追逐市场较低综合症或如何在七个月内损失$ 176,000–凯斯·希勒(Case Shiller)触及了泡沫后的新低点-在加利福尼亚找到了房价的最低点。伍德兰希尔斯的影子库存中有483处房产,而200处未受灾的房产正在出售。

今天发布的Case Shiller数据相当重要,因为我们现在已经达到了泡沫后的新低房价。达到最低点就这么多。显然 经济情况 全国各地的人们都把目光聚焦在许多人身上,许多人无法生存。价格低廉的住房对住房的需求微乎其微 家庭收入下降 十多年了的 影子库存 仍然很大,并且像预期的那样在许多市场上起到了很大的拖累作用。我们还发现 美国联邦储备 向金融部门的同事提供了惊人的7.7万亿美元的影子贷款。继续沿着人们前进,这里什么也看不见!正如我们今天要强调的那样,即使在洛杉矶中端市场,也有很多人跳得太快。

Case Shiller达到新低

如前所述,Case Shiller今天创造了新的泡沫后低点:

案件席勒指数

由于各种原因,市场继续创出新低,但最重要的是 经济根本疲软。人们往往会忘记过去十年中所有房价上涨在很大程度上都是虚幻的。你有过 人为地低利率 而且没有尽职调查弥补了停滞的收入基础。这显然是不可持续的,而且许多欧洲国家正在艰难地发现这一点。与许多人所认为的相反,您不能背负巨额债务并创造可持续的经济。当然,自从泡沫持续了十年以来,这似乎是一个新的范例,但是许多人很难接受这个泡沫后的市场。

根据凯斯席勒指数,全国范围内的房价比最高峰下跌了33%。与某些人所说的相反, 泡沫市场 的价格上涨幅度更大,并且将继续以低于全国范围的价格下跌。以整个洛杉矶市场为例:

洛杉矶房价

查看洛杉矶的Case Shiller数据,其中还包括昂贵的 奥兰治县,房价从最高点下跌了40%,同比下降了近5%。

换句话说,仅仅在加利福尼亚州不会因为人们享受宜人的气候而使物价飞涨(上次我检查希腊的气候也不错)。然而,仍然有一种思路认为某些市场不会受到泡沫破裂的影响。正如我们指出的那样, 比佛利山庄 正面临纠正。

但是,让我们研究一下洛杉矶县这里的中层市场,它肯定不是比佛利山庄,伍德兰希尔斯。

在伍德兰希尔斯跳得太早

您必须查看正在发生的整个范围。外壳不能在真空中运行。我想强调一下,即使在这个市场中,事物也能以多快的速度变化。以伍德兰希尔斯的这笔卖空为例:
林地丘陵之家1

林地丘陵之家2

5219 BAZA AVENUE伍德兰希尔斯,CA 91364

3卧室,3浴室,0部分浴室,3,476平方英尺,SFR

关于城市或财产,没什么特别的,但这里是尚未触底的市场的完美范例。这套房屋已经在市场上销售了200多天。但是真正的行动是在定价历史中:

林地丘陵价格历史

这种定价行为是否显示出一个充满被压抑和压抑的需求的市场?这也说明了某些市场是如何脱节的 洛杉矶已成为。您如何将价格从四月份的$ 675,000提高到今天的$ 499,000?在其他任何州,您都不会看到像这样的普遍躁狂定价。这就像周一去一家汽车经销店并获得40,000美元的报价,然后在周五返回并获得20,000美元的价格。仅降价就是美国房屋的中位数价格!

