The crashing US housing metro areas – 亚特兰大 home values crash by 17 percent in last year and 拉斯维加斯 continues 至 move lower. Chicago, Los Angeles, and San Francisco continue 至 make post-bubble lows.

尽管采取了一切人为干预措施,但美国房价仍再次跌至泡沫后低点。 大规模救助 金融机构。不幸的是,底线是,美国家庭收入紧张已经有十多年了。您可以按名义数据或通货膨胀调整后的数据进行细分,但在00年代并一直持续到本十年,家庭收入一直在向负方向移动。请记住,住房市场中仍然存在着大量的问题, 550万抵押贷款持有人处于止赎阶段 或根本不支付抵押贷款。这不仅是住房危机,而且是优质工作增长的危机。从根本上讲,这确实是问题所在。即使在从2006年或2007年达到顶峰的破纪录跌幅之后,美国的一些市场仍在严厉整顿。其中一些市场正在逼近 两个失去的十年 which seems stunning 但 again, this reflects weaker household balance sheets.

校正仍在主要都会区

尽管美国住房市场整体确实跌至泡沫后低点,但在某些地区似乎确实触底反弹。例如,底特律的价格同比上涨了1.5%。再一次,底特律的房价中位数在60,000美元左右。但总体而言,随着大 影子库存正在市场中运作.

当查看受灾最严重的地区时,有趣的是,低价地铁和两个非常昂贵的地铁混合出现了年度最大跌幅:

Case Shiller 2012一年变更都会区

亚特兰大 was absolutely slammed in the last year.  家 prices have fallen by 17 percent only in the last year driving home values back 至 1997 levels!  This is for a very large metro area plagued with massive numbers of 止赎.  亚特兰大 was the only large Case-Shiller tracked metro area 至 have a double-digit annual decline.  The second biggest hit came 至 拉斯维加斯。过去,我曾谈论过这个市场,并提醒人们在进行认真的尽职调查之前切勿参与。去年,该市场又下跌了8.5%,使总跌幅从高峰跌至惊人 61%甚至没有调整通货膨胀率.

您还会看到少数大型中端市场,其中芝加哥,洛杉矶(包括奥兰治县)和旧金山在去年再次下跌。对于加利福尼亚的房地产而言,经济持续疲软, 中端房屋价值 are still inflated relative 至 local area incomes.  The 中端市场 are taking the biggest hits.  For example with L.A. the mid-tier is down over 5 percent for the year 但 interestingly enough, the high tier has made a new post-bubble low.

弱势是由于大量不良资产被出售所致。即使丧失抵押品赎回权的销售呈下降趋势,但放贷方带来的大量卖空也掩盖了这种情况。换句话说,属性从系统中退出的速度更快,但是它们仍然令人苦恼。放贷人对正在发生的事情有排前排的座位,本质上他们说的是成群结队的 卖空 他们认为实习生的房价会下降吗?如果您认为房价会在短期内飙升,那么为什么现在还要退出?银行资产负债表仍然充斥着表现不佳的房地产,凯斯·席勒(Case-Shiller)报告显示,短期内几乎没有什么支持价格上涨。

在这里查看全国范围的数据:

案件主持人年度变更

资料来源:零对冲

如果您看上面的图表,那么在2012年抢购的主要动力是什么?相反的趋势表明价格走弱,贷方公开讨论更多 影子库存将被泄漏到市场中.  Certainly 卖空 are not going 至 prop prices up.  Here in Southern 加利福尼亚州, the number of MLS卖空 越来越多,这对于2012年是个大故事。我也意识到有些人认为他们将获得 比佛利山庄 物业为$ 200,000。那不会发生。住房可持续发展的最大长期驱动力将是当地的收入和价格,例如 Corona Del Mar 例如,对于普通人来说,这将保持较高水平,因为人们在这些市场中确实有很高的固定收入。一个价值400万美元的房屋要价200万美元,并不能完全打开闸门。那些假装和过度扩张的房屋将在未来几年被淘汰出市场,但毫无疑问,仅由于当地人的收入能够支撑价格,有一些高价房屋就能证明高价。中端市场是明年左右遭受最大冲击的领域。问题在于,许多中端市场以某种方式认为自己在这些微小的奢侈品市场中的某些(不是)。

Not sure if it got missed in all the news coverage 但 the 加利福尼亚州 unemployment rate is back up 至 11 percent meaning the underemployment rate is above 21 percent:

加州失业

If you want 至 see leading indicators for solid potential growth look at unemployment 但 also the quality of jobs being added.  No use in having everyone working at K-Mart and trying 至 buy a 500,000美元的房屋.  The crashing markets of 亚特兰大 and 拉斯维加斯 simply show that economic growth is not able 至 support current home prices even in cheap metros.  The lower prices in Chicago, Los Angeles, and San Francisco reflect the correction in the 中端市场。会有什么影响 550万处不良房产和止赎房产 市场上有前进的趋势吗?到目前为止,一直在降低价格并不奇怪。

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90个回复 至 “The crashing US housing metro areas – 亚特兰大 home values crash by 17 percent in last year and 拉斯维加斯 continues 至 move lower. Chicago, Los Angeles, and San Francisco continue 至 make post-bubble lows.”

