加州住房市场的四个角落–住房形成,价格动态,房屋销售和虚幻的外国买家。

California has bucked the trend in terms of household formation.  Nationwide the number of households actually grew at a much slower pace during the recession but in California, the number of households actually fell.  Some are arguing that this is somehow a symbol of pent up 需求.  那 is very unlikely.  You have a split occurring.  In California, you have those that can buy and also afford the 该州较高的租金 而那些不能。在全国范围内,这一问题并不普遍。房屋销售已经上升,但还没有达到历史最低水平会刺激的最高水平。我们应该看看在这方面发生的一些关键事情 受控市场.

家庭形成

正如我们最初所说,在整个经济衰退期间,全国范围内的家庭形成确实有所增加,但在加利福尼亚州却没有:

全国范围的家庭组成

资料来源:汽车,人口普查

The simple perspective is 至 say California has pent up 需求.  I think the 真实ity is a bit more complicated.  California is still an unaffordable state for many.  Sure, 低利率 以及库存不足使人们望而却步。那么,为什么加利福尼亚的家庭形成趋势朝着不同的方向发展呢?正如我们已经说过的,在许多州,以家庭收入衡量的全国房屋价格看起来可以承受,但在加州的许多地区,房价仍在膨胀。加州仍然是美国失业率最高的国家之一,因此您可以在关键地区购买或租房的家庭与那些根本无法并且实际上需要巩固其住所(如果他们希望住在这里)的家庭之间存在分歧。在这段时间内,加利福尼亚州的人口增长并未停止,因此还有其他事情发生。

分层价格

洛杉矶是该州人口最稠密的县,在阅读头条新闻时,您可能会认为价格现在正在以某种“价格上涨”的速度上涨,您需要查看实际数据:

分层价格

从顶峰大幅下跌之后,充其量我们最多只能从2009年开始横盘整理。低利率掩盖了更深层次的变化。 FHA保险贷款提供了不健康的 首付率低至3.5%的客户可获得30倍的杠杆。为什么在该州许多地区,凯斯席勒(Case Shiller)缓慢或什至横向上升,而其他措施的房价中位数却在上升?房屋销售的组合已经改变。由于银行是 管理不良库存 the few homes on market are causing some people 至 jump out and compete with lower inventory.  Make no mistake, this is a fully 受控市场.  Ben Bernanke even alluded 至 more asset backed purchases if he felt the economy needed this.  The Fed already holds nearly $3 trillion in questionable “assets” so would 美联储 take on more?  Probably.  Yet this is uncharted territory for our entire economy.

然而,可以肯定的是,这一切都是银行的救助,而低利率并没有增加家庭收入。这就是为什么我认为加利福尼亚的家庭结构下降得如此严重的原因。该州有较大比例的房客,而且房租高昂,许多人根本负担不起价格,并且拥有巩固的家庭。曾经拥有的许多房屋现在正转移到可用的租赁空间。

房屋销售

7月,加州售出39,000套房屋。将其置于上下文中很重要。从1998年到2007年,房屋销售的12个月平均水平超过45,000。从2000年到2007年,该数字超过50,000。最高的销售月份为75,000,最低的月份为19,000:

加州房屋销售

Even in boom and 胸围 home sales are seasonal.  The spring and summer are the strong months followed by slower fall and winter.  There is no reason 至 expect this will be different this time around.  California has the added challenge of the dismal 国家预算 而且今年秋天将有大量的投票倡议。高失业率也是需要面对的一大挑战。当您的劳动力中有20%失业或就业不足时,您将面临挑战。

外国买家

我看到的另一个论点是外国资金充斥房地产市场,这将以某种方式使房价上涨。首先,房价确实下跌了,而外国资金在2008年就在眼前。接下来,外国资金仅瞄准主要市场,而不是整个美国。您看到外国资金泛滥到密歇根州或俄亥俄州吗?因此,这应该很明显。另外,当人们说外国货币时(例如在其他国家的市场中, 温哥华) what is 真实ly discussed is 钱 flowing from China.  Similar things 发生在日本 他们的繁荣和金钱涌入加利福尼亚。

Some tend 至 think that China is going 至 save California.  Yet China is now facing a slowdown brought on by a dip in global consumer 需求:

中国采购经理指数

中国的PMI连续10个月出现收缩,库存正在增加:

中国库存

同样重要的是要注意这一市场的规模很小,但具有讽刺意味的是,其他国家/地区的市场份额更大。外国购买只是其中的一小部分:

“(洛杉矶时报根据美国国家银行的最新统计,截至2011年3月的12个月中,外国客户购买了价值410亿美元的美国国家房屋和公寓。经纪人。那’与上一年大致相同...

