重温卡尔弗城的友好泡沫–中位数房价为680,000美元,典型家庭收入为66,000美元。 30万美元的未决降价示例以及房屋净值贷款的潜在影响。

加利福尼亚房屋的中位数价格目前处于两年高位。两年前,首次购房者税收抵免带来了不错的推动,今天我们有了 令人难以置信的低利率迎来了迷你热潮。夏季销售良好,房地产市场的工程设计提供了一个卸载平台 影子库存 有条不紊地然而,有些人误用这种胶带方法来减缓市场的发展,因为这是下一次购买狂潮的某种发射台。事实并非如此。即使我们关注主要社区,我们也意识到房屋销售正在变化,但中低端市场需求旺盛。我们关注了 卡尔弗城 仔细并希望检查当前的市场动态。您仍然看到健康的不良资产数量,加上低利率带来的大量杠杆作用,同时还存在折扣。

首发西区家

卡尔弗城 是理想的中端市场。我提取了三年前的不良数据,以便与当前市场进行比较:
卡佛市苦恼库存

出现严重违约通知。但是,这种转变已被跳入所取代 卖空。例如,在MLS列出的100个左右的属性中,有21个是卖空的。其中一些卖家可能想退出,不出现在陷入困境的渠道中。这是一个有趣的转变,但可以说明现实,银行意识到今年夏天是将房地产出售到市场上的好时机,尤其是对于这些更昂贵的不良房屋。

关于这些情况的一项观察表明,在加州这样的州,利率较低。由于存在巨额赤字,低利率正在鼓励人们购买。由于利率如此之低,人们可以用3.5%的抵押贷款购买更多房屋,而不是7%的抵押贷款,因此潜在资产价格被推高。由于提案13限制了税率,实际上,当以更高的价格购买房屋时,这实际上推高了物业税征收的评估值。

回到 卡尔弗城,即使在这个蓬勃发展的夏季,库存控制不佳,利率低,买家纷纷加入,您仍会看到重大价格调整。请看以下示例:

卡弗城市之家1

加利福尼亚州卡尔弗市4072 Globe Ave        

3卧室,2浴室,1,380平方英尺,独户   

这个房子没什么特别的。它建于1944年第二次世界大战期间,面积为1,380平方英尺。它已经在MLS上发布了207天,目前有一个悬而未决的报价,标价为399,000美元。该属性上的广告直截了当:

“难以置信的机会,可以停止支付租金并拥有这处非常明亮的物业,而这对 卡尔弗城。您必须看到这个!!!”

当然作为结束 1100万负资产房主 现在在美国,您痛苦地意识到,您已经从付房租转给房东,再付给银行房租了。这是一个好价钱吗?有人清楚地认为是这样。然而,目前的价格与2005年的价格相去甚远:

卡佛市价格历史记录

在狂热的日子里,这套房子卖了634,000美元。查看丧失抵押品赎回权的数据,它似乎有超过$ 79,000的秒钟,使该地点的总债务超过了$ 700,000(请注意,第二按揭不出现在销售历史上,从而使价格下降幅度似乎比案例中的要小Shiller数据)。这套房子的贷款确实从$ 700,000 +下降了,但是Case Shiller的数据将从$ 634,000开始下降。因此,对于任何在此购房的人来说,399,000美元的价格看起来都像是一颗宝石。 卡尔弗城 那些极低的利率。这是目前正在发生的降价。然而,人们所缺少的一件事是,他们可能会在考虑搬迁和购买更大的房屋之前停留7至10年。自1970年代以来,属性阶梯游戏就一直是SoCal心理的一部分。这些购买者乐于留在这套房屋中十年以上,还是真的将其视为入门房,在这里他们将出售并使用新发现的股权购买该更大的房屋? 卡尔弗城?

