The booming collapse of housing – why housing will be a bad 投资 for the current decade. 5 charts exploring the demographic and financial 完美风暴 with U.S. real estate.

美国的住房市场正进入人口,债务和文化转变的精心策划的风暴。要塞确实会沦陷,根深蒂固的经济信念会 在短短几个月内崩溃。如果您要在2007年告诉某人,房屋价值的十年损失迫在眉睫,那您将有一段时间想说服他们。然而,我们在这里,越来越接近 失去十年的房屋价值。我们面前有一场金融风暴。房价已经锁定了一个失去的十年,但是两个失去的十年又如何呢?在您听到美国房屋价值很可能再度丧失十年的潜在原因之前,请先排除在外。

原因1– Dual income peak

双重收入工人

资料来源:税务基金会

Part of the reason home values went up from the 1950s through 2000 was 大ly based on the two income household.  Single wage households became a smaller minority while two paychecks made their way into the household bottom-line.  Of course this provided more income 至 be spent on housing.  Yet this trend hit a peak in the 1990s.  Actual household wages have fallen for over a decade so no longer can the 双重收入论点 支持更高的价格。还有一个问题是,双重收入家庭的增加掩盖了过去十年实际人均工资落后的现实。

这种趋势的一部分也基于我国的人口统计。养家不便宜,因此在许多情况下,两张工资只是经济上的必要。但是,许多婴儿潮出生的人现在正进入退休年龄,许多孩子成年。

原因#2– Older America

美国人口年龄

资料来源:布鲁金斯学会

The U.S. population is undoubtedly getting older.  Many baby boomers will look 至 downsize but demographic shifts will provide fewer potential buyers for those over priced homes.  The population is growing but the younger generation is not seeing the 大 wage gains that baby boomers experienced.  So what you have is the 大st cohort of Americans gearing up 至 sell homes simply because of natural progression but a smaller and poorer young cohort unable 至 pay the inflated prices many have come 至 expect.

上面的图表可以很清楚地了解事情的发展方向。如果目前的趋势有迹象表明,年长的美国人将投票保护自己的资金,同时增加对子孙后代的债务。不幸的是,我们在这里没有看到任何共同的牺牲。然而,婴儿潮时期出生的婴儿潮一代计划将房屋和股票推向市场的计划将产生较少的需求,这仅仅是因为他们的步伐较小。这种趋势不会改变,因此将增加 另一个失落的十年。我看到一些人通过说我们不是日本,而我们的人口正在增长来反驳这一论点。事实上,这是事实,但增长的大部分是随着人们获得低薪工作而发生的。换句话说,McMansion的收入并不高。

原因#3–Case-Shiller双浸

案件席勒指数

Case-Shiller指数已经反映出房屋价值的两倍。价格回到2003年的水平,这是唯一的情况,因为银行继续在银行中维持过多的房屋数量。 影子库存。我们以历史最低的利率和像vendor头这样的街头小贩双倍蘸钱的事实告诉我们,许多美国家庭已完全被淘汰。 40至50年前,几乎任何有意购房的家庭都可以这样做,而不必承担巨额债务。如今,即使是一对专业夫妇,也可能会背上巨额债务 高估社区中的小盒子.  Yet as the above chart is reflecting, that bounce is 大ly running its course.

该国许多地区的房价仍在上涨。随着影子库存的泄漏,更大的压力将随之而来,而希望退休和缩小规模的美国老龄家庭的自然销售也将随之而来。银行可以隐藏一些可疑的贷款,但是您无法停止老化。一些拥有退休金和401ks的婴儿潮一代将需要向需求低得多的市场出售产品。人们曾经不愿意看这些数字吗?

原因#4– Housing dynamics

我们房屋的状况

资料来源:美国人口普查

整理美国的整个房屋数据很有用,以便更好地了解情况。 2400万美国人拥有自己的房屋,这些房屋免费且清洁(这并不能免除他们每年缴纳的税款,维修和保险)。 5100万美国人拥有房屋但抵押贷款。 3,700万租金和另外1,500万个住房空置。空置房屋的百分比令人震惊。这仅仅是市场上需要吸收的更多库存。当有这么多房屋时,对新房屋的需求很少 已经注定要上网.

当您仔细查看这些数据时,房屋价值的另一个损失十年变得更加明显。所有这一切的唯一通配符是,如果我们开始看到实际家庭收入在增加。我们甚至看到了吗?相反,就业形势脆弱,数字掩盖了许多人以低得多的工资从事新工作的严峻现实。如何证明房价不断上涨?

原因#5– Median home price

房价中位数

The 房价中位数 has fallen dramatically because of 至xic 抵押贷款 exiting the market but also because household incomes have remained stagnant for over a decade.  It 应该 make logical sense that home prices with a home loan cannot move up without household incomes moving up as well.  The 低利率预告片抵押的头 are not enough 至 mask the financial doldrums we are living through.  A 大 part of this is unavoidable simply because of the demographic nature of our country.

根据我们看待的衡量标准,美国房屋价格比2006年的最高水平下降了30%至34%。廉价住房似乎是新的现状。很难说房价将下跌的幅度有多大,而且有些地区的口袋仍然像泡沫一样反映着泡沫。毫无疑问,未来十年将是住房动荡的一年。那些主张房价上涨的人无视如今正与史诗般契合的蓬勃发展的人口海啸。 影子库存 在银行资产负债表上。

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70个回复 至 “The booming collapse of housing – why housing will be a bad 投资 for the current decade. 5 charts exploring the demographic and financial 完美风暴 with U.S. real estate.”