与协会的最新数据广场’s findings. According 至 DataQuick, nearly 55% of all U.S. residential 真实 estate sales 至 foreigners from May 至 November last year were in Florida, and more than 17% were in Arizona. Nearly 6% were in California, and close 至 5% were in Nevada, another state hit hard by the housing downturn.”

显然,与这些传闻相反,加利福尼亚并不是吸引外国现金的最大来源。我们的朋友 加拿大 占美国外国购买量的四分之一。中国和印度占9%。 410亿美元仅占1.07万亿美元国内住房行动的一小部分。

在中国的库存中,有关全球经济放缓的故事更大。这会影响流入全球住房市场的外国资金吗?本·伯南克(Ben Bernanke)上周发表了严肃的讲话,他的言辞反映出一种理解,即全球经济仍处于非常脆弱的状态。他为什么还要说美联储已准备好介入并购买更多的资产支持证券?加利福尼亚将永远是一个多面的市场,但是“现在购买或永远被价格高估”的呼声每天都越来越高。

 

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46个回应 至 “加州住房市场的四个角落–住房形成,价格动态,房屋销售和虚幻的外国买家。”

    • 什么 a useless 文章. Pent up 需求? How many miles would the average American had driven over the past year if gas prices were $2.75? Does that mean that there is pent up 需求 for miles driven in a car? How many Candy Corns would have Americans eaten if they were a penny a pound? Pent up 需求 on Candy Corns anyone? Price affects the quantity sold if you look at a basic 需求 curve. Am I the only one who sees this?

  • Nobody is getting priced out. Most are going 至 be 水下的 when interest rates rise. If you are a buyer do not expect appreciation. If you are an owner do not expect 至 sell for what you paid. The bill will get paid with inflated 钱. Half the folks will not pay for this folly….they pay no taxes.

    • 布兰克芬勋爵

      Agree 100%. Anybody who think the home appreciation train left the station need 至 put the pipe down. Prices will likely be bouncing along the bottom for years 至 come, there are just 至 o many headwinds 至 say otherwise. Is that overpriced POS 500K box 真实ly going 至 be worth 700K soon? Who is going 至 buy it? Rich Chinese, 投资人, government workers, illegal aliens, the under 30 crowd that is overwhelming dirt poor…

      It will be very interesting 至 see what happens after the election. I think the controlled inventory we are seeing is highly politcally motivated. Every incumbent candidate wants 至 至 ut a healthy housing market with rising prices. With rigged interest rates and controlled 供应 one can create artificial bottoms in the short term…11月之后会发生什么?应该很有趣。

      • 我同意,未来5年的房屋升值将是无聊的,而且在大多数地方,房屋充其量将保持平稳。但是我们’到了除非租金下降,否则房价已经触底的地步。我可以毫无困难地为我目前的PITI租房,我是在2011年购买的。

        如果我想出售和租房..我’d支付更多租金来租用我所在地区的同一所房子。因此,可以肯定的是,我有日常维护工作和房屋所有权的压力。.但是如果情况向南,我也可以进行再融资并降低成本。’m目前以每年$ 7000的利率还清我的$ 350K抵押贷款。.同时每年收取约4000+美元的税收减免。

      • 布兰克芬勋爵

        你不会’碰巧是一个曾经在这里发布过名字的家伙“Kevin” or “Caliowner.”那个可怜的人去年买了,并且有最坏的买家’s remorse ever. Like I said before, be thankful that 美联储 bailed your ass out…for now. 唐’t think an uptick in interest rates or more 供应 won’改变租金与自己的方程式。