这些市场膨胀得令人难以置信,这就是为什么在伍德兰希尔斯(Woodland Hills)拥有上述三间卧室和三间浴室的房屋现在反映了1990年代最后一次出现的价格。但是,当然这只是少数几个属性吧?让我们看看 影子库存 在伍德兰希尔斯:

林地丘陵阴影清单

如果我们排除不良房屋,伍德兰希尔斯(MLS)上列出了大约200处非不良房屋,而其中483处在 止赎阶段!换句话说,在某些加利福尼亚州的城市中,到达最低点还远远没有达到。

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45个回复 至 “追逐市场较低综合症或如何在七个月内损失$ 176,000–凯斯·希勒(Case Shiller)触及了泡沫后的新低点-在加利福尼亚找到了房价的最低点。伍德兰希尔斯的影子库存中有483处房产,而200处未受灾的房产正在出售。”

  • 我认为真正奇怪的是该物业的税收评估。它似乎是基于2000年的价格270,000美元得出的。在4年的时间内,该物业如何从186,000美元涨至585,000美元,然后又回到270,000美元?也许这是1994年Northridge地震的红标,但如何跌至$ 270,000。我闻到此属性的奇怪之处……

    • 说真的’就像1998年的买主对旧房进行了全面的拆毁,那么新房项目就死了,他们不得不在2000年卖掉空地…? It happens.

      Regardless, DrHB is 对–真正的故事是在过去6个月内,泡沫后的竞赛达到了谷底… D’OH!

    • It’已有一段时间了,但正如我所记得的那样,在硅谷的一些高级社区中,房地产欺诈存在一个小问题。伍德兰希尔斯(Woodland Hills)是骗局和价格上涨的温床。 OREA甚至举办了一个特别班级,供评估人员注意这项活动,并且不要’不要陷入这种纠结。

    • 2000年还包括对世俗牛市加剧17年的反应…..while 2011年包括一个持续11年的长期熊市…不用考虑每次收买时增加的这6%的佣金经纪佣金。或价格上涨了42%,却没有与房屋相关的价格。“helper” royality…..

  • I live in Woodland Hills, my poor neighbors on both sides. One side bought in 06 for 1.7M and now 齐洛 has his house at 886K. 那’在5年内下降了90万。
    另一个邻居花了130万在’07房子现在处于高价$ 800’s。 4年内损失近50万美元…对于那些试图加入美国梦的人们来说,时机总是不好,我的意思是噩梦…

    • 有趣的角度突然出现在我的脑海。 70年代后期’s 至 early 80’s,抵押贷款利率飙升至十几岁和二十多岁的范围。从购买者的角度来看,在贷款期限内支付的利息大约是他们借入本金的3-4倍。如果我们看一下您邻居的情况,则签署一笔170万美元的贷款,价值下降到800 G左右,这是假设以现金或通过以下方式支付的充足首付(20%)后,为第一笔抵押贷款支付的金额:其次,假设从2006年开始以6%的利率计算,则支付给第一笔抵押贷款的金额约为360万美元,这几乎是当前购买价格的4倍。

      It’惊人地改变了多少,同时保持不变…

      • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

        除非30年前以13%的利率购买的那个家伙可能从现在到现在多次以低利率再融资。在高峰期购买的人只是SOL。他的率是’t going down.

      • 的确如此,但是加利福尼亚州是一个无追索权的州,它产生了条件,使许多高峰购房者通常可以在18到30个月的时间内免租金居住,而止赎齿轮开始运转。如果你’再说一本500,000的房屋,这很容易使总计50,000-100,000美元的未付款项增加。几年糟糕的信用和公寓住宅’如此艰难的取舍。

  • 钙现实主义者

    而所有这些都是在希腊违约和欧元崩溃之前。那样的话
    (不是,如果有,而是何时)恐慌可能会席卷全球金融市场。
    我记得Countrywide破产时。人们在街区周围排队取钱。
    您haven’还没看到任何东西!

    • 希腊占欧元区GDP的2%。同样,如果欧元有崩溃的危险,为什么今天的欧元仍然比美元的价值高33%。如果您确定欧元会崩溃,则做空欧元,您将变得肮脏致富。

      我担心美国这里正在发生什么。按照克林顿时代之前的通货膨胀公式,削减工资,削减福利,购买食品券将近5000万人,通货膨胀率每年以10%的速度在紧缩。房价将继续下跌。

      • 马特
        迪登 ’我们已经解决了吗?欧元兑美元的价值与欧洲经济的实力无关,而与美联储的政策与欧洲央行的政策无关。你不同意吗?我已经谈到了GDP谬误的百分比。雷曼公司占美国GDP的百分比是多少?雷曼兄弟的倒闭对美国经济产生了什么影响?我想念什么?