  • 尼克·汉德尔

    “Then again, the 中位数 home price in Detroit is in the $60,000 range.”凯迪拉克SUV’底特律的房屋售价为$ 86,000美元,但底特律的平均房价要低得多。这与2006年在康普顿的500,000美元,600平方英尺的房子差不多,但方向相反。

    • I’d说这更有意义。底特律是一座衰落的城市。今天的人口还不到50年前的一半。仅按供求关系,我们预计房价会很低。但是要考虑到高失业率,高犯罪率,高腐败率,高税收等,市场的下行压力就没有了。

      我试图查看一些统计数据来真正说明这一点,但是我’m not so sure I’我读对了。劳工统计局显示,底特律-里维奥纳-迪尔伯恩市的劳动力约为81万,其中雇用了72万。 (换句话说,U3为11%)。但是,维基百科显示底特律大都会统计区的人口为420万。我希望BLS区域必须小于整个MSA。我很难相信可能会有80%的不参与率。如果准确的话’s amazing there’完全是一个房地产市场。

  • The Mexicans went back home, and the housing prices are collapsing. 加利福尼亚州 is a separate economy from the rest of the country. No future in 加利福尼亚州.

    • They left Arizona 至 o, 但 the housing prices are recovering nicely here… in some areas.

      我不’认为墨西哥人的影响力与您想象的一样大…。更大的问题是,一部分墨西哥人“lier loan” users 至 the max…。我经常在亚利桑那州看到…他们的举止没有正确之处…大部分是被盗的身份…来自孩子和死去的人…

  • 仅供参考–旧金山还没有打新“post bubble low”如您所指示。今天是124.6,而在2009年初达到117.7…

  • 仅从最近的经验来看,我们在这里(芝加哥)以相对于2002年水平的价格出售了公寓。–幸运的是,我买回了规范的地方’98,并保持了宝贵的生命。但是我们想搬走,不能’不再等待,因此在观察了2009年价格进一步下跌之后–2010年,我们终于吐口水了,承认了显而易见的事实。即便如此,在我们找到买家之前,我们不得不经历三次降价,并且由于我们附近附近类似单位的近期销售,我们的初始要价非常保守。过去几个月的放映纯属酷刑,因为很明显,不断增长的不良房产库存终于进入市场并产生了预期的效果。

  • 克里斯·桑伯格(Chris Thornberg)表示,房屋的复苏正在临到我们。我知道他’最近为保尔森工作。所以也许在那里’有一些影响。尽管银行可以将库存保持在较低水平,但这并不意味着就业在增加。如果您阅读这篇文章,他们’re really saying it’所有供求关系将推高价格。所以我猜’s investor driven.
    有什么想法吗?
    http://www.latimes.com/business/realestate/la-fi-housing-forecast-20120425,0,3386170.story

    • 桑伯格又回到了加州大学洛杉矶分校安德森分校。当他第一次创建Beacon时,他是客观的,我认为他回到了买卖。

  • 由于房价持续下跌,每天都有成千上万的“homeowners”在00年初买的’和在2009年至今购买的商品,现在正变成负资产领域。这将冻结更多“homeowners”有工作的人,可以留在原地,从而减少房地产市场的库存和潜在的购房者。银行和政府如此绝望,只付了3.5%的首期贷款,最高贷款额为625,000美元,只付了10年期利息,影子库存被冻结,只有高速公路附近最差的房产被漏出,像滴水一样流向了MLS市场。

    自2006年以来,我们正经历着世界历史上规模最大的金融泡沫,就像火车缓慢残骸一样,这将引起对住房的消极仇恨,这是下一代的长期投资。

    • 我来定义“move-up-buyer”作为庞氏骗局的参与者。你听说过这本书“隔壁的百万富翁 ”? I aint read it, 但 the idea that we need 至 keep upgrading, from the 3 series, 至 the 5 series, 至 the 7 series BMW, is as unsustainable as our national 债务 .

      • “隔壁的百万富翁”那本书充满了“chit”在很多方面。读完这篇文章后,我的收获是,作者希望joe6pk感觉自己很一般。我得到你’re saying 超越, nevertheless. We were move up 买家 and pocketed nicely during the bubble. We were rare. We could pay off our McMansion, or sell it and find our 至 e-tag home and pay 现金。Our McMansion wasn’t “us”因此我们将其出售(常规销售),一直在等待着这个噩梦般的泡沫,最后在过去3年中进行家庭购物。

        Today, I had the pleasure 至 meet a very cool mortgage broker who filled me in on who the 买家 are out there (at least in her practice). She said everyone is going FHA with a minimum FICO of 560. WTF! She agreed that house prices are still 至 high, and FHA truthiness deal breakers are questioning lending on such out of whack prices. She was a breath of fresh air in the REIC.

  • 但…but…how can this be happening with Summer of Recovery III right around the corner? The Media and real estate pro-fesh-uh-nuls tell me the bottom is in. Sorry doctor, 但 you mut be mistaken in reporting these developments because they obviously conflict with officially sanctioned reality.

  • 伟大的文章,DHB!最初,银行在卖空上放下脚步,是因为他们认为市场会反弹并且可以获得2007年的峰值。如果他们通过更快的空头出售来转移不良库存,很显然,他们相信最好的钱是现在,明天他们会减少。就像火车离开车站一样,价格的下降似乎是无法阻止的。我认为,精巧的提供者所缺少的是,我们当前的住房状况不仅是近年来的恶作剧的结果,而且是长期下降的结果,这种下降已经悄悄地进行了数十年。真相将消失。

  • 好吧,我认为工作和负担能力是关键。印度的平均软件程序员一个月的收入约为1,500美元或更少。这样,他就能负担得起女佣,像样的租金(尽管那里的房地产似乎泡沫很大),司机和非常豪华的生活方式。在洛杉矶赚取1,500的人可以负担一个家庭的医疗保健费用吗?一定要付出,而房地产就是付出。但是从长远来看,我们必须考虑全球化和自由贸易,这对我们不利。

