美联储和CPI再次错过了住房通胀:CPI完全错过了房价上涨。

最为广泛使用的衡量通货膨胀的方法是美国劳工统计局(BLS)公布的消费者价格指数(CPI)。大约十年前,我讨论了CPI在衡量房价上涨时所做的工作多么糟糕。实际上,在汹涌的房地产泡沫期间,CPI仅衡量了房价的温和上涨。为什么?该衡量标准着眼于所谓的房主租金当量(OER),它实际上是要考虑您房屋的租金与实际房屋付款。因此,您可能需要支付$ 3,000的抵押贷款,税金和保险,但实际租金约为$ 2,000。那是一个巨大的差异。在里面 洛杉矶/ OC市场,这项测量做得糟透了。当然,争论是租金最终会赶上,我们现在看到了其中一些。然而,美联储的政策和其他政府决策都是基于CPI制定的,并且错过了多年的重大变化。现在,最新的CPI报告显示通货膨胀率正在上升,但是,当然,现在又来晚了。这一点很重要,因为CPI的最大组成部分是住房成本。

CPI和住房问题

住房占CPI工具的40%以上,这是迄今为止最大的组成部分。那么,您是否不希望该工具能够准确地衡量房屋价值的变化?现在,我们有了很多可以更好地指示房价变化的工具,例如Case-Shiller指数。由于多年的努力,最近房价受到很大压力。 缓慢的家庭建设 而且缺乏库存。自股市崩盘以来,我们也有一个有趣的现象,就是投资者跳入市场并成为主导力量。

首先,查看CPI的构成可能会很有用:

CPI类别

即使从住房,教育和医疗保健三个类别来看,我们也知道成本在飞涨。然而,总体CPI涨幅很小。这在全国范围内是完全没有根据的,因此在像加利福尼亚这样的泡沫市场中,人们需要与室友一起搬进公寓,就好像他们是 挤在小丑车上赚房租.

住房占CPI的比例高达42%。美国的大多数人都拥有自己的房屋(不在洛杉矶县这样的地方)。该措施从整体上看待全国。如果您想获得一个很好的衡量标准,为什么不看一下Case-Shiller指数?相反,它着眼于您可以从房屋中获得的市场租金(并且该指标在拐点处也很弱)。只需看一下OER组成部分与实际房屋价格变化之间的关系即可:

事例索引

因此,从2013年到2014年,房价上涨了两位数,但OER上涨了2%! CPI的最大组成部分完全是基准。以以下快照为例:

2013年11月

Case Shiller指数同比变化:13.7%

CPI OER同比变化:2.3%

即使在坠机事故中,该措施仍然无效:

2009年2月

Case Shiller Index同比变化:-18%

CPI OER逐年变化:2%

您不妨将OER设置为众所周知的2%,然后忘记它。那有多有用?当然,这符合美联储维持货币政策宽松和资金流动的目的。但这也加剧了我们赖以生存的疯狂猜测。住房泡沫1.0是全国性的事件,而 房地产泡沫2.0受投资者驱动。最终,由于不平衡的原因,价格上涨。租金停滞不前,租金大幅上涨。这意味着更多的钱被汇入银行,金融,房地产投资信托和投资者类别。在我们的消费主义经济中,这不是一件好事。

正如我提到的,OER甚至在衡量租金变化方面做得很差:

租金和工资

在许多地区,人们甚至负担不起当地的租金,更不用说买房了。这就是为什么我们有 230万成年人在家中生活 与父母在加利福尼亚。因此,当然,美联储将继续以负利率推进并延续这一当前趋势。他们一直在谈论加息,但这已经持续了两年-就像那个叫狼的男孩一样,没有人真正在听。在许多方面,美联储都支持自己。然而,他们使用CPI作为参考,认为一切都在通货膨胀方面。只需查看您的每月账单,看看这有多准确。更好的是,请查看2000年以来的预算,看看今天的情况如何。

不过,确实发生的一件事是,在房价暴涨之后,租金的确会增加,但滞后了几年。这就是为什么最近的CPI出现“震荡”的原因,因为经过几年房价的稳步上涨之后,现在租金的上涨已渗透到CPI中。现在,现实甚至正在过滤成更严格的指标。只需看看Case-Shiller年度变化与OER指数变化之间的关系即可。一个看起来像无聊的扁平线,另一个看起来像野生的高科技股。住房市场上的轻松赚钱绝对是游戏的名称。

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45个回复 至 “美联储和CPI再次错过了住房通胀:CPI完全错过了房价上涨。”

