加州住房市场的真实情况– MLS上列出了114,000个止赎房屋,但257,000个止赎房屋处于活动状态。超过622,000所房屋被取消抵押品赎回权或错过了至少一笔抵押贷款付款。加利福尼亚有30%的房屋所有者为负资产。该州的净资产和收入数据。

我发现接受脉搏非常有用 加州整体住房市场 by combining multiple data sources.  One of the bigger driving forces 那 will 放 a wet blanket on housing for years 至 come is the stagnant decade of wages.  This is problematic especially when prices are still unaffordable for households in 当地市场.  I think people over estimate how much wealth is out there or how evenly distributed it is.  They see the nice European 豪华 cars but 不要’t see the $800 monthly 租 payment being sucked out of the dwindling checking account.  They see the McMansion but 不要’t see the massive 30年抵押。谈论收入是禁忌,而炫耀财富是加利福尼亚州的日常事务。我已经看到全新的美洲虎在99分商店拉起回收大型垃圾袋的罐头和混合动力汽车的消息。毫无疑问,真正富裕的人就在我们中间,但仅仅看钱包和汽车并不是最好的指标(尤其是当您看到$ 70,000 +的汽车停在600平方英尺的公寓大楼外时) 洛杉矶西区)。让我们看看今天的加利福尼亚州房屋状况。

加利福尼亚州的住房状况– 2012年第一季度

让我们首先看一下所有者占用的数据。我让读者一直在寻找这些数据,因为它确实与 加州房屋状况。 55%的住房是业主自用的(45%是房客的租赁):

所有者占据加利福尼亚州地位

这是发人深省的。 “拥有”加利福尼亚房屋的人中有超过75%的房屋抵押贷款。这比全国范围的数据要高得多。更令人不安的是,当我们引入另一个数据源并检查水下有多少家庭时。当我们这样做时,我们发现大约510万所有者的房屋中有30%位于水下(也称为负资产)。换句话说,租房者将处于更好的位置,因为这些所有者拥有负资产,并且不得不 带钱 到桌上甚至卖掉自己的房子。如果我们包括那些接近负资产(另占5%)的资产,则合并数字将增加到所有所有者占用单位的35%。从这个角度来看,拥有负资产的“所有者”比在加利福尼亚完全拥有房屋的人更多。难怪为什么 影子库存 在这种状态下有这么大?

您还必须考虑这里的工作心理学。这个想法是,突然成为房主就意味着一种财富感,但其中35%的房主实际上比租房者更穷。上面的数据显示了这一点。换句话说,深入研究各种数据源。还有多少其他人仅拥有10%,15%或20%的股权,而随着加利福尼亚州房价创下新低,这些股权正在逐渐消失?

加州房价

这与家庭收入问题有关:

加州家庭收入

资料来源:人口普查

The median household income in California is $57,000 and this comes from the latest Census data.  The reason we have so many people with 负资产 is the bubble of course, but also the amount of people with little savings 那 are buying with FHA insured loans 那 require only a 3.5 percent down payment。 FHA已成为许多近期买家的选择,尤其是在最近三年中。所有这些买家很可能已经看到他们的股权蒸发了。即使价格停滞不前(不太可能),典型的销售成本也由价格负担 卖方是5%至6%.

我尝试挖掘加利福尼亚家庭的财富数据,但很难找到。我能够提出一些有关加利福尼亚家庭净资产的项目:

净资产数据

加州家庭的中位净资产为$ 61,000,但该数据是根据2008年的数据而得出的。其中很大一部分是基于 加州房屋价值膨胀。即便如此,61,000美元的净资产也不值得拥有McMansion或豪华的外国车。当您按上述数字计算时,您会意识到,实际上其他加州人的举动似乎都拥有一百万美元的净资产,事实表明情况截然不同。当他们应该像现实家庭一样生活时,太多人认为他们应该像现实电视明星那样生活。

我希望我们有更多有关加利福尼亚的最新净资产数据,但这很难收集,并且上述指标可能已过时。如果有人可以指出最近的加利福尼亚净资产数据,这将非常有用。

Negative equity and 影子库存

如果您想大致了解各州的负资产状况,请查看以下内容:

CoreLogicNegativeEquityQ32011

资料来源:CoreLogic

内华达州,亚利桑那州,佛罗里达州,密歇根州,乔治亚州和加利福尼亚州在负资产州中名列前茅。加利福尼亚州脱颖而出,因为它拥有美国最多的居民。 RealtyTrac列出了大约257,000套房屋 加利福尼亚止赎.  We also know 那 the combined foreclosure and 30 day late rate is 12 percent of all loans.  This is nationwide so we know for California the numbers will be higher.  But we’ll use the 12 percent figure 至 be conservative.  Let us run the numbers:

5,183,554 加利福尼亚有抵押贷款的房屋(自住)

622,000+ 丧失抵押品赎回权的房屋或未付款的房屋

We see 那 257,000 are in a state of active foreclosure but most 不要’t even show up on the MLS.  Only 114,000 止赎 even show up on public home searches:

加州统计

With actual active 止赎, you have some 143,000 homes completely missing.  You have roughly 500,000 homes 那 simply do not show up on the MLS and are part of the 影子库存。纵观全局,您可以理解为什么很难在加利福尼亚看到房价迅速上涨。然而,有些人仍然喜欢相信一切,没有牛的财富观。

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80个回复 至 “加州住房市场的真实情况– MLS上列出了114,000个止赎房屋,但257,000个止赎房屋处于活动状态。超过622,000所房屋被取消抵押品赎回权或错过了至少一笔抵押贷款付款。加利福尼亚有30%的房屋所有者为负资产。该州的净资产和收入数据。”

  • 沃伦·巴菲特2012年房地产预测’该公司对2012年及以后的房地产的预测非常乐观,所谓的奥马哈甲骨文甚至建议将其收购,而不是投资于多元化的领先公司。

    巴菲特周一在接受CNBC采访时表示,单户住宅以及股票是廉价且具有吸引力的投资。相比之下,对国库券,黄金的投资或仅将现金存入现金并不那么吸引人。

    巴菲特说他有没有办法买“数十万个单户住宅”并轻松地管理他们,他会“load up on them” and “以非常低的利率提取抵押贷款。

    • Respectfully Norm I have 至 say all this proves is Buffet knows 那 suckers watch CNBC.