      • @RecentBUyer
        我不会在租金平价论据上浪费时间,但我想对您的陈述做几点评论“我们已经达到了一个点,除非租金下跌,否则房价将触底”。首先,从历史上看,很多时候租金甚至不高于PITI。从历史上看,房屋所有权的壁垒是20–最低定金的25%。其次,当您说价格时,您是指真实的还是名义的?我同意,我们可能会在名义价格上处于最低点,但美联储正处于货币贬值过程中。因此,如果有人在2012年以$ 500,000.00的价格购买房屋,然后在7年后以$ 500,000.00的价格出售,您是否认为这是当前环境下的收支平衡交易?货币贬值的唯一好处是卖方在水下的可能性较小。我们只需要祈祷我们不会得到会影响利率和房屋价值的实际通货膨胀...

      • 唐’浪费你的声音“RecentBuyer” or “GenY” or “Kevin” or “RentHigher” or “NotaSucker” or “CaliOwner” –都是同一个人。总是谈论租金平价,并为在2011年购买伍德兰希尔斯辩护。所有帖子中的语法和语法都相同。一世’ll give 凯文 credit for sticking 至 it on the rental parity argument.

      • 最近购买者:您的$ 4000税款减免直接返还给政府财产税,’与租用相比,这并不是一个优势…

    • “一半的人不会为这种愚蠢行为付钱……他们不交税”

      大声笑,当有人使用该论点时,就会暴露出他们真正的游击党和无知者。 50%不交税的数字是从2009年樱桃挑选的数据中得出的…。还记得吗?银行的救助以及各种新的税收抵免,仅显示了该年度谁缴纳税款的歪曲观点。

      而且似乎有很多人忽略了这一点,其中有2/3的美国公司不缴纳所得税,而68%的外国公司不缴纳所得税。

      但是让我们抱怨一些四口之家年收入$ 25K的人’无需缴纳所得税,而是要缴纳其他全部税种。

      我必须将其交给PTB,他们的洗脑策略令人惊叹,绵羊正好排成一行。

  • 杰森·埃默里(Jason Emery)

    与20或30年前不同,抵押是不可转让的。过去,如果您设法锁定较高的贷款利率,那么您在卖出部门中有优势,因为买方可以用现金支付您的股本并接管您的贷款。

    现在,大多数买家’没有足够的现金来偿还首付款,即使这样做,贷款也不会’t可转让。因此,如果利率上升,即使房价保持不变,每月向潜在买家支付的款项也将增加。

    我认为,我们更有可能陷入零利率陷阱,赢得利率’上升十年或更长时间。这意味着储蓄将不会获得可观的低风险回报,并且资本将继续被错误分配。在大多数城市中,您可以清楚地看到这一点,在这些城市中,他们在距离现有购物中心有很多空置空间的地方建造了新的购物中心。

    Since it is Romney or Obama for the next four years, either of whom will grow the size of 美联储eral Government by leaps and bounds, look for even more downward pressure on interest rates, as the government struggles with more and more 债务 至 auction and roll over. Since government consumes wealth, and never creates any, look for the country 至 get poorer over the next four years, regardless of the election outcome.

    • 通过一项新法律,使所有贷款都可以转让或可转让,这将有多困难?

      我认为这很容易…我可以看到这种情况发生在房屋价格再次下跌50%之前。

      • 还是因为政客们在大银行的口袋里而感到抵达时死了’好吗?这是堆叠的甲板还是什么?自由企业解冻了还是什么?还是它是不受监管的自由企业,只要您太大而不能倒闭并且可以控制一切?

      • 恩斯特·布洛费尔德

        从2001年到2008年,大多数贷款都被证券化,分为几部分。从理论上讲,高级档可以覆盖初级档,但是诉讼可以确保这是一种全有或全无的方法。这就是为什么大多数贷款修改尝试失败的原因。从根本上讲,付款的所有当事方都必须同意贷款的任何变更,这是极不可能的。

    • 我完全同意。大多数人似乎掩盖了一个事实,那就是我们每年的赤字支出超过一万亿美元。我们永远无法摆脱这个困境…

      • 有一天,我读到联邦政府正在借钱只是为了偿还我们所借钱的利息。怎么会这样好呢?

