卡尔弗城房地产的例子,是一个中端城市逐渐改正的例子。平均收入为$ 77,000,但大多数MLS列出的房屋售价为$ 700,000或更高。止赎房屋的售价比MLS非不良房产低33%。

未来几年,某些加利福尼亚州的城市将出现大幅降价。随着银行开始逐渐泄漏财产,由于放贷标准越来越严格,但人们的观念正在发生变化,价格将下降。其中一个领域是 卡尔弗城 在南加州。我认为卡尔弗城是一个中端市场,其房价从住房狂热的鼎盛时期就开始出现泡沫。这些都是可以看到价格大幅下降的领域。该市的收入稳定,但几乎没有什么可以支撑目前的价格。许多房屋购买与 Alt-A和选件ARM 已经在 影子库存 在这方面。他们将在某个时候进入市场。我决定查看卡尔弗城(Culver City)在MLS列出的每套独户住宅,并研究达到临界点的市场的状况。

卡尔弗城在2011年夸大了泡沫价格

截至2月27日,MLS拥有39栋待售的独栋房屋。让我们首先看看平均标价:

卡尔弗城平均标价

资料来源:MLS

当然,平均价格会因清单中的昂贵房屋而有所偏差,但令人惊讶的是,大多数MLS房屋的价格如何膨胀 卡尔弗城 留在这个市场。如果我们进一步突破这39套房屋的范围,我们就会意识到,直到今天,错觉的卖家在卡尔弗城的状况如何:

卡尔弗城标价

卡尔弗城的MLS上仅列出了3个止赎房屋。您可能会怀疑,在30万美元(准确地说是329,000美元)的价格范围内出售的1栋房屋是丧失抵押品赎回权。列出的39个房屋的平均平方英尺价格为460.81美元。但是,如果我们用3个止赎房屋,这些房屋的平均平方英尺标价为305美元。 3个止赎房屋的平均售价比未受困房屋的当前平均平方英尺价格低33%。这些动态并非仅卡尔弗城独有,但许多加州城市仍处于否认状态,唯一动摇这一点的事实是,银行现在正在继续前进 影子库存。当更多房屋开始出售时,您认为本地市场比较会发生什么?在美国大多数市场中,房价已经历了严重的调整,这种情况已经发生。它也会在这里发生。那些选择忽略现实的人需要查看卡尔弗城的影子库存:

卡尔弗市止赎

39 MLS listed homes and only 3 止赎 show up.  However we know that as of 至day 191 homes are in some state of foreclosure for the city.  In other words, in a city that is supposed 至 be 主要 you have 6 times the MLS listed inventory with homeowners unable or unwilling 至 make their current mortgage payments.

上个月卡尔弗城的中位数销售价格细分如下:

90230:$ 433,000(六个房屋销售)

90232:$ 711,000(一套房产)

Now think about the above dataset.  Only one home sold in the 90232 area which is more expensive and more exclusive.  This doesn’t really give you a 好 set of data for the market.  Since prices are heading back 至 2000 levels in many areas let us examine what prices were back then for these two zip codes:

2001年1月(卡尔弗城)

90230:$ 347,000(14房屋销售)

90232:$ 317,000(6房屋销售)

This should give you a 好 sense of how inflated the market has gotten in 卡尔弗城。由于中位数价格已在$ 400,000的低价范围内,因此90230邮政编码的生产速度越来越快。但是,MLS上的这些房屋在哪里?如上图所示,大多数产品的价格都超出了该范围。

在倾覆的市场中发生的是价格下跌的房屋,例如丧失抵押品赎回权的房屋被迅速抢购,从而导致中位数价格下降。那些买了泡沫前的日子并且更现实的人开始追逐市场。 39个MLS房屋中有13个的价格降低(33%)。您降低价格的唯一原因是没有人在咬。较低价格的90230邮政编码是第一个将 卡尔弗城 市场走低。事实上,只有一间以90232邮政编码出售的房屋可以告诉您它有多膨胀。让我们在这里查看当前的MLS库存:

90232邮政编码房屋价格

卡尔弗城(Culver City)的39栋房屋中,有12栋位于90232邮政编码中。其中有9套房屋的标价超过70万美元,有3套房屋的标价超过100万美元。人们在这个市场上的表现如何?当然,他们每个家庭的年收入必须达到250,000美元或更高:

