加州住房市场预测错误。犯上百万美元的错误并预测未来。余额超过100万美元的抵押贷款的12%现在延迟90天。

对2010年加州住房市场的预测正在全面推广。在许多情况下,预测未来绝非易事,甚至不可能。我想起了 黑天鹅 纳西姆·塔勒布(Nassim Taleb)的绝妙著作中的重大事件,其中非凡的事件动摇了多年想象中的稳定性。房地产泡沫是一个完美的黑天鹅事件。当然我们有大型区域 像1920年代佛罗里达那样的泡沫 但是生动地记住这一事件的这一代不再与我们同在。为什么房地产是黑天鹅?好吧,仅仅因为取得了悠久的历史,它就属于稳定性类别。但这并不意味着持续增长。泡沫时期的一个强有力的口号是:“住房价值在全国范围内从未下降。”直到不是这样,这都是事实。

这种躁狂症很少发生。我们有历史上的例子 1600年代荷兰的郁金香狂热,南海泡沫以及最近的技术泡沫。但是,在以前的许多泡沫中,事件充其量最多只能局限于一个团体,城市或国家。巨大的房地产泡沫席卷全球,遍及伦敦,纽约,悉尼,东京,巴塞罗那和洛杉矶等城市。涉及的金额也是历史性的。

但是,现在预测住房价值的未来很大程度上被投机了。这是一个新的转折。人们普遍认为,近一个世纪的住房追踪通货膨胀。然而,在过去的十年中,由于躁狂症,人们开始编造荒诞的故事,说明为什么房地产年复一年地升值。 “新常态”是恒定的两位数回报。一位精明的读者向我发送了加利福尼亚房地产经纪人协会(California Association of Realtors)对2010年的预测。我整理了以下图表中的一些数据,以方便参考:

汽车预测房价

绿色行是每年的实际价格下降。蓝色行是每年的CAR预测。以上应该告诉您的是,一年的糟糕状况可以消灭多年的稳定收益。 CAR预测2006年将增长10%,市场增长6.5%。不错,但低估了实际收益。这是加州房屋中位价为556,000美元的时候。第二年它预测价格会下降2%,但市场推动价格上涨了0.7%,达到了560,000美元的年化峰值。然后市场崩溃了。 CAR对2008年的预测是下降4%,而实际上市场下跌了38%。这是一年预测的结果:

汽车预测

$ 560,000 x 0.04 =减少$ 22,400

实际降价

$ 560,000– $ 346,400= $213,600

那是一个严重的错误估计。这就像说明天将是晴天,但实际上有5级飓风袭击。您可以有10年的晴天,但是一场大飓风将把所有这些日子消灭。您可能会认为第二年的预测会更加谨慎。让我们看看第二年的表现如何:

汽车预测

$ 346,400 x 0.06 =减少$ 20,784

实际降价

$ 346,400– $271,000 = $75,400

这是我书中的很大差异。鉴于美国家庭收入中位数为50,000美元,因此这种预测误差相当大。当然,2008年的预测下降了近20万美元。

现在为什么要分析以上重要?价格难以预测,因为市场在很大程度上是不可预测的。但是,当气泡弹出时,肯定会发生一件事。价格崩溃。加州有许多通配符,例如 影子库存, 选件ARM 并在2010年暂停了市场暂停交易。这将对价格产生什么影响?泡沫中的价格预测是毫无意义的,因为它们没有遵循逻辑或经济基础。价格将高达投机和赌博基因将允许人们去的价格。

那我们还知道什么?再看上面的图表。看一下30年期固定利率抵押贷款。即使在高峰期,它也非常稳定。这是因为在加利福尼亚,大部分价格通胀来自 Alt-A和选件ARM产品。这些项目现在大部分都消失了, 选件ARM 现在被禁止。  FHA保险贷款 由于首付率低至3.5%,目前正在接管市场,但似乎有一个上限大约为30万美元。为什么?因为收入根本无法支撑任何更高的价格。看看30年的固定抵押贷款历史:

30年期固定抵押贷款联邦基金利率

现在上图显示了又一次黑天鹅事件,抵押贷款利率在1981年达到了17.5%的高位。人们是否看到这种情况在1977、78或79年出现?如果他们对您诚实,可能不会。目前,人们认为抵押贷款利率会因为十年来一直处于低位而人为地保持较低水平。但是现在,利率如此之低的唯一原因是 美国联邦储备 已购买了超过1万亿美元的抵押贷款支持证券。美联储可以保持这种状况吗?只要外国人继续购买我们的债务,它就可以保持这场比赛的进行,但是美元的疯狂波动表明必将发生重大事件。什么时候?谁真的知道,但是这条路是行不通的。

而现在,高端市场正面临着巨大的痛苦。看一百万美元或以上的抵押贷款:

延迟90天

余额在100万美元或以上的抵押贷款中有12%现在延迟90天。去年,这个数字是4.7%。如果我们查看余额为250,000美元或更少的抵押贷款,就会发现6.3%的贷款处于困境。现在,这是惊人的数据。从逻辑上讲,您会认为抵押贷款较高的人仅因他们的收入较高而受苦率较低。但是至少每月现金流量的数学计算很简单。花费少于您的收入。如果您每月收入25,000美元,而花费30,000美元,您将遇到问题。现在,如果您购买了200万美元的房屋,现在价值125万美元,您会继续付款吗?许多 加州期权ARM和Alt-A贷款 与这些高价物业相关。

正如您可能自己想出的那样,一百万美元贷款的损失比十万美元贷款的损失更大:

“( 彭博社 据《第一美国人》(First American)高级经济学家萨姆·哈特(Sam Khater)称,在2010年9月触底之前,豪华住宅价格可能还会再下降5%。

迈阿密JM集团的经纪人罗德里格斯说,这些下降可能导致巨额抵押贷款的损失,从而使银行“卖空”或赎回价格适中的房屋而使“减价”或全价折价相形见,。

罗德里克兹说:“当银行在价值300万美元的房屋上蒙受损失时,其损失要比拥有15万美元的房屋所遭受的损失要大得多。”

这个市场完全停滞了。即使 FHA保险贷款 高达729,750美元,对于这些百万美元的有毒贷款中的一些来说还不够。为什么还要更高呢?全国平均房价为$ 173,100。增加任何东西的唯一原因是让上层地壳有了另一个出口(就像在大规模的银行纾困之后他们需要另一个出口一样)。

加利福尼亚的经济仍处于混乱状态。当前的就业形势令人深感不安:

ca失业率

我确实很难在这里看到加利福尼亚住房的任何主要价格上涨。当失业率仍接近峰值时,我们如何预测住房增长?另外,我们有一个 210亿美元的预算赤字 直视着我们。这意味着更高的税收或更多的削减。无论哪种方式,这都会拖累经济。

事实是,相对于实际经济,加利福尼亚的房价仍然过高。那些数百万美元的贷款拖欠基本上意味着我们正在进入这个破裂的房地产泡沫的下一个阶段。中层也将受到打击。但是,试图为娱乐价值付出更多的实际价格。正如您从以前的预测中看到的那样,使用它们的后果自负。加州的房屋市场就像化学产品一样动荡,2010年肯定会给我们带来我们根本无法预测的事情。

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35个回复 至 “加州住房市场预测错误。犯上百万美元的错误并预测未来。余额超过100万美元的抵押贷款的12%现在延迟90天。 ”

  • 尼克·汉德尔

    次级海啸大部分已经结束。我以为下一场海啸将发生在中价地区。但是根据这些新信息,我开始认为下一个巨大的价格下跌将发生在超过一百万美元的房屋中。但是,就像Yogi Berra所说的那样’很难做出预测,尤其是对于未来的预测。