      • 我的天啊… the 债务! First of all, government 债务 is completely unlike family 债务. Please, introduce me 至 a family who can pay with the currency it creates, without limit.

        其次,作为尼克松关闭墨西哥黄金窗口之前的大宗商品支持货币的遗产’71,美国中央银行(“the Fed”)每发行1美元的货币就发行1美元的债务。这意味着除非经常账户(出口–进口)干预,美国政府“debt”完全等于非政府部门的金融资产。减少那个“debt”并从私营部门吸取资金(美元)。

        什么’s needed is a *much* bigger government 债务. Otherwise, we’ll be stuck in a deflationary spiral where vulture capitalists will pick apart the economy and privatize all those public goods like infrastructure, parking (the Parthenon, for Greece!), and make them into a series of 至 ll booths that impoverish the population until they are, in effect, in 债务 peonage.

        “但是,如果您打印所有这些美元,那么它’s bound 至 be 通货膨胀的” (say the semi-economists). Yeah, everywhere except in 真实ity.

        我们已经发行了足够多的美元“inflationary” in 2007, when, as its recent audit discloses, 美联储 issued $16 –29万亿美元用于医治金融市场不景气的人,救助那些导致我们目前较小的萧条的人。那是五年前。哪里’s the 通货膨胀?

        The truth is that paying off 债务s and bets does not 需求 goods and services, so it is not (obviously) 通货膨胀的. I’我什至听说过半经济学家说“Well bond yields and the CPI are low because 美联储 is managing 通货膨胀.”除了量化宽松旨在支撑价格上涨外…换句话说就是*鼓励*通货膨胀。我们现在面临的问题是通货紧缩。

        让您知道$ 16有多大–29万亿美元就是’超过一年’该国的GDP。仅用9万亿美元,他们本来可以偿还所有人的钱’s mortgage.

        顺便说一句,顺便说一句,使用这种(主权,法定)货币,税收不会为政府提供资金。实际上,谁能纳税,除非政府先花了钱,否则将钱退还给了来源?政府为什么可以税收,因为它可以无限制地赚钱?

        不,从中国借钱也不向政府提供资金。同样,在美国(但不是欧元区),政府可以随意赚取所需的钱,发行量仅受经济的生产能力限制。税收使这笔钱变得宝贵,但它们却不能为政府提供资金。

        …使生产性人员和工厂闲置的工作要比雇用他们从事政府资助的工作要昂贵得多。

        Actual economist Steve Keen suggests crediting every household with $50K that must first be used 至 pay down 债务. The other obvious solution 至 our current woes: A job guaranteed by the government.

        政府将从哪里得到这笔钱?度量衡局在同一地方获得英寸数。

      • Adam Erin提供“solutions”如此简单明了。我们怎么会如此愚蠢而忽视他开明的挽救我们疲弱经济的开处方?

        需要用钱?借用它的存在并将其像糖果一样传递出去。职位?没问题,直接从.gov到需要帮助的人–za!亚当说通货膨胀没有’不再存在,即使小人的价格有所上涨,我们’只会创造更多的信用来支付更高的费用。

        亚当,因为你’re obviously astute and probably did well in your math classes at school, please answer one simple question regarding the dramatically larger 债务 you propose. How exactly do we service the ever (exponentially) increasing interest on the 债务? 什么 will a barrel of oil cost when you and Dr. Krugman are finished playing this fun little game?