纳税申报表卡尔弗城

90232邮政编码的平均调整后收入为$ 77,000,但是该邮政编码中出售的MLS上75%的房屋价格为$ 700,000或更多!当我看到这样的数据时,我知道它不会很好地结束。这些是破坏全国其他所有房地产泡沫的指标,包括 加利福尼亚的许多地方.  These areas are only taking longer 至 correct.  Just look at the massive 影子库存 of 191 properties.  It is completely unsupportable.  And what you get for the price is reminiscent of the old school 天才的真正家园。看一下这个地方:

卡佛市待售房屋

3329 FAY AVE,卡尔弗城,CA 90232

定价$ 599,000

列出的01/27/11

床2

全套浴室1

分浴0

物业类型

平方英尺915

$ /平方英尺英尺$ 655

很多 Size                4,800 Sq. Ft.

建成年份1925

让我们假设您的家庭为此邮政编码平均可赚77,000美元。我们将在90232平方米的最大面积915平方英尺中挑选出最便宜的MLS房屋。你能负担得起这个地方吗?让我们计算数字:

加州税收细分

您r net take home pay is $4,561.  Let us just assume that you managed 至 save 10 percent for this place and decide 至 buy:

10%首付:$ 59,900

PITI:                                       $ 3,600(5.25%30年期固定抵押贷款)

您 are left with slightly more than $900 per month for food, gas, utilities, repairs, cell phones, healthcare, and every other expense of life.  How in the world can this be supported? It can’t and it will bust just like every other bubble market has.  I know people like 至 think 卡尔弗城等市场 are somehow 主要d for another move up but these are the markets that will take the brunt of the correction in the next few years.  What I consider a correction is anything over 10 percent and we will definitely get that.  This would evaporate any down payment used on the home.

即使您是上述假设的家庭,您为什么还要为1925年建造的900平方英尺的房屋支付这么多费用呢?平稳的数字不起作用,当事情变得不平衡时,泡沫会以惊人的方式破裂。

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86个回答 至 “卡尔弗城房地产的例子,是一个中端城市逐渐改正的例子。平均收入为$ 77,000,但大多数MLS列出的房屋售价为$ 700,000或更高。止赎房屋的售价比MLS非不良房产低33%。”

  • 您好,医生。我已经潜伏在您的博客上了几个星期,非常感谢您提供的信息,写作风格和陈述事实。我还看到您的帖子有很多聪明的回复。我一生都住在洛杉矶,喜欢看洛杉矶地区的帖子。也许有人可以给我一些建议。现在,我在圣莫尼卡的一间卧室的公寓中,每月支付1250美元,但以150美元的价格租用了车库(所以我每月支付大约1100美元)。我的未婚夫(她现在在帕萨迪纳每月要支付1400美元的租金),我想在洛杉矶中部城市购买一套三居室的房子(自从我们在家工作以来,另外两间用于办公室的卧室)。但看来我应该再租一两年–我只是不喜欢付房东2,000美元或以上租金而没有获得任何股权的想法。到现在为止,我只能付10%的钱买房子。无论如何,请感谢您的智慧或任何其他答复。总体看来‘time is on my side’ financially?
    提前致谢

    • 老人“把钱扔在房租上” argument.

      1. 您 don’由于大部分资金都流向了利息,所以在抵押初期就建立了股权。

      2. 您 don’当您多付房款时要建立权益。

      3.利息扣除被夸大了。

      如果你’我真的一直在关注博客和评论,’t need 至 ask for advice. 如果你 DO need 至 ask advice from anonymous bloggers, you probably aren’准备买房子。

      • 这肯定是直截了当的。这是一个真实的回应。我一直听到人们阅读这些博客,然后他们发表一些辅助评论,以利用作者的专业知识。博客不是在这里提供免费的市场建议,它们是在这里阐明一些模糊主题的逻辑。我感谢EconE和他/她在这里所做的工作。我们应该尊重这一点,不要利用。

        Keep up the 好 work!

      • 谢谢布莱恩。我厌倦了袜子和他们*似乎*无辜的问题,这些问题只是为了打破谈话并插入FUD(恐惧,不确定性和疑问)而发出的噪音。

        那’这就是为什么我有时会这么混蛋。

      • @EconE –由于我们直言不讳。您错过了关键的冲刺;财产税!它们从根本上蒸发了您的钱,许多人在考虑购买房屋时并未考虑这些费用。当然,您在租房时也基本上要缴纳财产税,但是’已包含在房租中,以您得到的价格。

        我不’不了解吹捧抵押贷款利息扣除的人;恭喜您,您可以冲销您支付的一小笔费用!