      巴菲特是富国银行的最大股东,通过控制伯克希尔·哈撒韦公司持有9.4%的股份。好’法戈(Fargo)购买了美联银行(Wachovia)。巴菲特先生已经拥有这些房屋。

      I can picture Buffet with his rubber boots pulled on and wearing his presidential medal of honor. Carrying a couple of buckets o slop while hollering SUI SUI. 那’是的。快来给它买些小猪。

      • 罗尼:
        感谢您的深刻见解。我希望它被广泛出版。沃伦叔叔是巴里’s Tokyo Rose.

      • 自助餐只是一个老骗子。他与Paulson和Geitner进行了几次对话,然后将5 B丢给高盛,将3 B丢给GE。是否有人真的相信伯克希尔·哈撒韦公司进行了这些投资,却没有得到政府不会允许这些机构倒闭的保证。

        就像前面提到的海报一样,BH大量进入银行。通过啦啦队的住房,他们只是在说书。

      • Buffet talks his book. 那’这是我最近才学到的措词,是某人称赞他拥有或控制的那些投资,如果这些投资增加了价值,那将为他带来金钱。

        He’是一个腐败的老气袋,他凭借大量金钱得以投资于支撑高盛的特别交易。 。伴随着公众对美国金融公司的巨大价值的言论,他反对Keystone管道交易。 。如果没有’t happen means a 至n more business for railroads carrying oil in tank cars. Guess who owns a s**ton of CSX railroad stock? 那’是的,是奥马哈的孔口。

        他发言赞成遗产税,他也应该这样做。伯克希尔·哈撒韦(Berkshire Hathaway)收购了许多’才能轻松应对。 。继承税是建立了一家出色的本地或地区公司的一代,因此发现自己不容易将自己的私人公司转让并出售给“white knight” Warren Buffet.

        他轻描淡写地谈论黄金(尽管他的其中一家公司只是在韩国的金矿上进行了大量投资),但是,与现行制度完全挂钩的某人应该怎​​么说一项无对手风险的投资,其接受和普及会威胁到过度利用废纸的行为例如富国银行(Wells Fargo)和高盛(Goldman Sachs)。

        He talks his book. 那’s all he does. If Buffet promotes X it means 那 he makes 钱 should X become higher priced. Period.

    • 我不是巴菲特的忠实拥护者,但我可以理解他的观点。我不’我不知道房屋是否在最低点,他也不是,但是在更长的时间范围内(抵押期限为30年),我想说的是,在该时间范围结束时,房屋的价值将更高。如果您在1935年购买房屋,我认为您在1965年会没事的。投资的另一个方面是利率。他和我都不知道未来30年的利率是多少,但众所周知,今天的利率非常低。因此,风险在于利率上升。

      • 帕特斯凡尼匹斯堡

        …….which means 您的 “investment”正在下降,下降,下降!

        Ya might want 至 ask Japan about housing and how 那 multi decade thing works.

      • 当您说“我不知道房屋是否位于最低点,他也不是,但是在更长的时间范围内(抵押年限为30年)时,我会说,房屋的价值会更高在那个时间段结束时”?您是说真实的(通货膨胀调整后的)还是名义上的?该“投资”的账面成本是多少?我认为,如果实际美元升值大于成本,那么SFR将是一项不错的投资。成本包括利息,维护,税金,交易成本等。我认为我们需要开始更多地将住房视为消费而非投资。

      • 那 kinda depends on the house…如果是1935年的高档房屋,则可能需要在1965年升级到1965年的标准…。但一所普通的1935年房屋最好拆除…他们那时是垃圾,现在是垃圾。考虑一下烂铁管,旋钮&管道布线,无绝缘层,板条和灰泥,窗扇,废料壁炉,怪诞的噩梦…。只有拥有大量内置木工的大型房屋值得您付出努力。

      • @JSO。房屋会自然贬值。他们最终崩溃,需要重建。 30至40岁的房屋不值得拥有新房屋。拉斯维加斯的市场可能需要20年才能完全触底反弹。嗯,考虑生活在其中,而不是出售它。

    • 也许他们应该称他为奥巴马的甲骨文…I 不要’t trust him.

  • A bit stereotypical with the assumption 那 because one drives an expensive car, yet shops at the 99 cent store and recycles means 那 they are 财务困难? For some, we make an effort 至 be environmentally conscious and frugal because we feel it’正确的做法是,却在某些方面挥霍无度。

    • So someone drives around in a $50,000 租d car, 那 probably uses high octane fuel, yet they try 至 save twenty bucks by shopping at the dollar store? Definitely sounds like someone is caring about the enviornment!

      I am also sure the person driving 那 H2 Hummer while recycling their Corona bottles is also deeply worried about global warming.

      • 是的,莎拉。我是一个百万富翁,有时我在美元商店购物,因为我很节俭。另一方面,我在包括汽车在内的所有方面都节俭。我不’因为我住在一个交通便利的大城市,所以现在甚至还没有一个。但是,过去,我拥有价格适中的福特,丰田和价格稍高但仍相对便宜的宝马。

      • 那 is, the cheapest model of BMW…

    • 世界贸易组织

      不,不是。注意在车道上行驶的车辆的事实证明了这样一个事实,那就是,您可以四处行驶的债务比像房屋之类的固定债务对象更难抓住。如果债务人跳过了汽车贷款/租赁的付款,您可以打赌,Repo Ops将找到车辆。如果Repo Ops可以拖走您的McMansion,他们会的。

    • 梅利莎,
      我不’t believe he’说人们“financially troubled” because they drive 豪华 cars and shop at 99 cent stores. It’s 那 they cut back on some things, just like you said, and then spend all of their 钱 on 豪华 status symbols. So 至 see $50,000 cars all over the place and then assume “哇,加州人一定有钱”将不准确。

