南加州住房市场不平衡–在过去的24个月中,洛杉矶和橘县的中产阶级下降了8%以上。下层产品在24个月内保持稳定。

购买房屋是一个重大决定,很可能是一个人有史以来最大的购买。因此,过去需要进行购房审查程序 尽职调查 并证明买方拥有 储蓄能力 购买大笔承诺。拥有房地产会带来许多不可预见的费用。当用 FHA保险贷款 人们不得不怀疑购房者是否真的考虑了拥有房产的真实成本。在南加州,许多在过去几年里买进以至于触底的人仍在猜测房地产阶梯游戏将重新流行。那还没有发生。似乎正在发生的事情,从图中可以明显看出,市场正在稳定,但处于较低层次。由于媒体中存在大量噪音,因此始终有助于查看事实。

洛杉矶和华侨城的故事房价  

住房定价最受关注的指标之一是Case-Shiller指数。该指数是追踪房地产价格的最佳工作之一,因为它着眼于重复房屋销售。卡尔·凯斯(Karl Case)开发了一种方法来检查一段时间内同一房屋的定价行为。 Case-Shiller现在提供分级价格,这对于像 南加州.  The figures tell us a fascinating story since the peak was reached in 2006.  More 至 the point, the 中dle tier of the LA and OC housing market is in the 中dle of a 双底.  The 下层 seems 至 be stabilizing.  I went ahead and ran some numbers over the past two years:

洛杉矶奥兰治县分层房屋价格

首先,让我们清除一些东西。泡沫破裂席卷了洛杉矶和OC市场的每个细分市场。价格较低的房屋,价格低于285,895美元,自峰值以来下跌了53.8%。价格在288,895美元至467,090美元之间的中层房屋,自峰值以来下跌了42.2%。价格在467,090美元以上的高档住宅价格下降了31.5%。市场的每个部分都受到了沉重打击。

Looking at more recent data, figures from the last 12 至 24 months highlight what we have been discussing for well over a year now.  The 中dle tier of the market is now facing the 影响最大 of the current correction.  For example, the 下层 of the market has done the best in the last 24 months.  首页 prices in the low tier have increased for two consecutive months and 12 months and 24 months figures are only slightly off (3.1 and 4.1).

The 中dle tier is where most of the recent correction has hit.  In the last 12 months this segment of the market for the LA/OC region has fallen by 6.2 percent.  Over the last 24 months it is down 8.1 percent.  This is significant given the large number of people jumping in with FHA保险贷款 只需降低3.5%。在过去的24个月中,高层也纠正了7.5%,在过去的12个月中纠正了4.9%,显示出类似的模式。

If you look at the 中dle tier data since the peak was reached, we are now at a post-bubble low:
中dle tier la oc housing market from peak

上图显示了在2009年到2010年确实发生过的小额上涨。如果您还记得荒谬的税收头以及对现在已经达到``真正的最低谷底''的信念造成了短暂的疯狂。即使政府实际上购买了每笔抵押贷款并提供了风险杠杆,但大部分动能已经消失了。 FHA保险贷款。许多试图欺骗公众的人,尤其是在金融领域,都可以迅速借出由政府(又名公众)担保的资金,但如果他们将这笔钱以4%的价格贷出500,000美元,而其中的3.5%则是降低的,如果他们来自他们自己的账户?

让我们尝试为过去一两年的下降提供一些实际数字:

价格下降LA OC等级

这有助于在最近几年中损失一美元的数字。我意识到,500,000美元的价格略高于Case-Shiller中间级别的价格,但高端级别的价格从467,000美元上升到数百万美元的物业。 500,000美元似乎是当今许多人关注的一个价格点,因此掌握这些数字可能会有所帮助。让我们首先看一下低层。有人在兰开斯特或帕姆代尔购买了价值17.5万美元的房屋,在这段时间内,房屋价值只会下降几千美元。考虑到低层趋势,过去24个月已经趋于稳定,两年内削减$ 5,582的股权非常微不足道。

The 中dle tier is where the 影子库存 上网影响更大。例如,某人购买了联排别墅或 奥兰治县的公寓 要么 卡尔弗城 在2010年1月。让我们假设它是一个较新的优质场所。考虑到其中一些地方在狂热时期可能以65万美元至75万美元的价格出售,因此50万美元的价格似乎很便宜。他们做得如何?在过去两年中,该房产的价值下降了40,650美元。让我们假设他们购买的首付最低为3.5%(17,500美元加上交易费用)。该地点的价值不仅降低了很多,而且现在已经在水下相当可观的数量:

购买价格$ 500,000

$ 482,500抵押贷款

2年后的贷款余额($ 467,898)

$ 459,350的现值

6%的销售成本$ 27,561

换句话说,房屋在股权部门的水下,加上销售佣金,卖方将需要带着钱来到桌子上实际出售该物业(超过36,000美元)。我不确定有人从哪里学到金融知识,但是像这样赔钱并不是一个明智的金融决策。

Of course this is merely looking at the facts.  We have the grim reality that 屋hold incomes have gone sideways for many years and the market is incredibly 与政府人为 和银行干预。利率为4%意味着风险很小,但事实并非如此。只需看看令人难以置信的不断上升的违约 FHA保险贷款。购买数万亿美元的抵押贷款可能会使利率保持较低水平,但长期影响是什么?我们很快就会发现。

让我们再计算一些数字。我知道一些读者正在向奥兰治县寄送公寓,该公寓曾经以70万美元的价格售出,现在以50万美元的价格售出。这些地方的租金可能为每月2,000美元。让我们慷慨地做一个假设,即从今天开始房屋价值每年将增长2%,租金也将每年增长2%。让我们在这里看5年的展望:

公寓5年

以上假设首付为3.5%,抵押贷款利率为4.25%,税金(对于OC公寓而言较高),另类投资的机会成本为4%,以及可能由拥有该场所而产生的其他杂项成本。经过5年(包括房屋出售)的总支出为181,978美元(每月约3,032美元,包括税收优惠)。让我们看一下等式的租金方面:

租用OC 5年

在相同的5年期间(包括租金上涨),总支出为135,206美元(每月约2,253美元)。由于在2010年初购买的商品与2006年的商品(尽管不是极端)一样(有意或无意)进行了投机,因此重要的是要了解购房和租房不仅仅是一个简单的方程式。上述情况假设当房屋价格上涨2%时,房屋价值每年递增。 中dle tier are still going down!  The above figures that the $500,000 condo purchased 至day will sell for $552,000 in 5 years.  Since no one has a crystal ball we have 至 look at macro economic data and try 至 look forward.  What evidence do we have that 屋hold incomes will rise sharply in this time frame?  Are we certain mortgage rates will continue 至 remain this low for years 至 come?  FHA保险贷款 will be getting more expensive in the next few months, this is something we know.  How will this impact the market?  What about the now coming online 影子库存 where over 50% of all MLS listed inventory is now 卖空?

All this suggests a couple of things.  If you are buying in the low tier segment of the market it does look like some bottom may be taking place.  Run the numbers 至 see if it makes sense for you.  The 中dle tier has made a post-bubble low and only now are we seeing more quality inventory hitting the MLS showing banks are starting 至 move on 影子库存。任何人告诉你今天应该买东西,因为利率低,这就是错过的重点。有人以较低的房价获得较高的利率是比较明智​​的。您可以选择更高利率的更多选择(例如,通过额外付款更快地偿还贷款,将来再付款等)。通过大规模的人为干预,我们的抵押贷款利率低于4%, FHA保险贷款 主导市场告诉我们,买家只是在伸手进入房屋。所有这一切的一线希望是,人们意识到住房是一笔大买卖,很少有人开始自己计算数字。

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73个回答 至 “南加州住房市场不平衡–在过去的24个月中,洛杉矶和橘县的中产阶级下降了8%以上。下层产品在24个月内保持稳定。”

  • 我们在看450– 500 range in Ventura County (Westlake Village, Oak Park, Thousand Oaks). Inventory is very low, seems like the only way 至 get a 屋 is 至 over bid and decide in one day. 我开始感到现在购买或永远被淘汰, what do you think, buy now 要么 wait?

    • “立即购买或永久定价”是他们在2004-2006年所说的话。那戒指到底有多真实?我不知道’紧跟文图拉县一样,但是当奥兰治县说上一次时,中位数价格超过了年薪中位数的10倍。要考虑的重要事项是,房地产经纪人及其专家总是会出于某些原因而选择立即购买,购买并立即购买。它’s their living.

      您可以在人口普查数据中找到一些有助于您做出决定的信息。您’ll have 至 do some “guesstimating”反对。您想尝试找出的是‘hoods you’重新看是不到年薪的5倍左右。通常你’d想看3倍或更少,但这是*加利福尼亚*’在谈论利率低得离谱的黄金地段。

      这将我带到了最后一点:费率。利率和年利率’现在处于前所未有的低位。这有效地使人们支付了他们本应支付的更多费用。无论在哪里购买,当利率开始上升时,价格必然会进一步降温。由于这会影响所有价格,因此有人会说不应 ’t matter (since if you decide 至 trade in, your next 屋 will also be priced 降低) but I believe it will be a big enough effect that it could push even a 安全 new loan’未来几年在水下的权益(约20%)。

      底线是,如果它’s a 屋 you like with a payment you’d感到自在,您可能会在其中至少看到10到15年(或更长时间),然后一定不要’犹豫。但是如果’s in the spirit of “这是我希望在未来几年内进行交易的入门之家”那么您绝对应该重新考虑。

    • 等待。耐心,我的小蚱hopper。

    • “我开始感到现在购买或永远被淘汰”

      唐’只是情绪激动。看数字。算一算。询问您知道谁在2009/2010年购买(中档)的任何人。他们是否购买是因为他们觉得自己会被淘汰?他们现在*感觉*如何?

      “任何人告诉你今天应该买东西,因为利率低,这就是错过的重点。”

      我周围有很多人都没有抓住重点。 M-I-L说,我们应该在价格上涨之前尽快购买。价格可以’对我来说足够快了。幸运的是,我的妻子和我在一起。

      • 日本 rates have been kept low for 20 years

      • 关于“when rates go up”是个不错的选择,但是,在学习之前,我只会被浪费很多时间。

        我从来没有想到过,在我最疯狂的房屋崩盘梦中,美联储暂停了将市值停牌,零利率和购买数万亿资产的要求,这让我们今天看到的所有银行以其最大利益持有止赎房屋的一切允许数百万人说免费,因为这符合银行的最大利益。

        因此,现在我可以想象到难以想象的景象,现在我可以想象30年期利率在升值之前低于3%,或者30年期利率低于5%数十年。

        当我听到人们谈论时,“when rates go up”我记得我吸取的教训,并记得到2020年,我们的联邦债务将超过20万亿美元,以及我们的政府如何’除了给那些存钱的人以外,其他人都无法负担得起更高的利率和美联储的价格。

        总有一天,人们会醒来,美联储将无法施加无限的控制权,但我的寿命只有这么长,我开始怀疑我是否会活着看到它。

      • @马丁:

        优点。毫无疑问,美联储将尽其所能将利率保持在最低水平。但是,最终,运行率太低的时间太长会导致细分市场崩溃(即吹泡泡:股票,互联网,房屋,现在的国债?),直到整个该死的东西让位。首先,推论房地产泡沫的很大一部分原因在于,人们误以为今天的状况将是永远的保留。许多人认为价格的年度两位数升值是“new normal.”必须谨慎对待这种推理方式,因为这种新常态离自然平衡越远,崩溃就越困难。