      • 南希·沃特曼

        很棒的答案。谢谢。

    • 丹尼尔
      随着房价的下跌,没有股权可以获取。您现在购买的几乎所有物品明年的价值都可能会减少,甚至在此后一年。

    • 绝对,丹尼尔!继续阅读较旧的博客,您将获得图片。我想知道您公寓的真实世界FMV。也许您的房东也不高兴?这些天,当加上所有成本时,许多法人正在流失现金。首先要征税至少三个月的财产税和保险费’ rent.

  • 我忘了提,我的总薪金是每月$ 8K,我是一个单一申报人,而且我的债务为零。

    • 现在,保持“paying yourself”我的意思是,通过将每月目标设置为SAVE,尽您所能地牺牲。你赚够钱了,我不’t see why you can’每月至少可以节省$ 2,000。当我每年赚取$ 24K时,我每月节省了$ 1000。在未来一年左右的时间内,潜在的首付将增加一倍或两倍,而市场仍将继续下跌。注意您想要的区域的价格,您’我会成为任何物超所值的专家。

  • 哇,在这里打动我我们看着那间费伊的房子。它里面的一个转储。我们正在爱的街区(90232)和我们想要的学区中,以2,000英镑的价格租用一间非常漂亮的房子。要购买,我们将不得不搬到一个不太理想的邮政编码,邻里和学区,而抵押贷款和税金将在3500年上升–4000范围作为拥有20%的目标并且平均收入增加一倍的人。你提到那里’绝不是我们要购买的方式,也不是我们可以负担得起的方式– and that’对于不太理想的社区和学校。一直很看重CC来购买,但意识到它使继续租房变得更有意义。并以为我真的很想买房子。

    • 弗朗西斯(Francis),您在卡尔弗城(Culver City)的2,000美元租金确实可以’会超过1500平方英尺吗?这是两间卧室吗?

  • 帕萨迪南人

    我只需要向您展示我镇上的这座新建筑。它’是一个多功能建筑,我想这里有10-13套公寓和6-8个零售空间。他们于2010年夏天上市,那里只有一家公司,售出了一套公寓。公寓有街对面加油站的美景!

    http://www.redfin.com/CA/South-Pasadena/1401-Mission-St-91030/unit-206/home/28672668

    • 如果您看一下80年代的所有棍棒建造公寓’s and 90’您可以看到他们经受时间考验的能力有多么差。现在考虑那些单位,如果买了新的,避风港’他们甚至还清了原来的抵押贷款。当我看到公寓的原始所有者还清了30年的抵押贷款时(建于70年代后期) ’s),我看到已经准备好被推高或迫切需要各种延期维护的建筑物,并且已经变成了钱坑。

    • Redfin表示,自11月以来,至少有三台已经售出。以上要求之一。我经常想知道Redfin是否’可以按面值获取销售价格数据。我怀疑不是。

      • 帕萨迪南人

        好吧,如果他们卖了,这些人不会’不要相信晚上开灯!我昼夜不停地开车,从未见过生命迹象。

    • 我认为该装置本身是建立在另一个加油站的上面。那个角落已经空缺了将近十年?它’到本地餐厅,邮局和汽水喷泉很不错的步行距离,但完全不值600K

      • 帕萨迪南人

        是的,一次有一个加油站。位置很好,但是…

      • 但是在我以超过40万的价格在帕萨迪纳任何地方购买任何两居室公寓之前,有人对我有所了解吗? --

  • 您提供的$ 900 /月的数字很有趣。我想知道食物,运输等上涨的成本(或称赞,如果您还记得90年代逐渐减少的小点心小吃店,但价格保持不变)会产生多大的影响。

    加上其他典型的债务(尤其是大学)和支出,您还必须依靠多少钱维持生计?除非你绝对没有债务,否则不要’不要打算买车,不要’t think you’会遇到任何紧急情况(医疗或其他方面),并且不要’一天结束后,您再也没有计划过享受自己的生活吗? 915平方英尺,非常无聊的生活“American Dream.” It’不管怎样,这都不是一种很舒适的生活方式。

    • 同意所有领域都将在未来几年内下降,尽管我不得不承认我们将在未来三个月左右购买房屋。但是,我有信心,由于我们没有任何意外情况,出色的信誉和20%的亏损而坐下来,这将使我们达成交易。但最重要的是,我们正在寻找的区域中有数百套房屋没有出售。当春天的标准房屋问世,加上更多的止赎房屋时,很容易挑选,而且供应与需求之间的关系也很简单。我相信,如果你不’相信房地产经纪人讲关于他们的谎言时“还有另一个报价” or “我们定价出售”并准备走路,一些东西会发声。这是一个概率交易,应该很有趣。

      • 承租人,如果我今年要购买,我的想法就是’我要去低球每个人15至20%–就像酒吧里的醉汉扔出可怕的线条。可能会被打20次,但只需要工作一次即可。只需要一个绝望的卖家。当然不是在这里交朋友。

      • 接下来的3个月?你在想什么?节省40%,别傻了!!! (这很容易,因为您可以节省更多,价格也会下降,您20%的储蓄和持续的牺牲将接近40%!)