      • 马特:欧元’的投放费用是1.17美元,而不是1美元。

      • @什么?

        货币兑换是两国之间经济实力的晴雨表。欧元区GDP与债务的比率要比美国GDP与债务的比率好得多,当然还有其他因素,例如通货膨胀和贸易也要考虑。中央银行的货币贬值政策也是其中的一部分。然而,这是简单的经济学101。我们的主流媒体对欧元即将内爆的持续评论是谬论,而纯粹是虚假信息迫使羊皮le继续投资美元,这令我感到困扰。如果这是真的,那么现在欧元对美元的价值为几美分。

        http://www.livestrong.com/article/121415-determines-strength-dollar/

        雷曼兄弟被摩根大通暗杀。阅读以下精彩评论:

        http://www.bullionbullscanada.com/index.php?option=com_content&view=article&id=12242:did-jp-morgan-assassinate-lehman-brothers&catid=47:us-commentary&Itemid=132

      • @马特
        当前美元相对于欧元贬值的大部分与美联储的行动和欧洲央行的行动有关。陷入困境的欧盟伙伴的失业人数高于底特律。我不认为欧元区是比美国更强大的经济体。我相信他们俩都遇到麻烦,唯一的区别是美联储在贬值货币方面比欧洲央行做得更好。我同意美国经济状况要比MSM中报道的要差得多,但我不同意欧盟的情况要比MSM中报道的要好得多。许多据称具有偿付能力的欧盟国家(即德国)对美国MBS / EU合作伙伴债券进行了大量投资,而且其状况要比所报道的要差得多。我认为,欧盟国家在未来一两年内将比美国违约的可能性更大。我不相信德国人愿意救助希腊,西班牙,葡萄牙,爱尔兰,意大利等。我非常相信美国政府将救助加利福尼亚,伊利诺伊州,纽约等。
        我确实同意,将美国国债视为避险资产的看法很可能是错误的。无论如何,我相信市场会这样说,因为似乎每次市场受到惊吓时,国债收益率都会下降。我认为您对欧盟和美国的评估应包括国库券利率。我认为这并不表明一个经济体优于另一个经济体,而是美联储购买美国国债以操纵利率和增加货币供应量的政策差异。

      • @什么?

        首先,您来自美国的来源是什么’的失业率? 9%的政府数字是捏造的。美国的就业人数与1982年相同!在美国,失业率最高的是失业率不足的兼职雇员,200万监狱,5000万食品券和50万军事人员。更糟糕的是,美国工人每年休息2周,而欧洲人则必须休息6周,大部分工作32周。欧洲的生产力远不及美国,但仍然是世界上最高的GDP。但是,我确实同意欧洲央行也在贬值欧元,以使美国不会成为出口国。这是一场比赛。

        第二,我不’我们相信欧洲银行持有如此多的MBS债券,否则它们现在就已经崩溃了。我们的房地产市场价值缩水了约7万亿美元。欧洲银行在许多与CDS市场相关的地方持有政府债券。 CDS市场正受到华尔街赌徒的攻击,并导致欧洲国家的债券利率飙升。那是另外一回事了。

      • @马特
        我的意思很简单。欧元和美元之间的汇率并不是欧盟和美国之间经济实力的经济晴雨表。美国国库券的利率相对于单个欧盟国家的债券利率也是如此。两者都受到政府的操纵。此时没有经济101。

        我的另一点是,GDP所占百分比并不是强有力的论据,因为希腊违约不会对欧盟产生重大影响。我认为雷曼倒闭导致金融部门冻结的真正原因不是雷曼的身分,而是担心其他投资公司会很快效仿。我认为希腊违约会导致人们担心爱尔兰,葡萄牙,西班牙,意大利等违约。这种担心将使这些国家难以偿还债务,从而导致违约。这些国家都无法印制欧元来偿还债务。

      • 克林顿之前的通货膨胀数字包括房价通货膨胀。.在30年的购买力和美元价值里,这不算是强奸储户,..?确切..您认为此页面故事的全部内容。

  • 布兰克芬勋爵

    “如果我们排除不良房屋,伍德兰希尔斯(MLS)列出了大约200处非不良房屋,而483个房屋处于止赎状态!”

