Of bidding wars and foolish bets: Small time 投资ors attempt 至 cash out equity 至 play the market.

There is some foolish 钱 swirling in the real estate market.  In particular, there is a growing flood of small time 投资ors trying 至 enter the market at a turning point and others are simply looking for a 快速赚钱的方法。令人惊讶的是,有多少人放弃检查只是为了赢得财产。当有人遭到重大的意外维修账单时,有些人将得到一份黑暗的现实检查。为了使泡沫回到泡沫的加利福尼亚,2005年和2006年的兴高采烈再次浮出水面。人们试图利用股权来增加房地产。请记住,其中许多人对房地产投资一无所知,许多人甚至不知道如何使用卷尺或锤子砸到头顶。在当前市场中,情绪要强于基本面。看看一些变化的趋势。

竞标战拉回

竞标趋势

资源:  红鳍鱼

看起来今年早些时候庇护已经完全开放给房地产狂热者。通过Redfin接收报价的人中约有76%表示他们正面临竞争。由于库存增加和价格飞涨 投资ors diving in, there has been a cooling off.  Yet this is only the start of this trend.  Recently, the spike in higher rates has cooled down the regular home buyer market.  For 投资ors, not so much.

当人们愿意花数十万美元购买他们真正不了解的东西时(在趋势周期中的某个时候买不到运气),您就会知道事情是泡沫。这就像每次都在轮盘赌21下注,只是因为您连续四次击中该数字。在Redfin洛杉矶论坛中查看以下帖子:

“两年前我刚获得第一名–幸运的是,价格刚刚开始变化。我的银行家告诉我,我财产的当前市场价格允许我借入股权信贷额度或获得贷款。有人告诉我我可以用这笔钱做任何我想做的事。主要对获得投资物业感兴趣。但是,我不确定要弄清楚什么或如何弄清楚这些数字,以及我是否可以理解这一点。我目前的薪水非常舒适地还清了我的抵押贷款,然后还清了一些部分,包括权益额度/贷款。我担心的是:还清投资物业的主要抵押。由于这是租金,因此将依靠租金收入,每月付款取决于租户是否决定搬出或付款。我该如何做决定–无论是进取还是退缩并留在后面。我很犹豫,因为我担心自己可能会缺少一些东西…我对格伦代尔,伯班克或没有租金管制的地方的2-4感兴趣。”

上面的重点是我的。这几乎可以总结一下。首先,即使这个买家也承认他们在购买时很幸运。接下来,您开始看到银行正在冒泡沫之痒,不惜一切代价借钱。然后,此人继续说,他们想要投资物业,但在下一句话中,他承认他们对计算数字一无所知。这不是一次性的情况。在加利福尼亚,这是一种非常典型的心态。吹起泡沫。挤兑资产。冲洗并重复。当然,此人将很难在加利福尼亚找到能够产生合理租金收益的地方,因为自购买以来市场已经这样做了:

加州房价

That is 至 say, the market has ballooned back up and much of this rise is because of an extraordinary amount of 投资or buying.  I must admit that some free good advice was given 至 this person on the same post:

“我们刚从那里购买公寓的那个人那里有一个租户,他一件事又一件事,’支付了超过7个月的房租,然后她强迫他修理东西,然后才停止支付房租,她扔掉地毯,砸碎了厨房的瓷砖地板。那里 ’一个论坛中的一个人,有一个租户不小心淹没了他们刚搬进的地方,花了一大笔钱把地板弄干了–我可能是错的,但我相信大约$ 15,000。

我的意思是,如果可以’如果您不能承受几个月的无租金租金或进行大修,您可能会遇到租金方面的麻烦。”

众所周知,加利福尼亚州是一个租房友好的州。如果您得到那个可怕的租户,那不一定是一件坏事,但是祝您好运。考虑到这里的一切都是膨胀的,如果您不方便的话,请尝试以合理的价格修理所有维修产品。正如上面的文章所强调的那样,一个简单的问题(例如有人淹没了您的地板)(确实发生了)可能会浪费掉整整一年(或更多)的利润。您可以在驱逐坏房客时进行六到十二个月的抵押吗?我不确定人们是否真的会考虑这些事情。当您购买物业作为租金时,您正在购买小型企业。你有花钱您有固定成本。你跌宕起伏。您有税务问题。买地方并假装你是唐纳德·特朗普,然后将其置于自动驾驶状态,这绝非易事。如果您想要良好的物业管理,则可期望租金总额减少8%至10%。确保为空缺增加成本。我认为许多人看到价格大幅上涨,只是潜入而租金却没有迅速反应,因为它们基于更多的基础 经济基础。该人正在寻找气泡状的Glendale的房屋,目标是2到4个单位。这些产品的市场将很小,而且获得适当的封顶率的能力更加遥不可及。

I’m sure some readers have some stories of 新bie 投资ors ready 至 dive into the market as the froth spills over the Pacific Ocean.