  • 亲爱的HB博士。一如既往的是最优秀的职位。前几天,当我妻子问一个非常简单的问题时,我正盯着银行家和政客,“好吧,政客们会怎么做? ”那使我很短。我检查的每条路径都会导致不良结果。让奥巴马和伯南克与美国人民保持清白的玫瑰色解决方案导致恐慌和崩溃。延长和假装可以避免恐慌,但会增加债务,而工资或生产率却没有明显增加。削减政府支出会导致罢工和经济放缓。

    我能想到的最好的办法是恢复Glass Steagall。给银行两年最高收入,以使其脱离投资和商业部门。添加要求投资银行完全披露其不受联邦政府任何支持的要求。打印最小金额以保持商业银行的运转,并让投资公司按其意愿进行重组。

    不幸的是,这不能解决房地产泡沫,低薪工作,美国贸易失衡问题。对于那些,我很沮丧。

    • 关于带回Glass Steagall的出色点。我坚信我的拙见,即废除GS是助长房价暴涨的原因。我还要说的是,如果现在实行一般服务制,住房价格将是收入的3.5至4倍。只要银行与投资集团紧密合作,这种住房问题将持续很多年。

    • 对于房屋的财务方面来说,如果它也处理杠杆问题,那是一个很好的解决方案。政治方面是我们问题根源所在。进行完全由公共资助的选举,以深切关注它:

      “如果您允许1美元的竞选捐款,那么您还允许1000万美元。没有办法对贿赂进行罚款,因此必须削减和干燥贿赂:没有国会议员可以接受任何礼物或任何性质,金钱或其他形式的捐款,所有竞选活动都将由公共资助。”

      http://www.oftwominds.com/blogjune11/buy-congress-back6-11.html

      • 我十分同意。问题是第一修正案。法院或国会很难限制任何人’购买广播时间或报纸英寸的能力。

    • 我同意恢复Glass-Steagall是朝正确方向迈出的一步。

      国土安全部在记录房价上涨和政府政策缺陷方面做得非常出色,这些缺陷加剧了中产阶级的这一问题。

      如果华盛顿取消3.5%的联邦保险FHA贷款,住房价格是否会立即暴跌,而不是已经下跌了?绝对。

      这项政策会在未来10年内阻止房价暴跌吗?不会。唯一的区别是流失缓慢,中产阶级将持有债务,而不是银行。

      2008年的银行救助计划(以及未来几年不可避免的未来救助计划)也是如此。

      鉴于美国经济中的巨额债务,问题不在于我们是否会触底反弹,而是何时。

      在当前整个选举的代表(民主党和共和党)并不代表中产阶级的利益,而不是他们所代表高盛之流的利益。

      DHB的分析颇为出色。问题是自从我还活着(1979年出生)以来,主流媒体就一直错过这个故事。

      在我们拥有知情的公民身份之前,这个问题不会自行解决。在拥有真正将中产阶级的利益置于公司利益之上的媒体之前,我们不会有一个知情的公民。当前,大多数美国人是从电视上获得新闻的,问题在于,这可能是最难获得信息的地方之一。电视新闻必须将娱乐价值和利润置于实质之上,才能安抚广告客户。没有任何真正的动机促使政治家和公司承担责任,实际上恰恰相反。

      现在,互联网越来越受到控制电视的相同公司利益的支配。除非我们重新思考21世纪的媒体和新闻业并保护我们开放和分散的互联网,否则不可能有真正的解决方案。

      You 应该 check out this documentary project that seeks 至 illuminate these issues:

      http://www.kickstarter.com/projects/akorn/killswitch-a-documentary-film

    • 使上层个人的税率恢复到1995年的水平。减少漏洞。带来制造。以低廉的公司税率返回美国+停止向北约提供资金并减少我们的军事成本+停止制造那些会崩溃的奇特的国防玩具+修改北美自由贸易协定+实施进口配额+保护主义措施+减少来自印度/中国/白领工人的绿卡菲律宾等+驱逐非法的阿拉伯人+清除有害的非法药物+停止医疗保险犯罪。我认为这将带来900亿比尔,减少一些社会服务并减少所有政府。退休金。如果我们的债务为14Tril,它将在12年左右的时间内降至0。

  • 我退休了,想卖掉我的房子并缩小尺寸。不幸的是,美联储把我们的退休人员搞砸了。
    我有积蓄,预计会产生5%或6%的收益(长期CD’s).
    他们 are now yielding 2 or 3%. With my income cut in half, I can no longer afford 至 move and buy.
    80年代初’s,我的抵押贷款率为13%。如果抵押贷款率为4%,那么住房建造的速度将不够快。如今,只有4%的人几乎没有购买。
    That 应该 tell you the REAL state of the economy.

    • I’我还没到退休年龄但是我有很多储蓄。 .0.2%的利息让我感到被抢劫’正在获取我为孩子准备的CD。它’s also frustrating because I think for what we have we 应该 be on the path 至 retiring early. But not with these interest rates.

      • 您所说的退休年龄是多少?直到他们合上盖子,新规范才起作用…曼哈顿已经成功地摧毁了美国,或者让我们自己去做。我们中许多人也许仍然有时间弄清楚自己正在为自己的生命而战,但在大多数情况下,我们也已一去不复返了。在我们最终了解灭亡的根源之前,我们无法捍卫自己。

        为了大规模奴役,曼哈顿控制着我们所有生活的所有财务方面。唐’t you see it?

      • 凯伦,想一想。要有创造力。从银行取出您的钱,为您服务!!买卖东西。创业。提出想法。关掉电视。想一想。

      • 人们退休了?

  • 斯蒂芬妮·丹尼(Stephanie Denny)

    我同意两收入家庭。但除此之外,1950年代信用卡的问世进一步助长了人们的生活之火。’s means. I’我总是惊讶于大多数人没有’了解复利的概念。在向许多类型的人教授了消费信贷课程后,我’我进一步惊讶没有人在乎。

  • 也许所有希望缩小规模(#2)的老人都会通过反向抵押贷款将房屋出售给自己?