      这些驱动程序可能表现不错,但他们’可能还会比大多数人认为更高的比例将其收入的百分比用于支付。如果那’因此,这意味着很多加利福尼亚人看起来可以负担得起昂贵的房屋,但由于当前的债务义务而无法获得批准。

      • We sold a 豪华 home (regular sale) a long time ago, and rent in a very illegal section 8 apt building (mtm was the reason-belongings in storage) and these clowns (the illegals) are driving really nice newer SUV’s。部分免费$,部分想要模拟yuppies。

        我的车老了,我们’为我们的下一个家支付现金。我们也一直在99C Only商店购物。当我们有可观的收入时,我们是安静的钱(除了我们的女性杀手屋。大声笑)

        When I meet people, I find the ones the most comfortable in their skin are the quiet 钱 类型s, or the ones who have accepted their new reality.

    • 珀西·道夫顿希尔斯

      亲爱的梅利莎(Melissa),反应真棒。 Hoi polloi只是羡慕我们的独家俱乐部,并且很想成为我们。如果你’曾经在戛纳电影节上’聚在一起吃午饭,Ciao!

    • 在外面看别人可能会认为加利福尼亚和加利福尼亚’财务危机导致我们无法承受。您只能花您必须花的钱。这种状态太不平衡了。人们为住在这里付出了代价,一切都很昂贵,住房,公用事业,天然气等…
      除了我们的工资,其他一切都在上涨。最重要的是,我们必须为所有非美国人支付–非公民-轰炸我们的国家。他们被允许上大学获得经济援助,获得福利,收集食物券并获得免费医疗,获得低收入住房。我们的税是为这些人付出的,他们正在吸收我们的所有资源,而对公民却一无所有。当我告诉你他们在自己的位置时,请相信我–它在该行的最前面。我在大街上看着无家可归的人,他们是美国公民,有孩子的家庭,美国兽医。我没有从中东见过墨西哥人。
      谁在食品银行排队–您猜对了美国公民,只有美国公民。福利办公室的多数成员是中东和墨西哥人。谁拥有南加利福尼亚州的企业–谁拥有房地产主要是中东F ’N个人。为什么工资这么低,缺少工作呢?因为墨西哥人进入我们的州,将廉价地工作。因为人比工作多。员工得到了庄稼般的奶油,却没有给他们任何补给和需求。
      因此,对于所有考虑搬到阳光明媚的加利福尼亚州的人,我都会重新考虑。我告诉你的不是夸大其词。克林顿总统是仅有的能够平衡预算的总统之一………部分原因是他停止了向非公民提供的所有资源。停止资源,他们将停止来到这里。只有到那时,我们才有机会在地狱中再次实现美国梦。为了生存,要在迟到之前夺回我们的国家….WAKE UP AMERICA,,…。站起来。联邦政府认为这是他们制定的法律之上的。
      违反联邦法律属于我们的法律,….. BIG RED FLAG…..为什么要允许它。侵害或出租给非法外国人是违反法律的。绝不接受任何援助或资源……做出正确的判断?为什么,为什么政府要违反自己的法律???他们正对自己的国家和所有美国人民犯下叛国罪。

  • CA的房主也有一个隐藏的责任:CA无资金准备的养老金义务。如果正确地算账的话,假设该州打算通过向居民征税来偿还这些费用,那么每户家庭将增加数万美元。

    OTOH,在纳帕的高端酒庄乘船游览,您很难买到$ 65的品酒会,他们太拥挤了。我很难相信这完全是虚张声势,过着无法承受的生活。有两个加利福尼亚州,高端确实确实表现很好。 Facebook本身将使海湾地区的纸业百万富翁数量增加?

    • For an interesting look at 那 question you might want 至 see the new book “Coming Apart”.

    • 布兰克芬勋爵

      埃里克(Eric),在谈论该州的任何公共雇员养老金时要小心。从最后一个功能开始,我指出了CA警察和消防员收取的巨额退休金和福利后,几乎差点被博客淘汰。至少您意识到有问题,许多其他人很快就会加入您的行列。现有的养老金是铁定的合同,不久的将来还会有更多的税收供大家使用,以帮助他们支付…这就是合同中细则所规定的内容。我在加利福尼亚州购买房屋时会非常考虑这一点,’看到财产税会感到惊讶“special assessment”帮助支付这些养老金!

      • 请记住,并非所有的公职人员都能领取退休金。’不必做出贡献。一世’我是一名县雇员,我每月向我们的退休金系统支付$ 1500.00,这是一个独立的机构,不依赖纳税人的资金。我的妻子是一名老师,她还必须支付退休金。警察和火警可能不必像狱警一样,但他们’重新与强大的工会。老师’工会并不像每个人想象的那样强大。而且,就这样你不’弄错了主意,而我办公室的大多数人都是SEIU,’我没有任何形式的工会。

      • 是的,FAUX噪音宣传

      • 我不想看到你在这里离职,因为我们在养老金问题上在程度上存在分歧。在上周发布我们的帖子后,我看到了《洛杉矶时报》上的一篇文章,内容涉及一名LADWP雇员作为汽车油漆工,年薪100,000.00美元。现在,如果确实那个人是熟练工级汽车油漆工,我会同意那是个高薪工人,但是如果他或她是中层管理人员,我不会’我们认为这在我们的非黄金标准经济中过高。我不知道你在做什么布兰克费恩,但我确定你不知道 ’在这种文化下,您非常高兴每年赚取$ 100,000.00以上。的确,如果您拥有一家汽车喷漆店或作为特许经营商,我相信您的收入会超过这个数字。