      • @ 爸爸要

        日本’的房地产仍在下跌。保持低利率不会’并不意味着价格赢了’继续纠正。低利率&价格下跌可以一起走,就像我们’我已经有5年了,而且还在继续。

    • 布兰克芬勋爵

      房客,您需要使自己成为真正的烈性酒并放松。总结一下与房地产市场有关的所有基本原理,任何人都不会很快被淘汰。

      1.我们的利率低得离谱,会永远持续下去吗?
      2. 能够 the FHA/Fannie/Freddie low down unqualified buyers go on forever?
      3. 能够 the banks hold on 至 their pipeline of distressed inventroy forever?
      4. CA的失业率仍超过10%(再次阅读)。
      5.工资停滞不前,很可能从现在开始。
      6.不管您喜不喜欢,更高的税率都在增加。
      7.这里的汽油几乎是每加仑5美元!
      8. The under 30 crowd is in no position 至 buy 屋s anytime soon.
      9.最近8到9年内购买的大多数人没有股权。
      10.今年是大选之年,媒体说一切都是虚假的。
      11. REIC何时说过购买的时机不好?
      12. 唐’也不要忘记国债…有人需要付钱。
      13.婴儿潮一代正在退休,这可以’t be good for CA RE.
      14. We are in the 中dle of the annual spring bounce for CA RE.

      I’确保我还有很多其他的东西。放松,市场不’不会去任何地方。如果您确实需要立即购买,建议您等到年底。为首付节省更多的钱,享受夏天。

      • 今天的股市下跌,因为直升机本’他的语言暗示着他的资金流失者放慢了脚步。

        我不知道’我不太同意您所说的LB,但我必须扮演魔鬼拥护者。

        #1。政府已经设法将这种情况踢得比任何人认为的要长得多。

        #2。厄运和沮丧使我错过了很多集会。

        #3。政府是关键人物和情绪设定者。

        现在那’s out of the way, common sense says that mathematics never lie and the truth always has 至 come out. Not enough income = no promised outcome for Gov promises, which all ties into our economy, taxation, 就业 rate, thus the prices of 屋s. Greece is what happens when the Gov doesn’t pay it’的账单。但是谁能预见所有持有70%股份的债券持有人呢?没有人!我不知道’不知道如何解释或理解这些漏洞,但他们却以某种方式成功了。

        我现在发现RE非常难以预测。就我们所知,如果他们愿意的话,他们可以决定再提供8000美元的税收抵免。他们提供了反弹。所以你回答那句话“it was just a bounce”。您是100%正确的。但是,这种反弹也需要时间,而且我们在地球上的时间有限。有一天,一个人只必须问自己一个问题“我想要一个家吗’是否有自由的生活方式”。我所说的壁画自由,当然不是抵押奴隶制的一部分。

        最后,我离开声明“美国当然会崩溃。”每个社会和帝国最终都会这样做。但是我们不’不知道什么时候,最终的问题是“在那一刻之前,我们将如何选择生活?”

      • LB的总结不错。我同意您的大量意见,但我想补充另外两条可能对住房产生不利影响的基本意见:

        15.今天’的学生所支付的大学学费比以往任何时候都要高。我相信自1980年以来,典型的UC教育费用已上涨了10%以上。’s 300% more than 通货膨胀. With so much 债务, 屋hold formation will be pushed back along with that home purchase.
        16.影子救助计划会发生什么–水下房主的免费租金消失了吗?最终,这些人将不得不支付租金并且不能免费居住3年。一旦现金中的很大一部分将用于支付租金,而不是用于抵押或购买i-pads,支出和经济就会遭受损失。对他们的信用评分有重大影响….I don’认为这种情况下很多人正在购买…除非您可以在拉斯维加斯现金购买$ 80K单位。

        再有我们错过了什么吗?

      • I have an observation that is concerning the 助学贷款 bubble and its effect on housing markets in specific areas. For obvious reasons I am 出租 a 屋 and I have moved a number of times in the past 3 years. I live in Santa Cruz county and I have noticed that the rents go up dramatically the closer you get 至 UCSC. The rents are almost double for these run down 屋s with garages and dining rooms converted 至 bedrooms. I wonder what will happen 至 these places when the 助学贷款 bubble deflates…

    • I hear you. I lost out on a 屋 just last week thinking the winning bidder was nuts and am begging 至 question my sanity for not being the winning bidder.

      如果没有库存,价格可以并且会上涨(至少在春季狂潮期间)。问题是,银行会释放库存吗?

      由于银行的利率为零,并且商标暂停了市场交易,因此绝对有各种动机来保持库存并使库存泄漏出去。

      潜在的卖家坐在加利福尼亚的城堡中,观察局势的发展,舔着排骨的想法,知道他们坐在中奖彩票上,并听说库存不足和竞标战。他们为什么现在卖?为什么不再等待500K?

      这也将严重结束。问题是,在美联储输掉对美国工人阶级的战争之前,我可能已经死了。

      • 布兰克芬勋爵

        马丁,您也需要喝一杯浓烈的烈性酒,以防寒。六个月前,我们没有缺少库存问题。在这六个月中发生了什么变化?

        我认为这是银行抑制供应的组合,擅自占地者扩大了“stays of execution”, and you just don’由于向上的市场已经死了,所以没有那么多的有机卖家…very few people have any equity left 至 climb the property ladder. The time of year is usually the hottest regarding 屋 buying/selling. So you will have plenty of competition for the limited supply out there.

        如果您绝对需要购买,我会等到今年晚些时候这种疯狂消退。陷入竞购战并为非最佳交易多付钱’听起来不错。即使价格上涨,实际上还能上涨多少?退后一步,你’距离太近,您的视线变得模糊!