    • 他们仍然这样做吗?我不知道,但是他们坐着过多的库存似乎疯了。

      • 由于房地产价格下跌,许多银行取消了反向抵押贷款。

        银行不会支付$ 500,000。到退休人员那里,却发现他们去世时的身价已降至30万美元。

    • 我读过富国银行已经停止写反向抵押贷款,我怀疑会有很多人跟进,因为它们对银行绝对没有意义

      • 如果房屋的所有者自由而清晰地拥有房屋,并且银行被列为受益人而非家庭信托,或者财产中有很多股权,那么反向抵押贷款就很有意义。

        银行使用精算表按预期寿命计算反向抵押贷款还款额,但可能会尝试将这种反向抵押贷款提供给没有那么健康的人,这些人的寿命不会长于精算表/年金。我不知道富国银行是否购买了被拒绝接受人寿保险的人的邮件清单。

        在这种情况下,如果所有者通过的时间比预计的精算表早,银行可能会收购拥有大量股权的房屋。经常是银行“refinance”他们收取了1万美元的费用,或者“back-end”每次年金流转的费用。房主认为他们正在以每月1万美元的价格增加月收入50美元/月的协议–或他们不知道实际费用。银行剥夺了一些前辈。

  • 什么 all this tells me is that housing in many areas, such as south Orange (ppel) County have a long way 至 fall.

    例如,Lake Forest / Mission Viejo的房屋价格仍然过高。没有人想要您的4卧3浴2车,但要价$ 750K,更不要说$ 450K,尤其是。随着事情的发展,甚至与提案13一样,税收将在您身上蔓延。

    人们负担不起,也不会以60万美元的价格购买您拥有2400平方英尺,35年历史的农舍。即使降价20%(如果您能找到任何愿意并愿意放弃的人),没有人愿意在接下来的360个月的生命中每月支付近3英镑的PITI加上保养和维护费用。

    哎呀,很多年轻人(并非全部)都知道了这一点,因此演出就开始了。

    With the exception of coastal areas and a few others, housing 应该 be no more than 2.5-3X income od one earner in the family. YOU CANNOT COUNT ON 2 INCOMES FOR 30 YEARS!!!!!!!!!

  • 意思是说(皮)和池。

  • 这篇文章很棒,当我开车经过雷东多南部时,看到无数老人独自住在4卧室房屋中,然后到达人口稠密的公寓区,那里有30几岁的孩子被困在2床中,这确实是错误的。所有这一切的例外是,婴儿潮一代从不缩小规模,将房子留给孩子们。希望抵押对于那些人来说是合理的或不存在的。我还要指出,至少在我的情况下,我和我丈夫已回到单一收入家庭,’最适合我们的孩子和琼斯’是负债累累的失败者。

  • 杰森·埃默里(Jason Emery)

    似乎在房屋博士的每个职位上,工资增长的缺乏都在不断上升,我有充分的理由补充。我在较早的帖子中指出,在Max Keizer的视频中提到了Housing博士,下面的客人是Steve Keen。 Keen认为解决方案是提高工资,但没有’甚至没有提到最微弱的提示如何提高他们。

    在写得很好的题为‘破产希腊勒索欧洲’Nadeem_Walayat几乎顺带提及,这场全球金融危机的第三阶段将导致工资上涨。但是,与基恩一样,瓦拉亚特也没有’不要提供任何线索来提高工资水平。他’英国的观点。

    我只是不 ’没有看到工资如何上涨而又没有崩溃的物价,这会很快导致恶性通货膨胀和美元贬值。伯南克似乎不得不在短时间内印刷出更多的美元,以迫使中国人放弃人民币与美元的钉住汇率。否则,这里的任何工资上涨只会迫使更多的工作输出,这甚至比收入没有增加还要糟糕。

    • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

      他们 go higher by collapsing profits. In the last 10 years or so, profits have nearly doubled. Wages have been flat. This is bad for 投资人, but good for the rich/poor gap.

      • 杰森·埃默里(Jason Emery)

        伊恩(Ian)-我同意您的看法,即工资上涨可能会导致利润下降,并有助于缩小贫富差距。我不穿’看不出是什么迫使工资提高的机制。政府当然赢了’要求提高工资,但最低工资的适度提高除外,这与房价无关。

        在失业率很高的情况下,工资没有上升压力。从理论上说,政府可以提高政府工作人员的工资,但是目前,州,地方和联邦政府部门正在削减工作和福利,而不是提高工资。

      • +1。恰好和我一样’我已经向埃默里先生解释过。问题在于,公司必须最大化股东价值。因此,只要有可能,就会降低工资以增加利润。

        不幸的是,只有很少的利润“trickle down”到大多数人都集中在高层。

  • 空置住房的估计数似乎在4至2000万之间。有人知道各种假设吗?较低的数字是否不包括度假租赁,较高的数字是否包括度假租赁,除非每年的租赁时间超过例如14天?我还必须有一些其他变量’t figured out.

  • 我想很多地方都会发生这种情况,就像Candace提到的那样,它们会像木头一样变得石化。

    绅士化可能不是打架词,所以除非有人使用不同的经济术语,否则我决定使用石化。我不’t know of one.

    您会发现,所有这些老年人都是在80年代购买的,当时这些2400英尺的怪物的身高为150-200K。在30年中,他们知道要增加250-300%。

    垃圾!那么会发生什么呢?

    房屋石化,不仅是因为害怕的购房者,还是因为人们没有卖掉和被困住,尽管可能没有抵押,直到他们死了,孩子或国家才得到了房子!

  • Everybody’s definition of “investment” likely differs as does the way that it is measured. Many gauge “investments” by alternatives or other available options. But most important, 应该 a house truly be an “investment” in the classic sense where one is looking for an increase in the value of an asset?