    双方似乎都不在乎。奥巴马似乎正在与非政府组织签署自由贸易协定,而共和党则更糟。它们只是同一枚硬币的两侧。

  • 加利福尼亚州’中产阶级正在奔向其他国家。这里’WSJ的一篇很棒的文章介绍了为什么会这样…..基本上,国家对非常富裕,非常贫困的政府雇员友好。

    http://online.wsj.com/article/SB10001424052702304444604577340531861056966.html

    • 是的,对我来说也是如此。我也在考虑搬家。我在IT部门工作,在CA或其他地方,我的薪水是相同的,但根据地点的不同,我可以买到一半或更少的房子。我爱CA首先住在海湾地区,然后是洛杉矶和圣地亚哥。但是就可以’永远等待。过去,由于这里的高昂生活成本,公司支付了很大的工资差异,现在已经不行了。

      • R u movin去印度了吗?我敢打赌他们的医生/患​​者比率更高,而且医疗费用也更便宜!我看到了地图,那个地方好像到处都是水,我敢打赌他们冲浪了!!让我知道这是怎么回事,我可能就在你身后!!

      • IT部门位于班加罗尔,海得拉巴,孟买等大都市,那里的2卧室平均成本为300000 $,可调整抵押贷款利率为11-13%…印度不再便宜…收入1500 $不会带你去大都市的任何地方….place便宜的地方”t have IT sector…

    • 敬酒时,在Corona del Mar,圣马力诺,比佛利山庄酿造香槟。清洁长笛的人回到波莫纳,科斯塔梅萨,圣安娜,并观察啤酒中的气泡。

      A bit of an exaggeration, 但 the middle class incomes are getting pushed lower as the cost of a basket of goods, gas, food, entertainment, etc. goes higher.

      那些在森林湖和圣佩德罗的1500平方英尺,价值50万美元的房屋赢得了’几十年(如果有的话)在这个价格点上卖。

      The wealthy will have the $2mil home enclaves. 但 the working and middle class will be buying homes in the $150-400K range for a long time 至 come.

      忘记公寓市场。完成了

      购买$ 500K房屋的唯一人将是富裕且节俭的人(在过去20年中,这些人必定一直处于濒危物种名单上)。

  • 我博士在纸上同意,但是,“boots on the ground”看到了一个不同的故事。购买廉价抵押品赎回权的投资者是否计入统计数字?他们会给人一种整体下降的幻觉,但是,这些并不是“buyers”他们是鳍状肢。伯班克已失控。我现在看到更多的库存,但是人们在市场上投放的垃圾量高达50万!其余的则被标记为翻新房屋或梦short的短售。我只是要放弃。

    • 请耐心等待我年轻的吸烟者。当您可以以较低/接近等价的价格抢购一个地方时,便已准备就绪…在更长的时间范围内保持关注。

  • 伟大的博士后

    “Keep in mind there is a massive pipeline of problems still in the housing market with over 550万抵押贷款持有人处于止赎阶段 or simply not paying on their mortgage. This is more than a housing crisis 但 优质工作增长的危机。”

    讨论被压抑的库存,这些库存将在不久的将来上线,因为自动签署和照相购物抵押贷款文件已获得完全豁免。银行很可能会尽可能地远离市场,以便像我们一样保持库存紧张’重新在全国很多市场上看到

    • 我一直在听说“tsunami”止赎的年份。 g!银行和裙带关系政府将一举一动。
      不会发生的兄弟。唐’t hold your breath.

  • “…优质工作增长的危机。”恰恰。正如我所说,在我们达到1985-1990年里根/布什1住房泡沫价格之前,观察房价会下降。

    对于那些怀疑美国工人正受到其攻击的人’自克林顿(NAFTA)和布什2(汉堡烹饪被标记为“manufacturing”)时代,并一直升级到今天…我提供以下令人恐惧的内容:

    http // kingworldnews / KWN_DailyWeb / Entries / 2012/4 / 26_Yamarone _-_ We_Are_Literally_Witnessing_a_Collapse.html

    它不会得到“better”,直到彻底纠正,直到回到我们之前的9/11/11前的虚假国旗袭击共和国的保障措施为止,并充分处理了需要起诉和监禁的人。

    腐烂从最顶端开始…直流电被盗贼,骗子和伪装成代表的社会变态者占据。因此,所谓的99%“msm.”

    美国是酒鬼,需要重蹈覆辙,还是理性的人会得出结论,这是尝试男人的时代’的灵魂,要求采取特别措施?

    时间不多了,我们拭目以待。

    • 蒂拉穆克蒂姆

      法朗
      您已经击中了这个钉子,如今很少有人这样做。我可以’相信曾经伟大的土地上正在发生的事情。我们真的被搞砸了,我没有希望。

      • 你们两个最好小心,联邦调查局(FBI)公布的信息说,如果有任何美国人认为美国出手或助长了9-11,则您是潜在的恐怖分子。他们正在犹他州建立一个庞大的超级计算机,以记录每个文本,每个手机呼叫以及所有互联网搜索。

        1984年是一个蓝图,不仅仅是惊悚片。

    • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

      我不’我不同意应责怪政治家。而是我’d暗示美国工人是他自己生产力的受害者。

      http://www.forbes.com/sites/timworstall/2012/04/27/why-mass-employment-in-manufacturing-isnt-coming-back-its-the-productivity/?partner=yahootix

      另一种看待它的方式是,美国工人的薪水需要相对较高,因此公司在设备上进行了大量投资以提高他的生产率。虽然那’很好,问题在于,公司反常希望获得资本投资的回报,而且似乎对提高实际工资不感兴趣。

      用迪尔伯特的话’s尖头的上司,利润口袋没有连接到工资单上。

      • 这些利润没有被美国工人赚到的原因很简单。在过去的40年中,他们被教导,哄骗并fl之以鼻,以为债务等于财富。我们曾经的生产性经济已经实现了金融化,而且现在各级政府都受到银行利益的控制,他们的计划已无可避免。近200年前,安德鲁·杰克逊(Andrew Jackson)总统就此危险警告过我们。我怀疑他在大多数高中历史课本中只得到了简短的一段文字。

  • HB博士你’我又做了一次。很棒的报告!

