比佛利山庄的房屋价值每年下降23%–低利率并不意味着长期房价会上涨。只看日本及其历史利率。

2012年全年一直在谈论美国住房底部的问题。利率不断创下令人难以置信的低点,使当前的抵押贷款持有人和新购房者可以最大限度地利用自己的住房价格。加利福尼亚的银行肯定更愿意通过卖空渠道出售优质房产,因为他们意识到2012年夏天是出售黄金的好时机 不良库存。秋冬季节将是一次真正的考验,看看这是否真的是房地产市场的反弹。低利率并不一定会使房价上涨。你可以看一下 日本实现 低抵押贷款利率并不是重振房地产市场的灵丹妙药。归根结底,一个拥有大量抵押贷款的500,000美元的房屋仍然是一笔不小的数目。加州整体房屋价格上涨。我想了解一下在这个炎热的夏天市场表现如何。

洛杉矶下降邮政编码

我发现有趣的是,一些值得注意的优质社区出现在价格年度降幅最大的列表上。我继续介绍了2012年6月至少售出10套或更多房屋的区域:

洛杉矶县最热门邮政编码

资源:   数据快速

我发现 享有盛誉的90210 邮政编码尤其吸引超过23笔销售。比佛利山庄的中位数价格为249万美元,这可能表明较富有的客户仍在寻找这种优质邮政编码,但价格较低。由于许多人以现金支付,因此低利率对这些买家而言并非太重要。一年中下降了23%,几乎已经达到了整个美国住房市场从高峰期下降(30%以上)的水平。因此,您可以了解到,如上数据所示,在中端和高端市场中,价格仍然很有可能会出现下降。

您还可以在Topanga中层看到房价在一年中下降了34%。即使对于希望在该地区购买房屋的六位数身材低的家庭来说,一套价值65万美元的房屋仍然是一笔不小的数目。黄金地段 帕萨迪纳 (91105)看到价格大幅下跌了39%,当时有21笔交易。洛杉矶全县的价格同比上涨2.2%,但中位数价格为325,000美元。因此,我们看到的是,较高的市场受到了很大的冲击,但是这里的销售很少,县中位数价格几乎没有变化。由于这里的大多数买家都在利用抵押贷款,但中端和高端仍在调整中,因此低端区间正在上升。

甚至像Calabasas这样的地方,其中位数价格也有15笔销售,同比下降40%。这是几年来房地产市场最炎热的夏天。为什么上述邮政编码会出现大幅降价?

首先,巨型贷款市场仍然受到限制。美联储的大部分行动和抵押贷款支持证券的购买都是通过传统贷款进行的。即使在今天,镇上唯一的游戏还是政府。  FHA保险贷款 are the number one player for getting first time buyers in with a tiny 3.5 percent down payment.  Current 拥有ers have been refinancing like maniacs 至 benefit from the lower interest rates:
2012年7月抵押贷款

我们正在达到美国国库券利率如此之低以至于利率可能达到谷底的地步。美联储可以加入QE3并购买更多MBS,但利率可以降低多少呢?如果您认为低利率是提高房价的一种方式,那就看看日本:

日本抵押贷款和利率

自1990年代初以来,日本的抵押贷款利率在3%的范围内,而房价则做到了这一点:

日本房地产价值

低利率加上 受控的库存泄漏 (我们的僵尸银行版本)在2012年肯定推高了房屋价值。从上面的数据可以看出,并不是所有地区都在今年夏天见底。最终,收入很重要,经济仍然很弱。这确实是衡量房地产市场未来可持续性的关键指标。因此,您可以获得不到4%的500,000美元抵押贷款,但您仍然有30年50万美元的贷款义务。我可以看到,考虑到所有减税措施,全国范围内以3.5%的价格购买15万美元的房屋是多么明智的举动。毫无争议(嘿,您甚至可以以这个价格在内陆帝国购买房屋)。然而,对于加利福尼亚州而言,许多地区的房价仍不同步,正如您所看到的,其中一些地区仍在以两位数的速度下滑。

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41个回答 至 “比佛利山庄的房屋价值每年下降23%–低利率并不意味着长期房价会上涨。只看日本及其历史利率。”

  • 厌倦了你的老房子..唐’t定居..请参阅此程序以了解Pardee的房屋。他们将租用您现有的房屋,并进行三年维护,以便您可以购买新的Pardee房屋。为什么安定下来。您应该得到最好的!