如果我们展望未来,也就是未来十年,那么利率就不可能这么低。未来的买家会获得类似于今天利率的廉价资本吗?怎么样 FHA保险贷款 池?在过去的几年中,该产品使SoCal的市场保持蜂拥而至,占抵押贷款来源的三分之一。直到上个月,我们才看到抵押贷款飙升,因为FHA贷款大量违约。如果该产品变形并且需要适度降低10%怎么办?这些都是非常可能且适度的方案。

卡尔弗城 90230的中位数价格为513,000美元,90232的中位数价格为680,000美元。90230的家庭调整后的总收​​入为63,000美元,而90232的家庭的调整后总收入为66,000美元。有趣的是,这座城市中超过一半的人甚至连自己的城市都买不起起步者之家。那他们怎么办?他们大方 买得起ability metrics 并发挥最大作用

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36个回答 至 “重温卡尔弗城的友好泡沫–中位数房价为680,000美元,典型家庭收入为66,000美元。 30万美元的未决降价示例以及房屋净值贷款的潜在影响。”

  • 在您意识到后院是405之前,那所房子似乎很划算。哇。我可以’相信他们甚至在靠近如此繁忙的州际公路附近建造房屋。

    认真地说,客厅必须与405上的汽车相距50英尺。

    而且,这肯定不如地狱’看起来像6k平方英尺(由redfin列出)。它’旁边有一个怪异的篱笆,将物业切成没有后院的三角形。即使是这个价格的一半’说服我住在那 …究竟有人在某个时候为它支付了64万美元,这超出了我。多么愚蠢,愚蠢的混乱。

    • 405是在这座房子之后建造的。我父亲过去常常在五十年代后期至六十年代在高速公路未完成的部分上比赛他的凯旋·邦纳维尔。

      http://en.wikipedia.org/wiki/Interstate_405_(California)

    • 那里 is a sound wall at the 自由way and with 405 mostly backed up, you really don’t hear the noise. However, I am not saying living next 至 a 自由way is anything special with the concentration of pollutants from vehicles.

      • 恩斯特·布洛费尔德

        Except Globe Ave in 卡尔弗城 is sandwiched between the 405 自由way and Sepulveda Boulevard. Those of us who live in the area avoid the 405 and Sepulveda unless there is absolutely no other alternative. Sepulveda Boulevard is one of the most heavily congested surface streets in the area.

  • 杰森·埃默里(Jason Emery)

    “如果我们展望未来,也就是未来十年,那么利率就不可能这么低。”

    我不’认为您将不必看那附近的任何地方。由于干旱,所有主要粮食作物都创出了历史最高水平或接近历史最高水平。

    从短期来看,这实际上可以以一种怪异的方式帮助奥巴马。谷物价格上涨得如此之快,以至于牛,鸡和猪的农场主/牧场主被迫缩小畜群规模,只是为了避免因饲料成本高昂而破产。实际上,随着牲畜被屠宰,这将暂时导致肉价略有下降。

    但是一旦这一阶段结束,在几个月之内,肯定要到今年年底,肉类和所有其他食品的价格都将比现在已经上涨得更快。

    我认为,明年来联储将有50/50的机会被迫提高利率,以应对不断上涨的消费物价通胀。

    • 如果美联储提高利率,它将立即使美国破产。国债利息支付和每年超过1万亿美元的经营赤字将激增。商品价格上涨的原因还在于大量的印钞和借贷。如果没有,我们将目睹恶性通货膨胀的抑郁症。

    • 由于上述原因,利率将连续20年处于低位。美国可以’t service it’较高利率的债务,期限。

      还有其他方案。美国可能像欧洲一样崩溃,尽管可能性不大。我们有自己的印刷机。在20多年后的另一种情况下,理论上我们可以偿还债务,因为公共部门不再提供养老金。某天,负担会减轻。多久? 20年? 25年?谁知道。

    • 美国的汇率永远不会上涨。我为什么这么大胆?
      因为所有财富的1%’s是法定的。但并非所有法令都是平等的,但所有法令都是错误的。 Ergo,WTSHTF唯一安全的地方是美国邦德救生艇。受到领导的人民国家将淹没其他国家。

  • 首付3.5%的结束将意味着许多市场的终结,而不仅仅是SoCal。

  • I’别说了,因为没人愿意’请杀死信使):在这个国家,收费不会很快上涨。我的猜测是ZIRP是从现在开始的日常工作。我可以想到绝对零的情况,较高的利率环境将使TPTB或其特殊利益受益。

    • 然后,随之而来的是,我们将从现在开始也将陷入停滞的经济。我无法想到,除非资本需求非常低,否则长期以来人为地降低利率是不可能的。否则,会出现货币供过于求的情况,这会导致通货膨胀,从而给利率带来上行压力。预期的通货膨胀是关注的组成部分之一。并不是说我不同意,只是想提醒您您发言的后果…