    In my micro-market east Ventura County inventory is scare under $400K, 但 I am seeing newly listed stuff come down in price. There is no consistency of price and condition. Prices are all over the place. Flips are getting premium prices, even noise lots with lipstick on the pig homes. FHA 买家 are “flipping happy”多付一点钱。他们知道游戏中皮肤很少。一世’我一直想知道他们如何获得这个价格的资助?

    一位UHS(二手房销售员)告诉我拍卖交易已经死了。银行舞台’现在就出售固定剂以获得更大的利润。好消息,如果你问我。

    我几天前看过一次采访,PIMCO的一位分析师说’即使有良好的信誉,也很难立即获得抵押贷款。

  • 我相信理智的价格应如下所示:

    低端市场(康普顿,林伍德,南门,派拉蒙,瓦特):50-150K
    中(铃花,湖木,拉米拉达,塞里托斯,惠提尔,科维纳):200-300K
    上中(Irvine,Pasadena):300K-400K
    上(Palos Verdes,Malibu,Santa Monica):450K +

    • 我觉得你’再高约20%

    • 如果我们假设收入随着通货膨胀而每年以2-3%的速度增长,那是合理的。否则,Irvine的40万美元房屋可能会使固定收入的人失去监狱’随着退休的临近,还清了。

  • I lived in atlanta from 2001-2007 until i moved out 至 pasadena. We kept our house in 亚特兰大 thinking it was a 更好 investment than anything out here. Really should have sold it before 2009, 但 luckily the rent provides a good ROI. It is pretty frustrating that prices are still so inflated in LA. We rent a nice place in south pasadena for peanuts 补偿ared 至 the PITI of a similar house.

    亚特兰大富尔顿县的收入非常相似,即使不高于洛杉矶县,但这里的价格仍然不相称。在亚特兰大银行,止赎过程需要4-5个月’平均而言,银行行动迅速,房屋价格非常便宜。我想他们没有’不必担心,因为与CA房屋相比,钞票的价格如此之低。

    在亚特兰大发生的事情就是在没有政府援助和银行ta积房地产的情况下在洛杉矶发生的事情。这是荒谬的,投资者购买了一些优质的廉价房地产,然后以接近泡沫的价格将其出售给即将需要政府纾困或卖空的傻瓜。由于银行的恶心和美联储的低利率政策,今年春季帕萨迪纳地区的房屋库存量较低。这导致一些像样的止赎房屋或卖空交易出现10-20个竞标情况,从而推动价格回升。与去年相比,它们仍在以折扣价出售,但考虑到当地的收入,它们的现实底线还远没有达到。这个市场过于操纵以至于无法称呼任何形式的价格底部。希望在未来几年内情况会有所改变。

  • 迈克尔·威尔希特

    I am privileged 至 live and work in Dallas, Texas, as a REALTOR. Times are 至 ugh, 但 values seem 至 be maintaining here in North Texas. Maybe we are doing something right here in flyover country?

    • 您所在的州对家庭债务人可以通过HELCO向其房屋借贷的金额设置了上限,这在2000年代初的轻松货币泡沫时期避免了过多的积压,并随后将不可避免的下跌的影响最小化。我的乡亲在2006年从SoCal搬到了Hill Country,绝对喜欢那里。

      • 顺便说一句,唐’因为你的状态,所以不要沉迷于’当时的REALTARD协会以及大型银行都在积极游说以取消HELCO限制。得克萨斯州尽管遭受了房屋倒塌的困扰,却不是因为您的卡特尔。

      • HELCO = HELOC

    • 高昂的财产税限制了价格。

      • 布兰克芬勋爵

        我不’认为得克萨斯州拥有可与加利福尼亚州第13号提案相媲美的东西。您的年度物业税根据房屋的当前市场而定…应该是这样如果提案13没有’如果不存在,优质区域就不会’没有他们今天享有的溢价。

      • 得克萨斯州的无所得税法有何限制?德克萨斯州的整体生活费用总体约为加利福尼亚州的40%。加利福尼亚最终将拥有Facebook百万富翁及其园丁。自边界建立以来,这是165年以来的第一次,墨西哥人的外流大于流入。这对经济有何启示?一个不容易说谎的统计数据: http://www.pewhispan…d-perhaps-less/

      • 我是高利率的完美典范。由于我的年龄和收入,一旦我花光了现金(大约550K),我根本负担不起每月超过1400.00的房屋付款。

        在我的情况下,有了大笔的首付款,本金,利息和保险就轻而易举了,对我来说,对于超过650K的任何东西,税收都是交易的障碍。

      • “我是高利率的完美典范。”

        OOPS,在我之前的帖子中,应该是……..我是天高物业税的完美典范………

      • LB – “I don’t think Texas has anything 补偿arable 至 Prop 13 that we have in CA. Your yearly 财产税es are based on the current market of the house…the way it should be.”

