The wonderful world of command control US housing – 6 charts highlighting future trends in the housing system. Silent crashing 市场s, command style housing controls, and Fed 至 p sponsor of maximum leverage.

春季和夏季的住房季节无疑使许多人脱离了木制品。类似于首次购房者(FTHB)税收抵免俩在2010年造成了暂时性反弹,如果家庭收入不增加的话,这种反弹可能是短暂的。顺便说一下,对于那些在那个时间买卖的人,在很多情况下都需要偿还FTHB税收抵免。惊喜!今天,产生动量的主要因素来自人为控制的低库存和惊人的低利率。的 美国联邦储备 has essentially gone Soviet Union on the US housing 市场.  Without a doubt this has caused a mini-boom in the 市场 but is this simply more fumes or something more sustainable?  We’ll try 至 look at current data and try 至 examine where the 市场 is heading for the rest of 2012.

房价上涨

人们可能没有意识到房屋价格每年都会涨跌,泡沫是泡沫还是没有泡沫,这取决于季节性因素。春季和夏季对于树立未来的基调非常重要 房屋销售。从心理上讲,冬季很少有人真正在找房子时,您可能会在冬季沉闷的日子里得到最好的交易。然而,纵观12个月移动平均线,它的确确实在全国范围内触底:

中位房屋价格

资料来源:《纽约时报》

您会注意到,每月价格会根据季节性因素上下波动。 12个月的移动平均线使您可以更好地了解当前的更大趋势。总体而言,您确实发现近期价格有所上涨。稍后我们将对此进行研究,但可以说这与收入的增长或强劲的净资产数字几乎没有关系。

价格比2011年下降–净资产影响

一个精明的读者提到三年一次 仅限美联储学习 从2007年到2010年底收集了数据。由于大多数美国人是从住房中获得净资产的,并且净资产数字的大幅下跌是由于对房屋价值的依赖,所以自研究结束以来发生了什么?全国房屋价格已下跌超过3.5%,因此这对美国人的净资产数字又起了作用。

令人着迷的是,从高峰到低谷,甚至被认为是可以负担得起的地区,甚至可以走得更低:

全国各地的价格变化

这是为什么绝大多数美国人的净资产数字被压低的主要原因。

 

美联储现在提倡最大杠杆

也许很难相信,但是在2000年,30年期固定利率抵押贷款的利率为8.5%。没关系,因为大多数人都在与 搞笑的钱没有文档,无收入和无脉冲抵押。自2000年以来,按目前的利率计算,传统的30年期抵押贷款的利率下降了惊人的55%。这些低利率之所以出现,是因为金融恐慌,可怕的就业数据以及可笑的债务银行体系。毫无疑问,这是人为的,并且由于经济不景气而受到刺激。美联储现在持有数万亿美元的抵押贷款支持证券和其他过时的债务,只是为了保持这种局面。那些认为加息将是通货膨胀或经济增长的标志的人只需要研究意大利,西班牙和希腊,看看加息是否预示着良好的经济。不,如果人们失去信心,利率可能会上升。幸运的是,目前美国在舞会上是最丑陋的女孩,因此我们能够将比率低得离谱。但这是一个好的长期战略吗?最终,投资者会希望收回他们的钱(我们何时才能还清这15万亿美元以上的国债?)。

即使从2009年达到的低谷,抵押贷款利率也从本来的低水平又下降了21%。然而价格创下了新的谷底。美联储意识到家庭的财务状况要弱得多(他们刚刚发布了他们的净资产数据,所以他们当然知道发生了什么!)。他们还了解到住房是家庭的最大资产。他们的计划基本上是帮助美国人撬动购买尽可能多的房屋,而又不会破坏每月的开支。既然利率基本上处于通货膨胀率,这将变得更加困难。换句话说,拥有GSE的美联储几乎是该市唯一的博弈,它们可以继续扩大资产负债表多长时间?美联储暗示将购买更多的MBS,并可能还会推出QE3,但这真的是解决方案吗?毫无疑问,支持的主要重点是为有联系的银行提供帮助,结果是公众将获得帮助。最大的危险是美联储失去了足够的信誉,一旦失去了信誉,就很难让精灵重新陷入困境。基本上,这使沉迷于债务沉迷的债务体系增加了更多债务。

自2011年起价格上涨的地区

I was digging through the most recent Case Shiller 20-MSA report and looked at housing 市场s since 2011 至 see which areas saw prices move up in this timeframe.  Six of the tracked areas moved up:

自2011年以来案件增加

有趣的是,唯一上涨幅度超过2%的地区是亚利桑那州凤凰城。所有其他区域几乎没有上升。凤凰城(Phoenix)和迈阿密(Miami)之所以上涨,主要是因为价格暴跌和投资者纷纷涌入购房。即使有了这种运动,价格也不会像Tickle Me Elmo一样飞速下架。底特律崛起是因为在某个时候,人们会 有兴趣以接近赠品的价格购买房屋。达拉斯地区从未真正出现过泡沫,因此价格只是横盘整理。

自2011年以来价格下降的区域

当然,自2011年以来,绝大多数地区的房价都在下跌:

2011年案件减缓

自2011年以来,亚特兰大就被打垮了。即使投资者在2009年,2010年和2011年投入市场,拉斯维加斯的价格甚至更低。自2011年以来,芝加哥的价格下降了7.8%。加利福尼亚所有大型都会区的价格都下降了4%以上。您在此列表上看到的大部分内容都是虚高的 mid-tier 市场s correct even deeper。最近出现了一连串的购买行为,从而推高了价格,但这是基于更多的苏联风格行为:

-银行正在从 影子库存

-Really good deals are snatched up by insiders before they even hit the open 市场

-“正常卖方”仍然是一种妄想,不进行出售,因为期望值下降或许多人处于负资产头寸

-银行正在与大量投资买家达成良好交易(即,虽然整个银行系统都由公众补贴,但不是典型的美国)

这种大规模的受控系统导致了上述情况。最高峰发生在2006年,六年后,我们又看到了新的泡沫后低点和价格的短期上涨,这仅仅是因为我们拥有受控的市场。美国人过得更好吗?如果我们看一下净资产数字,显然不是。话又说回来,大多数人都陷入困境,没有养牛俱乐部,也承受了沉重的债务。如果您对此表示怀疑,请查看Craigslist或Swap-A-Lease之类的网站,并查看昂贵的欧洲汽车从“交易”中获得的大部分。

新屋销售热潮或清理影子库存?

The new 房屋销售 市场 has seen a move upwards recently:

售出30年的新房屋

就市场趋势而言,这一点更为重要。新房销售也意味着对新房建设的需求,从其创造体面的有薪工作的意义上说,这对整体经济有利。这是一个更受欢迎的趋势。然而,由于积压订单实际上是由积压资产管理的,因此很难在此处应用更多基于市场的经济学或财务预测。 美联储和他们太大而不能使同事失败。您已经看到主流商店在很大程度上充当了啦啦队的平台,指出存在竞购狂潮,供应低迷,但也不会打扰明显可用的数字。他们的业务是让您花费您的金钱,无论是真实的还是借来的。关于人们过着审慎的生活而储蓄和还清30年抵押贷款的故事几乎没有钱可做。他们希望您在欧洲租车上承担700美元的租赁费用,并承担70万美元的抵押贷款。忘记净资产数据,如果没有的话,只需借用它即可。对于那些说他们“打底”并以某种方式轻拍自己的人,仿佛他们是全能的金融家或经济学家,这总是令我感到惊讶。这真的是一个大胆的呼吁吗?这与大多数美国人的资产净值恶化到二十年前的水平有何关系?谁在乎!之所以称其为底部,是因为我们将注意力集中在房价,人为库存和坦率地说不再是市场的市场上。鉴于整体情况,底部可能看起来并不那么令人印象深刻:

案例粉碎机和30年

全国房价是否触底?看起来像。但是,推动房价上涨的主要动力是什么?那是更大的要求。利率将维持多长时间?我们在看一个 日本喜欢的场景 还是利率可以更快地提高?在当前的十年中收入会增加吗?这些是要提出的更关键的问题,而不是声称存在短期底部。我们将品尝一下当秋冬来临时以及2012年大选的面包和马戏团结束后,这是否是一种更具可持续性的趋势。大多数人确实意识到双方都为同一支球队而战吧?同时,出去花钱,而忽略那些净资产数字。我说,下降40%只是从头开始。

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38个回复 至 “The wonderful world of command control US housing – 6 charts highlighting future trends in the housing system. Silent crashing 市场s, command style housing controls, and Fed 至 p sponsor of maximum leverage.”

  • 这仅仅是一个“pause”然后由于世界范围的衰退而再次开始下滑。中国人对自己的经济撒谎是有充分理由的。这是政治变革的一年。底层人士希望看起来不错,因此报告的业绩要好于实际的经济成果。巴西和欧盟(都将在接下来的24个月内崩溃)都处于衰退之中。看原油价格。
    As for our dear state of Greco-California, you 知道 where we will be next year. The budget just passed is like a German fairy tale, but funny.