      • Folks, 如果你 haven’t realized yet…”Renter” is a sockpuppet.

        如果你 check out the past posts, it’s always

        “I’我会在未来几个月内购买” Sockpuppet

        “Rates are low” 房地产经纪人peak

        “Uhhh gee Goc…通胀呢?!?” more 房地产经纪人peak

        “Hey…看看这房子有多大!”没有房子之一“renter pointed 至 was a 好 nor even close 至 好 deal.

        每一个单。发布。

        假装买家渴望摆脱篱笆的所有假货也一样。

        其他声明将是

        “I’ve got a 好 downpayment”他们为什么要告诉我们这一点?

        “I’获得了良好的信誉” Once again…他们为什么告诉我们?

        “My job’s secure” Sure it is.

        “我老婆逼我去买” Helllloooo…MANGINA.

        “那么,你们建议我在哪里投资我的积蓄?其他一切都是赌博!”

        您可以节省**节省公款。

        参赛选手将永远不会评论该职位的主题(失业,期权ARMS,宏观经济因素),并将继续提出他们的“无辜”的肚脐注视问题。

      • 经济,

        “那么,你们建议我在哪里投资我的积蓄?其他一切都是赌博!”

        您可以节省**节省公款。

        I’我曾经问过这个问题,但愿不是’直指我,但如果是的话,我诚挚地道歉,如果我以袜子木偶的身份脱身,那确实不是’我的意图我对这些事情很多都不了解,但是正在学习。

        不幸的是’这是学习游泳的唯一方法。可悲的是,这些天大多数池都被污染了。

        请了解我所处位置的人学习金融,住房等方面的工作有多么困难。作为一个相对较新的人,我几乎没有选择。我可以上课(我可以’我现在正在做的事情),看书(祝您找到合适的运气),或者我可以和知道他们的人进行诚实的演讲’重新谈论。不幸的是,几乎每个论坛都充斥着争论,没有其他原因而存在的海报(除了让Renter出轨之外),以及隐藏议程的海报都涉及您的钱包。也许这是设计使然。

        这个网站是为数不多的几个地方之一。作为加利福尼亚人,我本人是及时且相关的信息,我’在这里我学到的东西比我在经济学课上学到的要多(据他们说,现在的通货膨胀率非常低)。但更重要的是’诚实。除了伦特,没有人会误导和操纵人们。

        无论如何,我深表歉意,并将在以后尝试保持更多话题。

    • 佩特琳,感谢您对“kudosification” of consumer 好s. My favorite brand of OJ, Tropicana, recently re-designed it’包装到一个透明的瓶子,并方便地将尺寸从64盎司减小到59盎司。不用说,我很生气!

      这种情况正在发生,所有产品从食品到衣服,甚至飞机票都卖给消费者(甚至还记得西南航空公司在所有航空公司免费托运行李的时候)。我们’重新获得镍和黯淡,以便这些大公司可以挤出更好的利润,我’m tired of it!

      • 电视广告:“Kudos bars, now 25% fewer calories! Buy Kudos bars, the healthy snack bar! Now in 方便,全新包装!”

        然后你买一个,注意’尺寸也缩小了25%,但价格相同。我发誓Kudos酒吧是一个试点计划,’s going on now.

        一袋咖啡以前是16盎司,现在’s 12.松脆饼干曾经是16盎司,现在我认为它们’重新14ish。清单还在不断增加,但我认为我最喜欢的是当他们试图使包装看起来更大时。犯罪者可能是谷物盒,它们越来越高,越来越宽,但越来越窄。一世’我迫切希望一天的一天,一盒磨砂片高4英尺,厚25英寸。杂货店会将它们像杂志一样堆放在架子上’ll be advertised as “方便,全新包装!”