  • It’是一把双刃剑。我认为政府’这样做的目的是对CPI的住房状况保持保守的看法。我们知道住房是必须的,但是市场是投机性的,而且操纵性强。来自政府’从角度来看,CPI的大幅波动会极大地影响生活成本的调整。 CPI是一种折衷方案,符合政府而非人民的利益。

  • 公平经济学家

    不过,确实发生的一件事是,在房价暴涨之后,租金的确会增加,但滞后了几年。

    然而,这意味着通货膨胀措施的时机已经关闭,即使很长一段时间内的平均值都可以。当前,通货膨胀被认为是制定政策的最重要手段,因此政策可能会严重失误。这确实会损害整个经济。

    房地产泡沫和后果就是一个很好的例子。如果房价已成为CPI的重要组成部分,那么泡沫时期的通货膨胀会更高,大萧条时期的通货膨胀会更低(可能是通货紧缩)。那将使美联储在泡沫时期提高利率–尽早结束并降低其严重性–然后在萧条期间鼓励采取更多刺激措施,这也会有所缓解。

    因此,虽然“平均”政策应该是应有的,但时机却很糟糕。萧条期间较少的住宿没有’降低了泡沫的严重性,但只是在不必要的失业中增加了更多浪费,而使过度建造的McMansion浪费了繁荣。

  • I’我只是尝试阅读这些东西。我不知道他们会像这样计算CPI中的住房成本。我能理解他们想抑制较大的摆动,但要晃动。至少现在我知道为什么当他们说通货膨胀率很低时,人们常常不喜欢它。

    看起来像控制环,P和Igain太小,也许还有D点。

  • 企业的投资费用(收益能力)
    财产中的权益(或其他’s released from
    该财产通过出售而制成
    可存入带息产品
    (例如CD)与租金(费用)的比较,
    税后当然是一项主要决策
    购买房租的工具。

    商业周期本身非常引人注目,
    以便为TBTF提供替代产品组合,
    使抵押品与市场隔离,
    除了美联储购买的不是
    市场价值(并以市场价值回售,
    包括出租,包括建立新的
    租金利润中心,与人工住在一起
    房地产和债券泡沫)导致了
    the picture of galloping rents, with major 所有者-managers
    骑着TBTF会员的大衣。

    那些卖出泡沫的人’不愿简单地
    然后回购它,或将其追逐到债券市场,
    ZIRP,从销售中获得0%的股本回报率
    与2008年泡沫时期相反
    TBTF的巨大失败最终导致其大规模持有
    大量被高估的抵押品,得到美联储的丰厚回报,
    现在,除了承销银行’ “loss sharing,” including
    持有不合格的买家’脚到火,而银行
    避免冒险承担责任,现在已经成为
    浸泡的租金,在此列中低于或不反映
    在CPI中,除了没有获得利息收入外
    股票,而银行获得免费准备金。

    • 林恩·蔡斯(Lynn Chase)

      那么,您看到泡沫在某个时候结束了吗?现在通过量化宽松由纳税人负担的房利美和弗雷迪会不会被高估抵押品支持的票据卡住?换句话说,新的完全操纵的市场会继续存在吗,还是您会看到美联储可能释放一些动力并让真实市场在很长一段时间内稍作调整的点,类似于日本’超过30年的衰退。

  • 就我个人而言,我认为CPI已脱离其最初意图并受到操纵,以便成为限制政府应享权利,社会保障和养老金增长的工具。这是评估通货膨胀和物价的实际影响或这些因素对人们的影响的相当无用的工具’s lives!

    • 答对了…what don’如果他们(公司)现在操纵是一个真正的问题,那么自由套路就是几年。…trade pacts etc..

      我可以告诉我的孙子们,我目睹了有史以来最大的财富抢劫…

    • 每种经济评估方法都已转换为琼斯镇风味的Kool-Aid。
      失业绝对是欧洲人的笑话,对国民生产总值也有很大影响。
      您可以永远指出没有任何结果。

  • “就我个人而言,我认为CPI已脱离其最初意图并受到操纵,以便成为限制政府应享权利,社会保障和养老金增长的工具。”

    繁荣…那里是任何数字操纵背后的真理。

  • PITI通胀与实际中位数收入+ LTI因素(X)的流动资产可用性

    有适当的住房通胀算法(MI2MP)

    Last December I spoke at the BNY Mellon Stock Conference 至 华尔街 至 show the model here in California where I show 82% of the working population are priced out of housing once you X出 the 现金买家 and those making 3X median income which is 190K