      • 亚当,
        I think our belief systems are so far apart that we could never have a fruitful discussion. I will say that I agree that all 钱 供应 originates in our system with 债务. I also agree that the fed is and has been fighting deflation for the past five plus years. And that is where we part ways. My guess is that we have different opinions of the purpose of an economic system. I believe the purpose of an economic systems is 至 efficiently allocate scarce resources. I do not believe that government has the political ability 至 stop the economic boom 胸围 cycle. 什么 government will listen 至 the teaching of John Maynard Keynes and cut fiscal stimulus during a boom? 什么 government will stop increasing 钱 供应 durring a boom? The government has now become unable 至 stimulate a withering economy because there are no more arrows in the quiver. Japan is the model we are following and we already know what we will look like over the next ten years. I prefer Japan over Zimbabwe…

    • 100%同意– well said. We’在一个非常缓慢的之中“reset”的生活水平是由于极低的利率(即逼近0%的利率被迫储蓄)和隐藏的通货膨胀(由于印有所有货币而导致的美元贬值)的结合。

      但是那’这不是秘密,因为我们’现在就在其中– you just won’没有在主流媒体上了解到它。每个人都知道,例如,食品价格正在导致美国人平均可支配收入水平下降–官方除外“core 通货膨胀”阅读,显然表明没有任何反应。太神奇了’包括食物。但是,更能说明问题的是,如果以1982年之前的通货膨胀率来衡量通货膨胀,那么您会发现我们的通货膨胀率是8-12%(我相信’目前大约11%)。 HB博士已多次发布该图表。因此,美国普通人正在慢慢失去购买力,使自己的收入(经通货膨胀调整后)低于2007年,并且在储蓄帐户中逐渐失去优势(利率远低于通胀率)。所有这些都可能会像日本一样持续数年。最重要的是,我们’慢慢地向生活水平低下的方向发展,这种趋势将持续数年。作为个人,您唯一可以做的就是尝试通过找到更高薪水的工作或寻找薪水超过0.1%的投资来保持领先地位!我个人这样做是为了使我的家人保持领先地位…

      祝大家好运
      投资者J
      http://www.meetup.com/FIBICashFlowInvestors/
      http://www.meetup.com/investing-363/

    • 有趣的评论。一世’ve been on side lines this cycle. 什么 happened 至 a deal subject 至 the loan of record? Did that greed for a fat commission screw up a nice way 至 sell in an otherwise dead market? Example this is about only way 至 sell a mountain home in the past.

    • 和唐’不要忘了峰值油。

      我的理解是,自2005年以来生产一直保持平稳。显然,上个世纪定义的廉价能源价格及其疯狂的增长和繁荣已成为过去。如果你不这样做’相信我,那么为什么他们要撕毁山顶,水力压裂,用海水注满中东油井并向北输送沥青砂呢?

      能源投资的能源回报率(EROEI)关于我们现在可以使用的能源’从来没有像现在这样。当然,煤炭仍然存在,但它的二级成本并未纳入市场,例如中世纪温暖时期美国面包篮变成沙漠的成本。最新技术,’还没有付诸行动,从煤烟气中冷凝出二氧化碳,汞等,最终减少了工厂’s efficiency by 25%.

      节省的好处是,风能和海洋相关能源项目最终将实现不错的EROEI’s,但考虑到人口过多使能源资源紧张,廉价能源聚会仍然结束。

      廉价能源消失了(这对经济造成了伤害),人口过多,全球化,淡水用尽,气候变化等。所有这些都表明大型,发达,能源密集型,以消费者为基础的经济正在长期放缓。我希望利率会长期保持低位,除非对美国抱有信心。’它的纳税人有能力支付账单,这是李先生确定的,而且我们看到国库券在希腊或意大利等国家出现激增,正如DHB在以前的职位上提到的那样(如果我’m正确解释了他的作品)。

      视为长期增长’t look’很好,我能理解为什么大型机构可能要涉足租赁业务。

      就可抵押抵押贷款而言:大多数利息是在抵押贷款的第一部分中支付的,因此,让银行同意恢复这一想法就像要求他们大幅削减借贷资金一样。当时,可抵押抵押贷款是杠杆可再生能源投资者的黄金。

  • 格雷格在洛杉矶

    医生,您忘了提提价格的新国会骗局:
    Buy a $500,000 House, get a US visa. 那 is the new program our elites in Congress have devised 至 boost the housing market. I am not making this thing up. If you don’相信我在这里是:
    http://online.wsj.com/article/SB10001424052970203752604576641421449460968.html

    基本上政府说,如果美国人赢了’t buy our overpriced 真实 estate, we will darn well get people who will. Never mind that there are plenty of people who would pay $500,000 dollars for the visa alone.
    想象一下,以签证的承诺来吸引新移民只是为了在他们的购房任务中竞标美国人!
    This is the policy that created the $8000, tax credit 真实 estate 泡沫 back in 2009-2010.