    • 戴夫·HB·伦特

      唐’t do it! If you’对您的租金感到满意,然后再花点时间。仅当您确实想要长期(10年以上)并且不愿意时才购买’不要介意在最初几年失去公平性的想法。

      我在沿海橙县也处于类似情况。我真的很想拥有一所房子,我已经厌倦了等待和租房。但是我知道,在接下来的12个月内购买时,我很可能多付了20%的费用。但是,我将先付50%的首付,其余的则按15年期抵押。在这一点上,我愿意支付保费,这样我便可以按照自己的喜好拥有并改造自己,种些果树,在后院放置一个地下温泉,等等。… I’我租了足够长的时间,我’我已经走了很多路,所以租房对我来说是最明智的选择。但是现在我知道我想在这里安顿下来,而且我知道我无需再搬家了。它’令人沮丧地看到某些地区仍以2004年的价格出售(例如Huntington),而其他地区仍以2003年的价格出售,’我有点舒服。此时,我’d宁愿多付20%的租金,也不愿再等5年。

    • 唐’买了!当利率上升时,价值将进一步下降。
      我们于1996年在Simi买了1800 sq ft 4bd,2 ba,20.4万。我们于1999年迁出州,以259K的价格售出。…我的邻居于2001年成为房地产经纪人,他们于2001年6月以255K的价格购买了我们的同一型号。他们在2004年5月以525K的价格售出。…是的,他们三年赚了27万…THIS IS NOT NORMAL!! This was THE bubble. This 屋 is now appraised for 325K. When prices fall 至 2000 levels, then think about buying. Check it out for yourself on this website; realestate.yahoo.com/Homevalues
      。康奈尔大街2136号,93063

      • 用过的
        感谢您的观点。我相信您是在新蒙特利地区,而您在圣方济各会的模式中。我爱那些房屋。是的,我们差点在您以前的社区以$ 425K的价格购买,’t将触发操作拉到池的大小。那是整个院子。 (固定价格为1.5万美元)2002年该房屋的售价为27.5万美元。’一切都是值得的,如果那样的话。谢谢你的链接,顺便说一句。

      • 用过的
        您迁移到什么状态,生活质量和那里的房地产价值是什么? (如果您愿意与他人分享。)

        西米和千橡树一样贵。“different”。我们曾经住在伍德牧场(mc-cr * p box 4,000 ft),但我讨厌它。

      • 用过的
        在我遇见丈夫之前,他住在密西西比州并且很喜欢。他是加州大学的中西部移植专家,至今仍在讲述有关小姐经历的故事。最好的海鲜和美好的时光。他在利顿(Litton)工作,并且是其船舶工程人员的一部分。
        你很幸运能离开这里。’d认为这些天我们的城镇(千橡市的租户)是范努伊斯。帮派活动正在进行“gang busters”,生活质量也因此下降。嘿,以我们的方式发送一些干净的空气。听起来您已经找到了一个好地方并拥有美好的生活。一世’给我和你的家人举杯’的幸福与健康。

    • 嗨租客
      We’在你的脖子上,你’对。不仅如此,这些房屋的臭味,房屋的状况令人恐惧,而且价格简直是疯了。我大声而清晰地听到你的声音。今晚我们在回家的路上看着一个家。我们认为这是一个边缘社区,街上有只斗牛犬。这对我们来说是一个破坏交易的因素。我只是不’t look at a home, a knock on doors and get the scoop. The 屋 had a turn-key price for a lipstick on a pig in a marginal neighborhood. No thanks. We know what you’重新感到,我们也感到非常沮丧。

      • 嘿,疯了,像赫克:
        1987年移居诺斯里奇(Northridge)时,我们是德克萨斯州的移植者。那时我们再也买不起房,地震发生两年后,我们才得以在西米买房。当我最老的司机开始开车时,我知道我们必须把他们从洛杉矶拿走,所以我们搬到了密西西比州。是的,这是美国最贫穷的州,但是它有很多好处,例如,付出更多的努力,更不用说户外活动了;打猎,钓鱼,四轮摩托,远远超过了美好的天气,这正是我所想念的。我们在4英亩的面积为3800平方英尺的房屋上放下5万英镑,即22.5万美元。向州小姐寄了两个孩子,每学期的学费(每人)约为2K… Can’击败它!祝你好运…

    • 如果您现在购买,您很可能在一年之内损失40到5万。甚至没有被最迷惑的hop蛇瘾君子认为在此期间价格会大幅上涨。
      耐心还有很多潜在的上升空间,而过早跳入则存在大量风险。它可能不会’t hurt 至 wait.

    • 房客:我在纽伯里公园。我们一直在寻找500 -580范围。我们有同样的问题。我们不会参与竞标。我不能全神贯注地花1/2百万美元购买1970年建造的房屋’s 要么 1980’并备份到主要街道。 (林恩路)。搬到Moorpark是不可能的。所以我们租,坐等。我从没想过会持续这么长时间。

      • 山谷女孩
        我本人从4岁时长大,到了谷地(SFV)才21岁。我们住在T.O. Moorpark(cr * proom)确实气候理想,但我不知道’也喜欢小镇。纽伯里公园还可以。西米还可以(不包括伍德牧场(Wood Ranch),它在一个讨厌的山坡上拥有一所豪华住宅,人们很难受。

        是的,价格仍应保持在最低价10万美元,并且房屋可回到噪音中心。您和我将在竞标战中将生活质量低下的白痴留给白痴。我们喜欢So Pasadena。可以’t afford $1.4M for an average, but really cool home on a really private paradise lot. 能够 you spare some change? LOL

        We’如果我以荒谬的价格踢了许多失败者房屋的轮胎,我可能会吹牛头。

  • It’真的很可悲,我们被迫在这里花很多钱在住房上。在中西部,’这样的目标是尽可能少地花在住房上,因此有更多的钱出去做事。在这里,您将所有花费都花在住房上,很少外出,然后当您外出时,一切都花了很多钱’s ridiculous. I’我坚信,企业在这里成功的唯一方法是由人口过剩代替实际需求,而不是低密度地区。

    话“lower tier”有点侮辱,但对DHB没有冒犯,他没有’制定他只是编写游戏的规则。它’,可悲知道受过高等教育的专业人士叫什么“lower”。坦率地说,赚10万美元是“lower” and perhaps “mid”美好的一天,但在中西部,凤凰城等…$100k is “upper 中dle”.