  • 格雷格在洛杉矶

    我从没想到加利福尼亚州政府的赤字真的很重要,特别是对我来说,因为我们没有收到政府的援助。
    最近,我听说儿子的小学可能关闭,或者他们可能关闭附近的一所小学,并将其中一些学生送到我们的儿子学校,这可能使学校拥挤。
    如果发生这种情况,那将真的使我们对我们地区的看法恶化,我们住在圣克拉丽塔。我们可能会搬到一个新的领域。这些天,我们的主要兴趣是降低房屋付款,同时仍留在一个像样的学区,而我们严重依赖一个好的学区。
    有趣的是,我们洛杉矶县地区的税基是物业税的1.25%,两年前我们通过了一笔数亿美元的学校债券。额外的.25%用于学校,他们仍然面临数百万美元的赤字。
    我要补充一点,被提及停课的原因之一是入学率下降。这可能表明越来越多的人离开加利福尼亚,尤其是居住在我们地区的白人中产阶级。
    在全国范围内,与其他州相比,加利福尼亚州的财产税税率高,便宜。我相信住在伊利诺伊州时我们支付了16%。问题是洛杉矶的大多数公立学校都很糟糕,你可以’送你的孩子给他们。
    从我的角度来看,人们正在尝试做的是找到机会以节省一些钱。负担得起的房屋付款,好的公立学校,所以你不’不必为私立学校付费,并且仍然拥有位于洛杉矶的工作基础。
    我已经’找不到在洛杉矶县实现这一组合的机会。我不’认为政府扶持房地产业的方式也有助于解决这一问题。

  • 如果没有州政府一级的财政改革,加利福尼亚’最好的日子是过去。纽约州推行荒谬的税收支出监管政策,数十年来一直在驱赶企业和资本。这种趋势只会朝错误的方向加速。

    联邦一级的财政状况再好不过了。 ShadowStats.com是我最喜欢的替代经济数据网站,它忽略了官方报告的偏见。根据该网站的数据,截至2008年,美联储的净资产为65.5万亿美元。

    如果我们的决策者和投票者无法现实,我们注定要继续采取错误的行动,只会导致金融泡沫和最终的贫困。

  • 在过去60年中,CA与房价的最高相关性是失业率。敏感性水平约为7%。 U-6(23%)告诉我,在价格再次上涨之前,我们还有很长的路要走。看到低于$ 250K的贷款再次陷入困境也非常有趣。这个聚会刚刚开始。

  • MattEchoes说…
    本文显示了丧失抵押品赎回权的百分比来自高端市场:惊人的– 齐洛 博客

  • 加利福尼亚的失业率正在改善,但根据该热点图,整个州的情况各不相同:
    http://www.localetrends.com/st/ca-california-unemployment.php?MAP_TYPE=curr_ue

  • 新年快乐,医生。保持。

    我只想知道:通货膨胀?还是通缩?我们’在路上的叉子。

  • “美联储可以保持这种状况吗?只要外国人继续购买我们的债务,它就可以保持这场比赛的进行,但是美元的疯狂波动表明必将发生重大事件。什么时候?谁真的知道,但是这条路是行不通的。”
    以上并不完全正确。外国人继续购买美国国债,但与过去几年发行的国债相比,购买的国债所占比例几乎不高。目前,美联储正在购买约。所有已发行国债的65%和全部已发行机构债务的90%。这可以持续多久?我不知道。

  • 两个词:21世纪议程。这是联合国为人类未来提供的公开详细计划。阅读并学习。私有财产将成为过去。

  • 如果美联储在2010年回购国债,利率将不得不上升。除非市场陷入困境,而且所有人都为了安全而跑向国库。但是他们可能仍不会购买5年以上的债券期限。想看到房价暴跌吗?尝试7.5%的抵押贷款。

  • 房利美:“在执行保护工作之前,我们在执行使命的同时,以最大化股东回报的战略来管理我们的业务。但是,在当前经济不确定的时期,我们的保护人[美国政府]指示我们主要专注于履行为抵押贷款市场提供流动性,稳定性和可负担性的使命,并向处境艰难的房主提供帮助,以帮助他们继续生活家园。”

    “结果,我们可能会继续采取旨在解决这一重点的各种行动,这些行动可能会对我们的经济回报产生不利影响,可能会产生重大影响,例如:增加对信用风险较高的贷款的购买;降低我们的担保费;避免取消严重拖欠的贷款;增加我们从MBS信托中购买贷款以对其进行修改;修改贷款以延长期限,降低利率或推迟借款人的本金金额。”
    http://emac.blogs.foxbusiness.com/2009/12/28/fannie-and-freddies-end-run/

