 . Too many people and 至 o few areas, equal a level of demand that’总是在等待购买的东西。另外,这些地区中的许多地区都有足够的资金来度过许多风暴,因此不会被迫出售。它’代表实际经济的中下阶层地区受到了打击……and that’s in the 至 ilet.

      • 我听到你 ’re saying Blankfein. My tea leaves tell me that the current price increases are completely unsupported and we will at least return 至 2010 levels or below 公平ly shortly. Depending on rates, prices were starting 至 become somewhat sane before this current boom so I’继续租房和储蓄,看看两年后会发生什么,然后无论如何都扣动扳机。如果价格仍然很高,我’我会相信他们会得到支持并跳进去,尽我所能,如果他们从天上掉下来,我会很高兴我等了。感谢您在这些疯狂时期给大家的反馈和好运!

  • We’一直在争论是否继续在洛杉矶这里储蓄和购买东西,还是搬到另一个城市/州(我在家工作),但我们可能会待一会儿,然后感觉就好了。我们’我曾经在一个很棒的K-8学区的Studio City的山丘上租了一个1400平方英尺的房子,房价飞涨,以至于我们的租金可能比月租少$ 1.5k- $ 2k。如果我们要买的话,就是同一个家。我们’仅将收入的25%-30%用于租金,所以我认为我们’我会坐下来看看接下来几年会发生什么。另外,我们的房东很棒,她’尚未提高租金。

    It’很难继续持有我们的卡,但是这个市场似乎疯狂。

    • 身份证堆叠我的筹码。我看不到您根据自己的情况购买的巨大优势。市场到处都在崩溃。甚至MSM似乎也注意到,住房价格被高估了n多。现在购买的风险大于收益。当您接近租金平价时,我一直在听买东西,但洛杉矶或单身城市的房子都没有租金平价。就像说买房子一样,只要您看到独角兽在草地上放牧。

      • 再快一点。在低迷时期,黄金地段的房屋在LaLa的房价不会下降60万至100万以上。我的朋友在泡沫1.0期间紧靠最重要的位置上,用布龙森(Bronson)买了90万美元,当坠机事件发生时,他的房子在600千美元之内。爱丁堡(Edinburg)的另一个朋友,位于3rd的北边,看到他的100万房子也倒塌了。我不会叫那些中产阶级。听起来对我来说是中上层或下层。不能对bev hills说话,但我的直觉是在董事会上不到1%的人希望购买bev hills级的房屋。我不是说我可以预测未来,但至少可以使过去的事实正确。人们正在向董事会寻求有关改变生活的决定的建议。如此令人误解是不正确的。

      • 谢谢,我想你’对。几年前搬家时,我们目前的Studio City租金低于平价。现在区别只是荒谬的。

      • 布兰克芬勋爵

        FTB , rental parity was there in many areas in the 2011/2012 timeframe. I would guess 至 venture anything 600K and lower in somewhat 可取的 areas was at rental parity…this can’不要反驳。当我们开始谈论值在1M plus范围内的属性时,请忘记租金平价方程式。您正在付款,并且在这些价格范围内始终会支付一定的权利。人们希望获得血液和疯狂的低价,因为这些价格从未实现过的超低利率。

        我看到附近有更多的房地产投放市场。卖家越来越贪婪,他们开始坐更长的时间。但是,它们最终都以相当可观的价格出售。

      • 敬拜b,2013年,而不是2011-2012年(您似乎在许多职位中都将重点放在了b)上。两年前没有人需要有关如何购买房屋的建议。他们需要知道在2013年之前每年购买房屋的2/3,而房屋的年增长率超过30%(自2011年以来甚至更多)。租金没有上涨相同的百分比。

      • 布兰克芬勋爵

        FTB ,人们没有’几年前没有收到消息,现在必须等待。最大的问题是“这要等多久?”6个月,1年,5年。

        之前,我曾举一个例子说明过去一年中每月按揭还款情况。随着价格上涨,利率上升,不得不获得巨额贷款,而不是传统的…付款上升了40%以上。太惊人了每个潜在买家都需要了解的信息是,下一次房屋将接近租金平价…您需要购买期间。

  • 卡利的帕特

    由于REITS是流动资产,因此投资公司可以通过将债务转移给认为REITS会增加价值的较小的投资者来迅速利用房价上涨。一旦房价回落,大投资者可以亏本出售房地产,从而将这些损失转嫁给最初投资房地产投资信托基金的小投资者。

    游戏永远不会改变,它只是以不同的方式呈现自己。’一直在寻找更大的傻瓜,相信我,他’s out there.