    现在考虑购买的任何人都需要打印此声明并将其粘贴到冰箱门上。迟早会陷入困境,因为我们与一个正常,健康的市场相去甚远,所有不良资产都堵塞了管道。一世’我认为贷款人至少要再痛苦两年。

    • 杰森·埃默里(Jason Emery)

      洛迪,艾因’这是事实,尽管我认为已经超过2年了。大概是5或6。就我个人而言,我非常需要一间更大的房子。但是,我几乎无法实现收支平衡。因此,我们正在改造地下室。 (未完成,只是混凝土墙,地板)

      I’我是我自己的总承包商不到10,000美元将增加一个3/4浴室,卧室,储藏室和家庭娱乐室。

      如果我是承包商,这就是我’d做好准备。多年以来,这个国家将不需要建造新房屋。

      • 有许可证吗?有许可证吗?轻推,眨眨眼…希望前者(当后者最终在卖出时间到来时能咬住你)。 ;’)

        回到主题上,增加/增加绝对是对所有市场上普遍存在的情况的适应。它’这是大多数GenCon看到的唯一工作。

      • 杰森·埃默里(Jason Emery)

        恩佐–I’m going the ‘with permit’路线。但是,在我市,检查人员非常友好和合理。

        我听过很多关于‘inspector from hell’在下一个乡镇。如果那是我的领域,我不会’麻烦拿到许可证。

        回到正题。我赢了’除非出现某种高通胀事件,否则将无法在收支平衡的情况下出售数年,这将破坏经济格局。因此,我认为低成本增加居住空间的方法将成为许多家庭的选择。

        正如其他海报在其他主题中提到的那样,在繁荣时期真正推动房地产市场发展的因素是‘move up’买家。一些汉堡挡板买了一辆拖车。拖车卖方购买了原型房。初学者购房者买了一步,等等。整个机制被完全破坏了,并且将一直破坏直到‘underwater’情况清除了。那就是多年以来的高通胀。

  • 另一篇好文章– thank you, Doctor!
    有人可以阐明美联储的那些影子贷款吗?我记得当时看到美联储如何向海外银行大量贷款…
    对于内陆帝国,我可以报告房东的空缺人数在增加。一些人正在积极降低租金。拥有的人少了,应该有更多的租户。但事实恰恰相反。希望HB医生能够阐明这一现象。

    • …拥有更少的人,应该会有更多的租户….

      您would think so.

      在奥兰治县(Irvine),我注意到一种家庭合并成一个单一家庭的趋势。单身人士和介于两者之间的所有事物也是如此。我怎么知道我已经帮助其中一些人(他们是朋友)搬家了!

    • 我是一个私有集团的物业经理,该私有集团在内陆帝国拥有50个SFR的租金,我发现我可以保持租金稳定,但是随着需求的增加,我不再需要提供“move in special”,而且我收到了更多的电话。在50个职位中,我每个月只有一个空缺,而且这个空缺很快就填补了。这是*大*入住率。

  • 对于$ 499K,如果没有的话,这栋房子看起来像是抢钱’有结构/基础问题…如果您真的需要3500平方英尺的足够大的空间…。 (昂贵的工具)。

    但该地区有很棒的学校,非常靠近海滩/马里布/圣莫尼卡… safe quiet area.

  • 这房子看起来确实像是偷东西。伍德兰希尔斯(Woodland Hills)是一个相当负盛名的社区,尽管我不是’可以肯定的是,在与诸如拉古纳海滩或类似地方这样的真正富人区相同的联赛中。即使是现在,在芝加哥市还不那么优越的社区中,您仍将为此付出高昂的代价,因为这是一座拥有80年历史的2500平方英尺的房屋,需要一个新厨房并进行重新布线。

    从我们在当地住房博客上的评论来看,许多芝加哥市的房主和有抱负的购房者还没有得到这样的信息,即美国和20国集团总体上正处于史诗般的经济转变的阵痛之中,这种转变将持续到未来二十年摆脱这种状况,很可能使我们所有人都变得更加贫穷,完全无法偿还几年前看来非常可行的贷款。数以百万计的工作机会将流失,许多财富也将流失,即使是传说中的1%也不会毫发无损。