    看一下这个:
    明智之举的优势帕迪住宅

    谁会想到这个东西?

  • 布什减税政策即将到期。这将影响机器人的胃口和能力,甚至影响富人购买豪华住房的能力。这将如何在住房阶梯上发挥作用将值得关注。

    If million 美元 homes fall 至 $750,000 will people who were looking in the $500,000 range be enticed 至 stretch for grand home and will that cause the bottom 至 fall out of mid range houses, allowing those in the $300,000 market 至 strive for the next level up.

  • 现在,低端房屋正在迅速被抢购,因为该市场中大部分现金流都以租金为正。这给中价市场造成了压力,因为想要住在自己家中的人们几乎别无选择。我觉得’真的。它会持续多久……也许到明年春天还没有?

  • 你知道吗?当马德雷山脉或北蒙罗维亚的房屋有意义时,请叫醒我。我一直在等待四年,我的成绩下降了20%,信用评分为800,并且正在阅读此博客并等待。 。 。等待。 。 。会发生什么– the price went UP!

    • 完全同意。洛杉矶东北部的价格一年内上涨了近100,000美元。这个博客中的所有内容对我来说都是完全合理的,但是某些领域的市场似乎完全相反,完全无法预测,并且(诚实地)有点坚果味。

      • 您再次错过了底部。有些人冒着风险,有些人坐在一边,等着它安全地穿过。冒险者经常见到有钱人或破产。但是平时享受生活的机会更多。他们在家里,而这里的每个人都在博客中讲述他们的困境。

        可悲的是我’我已经在公寓里写博客十年了。

      • 同样,没有库存推动价格上涨。银行仍未释放所有丧失抵押品赎回权的房屋。市场上唯一的房屋价格过高或乱七八糟,我们对此表示嘲笑。那是坚果,没有意义,所以我们走开了,开心地租了房。

      • 肖恩,他们不开心。你不 ’希望他们的胃溃疡能希望/为他们的疯狂投机获得回报而祈祷。您确实意识到他们都在暗中希望获得资本收益,即使他们说他们没有’t care about that.

    • 我喜欢在塞拉马德雷(Sierra Madre)那里。昨晚我开车去那儿。如果我必须搬出So。帕斯,我’d在那儿租一间小别墅…

    • 30年固定抵押贷款利率从4.5%下降至3.5%,在可控库存极低的基础上,使房价增加了约100,000美元…

    • 那 is what happens in a bubble. The second wave upward right before the bottom falls out.

    • 是的,仅由于没有库存,洛杉矶某些地区的价格上涨了。实际上,库存比去年同期下降了34%。卖家现在正在做梦,认为那里的房屋可以追溯到2006/07年。他们可以随便问问,受过良好教育的买家赢得了’不要在没有库存的情况下购买它们。我们3年前就出售了,在西区愉快地租了房子,并将继续租用,直到我们退出洛杉矶或市场变化为止。现在租房是个不错的地方。

  • 我在Calabasas住了很短的时间。我不’了解人们如何在这些地区购买房屋。如果洛杉矶的中等收入约为50,000美元,这些钱从哪里来?这是一个美丽的地方,但是山上到处都是灰泥。沥青使这个地方变得如此热,以至于我和所有人显然都无法承受,因为空调昼夜运转,将更多的碳排放到大气中。以前美丽的山丘看起来像是灰泥飓风,杂物散落在各处。附近没有商店。每个人都必须为任何小事而跳上汽车,然后驶向高速公路。这是一个’五十年代的社区’t get it.

    • 卡拉巴萨斯(Calabasas)对我来说101位置有点远…但是这里有很多学校。.相对靠近马里布海滩…而且不太热!好吧,也许在七月和八月…但是一年中那个时候在美国哪里舒服!?它是干热的…远胜于湿度… Gross!

      我喜欢人们在他们想居住的地方聊天…希望价格会下降!