    因此,在泡沫破灭的这个时候,如果您有家庭,而不是想翻房子,要审慎,知道如何存钱并有可观的收入,我想告诉您找到合适的口袋并购买(我猜那些阅读此博客的人都受过教育并落入这个阵营。此外,如果您有幸在家里呆了30年,IRR会压低租金。

    对于那些被困在公寓里的人来说,购房可为他们带来宁静与宁静的巨大价值,因为他们不会凌晨2点才听到老妇大喊“我爱露西”,或者听到肠胃气胀穿过薄薄的墙壁,或者那些无法控制他们不守规矩的孩子,或者在每个周末的整个晚上都用20几岁的孩子来狂欢。加上在优质学校附近的社区中抚养孩子的元素,购买的论点更加强烈。

    在过去三年的大部分时间里,我一直在搜寻西洛杉矶/卡拉巴萨斯/伍德兰希尔斯地区周围的房地产格局,等待,观察并了解REO和卖空的动态。实际上,在去年,我开始就我认为合理但无济于事的不良和非不良财产提供报价。优质地区的优质物业将收到大量出价,其中很多都是现金。在一种情况下,我出价的REO收到22个出价!我的观点是,当我最初寻找房屋时,我认为自己比自己的储蓄更加勤奋,收入也比大多数人高。你猜怎么了?我很快意识到我并不孤单。许多人在这个博客上抱怨工资增长。但猜猜怎么了?当您的家庭收入停滞在15万美元以上,并且远远超出合理的生活费用时,谁需要工资增长?我知道在洛杉矶有很多这类收入的人,还有很多人,他们是审慎的,正在等待合适的时机。

    因此,如果您打算购买,我会告诉您要关注宏观趋势和政策,我认为此博客对您很有用,但您要了解自己的后手口袋。并且不要依赖房地产经纪人。善良的人很少,但大多数绝对是一文不值的。举个例子,我在一家大型银行的账簿上发现了一份不在区域MLS上的REO,该房子区域内没有一位房地产经纪人对此有线索(我想这死者的美化太明显了)。因此,我的律师写了一份我认为合理的报价(远低于泡沫破裂后的报价),银行接受了。我刚以固定的4.625%(不合格)收盘下跌20%。

    • 什么’比您的公寓更糟糕的情况是买房,然后让一群有吵闹的孩子或聚会的人搬到隔壁!至少可以使用apt接机并移动。

    • 如果您完全了解宏观趋势,那么您’d realize that you’真是个傻瓜,现在只需要很少的钱就可以抵押。我希望你有很多储备。

      告诉我:如何解决过多的坏帐问题?

      一旦了解了这个问题和结果,您可能会想问一个4-5%的贷款是否这么好。特别是当住房每年下降5-10%以上时。

      这里’s another question that the housing bulls never, ever answer. 什么 has been done 至 keep the crash of 2008 from repeating again?

      解决这些不舒服的问题只能花一会儿时间。答案最终将变得显而易见。

      • 嗯看这里’的视频很好地说明了问题:

        http://www.youtube.com/watch?v=NblhUrcdrSc

        惊人。它’已有1天左右的浏览量,它的观看次数超过17,000。很多人都明白’s going on.

        我要解决的一个问题是,它仅涵盖美国债务。它没有’它涵盖了衍生品市场更大范围的信贷状况(这是雷曼兄弟在2008年秋天倒闭并引发整个混乱的原因)。

        因此请记住,我们有两个关键的问题最终会赶上我们。当您在虚线上签名来建造新房子时,请记住这一点。

      • 永远不要说谎

        “如果您真的真正了解了宏观趋势,那么您会意识到自己是一个傻瓜,现在只需很少的抵押就可以进行抵押贷款。”我认为,以4.625%的利率放下超过20%的利率是愚蠢的。

        “告诉我;如何解决坏账过多的问题?”在我看来,格里(Gerry)是一位精明的储蓄者,他做了家庭作业,现在将从其他承担坏账的人中受益,反之亦然。

        “Once you understand that problem, and the outcome, you might want 至 question whether a 4-5% loan is such a good deal”. Is this a trick comment? I’m sure 格里 questions that interest rate every day, right after he pinches himself 至 make sure he isn’t 梦想ing. Interest rates are at historically low levels. For those smart enough 至 have saved during the boom, and intelligent enough 至 find the right deal (as 格里 seems 至 be), now is as good a time 至 pounce as ever.

        “Especially when housing is going down 5-10% per year”. So in 5 years real estate in Woodland hills 应该 be at 1980’s levels. Dream on. I can only speak 至 Los Angeles and surrounding areas because that is where I live. Just like 格里 said, desirable areas have multiple buyers at market rates. Houses that are fairly priced (generally speaking 30% off 2006 highs) will continue 至 be in demand in highly sought after areas. 格里 至uched on a key point…, “raising kids in a good neighborhood with quality schools”. There are areas of the San Fernando Valley that just 20 years ago were considered nice but 至day, I wouldn’t even consider raising kids. As Southern California’s population continues grow, the desirable neighborhoods get not just fewer, but smaller. As pressure from the burgeoning underclass (the only segment of the population that is growing in Los Angeles) seeps into (just for example) West Hills, it makes that neighborhood less and less desirable. The result is a constant migration of middle and upper middle class further south and west. It is this natural migration 至 the outer 编ges of the county that will ensure high demand, in those specific areas, for the foreseeable future.

        “为防止2008年崩溃再次发生,已经做了什么?”?虽然我可能没有资格回答此问题,但我还是会尝试的。这一切都从(按重要性顺序),高盛,美联储,美国财政部,共和党,布什和奥巴马的总体规划开始。目的是使住房泡沫破裂缓慢下降,以便为房间中最聪明的人保留尽可能多的财富,并避免经济灾难。联邦政府救助了美国国际集团,保护了高盛并奖励沃伦·巴菲特。接下来,国会救助了银行,要求它们将不良资产从账簿上转移到虚构的公司中,以保护华尔街的好友。财政部印出了美联储购买的一大笔钱。银行开始取消对自己的愚蠢行为(不是掠夺性贷款)的受害者的赎回权。还有许多其他不道德和犯罪的事情。现在,“已经做了很多工作来防止2008年的崩溃再次发生”。虽然还没有结束,但我认为格里可能是该计划中条件最好的人之一。