    悲伤但真实。

    • 那’的一个骗子建议’不可能去任何地方。当前状态:“该法案于2011年10月20日提出,当时还分配给国会委员会。没有采取进一步的行动” (http://www.theepochtimes.com/n2/united-states/foreigners-buying-up-america-again-278013.html)

      • 格雷格在洛杉矶

        “Crack pot proposal”,是的。可能无处可去…我对此不太确定。
        购买独户房屋的8,000美元税收抵免也是一个大难题,他们两次通过了这一提议。

    • 这就是我们如何解决日益萎缩的中产阶级吗?通过内包?我知道,以50万美元的价格,他们已经超出了我们对中产阶级的认识,但这是该政策旨在纠正的目标吗?当我们继续外包工作,欠我们年轻人的债务,知道他们没有工作,继续制定旨在使金融业持续运转的政策时,过去有不道德的事情发生。甚至想出一个两党签证政策,都足以说明我们的两党制。它’唯一将它们分开的修辞。引进新的“citizens”取代我们日益减少的中产阶级只是我不断增长的不满情绪的另一个角度。我们对此有什么积极的看法吗’失踪了吗?伟大的发现格雷格。

      这是在NPR上。头条新闻和报道越多越好。

      http://www.npr.org/2012/09/03/160396937/are-todays-millennials-the-screwed-generation

  • 尽管我通常在几乎所有方面都同意您的观点,但您在上面发表了评论“。 。 。但是回声‘立即购买或永远被定价’每天都越来越大”似乎违反直觉。

    通货紧缩导致通货膨胀率上升将在短期内保持价格下行压力–especially with soft 需求 (i.e. people buy payments/what they can afford; interest rates go up, principal portion goes down, payment amount remains unchanged). Not 至 mention the market tastes are thought 至 be changing and McMansion’除了高端产品外,s似乎都已过时了。

    那里’萨克拉曼多(Sacramento)的政治阴谋阻挠,对13号提案的威胁越来越大。

    所以,请祈祷告诉我,我想念的是什么?

    • 您似乎缺少的是无知的知情买家。他们不’t believe the truth, they actually believe that 真实tors know something more than themselves and these same 真实tors are cheerleading the pack. It’s true and I experienced it in San Diego with 真实tors telling me 至 up my offer. I just said, sorry but I won’不会玩那个游戏,您对我们的车祸没有记忆吗?有市场是完全受控的。买卖双方之间的协议已经一去不复返了。专柜报价已经一去不复返了。我爱加州40多年后才离开加利福尼亚。它’整个Cal南部只是一场大交通堵塞。一世’米,现在正在前往波特兰的路上,然后我将看到比较结果的总和。

      • Bobi6-您是聪明的人!我们也已经在洛杉矶生活了40多年,在这里长大,住在西区,以后再也不会在这里买东西,这在经济上没有道理。买家应该当心并接受教育,但是我们生活在一片羊群的土地上,他们都遵循。我们富裕社区中的大多数买家都是现金买家,而不是周围的人。没错,洛杉矶是不讲英语的人的大交通拥堵,而不是像以前那样美丽的地方。期待在别处退休!

  • 这仍然是人为手段。它’将会是一把双刃剑。

  • 文件

    感谢您提供有关外国购房者的报告。我被两件事震惊。佛罗里达州是外国人购买的领先者。加拿大人是外国购买者。我住在IE中的婴儿潮时期社区。我有加拿大雪鸟邻居,他们在自己的房屋里过冬。我居住的郊区社区还有更多。’是我的主意。由于佛罗里达州负担得起的钱更多,钱更多地流向了佛罗里达州,而加利福尼亚州在很大程度上仍然被高估了。这些钱将流向拥有更多购买力的地方。面对收入停滞,失业和大量影子库存,加州的房价应朝着实际价值下降。由于人口和需求与纽约市相似,加州可能会保持高于全国中位数,但我认为它将有所下降’s current high.