    • 伍德兰希尔斯确实是一个可爱的地方– if we weren’与在圣塔莫尼卡(Santa Monica)的工作联系在一起,这肯定会在我们的视野中。两侧都有塔尔扎纳(Tarzana)和卡拉巴萨斯(Calabasas),是山谷的好地方,有良好的学校,安静的绿树成荫的街道,通往西边和市区的交通十分便利。

      但是,由于SFV的西部出现了怪异的温度反转–伍德兰希尔斯可以得到 像哈迪斯一样热 在夏天。如‘读取棕榈泉而不是洛杉矶市中心的温度’ kind of hot.
      因此,您购买的任何东西都需要良好的绝缘和非常舒适的HVAC系统。或者,您需要成为一个热爱爬行动物的人-

      • 是的,它可以很容易地进入100年代。但是这些热浪一次最多只能持续一周以上。’s dry heat…比得克萨斯州或南部各州的酷热要愉快得多。

        我向您保证,圣费尔南多谷地110度的温度要比德克萨斯州85度和高湿度的舒适度高1000倍。

        在后院安装一些喷雾机…买一个带游泳池的房子..你赢了’完全不用担心热量。 (温度在夜间快速下降。因此您几乎不需要在夜间运行A.C。特别是如果您有阁楼的全屋风扇)。

  • 1637年是郁金香狂热的顶峰。你知道,你仍然可以买到便宜的郁金香。最好习惯一个漫长的Kondratiev冬天,因为它’会下大雪。

  • 嘿,让’看一下用肮脏,肮脏的黄色金属定价的房屋… (hehehe)
    链接: 黄金房屋比率跌至历史低点
    以黄金计算 an average single family home in the United States can now be purchased for only 18% of its 前气泡 price in 2001. 期限“pre-bubble”值得强调的是:平均房价可以以82%的折扣(以盎司黄金计)购买,而不是从房地产最高峰2006年开始,而是从房地产泡沫开始之前的2001年的低得多的价格开始。

    • 是的,但是同一时期的工资/黄金比率中位数如何?

    • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

      Yar. 能够 there be any doubt that 金 is not in bubble?
      这确实让我对2010年购房的感觉很好!

      • 大声笑
        您显然不了解黄金或房屋的走向。
        发生了根本性的转变。您如何定义财富及其含义正在发生变化。“Paper wealth” is dying.
        您‘对2010年购房感到满意’??
        祝你好运。

      • 我可能有点苛刻。但这是杰西的一些思考的食物’s Café Américain…
        我不确定它会首先出现在黄金还是白银中,但是已经在金属市场上应用了几十年的价格管理计划正在达到一个临界点。为了解释凯尔·巴斯(Kyle Bass)最近说的话, ‘黄金期货和期权的未平仓合约为800亿美元,交易所可交割的黄金为24亿美元。该交易所是部分储备系统,他们计划赎回1%。如果对赎回的需求增加,他们认为价格会解决这个问题。受托人的决定很简单;现在拿走你的金条。’
        .
        您将多余的财产存储在哪里?做出明智的选择。

  • 我们不再喝那些酒了

    看来那些央行行长今天很忙,重新整理了《泰坦尼克号》上的躺椅。

    • 杰森·埃默里(Jason Emery)

      是的,非常忙。想象一下,自由市场人士与共产主义者共同行动以稳定全球银行体系。他们可以做任何想做的事,只有一个例外:他们的避风港’t想出了古代炼金术士’s riddle—把贱金属变成黄金。

      直到他们找出答案,再期待更多的躺椅改组,也许还有一点‘musical chairs’偶尔键入音乐停顿,将一些可怜的猫扔到公共汽车底下。

      您可能会认为,如果降低利率能够奏效,那么他们现在应该会这样做,但是这些人却没有’不知道这个词的意思‘quit’.