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28个回复 至 “Of bidding wars and foolish bets: Small time 投资ors attempt 至 cash out equity 至 play the market.”

  • 放弃检查吗?就像玩俄罗斯轮盘赌一样,除非您可以将价格转给其他愿意放弃检查的买家。
    毕竟’房地产,它总是会出现缺陷和所有问题!

    • 通常的做法是将尽职调查限制为10天,而不是放弃。那时您仍然具有竞争力。您还可以允许卖方在您删除该意外事件之前,不要将其从市场上撤下。

    • 在苏维埃俄罗斯,检查放弃了投资者!抱歉,但是不得不提到它变得多么愚蠢。我注意到格伦多拉(Glendora)的拉凡尔纳(La Verne)等人已经有几个月了。等越来越多的待售迹象出现。我们都知道,最近的价格上涨是伯南克每月购买450亿美元的量化宽松预算(无论这个数字是多少)。如果您有幸登顶,并且勇敢地将其卖空,您将有一个不错的提前退休。

      • 您究竟能做空房地产吗?除非您是汉克·保尔森(Hank Paulson),否则高盛(Goldman Sachs)等人。您可以在抵押贷款支持的证券上建立看跌期权,或者对房地产,抵押贷款等进行花式操作。

  • 我们租的地方最近是由“investor.”告诉我你是否认为他’是个白痴。他以最高价购买,并且:

    1)他计划拆除房屋并建造一个4单元的公寓。
    2)然后,他计划立即出售该公寓以获取巨额利润。
    3)他只是意识到,由于最近的一项城市法令,他可以 ’建造的地点应足够靠近物业线以建造公寓。
    4)在他身上只有几个月’由于建筑物已旧且前任业主放松了维护工作,因此他们已经不得不支付数百美元的维修费用。
    5)我们的房租太低了,但是我们’每月有可靠的租约’他对此无能为力。先前的主人似乎向他撒谎。
    6)他’s与他想将自己和家人踢出大楼的后果似乎几乎没有什么线索,却分享了他计划的每个细节。是的,我们有一位律师。 --

    • 是什么“每月租金稳定” mean?
      如果您每月工作,他可以​​在30天前通知您终止租约,或在30天后通知您提高租金。
      如果您有租约,他可以在到期时终止您的租约,或者提高您的租金。

      • 我不知道…听起来桌子的两边都有白痴哈哈

      • 哈哈。你们真残酷但是我应该期待什么?它’在我们的情况下实际上是60天,而我们’re fine with that. Our 租 is solid in the sense there a lot the landlord has 至 cover (gardening, trash, water etc). The 新 owner came in with a brilliant plan, and has a long road ahead.

      • 穿的– if you’希望交易顺利,希望您’足够明智地以额外的善良和尊重对待您的房东。唐’激励他/她用力,否则,您可能会发现从现在开始60天后租金翻了三倍…

    • 布兰克芬勋爵

      考虑到您提到的所有内容,Pwned在接下来的两个月中几乎可以保证大幅增加租金。由于您的租约即将到期,您’ll either get a notice 至 vacate or sign 租 at a much higher price. 我不’认为律师对此无能为力。

      欢迎来到为什么租金糟透了101。

  • 好故事,谢谢!顺便说一句,Redfin论坛受到严格审查,通常没有任何通知或解释,并且在很多情况下都不是出于正当理由(例如有人在拖钓,亵渎,辱骂等),所以我很久以前就放弃了,因为没有告诉从给定线程中删除了什么。

  • 美国第三季度收益警告率自2001年以来排名第二
    http://mobilebeta.reuters.com/us-third-quarter-earnings-warning-ratio-is-2nd

    这里’s one that I didn’看不到。退休人员贷款导致FHA现金紧缩:
    http://blogs.marketwatch.com/encore/2013/09/27/retiree-loans-trigger-fha-cash-crunch/

  • 我想知道有多少人正试图利用股权来吸引更多房地产,如文件所述。我在圣地亚哥地区看到一些窃听器,但我认为’摆脱他们的糟糕交易– absentee landlords and flippers are feeling the pinch IMHO. 我认为这对于那些只想买房子住一两年的普通人来说是一个好兆头. Maybe the doc is right about some greedy 新bies but I’我没在SD区域看到’过去几年一直在看。

    • “我认为这对于那些只想买房子住一两年的普通人来说是一个好兆头”