        财产税不仅基于房屋的当前市场价值,而且与加利福尼亚州相比,其税率很高。我姐姐住在沃思堡,并支付约4%的财产税,但财产价值远低于加利福尼亚州,并且没有所得税。总体而言,德克萨斯州的税收负担远低于加利福尼亚州。

    • 您就在该国最丑陋的地区的中间

  • 实际上,由于科技行业蓬勃发展,旧金山再次处于高位。在拉拉土地(La La Land),在西区的房屋都坐着,同样的废话已经出现了几个月了。多数房地产是卖空交易,而且它们是骗局,可以说是报告房地产/抵押/翻转骗局的好网站。

    http://www.flippingfrenzy.com/report_fraud/index.html

  • 我想我需要做自己的报告。

    The house I sold in may 2004, (for a hefty bubble price, I THOUGH AT THE TIME!) for 669K in 92104 would now go for aprox 760K using a 补偿 just across the canyon.

    所以,分数是……….

    我赌房价不可持续,因此我输了10万基什。

    My Tax Basis, if I purchased the same house back 至 day, would not be the 3000 a year, 但 instead, more like 8000 a year.

    那是我站了6年的地方“历史上最大的房屋崩盘”.

    这个分数几乎可以归纳为我是在高峰期前18个月出售股票的白痴这一事实。

    下次我听到“当利率上升时”我想我会尖叫。显然,美联储控制着整个收益率曲线,除非住房市场能够承受,否则它们不允许利率上升。

    美联储已经赢得并继续这样做,有太多的旅鼠,而且它们仍在继续。

    • 布兰克芬勋爵

      马丁,我好’m请参阅高级区域中待售房屋的04/05价格标签…就像泡沫从未存在过一样。

      很少有人正确地对市场进行计时。我猜可能会有少数人在05年泡沫高峰时卖出,然后全都买入黄金或苹果股票,并在接下来的6年中出租,然后再次购买。

      然后就是您所提到的,如果您今天能甚至以更高的价格和更高的财产税基础回购您的同一所房子,那是什么呢?和唐’别忘了增加销售,搬迁,回购等费用。

      Clearly the FED controls the entire economy, housing included. From the past five years, they will do everything in their power 至 keep home prices elevated. 我不’在未来几年内,这种情况不会随时改变。

      • 我于10/2005卖掉了我在瓦伦西亚的房子(自1988年以来一直拥有),并从那时开始租房。我的两个孩子都去上大学了,所以我和妻子从瓦伦西亚到圣塔芭芭拉一直到现在的松山俱乐部(Pine Mountain Club)蹦蹦跳跳。我会和孩子一起做这个吗,我妻子不会杀了我。我们不会再在加利福尼亚买房(我的孩子是加利福尼亚的第4代人),我们将在一年左右的时间内搬到德克萨斯州。

    • 我明白你的意思。我在2007年7月以92104的价格卖掉了房子’现在比我卖时多了一点。 65万美元。但是我的房租比抵押贷款便宜得多。当然,对我来说,没有任何税收减免。但我最好不要成为过去五年来一直存在的东西的所有者。

      • 如今,低利率的MID(抵押贷款利息扣除)对大多数买家而言已一文不值。上周末我当时在一家开放屋子里,房地产价格低调,税收被冲销。我不得不张开大嘴,让透视外观变得现实。我解释说更高的利率和更低的房价实际上是更好的选择。与低利率相比,减少债务对他们来说是一个奇怪的概念。他们都是利率敏感的买家。政府已经洗了群众。

        感谢您所有的明亮海报。我经常学到很多东西,并且在这里阅读您的文章时会有所不同。 HB博士,你’re a mensch.

        我希望

    • 美联储并非万能的。他们不控制整个产量曲线。尤其是长寿…我想他们已经用尽了大部分弹药。看看日本银行及其数十年来几乎为零的贷款。而且,日经指数仍远低于1980年代的峰值。

      Are you looking at SALE prices for 补偿s? Folks often list a property way higher than it ends up selling for. And it’s hard 至 补偿are houses.

      我买了一座建于2004年的双层公寓,2010年以335,000美元的价格售出,价格为112,000美元。’t L.A. 但 trust me, we are way below 2004 prices!! Despite some overpriced listings (which tend 至 languish until the price is cut).

      婴儿潮一代退休并在其他地方购买–在某个时候,供应将再次攀升。更不用说影子库存了。收盘时,您应该调整通胀价格。它’s not pretty.

      • 就像我说的,我正在跨峡谷使用伴奏。我以为大家都听懂了“comp” as a recent 补偿arable CLOSED sale, 但 my mistake if not making it clear.

        我的房子在2004年5月以66.9万的价格售出,而一个非常相似的房子在一个月前以76万的价格售出。

        我认为这是不合时宜的统计数字。我看到92104的中位数销售价格比峰值高出30%以上,但许多最终确定了销售价格的中位数“median”从来没有向公众开放。大多数最佳交易仅适用于拥有正确关系的用户。

      • 我不’明白了。您说美联储不能控制长期利率,然后以日本为例,一个国家的中央银行将利率维持在十年低位并没有取得预期的结果吗?

        Hey, 我不’t claim that the FED will get the desired result, I just claimed Central Banks, like 日本s, can set long rates.

        面对现实吧,有力量的人就是拥有每个人想要的东西的人。中央银行提供的债券收益率微不足道,它们之所以具有力量,是因为另一方面,您有数万亿美元的FIAT货币涌向全球,以寻找收益率。认为我作为储蓄者可以要求更高的利率几乎是可笑的,因为通货膨胀刚刚上升。

        也许在过去的时代,当现金紧缺,正因为如此,金才是国王,我本来有权要求更高的回报,但今天不是! e“Cash is king”这句话真是一厢情愿。现金没有回报,没有尊重。是的,即使只有3%,现金也无法获得回报。利率-通货膨胀率–利息税=收益率,今天,这是一个很大的FAT负数。

        而且,尽管如此,它只会变得更糟。仅以美元计算,每年还会增加2万亿美元“king cash”被添加到泛滥的FIAT货币中,希望获得收益并愿意接受它能获得的最好收益。现在最好的是十年,不到3%。在10年内,当美国再增加20万亿美元时美元在晃动,您真的认为3%在上升还是下降?