      • Bernanke already 至 ld you that the rate will stay low till 2014. Who says 通货膨胀 will go up? CPI takes out food, and energy prices, and will stay low as long as Bernanke wants. Low rate benefits the banks nd the government as you know. Unless the current system is gone completely, which will not be the case no matter what 大家 says, the way the system works will be the same. Printing 钱 and gradual 通货膨胀 is the only way 至 get out of this mess.
        在接下来的几年中,银行的存款将产生负收益。换句话说,我们将支付银行以持有我们的钱。它’现在可能是时候考虑一​​种方法来在房子里放一个保险柜,以将现金藏起来或将现金埋入后院。至少你不这样’不需要付钱给银行来存钱。

      • 伯南克不惧怕通货膨胀,尽管他已经印制了所有钱,并且通过从银行购买无价资产来完成了所有量化宽松政策。他害怕通缩。如果消费者支出进一步放缓并且住房反弹迅速,住房价值将再次下降。如果购买者曾经到达他们认为最好等待购买的时间,那么通缩就成为一种自我实现的预言。然后我们的经济越来越像日本 ’这是20年前的事,在住房市场恢复之前,我们经历了20年的周期。您为什么认为银行让其库存如此缓慢地泄漏到市场上?而且,他们试图对自己所拥有的东西非常秘密?

        卡尔弗城的潜在买家是个傻瓜。如果假设销售成本为10%,那栋房子必须先按照该数字升值,然后他们才能看到他们的第一笔钱。那’s not a gamble I’我愿意接受,尤其是在某些中高端市场(尤其是在So-Cal),在泡沫结束之前还没有完全循环的时候。即使低端确实已经触底,我也怀疑何时有如此高比例的新FHA贷款(必要贷款人)违约。

  • 我看了一下那所房子的样子,坦​​率地说,它看起来很可怕:没有后院,取而代之的是,您有半废弃的小商店(黑匣子零售商,而Google图片中的另一半空着),窗户上有格栅。在另一个方向上,您有405水泥屏障的长城墙,而在距离房屋不到10英尺处的另一个方向是相邻房屋(如果Google上的图片给出了实际尺寸)。

    但路虎揽胜和一些家用汽车在车道上。

    只是住在公寓中,但要承担拥有房屋的所有费用。

    在我看来,这块土地原本几乎是方形的(6000平方英尺),然后以前的某位所有者已将其中的一部分卖给了附近的商店,用作停车场。一世’d非常有兴趣查看此批的正式形状(县记录),并且与当前形状有何相似之处& size. I can bet it’就像A前面说的那样,现在不是6,000平方英尺。 (图片粗略估计:4k)

    很容易忘记向官员提起这么小的细节,’t it?

  • i live in 90232. i pay $1280 for a 1 bedroom apartment as do many of my coworkers. we work at a software company and 大家 makes $100k+. and all of us are not dumb enough 至 buy a place.

    我想我可以等5年’会。有趣的是,我们软件人员每天都会受到骚扰以面试工作。鉴于6到7年前进入这个领域真是太恐怖了,它必须成为有史以来最离奇的就业市场。

    • I’ve注意到100K(或略高于100K)代表了一个有酬的最佳位置,它使工薪阶层/专业人士保持安静,更愿意放弃主权。也许是因为在纸上,多余的数字似乎是一个巨大的飞跃—尽管实际商品通胀侵蚀了这些名义收益。 100只看起来和听起来不错,它触发了我们大脑的一些腺体,开始喷出足够多的好东西,而我们却往往忽略了周围发生的明显手脚…”at least I got mine…so who cares…”

      • 我得说我真的不’t give a rats ass about 大家 around me. they made their choices… the tech job market was near death when i got out of college 8-9 years ago due 至 the dot com bubble. and 大家 else was celebrating their house values going up and making 钱 翻转 houses in 05/06 i didn’不能参加那个聚会

        现在它转过来了,我应该在乎的是,那些只需要拥有船/抵押/ 3个孩子的人,以及不得不削减的狗?一定不行。

        是的,100k是一个数字。但是大多数人都看不到这个数字。它仍然说明了一个观点,聪明的人是节省钱的人,是赚钱的人,也许“afford”买一个地方。因此,fffa的市场要么是脚蹼,要么是屁股破烂的人。

