加州经济与住房深度研究:SoCal房屋销售量上升,但与高峰相比明显下降。 W-2收入者期望薪水更低。失业保险公司预计到2011年赤字将达到230亿美元。

加利福尼亚的情况非常好,以至于该州刚刚修补后就面临10亿美元的赤字 600亿美元的赤字,现在希望从您的工资中预扣更多税款。当然,这不是加税(因此从技术上告诉我们,它们是正确的)。这毕竟是该州弥补更多收入缺口的一种方式,因为毕竟经济据称正在蓬勃发展。人们似乎忘记了这些事实,这令人感到困惑。问自己,国家是否做得很好,为什么他们要运行这么多的mm头?他们不仅要提早预提税款,而且还完成了另一轮出售债券(又称借贷)。无论哪种方式,V型复苏人群都准备为住房再次多付钱。忘记事实 Alt-A和选项ARM贷款 仍然像以前一样有毒,并于2010年开始全面发挥作用。

将事物置于上下文中总是好的。我们都可以承认,2009年,南加州的销售确实出现了增长。超过一半的州居住在这里,因此这是事情进展的良好整体晴雨表。与十年中的其他年份相比,今年的销售额增长幅度有多大?让我们找出:

加利福尼亚数据

在2003年达到顶峰时,南加利福尼亚州售出了36.2万套房屋和公寓。假设2009年处于``混乱''的步伐,那么今年的销售量有望达到23万至24万套。甚至还没有达到任何繁荣时期。此外,2009年所有房屋销售中有45%至50%为抵押品赎回权转售。因此,这是要记住的另一个因素。底线是即使价格大幅下跌,市场距离泡沫时代还很遥远。让我们进一步细分数据:

销售数据

这张图告诉我们的是房屋销售增加了 因为 价格大幅下降。也就是说,如果一半的市场是不良销售,并且默认情况下以明显较低的价格出售(否则它们不会受到不良影响),那么我们可以认为是由于价格较低而发生了波动。换句话说,您是否认为价格上涨会抑制这一趋势?绝对。的 Alt-A和选件ARM 这些问题将在2010年开始引起共鸣,这将开始对中高端市场施加压力。是的,那些在微小的利基市场之外看不到的妄想族不会看到上面的图表,这些图表显示中位数价格下降了50%,但仍接近整个区域的最低价。毕竟,他们的面积很特别。

宽松的贷款使迷你泡沫再度激增。人们再次跳入加利福尼亚定价过高的房屋。但是我相信这仅仅是一个虚假的底部。为什么?首先,国家仍处于财政混乱之中,似乎确实持续了几年。人们应该为进一步削减关税和加税做好准备。那些认为Prop 13是神圣的人应该问德克萨斯州和新泽西州的财产税率如何。加利福尼亚是个税收优惠的州。高额的个人所得税,营业税和其他税项,为什么我们认为一切都摆在桌面上呢?我并不是说这是好是坏,但是当您在角落将这样的大老虎装箱时,如果被咬,不要感到震惊。不论好坏,财产税收入比直接随衰退而波动的个人所得税和营业税要稳定得多。

抛开这一点, Alt-A和选件ARM 问题仍然存在。获得贷款并不像您曾经想的那么容易。以这个为例。请注意,您通过邮件收到的信用卡优惠减少了多少?嗯,这是因为信用卡公司在2006年第三季度发出了惊人的21亿张直接邮件招标。 2009年第三季度,发出了3.89亿个。信用卡公司知道恢复拉拉队不知道的什么?可能是默认值通过屋顶吗?可能吧。可能有22%的加利福尼亚失业或就业不足:

失业

这一速度是前所未有的。那么,为什么我们通过大额抵押贷款是个好消息呢? FHA保险贷款 在很多情况下,对于那些伸张美元的人来说太瘦了吗?这不是让我们陷入这场危机的原因吗?是。我们期望得到不同的结果吗?不。这让我感到困惑。如果这种经济复苏是合法的,为什么我们现在要谈论第二种刺激措施,并需要扩大购房者税收抵免福利券?行动而不是言语。

加州保险基金

如您所料,我们的失业保险基金正在流血:

“( OC注册 )加利福尼亚’的失业保险信托基金正在流血,国家官员估计这将是 到2011年底,缺口为273亿美元,根据新的州预测。

一年前,官员们已经预计该基金将出现严重赤字,直到2008年底银行危机全面冲击之前。’随着该国陷入加州70年来最严重的衰退,今年的亏损加速了’的失业率在8月份创下了12.3%的现代高点。