  • 我住在加利福尼亚的钻石吧。这个地区和周边地区是60%的中国人。中国人似乎是唯一愿意为此付出高昂代价的人。中国人保持着较高的财产价值。我有关于美国华人回到中国的故事,因为这里的经济状况很糟糕。既然中国经济不景气,这些地区的中国人购买量就会减少。事实上,我注意到待售房屋数量有所减少。这里的房价在$ 800,000’s.

  • 辛西娅·库兰

    好的地方比加利福尼亚便宜,但是迈阿密总是价格过高。我还认为佛罗里达州是西班牙裔人口最多的州,与加利福尼亚州和德克萨斯州不同,加利福尼亚州和墨西哥州的人口最多。因此,我认为外国资金是从拉丁美洲的买家那里流入佛罗里达的。

  • 辛西娅·库兰

    La-Orange是沿海郡县的高价租金,他们有几个移民家庭将租用公寓,这也导致较贫穷的社区的租金较高。我认为内陆帝国的租金要低于西雅图华盛顿这样的地方。

  • 我认为我们在区分货币贬值和通货膨胀时需要谨慎。我认为,我们目前通过工人无法要求更高的名义薪水/工资来对通货膨胀进行检查。劳动力市场的疲软以及全球化使雇主能够用低廉的劳动力替代工人,这压低了劳动力的名义价格。食品和燃料的价格似乎在上涨,这是由于我们在世界市场上以正在贬值的美元来竞标这些商品。在没有通货膨胀的情况下使货币贬值的真正担忧是,我们开始挤出住房和服务等其他支出。这是我认为住房没有触底的主要原因,也不会很快见底。我们正试图使我们摆脱当前危机的方式贬值,但贬值对整个经济产生负面影响。此外,每年还增加了一万亿美元的国债赤字,只有在利率异常低的情况下才能维持下去。基本经济学告诉我们,预期的通货膨胀是人们关注的一个组成部分。如果真是这样,那我们最好祈祷我们再也看不到实际的通货膨胀了。

  • 来自新西兰的Phil

    在那些实际上允许开发人员继续建造房屋的州,情况截然不同。无论加利福尼亚州发生了什么事,住房仍然可以负担得起,家庭可支配支出较高,这促进了当地经济。涉及的资金少得多“underwater”抵押和去杠杆化的痛苦要小得多。在这种情况下,人为地降低利率是真正的刺激。另外请注意,移民,出生率和住房建设仍然健康– the ability 至 “just build houses”为了响应需求,实际上使房屋价格保持稳定,而当地其他经济体则保持稳定。周期性波动的波动性和破坏性要大得多,因为所有“demand”发生在价格而非数量上。

    如果您想知道加利福尼亚州的发展方向,请研究自1947年《城镇和乡村计划法》以来英国的住房市场周期。每个周期阶段都涉及较大的价格上涨而较弱的价格“supply”响应。现在实际上根本没有任何证据“supply” response –现在的建筑率更低“bubble”阶段,比他们在“bust”50年前的阶段,当时人口远低于此,住房存量为“younger”一般。这是因为通过监管流程完成新开发所需的时间比周期本身的时间长。他们甚至举行了多年的谈判,关于谁将获得什么份额“planning gain”,这大约是百分之几千–土地卖方,开发商,地方特殊利益,地方政府,中央政府机构,设计师和建筑师,顾问和律师。而且,城市增长约束的提倡者经常否认它们导致住房负担能力下降和周期性波动 ……!

  • 政府正在做本书中几乎所有的技巧,以保持原状。但看起来我们’在不久的将来将再次参加另一场全球性衰退事件。因此,我非常怀疑房地产市场在明年之前是否会出现持续的价格上涨。

  • I’ve been on 至 p of the whole 债务 crisis since 2001. I studied and prepared for the crash but this whole housing situation is sickening. I sold my house and when heavy into precious metals back then and have been waiting 至 buy a house since the crash. I have a cheap ($125k) condo I purchased in 2009. 10 years later and I still refuse 至 pay these prices in Orange County.