    在较低层,(即内陆帝国)我’我看到价格持平或略有下降,要价上涨,但我不知道’不知道他们持有vs.销售价格。我不知道’看不到补偿如何达到$ 118 /平方英尺,然后让街上有人问$ 145 /平方英尺并进行评估。如果我是鉴定人和银行,我会大笑。时间会证明结果如何。

    现在,我们在北里亚托(Las Colinas)和乡村俱乐部庄园地区(邮政编码92377)进行研究。房屋售价为20万美元左右,赠予或接受为2.5万美元,‘decent’学校和人口统计资料,像我们这样的工作家庭。它’并不是像210南部的贫民窟。最好的学校在兰乔和高地,甚至在210南部,但我们仍在这些房屋之外定价(30万至45万美元)。

    如果这一切都是“deal”,那么SoCal肯定价格过高。金田镇(Kinda)的世界排名也令人沮丧,因为洛杉矶市(L.A.)是世界第13大城市,但与纽约,亚洲,澳大利亚和欧洲的城市并列,因此这里的房屋价格便宜“alpha city”.

    • 不,不要搬到里亚托。如果我是你我’d look into Norco, Corona and if you can go further south check out Murrieta/Temecula. Murrieta was ranked the 2nd 安全st city in the entire country, after Irvine.

      • 我爱诺科,但可以’做吧。我绝对要为亲近家人买下210。我希望我能负担得起Upland或北部Rancho,但我可以’t。甚至更年长的兰乔(Rancho)对我来说也太遥远了,我已经从海岸上下班了,当我在家中时,我不得不从学校跑来跑去。

        长话短说,对于我的通勤和金钱来说,20万美元没有什么比北部的里亚托更好的了。老实说,在El Rancho Verde县俱乐部前面与Sycamore Ave平行的小社区,以及Casa Grande Dr以北的三角形中的任何社区都是绝对安全和良好的社区。谷歌地图他们和“street view” them yourself.

      • 2nd 安全st city, yeah I lived in one of the 安全est cities before, I also have first hand knowledge of city police being instructed 至 not submitt reports all 至 keep crime numbers down.

      • 坦率地说,@ 爸爸要没有这样的东西‘safe’ in Rialto. I grew in in R.C. and parents still live there. 我不会’甚至不做丰塔纳。只需在R.C.价格会下降我’m sure of it.

    • 您需要在city-data.com等网站上查看圣贝纳迪诺县的人口统计数据和失业趋势,尤其是失业和婚姻趋势(这在整个美国是令人沮丧的,甚至是最糟糕的)。然后测量局部和局部的秘密“shadow inventory”正如HB博士反复警告的那样,位于或可能被取消抵押品赎回权或卖空的房屋中的一部分;这可以通过不动产追踪(针对模糊信息免费)甚至Zillow(免费)来完成。在过去十年中以债务购买房屋的几乎每个人都在水下。到目前为止,那些处于水下的人放弃或抛弃更多(通常是受损的)房屋的风险最高,要回到FHA。失业率极高的地区根本不是购买的主要区域,尤其是如果它是净建筑过度的(失业者最终将把城镇留在其他地方就业),除非失业率迅速下降且质量更高,并且高薪,创造长期工作。特别是在圣贝纳迪诺县使用时,通过DrHB的谨慎而精心研究的人口统计学来预测价格下降的方法多年来一直是100%准确的,并且阻止了几乎没有年轻人误入歧途并购买了亏损的房屋。内陆帝国。您还应该研究斯托克顿为何试图宣布破产,这对于那些陷入困境或即将陷入困境的其他城市意味着什么。

    • 您也可以尝试北丰塔纳。我正在这里租房,等待低价购买。我已经看过我所在的地区和北里亚托,并且我认为它们在安全性,价格,人口统计等方面都可比。拉起etiwanda学区地图,并在210南部和15东部的那个地区寻找房屋。

  • 感谢DHB提醒我为什么时间在我身边。

  • 里弗赛德县有很多地方在150-200k范围内,租金为$ 1500- $ 1800 /月。如果不是’t a bottom 我不知道’t know what is.

    • 河滨很难说。为什么Riverside与S​​cottsdale或Des Monies有什么不同?除了通勤到洛杉矶以外,Riverside没什么特别的。

      美国大多数3BR / 2BA房屋的价格在$ 100,000到$ 150k之间,租金从$ 700 / mo到每月$ 1200不等。按照这种逻辑,我可以看到里弗赛德进一步下跌。更高的是主观的“L.A. / SoCal” premium. And what’s that, 20% maybe?

  • We 唐't Make Those Drinks No More

    It’s over, folks.

    http://finance.yahoo.com/news/investors-looking-buy-homes-thousands-134405371.html

    借助量化宽松,股市重回泡沫前的高点…现在是时候将住房市场再次推高。 FHA贷款,投资者团体抢购房屋等,被取消抵押品赎回权的人以租借的方式回到房屋中以拥有自己的期权。的“fever” is back…立即购买,否则可能会被永远定价…人群向前涌动,拼命进入游戏。它’这次会有所不同…a new “paradigm”。历史没有教给我们任何东西。