        但是,是的,这种东西太普遍了,住房成本通常会用来掩盖通货膨胀’发生了。美联储表示,今年的通胀率为2%!当然,也许是您将房屋投入使用的时候。但是食物和其他必需品仍然比以前贵很多。谁购买(和需要)食物?答:大家。但是谁买房子呢?答:不是所有人。

  • Good post, Doc. 您 are being 至o generous with your assumptions in that last example, I’恐怕(众所周知),但我’还是要指出来):

    1)在这种情况下,某人甚至可能无法保存10%的首付

    2)上面的悲伤(可悲的悲伤,不是悲伤的悲伤)示例不允许退休储蓄和/或投资…这太普遍了,我几乎无法忍受。

  • 您的博客似乎总是有多重要…我今天只是在CC中查看一个双工。无论如何,HB博士,在哪里可以找到更多关于此的信息‘shadow inventory’你指的是?是您知道在哪里可以看到的公共信息,还是订阅服务或其他服务。谢谢。

    • Why do the sockpuppets always put the term 影子库存 in quotes? It it 至 debate the veracity of DrHB’s claims?

      这里 is how you find it.

      1.查看在任何给定邻里中止赎房屋的位置。他们是位于最差地点的最差房屋。您是否认为拥有有毒的选件ARM或倾向于将自己的房屋用作自动取款机的人只住在A的房屋中。 B.在繁忙的街道上C.在T交汇处D.返回高速公路/铁轨。

      2.获得对服务的订阅,您可以在其中查看抵押记录。您可以看到人们为自己的房屋付款和抵押记录。如果他们增加抵押贷款,他们将永远失去他们的房子。没有关于它的假设。如果他们负担得起增加的(两倍或三倍)抵押贷款,他们可能不会’不必为了买的东西而借钱。

      拉高所有邻近房屋的抵押贷款。他们全部。如果你说你不’不想支付服务费,或者您不愿意’没有时间,那么你’可能像堆石头一样充满了屎或哑巴。

      3.常识。

      房屋没有的原因’t在消费者网站(Realtytrac等)上显示为NOD或止赎,是因为即使债务人没有’如果永远付款,那么银行 ’T ISSUED A NOD YET.

      • 请注意,他们在防守中从来不会反驳吗?此外,根据写作风格和单引号的使用等,我敢打赌’s the same shrill.

      • I love it , 经济. 您 and Dr. HB should be a tag team duo.

        恰好–实际上在市场上出售的止赎房屋/ REO /银行只是纯粹的垃圾,或在WAAAAY偏远/最不希望的区域,或以上所有区域。但是几天前HB博士的故事中只记录了一张图表(我相信’s the “2011年不是在卡利购买的5个理由”),该图表明,在高峰期,用抵押贷款购买的房屋的平均首付下降到几乎为零!!!实际上,实际上,在卡利(Cali)高峰时期,每个以抵押购买房屋的人都表示“无可奈何”。绝对不缺“fronters” or “aspirational”洛杉矶县/市/等地区的最佳/最主要/最富裕邮政编码的购物者。谁在高峰时期买了,现在是房主–严重水下和/或已经丧失或将要丧失其特性。富人和富裕的追随者尤其比其他普通人更愚蠢。

      • 只是一些家伙

        @EconE:
        2.获得对服务的订阅,您可以在其中查看抵押记录。

        您能说出一两个吗?我想检查一下。

      • 爱因’事实就是愚蠢的。在汉考克公园的这里,被取消抵押的房屋中有99%位于Highland和Rossmore。我猜在Muirfield,Rimpau,Hudson,June,Las Palmas或Mcadden上没有人将他们的房屋用作自动取款机。

        他们’将会一一摘下。

        只是一些家伙…

        有成千上万的付费公共记录搜索站点。 谷歌是您的朋友。

  • 杰拉尔德·沃特金斯

    然而,房地产经纪人声称现在’是时候购买了!他们说
    投资者疯狂地抢购房屋,而当利率上升时
    会降低您的购买力!
    房地产经纪人说他们’重新获得房屋的多个优惠,您最好立即加入!
    或永远被定价!

    • 当然,杰拉德!它’总是购买的好时机!而且也总是一个很好的销售时机!

      我希望利率会上升…地狱,我希望他们能加倍或三倍甚至更多!一世’米坐在现金上准备买买买。我爱那个– “购买力下降”…as if that’s a bad thing. Yeah real-turds and real-tard, 购买力下降, and with it SELLING PRICES.