      真他妈的对!拜托了,争强好胜的人,将成为大人物,继续发挥作用。下一次崩溃后,将为您提供已知的救助。也许那时我们可以回到提供真实服务(非金融),生产消费品和住房的经济,这是该实体经济的自然延伸。

  • 傻瓜和他的钱很快就分开了。

  • 量化宽松深渊

    嘿医生我以为这会让你感兴趣…. talk about ‘有和没有’在洛杉矶,洛杉矶,土地。加利福尼亚州的加利福尼亚州贫困率最高

    http://www.latimes.com/local/politics/la-me-poverty-20131001,0,60926.story

  • 这是一个固色剂鞋面的故事,它对业主造成了灾难。
    在今天’s LA Times.
    http://www.latimes.com/local/la-me-hollywood-fixer-20130930,0,7331935.story

  • As they say real estate is local but along the east coast 10/1/2013 is a big day due 至 something called Biggert-Waters which phases out the subsidy many homeowners have received on their Federal flood insurance. This is no small thing for hundreds of thousands of property owners in Florida as flood insurance can now easily exceed $10,000 per year. While existing homeowners will have the 新 rates phased in over 5 years anyone buying a home gets the 新 rates all at once. Needless 至 say this is going 至 affect property values from Long Island 至 Galveston and not in a good way.

    我总是为您可以在加利福尼亚购买房屋而不必购买地震保险而感到困惑,因为您必须在墨西哥湾沿岸购买飓风保险。这就是为什么。坦帕(Tampa),例如自1921年以来从未遭受过飓风袭击。到期了吗不,不是真的,虽然有遭受飓风袭击的危险,但是由于某些气象原因,佛罗里达州西南海岸的遭受袭击的频率不及大西洋海岸或泛滥的海岸。 OTOH地质学家会告诉您,例如在未来25年内,旧金山湾东侧发生大地震的可能性为50%。我们知道,地震袭击时,成千上万的房屋将被地震摧毁或严重破坏。几乎没有被保险人(地震保险的自付额通常很高),因此即使被保险人也可能没有钱重建。那么谁在补贴谁。我们知道,当下次加利福尼亚遭受大地震袭击时,联邦政府将不得不介入,由于飓风不会撞倒桥梁或摧毁高速公路,对基础设施的破坏将更加广泛。

  • 您说2005年和2006年的欣快感是什么?看起来是这么回事。也开始看到到处有很少的价格降低,从$ 5,000到$ 10,000。

    如果您问我,这加起来就是2014年底的大车祸。这个冬天的季节非常有说服力。

    • 在萨克拉曼多东部郊区的邮政编码中,我看到了多次降价,每次降价大部分为10,000美元,降幅为19,000美元,诸如此类。

      我没有’在大约5年的邮编中没有看到这么多的广告资源-

      • 是的,S。Reno也一样。
        典型的下降是15-20K,但最高可达40K。

        之前的每英尺价格为135-175 /平方英尺,现在为110-120 /平方英尺。或更少。

        没有提高价格的过帐,只有新增,重新上市和降低价格。

    • 恩斯特·布洛费尔德

      @PapaNow,趋势观察期始于现在的十月中旬。这是9月份初步销售数据出来的时候。由于从接受要约到托管抵押结束可能需要60天,因此9月的销售将针对早在7月利率稳定在较高水平(+ 4.5%)的交易。

      随着可用买家群体的减少(当利率从3.25%降至4.5%时,抵押贷款申请下降了60%),观察2014年11月,12月和1月销售数字的趋势将很有趣。

  • I have only been doing this multi-unit 投资ing for about 13 years so take it with a grain of salt.

    对于操作4到12个单元的个人,除非他们具有出色的维护技能,否则他们可能不会产生大量现金流量,他们可以直接操作该物业并将LTV井井保持在50%以下。

    为了扩大规模以负担物业管理费用(不要在开玩笑,自己可以将您的增值成本抵消为零,或者说买方赢得了’t再加上实际费用),则需要20多个单位。在达到30个以上的单位之前,您最好计划要出手’s on –几乎每天都参与所有方面–即使有经理

    一个体面的房产(良好的租金水平,经过审计的高占用率屋顶,较低的周转率以及创纪录的租金增长超过邻里的通货膨胀率)需要少量维护,距离全面改建几年– i.e 新 carpets, complete painting including ceilings, 新 fixtures and appliances in bath and kitchen) may generate about 8%-10% in operating income before financing costs. You have 5% 至 7% for you as 投资or and the bank. You should budget at least 3% for capital expenditures and improvements. Over time, you win by re-investing and improving a good property. If you try 至 milk it, you need 至 have good fortune upon exit and hope 至 sell 至 a greater fool.