        关于“……在虚线上签字时要牢记这一思想”的最后一则便笺和世界末日视频。房屋所有权是中产阶级的最后避税天堂之一。我认为,加利福尼亚的房屋所有权税法是完全不公平的。但这就是我们生活的世界,在这个世界中,房主将永远受到保护。实际上,希望将来这种情况变得更糟。因此,当世界经济崩溃,没有人可以支付房租/抵押时,您认为谁会变得更糟,拥有的人还是出租的人?请参阅我提出3天通知以立即退出我的租户。还有银行,他们有一支由房主组成的大军,他们将制定法律,这将是一个非常非常强大的团体。当需要付钱给吹笛者的时候,而我认为这是即将到来的事情,拥有它比租房要好得多。毕竟,没有比4.665%的抵押贷款更好的对冲通胀的方法。

      • @TheNumbersNeverLie:

        I’m afraid you didn’t understand the questions. 他们 were in the context of the big, macro, picture. To put it more simply, if the economy crashes hard again, like 2008 (but only harder, since there are less resources and options available next time), then this will have a severe impact on housing, again. You can look forward 至 another significant downward trend with housing, and upwards trend on unemployment. And that’s being optimistic.

        我建议您熟悉一下’从全局来看,尤其是在您从未见过2008年崩溃的情况下。人们只是没有借口下次会发生这种情况。

    • 格里: I rent an apartment with an huge patio where I have a wonderful container garden, a gorgeous view of the Marina, amenities, etc.. My neighbors in my building are my friends, 3 of them came 至 my wedding! In fact, it is the only place where I have ever been able 至 run next door 至 borrow a cup of sugar, literally. The sense of community is amazing. Did I mention my apartment is in one of the most desirable school districts on the west side? 他们 allow me 至 paint the walls and even install a wood floor. 他们 let me have a 大 dog. I call the mgt. when something goes wrong rather than having 至 pay out of pocket. AND I get this for half of what it would cost 至 buy in the same area.

      仅在今年上半年,道琼斯指数就上涨了7.2%。房价下跌了。

      什么 possible advantage would you argue I gain by buying?

      • 我认为,为了争辩,您提出了几点要点。归根结底,家庭是关于谁而不是什么。但是,我’m sure it wouldn’如果这是您拥有和经营的房屋,并且是编织和形成自己的地方(而不仅仅是粉刷墙壁),那会很受伤。因此,房屋所有权当然具有优势。他们是否超过租金的优势取决于个人价值和偏好。

        I think most people on these blogs are on here because they want 至 eventually own a home. That reality 应该 already speak for itself.

        探索者,如果/当我们达到货币和金融体系的最终崩溃时,比个人债务还要担心的事情要大得多。不’t matter if you’我们已经在虚线上签名,因为每个人都会失去一切。如果有的话,我们’我们已经了解到,当债务负担过重时,大男孩们会负担得起,而小男孩们则可以轻松地摆脱困境,而我不会’如果这种情况在残局中再次发生,请不要感到惊讶。

        Also, in regards 至 your question: 什么 has been done 至 keep the crash of 2008 from repeating again?

        我想问的是,人们由于信贷高峰而学到了什么?当信贷再次扩大时,他们将如何反应?银行和金融机构提供了手段,但这些行动仍由消费者来完成。这不是要完全责怪普通大众,而是’在两条街道上。我们可以很容易地争辩说,负责任的行为也可以防止这种崩溃。 (不仅仅是金融监管)

      • 埃德:虽然我同意信用崩溃时会涉及很多事情,但历史强烈表明,您对债务免除非常误解。即使在最近的历史中。请注意,美国国税局仍会追究第二抵押贷款违约的人,如果他们’我把钱花在了房子之外。明年,他们’违约后的第一抵押贷款。更不用说追债的收债员了。

        游戏的名称很简单:债务奴役。暗示金融业只是要轻易让人们从他们欠下的所有钱中解脱,这与目前的许多行为背道而驰。希腊浮现在脑海。而2005年的银行业法案(这使它更难以破产)是另一回事。在较长的历史时期内,您会看到相同的总体主题,但情况更糟。

        暗示人们将获得免债卡非常乐观,这与目前的许多例子相反。

        最重要的是,对于许多人而言,债务将成为非常沉重的磨石,而这是无法逃脱的。见证学生贷款。

        我注意到您避免回答我的问题。当时我认为您同意采取任何措施来防止2008年崩溃,’再次发生只是时间问题。有人想知道为什么您希望使自己的情况恶化。

      • 克里斯,埃德和Questor,
        拥有房屋是一个有趣的主张。决定中混合了很多因素。我们住在英格兰,但在西雅图地区拥有自己的房子。它以市场价格出租,但投资不高。投资回报率很弱。我们保留它是因为它是不确定时期的锚点。如果世界经济崩溃,至少我们可以搬家。

        对于许多人来说,拥有房屋的心理好处超过了财务方面的考虑。我们在英格兰与一位良心的房东一起在这里租房。我们节省墙壁,甚至养猫,甚至放下地毯,由于节省了资金,在财务上领先于市场。 OTOH如果您的房东不好,或者真的很看重自己的独立性,那么租房不是您的选择。只需了解您为此付出的财务代价。

        PS我喜欢这个博客的最棒的事情之一是没有火红。冷静地讨论敏感和财务问题真是太好了。它在网络上几乎是唯一的。

      • 什么 possible advantage would you argue I gain by buying?

        ____

        不必把皮带拉出来,walk狗。相反,您可以有一个围起来的院子,为他打开门。

        为了你的狗,我真的希望‘large’你的意思是40岁以下的狗–45磅(磅)且不超过18 -20 ″ at the 应该er. . Life in an apartment/condo is NOT good for the big breeds (the over 60 lb and more than 22 inches at the 应该er.) 他们 need room 至 romp and play in order 至 keep themselves fit. And a weekly trip 至 a dog park or a run with you in the evening is not the same thing. Pay the vet bill for Cruciate Ligament surgery and physical therapy and you will change your tune. It is becoming a very very common (and expensive) injury in 大 dogs who do not get enough regular strenuous exercise. Something as simple as jumping off the couch can do it when the dog is an apartment couch potato.