    • 杰森·埃默里(Jason Emery)

      是的,所有愉快的谈话都假设经济在升温,或者至少没有恶化。如果它稍微恶化怎么办?还是很多?唐’不必千篇一律回答。

    • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

      I’我不希望崩溃。那里仍然有太多的悲观主义/怀疑主义,无法阻止事情飞入流鼻血的领域,而且还有很多衰退疲劳。很多人认为我们’在过去的四年中一直处于衰退之中,尽管显然,我们还没有’t.
      但是,不是’商业周期再度出现转折并出现一定程度的下滑是不合理的。还有一些“safe”黄金和国库券等资产看起来被高估了。国库券已经支付了低于年度通货膨胀率的一段时间。这些很容易崩溃。我怀疑亚当·史密斯’一只看不见的手正试图通过另一组泡沫(​​科技股,房地产,黄金/债券)使Boomers贫穷,因为这是需要发生的事情。否则,他们对我们其他人退休的主张将是毁灭性的。

  • 伊万·德拉戈(Ivan Drago)

    好文章博士…上帝禁止房价上涨“wacky”美联储已经向其提供了30亿美元的DV01。

    什么’s DV01: “美元价值为1个基点。”基点等于0.01%。利率从8%升至9%是100个基点。”

    So, the FED has a balance sheet getting close 至 $3 Trillion with a DV01 of about $3-Billion and rates hitting the unprecedented zero bound. 什么 could go wrong?

    美联储资产负债表1915-2012(RED = MBS) http://media.resourceinvestor.com/resourceinvestor/article/2012/02/23/2-24-12-tgaog-Chart1.JPG

  • 布兰克芬勋爵

    我们可能在房屋底部“nationwide.”在加利福尼亚的许多定价过高的地区(尤其是高端市场,800K +)中没有这种事情。在接下来的十年中,这种混乱可能会持续下去,甚至还会持续更长的时间。

    只是经济的一点轶事,我去找一个朋友’昨天聚会,那里最近有几个大学毕业生。让’只是说这个年龄段的人几乎没有希望了。那些拿到学位的孩子’真正适用于这个新世界的事物完全被搞砸了。即使是最近的土木工程专业的毕业生也说他不能’经过一年的搜寻后才找到工作。这些将成为使加州住房庞氏骗局得以持续的人吗?让我休息一下,他们’我会和爸爸妈妈住在一起,或者在一个小公寓里翻两番。

    我最好先出去买,然后再永久定价。 --

    • 除非您实际上居住在洛杉矶,否则您是对的,否则您将不了解房地产市场的真正含义。市场上有骗局,欺诈,极低的存货,卖空或同样简陋的公寓或价格过高的房屋。如果有“normal”出售房屋时,它会变成多种报价或一些贪婪的东西,所谓的投资者支付现金并将其抢购一空。这是一个卖方市场。卖家在做梦,代理商无能为力,而买家显然没有受过教育,需要发泄情绪,看看这是否具有经济意义。

      • 恩斯特·布洛费尔德

        @neverbuyhereinLA

        没有像样的库存的原因是美联储’的ZIRP(零利率政策)计划。只要这些僵尸银行能够以低于通胀的利率支撑美联储的低谷,就没有理由让这些僵尸银行卸载其影子库存。因此,除了SoCal MLS之外,别无其他。

        如果美联储不再能够将利率保持在通货膨胀率以下,那么房地产上市将被过多的住房库存充斥,因为这些僵尸银行将被迫卸载其影子库存。

        照目前情况来看,由于实际通货膨胀率为5%,而美联储向僵尸银行的贷款利率接近0%,银行实际上正在弥补其房屋损失。

      • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

        “…一些贪婪的所谓投资者…”

        我完全有信心他们确实是投资者。当然,带孩子的日常家庭不会冒充投资者来获得房屋。我也完全有信心,这项投资不会’不会为他们带来丰厚的回报。但是,这可能比在本国投资的替代方案更好。

      • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

        恩斯特(Ernst),通货膨胀率远未达到5%。大约是2-3%。唐’相信政府吗?也许麻省理工学院足够好:

        http://www.calculatedriskblog.com/2012/06/different-look-at-inflation-mits.html

    • 一个朋友去找他的女神’s graduation ceremony, said it felt like being at a funeral. They 知道 they’re hosed.

      • 认为他们“will be OK”加上16至20万亿美元的债务’ll be leaving them?
        来自的可爱礼物“Boomers”与被摧毁的经济一起’ll inherit.