雇主通过对每名工人征税来支持该基金,预计今年将贡献43亿美元,但这远不及预计将支付给福利的125亿美元。在2008年盈余3.262亿美元之后,该信托基金有望在今年年底前亏损74亿美元。”

ui-信托基金-2009

联邦政府将原谅今年和明年的利益,但时钟将在2011年开始滴答作响。好像我们将来需要任何其他负担一样。同样,此类数据向我们表明,房地产市场现在面临更大风险因素的风险。基于实际现实的经济。这在以往的经济衰退中更为典型,在这些经济衰退中,失业率打击之后房屋将开始下降。这次,如此多的有毒抵押贷款浮出水面,以至于房屋价格趋于平稳,整个庞氏骗局崩溃了。随着房价的不断下跌,这显示出巨大的预算赤字。当您计划来自邪恶和短暂来源的收入时,这是可以预期的。那些没有回来。只是问 伯纳德·麦道夫 从长远来看,效果如何。

我们还必须记住,就价格而言, Alt-A和选件ARM 帮助推高了房价以及买家在加利福尼亚州获得的可笑杠杆。加利福尼亚的购房者拥有最高的OPM(其他人的钱)杠杆,即使收入并未反映出荒唐的估值:

1968年至2009年间加利福尼亚全国的中间价和中间价

您看了上面的内容,然后投入了国家收入,这一切变得太明显了:

家庭收入中位数

60,000美元的中位数收入将如何支撑500,000美元的房屋?在最大的价值端,它可以审慎地买得起20万美元的房屋(而且这笔钱还不够用)。目前该州的房屋中位价为$ 251,000,但请记住,其中很大一部分是因为丧失抵押品赎回权的转售房屋。下一个要关注的问题是中高端市场,这些市场在很大程度上未根据自己的泡沫进行修正。它们的动态反映了更多深奥的贷款,例如 Alt-A和选件ARM.

未来之路?

明年市场将出现许多奇怪的变化。您可能会看到中位数价格上涨,因为中低价位的中型房屋交易量增加。也就是说,某人在1998年以200,000美元的价格购买了卡尔弗城的房屋,而在2007年的顶峰时期,本来是750,000美元的价格,现在却以500,000美元的价格出售。这实际上是首次销售以来的大幅提价,并且会出现在中间价格中,而且还会出现Case-Shiller重复销售指数。所以要注意这样的事情。的 Alt-A和选件ARM 将会发生的重铸将增加市场上价格更高的不良库存。现在,许多次级抵押贷款问题已经过去。这就是为什么你看到 内陆帝国的家园 现在几年前以10万至15万美元的价格出售似乎是不可能的。

我们可以预期该州还会有另一个主要的预算赤字。期望从70亿美元到200亿美元不等。但是股市上涨了,富人支付了大部分税款吧?是。但是请记住,他们支付估计的税款,即使在赌场上涨之后,税款也明显下降。为什么?许多有钱人的会计师与工作僵局不同,后者可以将损失从2008年延续到更多年。换句话说,不要仅仅因为股市上涨了这么多而期望该州的收入增长60%。

那么,您应该在底部寻找什么?首先,我们需要看到工作增长。这种“减少工作”的恢复无意义。人们用工资支付账单。另外,如果您今天购买那套房子,那么未来的买家可能会没有同样的动机。也就是说,税收抵免不能永远持续下去。 FHA现在正在考虑政府的救助计划,可能会变得更加严格,因为由于其险恶的承销商,他们正在流血。另外,如果您没有注意到,美元将受到重击,因为真是太棒了,我们只是在花我们没有的钱。如果发生很小的货币危机, 美国联邦储备 被迫提高利率(不能远低于0),您可以告别那些便宜的30年期抵押贷款(处于40年的历史最低水平–不能再低了)。换句话说,未来的买家甚至可能负担不起您的房屋,因此要舒适,因为您可能会在这里呆很长时间。

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21个回复 至 “加州经济与住房深度研究:SoCal房屋销售量上升,但与高峰相比明显下降。 W-2收入者期望薪水更低。失业保险公司预计到2011年赤字将达到230亿美元。”

  • 真正。当然,如果您将房屋视为房屋,那么您必须问自己是否要以固定的30年低收入和萨米叔叔的一些额外现金入场。即使在未来几年里卡利地区的价格下跌10%,但如果利率上升且激励措施消失,这些数字看起来可能不会比现在好得多。话虽如此,我不’我们认为,像几年前一样,有必要急忙或有很多理由担心价格飙升。