  • 量化宽松深渊

    嗨,医生,看看这个是否有脚蹼躁狂症。

    这栋位于简陋的西亚当斯(West Adams)的房屋在4月以35.5万美元的价格售出,现在进行了改建,标价为72万美元。哇,这是我在洛杉矶西部地区见过的最疯狂的价格。看起来他们作为改造的一部分删除了窗户上的横条…但是那个街区还需要在窗户上贴上横梁和双层玻璃,以消除高速公路上的噪音!

    http://www.trulia.com/property/3114060951-2232-S-Orange-Dr-Los-Angeles-CA-90016

  • Doctor Housing Bubble,

    当前的时间让我想起了最近两次崩溃之前的情况。相信这次的情况有所不同,这似乎引起了宗教上的热烈欢迎。我相信您记得有关PE比率不再重要或收入不再重要的讨论。现在,我们用“全部现金购买者”取代了这一口头禅,仿佛一个超自然的全部现金购买者将确保无休止的繁荣。 2007年就是如此。每个人都在努力提高自己的资产头寸。房地产投资者对住房为什么会保持稳定进行了漫长的讨论,债券持有人解释了为什么债券未来的收益率会降低,而我却没有开始从事股市皮条客的工作。

    一直以来,我们似乎都违反了美联储干预收益递减法。美联储创造了一美元的新债务,而经济只增长了一美元。刺激经济增长的想法是基于乘数效应的。当您花一美元赚一美元时,您真的有钱吗?

    美联储一直在移动泰坦尼克号上的躺椅,我不清楚这些行动如何刺激可持续的经济增长。现实情况是,工资停滞了很多年甚至几十年。基于债务的增长已经有相当多的经济活动,但是债务的增长是不可持续的。我想知道我们是否正处于巨大债务热潮的尽头。

    问题在于,在下一次经济低迷时期,确实没有任何地方可以保护自己。所有资产充斥着无尽的债务。这意味着,与上次一样,大多数资产类别将在同一时间滑动。此外,当下一次危机发生时,美联储可以采取什么措施刺激经济?利率为零,债券购买不再刺激经济增长。世界市场已经显示出疲倦的迹象。我并没有宣布要结束世界,但我只是看不到美联储如何使我们摆脱下一次经济衰退,而就在我的指日可待之际。

  • 伙计们,你们想得太多了。需求的主要决定因素将是传统贷方(以及随后的整个非传统世界)是否再次开始放贷。他们’只是现在不行。如果人们能够获得信贷,他们将简单而简单地借钱。一旦套利机会消失和/或/如果他们可以在其他地方找到更好的收益率,机构人士将停止将钱投入住宅。我会这样说’现在正在发生。 2007年中旬,洛杉矶房屋价格中位数低于当前水平,当时联邦基金利率约为5%。每笔交易的运行率大致相同。

    • 抱歉,2007年中期的洛杉矶房价应该比现在更高。

    • YYZ :

      I’m还专注于西洛杉矶的600k-1M市场,我相信我们同意,按照当地标准,甚至不是中上阶层。
      综合先前的评论,我认为您的论文大致如下:

      1)机构资金流入正在减少,因为在2013年第三季度的房价上,有更好的收益机会–>需求影响仅在某种程度上是负面的,因为当地的现金鳍状肢将弥补市场的疲软。

      2)尽管a)许多市场相对于基本面(例如本地市场)的定价错误“rent parity”,(即由于“desirable” locations 至 attract buyers independent of local economic 基本面, ACTUAL 租金平价 in places like WLA will simply NEVER occur) and b) the poor performance of the AH4Rs of the world, do not expect housing already owned by institutional 钱 至 be dumped on the market. The end-game is 至 关load the risk 至 groups of 投资人 who will never be able 至 coordinate sufficiently 至 make the call 至 cut their investment vehicle’的损失(如我们先前在RMBS市场中所见)。因此,当前的定价错误和投资者表现不佳–> supply neutral.

      3) “The taper”以及相关的基本利率上升–>需求中立,因为贷款已经“off”以及大多数以60万为目标的子富裕人群–1M市场已经经历了首付锁定,这就是为什么向非常规买家出售现有房屋的历史最高水平,而向首次购房者出售的房屋历史最低水平。

      4)如果提议的规则允许贷方将零抵押贷款的风险转移给100%(前提是TDTI需求影响非常积极。

      因此,在本地市场上,我们保持平衡’感兴趣的是,您不会指望库存的大量涌入市场,也不会因为机构流入减少或利率上升而看到需求受到重创,因此真正的通配符是借出的,这种方式纯粹是政策驱动的。

      我看到最后一点的方式是’毫无疑问,我们’重新回到比赛。美国政府希望银行恢复无风险的收费机器’它会做任何事情来帮助银行重新获得偿付能力(因此受到金融压制),并且由于利率上升将对可负担性产生一定的影响,因此,目前向非现金购买者出售的50%的价格,放宽贷款标准很有吸引力短期政策,因为这种新需求将抵消锥度对保持泡沫膨胀的影响。泡沫“应该”保持膨胀是必然的,因为这使我们能够留在“backdoor”银行纾困,而不是直接的。解开这个“safely”(通过债券守卫者可接受的通货膨胀水平)可能是一个20年的项目,所以我’我没想到“fair”价格很快就会出现(除非我搬到俄亥俄州的阿克伦城)。一旦银行资产负债表稳固,产权问题就早已被解决,并且婴儿潮一代中的很大一部分已从市场上套现,我只有在那时才期望政府会尝试紧缩,调整贷款政策和利率这样一来,市场在名义上会长期横摆(实际下跌)。

      或多或少是您的全部观点吗?

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