      • 是的,汉斯,也许如果每个人都从与您所描述的相同的烂螺栓上砍下来,我会同意—f-全部。此外,我当时’建议您四处购买可乐。但是,并非每个人都是POS。有一天,你’会在衣衫agged的边缘。我向你们保证。你越自大,就越有可能。您的个人堕落本质上可能是实质性的或情绪化的,但每只狗都有’的日子,你将拥有你的—也许不止一个。对于您和其他误入歧途的人’s sake, I hope that ‘everyone’ doesn’不要从书中翻页,然后告诉您ESAD。

        Anyway, the point was, as soon as 大家 breaks six figures, they seem instantly chuffed with themselves when really, they’刚刚被市场营销给了一个额外的零’在实际购买条件下,真的意味着很多;名义数字,旨在分散美国劳动力的实际收益递减,而实际收益递减是从现在开始的日常工作。它’刚好足以封住牡丹并让他们思考的时候,“hey, I’我做的比那堆袜子好,我’离加入俱乐部更近了!” You’re not.

        顺便说一句,如果您知道该接吻的屁股,则可以打破六个数字。如果您能忍受成为无才的销售专家,那么您可以赚六位数。

  • 博士,说真的,您应该在Google上绘制您个人资料中的房屋。它们往往位于最糟糕的位置,可能无法反映出洛杉矶的真正高价。但是感谢您的努力!

  • 405以外的房屋出售房屋的价格是多少?更高?降低?也许这是低端销售,不是我在乎,而是正如他们所说的那样。

  • I lived on Barrington Avenue, near the 自由way and there is more than just great walls and sounds of traffic. Often times I would wake up with dry eyes and scratchy throat from the exhaust emission. Further the dust and particle factor is higher in some places near 自由ways – lots of dust and dirt floating in the air. Many of the houses I see on the mls are within a block of a 自由way. I personally will not purchase a home unless it is 2 long blocks from the 自由way.

  • 切碎的葡萄干

    向后退几步….

    该博客的另一个标题可能很容易是:“住房市场的金融化”

    潜台词:及其明显的矛盾和可怕的副作用

    http://en.wikipedia.org/wiki/Financialization

    长话短说,金融公司的利润(相对,绝对)在1980年代大大增加了,这是由于离岸外包和工会公开战争有目的地破坏了制造业的工作,当然里根时代也trick足了经济,减免资本收益;这些利润水平是通过行业内部整合,技术和“product innovation”(即衍生工具)的发展,以及1990年代苏联国有资产的掠夺。到2000年,银行家们终于实现了长期的奋斗目标:推翻《格拉斯·斯蒂卡尔法案》。

    从那时起,一个定论是,美国住房市场将被洗劫一空,就像工会工作和苏联国有资产被洗劫一样。大多数博客作者提出的问题是错误的,即“Why don’房价是否有意义或与收入相关?什么’s going on?”一个更好的问题应该是问“作为个人,我应该怎么做才能确保掠夺性金融资本的利润保持可观的高水平,并且它们的相对能力在国内乃至我自己承担之外增加?”

    我知道!我知道!认同房地产市场是房地产的想法,从而促进房地产泡沫。“free”而致富的方法就是负债累累。拥护自由主义者和反工会的宣传,并抱怨不完美但又微不足道的政府官僚的特殊特权。拒绝在您的霸主与其前线之间建立联系– real estate agents and brokers, politicians, Keynesian economists, so-called 自由 trade advocates, etc. Cultivate a hatred of historical memory and refuse 至 remember that the US functioned just fine for nearly 200 years with a 金 standard and massively restricted use of consumer credit 债务, as well as virtually mandatory 20% or more down payments, as well as state-sponsored protection of key industrial sectors.

    是的,房地产市场当然存在明显的矛盾!那是设计使然–这就是您作为一只庞然大物可以尽自己的努力来减少内部相对于金融公司的相对权力,并限制您的自由和权利–大规模的财产直接所有权限制了政府和中央银行的控制权,当然也有不利条件。删除政府保证的3.5%的FHA贷款和ZIRP贷款,不仅银行利润减少(市场将不再受到公然操纵,因此关键时刻的眨眼价值将降低),但学生贷款和消费者信贷泡沫可能会破裂,b / c人们将意识到没有可用的工作,利润是如此高度集中。因此,这些政策将在不确定的将来继续执行,直到美元(以及美国债务)的价值可以膨胀为止。

