关于两个加利福尼亚经济体的故事– 11月即将发生大型预算战。洛杉矶县的影子库存中有38,000处房产,其中16,000处贷款余额超过40万美元。

加州经济流出的信息似乎有所不同。头条新闻似乎表明经济稳定,但税收收入远低于估计,失业率回到11%。较低的税收收入和疲弱的就业市场保证了11月份的投票采取税收措施。我们不断听到有关待售房屋的可用库存减少的消息, 不良管道 仍然很高。上个月加州房屋销售的一半来自止赎管道或 卖空.  The perception is always 那 California has a large number of wealthy households (according 至 the Franchise Tax Board 14.7 percent of households make more than $100,000 a year).  Given real estate 许多地区的价格,这还不足以证明价格合理。加利福尼亚人也一直在使用 FHA保险贷款 像糖果一样享受它们,尽管它们现在变得更加昂贵。当然,故事要比头条新闻要复杂得多。

新房许可增加,但施工会跟进吗?

新住房单位的许可证已开始增加。但这只是第一步,因为真正的恢复措施将来自实际雇用建筑工人来完成该项目。增长很小:

新房建设加利福尼亚

如果再看实际的招聘人数,则变化不大。我认为一些建筑商在这里避险,以等待明年情况的发展。建筑业就业仍然低迷:

建筑业

Those on the ground realize 那 the declining inventory isn’t necessarily a sign of a booming market but one in which banks have restricted the flow of 影子库存。以加利福尼亚州洛杉矶最大的市场之一为例。自2007年达到峰值以来,库存一直在下降:

洛杉矶库存

资料来源:数字部

以上仅适用于洛杉矶。如果看整个县,我们会发现有27,000多处待售的非困境财产。随着放贷者对库存的转移变得更加自在,管道也略有上升:

违约通知

然而,不良资产在这里仍然起着重要作用:

洛杉矶县盘点2012

超过38,000处以上的物业已发出违约通知书,计划进行拍卖或属于洛杉矶县的银行。由于人们似乎认为这些只是用小抵押贷款分解的固定鞋面,因此我决定对这38,000所房屋进行查询。有多少贷款余额超过$ 400,000?尝试16,000+。多少贷款余额超过500,000美元?尝试9,000+。有大量的 优质房屋 人们在不支付抵押贷款的情况下住在物业中。因此,可见库存低是部分人对成功住房市场的幻想。加上低抵押贷款利率和低首付 FHA保险贷款 您会看到为什么错误的恢复感得以保持:

抵押利率

资源:  抵押X

该等式的一部分将变得更加昂贵,因为 FHA保险贷款 defaults soar and mortgage insurance premiums have increased sharply this month.  This will take one 至 two quarters 至 show up in the home sale data.  There is little doubt 那 this will impact first time home buyers.  The above low 抵押利率 are simply artificial with the Fed buying time but this cannot go on forever and massive levels of 债务 reach tipping points as we are witnessing in Europe.  So the 计划 is for the Fed 至 buy up trillions of dollars more in mortgage backed securities just 至 keep home prices in California inflated?  I doubt it.  Prices nationwide are already starting 至 make sense with current market figures.

今年,地方政府和联邦政府都将感到饥饿,赤字的确重要。去年已扣除抵押贷款利息。我怀疑它会消失,但没有理由补贴像加利福尼亚这样的膨胀州,一百万美元的房屋可以为高收入购房者获得大量税收优惠,而全国各地的大多数房主却得不到很少的优惠,因为通常采用标准减税措施优先考虑标准抵押贷款的利息。我注意到,特许经营税局现在将对梅洛-罗斯(Mello-Roos)进行更严格的规定,因为许多加利福尼亚人都将其记为扣除额,即使事实并非如此。由于政府资产负债状况不佳,寻求美元的能力正在增强。的 房产市场 被烟雾和镜子挡住了。在其他时候,库存减少将意味着市场健康,但是今天很难说出住房市场的状况。

我认为,在未来几个月中,将会有很多人像两年前的税收抵免那样大量涌入。从那时起,房价进一步下跌, 质量更好的库存 已经进入市场。现在购买的动力是担心库存减少和竞购战的例子。从本质上讲,类似的问题使我们陷入了房地产泡沫,但人们却被这些冲动所驱使。家庭收入和工作质量应该是健康住房市场的主要指标,而不是相反。具有讽刺意味的是,有些企业正在与业余投资者竞争,后者为感知的现金流支付了过多的费用。想想看,如果收入停滞不前,税收可能增加,那么额外可支配收入将从何而来?由于经济不景气和不确定的趋势,加州将在今年11月举行一场大规模的选票大战。