    住房通货膨胀的故事住房的纯成本从未在这个国家得到恰当的体现。

    这是在会议上接受彭博社采访的话题

    http://loganmohtashami.com/2014/12/04/bloomberg-financial-interview-at-the-bny-mellon-conference-housing-reality/

    • 对那里的方法感到好奇。如果你“X out”N倍于人口中位数的人可以’您只需选择N,即可获得所需的任何水平的负担能力。让’s说您需要收入的中位数是收入的1.5倍才能买房,我只是“X out”所有那些达到中位数1.5倍或更高的人–那么神奇的是,有0%的购房者可以负担得起房屋,而我们却遇到了负担能力危机。

      I’我不是说CA的房屋负担得起,但做饭的统计数字却不高’展示他们的最好方法’re not.

      • CAR has this model which 我不’t agree with

        MI2MP

        Median Income 至 Median Prices in California. 那 has roughly 68%-71% are priced out and this is coming from the CAR of all people.

        However, what 我不’与他们的模型不同的是这个。他们的模型假设加利福尼亚的每个人都有20%的房屋减价。

        因此,将其调整为那些’t have 20% down
        新增中
        债务成本增加
        PMI成本
        交易结束时征收财产税
        (然后)将其调整为使现金购买者和使收入中位数达到3倍的购买者成为可能,而我从加利福尼亚房地产经纪人协会的住房中获得的价格要高出约12%-15%。

        所以听起来可能很多,但是’s not that much higher than traditional models, this is a reason why 我不’也喜欢国家的负担能力模型

        他们假设每个人都有20%的亏损,740 Fico和基准的债务收入比系数。

        有理由说明,根据人口调整,我们在第二次世界大战之后拥有最低的房价曲线,而第二次世界大战后主要街道的住房净总需求却最差

        我在这里通过3个图表进入该因子模型,以表明这始终与拥有债务的能力有关,仅此而已。

        美国房屋所有权的下降和租金回收的上升。我说过有人要在2010年12月

        http://loganmohtashami.com/2015/04/28/the-fall-of-homeownership-in-america/

    • 错误。它们的价格可能超出抵押贷款市场,但它们以房客的身份进入房地产市场。如果他们负担得起房租,那么他们便有可能负担得起自己的财产,前提是可以将抵押贷款提供给他们。租金和每月付款是非常相关的。

      • ”如果他们负担得起房租,那么他们有可能负担得起自己的财产,前提是抵押贷款可供他们使用”

        错误的逻辑:本月支付租金与支付租金(抵押)完全不同,没有连续失败360次。一次不是问题,连续360次是没有问题的。丢失一个资产就足以损失大部分资金,因此风险巨大。

        我们已经知道,收入在下降,而不是在上升,实际通货膨胀率约为10%,工资停滞不前,根本没有加薪。

        即使在短期内(例如5年),付款问题也会出现:假设您在20年后可以比现在支付相同的金额,而收入递减则是货币政治,即幻觉,而不是现实。

    • 优点。向前走– Wouldn’这是否意味着自最近租房者数量增加以来,房价在未来几年内将继续上涨至更高的高度?或者您预计未来5年会发生什么?

      • 如果我可以成为独裁者一天,我会在早餐前将杰里·布朗切成小块,然后强迫所有非法分子离开。住房短缺得到解决。

      • 如果我有一天能成为独裁者,我将杀死所有无用的食客。失业,拥挤和交通都已修复

      • 如果我是一生的独裁者,那么每个人都会为自己的生活感到高兴,最大的问题将是自杀,因为他们可以’处理太多的好事。

        投票给我,人生的决定者。我保证这将是正确的。 --

  • 我相信我们需要资产价格指数。这很重要,因为房地产和资产被用作抵押和贷款的抵押品。信用创造信用货币。如果资产价格每年上涨太多,则基于较高的抵押品价格产生过多的信用资金会导致通胀。
    正如美联储现在采取货币政策一样,我们如何才能在不提高成本的情况下减慢这一进程。

    我在1982年撰写了有关此问题的文章,当时美联储将利率提高至21%,再由家庭提高。 1979年的年通胀率为12%。为了摆脱通货膨胀的影响,美联储制造了自大萧条以来更严重的衰退。当时我以为我们这么多时候为了减少通货膨胀而制造太多苦难是愚蠢的’•使用正确的工具来减缓经济增长。通货膨胀的原因是在我们的经济中创造了太多的信贷。为什么在我们的经济中创造了太多的信贷钱?因为资产价格每年都在上涨。我们现在遇到同样的问题!
    要停止重复历史,我们需要制定“2%的升值/通货膨胀税收政策。“。这项税收改革政策将放慢资产价格上涨和创造过多信贷资金的周期,从而导致住房和资产价格上涨,直到美联储再度引发失业率和止赎率高的衰退。
    有关更多信息,请阅读文章“美国梦:恢复所有人的机会”并在观看视频 http://www.taxpolicyusa.wordpress.com