      • I’我不会告诉您一年中那个时候在哪里舒适,但是如果您从南加州来这里写作,那您就不会太过分了。

    • 卡拉巴萨斯的中位数收入也不是5万美元…洛杉矶的中位数收入包括兰开斯特和中南部社区…。每平方英尺居住的人更多。

      我认为calabasas的中位收入约为10万美元。因此,使用3.5%的费率。.$ 500k的房屋每月与8%利率的$ 300k房屋大约相同。

  • It’有趣的是,蓝色阴影如何表明衰退在2010年结束,但是我每隔几天就会听到各种各样的人使用衰退这个词。除了国家经济研究局(可能是在政府绞尽脑汁之后),没有人真正说过经济衰退。有关局势的一切都变了。这里有什么相关性:

    “战争就是和平。
    自由就是奴隶制。
    无知就是力量。”
    -乔治·奥威尔(George Orwell),1984年

    • 杰森·埃默里(Jason Emery)

      Yeah, 黑暗时代 , I hear ya. 这里’是另一个好人。在私人银行的银行房间里打印的一张纸是‘dollar’, 大声笑。他们通过印刷解决了这种技术问题‘federal reserve note’在它上面,而sleeple在最后一次要求喝酒时像啤酒一样将其包裹起来。

      The problem is how 至 flood the system with enough of these phony 美元s 至 pay off everybody’在可以偿还工资的时候’由于全球化而上升。坦率地说,我不’认为爱因斯坦可以解决这个问题。

      众议员罗恩·保罗说,“When Alexander Hamilton wrote the Coinage Act of 1792, he simply made into law the market-definition of a 美元 as equaling the silver content of the Spanish milled 美元 (371.25 grains of silver), which is the 美元 referred 至 in the Constitution.”

  • 切碎的葡萄干

    对好博士和其他有关方面的几个问题:

    根据我在此博客中所读内容,Imho认为,房屋供应受到僵尸银行ho积和控制漏水的影响,以及数百万决定不出售房屋的水下房主,以及过去几年的整体市场下滑不鼓励将财产出售。同时,由于美联储政策的原因,需求得到了政府担保的FHA贷款(3.5%d且历史上较低的利率),从而增加了需求(更不用说房地产行业的宣传了)。因此,从根本上来说,供需都偏向于维持价格。这在短期内(5-12年左右)是可持续的,但是从长期来看呢?按揭通常为30年。这个准确吗?除了不可避免的房地产经纪人恶心外,我还缺少其他什么供求数据?如果利率升至7%,突然间20%的付款是法律强制执行的规范,那么市场将会发生什么呢?所以这是问题:

    (1)那么,购买房屋本质上是赌上述当前条件持续30年的赌注,这不是真的吗?那些不打算在5-12年内偿还抵押贷款或无法偿还抵押贷款的人,则基本上声称这些条件将持续30年或他们的贷款寿命(否则,房屋价值下降,转手将很困难等) 。)这在多大程度上是一个好的且博学的赌注?

    (2)与此相关的是,潜在的中层房屋的替代方案是什么?一个建议(如果可能的话)可能是以2-3倍的收入而不是按照CA的4-8倍的收入购买低端房屋。以前的房屋将受到学生贷款担保的年轻工人的需求增加;后者将因需求下降,婴儿潮一代退休等原因而下降。在QE1,2,3,4等时代,ho积现金的其他替代方案没有意义,而且股票和债券通常不具有流动性,而货币市场账户则支付低利率。而不是在等待中级房屋价格下跌时(他们会)购买低端房屋并出租出去的想法呢?至少以这种方式,有可能实现收支平衡,任何形式的家庭事务都有其优势。

    向非期权专家道歉,我本人包括:

    (3)最后,对于非专业金融人士而言,似乎只有买入和持有的国内市场。这是中世纪的朴素。甚至国家规定的汽车保险也是看跌期权。个人投资者有什么可能利用价格下跌,波动或缺乏价格下跌等优势,并将股票中使用的相同期权策略应用于房地产?例如,跨度(波动率的赌注)书面跨度(跨度的反面),项圈等。例如,鉴于未来五年内中等房价将在CA中下降,个人如何进行杠杆押注,会是这样吗?至少我希望,除了买入和持有外,还有很多其他可能性。关键字是杠杆投注,不是趋势的间接结果,这很容易弄清楚。