  • 我认为中层也将受到很大冲击。由于在“middle”,中端房屋数量将减少,因为上下限都将向下移动。

    如果您查看的是中间邮政编码,它们的收入也不会反映当前的价格。在DHB提到的所有因素中,包括:失业/就业不足,未来加息,严格的贷款做法以及alt / a / option臂内爆;我们’肯定会降价。

  • 由于违约和失业,加利福尼亚州的房地产金字塔计划如今已被吃掉了。在他们的头脑中,没有人会立即购买,而不是在场边租房。纵观全局,我们可能距离房屋倒闭还不到一半,而中高层将要倒闭。当银行不付款时,人们为什么要付款’取消抵押品赎回权后,人们可以将抵押贷款存入银行,并可能在游戏中几乎没有皮肤就走开吗?当他们与TRYING努力重新膨胀房地产泡沫时,这确实令他担心。美元的下沉最终将成为外国投资逃逸的重击。人们只能怀疑圣莫尼卡,布伦特伍德,马里布,贝莱尔等的哪些社区…一旦战略违约成为主流,它将看起来像。

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com
    http://www.santamonicameltdownthe90402.blogspot.com

  • 罗纳德·帕尔

    我和我的妻子经常光顾加州中部海岸。2009年1月,有一处待售的公寓,有2间卧室,花岗岩,不锈钢等,近临海滨,可欣赏极好的海景,标价130万美元。
    没有参加者。
    现在它被列为卖空交易,价格为795,000美元。

  • 和往常一样出色,我唯一要指出的是,百分比损益的性质尤其具有欺骗性。

    博士以美元价值指出了这一点,但我想补充一点,如果您也以百分比来考虑,您会注意到需要100%的收益来弥补50%的损失,因此损失是潜在收益的两倍作为收益。

    结果,仅2008年的损失就需要房价上涨76%来弥补!

  • 提供给房利美的无限制纳税人空白支票&弗雷迪(Freddie)感谢RahmObama–GSE现在将从美联储手中接管,并继续购买所有MBS。我不会感到惊讶在选举日的临近,该政府支持企业将购买多达水下房屋所有抵押贷款从PIMCO和华尔街的溢价,然后会原谅主要饲养房主选民快乐和微笑在选举日。

    下一页“black swan”可以肯定的是,美国的信贷膨胀。这种情况很难预测,但如果数学意味着什么,那么12万亿美元的国债每年将增长1-2万亿美元,而社会保障,医疗保险和联邦养老金中无资金准备的75万亿美元负债也将以每年数万亿的速度增长。 14万亿美元的经济每年最多以5%的速度增长,以支付所有利息,而且本金在某个时候不会发生。

    那会怎样打印更多或否认债务。

  • 小子查理曼大帝

    @麦克M:
    “通货膨胀还是通货紧缩?”
    都。那是问题,两个价位分开–它们都同时发生。需求拉动主要是通缩的–我们消耗的东西少得多。货币破坏是通货膨胀的–美元值少。您可以轻松地为一盒谷物支付5美元。信贷正在崩溃,这是通缩的。凭空赚钱不会造成通货膨胀,除非有人用这笔钱支付了超出其价值的钱。多余的钱被用来收购其他公司,这些公司随后占劳动力的大部分。通过产生大量债务承担通货膨胀。通过解雇不再购买太多东西的员工而通缩。底线是,我们将为降低生活水平而努力,除非在很大程度上背负债务。

  • 您可能还引用了南加州1887年的房地产崩盘。这是由于圣达菲铁路公司打破了对南太平洋运输至南加州的垄断。由于各种因素的影响,从芝加哥到洛杉矶的票价每天下跌至$ 1。每个人都认为S Ca是一个生活的好地方(这是帕萨迪纳以东的San Gabriel山谷社区一直建立到San Bernadino的时候。)幸运的是,这次坠机事故发生在1893年全国坠毁事件发生之前的5至6年。 。关于此崩溃的在线书籍很多。