        是的,我知道我在说什么。我从事测试和比赛的比赛犬(服从,跟踪等)已经超过45年了。我现在依靠服务犬(长话–危险运动-受伤),年龄29岁″ at the 应该er and tips in at 115lbs of solid muscle ( he works so hard he needs as many calories as an Idatrod sled dog and keeping his weight up is a struggle.) No way could he do his job and live in an apartment –他会因为状态不佳而心跳加速。

        So if you have a 大 dog, do the dog a favor and at elast rent a house with a fenced yard. You will save on the vet bills.

      • 探索者,对于政府/金融机构为防止过度杠杆化所做的工作,我与您完全同意。绝不打算避免它或在它周围跳舞。但是,我不同意将全部负担加给银行和政府。这就是暗示,至少那是我的暗示’已从您的帖子(包括上次回复)中选取。

        他们’我当然提供了手段并出售了‘dream’很好,但是没有’不要为那些想吃太多蛋糕的人承担全部责任。就像你可以’不要只怪麦当劳’和整个快餐业的肥胖症。人们吃饭。人们花钱。我们的法律没有采取任何措施来监管高峰信贷(债务),但由于我们当前的困境之源正对双方(银行和消费者)周围的文化问题视而不见,因此无法主张这一点。

        关于您对无论经济状况如何仍是奴隶的人们的评论,我可以’想象不到在货币全面崩溃的情况下,美国国税局(或与此有关的任何收债人)甚至会追究拖欠的所有者,‘Armageddon’种类(您的youtube链接期望什么)。如果您相信(像我一样),美元将继续存在,我们’ll struggle but we’永远不会真正消失,那么也许你是对的。这实际上取决于我们的法律将如何更改以应对这一大笔违约浪潮。没有债务宽恕之类的东西,但是在腕上打了几巴后,肯定会有一些大赦的概念。

  • 上次我们去一家开放房时,房地产经纪人对她和她认识的其他人如何一直等待反弹但最终闯入并出售股票发表了评论。–这样他们就可以缩小尺寸。我必须承认,泡沫开始时,我想要一间大房子。但是现在我们’在场边,大房子不’看起来很吸引人。我觉得我’ve become more practical since the bubble burst. I see 大 homes and I just think: Extra cost of mortgage, extra cost of heating and air conditioning, extra cost of maintenance, more space 至 clean.

    特别是如果我是退休人员,我不会’t want all the extra expenses that come from owning a 大r home.

  • 另一个博客指出,黑人和西班牙裔在主要购房年龄组中所占百分比的上升是一个问题,因为政府希望摆脱零首付抵押贷款,而少数族裔购房一直非常依赖零或非常依赖-低抵押贷款。这将影响市场的低端,而房利美(FannieMae)等承销的抵押贷款上限的降低将自2011年9月30日开始达到高端。在我看来,似乎还会有另一个下降趋势。在秋天动荡不安,因为每个想要获得大笔贷款的人都需要在9月30日之前完成贷款。

    • 非常真实。以此类推’就像几十年来,NAR和MBA(Mort BankSters’ Ass’n)将整个市场视为一个多层的大盒子家具市场,提供从最低端的schlock到最古怪的高档别致产品…他们的游说者们像蜜蜂一样嗡嗡作响,在商店的每个部分都塞满枕头和装饰品,并根据需要在每个部门使用不同的销售骗局,以保护他们的佣金/积分流…从来没有这么多撇去太多…

      …您是否看过FNMA和FHLMC的薪水清单?一世’我不是在谈论最高层任命的裙带统治者,而是在推手联盟!虚幻!做神’s work, uh-huh… 🙄

  • 当然,您可以在糟糕的地方达成交易,但我相信中端市场是银行操纵的。他们肯定会阻止库存增加价格。一世’我到了投降的地步。我相信,不管我的收入超过10万,我都永远无法在伯班克买得起像样的房子,更不用说我的妻子’的收入。仍然有很多人愿意以450到500K的价格在一个简单的中产阶级房屋上出价。让他们!一世’有朝一日,我会在洛杉矶郊外买一间养老院,然后让债务奴隶们抱怨他们的账单。

  • 我们都知道,婴儿潮一代需要缩减住房规模并实现其资产退休。但是,让我们谈论股票。人口统计学的故事相同。卖方多于买方,而买方的钱更少。但是,股票的价值与房屋的价值相差甚远(或者是?)

    In addition you have so much more talent (MIT mathematicians, etc..) in the financial sector using computerized models trading from servers closer 至 Wall St in order 至 save milliseconds. 他们 trade millions of times daily looking for a penny gain!

    因此,对于那些想要购买和持有股票以建立退休年龄的普通人来说…。我们只是鸽子排队逃跑吗?

    • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

      关于股票的好处是,许多股票派息。如果您对回报感到满意,那么您就可以单独获得股息,那么您就不会’无需寻找买家就能实现您的收益。

    • 我当然同意人口膨胀会影响大多数地区的住房。我划清界限。

      您需要健康的中产阶级来提高住房价格,但在库存方面,世界上有许多相反的例子。

      您可以有一千名退休人员出售他们的股票来为退休提供资金,但是如果一个年薪1亿的首席执行官将其钱投入股市,那将远远超过任何清算。实际上,如果您赚了1亿,那正是您将要做的大部分事情。

      股市没有’t rely on “wage increases”要保持健康,只要它不为零或为负,就只需依靠美国的实际GDP增长任何数量即可。

      • 马丁–对股市非常有见地的分析。好,大图思维。我认为股市现在是较安全的赚钱场所之一–特别是如果您专注于大盘股,股息支付,对具有两位数增长预测的盈利公司的低价交易(请考虑INTC等)。

        遥遥领先于购买房屋“investment” right now.