  • 我能看到的唯一能减缓住房疯狂的两件事是房价上涨或中国的大幅倒退。如果那些中国现金购买者开始清算其财产,那么我们将看到一个不错的修正。

    • 丹,很抱歉成为坏消息的承担者。但是房地产市场是操纵的。当价格下跌时,政府和银行“have 至 do something”。只要价格持续上涨,每个人都会高兴。政府,银行和民众。因为他们认为房价上涨是一件好事。尝试向他们解释一个简单的逻辑,即随着价格上涨,这意味着它吞噬了您大部分的收入(较高的抵押贷款成本,较高的财产税,较高的保险等),并且它们使您感到困惑。好像’s a mystery.

      我放弃。事实是,以下所有市场均处于泡沫之中,政府赢得了’不允许他们纠正自己;房地产市场,债券市场和股票市场。

      • 他们这次到底要做什么?

      • 尽管PTB不赞成冷嘲热讽’具有防止资产价格暴跌(包括房地产)的最佳记录。长期来看,房屋价格勉强维持在通货膨胀率之上。愤世嫉俗的人’愤世嫉俗的人可能会说,他们确实与周期中的价格通缩部分有关。

      • @ 弥敦道118

        我同意。如果美联储和政府持续补贴数万亿美元,尽管价格下跌,它会告诉您,即使是这种回声泡沫的买入痕迹,投机者和投资者也将对房地产失去信心。当然,有机买家不会突然发现价格过高的房产。

    • …其他鞋款从2007/2008年开始下降。这次差很多了。

  • 如果只有美联储/银行可以制造更多的通货膨胀,那么他们房屋的价值就会上升。

    h …

  • 我刚读完一篇由两位市场分析师Jeff Clark和Harry Dent之间的辩论组成的文章。文章标题为“Gold: Dead or Alive?”。这两个人对黄金是否会在2017年2月16日之前随时跌至700美元/盎司下了金大赌。他们似乎唯一同意的是,黄金会从通胀中受益。如果我’如果看到这里讨论的是真的,那么哈里·登特’通货紧缩的前景可能并不像他认为的那样正确。我个人介于两个人之间。我认为接下来的两耳金价将保持在800美元至1400美元之间,这意味着杰夫将赢得金币。

    我确实同意哈里的观点,尽管美元现在是持有的好东西,因为我认为正如他所做的那样,到2019年,许多泡沫市场的价格调整即将到来。政府票据资助。工资上涨需要引发通货膨胀螺旋上升,但我们还没有’尽管我们现任政府’努力生产它们。租金上涨赢得’t do the trick.

  • 住房的42.173%。是基于总收入还是可支配收入?无论哪种方式,这都是不可持续的。

    • 43%实际上是不准确的。

      对于常规而言,它实际上可以提高到49.9%(房屋比率和总费用比率)

      对于FHA;它’住房比率为47%,总费用比率为57%。

  • 主要货币相对于美元贬值。美国经济不’如此强劲,因此造成GDP和贸易逆差。默认情况下,美元已升值。

    • 爱德华·昆斯(III)

      “””默认情况下,美元已升值。””””

      Yo 丹尼斯 ,写得很好,但哥们儿,哥们儿。美联储开始了一场世界货币战争,马歇尔·冯·德拉吉(Field Marshall von Draghi)计划赢得这场战争。获胜,被定义为快速升值的美元,当珍妮特升息和/或我们获得希腊退欧或英国退欧时,期望美元登月。

      • 哟埃德(Yed)
        所有法定货币仅基于一种指标。
        当您晚上睡觉时,早晨仍然会在那里。
        在不久的将来,这将适用于大约2个地方。
        俄罗斯,因为普京是坚强的人,拥有世界所需要的东西。
        USofA,因为我们有一堆绵羊/旅鼠,它们永远不会改变这个地方的运行方式,而银行家可以按照自己的意愿继续前进。
        里面很阴/阳’s purity.
        美国人晚上睡得很好,因为他们没有期望或被别人统治的愿望,并且在像金·卡戴珊(Kim Kardashian)这样的佩斯(Pez)掌柜中拥有额外的力量。 (警告窒息危险)。向您的医生询问有关抗焦虑药的问题,以克服您担心被Kim cho住的恐惧。
        俄罗斯人晚上睡得很好,因为他们知道自己可以’不要对普京做任何事情,所以为什么要担心。
        整个星球将奔赴美联储,并永远感激得到30年的负收益,因为他们最终将把它收回,并且最终比从来没有好过。