        现金不是万能的,直到它可以赚取至少通货膨胀率,而且没有风险,现金永远不会。

        如果你可以的话’不能告诉我,我非常悲观。我们对现金和金钱的认识基于过去的时代,例如,浪费现金是一项昂贵的提议,不良贷款是一项沉重的负担。从美联储零%的钱再也没有。

        未来将会发生的事情必须来自我们的想象,因为我们刚从本·伯南克进入了货币体系’的想象力。上帝只知道结果会怎样,并感谢上帝。我早在2002年就有远见卓识地向黄金和白银投资了7万美元,这是唯一给我带来希望的东西。

        只有一件事可以消除这种疯狂,那就是经济崩溃超过了美联储的通胀能力。那是可以消除这种疯狂的一件事,我每天为此祈祷。

      • 马丁,您提供了人们讨厌现金的所有正当理由。它’是理性的,但他们只是不’相信市场周期。那’这就是为什么他们急于将血汗钱投入到有风险且膨胀的资产中。洛杉矶的房地产价格每年下跌5%以上,且未经通胀调整。他们能’顺便说一句,他们在《洛杉矶时报》中找不到该号码,所以他们必须查找它才能看到该号码。这意味着,如果通货膨胀率为3%,则洛杉矶的房地产损失率为8%!对于赌徒来说,现金看起来非常糟糕,但是对于真正的投资者来说,现金更好。赌徒也将钱倾销到股票中,股票也被炒作和膨胀…根据定义,真正的投资者认为这是市场的底部…cash.

        还记得金价过低的时候吗?每个人都讨厌它。他们说这很笨重,没有产生收入等…。现在,他们希望自己朝着与众不同的方向前进。

        日本’顺便说一下,它的债务是其GDP的200%。我并不悲观地说我们会实现目标。我们的国库仍然被认为是避风港。

        …甘伯斯始终认为自己是投资者。

  • So Cal的房价回到了1975年!现在节省您的钱,您可以在5年内拥有现金房屋!

  • 我非常怀疑我们’我会看到1975年SoCal的价格,’t mind if that happened. Comparing LA/OC 至 亚特兰大, there’没有理由为什么我们要付出如此高的溢价。我的意思是天气很好,但数据就是数据,负担能力仍然很差’根据正常的价格与收入之比达到t的范围。

  • 长期利率保持在较低水平,因此银行可以摆脱不良抵押贷款持有量。一旦银行的资产负债表恢复到正常水平,利率就可以自由上升。那将是房地产市场急转直下的时候。现金将为王!在这一点上,每个人都讨厌现金,因为现金回报率低。为了每个人的低价买入和高价卖出,他们必须爱每个人讨厌的事物,也讨厌每个人的讨厌事物。我们需要保留现金,因此暂时保留租金。别忘了,如果我们的工作在一夜之间消失了,租金给了我们迅速迁移到另一个地方的灵活性。计算机和海外工人几乎可以完成我们现在所能做的所有事情,而成本却只是其中的一小部分。只是时间问题,才对我们的经济产生更大的影响–大家。那里’为了避免这种现实,在工作方面留下了更高的基础。

    • 拥有后,我的搬家速度甚至比您快,不必担心30天的通知,也不必放弃租约。谁将这些愚蠢的想法植入人’s brains?

      • 如果您仍然有抵押贷款,那么迅速转移到另一个地区或州将使您处于在新地点支付租金和在旧地点同时抵押的地位。您可能会准备将房子卖掉。卖方向代理人支付所售价格的5-6%(而不是您所拥有的股权的金额)。对于价值50万美元的房屋,这大约是25,000至30,000美元。如果您已付了20%的首付= 100,000美元,您每次动身将自动损失您辛苦赚来的钱的25-30%!那不’包括升级和修理房屋的费用。人们搬进另一所房子以适应自己的生活方式和品味时,往往会对其进行修理,升级或改建,因为他们认为自己可以在那住10至30年。他们只收回70%的费用,因为对一个家庭来说,好事不会’并不意味着对另一个家庭很好。家具是另一种亏损的来源。某处购买的家具可能看起来很糟糕或没有’不适合新地方。如果您在新地点租了一个较小的地方,则您已经扔掉或廉价出售了它。

        身为偏僻的房东也有很多不利之处。

        …赌徒总是以为自己是投资者。

    • 也许长期利率保持在较低水平,以至于国债的利息支付是“affordable”。在这种情况下,他们可以’t ever rise.

      • 如果兴趣低落总是那么好,那为什么可以’我们是否一直将其保持在0%?为了使它保持在真实市场之下,我们需要印更多的钱来购买债券,以降低收益率。这会引发通货膨胀。如果债券的收益率低于通货膨胀率,人民和其他国家/地区的政府将抛售国债并购买其他资产(黄金,股票,石油,其他货币,其他外国债券)…)。这样可以提高产量。然后,我们将需要印更多的钱来购买更多的债券,以保持较低的收益率。如果我们继续这样做,美元将失去其世界储备货币的地位。然后我们可以’不能赚钱,不生产任何东西,可以从世界其他地方购买东西。这将是过度通货膨胀的情况。我们要避免的情况确实很糟糕。

        能够’t keep printing 钱. 能够’永远保持低利率。

        …赌徒总是以为自己是投资者。

      • 也许长期利率保持在较低水平,以至于国债的利息支付是“affordable”. In that case, they can’t ever rise.