        就是说她的讨论是养老金。我碰巧收取了其中一份政府退休金。 [唐’t get 至o excited it’以非常低的五个数字表示。是的,我确实有医疗补贴,但我还要支付保险费。我的退休金在洛杉矶市。从那里的网站:LACERS目前为27,000多名在职员工提供服务,并为17,000名退休人员及其受益人提供福利。 LACERS管理纽约市(“计划发起人”)批准的福利,其中包括支付6.5亿美元的年度养老金(估计截至2009年9月30日),管理每年约7,000万美元的退休人员医疗保险费以及(截至2011年8月24日)的养老金投资组合中有108.1亿美元用于抵销这些债务。警察,消防和DWP是独立的养老金,但它们的资金也同样充足,并在我们正在复苏的股市中进行投资。顺便说一下,在最近几年经济不景气的情况下,我没有得到生活费用的增加。

        所有这些都不是说没有养老金管理很差的实体。我想到了圣地亚哥市和国家赤字带来的挑战。我认为从臀部大肆抨击养老金是不明智的。养老金问题是DR HB每周在这里指出的问题的征兆 –考虑有关失业不足的职位。该州的每个人都陷入了泡沫之中,泡沫确实使市场和税收收入上升。我个人认为真正的问题是大公司在国外工作。没有这些60年代的政府职位所依据的强大的工人阶级,就只能说存在问题。再加上提供给强盗银行而不是从下而上注入经济的资金(我的意思是真正刺激制造业和就业机会),您就会发现真正的罪魁祸首。 Faux News正在为他们的主人拉动您的眼睛,以使他们始终脱颖而出。

      • 帕特斯凡尼匹斯堡

        任何人都在乎猜测寄生虫能创造多少财富“wydeeyed” as gov’t employee?

        为什么可以’t we ship these 类型s overseas? The turnaround starts when these 类型s are on the slow boat 至 China.

      • 那 is a great idea 帕特斯凡尼匹斯堡! This might even help the trade deficit as well! Win win!

      • 布兰克芬勋爵。我经常读人们说,这个或那个养老金合同是铁定的。我对此表示严重怀疑,但即使如此,那又如何呢?当SHTF和这笔钱根本无法支付时,例如伊利诺伊州一些教育系统官员荒谬地授予了每年30万美元的退休金,您就可以“意外收入养老金税”或类似的东西。任何认为他的工会在邮件中给他带来了巨大的,不可阻挡的,每月一次的亲吻的笑话,很容易会发现它已经回落到正常的人类规模。

      • 布兰克芬勋爵

        Wydeeyed, first of all thanks for coming clean 那 you collect one of these govt pensions, you obviously have a very big vested interest here (rightfully so).

        看完您的冗长答复后,我仍然认为您没有意识到真正的问题。真正的问题是,其中许多养老金在数学上都是不可持续的。合同上的细则说,纳税人必须弥补差额。如果没有一家实体申请第7章破产,则必须支付现有的退休金(这是法律,没有办法解决)。这些养老金中的一些如何变得如此出色也是我们还将在这里讨论的话题。由于加利福尼亚州的纳税人处于困境,他们应该对自己所要支付的费用以及支付的费用有一点了解……纳税人真的会喜欢这个。 --

        让我们先回到数学。我一直对令人震惊的公共安全3 @ 50退休金计划感到不安。这意味着公共安全雇员可以在50岁时退休。他/她的年度退休金的金额是通过将其去年的工资乘以一小部分来确定的。分数为:(服务年限* 3)/ 100。因此,如果他们服务30年,他们的退休金将是去年工资的90%加上COLA加上终身免费医疗保健。如果退休人员能活到80岁并能领取30年的养老金,那么在上帝的绿土上,没有任何大规模的纳税人干预,这将是可持续的。正如我之前说过的,数学上说该雇员必须将其工资的约50%投入其养老金帐户才能进行这项工作。我们都知道这没有发生。公共安全员工是一个极端的例子,但是在过去的十年中,其他州政府实体也对其退休金的计算进行了调整……其中许多也将折叠。我知道,Calpers依靠系统每年大约8%的投资回报率才能使系统正常工作,在过去十年中,他们的回报率约为一半。任何精通数学的人都知道,当您开始以指数形式回报时,百分之一或百分之二会产生巨大的变化。

        现在我们继续历史课。让我们将时间倒回到1998年在加利福尼亚州。那年的州长选举有一个意外的胜利者。有人叫格雷·戴维斯(Gray Davis)(记住他)。格雷·戴维斯(Gray Davis)似乎无所不在,赢得了州长的竞选。他的竞选活动得到了许多强大的加利福尼亚州工会的资助(以金钱和投票的方式)。他得到了选举之后,联盟想青睐返回老灰色超过乐于效劳。由此,我们在1999年通过了参议院第400号法案(SB400),该法案将3 @ 50养老金计划追溯性地赠予了加利福尼亚州的大多数公共安全雇员。自从股市走向月球以来,这在1999年听起来是个好主意。任何有常识的人都知道这不会持续下去,但是在乎……英雄需要英雄般大小的退休金和福利。不久之后,加利福尼亚州的许多其他实体(非安全员工,公用事业等)也希望获得更大的养老金份额,他们得到了。记住细则,纳税人将弥补差额!

        所以你有它。我给了你一些数学,事实和历史,以及为什么大多数处于这种状态的纳税人应该非常生气。我的格雷·戴维斯(Gray Davis)情景是一个很好的例子,说明了为什么不应该在公共部门进行集体谈判。当您有腐败的政客与腐败的工会合谋时,每次在加利福尼亚州,纳税人都会背负重担。这里只是存在太多利益冲突。

        Wydeeyed, you seem 至 have it out for Wall St., large corporations and outsourcing. 那 is a 至pic for a whole different debate (not saying 那 I support any of this stuff). 那 does not make it right for taxpayers of this state 至 get ripped off by public employees via their corrupt unions and politicians. 和 please stop with the Faux News propaganda crap, 那 makes you seem much less intelligent. Attitudes like 那 will get many people turning on the public employees…and from what I can tell 那 ’s already happening in a big way. Have a good weekend! 🙂

      • @布兰克费恩勋爵
        我的回答会简单得多。我只是说“see Vallejo CA”…

      • 我没’t trying 至 ‘run you off the blog’ Blankfein. Hah! As if I had 那 kind of power…

        我只是厌倦了再次听到同一连串的声音,即总是 其他人’s fault和if only the PTB could take away 其他人’s 权利,那么我们’d all be better off.