  • 放弃检查确实听起来很疯狂,但我现在想知道检查游戏是否是骗局。我刚在博尔德买了一套公寓。它’很好,到目前为止我很高兴,但检查员’的报告是个笑话。他没有提出任何要求,只是卖方已经披露了水槽漏水位。每一段之后都有一个免责声明,他只能通过用眼球把器具,管道,屋顶盖起来来检查。我已经不得不更换2台无法正常运行的电器,因为他只能对它们进行目视判断。如果检查员选择不承担全部责任,检查的重点是什么。另一方面,一位检查员撰写了25页的报告,在房子下面爬行,爬到屋顶上,这使我免于在波特兰购买两栋房子。在这里,检查似乎是个玩笑。我的一个朋友曾经拥有一家检查公司,他说科罗拉多州根本不认真对待他们,但后来’毫不奇怪,因为CO几乎没有消费者保护法,而且城市对食品征税。我没有’从1997年开始在加利福尼亚买房,所以我不’不知道现在情况如何。

    • 量化宽松深渊

      @波比2012年,当我在洛杉矶的这里购买鲍德温山(Baldwin Hills)的房屋时,我雇用了一名房屋检查员,他做得非常出色。他在家里待了几个小时,我收到了一份58页的报告,上面有阁楼,地基,管道,电路箱的照片,以及有关主干水压的报告等。为了省心,我还雇了一个模具检查员,下水道检查员和烟囱检查员。主要是为了让您省心,但至少我发现烟囱没有裂缝,地基在当时已被过度建造,下水道被打破,卖方迅速将其固定(这是一份价值5,000美元的工作)。因为这是我第一次购买,所以我想有一个工作壁炉(洛杉矶房屋中的许多烟囱由于地震而破裂,不能安全地用于燃烧木材)。以及因为我过敏而进行霉菌检查(尽管黑色霉菌并不常见)。我为所有4名检查员投资了大约1,000美元,他们很专业,准时出现,并在两天后将pdf报告通过电子邮件发送给我,其中清楚地列出了他们的意见和疑虑。这是非常值得的。希望这可以帮助。

    • 您在波特兰很幸运,并与遵守道德和负责任的举止的检查员打交道。我认为,他们的报告几乎到处都消除了对其不当行为的法律责任’找不到。因此,如果您有一个好的检查员,’从他们那里获得一些价值。不好,比不值钱更糟。

    • 我从不相信鬼屋,但在2011年,我父亲病倒并在他住的高尔夫俱乐部附近的房子里死了40多年。他维护得很好,但是,我发誓,那栋房子病了并与他同归于尽。当他还活着的时候,空调和热水器决定了他们如果没有他就无法生存,并且过期了。我希望A / C到期时会使用15年(他有一个文件柜,记录了房屋中的所有维修,保养工作或已更换的电器),而且热水器也不是很新。然后,其他事情一开始就浮现出来。必须更换厨房水槽水龙头,然后更换浴缸下水道,前门决定它将不再关闭,就好像发生了地震一样,马桶冲洗装置也不再继续工作。当我把房子推向市场时,它就走了。它卖得很快,在托管的那天,当我从家中取出最后的物品时,我去了冰箱里拿起可乐…那才5岁。制冰机上没有冰!我打开门抓起可乐。触摸起来真酷。打电话给我的经纪人说’d给予购买者$ 1000的购买新信用额。他们同意为自己已经完成了全新的A / C,HWH和其他近期维修工作而感到高兴‘new’家。我希望房子能度过难关并平静下来,但是我会告诉你,如果我要买房子,我会问一下先前的主人在那儿住了多久,他们在房子里死了。如果答案是肯定的,他们已经住了20多年,’我要继续下去。叫我迷信,但是经历之后… I believe!

  • 奇怪的问题–但是我该如何做空房地产市场并提前退休呢?我根本不拥有任何房地产,所以我没有东西可卖。我是房客,有钱“invest” –但不在股市,因为它’操纵而不是房地产,因为它’现在不是合适的时间。

    我的兄弟’的女友在与黑石公司同类型的公司中工作–在南佛罗里达。在一封简短的msg convo短文中,他提到她的老板说房屋将在90天之内开始下降,并且有很多房屋被止赎’s are being “hidden”.

    我不’我不喜欢在银行存钱,但同时,如果我用现金把所有现金都换成黄金/白银,那我所有的鸡蛋都放在一个篮子里。我要问的是,如何在多元化的市场中获得回报?…哦,如何做空住房市场?

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