      • 这让我想起了2007年夏天。美联储宣布他们已经解决了次贷危机中的债务问题。一年后,伯纳克拿着枪奔赴国会。让我们付出了7亿美元。

        中央银行可以做的事情有局限性。

  • 托马斯(来自欧盟)

    “我们的主流媒体对欧元即将内爆的持续评论是谬论,纯粹是虚假的信息迫使羊皮le继续投资美元。如果这是真的,那么现在欧元对美元的价值为几美分。”

    不幸的是,确实如此,大多数欧洲大银行都与美国银行一样破产,而保持欧元升值的唯一原因是,欧元区国家正在向纳税人注入资金,而美国和/或日本的情况甚至更糟。 --

    欧元银行的大部分贷款都以美元(即外币)为单位,而美国则以美元为单位。’人们普遍预计,美元将像石头一样下跌,从而避免了欧洲借贷泡沫。

    那’s当然假设欧元持有的时间比美元长。如果欧元先跌,欧洲国家可以’如果只偿还一小部分美元贷款,那么除了当前的问题之外,美国也陷入了严重的困境。

    我们生活在有趣的时代。我可以肯定地说。 --

    • 是的,但拯救世界的却是美元。美联储救助欧洲:
      http://money.cnn.com/2011/11/30/news/economy/fed_ecb_dollar_liquidity/index.htm?iid=SF_E_River

      “欧元银行的大部分贷款都以美元(即外币)为单位,而美国则以美元为单位。’人们普遍预计,美元将像石头一样下跌,从而避免了欧洲借贷泡沫。”

      美联储正在积极地创造美元(希望是短暂的,否则就像罗恩·保罗的做法那样会导致通货膨胀),以拯救欧洲。甚至可能会愤世嫉俗地说,这正有助于解决上述情况。

      “当然,这是假设欧元持有的时间超过美元。”

      往上看。

      It’不是说美国没有非常非常深刻的问题,也许还不如欧洲’s. It’就是这样’s on 至 p. It’自2008年以来,美联储已经不是第一次向全世界借钱了。更糟糕的是,这最终导致后门银行纾困。伯尼·桑德斯(Bernie Sanders)已记录了这种情况。银行以0.58%(我们向欧洲提供的贷款)借款,并以高于此水平的利率进行投资。因此,他们从这些纾困中受益。美国银行当然也发生了这种情况。

  • 想知道为什么三年来我在马德雷山脉的价格几乎没有波动’我住在这里,看到价格在其他理想地区向南走,实在令人沮丧,为什么不在这里?

    • 我的看法是,在像塞拉·马德雷(Sierra Madre)这样非常受欢迎的微型市场中,相对较长的房屋拥有很长时间。如果这是真的,您往往会发现苦恼减少,待售房屋的供应更加有限。

    • 能够’不谈论塞拉·马德雷(Sierra Madre)。也许有人在那里找到了宝藏? --

      认真地说,医生已经覆盖了洛杉矶的其他地区,人们认为价格永远不会下降。他们做到了。

      在旧金山湾区,我们有“glorious”帕洛阿尔托地区。它’紧挨斯坦福大学,那里的人们有很多幻想,可以称自己是最上层。他们不是’t。第二层充其量。顶级不在他们的价格范围内,但他们从未提及。

      当地人一直在狂欢,大喊价格在年初上涨。它’现在s同比下降了10%,而最近的烦恼变得安静了。

      关键是,即使是看起来不可触摸的区域也是如此。硅谷的就业增长显着。

      • 您是否认为银行通过不发送某些地区的违约通知书而在其他地区取消抵押品赎回权来操纵市场呢?这样,他们可以遍历每个社区,同时人为地支持尚未到达的社区。我对此没有直接的了解,但是这是有道理的,可以回答为什么某些社区立即受到影响,随着时间的流逝,新的区域也受到了影响。为什么住房危机要花5年才能最终影响到海湾地区?我知道南圣何塞的价格大约在2年前开始暴跌。它几乎就像火一样移动,而不是地震一样。

  • 政府以43比7投票“right”消失无辜者…因此,可以扣押被拘留者和被判处动产的未缴税款财产,并将其提供给外国债务持有人……..cheap…………..

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