        说实话,我敢打赌你 不要’t even know 你一年几便士’对公共部门工人的养老金负有个人责任,对吗?

        但是,别人做的比你好,这在某种程度上激怒了你,因为你不’t属于工会, 您的 pension sucks. Therefore 您的 solution is 至 take away their benefits, so 那 we can all be miserable 至gether.

        正如我在好医生中指出的’s previous post – there’我们当中很多人’be惜那些为我们的公共利益而工作的人,以获得可观的报酬和利益。

        I understand 那 moaning about other peoples good fortune makes you feel better –如果它实际上以一种实用的方式帮助任何人带走了工会福利和养老金,那我’d就在那里,您也大声疾呼。

        但是,你知道– it doesn’不会改变您的状况,让公共部门的人们获得报酬。你无法控制它’t get 至 vote on it.

        我觉得很可笑,因为您为公共部门的员工开玩笑而感到完全有道理,并对华尔街的黑帮成员赚很多钱感到高兴。 But I guess its different because they ‘earnt’它,不像一些懈怠的8年级数学老师或消防员….

      • 布兰克芬勋爵

        我超速驾驶’m going 至 make this short and sweet since I already gave the lecture and 我不’认为您没有注意。

        “说实话,我敢打赌,您甚至不知道您个人每年应为公共部门工作人员养恤金承担多少便士,是吗?” Calpers says unfunded pension liability is 100+ Billion, Standford 放s it at 500 Billion. 那’那里有很多便士,不要’t you think!

        “但是,别人做得比你好,这在某种程度上激怒了你,因为你不属于工会,退休金很烂。”就像我在嫉妒之前所说的那样。如果这些养老金是公平赚取的,那么我就不会有问题!

        “I understand 那 moaning about other peoples good fortune makes you feel better.” Good fortunes? I guess the public employees were fortunate 至 be on the receiving side of the taxpayer ripoff. Is 那 what you are saying

      • 布兰克芬勋爵

        Speedingpullet,我忘了补充一件事:

        “我觉得很可笑,因为您为公共部门的员工开玩笑而感到完全有道理,并对华尔街的黑帮成员赚很多钱感到高兴。”我不支持华尔街大佬,就像我说的那样,这是整个辩论的主题。仅仅因为华尔街进行大规模盗窃并不能使纳税人被腐败的工会和腐败的政客抢走。

        让我知道所有这些何时发生并且有意义。它’s really not 那 hard 至 figure out.

      • 帕特斯凡尼匹斯堡
        2012年3月2日,下午1:58

        任何人都在乎猜测寄生虫能创造多少财富“wydeeyed” as gov’t employee?

        为什么可以’t we ship these 类型s overseas? The turnaround starts when these 类型s are on the slow boat 至 China.

        好吧,我可以看到您适合的位置– 1930’纳粹德国。请记住,德国处在萧条时期,他们选择了希特勒,滑入谋杀,犹太人,天主教徒和吉普赛人的行列。你是个冷酷的混蛋。那’从我父亲口中讲的语言。他与德国的法西斯主义者作战,可惜我不’认为他这样做是为了邀请美国人成为他们。你无权诽谤我‘type’并建议我被遣送到国外–可能是因为您认为我是共产党员?为了工作和领取退休金?或者那个’只是您的集中营版本。当您声称经济会因杀死我而扭转局面时,您就会证明自己是匹兹堡的骇客。你不是很聪明吗?别踢我哥们。但是感谢您展示您的颜色。

        您和Blankfin不在意。我的退休金或其他任何东西都无法维持’的管理员。再次阅读我通过的笔记。我和绝大多数公共部门的雇员都没有剥夺纳税人的资格。真相是我自己知道的,我的同事们被政客们扯走了。

        除非它从虚假新闻的木偶之口中冒出来,否则它不是虚假新闻的宣传。他们撒谎,他们根据那些谎言散布议程,他们是腐败的人。

        您完全不理会我提出的观点,认为国家在财政上搞砸了–并且您很可能对这一事实的一个重大因素100%视而不见,那就是安然(Enron)犯下的欺诈行为。您是否知道,大多数城市和县都有由国家支付给他们的营业税金,因为由此产生了经济漏洞。这使所有这些市政当局陷入财务困境,难以履行其义务。

        了解我同意您关于养老金滥用的观点。 《泰晤士报》的下一篇养老金文章是关于高管人员的假期和其他福利增加到他们的薪水中,并且使他们的收入超过基本工资。那是不公平的。我不同意这些,就像我不同意他们如何看待您的假期,病假,加班和带薪休假,这在您晋升时以新的每小时费率记入账本一样。我认为,在当今的计算机世界中,以每小时赚取的钱来掌握和追踪这些钱并不难。他们要做的就是将小时数调整为新的费率。

        至于您的数学,您只是在扔随机数学,然后说就是这样。使退休金起作用的工资的50%。你疯了再看我的养老基金。这在财务上是合理的。随着时间的流逝,通货膨胀将吞噬我所得到的。 LACER从08年以来的亏损中恢复了强劲势头。我认为他们的涨幅远超过10%。经济正在复苏。天空已经足够了。

        而且,您正在为公共安全养老金大肆宣传,就好像所有公共工作者都在这条道路上一样。不是这样并不是所有的警察和消防员都从20岁开始退休,而是从50岁退休。但是您接受了这一点并得出结论。你真的是避风港’•显示了数学,以贬损健康的经济市场中的良好养老金。并非所有警察都在SB400上。真相:该法案导致加州公路巡逻人员以50分的3%的比例臭名昭著。 CHP。并非所有公共安全工作者。是的,国家将这些高收益扩大到了非安全人员–但是您在抨击所有公共雇员的国家愚蠢行为。亲爱的,我希望我的退休金是3%。是的,骷髅头开始抨击我。我的退休金处于失业赔偿范围之内。大多数公共部门雇员都是65岁退休。’是我的退休金年龄。