    当我听到其中之一“investor groups”遇到麻烦或清算时,我’ll assume we’ve再次达到顶峰。变化越多,它们保持不变的程度就越高。

    • 从今天开始将提供指向同一文章的链接。

      The bottom in the 下层 hasn’它是由寻找主要住所的人们设定的,而它是由投机者设定的。

      本文中提到的组每天购买5到7处房产,它们肯定是其中的一组。

      想知道为什么的人“reasonably priced”房屋销售像需要的热饼’请不要比上面链接的文章更进一步。

      结束游戏玩起来会很有趣。

      • 这些投资者群体与所有这些房屋有什么关系?抓住它们,人为地限制房价吗?不,他们要把它们租出去。这意味着到处都有更多的租赁供应。这意味着租金下降。

        I’继续租房,非常感谢。

      • 您可能会认为Spartan租金会下降,而现在却在上升。无论他们采用何种串通策略,都在努力抬高租金价格。每个人都必须住在某个地方,并提出要价。我希望租金会下降。

      • 爸爸
        似乎库存紧张的唯一原因是银行一直在拖欠抵押贷款。那即将结束。甚至MSM都报告说2012年将是止赎的一年。

        http://news.yahoo.com/americans-brace-next-foreclosure-wave-210253440.html

        为房屋价格下跌做准备。

  • For 中 tier homes in southern California ($450k)you need 至 earn a minimum of 120k but you should earn more. What % of the population earns this amount of 钱? A few years ago I read that the annual 屋hold income in Irvine was $78,000 per year. For a basic home in an ok neighborhood you have 至 either have a great 成交 of savings 要么 consistently earn a high income. How easy are the $100k+ jobs easy 至 replace ? 能够 you keep this income for 30 years? Will you always be healthy? How will you pay for the upkeep and at least one major remodeling job during that time frame?

    • The median 屋hold income in Irvine is $111k. Meaning 50% of the city earns more than that. There are 50+ major, highpower companies that have their HQ’在尔湾。最重要的是,尔湾有钱。您所有其他问题都是主观的。

      至于重塑,我知道它发生了,但距离所有人都做得还很远。非常依赖收入和邻里关系。例如,我父亲的厨房看上去与1985年时一样。 1970年市场上有很多房屋’的厨房。另一方面,时髦的街区和最近的翻新都拥有漂亮闪亮的新厨房。但是我自己,在市场上,我不’甚至不考虑未来的改造。那’如果发生这种情况,将会发生。如果不是,哦,好吧,只要我的炉子仍在煮食物并用冰箱冷却,我’m fine.

  • HB医生,您再次钉牢了它。房屋校正就像猪一样穿过蛇。需求疲软和上市房屋的最小数量开始在今年春天开始愚弄那些手无力的人。聪明的钱仍然是耐心的,因为中上层仍然有纠正的方法。在路易斯安那州的西侧,我们开始看到一些房屋以40万美元的价格挂牌出售,’一段时间没见到。我什至看到第一个以30万美元(拍卖)的价格在威尼斯上市。看看总统大选后会发生什么,这是很有趣的,因为获胜者赢得了’不必玩政治。

    It’令人高兴的是,越来越多的人意识到住房中上层的避风港’完全纠正是一场巨大的赌博,而联邦住房管理局只是政府的government俩。百分之九十九的人的经济充其量仍然摇摇欲坠,大多数人负担不起或不愿意在洛杉矶西区进行调查。我现在开始列出洛杉矶西区的所有月度交易,因此读者可以进行自己的研究,并深入了解房地产行业BS。知识就是力量。

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 罗恩·阿吉拉尔

    DHB,您再次钉牢了,谢谢您所做的一切。

  • 美国就是烤面包

    “看看总统大选后会发生什么会很有趣,因为获胜者不必参与政治活动”

    我不断听到这种愚蠢&再次。好像即将举行的选举定于有史以来最后一次举行。

    事实是,美国是I-N-S-O-L-V-E-N-T,这意味着在美国大选之后’再次需要解困。

    一遍又一遍,直到INEVITABLEmoment一切崩溃。

    我再给这个国家2年TOPS。

  • Here is what you can take from the 3 what 如果 of “tomorrow”例如在里亚托(Rialto)。
    #1情况会变得更好,这是一种可能,要求本·伯南克(Ben Bernanke)和政客为“拥有一切”而努力’,告诉你真相。
    #1解决方案在Rialto买个地方,然后放松。快乐的独角兽将把彩虹糖洒在修剪整齐的草坪上。在美国一切都很好。在5年内升级到Rancho Cuca。

    #2保持不变,这意味着每个人仍然继续相信Ben和政客所说的话“might happen”,最终可能会发生。就像日本人生命的最后20年一样,一路走来也不急。
    #2的解决方案购买Rialto的地方,并向政府支付固定租金。因为,实际上你不’t own your 屋, you rent it from the County Assessors office for 1.25%. Give 要么 take. Stagnation is bearable if you have a roof over your head that you are in charge of. Good luck 至 all the renters in an 投资人’ stale asset. 唐’请注意,将5个20英尺的集装箱堆放在后院中,企业需要更多的租金收入。

    #3如果情况变得更糟怎么办?如果可以的话’不要同时掩饰他们正在撒谎的所有谎言。
    解决方案3:在Rialto购买地方。如果情况变得更糟,您是否真的认为该问题是列表中最重要的问题?’负责,如果往锅里倒东西,最大的损失就是告诉FHA清理它’s books and do a fire sale on your 屋? I think not. Hunker down in your own castle in Rialto, pay the monthly nut if you can 要么 if you can’t then don’t。您还有什么其他选择。如果您不这样做,在一个陷入混乱的世界中经营一个国家要容易得多’赶快把所有人赶出街,给他们一个理由,让您仍在跑步。
    我们生活在一个令人信服的世界中。使链条与您绑定的链越短,您的境况就越好。在童话世界中,如果您头顶上的屋顶依靠房东,而房东依靠投资,华尔街取决于控制政府,那么您的安全性如何?如果您自己缩短了FHA的连锁期限,那就意味着您直接与政府连锁。没有中间人把事情搞糟。如果政府将您从所有地方赶出了里亚托,那么在达到这一目标之前,情况有多糟。

    您有3个选择;控制政府或政府控制您,或者您可以离开其他牧场。如果你没有’制定离开的计划被困在这里。

    I’m不是电位器,这是一项公共服务信息,因为您知道的越多……..