  • 您可能会提到南加州1887年的局部房地产崩溃。每个人和他的兄弟都从事房地产业务。那时是从圣达菲铁路沿线建立从阿卡迪亚到近圣贝纳迪诺的城镇。突然,繁荣崩溃了,房地产价格一路飙升。

  • 加利福尼亚现在陷入困境的7栋房屋中的1栋……….your numbers r off.
    工厂像野火一样关闭………政客不在乎,
    圣贝纳迪诺失业率13%
    爱荷华州得梅因市6%
    监管/税收环境正在破坏业务。
    签名的..政治人物醒来太晚

  • 我实际上不穿’看到10到30年间情况会越来越好。仅在我们决定在未来20年左右的时间内继续进行投资(显然现在处于赤字状态)时,被摧毁的工业和经济基础设施将花费那么长时间。因此,即使这样“rosy future”30年是非常可疑和可疑的。

    @CAE指出,就业与CA房地产之间的反比关系一直存在。这就是每个人几乎都同意的失业恢复(最好)的问题。– it won’帮助房地产价格上涨。

    而且’由于用于计算就业机会的虚假方法而在很大程度上被隐藏了–可能会获得工作,但不能获得允许新销售的工资,甚至可能无法获得使人们负担现有债务义务的工资,这就是为什么丧失抵押品赎回权和破产仍在疯狂增长的原因。是。无论政府试图给猪抹多少口红,这都是一种“抑郁症”。

    @麦克M

    您可以同时拥有。滞涨的喜悦。您必须导入的任何项目的通货膨胀。通货紧缩是因为美国以外(或内部)没有人想要或需要所生产的东西。我在美国以外的地方旅行很多’我们发现,美国几乎所有商品的价格都比美国以外的同类产品完全高得离谱。–甚至考虑汇率。基本上是“knowledge/service”经济上,我们只是中间人,大多数人没有为特权提供任何增值,但肯定会像我们一样收取额外费用。

    @cdcrez

    外国人*不是*购买美国国债。美联储和T部门正在制造混乱,以使其看起来像外国人仍在购买。现金换旧币的产生是因为中国不会’不再接受美元支付的利息–仅从汽车上刮掉可以实际使用或作为价值使用的钢材。

  • 洛杉矶的格雷格(Greg)和其他人可能会喜欢《旧金山周刊》的最新文章
    ~
    美国运营最差的大城市
    花更多。得到更少。我们是知道的城市。
    http://www.sfweekly.com/content/printVersion/1786487
    ~
    正是基于许多相同的一般性结论,在过去的X年中,更多清醒的人(包括格雷格)’关于学校关闭的原因不是因为没有’本身没有足够的钱,但中产阶级正在放弃CA。
    ~
    将有毒抵押债务转换为“securities”自从苏美尔人发明银行业以来,被全球中央银行收购并进行全球交易已成为金融炼金术中最受迷惑的行为之一。
    ~
    但这确实有其好处:由于银行/金融业的自动化,住房货币化达到了前所未有的规模。
    ~
    Big Pharma正在尝试与“health care reform.”即,将对医疗和健康支持的基本需求转化为由政府力量和法令支持的货币化,财务化的公司利润流的湿梦。
    ~
    艾伦·图灵’我认为,思维机器已经超出了他们的竞争范围。
    ~
    玫瑰

  • 有很多无知的人认为这是底层,并在我们发言时加入其中。我所谈论的有关住房的99%的人不明白为什么房价上涨以及房价下跌的原因。当您提出控制房价的历史基础时,他们仍然没有’同意。我已经从您的网站上打印出许多图表和故事,以赢得两个论点,并说服人们坐在篱笆上。我们坐的时间越长,坠毁的速度就越快。

  • 您从哪里获得的数据源显示,超过100万美元的抵押贷款中有12%延迟了90天?那是针对加利福尼亚还是美国?