    My sister-in-law just listed her condo last Friday. She paid $239k in Feb 2011 and put $25k into updates. Looks great so her 真实tor wanted 至 list it for $260k but I convinced her 至 push for $275k. She was immediately flooded with traffic and offers with $295k being the highest that I’ve heard of so far. She showed the property 至 over 60 真实tors in a 3-day span.

    It was like a fresh piece of meat was being thrown 至 the vultures. People are bidding up properties and the central planners are setting up the economy for another HUGE crash. There has never been any recovery. No fix. No improvement. Yet, the sheep are being led 至 the slaughter house once again. Are people 真实ly this stupid?!?!

    • 布兰克芬勋爵

      所以让’现在对你sister子算算’的暴利销售。一年半前,她以23.9万美元的价格购买了该产品,并投入了2.5万美元。所以她’进入物业,价格为264K。让’假设她在这段时间内偿还了本金5K…that put’我们以259K达成交易。

      让’s说,该物业评估并以29.5万的价格出售。减去约7%的佣金,关闭费用,维修,搬家等费用。她以275K的收入离开了。和唐’别忘了缴纳资本利得税,因为她没有’拥有超过2年的时间。

      说完一切,她’ll likely have made about 12K for all her trouble. Not exactly getting rich in 真实 estate. Numbers can be quite sobering. This is what happens when you have interest rate and inventory manipulation going on!

  • Long story short I say they are kicking the can until the next big cycle, which historically happens every 20 years or so. Not the fake housing boom, but the .com was 真实, any industrial boom is 真实. The next one will come from energy, not from Obama wannabe solar green energy, but some form plentiful and renewable energy that everything will need 至 be converted 至 o. Will it be nuke fusion? Possible but who knows, if we knew now it would be happening.

    • You just lost me. The housing boom was fake but the .com was 真实? 爸爸 please help me understand what are you talking about? I work in SJ and work with many .com’那些想知道.com的虚假财富损失与住房繁荣时期的虚假财富有何不同的人…

      • 我永远不知道他是什么’s talking about…

      • 然后,您需要继续进行替代媒体扩展Gillian。 DHB只是一个…MiSh,Karl Denninger和Gerald Celente是我的佼佼者。

        And 什么? I believe the .com boom was more 真实 than the housing boom. Yes there is some residual wealth left from those that sold high, yet the internet boom provided infrastructure and technology that still exists 至 this day, and is only growing. 唐’t confuse “非理性的繁荣”完全是愚蠢和欺诈。它们是有区别的。

      • 爸爸
        我可能常常不同意您的看法,但您通常看起来很聪明,所以我们必须对这个词有不同的理解“real”. Some of the companies in the .com era were infrastructure companies (i.e. JDS Uniphase) that help build our information pipelines but there were many companies (i.e. Snap.com) that “created” zeros and ones which became shelf-ware at best. I would argue we built a large amount of infrastructure during the housing boom as well. Both were asset 泡沫s fueled by cheap easy 钱. Both booms created infrastructure. Both booms had their share of stupidity and 舞弊. There was quite a bit of 舞弊 in the IPO process in the .com era. There was quite a bit of stupidity in the .com era like people quitting their day job 至 become day traders. I 真实ly don’除了.com繁荣不像房地产繁荣那样大之外,看不到其他任何区别。

  • 不购买转售状态

    听到今天哥斯达黎加发生7.6级地震了吗?似乎没有人提到So Cal和所有人& down the pacific coast has earthquake faults. If you did not live in Los Angeles in 1994 and experience a big quake, your 真实 estate decisions may differ.
    我住在圣塔莫尼卡(Santa Monica),那里简直糟透了。我记得公寓&房主完全措手不及,离开他们的财产。在此,洛杉矶有许多我永远不会拥有的区域,例如玛丽娜·德尔·雷伊(Marina Del Rey)都在垃圾填埋场。这里的人们对混乱和未保险房屋遭受的广泛破坏记忆犹新,请记住,洛杉矶将再次遭受重创。

  • 吉姆·斯威尼(Jim Sweeney)

    虚幻?你是说难以捉摸?

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