  • 选举后将发生两件事。第一,税收将增加,各级政府支出将进一步收缩。二,利率会提高。美联储通过著名的TWIST降低长期利率,抵押贷款,卖出短期债券和购买长期债券。这是汇率最终飙升的公式,因为汇率是临时性的,并且就其本质而言,不能长期持续下去。扔在中国 ’甩卖国债,看看你能得到什么。您必须疯狂购买,直到选举结果通过。此外,它极有可能是奥巴马将连任。而且,如果他是,那么事情将会变得非常讨厌,很快。在块外寻找FDR炉边聊天,这与圣诞老人无关。当然,就像房地产经纪人所说的那样,历史和财务是线性的。

    http://www.pbs.org/wgbh/americanexperience/features/primary-resources/fdr-fireside/

    • 与美联储’s and ECB’在市场上(以及就此而言的中行),债券维吉兰特人干预市场以提供一定的廉正利率的时代可能已经过去了。从我们的国债和银行的不良状况来看’在资产负债表上,低利率政策很可能会长期保持不变。请记住,本本人说过,到2014年,这一比率将保持在较低水平。目前的现行政策旨在服务和保护一小撮极其强大的金融寡头。那些希望这些政策随着不同的主管部门而改变的人可能会感到失望。

      预计银行将继续缓慢释放库存至少2-3年。房价将继续缓慢下降,直到本地市场中的供求或收入/价格达到平衡为止。唐’不要以为现在的房地产经纪人炒作为时已晚。花点时间选择最适合您需求的物业和社区。

      经计算的风险房屋价格指数图

      http://www.calculatedriskblog.com/2012/04/corelogic-house-price-index-falls-to.html

  • “今天,我们有理由相信事情比两个月前要好一些。工业回暖,铁路运输更多的货物,农场的价格更好,但是我不会沉迷于发出过分热情的保证。我们不能让自己回到繁荣。我将始终对这个国家的人民诚实。我不希望这个国家的人民走上愚蠢的做法,让这种改善再次引起投机浪潮。” FDR May 1933

  • I am looking in Northern ca and the 西边 of LA and Portland Or.. I have been trying 至 buy a 屋 but there is always multiple offers on the properties. If you are in the right neighborhoods the inventory of good 屋s are low and I have been making offers and have seen the prices rising in each area. 我不知道’不管席勒怎么说。我想知道我是否有时错过了底部。

    • 麦克风,
      Go 至 this website ( realestate.yahoo.com/Homevalues ) and investigate the address you are seeking 至 buy. Look at the history of buying, listing and selling 至 get an idea of what home was worth 10 years ago, at least. Today goes down in history as the lost decade of housing, and 2002 is where the bubble Skyrocketed. Prior 至 2002 is what the 屋 is worth 至day. If you’re gonna live there and the hand 屋 over 至 your kids 要么 grandkids in 30 years, go for it then, at 至day’s interest rates, what do you care what the 屋 is worth as long as you can make the payments for the next THIRTY YEARS!! Once we get through this election, no matter who wins, those interest rates WILL be going up, which means values will fall further!!!

  • 请忽略窗帘后面的那个人!

    “货币流通速度是美国经济健康最重要的指标之一,已达到50年来的最低点。风险顾问警告说,这可能意味着美国经济将急剧放缓。”

    http://www.efinancialnews.com/story/2012-03-07/money-velocity-all-time-lows-in-us

    尽管央行采取了各种措施,但美国经济仍处于通缩的黑洞中(我的意思是非常接近地平线)。

    • 通货紧缩将意味着全面债务违约。您’谈论主权,州,市政和公司债券违约。如果发生这种情况,那么800万亿美元的CDS市场将会崩溃,而五家最大的银行机构将经历流动性事件,这将使2008年看上去像是在公园里漫步。而且由于这五个银行机构拥有美联储,我认为它们将使伯南克的印刷速度快于光速(现在是可能的)。

  • 我刚刚听说,现在所有学生贷款中有25%属于违法行为。现在这已经超过1T市场。
    CA的真实失业率在20%左右。成千上万的房屋抵押在水下。我仍然听到房地产投资者团体说,这是购买和持有的时间,因为出租房屋的现金流量为正。同样,他们说如果可以的话不要购买’保持一段时间。这称为“Buy, hold and pray”投资方法。不,谢谢。一世’取现金。

  • 格雷格在洛杉矶

    承租人,您需要意识到的最重要的事情是在加利福尼亚…游戏被操纵,并且被操纵对您。

    只要记住,不存在存货短缺,银行需要2-3年的时间来止赎,只是为了限制止赎的供应。
    装配清单
    操纵率被操纵。
    这都是针对购买者的操纵。

    承租人唐’别忘了,市场上总是有越来越多的房地产涌入,而银行恰好会根据自己的需要(而不是您的需求)尽力地把握市场时机。

  • 弗雷德·怀特

    I’ve注意到,似乎“lower end.” The Fed’银行的援助银行/破坏人民的住房政策使我非常生气,我可以尖叫。我讨厌’增长越少,它就保持在纾困期间的水平。它’我仍然很难相信公民允许这些恶作剧继续下去。精英们做他们想做的任何事,然后他们就摆脱了。

  • 如果最低工资提高到每小时9.00美元,该怎么办?

    旧金山将最低工资提高到每小时10美元。几个星期/几个月前。

    提高最低工资会帮助并刺激经济吗?

    你怎么看?