  • 致Mike M.
    恕我直言:
    人们需要的东西的价格–价格持续上涨。人们想要的东西的价格–通货紧缩。在许多情况下,需求价格上涨会阻止人们享受需求下降的价格。

  • 小子查理曼大帝

    通货膨胀或通货紧缩:两者。
    螺旋形的需求破坏通货紧缩和货币破坏通货膨胀。利率的目标是〜0,因为从花岗岩台面到Tiger Woods高尔夫球鞋,尤其是石油的需求都在下降。那么,为什么没有需求拉动的通缩呢?货币破坏。它 ’不是一个显着实体之间的拉锯战。它’是一个条件矩阵,受到政府大规模干预的歪曲,使FDR昏厥。人们害怕危险的学校,所以他们会付出任何代价住在一个好的地方,因此,孩子们获得了名牌药物和饮食失调的帮助,而不是帮派暴力。有些事情是有弹性的,但价格基本上会上涨,直到被迫离开,然后崩溃。大多数有工作的丈夫的人仍然疯狂地消费,因为他们是不负责任的美国人,他们认为在Belks可以享受30%的折扣。唐’不要期望我们做出理性的选择,直到我们别无选择。

  • 实际上,房地产萧条不适合Taleb’黑天鹅的功能。

    我知道有数百人在谈论房地产泡沫,它是在泡沫发生之前,在泡沫期间以及正在准备爆发的时候。

    成为黑天鹅– it can’不能预测。我总是有人问我:“这将是黑天鹅吗?”

    成为黑天鹅,你可以’事先指向它。它是‘true randomness’ 至 quote Taleb.

  • 洛杉矶的Greg,您实际上是在谈论两件事。您通过的学校保证金是用于学校的现代化或建设,根据法律,这笔钱不能用于运营费用,例如管理人员和老师的薪水,书本,用品和学术课程。班级规模/合并学校的问题与运营费用直接相关,这是萨克拉曼多根据您的出勤率以复杂的公式给出的。他们合并学校的原因是为了降低学区的运营费用。再次,保证金不能动摇。我希望您的学校董事会和院长足够聪明,可以寻找其他收入来源。

    招生人数正在全国范围内发生,而不仅仅是在加利福尼亚州。婴儿潮一代的孩子已经通过了系统,现在您有了X世代和Y世代的孩子。您对此无能为力。作为经济的一部分,公立学校有一个好处。公立学校吸引的孩子人数要比私立学校好的时候多,但由于经济上的需要,现在必须上公立学校,这意味着有更多的州拨款。

    我在您的困境中为您感到满意,但是您可以做两件事:
    1)尽其所能,直到对您当地的教育基金会造成伤害,该基金会将支持已缩减的丰富计划。
    2)如果您真的不想留在圣克拉丽塔,请为您的孩子申请进入另一个地区的许可证,或出售您的住所,找到学校较好的城市,然后租用下一个住所。

    只要记住,教室里还有几个孩子不会对他们的教育产生太大影响。它’仅当学习开始受到影响时,小学阶段的班级人数大约为28或29。它’可能您还没有到那儿。

  • 11月3日至12月2日的加州平均每日失业贷款– $12,515,861.92
    12月2日至12月29日,加州平均每日失业借贷– $31,590,492.10
    百分比增加– 152%

    透视一下–每日平均营业税收入(占加利福尼亚州的30%’自2009年7月1日以来,平均每天的税收收入为7500万美元。

    11月3日至12月2日,加利福尼亚州在总借款中所占的百分比– 18%
    12月2日至12月29日,加利福尼亚州在总借款中所占的百分比– 23%

    加利福尼亚州于2009年1月27日开始失业贷款
    截至12月29日的12月份总失业贷款– $1,041,000,000.00
    截至12月29日的总失业贷款– $5,914,584,870.70

    利息为5%!不’不会出现在普通基金预算中,因为它将直接来自企业的失业税。

    http://yophat.blogspot.com/2009/01/californification.html

  • @康柏
    不幸的是,您可能要小心自己的期望。价格可能会在投降时下降,在那一天中午浪费的破坏可能是由于局势分裂成您可能不想在暮光区拥有房屋的情况的结果。如果Politbeaurea能够保持如此长的魅力,那么他们将继续–until they can’t。然后,下次价格可能不会下跌–可能是一场全面的战争,一场真正的混乱崩溃。或不。如果自由市场一直在运作,那么这一切都不会发生。显然,USGov不会采取任何措施来让裙带关系系统崩溃。唐’不要指望正常的市场运作能纠正这一点。正如DHB指出的那样,只有下一波巨浪才会出现,由于失业和债务估算,很有可能是Alt-A,Option Arm,Jumbo和常规–一次全部。沿着这条路踢罐子是一条死胡同。 CA处在破碎的梦中。您可以将我们其余的人都带走。