        返回PatsfnPittsbug,了解什么:不需要对我的攻击。不要称我为寄生虫。我做得很辛苦,我想你甚至都无法忍受。我在工作生涯中一直不工会和工会。我可以证明工作工会与肉汁火车无关。这是对虐待工人能力的限制。我在工作环境中多次受虐待,并因非工会工作而受薪。我曾经工作过一个不工会的职位,在那里我承担着3个职位的工作,费用是2个职位的3%。我曾经也不是寄生虫。在我这一天,我会和你们两个一起工作。

        对于HBs博士网站上的其他优秀人员,我深表歉意。但是我厌倦了这些漫不经心的仇恨者指责体面的努力工作的美国人,并提倡我们的祖父母和祖父母为我们争取的东西,以及使美国成为最伟大国家的东西。

      • 布兰克芬勋爵

        Wyedeeyed, 那 ’您在那儿写的很不错。我在很多地方都不同意…但是我已经完成了这个话题的辩论。面对现实,我赢了’改变主意,你当然赢了’t change mine. Let’s看如何进行。

        火车赢了’今年或明年走下坡路…但是当它确实出轨(并且会)时,我’会成为街上的家伙“I 至ld you so” sign.

  • 公寓市场也处于独特的状况。上周末我查看了一下,发现银行可能拥有几个综合体10%的股份,而且谁知道还有多少会开始错过付款。一世’确保在很多情况下都不会获得HOA的报酬。为了解决这个问题,推迟了维护,提高了会费。 HOA可以破产吗?那会是什么样?

    • 那’s a very interesting question. The other aspect of such a situation is 那 那里 are very strict rules for the status of a condo association if an FHA mortgage is 至 be used by a prospective buyer. Only a very small portion of the units can be occupied by anyone but the owner and only a very small percentage of units can be in arrears on their association fees. So, a condo association 那 has the troubles you described is also bringing upon itself the added trouble of having diminished the size of the market for its units by ruling out buyers with certain 类型s of financing.

      • In many cases, condo 居留权 are in such bad financial condition due 至 assessment arrears and defaulting owners 那 units cannot be financed at all.

        在芝加哥,这里发布了一份建筑物清单,这些建筑物大多是新的或新改建的,而且往往非常高端。“blacklisted”由于协会的财务状况以及存在大量违约和/或丧失抵押品赎回权的机构,金融机构认为其不符合抵押资格。

        迈阿密也有这样的名单,大约有100座著名的建筑物。

        购买公寓已变得非常危险,因为违约往往会级联-越来越多的人因为看到其他人看到复杂的违约而烦恼,然后您的建筑物几乎无法出售。我认识的许多人的评估会价比购买时的报价高出200或300美元,这是他们没有计划的费用,大多数人不容易承受。

        当您着手购买公寓时,您必须做很多事情,确保自己知道抵押贷款,HELOSS以及建筑物中每个单元的负债,以及对建筑物中每个单元的了解,这是因为付费所有者将被拖欠拖欠所有者的费用所困扰。支付$ 750,000或类似的数字真的很糟糕“luxury”公寓式公寓最终不得不不得不接待前台人员并修剪草坪,并住在一栋蓬乱的建筑中,走廊上铺着脏地毯,机械元件保养得不好,因为您的联系太麻烦了,无法应付。

        一切都改变了我看建筑物的方式。我曾经寻找安全号码,并认为大型建筑物在财务上比小型建筑物更安全。但是,如果您有100个单位或500个单位,而其中有三分之一未支付评估费用,则您将面临很大的财务问题。我也比以前更喜欢合作社,因为与公寓协会不同,合作社可以在财务上使准买家有资格,并在董事会认为不具备承受费用的能力时将他们拒之门外。这可能看起来很压抑,已经扼杀了合作社的销售,但总比卡在一座可以’t pay its bills.

      • 请原谅上述文章中的错别字和掉落的接头字样。

        我的意思是说“security in numbers”.

        无论如何,公寓每天看起来都更糟,也许他们没有’真的很有意义。或者,至少,潜在的买家应该等待事情稳定下来,看看哪些建筑物正在建造,哪些不是。

      • The realtor for one standard sale said she got it approved by FHA. But 那 ’s the govt; they can do whatever they want, and proved 那 in the past ten years.

      • 是的,我确实相信级联效应正在发生。人们四处张望,看到邻居和共同所有者违约,刚从公寓中解救出来,享受了一年的免费付款,然后从其他地方重新开始。

      • 在拉斯维加斯,我想知道同样的事情。我抬起头来,发现气泡中间出现了公寓大楼的合规情况。由于租户数量众多,我在不应该合规的公寓大楼内租房。你猜怎么了?没有更新合规记录。我认为FHA正在寻找另一种方式。

  • 我想我有资格成为无私的观察员,因为我不再住在加利福尼亚。尽管如此,我还是考虑不时移回去。但是,只需花几分钟的互联网浏览时间即可消除这种想法。在理想的海滩地区,价格仍处于幻想水平。我想我’d当价格跌至1977年水平时成为买方。大声笑

    • 以这些价格,您可能会踩踏踩踏。

    • 我住在理想的海滩地区,喜欢它,但不能’同意更多。我希望房屋确实能回到1977年的水平。为什么不’泡沫被认为是超级通胀吗?毕竟,住房是主食,而房价上涨是恶性通货膨胀。

      • We’我一直在寻找南加州的养老院,但房价飞涨使这项工作几乎成为不可能。它’很明显,州政府夸大了评估财产的价值,以便他们可以征收更高的财产税。许多高端房屋都是垃圾场。

  • —–They see the nice European 豪华 cars but 不要’t see the $800 monthly 租 payment being sucked out of the dwindling checking account. They see the McMansion but 不要’t see the massive 30年抵押. —-

    This reminds me of something my husband saw once while cycling through an upper middle class neighborhood: a McMansion, with a 豪华 car in the driveway. The house had a “For Sale”在前面签出,汽车上有一个爸爸约翰’s Pizza light.