      • 周一的美好气氛–这让我想用光一百万来买点东西。

  • “大多数人确实意识到双方都为同一支球队而战吧?” Based on what I’看过最近几年-他们没有’t.

    • 如此。双方都只是浪费时间,并指望我们通过抛出红肉问题来捍卫他们-而不是我们团结一致并要求他们做些事情。

    • 许多唐’t care, can’不能承受,不能承受或不被告知。公众是游说者和银行利益的疏忽。

  • DR HB Wrote:他们的计划基本上是帮助美国人撬动购买尽可能多的房屋,而又不会破坏每月的开支。

    让我为您修复:
    他们的计划基本上是帮助美国人尽可能多地为房屋支付最高的费用,而又不会破坏每月的收入。

  • 修正2:他们的计划基本上是吸引美国人,并帮助TBTF银行摆脱其糟糕的资产负债表负债,以便更大的傻瓜承担损失。好胃口的纳税人!

  • 戴文·布拉格

    “大多数人确实意识到双方都为同一支球队而战吧?”
    是的,这是显而易见的,但是我很高兴看到DR为这里的人们陈述了它。如果人们能够摆脱种族主义倾向和拉什·林博(Rush Limbaugh),福克斯新闻(Fox News)等人的洗脑风暴,他们将看到奥巴马与前任政府之间的分歧很小。当他选择蒂莫西男孩出任财务主管并带来了其他所有金融界的亲戚时,很明显,他关于变革的所有言论只不过是陈词滥调抛给大众消费。实际上,系统可以运行。游戏被操纵,普通市民被搞砸了,但他所知甚少。他的脑部区域在真人秀电视上播出,而谎言被狂妄的专家鼓吹,充当抢劫者和精神病患者的唱诗班男孩。
    当今的贪婪和罪恶程度’世界是前所未有的。尽管谈论家庭价值和成为爱国者,大多数当权者只关心自己,其余的人则下地狱。我可以’相信任何年收入低于20万美元的人都会支持任何民主党或共和党人。他们是一样的!为什么人们如此害怕承认呢?因为它们的整个价值结构将崩溃—就像房地产市场一样?
    回到房屋。当前的情况反映了同样的烟雾游戏,并反映了我们的政府在各个方面采取的行动,以确保这艘沉没的船漂浮。会有一天的清算,没有谎言可以掩盖这个真理。该系统已经腐烂到核心,只要在街上进行一次革命就不会改变。罗姆尼需要$ 1,000,000,000才能赢得总统职位—而且他仍然可能不会赢。该死的那个黑人男孩!

    • 是的,两党’确实是一个人,受过良好教育的美国人会同意你的看法。我们不是’所有可笑的沙发土豆都在收看现实电视,但专业人士在等待合适的时间来保释出该国(听起来与其他遭受苦难的人的迁移类似?)。当受过良好教育的中产阶级开始叛逃到更友好的国家(便宜的国家)时,您的大理石台面就会挂起来;富人的生活确实很坎ride。

      • 当受过良好教育的中产阶级开始叛逃到更友好的国家(便宜的国家)时,您的大理石台面就会挂起来;富人的生活确实很坎ride。

        问题是,金融章鱼和公司所有的政府是一种全球性疾病。
        如果你’re looking 至 escape rigged and/or overheated housing 市场s and high cost of living, forget the UK, Canada, Australia or New Zealand.
        那里’除非您有能力在原始环境中自立,否则很多选择都是不错的。

      • 真正的富人已经全球化多年,并且多元化。这就是他们保持财富的方式。它’是可以’不要采取行动,也不要离开总是被软管缠住的地方。这是历史事实。

    • 那么,如果B + rry输了,那是因为他的白人一半吗?

  • 博士“啦啦队表演的平台,说有疯狂的竞标,并且供应不足,” keeping it real with another solid data-fed prognosis of the 市场 symptoms and overall condition. Thank you.

  • 桑迪·萨库拉斯(Sandy Sacoolas)

    是!双方应该团结一致,而不是拥有两个不同国家的思想观念。共和党候选人竞选活动传达了信息,他们认为每个失败者都是另一个失败者。对聚会的坏消息。双方相同。对国家的坏消息。我感到公众是游戏板上的棋子,它知道我们将要进行的游戏。与选举,住房市场和银行一样。所有在一定时期内(例如5年)的当前和良好信誉的贷款都应调整为当前利率。繁荣!更多的钱投入经济,更多的人留在家中。为人民提供了救助。那有多难!!

  • 什么 is your outlook for Phoenix Arizona in 2013?