      • 与住房不同,股票在全球范围内都受到重视。

    • I think stocks work differently. By and 大, they aren’像房屋一样面向消费者。买卖双方大多是养老金,共同基金和对冲基金。那里’在这里进行买卖的交易量总是很大。

  • 大家好–我发布了一阵子,现在我很疲倦地高兴地说我做到了。我们关闭了做空交易的托管。
    我现在高兴地回到场上,看着景象继续展开。
    我会存钱和投资,但房屋只是暂时居住的地方。我们再次成为房客!

    我们努力在3年内进行3次修改,但每次都被拒绝,原因不明。最后,我们列出要出售的产品,并将报价提交给银行。出价比我们2006年的购买价格低23%。银行完全不必要地洗了澡。我们热爱公寓,并希望留下来,但我们的PITI几乎是Rent的两倍。他们绝不会将贷款调整为当前利率,也不会扩大支付范围。对我们来说,关键是要配备一名出色的谈判专家。此后事情发展很快!

    我确实同意此DHB帖子中的MACRO信息。但是,一旦我们的单位被购买,另一个单位的价格就会比我们的价格高出12%。它可能会出售。我们在码头。它是一个居住的好地方。洛杉矶是一个大城市,有很多高薪工作,而不是一个好的定居地。因此,可能会有一些口袋无法兑现期望。 Doctor总体上仍然可以正确无误,但是Real Estate是异类的,而不是同质的。
    However, if rate rise 1-2% over the next year, prices 应该 drop 至 compensate, even on the west side. Add in the Sept drop in conforming loan limit. Add in the Shadow inventory, And add in the Trust sales and retiring boomers ( peeps are OLd in Santa MOnica and Pac Pal and the marina) and I think there is another 10% drop coming this year 至 the Prime West side. There is no algorythm though.

    归根结底,将租金/自有问题视为类似于汽车的租赁/购买选项是否合理。如果您要长期拥有它,则想摆脱尽快支付利息的麻烦。最终,租金上涨。
    此外,即使您可以’如果不出售它,您可以随着年龄的增长将房屋出租以赚取收入,并自己缩小为租金。

  • 房屋不是’t supposed 至 be an 投资. It’s shelter.

    • 非常真实看看当群众不能也不会听从一个简单的事实时会发生什么。

      福利是不费力地消费。让我们来看看,买点东西。使用7年以上。然后卖出比您最初支付的价格高100%的价格。那就是福利。

  • 这是关于未来美国收入将如何增加的假设/理论。当然,这是一个有很多假设的失真数学方程。

    在婴儿潮一代的阴影下生活了一段时间之后,我看到劳动力市场大约5至7年内换岗的情况越来越多。届时,相当一部分的Boomer将会退休,或者公司将开始将其从领导层移出。逻辑是将考虑下一波高管“should”减少对Boomers的兴趣,将公司带入下一阶段(您是否真的想让60-67岁的CEO在接下来的10年中进行投资?那时,在招聘实践中会存在一些自然的年龄歧视,自80年代以来,公司将不断丰富自己的公司’s。这反过来又为X和Y世代的人们提供了机会和更大的收入机会(当前被拥有20-25年丰富经验的婴儿潮一代压倒了)。最终,拥有经验的X世代人数将减少,而人才争夺战也将展开。问题是,企业会寻求在美国这里还是在全球市场上更好的避税天堂中吸引人才?…X世代和Y世代无论哪种方式都将看到薪水增长,并且由于分母将减少7500万,下一波的收入将给人留下印象。同样,这可能类似于政府如何计算失业工人的百分比…剥夺可以找到工作的人的数量,统计数字上升…..

  • 您如何看待结束全球自由贸易实验,该实验已经向海外发送了许多非技术性工作,从而使家庭收入停滞不前?介绍一些重要的进口关税–当然,您的沃尔玛T恤价格将超过$ 2,但是一旦我们开始在这里制作商品,’将会增加体面工作的数量,并再次开始增加家庭收入。

    • 一个很好的主意对普通美国人来说是好的,但对普通跨国公司却不好,所以它不会发生。

      只要共和党欺骗宗教权利,就一直在口头上对同性恋者和堕胎给予支持,以支持他们“拧你的邻居”为了大企业的利益,什么都不会改变。

      他们 have the organization, they have the numbers. 60 Democrats and 40 Republicans in the Senate are really 40 liberals. and 60 Conservatives. When Bush was running things it was 30 liberals and 70 conservatives.

      保守派的主张自由主义者正在毁灭美国,但在过去的30年中谁来负责?

  • 约翰CPA法学博士

    首先,丈夫只能工作已经过时了。在这种低迷时期,通常是丈夫失业,只有妻子在工作。
    有史以来第一次,自私的一代婴儿潮一代,即45岁以上的人拥有投票控制权。您可以推测自私的这一代人的经济未来将是什么。被宠坏的孩子和孙子孙女将支付我们的自负。没有预算交易,将有默认交易。
    拥有1500万个空置单位的建筑行业及其200万个工作岗位不会再出现。 (如果罗斯福在场,他会像那些农民库存过剩一样推挤那些房屋)
    我们将适应生活水平较低的新常态。

  • 温西尔·琼斯

    让’回顾到目前为止发生了什么。

    我们尊敬的主持人一直在警告所有人,洛杉矶正处在泡沫之中,并会崩溃。

    地主不理him他,并鼓励人们购买。

    那些听过Realturds并在2006年在西区购买的人现在下降了25%

    现在,那些听过房地产经纪人并在2006年在Palmdale和Lancaster购买的人现在下降了50%

    OK –对以上事实无异议。

    这个博客上的争论是在多头之间的,他们认为西边仅下跌了25%之后就跌至谷底,而BEARS认为西边将遵循与Palmdale和Lancaster相同的模式,并且在反弹之前下跌超过25%。

    这就是这里辩论的范围。

    为什么侮辱房地产经纪人?我们都同意它们是realTURDS或realTARDS。

    侮辱房地产经纪人’推进讨论,不是’t useful. 什么 is useful is discussing whether the West Side will bottom at 25% off or will go down more