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38个回复 至 “关于两个加利福尼亚经济体的故事– 11月即将发生大型预算战。洛杉矶县的影子库存中有38,000处房产,其中16,000处贷款余额超过40万美元。”

  • 像科斯塔梅萨(Costa Mesa)这样的加州城市,如果您的年收入少于(大约)$ 105,000,该如何办事?你不’不需要FHA。如果您赚了这么多钱,那么如果您放下的钱很少,就必须去联邦住房管理局(FHA)并支付抵押保险。因此,如果您赚了12万美元,就必须与收入较低的人们竞争同一套住房,并为同一套住房支付更多的费用因为您必须支付抵押保险。跑兔子跑….

    • Could you give a little more info? As far as I know, no one is doing the piggy backs anymore 那 let you avoid mortgage insurance. Links please?

  • 弗雷德·怀特

    加利福尼亚人不会投票赞成增加税收。我们’厌倦了为违法者付费。

    • 布兰克芬勋爵

      弗雷德,唐’t say “no way”加利福尼亚人会投票支持更多税收。您在加利福尼亚州拥有庞大的人口,这些人永久地生活在救济金中。他们不’无论如何都要纳税’将会投票支持更多,以便您可以向他们付款,他们的免费赠品将继续。和唐’t forget we’很快就会听到广告,“it’适用于儿童以及教育和公共安全等,等等。”

      加利福尼亚州的任何新税均不收取。我们不’没有收入问题,有支出问题。

    • 那 my friend is dependant upon voter turn-out (who shows up) Folks on the dole love free stuff, and dont have a job, so they have all day Tuesday 至 make it 至 the polls, a luxury those who are footing the bill dont have!!

  • I follow the 投资者 market very closely and they are reporting bidding wars on property all over the state. Even on the court house steps. Inventory is being released at a trickle pace as 投资者s and owner-occupied buyers are thinking the bottom may be in and are eager 至 buy.
    我认为您对房屋建筑商的看法是正确的….they’ve started the permit process just in case things get going. 那’这只是一个谨慎的商业举动,并没有’显示经济承诺。
    高失业率和渴望金钱的政府是不良的宏观经济组合。

    • I also work the court house steps and the Wall Street big 钱 is here, ruining my business. Flippers could make 钱 a few months ago but no more. One WS$ group has stated 那 they 计划 至 buy 25,000 rentals in Riverside and San Bern this year. WSB$ are soaking up inventory. I ask, who are all these renters? What is the demographic 那 wants 至 rent a 2,000 sq foot house in Murrieta?

  • 您好医生,我只是想说谢谢您继续发表您始终出色的专栏。经过几个月的阅读您的博客文章,如果我仅依靠新闻和新闻,我对房屋市场的了解就会提高大约一百万倍。‘房地产行业专业人士。’请保持好的工作状态!

    • 布兰克芬勋爵

      杰夫’您可以从其中一些房屋博客中学到什么,真是令人惊讶。从本质上是某些行业或政治团体的喉舌的媒体渠道中,您可以获得从未见过的事实和许多信息。就在这个周末,我听到两个朋友说“住房市场已经触底,XXX MSM文章告诉我。”记住,美国大部分地区都没有我们在加州沿海经历的巨大房地产泡沫。仅仅因为爱荷华州或得克萨斯州的价格已经转危为安,并不意味着洛杉矶或OC的时尚地区接近最低价。

      根据您的计算方式,今天早上在ochousingnews网站上阅读有趣的文章…OC管道中有5至8年的不良库存需要自行解决。我以为有人认为这个问题可以通过银行无限期预提库存来解决。这种腐烂的洋葱被剥去的层越多,内部看起来越差。复习所有事实之后,我将在有意义的情况下等待购买!

      http://ochousingnews.com/north-oc/fullerton/8-7-years-to-clear-orange-county-distressed-inventory-at-stable-liquidation-rate

  • 银行显然已经获得了将租金保持在最高水平的授权“mark 至 fantasy”会计核算可以使AND在满足其照顾目的的所有目的中计入这些租金“minority”房屋占用者(因此,应该考虑到他们拒绝在有红线的社区中进一步贷款吗?)。以便“investor” company 那 is mixed in with all the other new 投资者s using all sorts of anonymous names, doing rentals? Yeah, it may be 那’确实是该银行通过其子公司之一行事。他们不’甚至不必让他们相信只要他们有一个“plan”.
    http://www.federalreserve.gov/newsevents/press/bcreg/bcreg20120405a1.pdf

    现在,那改变了一切。这将如何影响加利福尼亚州与芝加哥或亚特兰大之间的差异。祝您好运,您将获得有关此事将要发生的程度的准确信息(这确实是美联储的绝望之举,而且可能是在联邦存款保险公司(FDIC)的敦促下进行的)。哦,银行可以使用它们在每个银行中感觉到的任何REO幻想会计,并且甚至可以在同一家银行中不时改变其感觉!