    • 哇…that’真的很伤心-似乎集体正在被拖回地球;泡沫肯定已经破裂!它’这是一堂艰难的课,但是对于OTOH,我们的权利文化实在令人作呕,而且CA长期以来一直在领导这一角色。

      我们生活在一个不错的地区,去年我去注册我的中学生和高中生时,父母是’的小组要求捐款以补充各种计划,因为我们的教育预算已被削减,而且学校受到了伤害。在我之前经过的300多位父母中,有人告诉我,我只是第二个捐钱的父母!当我环顾四周时,我看到大多数学生穿着名牌鞋,牛仔裤比我打扮得好…ipods, Nintendo DS’等等,而他们的父母无法’t备用$ 100 ???我看着这些父母’腾出一毛钱的华尔兹到充满新式豪华车的停车场– no doubt LEASED.

      • 帕特斯凡尼匹斯堡

        对他们有好处。

        任何愿意给公立学校多花些镍的人都是一个傻瓜,这是问题的一部分。

      • 备用一毛钱?他们’直接为孩子保留一毛钱,而不是为某些管理员保留一毛钱’s lavish pension. What ever happened 至 30 kids in a classroom, a pencil, a piece of paper and one book? One rubber ball for recess. 那’关于我们的成长方式,我们的基本技能要比今天受教育程度低的人(每个学生的钱要多得多)(通货膨胀调整后)好得多。

      • I’m与patsfan在一起…..

      • 给公立学校捐款就像给喝醉的人喝一杯。如果你认为你’re helping, you’无知的傻瓜。我去的私立天主教高中有800名学生,1名校长,1名助理校长(出于纪律),1名高级顾问,1名图书管理员,几名秘书和一名或两名看门人—加上教职员工,每位教练也都是专职老师。

        我的孩子去的公立高中有1200名学生—以及四名助理校长,至少六名秘书,一名全职学校心理学家和助理,一名运动协调员,几名全职教练等。我算了一下,实际上每天不到一半的学校员工在教室里教书。但是,他们确实摆脱了馆员。

        公立学校得到慷慨的资助。在我地区,他们每人每年从税收中获得$ 5,000。在一个典型的(alas)类别32中,一年下来要160,000美元,当然是免税的(他们所购买的一切都是免税的)。下次你去找孩子’教室,那里只有一位老师,请记住,该州每年为该课分出160,000美元。看起来像是花在书本,书桌或设备上的钱吗?你觉得呢’全部都交给老师了’s pocket?

        Ha ha. The parasites of administration are sucking the blood out of the schools, and then have the effrontery 至 suggest 那 您的 teacher beg you for more.

    • 邓丽君
      大声笑–他可能还会有1-3个专营权,并且正在苦苦挣扎。一世’我学会了不要这么快地进行判断。

      人们在非法者中看到我们白人,并认为我们’再失败者,事实上我们’从一个4000平方英尺的山顶景观房屋中寻找住房,寻求全现金交易。给不穿的人’不了解我们或我们的过去,我们看起来像失败者。

    • My 豪华 2011 MBZ is fully paid for – and not through re-fi. 和 我不’我住在一个600平方英尺(约1平方米)的面积中,我住在一个令人难以置信的美丽地区,每天都喜欢它。

  • 对于大多数高级专业人员来说,昂贵的汽车,劳力士表,在Centrury City的办公室和Armani套装都是经商的成本。人们通常会被其他(据说)成功的个人所吸引,并希望与他们认同。这些状态项有助于完成交易。

    • 泥土斗士
      I usually disregard showy people like 那 , and get down 至 the human being.
      Our realturd tried 那 on us. He was meeting us in a Saturn (we drive my old Volvo 至 meet him) , and when he found out my husband has a Vette, he switched 至 his Expedition. LOL

  • 唐’别忘了,婴儿潮一代在未来20年将摆脱这些房屋…也就是说,它只会下降….

    • 我一直在听,对此有疑问。在加利福尼亚州,提案13使这种情况的可能性降低,尤其是对于已经在家中居住了很多年的婴儿潮一代。我的母亲今年62岁,离退休还遥遥无期,她刚刚卖掉了自己的房子,并打算购买更大的房子,因为刚离婚的儿子和双胞胎孙子正与她一起搬家,而儿子又回到了研究生院。我听说这种事情正在增长,而且我对经济的复苏还差强人意,我相信我们会看到许多婴儿潮一代将留在家中,而不像前几代人那样在退休年龄缩小住房。

      • 留下来“put” in their homes.

      • lady6
        我认为婴儿潮一代的住房老化的情况有多个正确的答案。有些人会留在原地,有些人会寻找一层楼的房屋(除非他们的两层楼楼在楼下有床铺),有些会去辅助生活,有些会做家庭代用品,等等…我认为缩小尺寸的趋势是’t upon us yet.

        我希望您的兄弟能够照顾您的母亲,如果有时间的话,还您的好事。

      • 如果衰老的婴儿潮一代住在郊区的房子里以接纳他们的后代和孙子,那么后代就赢得了’不能自己买房。它’住房需求仍然减少,这将削弱房价。

  • 伙计,你们很多人陷入混乱,愚昧无知或愚蠢…

  • 等一下等一下
    The 豪华 car issue is a red herring. Who cares?
    中位数收入为57,000,拥有车辆的中位数值为〜19K–proving the 豪华 car issue is non extant.

    公共养老金,另一个红鲱鱼问题。

    The truly astonishing thing is 那 ONLY 35% of O-O housing [in Cali] with a mortgage have positive equity. Really?

    IOW,卡利所有所有者拥有的RE中的48.75%位于水下或附近。
    This is much more significant 那 the “shadow inventory” issue.

    Forget 您的 500,000 housing units 那 do not show up on the 影子库存, you are talking about another 2.5 million plus housing units 那 are in a tenuous status.