  • 医生–只是想一想:看到加利福尼亚中位数家庭收入信息(1968年至2009年)与加利福尼亚和全国中位数房屋价格数据绘制在同一张图表上会很有趣。 (如果可能,还应包括这些年份的全国家庭收入中位数数据)。如果将第二张图表与1968-2009年间的全国中位数房价/国民中位数收入的相同数据一起绘制,并绘制年度加利福尼亚中位数房屋价格除以加利福尼亚中位数房屋收入的比率以及相同的数据,则该图表也将受到赞赏(如果此类数据很容易获得,可用)。什么’从您的生动图表中可以很清楚地看出加利福尼亚的房价有多大“diverged”从民族价值观–始于35年前;在过去的三十年中,其平均价格/中位数收入比率远高于国家历史正常值;显然,这导致了加利福尼亚的一代购房者相信这样的比率可以无限期地维持下去。我怀疑这些(不可持续的)比率现在可能已经发挥了作用…..感谢您所做的出色工作……

  • HB博士,像往常一样出色。一世’d如果您能根据您如此雄辩地说明的当前经济状况,就人们应如何使用他们的储蓄(如果有的话)提出建议,我们将不胜感激。让’s说一个人已经节省了100,000美元,您建议在接下来的几年中用这笔钱做什么?
    1)放入一个赚取〜0%利息加上美元贬值的美国银行帐户?
    2)作为购买房屋的首付,并在未来十年内有被淹的风险?
    3)进入股票或债券市场并冒双尖风险?
    4)在维加斯度过,希望能赢得大奖吗?
    5)购买黄金,不易腐烂的食物,瓶装水,枪支和弹药等,以便为在未来的骚乱中生存做准备?
    6)您能推荐什么?

    请Doc(或其他任何人)给我们提示一两个。

  • 大家都知道–当失业保险基金的资金不足时,所有雇主都受到较高的打击。这意味着要么增加价格,要么减少现有员工的工资。

    费率的计算大致有两个变量:(1)特定企业产生的索赔数量–因此,比起拥有稳定劳动力的公司,向左和向右解雇大量员工的公司的薪酬率更高;(2)基金的破产程度如何。

    第一个变量控制着每个业务。

    第二个变量完全超出了企业的控制范围。为了给您一个主意,整个基金的字母等级为A-F。 2009年,该基金已经破产,不得不考虑建立一个新的类别,称为F *(如果愿意,可以选择F-star)。我可以’等着看他们将在2010年提出什么! F-超级明星? FFF?

  • 迈克,您在这里有一个正确的观点。我认为医生’过去的论点是,较高利率的较低贷款额要击败较低利率的较高贷款额。但是那个’s假设您将有机会调低利率。如果在您待在屋内期间利率会保持较高水平,则该押注为无效。对于现金购买者,这种情况会更好。再说一次,如果通货膨胀在几年内摧毁美元,我想我’我仍然不确定应该用哪种方式下注。一世’ve注意到doc一直不愿直接预测房价贬值和美元贬值之间的幅度。我的感觉是,文件一直暗示即使在通货膨胀/通货紧缩调整的基础上,房价在未来几年仍会下降。博士,我希望您可以对此发表评论或指正。

  • 《华尔街日报》,09年11月4日,第C7页:富国银行“exchange”期权ARM贷款仅六至十年。难以置信的。

  • @王

    一方面,财产税,保险和其他类似费用主要基于本金,而不是按月支付。而且,当我’确保当我们破产时税法容易发生变化,’较低的本金/高利率方案会给您比较高本金/低利率的同屋更大的所得税减免?

  • @randor
    这取决于您的摊销时间表(一年内,而20年内…)

  • 关于税收损失结转的说法,我读起来很奇怪。免责声明:不富裕,目前没有税收亏损结转到2008纳税年度。

    HB高级:“Many of the wealthy have 会计师 unlike the working stiffs that can carry over losses from 2008 over 至 many additional years.”

    遭受股市损失的任何人每年最多可以注销3k(仅限于收益)。不需要会计师也可以弄清楚这一点,因为我工作刻苦,我在2000年的好时光去做会计工作时才意识到这一点。

  • 对WWang的任何好的建议’s dilemma?

    我想知道我们未来几年的最佳策略,而不是一遍又一遍地讨论问题,忧虑等。我知道它们是原因,但是我们的解决方案在哪里?解决方案应根据个人经济情况而有所不同。有什么想法吗?

  • 这就是我所看到的。 NOD将继续走出去。贷款修改将继续完成,但会失败。有些会使托拉斯的销售推迟几个月,然后再推迟几个月。目标是到明年秋天–October 至 be exact.

    目前,房主抵免将于2010年4月到期–真的是六月,因为他们有60天关闭。这种势头(包括中位数价格的上涨)应该使夏天有了一个良好的开端。

    利率可能会保持相对较低的水平(至少在整个夏季固定下来的30年内保持在6%以下)。同样,目标是使其跌倒。

    明年十月事情将真的开始恶化–为什么?因为头条新闻’可能在下一次选举之前及时到达。

    我认为事情真的开始看起来像他们明年冬天要去买东西了。许多止赎将开始触及,另一个泡沫将破灭。利率将开始上升,此时价格将下降–有时是戏剧性的。

    Whattado ?