  • 喜欢博客,基本见解就在眼前,并且比我看到的大多数I-Bank研究都多得多的实际统计数据支持。

    据我所知,I-Bank Rsch目前预测长期(即10年期国库券利率)到10月底将升至5.0%(这意味着按揭利率为6.5%)。诚然,每个人都想弄清楚的是,在赤字大幅增加之后,长期利率(标称和实际)的新真实平衡。在2009年,我们通过量化宽松政策(即美联储购买了相当于抵押贷款支持证券的赤字的货币)而受到保护。从理论上讲,通货紧缩对经济的压力程度(显而易见的一点是,在很长一段时间内无需建立新的住宅或商业房地产状态)应该意味着,前瞻性通胀预期仍将保持在较低水平。由于经济中缺乏投资机会,导致资金的替代使用。利率走势存在很多真正的不确定性。在我看来,如果抵押贷款利率在2010年再次超过6%,房价在2011年将至少再下跌10-15%,并且将出现另一个自我强化的清算周期。这最终可能会使CA的大部分地区陷入拉斯维加斯式的局面,实际上每个人都开始考虑走出家门,因为信用评级不值得在ntext十年中达到200K-500K来维持它们。政府援助和印钞的后续下一次迭代可能会破坏所有人的希望,即目前的赤字水平周期性上升,并可以在5年内降低。当#变成10年时,看看中国人和他们的1万亿美元国库ho积….

  • 当长期利率(即10年期债券利率)由于美国政府高发而上升时,会发生什么?抵押贷款利率从5%上升到6%似乎意味着房屋价格将下跌10-15%,并引发另一个自我强化的清算周期。在维加斯现象中,有足够多的人被水淹没,而不是社会对放弃贷款的态度完全转变为还清水下抵押贷款,因为在CA的大部分地区,下注很遥不可及。

  • 只是你知道…EDD似乎已经开始拒绝所有失业索赔,甚至没有致电索赔人。我的未婚妻因不明原因被解雇…她一次在自己的时间卡上犯了一个错误…(午餐时间缩短了30分钟左右)。她被解雇了“伪造文件”…以及当天她部门的40%。自大规模解雇以来,该公司没有试图雇用任何新员工。 EDD没有’甚至不打电话给我的未婚妻…他们只是自动否认了她的利益。我们很吸引人…因为从定义上说她的解雇没有不当行为。不当行为必须是故意的..他们可以’证明意图。错误是无能,根据EDD规则,您有权失业。他们只是希望人们不要’t appeal…并在法庭上处理上诉。它’一场噩梦。雇主正在解雇而不是裁员…为了节省支付上升的失业保险金的费用,EDD的同谋让他们这样做是不道德的。如果她没有’为了获得公平的吸引力,我们将去当地的新闻媒体。.blogosphere,youtube…并计划制造很多噪音。

    失业率远高于数字显示…。我本人认识8名失业者,他们由于阴暗的原因而被拒绝失业。

  • 帕特·麦格罗恩

    “我确实很难在这里看到加利福尼亚住房的任何主要价格上涨。当失业率仍接近峰值时,我们如何预测住房增长?”

    好吧,这是方程式中的另一个变量…以及需要能够预测我们是否确实处于失业率峰值的地方(因此,失业率将开始下降)。实际上,这可能是一个论点,即那些相信 “it’s a good tie 至 buy”可能会使用。但是,我想像一下,进一步削减市政和州工作人员的可能性(可能性)可能使房价保持下行压力。此外,随着市政员工的削减,人们期望市政服务也随之削减…普通房主需要额外的现金支出(即,CA中较高的HOA费用)来弥补这些削减。

    就像你说的…it’预测经济趋势并不容易。

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