    提前致谢

    • 布兰克芬勋爵

      干枯的葡萄干(我喜欢这个名字),当您说这种操作在短期内可以再持续5-12年 …此博客上的NOBODY将等待5到12年的正常希望重返市场。而且,如果利率飙升至7%,而要求利率下调20%,则房地产市场将在一夜之间崩溃。鉴于过去四年来权力的行动,这将永远不会发生。住房被视为圣杯,没有健康的住房市场,您可以’经济健康。相信我,政治人物,华尔街,美联储,消防行业,大企业都知道这一点。

      今天’的买家只是购买按月付款(比5年前要低得多)。我不’认为他们大多数人不在乎甚至已经考虑过“如果我想在2020年出售房屋,如果利率是8%,会发生什么情况。”在此之前,他们可以享受居住在房屋中的乐趣,并且可以以低利率建立一些资产。而从我们’我们已经看到,房屋所有者将永远拥有的权力…他们会给他们人类所知的一切优势。我认为此博客上的许多人都对购房进行了过度分析(这是一件好事),但是您绝对是其中的一小部分。您的普通人不知道8%的利率将如何定价或每月还款。

      We’重新进入未知水域,非常小心地导航!

      • 这个博客上的NOBODY将等待5到12年的正常希望重返市场

        THAT is the idea. Jump in now, so we can cancel out your bubble windfall sooner than later. The game is rigged 至 Hoover up every last dime in equity or cash-outs that speculators and the lucky bunch managed 至 keep squirrelled away on the sidelines up 至 now. It will dislodge even the most stubborn with low-rate inducements 至 abide the tremendous pressure 至 拥有 RE!

    • 杰森·埃默里(Jason Emery)

      如果您可以选择购买的方式获得租约,那将在整个购买期间保护您免受通货紧缩和通货膨胀的困扰。如果房价下跌,则您在租赁期末甚至在租赁期中购买了另一套房屋,然后将其分租出去以用于剩余的租赁期。

      如果我们出现高通货膨胀(50/50,’d说),您便行使选择权并购买。

      我今天去了一个小食品市场。他们说,在大约三周的时间内,所有价格都上涨了30%。还记得好几年来,李子,桃子和油桃总是每磅1美元吗?现在是1.50美元/磅。增长了50%!!!

  • @帕米

    我当时正好在同一条船上,但我放弃了,最终以509K的价格租下了1624平方英尺的典型Cerritos房屋,再放了25 K t(学校API得分10、10、10)。

    • 那是对政府和房地产经纪人,银行业的空壳游戏的完美反应…..您现在已经保证,如果您只是购买价格过高的旧房子并进行5年的维护和升级,则您的孩子或未来的孩子将变得聪明而成功–30年。他们爱好租户剧院支付所有费用,包括水和园丁。学校成绩如何使一个人变得全面?最新的射手去了圣地亚哥县最好的学区,成绩很不错。

      我们也很小的时候就爱上了它。看到下一代只是为了同样的骗局而排队,这让我很痛苦。

      享受家得宝和劳氏

  • @帕米

    我完全在同一条船上,但放弃了,最后在2012年3月以509K的价格购入了1624平方英尺的Cerritos典型房屋。如果房价下跌,我完全可以
    到450K或400k,因为我浪费了2200的租金。我的房子在黄金地带,那里的学校API得分是10、10、10,而且很多功课。祝好运…

    • We 唐't Make Those Drinks No More

      “如果房屋价格跌至450K或400k(我浪费2200租金),我完全可以。”

      哇对我而言,这代表了为什么SoCal RE价格不合理且仍将如此…当被问及为什么要购买SoCal时,人们提到天气,出生在这里,学校考试成绩(有趣的是,有多少高分学生成为成年孩子,自大学毕业后飞回家,背负着巨大的学生贷款债务,低薪工作/在非常艰难的CA就业市场中没有工作) )。许多潜在的买家’人们似乎特别担心房屋的价值是否显着下降,因为 “own”合理化他们’re not “throwing 钱 away”在不稳定的CA就业市场/经济中,冒着巨大的财务风险,’似乎特别令人不安。购买的决定似乎更倾向于情感,而不是财务现实或常识。

      苏珊娜对此进行了研究!我爱那所房子!再加上学校!此房源特别John!你看到那个车库的大小了吗?是!!!

      另外,我相信许多人认为,如果可再生能源市场下降,如果失去工作并且抵押贷款可以’t be paid, they’我会无限期地继续住在这处房产中’将是RE救助,政府程序等,将其保存并重置。为什么不?