    让’尝试在一项自上而下的银行家政策与其他政策之间建立某种联系,以了解我们如何才能最好地维持自己的生活水平。

  • 90230上有77栋房屋待售。90230上有592家银行拥有房屋。592!那’甚至没有计算抵押品赎回权之前的抵押品或无望拖欠的借款人。房屋底部?尔…what?

    http://www.realtytrac.com –如果您想自己检查数据。

  • 恩斯特·布洛费尔德(Ernst Blofeld)

    我怀疑库存下降的很大一部分是由于遥远的水下人们将房屋撤出市场。在去年的一些CA社区中’我们一直在关注其库存下降,但价格也在持续下降。业主可以付款,但到目前为止他们可以在水下’不要考虑出售。唯一待售房屋苦恼,银行正在操纵这个数字。

  • 卡尔弗城的很多费用一定令人难以置信,因为那所房子’这样的价格,建造一个像这样的全新产品的成本也不到399,000美元的要价附近。

  • “So what do they do.” Don’买房子,把地狱从卡尔弗城赶走。那’他们应该做什么。

  • “这是一个好价钱。” Sure it’如果您的房地产经纪人出售,这是一个很好的价格。对于任何想从房地产经纪人那里购买的人’这是一个糟糕的价格,任何想以该价格购买它的人都不得不失去头脑,甚至考虑这样做。

  • …Also, keep in mind…可以用键盘完成的任何事情都可以并且将外包。

  • 我今年感觉到,今天买房的真正后果可能会持续10年以上。政府的踢法要比任何人预期的要好得多,说实话,他们是关键人物…

    我们知道利率将保持十年甚至更低的低位。

    晚上躺在床上’开始冒险就更有意义了。有什么要失去的?还是租房?我可以看到住在房子里十年并享受它的意义,并且谁知道那时可能还会有其他一些社会主义计划来拯救这一天。

    我不’提倡社会主义。但是我开始看到老年人的心脏病发作迹象,“争取保持现状”但是,在世界历史上什么时候可以永远保持现状?我们有多少个帝国?最终,您必须考虑自己的生活,是的,这可能不是您想要的方式,想要的方式或您的祖父的方式,但是我们有什么选择?

  • 哇,有人看街景吗?它旁边的四个房屋已被夷为平地,并且有迹象(可以’不能读它们)从栅栏上的城市。

    那里’这里发生的事情可以’不能仅用房屋价值来解释。

  • 我个人更喜欢3342 Mcmanus Ave.的房子,要价最好的只有$ 649,000。它’也就是现在的车主正在使用车道通向后方独立的两个档位车库的地方。孩子们在车道/天井组合(无价)旁边的独立的两个摊位车库旁边滑动的那个房子比房子本身价值更高。那边那边’一条完整的人行道通向带车道/露台组合的独立的两个失速车库(无价),中间有草丛的小水泥块通向前门。与8′宽敞的餐厅(也许)。它’s那里的财产税仅为每月665.23美元,而保险的费用仅为每月179美元,仅比我每月的全部房屋租金,财产税和保险加起来少15美元。那一个’仅占0.11英亩。那个。我的房子是44×26设有橡木柜,橡木木制品,安德森平开窗墙,24×24′两个附有档位的车库,一个完整的地下室,位于78×110′很多,只花了80,000美元,坦率地说,它的价值是那块废话要649,000美元的十倍。除了支付大约190万美元(据我所知,这是一英亩)来建造房屋的土地之外,到底发生了什么,这仅比他们多出170倍’在我居住的爱荷华州中北部重新购买优质农田(实际上是世界上最好的)。我可以像在3342 Mcmanus Ave.建造一栋崭新的房子一样,价格大约为160,000美元,而明天没问题。某人一年赚66,000美元可以’负担不起那里的财产税和保险,更不用说抵押了。肯特·汤普森(Kent Thompson),来自爱荷华州中北部的退休房屋承包商。

  • 我所知道的是,由于我的年收入为64,000,单身且没有孩子,因此在洛杉矶购房的前景微乎其微。我从来没有想到过,我从未期望房地产通货膨胀过分猛烈,以致一所破旧的房屋将价值半百万美元,而您’d be looking at a “starter.”

    好吧,也许我可以买房,但是我’d一定要松开它,因为我无法现实地支付抵押,物业税,票据,食物以及拥有房屋可能导致的众多问题。

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