        请说明联邦政府将如何无法支付国债利息?这些付款是使用它进行的’s own currency.

      • 如果兴趣低落总是那么好,那为什么可以’t we keep it at 0% all the time? To keep it below the true market, we need 至 print more 钱 至 buy bonds 至 bring the yield down. That triggers 通货膨胀.
        创造货币不会触发通货膨胀,而可以支出。我们肯定没有在经济上花太多钱的问题….

        如果债券的收益率低于通货膨胀率,人民和其他国家/地区的政府将抛售国债并购买其他资产(黄金,股票,石油,其他货币,其他外国债券……)。这样可以提高产量。然后,我们将需要印更多的钱来购买更多的债券,以保持较低的收益率。如果我们继续这样做,美元将失去其世界储备货币的地位。
        丢给什么?欧元?欧共体的状况比美国差得多。人民币?他们仍与美元挂钩。

        这样一来,我们便无法印钞,不生产任何东西,也无法从世界其他地方购买东西。
        我们占世界GDP的25%,占世界人口的3%。

        这将是过度通货膨胀的情况。我们要避免的情况确实很糟糕。

        无法继续印钱。无法永远保持低利率。

        美联储控制着UST利率,他们可以将其设置为任意长短的时间。

      • RE:美联储控制UST利率,他们可以在任何时间范围内将其设置为所需的利率。

        It’与美联储可以设定什么利率无关。但他们应该/会这样做是主要话题。美联储希望住房市场回到原来的峰值,想象一下按0%的30年按揭利率每月支付的费用要便宜多少。为什么不’他们这样做吗?他们不’这样做是因为他们可以’不能接受后果。

        至于美元丧失全球储备地位的原因和方式,您可以阅读以下文章:
        http://www.ft.com/cms/s/0/23183a78-a0c6-11e0-b14e-00144feabdc0.html#axzz1tPckqnkJ

        http://www.commodityonline.com/news/china-and-uae-ditch-us-dollar-will-use-yuan-for-oil-trade-45444-3-45445.html

        http://online.wsj.com/article/SB10001424052748703313304576132170181013248.html

    • 利率再也不会自由上涨。对美国国库券进行数学计算,很明显,美国政府会向6%的内阁爆炸。在美国大部分地区…..因此,当利率开始接近危险区时,美联储将始终必须介入并购买。

      • 想向您展示数学,为什么利率低于通货膨胀率有意义吗?

        在这种情况下,除了美联储之外,还有谁会购买国债?金库每天都会失去购买力。它会产生什么’足以赶上价格的上涨。政府赢得了’不能借钱。我们都知道,如果政府能够’t borrow.

        …赌徒总是以为自己是投资者。

  • 凤凰城(Phoenix)在9月份触底,随着待售房屋库存的减少,价格一直在缓慢上涨。这是最近的文章 http://www.azcentral.com/business/realestate/articles/2012/04/26/20120426phoenix-area-homes-prices-up-20-percent.html

    • 布兰克芬勋爵

      Carmen, since you are in the biz, can you explain 至 the class why inventory is declining? I have my opinion, 但 I would like 至 hear a more “seasoned” opinion.

    • 嗯,什么’像凤凰城中的影子库​​存?我住在这里,认识很多避风港的人’数年后还款,仍然住在他们的家中!这样可以’t end well…

  • 卡门虽然这可能是对的,但您也应该注意 ’也是在该地区工作的房地产经纪人。

  • 凤凰城的库存被拒之门外。一个(滴灌)的房屋被释放给远远高于任何补偿的人群。我的经纪人说”出价比清单高25%,我们准备完成交易时就会产生补偿”。我有另一位房地产经纪人在提供全价报价+ 10k后给我发电子邮件,告诉我“我们一直保持开放并收集报价”。 3周后,同一个房屋仍在mls中,mls中没有报价。
    当然可以。
    今天的投资者将成为明天的抵押品赎回权,不断招投标的男孩和女孩,似乎我们都一无所获。

    • 看起来在纽约那些价值数百万美元的房屋中库存非常紧张。“Mountain Desert”,这到底是什么。看看佛罗里达州那不勒斯,您会在市场上看到相同或更多的数百万美元房屋。即使400万美元的房子下跌了70%,也要超过一百万。数以百万计的市场在哪里?玩得开心,看看爱尔兰,那里有200万人的出价为760,000。 http://www.thepropertypin.com/viewtopic.php?f=23&t=28162

      数百万美元的沙漠房屋的市场非常有限,他们不再制造沙漠。那不勒斯或亚利桑那州都不是马里布。这些房屋最终将像旧的鬼城一样被废弃,因为维修它们的成本对于任何人来说都太高了,忘记抵押了。

      祝你好运,卡门。

  • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

    《华尔街日报》只是为了与国土安全部讨价还价,声称由于供应不足而引发了招标战。

    http://online.wsj.com/article/SB10001424052702304723304577366294046658820.html

    • 据我所知,什么时候在撒谎。当他们移动嘴唇时。我知道在So Ca的微区中有竞标战。当您开始FHA时,桌上的钱很少,并且知道您可以停止付款并免费生活,为什么不算过高,花几个月的时间,然后玩系统。因此,参加FHA的其他所有人都有这个计划。来自R E期刊的IIRC,我也相信她,FHA’现在的默认值是35%。在直流中走孔的方法。

  • 自当地房屋市场在2006年9月达到顶峰以来,芝加哥地区的房价现在已下跌了约40%。

  • 弗雷德·怀特

    是啊,我’ve注意到realturds又来了,“立即购买或永久定价!”
    我不’相信一句话。

    • 今天在维加斯买房,剩下的土地不多了!凤凰城是西南部最大的气候,让竞标之战风靡一时!