  • I think it is hard 至 extrapolate from construction industry hires unless you are somehow able 至 take into account the vast numbers of illegal immigrants who used 至 work on these projects off the books. 那 said, I enjoy this blog immensely, but I wish those commenting would be less insulting 至 each other.

    • 我遇到的评论是最无礼,最有见地的。大多数博客’评论是如此谐,我完全跳过了它们。这是有福的例外。 --

      而且,就我的观点而言,凤凰城并没有更好的表现。我家—大而漂亮的社区,就在山地公园旁边—在四年内下降了40%。价格在整个HOA中持续下降…

      • King, you should forward your comment 至 the AZ realtor who came on here just a few days ago proclaiming 那 the wonderful and just super –很棒的AZ市场已经成熟。现在是时候购买了。

      • 媒体和数据中心人士说凤凰城现在很热吗?无双关语。

  • 佛罗里达州的恩佐·迪米莫(Enzo DiMimo)怎么了?

    • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

      在海滩附近购买了另一套四线公寓,忙于康复’ing it…另一个继承的道具是(酒类)继承人掉入地下,以至于他们被市政当局起诉…叫我一个精明,大声笑。每年的这个时候,新的景观美满。

      I’到7月,现金流量将为正。一世’我是邻居的英雄。 ; ^)

  • 自1997年以来,美国房屋拥有率最低。

    ”到2017年将降低。到2020年将降低。”……says Pimco’的抵押证券老板。

    http://www.bloomberg.com/news/2012-04-30/homeownership-rate-in-u-s-falls-to-lowest-since-1997.html#

  • 杰森·埃默里(Jason Emery)

    This is a bit off the 至 pic, but the following link has the 10 清洁est and 10 dirtiest cities in the USA.
    http://www.theatlantic.com/health/archive/2011/04/americas-10-best-and-10-worst-cities-for-air-pollution/237974/#slide1

    盐沼和雷丁是‘clean’团体,但他们是相当小的城市。另一方面,洛杉矶/长滩,弗雷斯诺,贝克斯菲尔德,维萨利亚,汉福德和莫德斯托都在‘dirty’ list.

    Why would anyone in their right mind buy a house in one of these 脏 cities, at any price? I can see taking a temporary assignment, out of economic necessity, but 那 is what one year 租s are for.

    我曾经住在贝克斯菲尔德,十五年后,我的肺仍能感觉到,哈哈。我也住在奥克斯纳德海岸和海洋海滩(圣地亚哥),但是这些沿海地区对大多数人来说实在是太贵了。

  • I’确保对DHB的关注者来说这并不奇怪:

    美国房价下沉拖累了新买家
    http://business.financialpost.com/2012/04/26/sinking-u-s-house-prices-drag-new-buyers-under-water/

    “过去两年来,有超过一百万的美国人在抵押贷款中所欠的贷款超过了房屋的价值,而仅需支付少量首付的联邦住房管理局贷款就部分归咎于这种情况。”

    • 布兰克芬勋爵

      多么完整和彻底的惊喜。谁曾想到3.5%的首付不是一个好主意。如果遵守旧的20%下降规则,那么泡沫可能根本就不存在。现在为时已晚,为了让他们的黏糊糊的银行大佬高兴,美国政府现在开始做低端次级贷款的业务,纳税人对此大为戒心。为什么在这方面我们没有听到更多的愤怒?我早就知道我们的政府腐败了,但他们没有’甚至不要试图将其隐藏起来。一堆令人作呕的个人!

  • 街对面的邻居只是折叠了手。 5年以$ 248000的按揭贷款,年收入$ 100000。 2.48:1的比例看起来不错…除了她看到的价值跌破2001年的建筑价格$ 138000以外。

    所以即使他们可以付钱….they don’t.

    • 那’s good, they should walk away from something like 那. Staying would be foolish.