  • 一个小小的测。你说,”新房销售也意味着对新房建设的需求,从其创造体面的有薪工作的意义上说,这对整体经济有利。”我们都知道非法外国人获得了大部分的建筑工作,而且我们所有人“know”他们只接受美国人不做的工作’不想,所以他们一定不能得到像样的薪水吧?实际上,我有一个从建筑中解雇的朋友。好消息是他们给他回了电话。坏消息是他们把他的薪水减了一半。“Take it or leave it.”

  • 我属于现在美国政治历史上最大的第三方,这叫做”不再愚蠢到足以倒下”. Won’t you join me?

    • 我是一位康复的共和党人,现在是一名政治无神论者。
      串通腐败罪犯= TPTB
      重新审视REIC,《谢尔曼反托拉斯法》发生了什么?
      (哦,对不起,现在是法律建议。哈哈)
      我同意所有认为R&D游戏是浪费时间。这个国家结束了。

  • 真的没有’不论是谁当总统,或者哪个党赢得了即将举行的选举。华盛顿特区很久以前就使用美化操作系统达到了关键的质量和功能。唯一需要的是果汁(税收)或竞选捐款,其余的是自动的,而双方的政客都将群众鞭打。我们确实确实需要收回哥伦比亚特区。除了看到许多代理商“Building for Rent”标志挂在窗户上。

  • 与受过良好教育的朋友交谈,看看有多少人认为这两个政党实际上是由相同的特殊利益集团控制的。我觉得你’你以为有多少人很聪明和周到就会惊讶…..really aren’t.
    这向我保证,正如历史所表明的那样,大多数人对即将发生的内爆直到发生在他们身上之前都不知道。即使那些看起来很聪明。

  • 电视广告:可以 ’不能还车贷款?向我们贷款。快速,轻松并在20分钟内获得批准。两天前看到了。

  • 虽然美国人的财富平均下降了40%,但银行资产发生了什么?

    “奥巴马总统发誓要消除太大而无法倒闭的金融机构的危险两年后,美国最大的银行比金融崩溃之前的规模还要大。截至2011年底,五家银行-摩根大通(JPM),美国银行(BAC),花旗集团(C),富国银行(WFC)和高盛(GS)-持有超过8.5万亿美元的资产,相当于56家根据美国联邦储备委员会(Federal Reserve)的数据,与五年前的43%相比有所提高。”
    http://www.businessweek.com/articles/2012-04-19/big-banks-now-even-too-bigger-to-fail

    5家银行拥有的财富等于美国经济的56%?这就是创造金钱的力量!这四家银行的银行资产增加了3.6万亿左右。

    这就是美联储借给这些银行的东西:
    花旗集团– 2.513万亿美元
    美国银行– $ 1.344万亿
    高盛– 8,140亿美元
    摩根大通(JP Morgan Chase)– 3,910亿美元
    富国银行– 1590亿美元
    http://www.goldstockbull.com/articles/federal-reserve-secret-bank-bailouts-topped-16-trillion/

    好吧’银行增加的利润超过3.6万亿。但是银行没有保留这笔钱。他们用这笔钱赚钱,但最终还清了钱。因此净利润:“根据彭博社最近的一篇文章,大银行利用美联储低于市场的利率带来了约130亿美元的收入。” Ok that’当您谈论数万亿美元时,这并不算多。除非有’这不是唯一的有趣的银行业务,而且还有复利等等。它们确实欠我们纳税人至少130亿美元。

  • 被抢走至少4次,试图由前线经纪人买入低价。

  • 我们疲软的经济带来或带来了一个商业周期,利率为8%至12%…在不好的时候..? 18%..?…现在,更多的破坏是节省的美元价值….

  • @恩斯特–同意,但是对无压力销售不足的解释是什么?在过去的几年中,所有销售的一半以一种或另一种方式处于紧张的库存状态。这些销售最终由银行控制。但是一半“market”仍然有家人在卖房子…他们都去哪里了?

    另一个注意事项…我以为租金会增加租金,减少业主….I’在玛丽娜·德尔·雷伊(Marina del Rey)的这里,去年夏天卖掉了我的公寓,现在租了房。当我环顾四周时,租金很高,但下降了….

  • 你说日本吗
    Look at the future of the US housing 市场 here!

    http://patrick.net/forum/?p=1213032

    祝您好运,即使大多数“owners”真的只是从银行租房。他们唯一拥有的是抵押贷款,当时抵押贷款只有0股,真是一大笔!

  • 我买了一些Facebook股票。华尔街总是在寻找下一个吸盘。

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