    哇靠。

    HB博士,谢谢您提供这些数据。

    • 这使得布兰克费恩斯对养老金赤字的担忧成为真正的问题,因为大部分州和地方政府的收入都来自房地产税和营业税,这两者肯定会在房地产市场疲软的情况下遭受打击。

    • 杰里·里奥(Jerry Rioux)

      等一下,小鸡!您’我把数字倒退了。  

      只有35%的抵押房屋所有者在水下或权益少于5%–而不是您认为的65%。由于75%的房屋所有者拥有抵押贷款,这意味着只有26.25%的房屋所有者在水下或拥有的权益少于5%。那’大约有180万房屋所有者,他们在水下或资产少于5%,而不是您计算的250万。而且,处于丧失抵押品赎回权或至少迟到30天的0.5百万房屋所有者中的大多数可能都在水里或权益很少。一般而言,拥有大量股权的人不会’不要让他们的房屋被赎回。

  • “如果有人可以指出最近的加利福尼亚净资产数据,这将非常有用。”

    Not California but Ritholz 6/2011 pointed 至 some charts 不要e by the Chart Store. Maybe 那 helps?

    http://www.ritholtz.com/blog/2011/06/household-net-worth-2/

  • 在这些房屋(包括那些房屋)上拿出的第二按揭和房屋净值信贷额度如何?‘without a mortgage’?
    我不’我不了解加利福尼亚(我懒得检查),但在某些州(可以肯定是佛罗里达和乔治亚州),可以用FHA贷款购买房屋,首付为100美元。只限自住者!这不是一个玩笑的家伙。

    • 我在市场上看到了房地产光鲜的传单,这些杂志提供的住房可在南卡尔(Southern Cal)购买,而无需花钱。他们列出了每月付款。有趣地喜欢汽车市场。哦,是的’是他们把它变成了什么。他们甚至可以像汽车一样收回和转售。

  • 我也陷入困境。我在2007年用我所有的积蓄80,000存入我的39万房屋。我只提取了5年的ARM利息,我每月支付1700。一年后,我勉强赚到了,需要将剩余的积蓄放到我的房屋上才不会丢失,然后我又把180K(剩余的积蓄)放到了房屋上,并以传统的30年期贷款进行了再融资。我的房子现在价值14万。它也不断失去价值。这是一间面积仅766平方英尺(3000平方英尺)的小房子。很多“so so”加利福尼亚长滩地区。我即将被航空公司解雇,我可以’不能再去寻找其他工作或居住的更好的地方。最重要的是,我欠城市三万四千美元,这是我必须进行修ha的第二笔抵押贷款。自从我买房时的检查员以来,我的房子并没有透露布线的形状,屋顶不好,窗户漏水,白蚁损坏以及其他一些问题。我现在在家里欠了16.6万。我为住房存下的一切现在都消失了,没有产权,是的,但是住房更像是一个锚,将我拖倒了。

    • 大卫

      很抱歉听到你的故事。但是,请吸取教训并继续前进。您不应该在2007年喝过kool-aid。尽快取消抵押品赎回权并开始在“so-so”LBC区域并开始保存。当您播种时,您将真实。

    • Sorry 至 hear of 您的 difficulties, 大卫. If only you had known of 泡泡博士 back in 2007 or (too miraculous 至 be possible) had encountered a real estate agent honest enough 至 tell you 那 那 was a poor time 至 be buying.

      Do 您的 best and remember 那 you are not 您的 possessions.

  • @珀西– 我不t believe 那 is 您的 real first name. 和 for what its worth, old chap, Hoi means The. So you are repeating 您的self.
    http://en.wikipedia.org/wiki/Hoi_polloi
    见章节“usage”
    -队友的欢呼声

  • I heard on NPR (NPR!!) Tuesday 那 the Teachers union was the single largest contributor last year 至 Political campaigns.

  • 杰西卡(Jessica)

    嗯7年前离开加利福尼亚。花了我们的钱跑了。迪登’t take 至o long 至 figure out 那 very bad things were going 至 happen when less than 20% of So. CA households could afford the median So. CA house price at the time. 那’不是火箭科学;它’s just basic math.

    We’我曾经想过要回去,但要把我们的2.7万美元的平房付在一个时髦的街区,我们的年收入超过9000万美元,以及我们在堪萨斯州威奇托的通勤设施完全缺乏,实在是太困难了。这里的中位数收入比加利福尼亚州的很多地方都高。

    哦,对我们即将从HS女儿毕业的学生来说,大学入学率不会对她造成威胁,HS女儿将在家中并在离房屋10分钟的地方上州立大学。她的父母在他们还清的房子里可以抵消很多学费。

    是的–CA,尤其是海滩,是一个理想的去处…当我们在星期二访问时,所有傻瓜都挤在55和405上班,试图去那里工作’码头的停车位充足。

  • 大家好,我’我注意到许多文章没有’不能考虑加利福尼亚州部分地区的异常现象,例如旧金山湾区,或更具体地说是硅谷。一世’ve注意到,在过去的18个月或更长时间里,硅谷的价格一直在上涨。在洛斯阿尔托斯(Los Altos)/帕洛阿尔托(Palo Alto),价格上涨了20%,而在山谷的南端,在我们居住的圣何塞,价格上涨了3-5%,甚至更高。

    我们正在努力解决的问题是,这种上升将继续在我们地区发生,因此是否已经达到了谷底’独特的经济形势。我们’重新出租并考虑购买,想知道我们是否 ’可能会触底,甚至在未来几年内该地区是否还会再次下滑。看到特定于硅谷的图表和统计数据,将是很棒的。

  • 我想知道你们当中有多少人在批评沃伦,而在你们当中,实际上是2012年通过购买而做出了正确的选择?看看现在的价格哈哈

  • 只是等到人们开始意识到,由于2011年融化的3个核整流器发出的持续辐射,整个西海岸都被炸毁了(FUKUSHIMA)。最终,西海岸的房地产将变得一文不值,因为它变得越来越散发出来,并且越来越危险地生活在那儿。

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