      破产和解决办法的产生是为了帮助自由市场并鼓励风险。这里的重要披露– FRAUD ASIDE –做系统合法允许的事情没有错。您愿意支付$ 248k的票据来返还1/2吗?没有。

    • 那’由个人决定。现在,她将每月支付房东而不是银行的费用,并且过着与以往不同的生活方式。就目前而言,对她而言可能有意义。她也失去了税收减免。

      我们有一个负债累累的国家,我们无法全额偿还债务,而且我们有著名的经济学家主张提高通货膨胀率以使债务膨胀。我们的恒定通胀率高于CPI所表明的水平。随着时间的流逝,美元将贬值,您可以触摸的东西将升值。那’s just IMHO.

      • You have 至 differentiate discressionary spending. As food and fuel continue their rise, along with interest rates potentially, 那 pressure housing downward on a bad day and flat on a good one.

        让’不要忘记,奥巴马医改也可能对税收和工资产生影响。我听厕所冲水…

        当我’ve said before…如果您的邮政编码的价格大约是收入的3倍,’可能稳定。为某些LA / OC语言环境添加1-2倍的溢价。

      • 她没有’除非她是自雇人士并接受许多其他扣除,否则对她的收入只有10万美元的贷款可以减税。抵押贷款抵免额真的过高了。我为自己做的数字几乎相同。 30万美元的抵押贷款,4%的收入,10万美元的收入,已婚夫妇的标准扣除额仍然更高。

    • 布兰克芬勋爵

      没有错。它’如果数字不是,那么这只是一个简单的数字运算练习’对您有利的只是走开或放弃付款。贷款合同说,如果您退出支付贷款,贷方将收回抵押品(房屋),您的信用评分可能会降低。看起来您的邻居只是在行使其财务选择之一。这里没有道德或道德问题,只是商业决策。

    • 可再生能源开发商一直在这样做,你猜怎么着?他们毫不掩饰自己的怯id,可以一次又一次地借钱。

  • Never underestimate the stupidity of the clowns in Sacramento. They have now mandated 那 all health insurance cover pregnancies.

    因此,蓝十字会提高了利率。

    我和我妻子在我们60岁’s.!
    We now have 至 pay much more for health insurance, for something 那 we can never use.

    • 一切都等于事实,我每年要支付数千美元的保费,也许每年要去看一次或两次。一世’m sure in my 60’s and 70’s, I’会走很多。

      Our babies birth will be covered 100%, but I believe 那’由我公司的健康保险选择,而不是政府授权。

    • 是的,我知道你的感觉。我的保险公司被迫承保裂口裂,我将永远不会使用它,但是我的保险费现在比以前高。为什么可以’我得到的政策不包括c裂吗?

      My insurance is forced 至 cover hysterectomies, and being 那 I am a male, will never have one, yet my premiums are now higher 至 cover those who need 那 procedure.

      Oh, wait a second, maybe 那 is what insurance is all about? Maybe it is supposed 至 cover almost everything because you can never be sure what might happen? Do you think?

      也许叫它,分散风险?

      • 那’s a good point, but along with spreading the risk it would also help enormously if everyone had real skin in the game as well. 那 would mean a return 至 the old insurance model of 20/80 for all medical expenses, where the policy doesn’直到订户支付了最初的20%免赔额为止。一世 ’我的年龄足够大,可以记住我的第一份反映该结构的健康保险单,而且在审阅医疗账单(以及安排程序和就诊)时,我非常谨慎。多数人不知道这些天实际花费了多少医疗费用,需要大量时间– education.

  • 卡利(Cali)有支出,还有人口过多的问题。那里有很多工作,有很多有名字的大建筑物,里面的工人赚了很多钱。

    问题是,在那些建筑物之外,还有比国家所能容纳的人数更多的人。因此,贫困,社会服务等等。如果所有穷人都搬走了,只有那些雇员留下了,那将会解决很多问题。

    • 戴夫·HB·伦特

      哇,好主意–摆脱贫困和失业,你’会立即提高家庭收入中位数并削减社会服务成本,哈哈

      但是您想将它们发送到哪里?要富士康在中国制造更多iPhone?

      如果您丢了工作,您是否也同意离开加利福尼亚?

    • 不正确的是,商业空置率正在上升,甚至以六位数的收入,通向郊区的汽油也正在杀死他们!

  • 那些少于6位数的国家补助者的piggy积贷款呢?他们不 ’不必支付PMI,并且它们的杠杆率比其他任何人都高。 PMI是欺诈。银行应该简单地向有风险的买家收取更高的利息。

  • 就像好医生说的那样,事情会自行解决。当国家处于崩溃的边缘时,预算将被削减。向所有灰心的房客/保护者,不要’不要急于跳入火中。您’很快就能把一半的房子放下来。

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