      我想你一定爱沙漠,避开海洋。

  • Doc撰写了有关城市,趋势或宏观状况的出色报告。这些与个人情况无关。您个人对住房的需求与其他人有很大不同。您可以终身租用,以节省税金和抵押贷款利息。那’不是别人会为自己的生活做什么。低买高卖,每个人都知道。但这不是每个人都做的。有人真的知道底部在哪里吗?我当然不’t。但是我知道价格下降了很多。人们倾向于争论很多,但是我们可以同意房价已经下跌很多吗?如果房子的价格根本没有下跌,我不’不要相信那所房子有价。如果价格下跌50%,如果我在市场上寻找,我会买那套房子。那’s just IMHO.

  • 皮特

    Tokyo and 日本ese prices are down about 70% from their bubble
    1990年的价格下跌了20多年。所以只是因为
    下降50%并不意味着您不会失去很大一部分。
    Suppose the 日本ese case happens here.
    这是一个简单的数学问题:泡沫峰值价格$ 500K。您以25万美元的价格购买了50%以下的价格。
    假设它下跌了70%,这意味着在您购买几年后,它的价格为15万美元。对于
    由于某些原因需要卖出,则您损失了10万美元。

    DHB只能提供一般数据分析。他无法谈论个别情况。
    顺便说一下,在亚利桑那州和内华达州的一些城市,价格确实比高峰期下降了60%。

    祝好运!

  • 我关注CA的房地产投资者论坛和聊天室,他们现在正处于疯狂的状态。所有人都认为,现在CA的底线已经很大。鉴于失业率,我’d说,投资者在加利福尼亚州购买的房屋可能占当前购买市场的50%。

    • 赌徒’市场底部的定义是当所有人都同意时才是底部。

      投资者’市场底部的定义是当每个人都认为它还在进一步下降时。

      即使是真的很糟糕的事情也不会’不能直线下降。一堆赌徒讨厌他们的现金头寸,想抓住掉刀,并不会让真正的投资者感到惊讶。

      …赌徒总是以为自己是投资者。

  • 不要将对房价的一厢情愿与市场混淆。在洛杉矶到圣地亚哥地区,我从事房屋贷款业务近35年,我认为比较最近的熊市很有用。价格在1990年达到顶峰,并在1995年达到最低点,从最高点到最低点已经接近6年了。然后投降了。你几乎不能’放弃RE。我们经济不景气,失业率严重,地震和洛杉矶暴动(今天是20周年)。人们对1980年代超高利率的记忆仍然存在’最近的记忆。充满了恐惧。

    如今,我们正从疯狂放贷推动的市场中跌落(我个人从未进行过期权ARM,次级抵押贷款或100%融资,而且10年来没有FHA。)持续不断的RE精神错乱令人惊讶。人们在山区,沙漠,拉斯维加斯和亚利桑那州购买度假屋。每天我都会与想要购买投资物业的人交谈。通常,人们对可再生能源的重视程度过高,并且并未达到应有的多元化程度。我见过一些人,他们失去了房屋和其他一些财产,被宣布为BK,并且仍在寻找购买RE的方法。没有像90年代那样投降。

    对于中低端市场,房屋价格在350,000至650,000之间,对于许多人来说,买房仍然是一件艰苦的事情。生活成本很高,人们不知道自己的住房费用将有多大的损失。我已经为想要购买的朋友/家人计算了数字,并询问他们会如何:多年没有假期,没有外出就餐,没有新衣服,没有家具。他们通常不’t believe me.

    那些等待沿海So Calif价格再下跌20、30、40%的人,这就是问题所在:居住在那些地区并想要购买的人们迄今为止在这种经济中幸存下来,有事业或生意做得很好好,他们没有恐惧。许多人的收入和资产都很高。他们正在大量购买投资物业和度假物业。

    价格大幅下跌的唯一方法就是担心一些坏货引起的恐惧,以抵消低利率和低价格的好货,以及对价格将再次飙升的乐观情绪。像暴乱一样,我们可能需要进行大规模的恐怖主义行动,也许是另一场地震/海啸,房价上涨的速度,以及像洛杉矶这样的一些主要城市都将成为BK(预计在未来2年内)。对可再生能源的乐观我每天看到的都是现实,并且正在阻止价格继续下跌,这只能由目前的主要担忧造成。

  • HB医生一如既往的出色职位。我们怎么会忘记5场竞标战–6年前。美联储一直以操纵傻瓜为代价来操纵可再生能源市场。我们应该有一个“Atlanta”在这里键入情况。加利福尼亚的小牛队早在2009年,但政府’操纵非常激烈。记得“全能的格林斯潘”还有他的好主意?这次来自伯南克的情况更多,但更多的是绝望。

    坚持到底,不要’不要以诱饵为生。一旦多米诺骨牌开始倒下,事实就揭晓了。

    http://Www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 也许是,也许是,去年底宣布FHA抵押贷款溢价率到4月9日将上涨超过50%,从而推动了过去几个月房屋购买量的激增?

    我注意到,直到4月9日,每个周末的库存下降了200多个,然后情况稳定了下来。

    FHA 买家 sucking up inventory and then non FHA 买家 on the fence see inventory decreasing and all of a sudden you have a full fledged frenzy in the real estate markets.

    Most of the increase in FHA insurance premiums have now already occurred 但 another smaller increase in FHA loans takes place June 12th 但 after that things may cool quite a bit.

发表回覆 2009年夏末

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