    如果您找到可以在至少7年内舒适的房屋,可以以某种方式挤出您认为合理的价格,并获得可观的利率,就继续尝试吧。您’可能会失去您的权益,但可能不足以迫使您离开,而您’希望能有一个好的利率。但是你’会被卡住一会儿。

    如果你不这样做 ’找不到任何东西,我怀疑有太多需要担心的问题。同样,失业率将上升到明年(至少是中期)。即使有人在明年夏天找到工作,老实说,您是否认为他们会在心理上做好跳楼购买房子的准备(让某人愿意借钱给他)。你不穿的每座房子’“购买”会将一个竞争对手带出市场进行下一次销售。商业房地产应开始将投资者吸引出住宅领域,几乎所有首次购房者都会购买,直到下一轮节省足够的钱。但是,许多购房者是前瞻性的,因此从2010年6月开始的延长期限将使所有新购房者至少退出市场一年。

    再说一遍’明年夏天/初秋看起来会很糟。政客们将进行竞选活动,一旦选举结束后我们召开a脚鸭大会’寻找重大变化。明年冬天要么命中,要么不命中’t。我认为这会受到打击,因此银行和NAR可以在2011年春季游说国会。

  • 博士,您能在WWang上发表评论吗’关于如何处理您的积蓄的帖子?

    我想保护我的预付款– I am afraid my $$’在购买房屋时,他们将继续贬值,身价下降。

  • 医生,听起来你像比尔·格罗斯(Bill Gross)一样…the New Normal.

    似乎在未来几年中,经济就像驾车穿越得克萨斯州一样。 Zzzzz。

  • 蒂姆
    如果您无力承受波动,请购买黄金之类的商品。坐在上面,看一会儿。出租。如果您想在某个地方如此拼命,请在合适的地方买一套非常便宜的房子,然后乘坐过山车。

  • 在Denninger上看到了’s site…

    房利美将房屋出租而不是取消抵押

    http://abcnews.go.com/Business/wireStory?id=9004624

    WTF ???

    谨慎的人会怎么想这一切?那些以为我们买不起这东西的人会等到它降下来。看来,其目的是不让价格下跌而付出任何代价。

  • 我不知道FHA的救助计划会花掉纳税人多少钱?似乎没人在乎了,数字毫无意义。美国公众麻木。

    消息传出后,股市可能上涨200点以上。 CNBC主持人将不穿拉拉队服。房屋建筑商首席执行官将接受采访,称市场触底;“there’现在是为您的家庭购置房产的最佳时机”.

  • 最近让我真正感到惊讶的事情是意识到我们在工作(或职业)市场上必须走多远。
    我继续遇到来自人造经济的难民。房地产经纪人对能够重回游戏的想法垂涎三尺。抵押经纪人。家庭舞台。称职的家具销售人员“Interior decorators”。宠物保姆。移动宠物美容师。人生教练。自称的女生星期五类型“accountants”对于当地的建设者。然后继续。如果遇见从事生产性商品生产活动的人,我几乎会感到震惊。

  • 博士

    有关房利美的这两个新闻报导在Yahoo上发布“ONE” hour of each other…

    http://news.yahoo.com/s/ap/20091105/ap_on_bi_ge/us_foreclosures_rentals_5

    http://news.yahoo.com/s/ap/20091106/ap_on_bi_ge/us_earns_fannie_mae_5

    它的问题,它们变得越来越笨拙!

  • housing prices will remain 高 in w la,

    美联储正在拧紧负责任的人民党,以补贴他妈的混蛋。

    yes i am bitter and pissed off that 我可以’我赚了15万时就买了一个入门房

  • 汪,我的建议是把钱存入高息支票帐户中,利率为2.6-3.5%。查看位于拉伯克的德克萨斯州城市银行(3.56%)和泰勒德克萨斯州城市银行(2.65%)。既有FDIC保险,也有3星和5星CAEL评级,因此它们非常安全。我可能还会花一些钱,购买外币CD / ETF(我喜欢自然资源丰富且贸易顺差较大的国家;巴西,挪威,澳大利亚和加拿大为4)。您可以在Everbank或智慧树购买。万一事情变得丑陋,这可以用来对冲美元贬值。我也会租房,特别是如果您在沿海的SoCal。经济下滑从未真正给我们造成如此沉重的打击,因此价格仍然过高。如果您可以保留1-2年,您将获得更多房子来支付自己的费用(或真实,克朗,法郎等)

  • BZ

    什么?!!

    我可以’相信任何银行都会为此支付“high”费率。实际上,根据德克萨斯州城市银行的说法,您所能期望的最大回报是1%。

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