    • 布兰克芬勋爵

      因此,让我弄清楚这一点,您可以很好地在房子中损失10万美元的价值,而不必丢掉租金。这听起来更像是一种情感决定,而不是财务决定。像这样的例子正是洛杉矶房地产市场如此兴旺的原因。人们实际上会为“own”在城镇的某些地方。这个地方需要7.0级地震形式的漂亮复位按钮!

  • 在这篇文章上有一些很棒的评论!一世’d希望看到Dr对其中的一些详细信息做出回应。

  • 50万?在360次付款后实际上有一百万傻瓜和抵押贷款使银行家很胖。

  • 房屋市场几乎没有以零利率波动,放贷人仍向收入微薄的人发放接近零的首付贷款。当利率回归均值(即’大约7.5%)?每天要退休的10,000名老年人,他们想把自己的2岁大的过时的空房子丢给一间较小的房子呢? WHO’s going 至 buy?

    现在,孩子们负债累累,现在最了解的是,然后将30年的铅锤绑在脚踝上,尤其是在就业市场如此灵活的情况下,现在他们远离工作的机会很高。尝试在RE佣金和关闭费用中获得8%的销售成本高价的基础上在这个市场上销售….

    正如GS和DB和Shiller基于事实所说或暗示的那样,这种住房衰退可能至少持续十年。…不要旋转或抽水。

  • 唐’我不知道您图表的详细信息,但是我们一直在关注Redondo Beach,而库存不足已将今年的价格推高了约10%。许多竞标者没有贷款评估的偶然性。这是一个沸腾的市场。我们决定购买雷丁多海滩(而不是在雷东多海滩),但我们确实支付了超出评估价值5000美元的价格,这主要是因为我们负担得起,并且发现评估存在重大问题。最终,我们每个月将节省租金$ 1k。我怀疑房子会这么快贬值。这房子比我们租的房子老,但更大。

  • 这里’未来,正如HB博士不断提醒我们:对于加利福尼亚州,经通胀调整的2000-2010或2011年GDP的总额是多少?人均是多少?我一直在努力寻找合适的分析方法,发现有几个’由于太多的假设,我同意。但是,如果您采取各种措施衡量2000年至2010年的通货膨胀,高失业率,没有任何工资增长总额的人口增长(在通货膨胀之前),那么住房中怎么会有剩余资金?而且,如果人们将所有显而易见的东西都挖出来的话,那么加利福尼亚的中产家庭将要支付比十年前更多的税收。“hidden”税收,汽油价格昂贵,教育费用高昂,而且持续不断。
    也许读这本书的人可能会提出更好的数字,这将受到严格的审查,但是,无论如何,调整后的人均通货膨胀(可以说,仅税后)是未来房价的关键。换句话说,必须赚钱,并且要有足够的钱来支持加利福尼亚定价的富丽堂皇的庄园,无论规模多么小。有人知道一项更严格的研究吗?哦,这有助于说明失业率如何在全国范围内导致房主的GDP损失:
    http://research.stlouisfed.org/fred2/graph/?s%5B1%5D%5Bid%5D=EMRATIO

  • 感谢上帝,最糟糕的时刻终于过去了,情况正在恢复正常。但是,等等,没有那么快。为了使住房恢复,整体经济必须恢复,不幸的是,’并非如此。世界经济基于扩张和更多的消费,’所有人的债务负担沉重,不仅给联邦,州和市政经济带来负担,也给全世界的家庭带来负担。银行在理论上有一个计划,但是它只是堤坝的填空。总的崩溃是可以预见的和内在的。

  • 今天的购房是看跌或看涨本·伯纳克斯的嘴。
    我写了一个明确的歧义方程。
    美联储-> x -> you
    解决x
    房客
    美联储>房东=((房东投资+房东税收状况+房东债务)/房东收入)-> your rent -> you
    FHA房主的3.5%。
    美联储>银行(确保您正确地签署了每份表格和申请书,并花费了其99%的时间和精力来确保他们没有犯错,以防万一FHA试图退还给您的贷款,他们而不是让纳税人进行扩展和假装)-> your mortgage -> you
    由于银行没有敞口,因此银行对等式的价值为零,因此
    美联储-> YOU.
    我说去掉中间商。

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