    • 爱德华·昆斯(III)

      Yo ImnotPOTUS ,

      I’我不确定参数是什么,因为’s exactly what I’我说,除了卢布部分。美联储希望/喜欢让世界储备货币美元贬值。金砖四国与欧盟’这样,现在的任务是将美元送上月球,他们将成功,因为美联储的利率为零’对此无能为力。美联储仍在进行隐匿量化宽松,但通货膨胀是白热化,我敢说,他们需要大举提高。

      欧盟量化宽松政策刚刚起步,金砖四国要做的就是自己做量化宽松政策,幸运的是
      接收者进入外汇市场并出售自己的货币并购买美元。据我所知’如果尝试类似的尝试,那么美国股票的交易就结束了。例如,它可能已经在进行,因为巴西货币兑美元汇率大幅下挫。

      • 爱德华·昆斯(III)

        Yo ImnotPOTUS ,

        JPY / USD,日元现在已经突破了Y122 / $的30年关键支撑。实际上,隔夜6/2,日元/美元一度突破125!

        FED太多的FX球无法一次保持在空中,大声笑。当然,他们
        能够操纵欧元/美元走低,但他们将视线移到日元之外,哈。新一轮的货币动荡开始了,美联储在军事上被包围了。

      • 爱德华·昆斯(III)

        美联储被包围,比被包围更好的翻译。

        此外,他们隔夜操纵欧元/美元上涨6/2,但从美元角度看,美元兑欧元走低,但只是一天。

  • 中国投资者抢购环太平洋地区的土地才刚刚开始。

    前往奥克兰或圣佩德罗的码头,看看来自中国的大型集装箱船。美元走了。

    纪念在这个阵亡将士纪念日为我们的自由而牺牲的退伍军人。

    • 他们从起源地回来。我们给他们我们的美元,他们给我们他们的劳动,他们给美元以应税土地资产的回报。一天结束时,美元仍然是每个人想要的一件事的后盾–油。如果你问我,这是个很棒的计划。

  • 辛西娅·库兰

    Ca有很多移民,他们的住房增加了一倍和两倍,是的,有无家可归者和汽车旅馆人。有趣的是,福克斯新闻对居住在得克萨斯州休斯顿附近的汽车旅馆的人们进行了特别报道。它也可能发生在因人失业而便宜的其他地方或德克萨斯州,服务员和女服务员的小费最低工资只有2.81加上小费,如果您不付小费 ’做很多技巧。

  • 爱德华·昆斯(III)

    亲爱的泡泡博士,

    我不’认为房价甚至在CPI中。他们很久以前用其他东西代替了(80’s?),有些不’他们甚至称呼存在于现实世界中“owner’s equivalent rent” lol.

    It’也是CPI中最大的加权成分。你有它。牛排上升时,请用牛肉末代替。

  • 圣地亚哥房地产很热,中位数价格同比持续增长。

  • 爱德华·昆斯(III)

    亲爱的泡泡博士,

    我看到您在讨论上面提到的OER,但是您没有提及它’只是他们完全化妆的东西。由于OER是最大的CPI组成部分,因此CPI就是它所具有的强大功能!多么方便。

    当我想到这些东西时,话语使我失望。

  • 昆丁·爱德华兹(III)

    过去4年,全国的实际通货膨胀率平均超过10%。在最重要的州,即我们自己的加州黄金州,沿海城市的实际通货膨胀率平均为13%。洛杉矶,圣地亚哥,圣何塞,圣弗朗斯均高于13%,实际上,圣何塞2014年的通货膨胀率几乎达到14%!

    您可以在此处了解真实的通货膨胀率:

    http://www.chapwoodindex.com

    我在另一个线程中发布了这个非常有价值的链接,’再说一次,通货膨胀率13%,再持续5年,我们在金州竞技场’不能吃得起。美联储计划在什么时候以及什么时候做这件事?为了使价格回到5年前的水平,“geniuses”美联储将不得不在5年内产生负的负13%通货膨胀率!当美联储用尽资金时,将比计划的增加.25或0.5%多得多。“patience.”

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