    • 在全职工作的情况下,每小时10美元大约等于每年2万美元。问问自己自己,如果每年$ 20K是否可以使某人在CA生存下去就可以做任何事情?即使有政府提供的大量贷款,我也不’认为每年$ 20K会为您提供贷款。

      如果没有足够的信贷渠道和薪水,而这些钱必须全部花在必需品上才能生存,那么如何对某物造成价格上涨的压力?
      糟糕,我认为您仍然可以获得10万美元的学生贷款…..看看那个部门发生了什么…..无需政府干预,我们’d现在处于一个非常不同的世界。

    • 这是巨魔吗?

      由于新的最低工资要求,SF企业现在正在裁员。纳夫说。

    • 我曾经在SF工作。没有人每小时赚10美元。好吧,也许在餐饮服务中。 6万美元可能是SF的最低最低工资。然后’适用于刚从大学和接待员那里毕业的孩子。

    • 旧金山一居室公寓的租金起价为2000美元。在半岛或东湾,它的价格稍微便宜一些,但幅度不大。那些每小时工资只有10美元的人负担不起住在海湾地区的费用。由于这些高昂的租金,海湾地区缺少技术工人或服务工人。我不知道’认为您可以在这里以每小时10美元的价格雇用服务人员–没有人会接受这一工资。
      毫无疑问,高住房无疑会把海湾地区的大部分人口赶出去。 18-40岁年龄段的人在许多地区正在消失。例如,它’在马林县,SF和东湾部分地区很难找到年轻家庭。另外,大多数高薪职位仅是为工程师提供的,这导致湾区成为所有香肠节的发源地。

    • 根据美国人口普查旧金山网站: http://quickfacts.census.gov/qfd/states/06/0667000.html
      18岁以下的人口百分比,2010年= 13.4%
      65岁及以上的人口百分比,2010年= 13.6%
      女性百分比,2010年= 49.3%
      Median 屋hold income 2006 – 2010 = $71,304
      2006年– 2010年,房主–居住住房的中位价值= $ 785,200
      这些是事实;得出自己的结论…

  • We waited, patiently, heard the calls of reason and did not buy. Looked at charts, graphs, loan resets, the ARM fiasco, unemployment. We tried 至 save a little cash, lived in a mediocre 屋 at 2200 a month, being prudent. For 什么???
    现在下一轮“ifs” is coming…如果奥巴马连任,如果罗姆尼获胜,或者本…都是个大笑话。在让银行亏损之前,政府将破产,这意味着无论我们采取什么行动,他们都将继续披上披风和镜子,以保持这种精神错乱“geniuses”认为经济将会发生。事实是,我只花了2200x 5年= 132000美元,什么都没有等待,除非比以前更疯狂。这里的价格下降了一点…whoop t do…我的资产净值为零,并在那个储蓄帐户中赚了大钱(可以’自从“big crash” was coming).
    射死我
    现在我要听听“是的,价格下降了,但房屋有多种报价,使它们回升到平流层。”因为我们的社会化自由市场经济允许银行持有库存,从而导致供应不足。这不会改变人。弯腰抓住脚踝,他们赢了。

    • 我不会’放弃CC。对于像您这样的每个人,都有少数人买了房子,现在在水下疯狂。他们会100%羡慕您的职位。在过去的五年中,您可能没有’不必担心维护,税金,如果您丢了工作又不得不搬家怎么办等呢?’ll pay off.

      至于股票评论,您真的很生气,因为错过了道琼斯13,000指数的上涨吗?它本来可以很容易地反过来。换句话说,它’只是赌博而已,只要开心一点,您仍然可以动用所有资金–收获不多于整天输掉。往好的方面想。您行动灵活,负责任,可以节省金钱。现在,您只需学习即可享受。我知道有很多人倒立,每天都在担心自己的财务状况,等等。

    • 布兰克芬勋爵

      抄送 ,您应该数一数您的祝福’t在5年前于2007年购买。毫无疑问,您’d今天要大倒过来。听起来像你’一直很谨慎,省了一些钱,就像另一个海报说的那样…您的位置比大多数人都好。

      关于股市。我们几乎与4年前的2008年完全一样。事后看来,在2008年4月在Dow 13K卖出所有产品,然后在2009年3月在Dow 6.5K卖出所有产品,真是太好了。购买和持有策略,您的避风港’在那些年里什么都没得到。华尔街变成了赌场,我’我不敢把我一生的积蓄扔在那里“hope”为一定的结果。

      挂在那里,可能会更糟!

    • 唐’不要放弃CC!似乎很可怕,但您可能会感到更糟。

      真实的故事– I sold a 屋 in the East Bay Area in 2009. I 至ok a small loss on the home, selling due 至 job loss. According 至 zillow.com, which has been notoriously stubborn about dropping estimated values on their website since the start of the crash, the folks who bought my home paid $75k more than it is worth 至day. And given zillow’的通货膨胀值,可能更像$ 90-100k。因此,在过去的三年中,这些人不仅每月要支付约2.5万美元的抵押贷款,而且他们的全部首付(他们已付20%的首付)都被销毁了,而且他们都在水下。

      等一下政府&美联储最终将耗尽子弹。

  • 感谢大家的鼓励。一个人到了投降的地步。我有一个小儿子,希望他有一个住所,他将在接下来的14到15年中继续居住。我可以传递给他的东西,可以给他比我更好的腿。我只是觉得无论我们多么谨慎“house”对他们有利。一世’我只是面对一个市场’s a sellers market again. MultIple offers on any 体面的 屋 driving the price above list. There is no evidence this will change any time in the near future. The banks have no reason 至 release a sudden flood of 止赎 on the market, and even if they did unless you are a Knowledgeable investor you can get severely burned. No move up buyers, and retired boomers facing declining assets and nowhere else 至 move that’更实惠。因此,低库存将占上风。

  • 弗雷德·怀特

    帕特里克网今天有几条条目提到了第二回止赎的浪潮。我认为其中有900万。我们还有很长的路要走。

    银行家和政治家肯定是混蛋。

发表回覆 2009年夏末

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