    那么事实是什么?西区是否将以25%的价格跌至谷底或下跌更多

    • 事实是没人知道…。当人们购买任何东西时,他们用有价值的东西(纸币)交换了其他东西。总是存在风险。只有一种确定的方法可以消除以任何价格失去购房风险!唐’t.

      w

  • 关于我们的人口老龄化的事实,有一个简单的原因。据估计,自Roe诉Wade案以来,已有超过5300万例堕胎。如果不考虑堕胎的道德问题,就没有论据了,只有如果我们0-38岁的人口中有5300万人,对这个国家(包括住房)的一切需求就会大大增加。我们正在收获播种的东西。

    • 最后一个很少有人想到的准确观点!他们为社会保障破产而哭泣,当他们不知道过去有16个人工作支付3项社会保障退休金时,现在只有1个人工作支付3项社会保障退休金,是的,5300万婴儿正误入歧途。行动,而现在我们却处于颠覆状态,没有他们在地球上占据一席之地以平衡比例,并且曾经做出过任何贡献,却在社会上没有很强的声音。是的,我们正在收获我们所种的种子,似乎没有人适合他们。感谢您所说的。愿上帝怜悯美国

      • 根据GAAS,这是政府’的美国公认会计原则版本–会计准则,由一代代另一人支付是不构成宪法的’花费。这包括社会保障。

      • 约翰CPA法学博士

        是的,5300万美国人失踪了,但振作起来,一切都没有丢失,他们已经被5300万说西班牙语和中文等的外国人所取代。记住我们被告知的内容,“多样性是我们的优势。” You “Nativists”继续工作并缴纳税款,以资助我们的学校,SSI,医疗或医疗补助以及其他福利计划。

  • I’我看到很多关于储蓄利率的评论。
    对于那些在CA的人,请尝试在Star One Credit Union开户。它将为您带来1%左右的收益。
    Of course, you have 至 ask if the US$ is safe. And you 应该 never put all your eggs in one basket, particularly if there is risk associated with it.

  • 叫我疯了,但这对那些希望长期持有住房的人来说是个购买的好时机。我确实同意,由于交易不是,现在不是时候赶时间’不会去任何地方。至于那些抱怨股市的人,你一定是在开玩笑。我只投资个人股票,因为我希望在我的罗斯账户上获得比在美国储蓄账户上更高的年利率。到目前为止,我’在第5年,我通常会平均获得10%的回报。我发现这些回报中的大部分来自低价购买股票(通常是没有分红的股票),然后在股票价值上涨后立即出售这些股票,我可以在佣金之后收回可观的回报。今年我可以通过交易股票获得16%的回报,而我只需要持有股票几天–我今年剩下的时间’米缺货。所以我’对于上述所有有关股票市场投资的困扰,我完全感到惊讶。

  • 我建议这个博客的读者阅读“Progress and Poverty”,1879年,亨利·乔治(Henry George)。它是关于财产税和经济学的权威性著作。

    我们正在经历的是始于19世纪初的18年的土地泡沫周期。有些比其他更糟,原因是“perfect storm”效果,但它们全都归因于将土地价值视为商品而不是生产要素。这三个是土地,然后是劳动力,然后是资本。

    There are two injustices we as Americans refuse 至 understand or correct. We treat the currency and the rental value of land as private property even though both, happen 至 be among the 大st asset classes in our economy and are part of our commonwealth.

    When 钱 is put into circulation it 应该 be used directly funding highways, bridges, and other government projects. These private bankers have no right charging the people 至 put OUR currency into circulation.

    Land value in this country is directly a result of the community, NOT the landlord. This value 应该 be recaptured back 至 the community that payed for all the infrastructure, police, jails, courts, schools, etc. bringing value 至 land.

    我们现在建立的制度是为皇家特权(非生产者)建立的,以抽出生产者和资本家。将税收从生产性人力,经济上转移开来,并重新获得土地的租金价值。这些房地产泡沫将结束,经济将蓬勃发展。

    不会发生这种情况,因此我建议您住在对土地征税的地方,并避免与财产税抗争的地方。加利福尼亚通过了《提案13》,其结果是在美国生活成本最低的地区。得克萨斯州是一个类似于加利福尼亚州的财产税州,其经济相对较好,住房价格更便宜。

    比较NH与马萨诸塞州,罗德岛的失业率是两倍。比较匹兹堡和克利夫兰。匹兹堡的土地税区没有什么可以解决克利夫兰的问题。

    与其他竞争对手相比,亚洲四小龙在土地上的收入都更高。与泡沫经济相比,它们是蓬勃发展的经济。甚至在麦克阿瑟(Mac Arthur)建立了土地税制后的日本,他们也随着时间的流逝而瓦解,导致数十年的衰退。

    人们从经济税收中逃脱,他们从稳定的土地/矿产收入来源逃脱。

  • 艺术弗兰克

    实际上,被归类为空缺的这1500万个单元中,并不是全部都空着。他们中的许多人是第二居所(度假屋),主要由中上层和上层阶级家庭拥有。我在新泽西州马盖特市大西洋城的海滨郊区拥有一个度假屋,在2010年的人口普查中,有7114个马盖特住房中有3958个被划为空置(占总数的55.6%)。这是因为在进行人口普查的2010年4月,没有人住在这些房屋中。但是,几乎所有这些房屋在7月和8月的周末都被费城郊区居民(大多数)占据,他们将其作为夏季度假屋。马盖特(Margate)在四月是一个颇为海滩的小镇,但在夏季周末到处都是海滩游客。新泽西州沿新泽西州的大多数其他海滩小镇也是如此’距大西洋海岸125英里。

    • Additionally, many of them 应该 be considered “dead” not vacant. Housing stock in Detriot, Flint, Cleveland and other similar cities will never be absorbed. 他们 will either rot (if made of wood) or erode (if made of stone). That’1500万空置单元中的至少1m。

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