      你们所有的幻想卖家仍然在那儿,为这场音乐椅游戏中的最后一个白痴/吸盘者提供奇迹,从而使您免于选择ARM,负摊销,零付账的选择现在要回家栖息– FORGET IT!

      您’再也不会被营救…最好只列出它’值得并采取“lowball”卖空/亏损相对于止赎而言的报价。这里’适用于您所有的NAR小丑的新范例,可用于您的水下和患有慢性DSP(妄想卖方定价)综合症的卖方:

      立即出售或永久定价…或至少直到银行为您启动!

      • 银行不会让任何房屋债务人出售。银行现在正在与他们竞争,并将迅速削弱任何正常的卖方。’我打赌他们会在适当的时候’反正一切都会被取消,并且不会’t doubt that they’与银行打成一片,希望当他们最终失去房屋时,银行会“go easy on them”.

  • @帕萨迪南人

    公寓的价格为628,000美元。他们’疯了。我知道那个地区,而且绝对没有比佛利山庄。

    • 帕萨迪南人

      不只是疯了,batsh * t疯了!我去露天餐厅只是为了看看他们的样子,他们没什么特别的。一世’我只是讨厌这些开发商进入这个小镇。我们有3个公寓大楼。在丧失抵押品赎回权,他们继续增加。

  • 原子弹爆炸之后

    3329 FAY AVE,卡尔弗城,CA 90232

    “Wow!”我只能说。弗朗西斯说“哇,在这里打动我我们看着那间费伊的房子。它里面的一个转储…”外面很可爱,里面很垃圾,要卖$ 599,000!坚果!帕萨迪南人(Pasadenan)向我们展示了一个丑陋的公寓,售价为628,000美元!

    疯狂。我认为所有疯狂的卖家都属于有趣的农场,坚果屋,疯狂的庇护所,精神病院,懒骨头…要么,要么将它们发送到西伯利亚。

    严重的是,这个schitt越来越老了。

  • 丹尼尔-是的,继续租房。价格仍在下降。
    如果你 do buy, get a 15 year mortgage. On a 30 year mortage, you build virtually no equity after 10 years of housepayments. 90% of that is only interest on the 债务.
    付款或$ 2,000。 10年的一个月= $ 240,000。
    净值-$ 24,000。

    • 获得15年期抵押最有意义,因为在贷款期限内您支付的利息最少。但是,您如何看待一笔30年期的贷款,却像15年期那样付款呢?

      我的理由是,如果发生某些事情(失业,医疗紧急情况),而您被困在资金上,则可以选择支付正常的30年固定付款(直到您退出紧急状态),而不是较高的付款选择每月支付。

      你怎么看?有道理还是我疯了?

      • 这是金融分析师经常推荐的策略。您可以在16年或以下的时间内偿还30年期的贷款。推荐的策略是每次付款支付本金的两倍。它确实有一个警告。在抵押的最后几年中,双倍还款额将非常高,接近月还款额的两倍。显然,您的收入需要增长才能跟上这一步。 15年期债券的优点是您的付款保持不变。我认为您最终会在15年内支付30年的双倍利息,最终只支付稍高的费用。 30年将满足您提到的要求–如果您遇到紧急情况或财务危机,您就赢了’所需付款额不超过15年期债券。做仔细的分析并做出选择。不要放下20%的股权,避免抵押贷款保险。

      • 这正是我的想法–30年抵押,我将尽量保持15年还款。共振正是您所说的。您可以选择在困难时期退却。实际上,我正在考虑尽快购买,即使我至少有10%的首付,并且将在2-3年的市场中观察,我将以最低的定金付款。如果稳定下来,我将偿还本金的大部分,因此我的付款中有很大一部分将用于本金,但是如果银行只有在这种情况下,他们会松动价格,而20%的下支腿便使我付清了…。谈论道德风险?

  • 喜欢博客。优秀的帖子和回复。

    这是银行的最新消息’情况。优秀的读物。他们实际上处于非常不稳定的境地。当民事诉讼海啸和县记录员费用开始受到打击时,银行将面临严重麻烦。

    我不羡慕奥巴马或任何政府官员。像日本这样的僵尸银行,我们可能已经迷失了二十年,但是我们的法律体系更加开放和积极。对于银行而言,仅民事诉讼就构成了一场噩梦,而实际上却没有出路。

    这里 is the URL:
    http://www.economicpopulist.org/content/mortgage-deal-under-discussion-obama-administration-and-big-banks#comment-17191

    请享用!

  • 洛杉矶正迅速成为纽约– Manhattan anyway where for years it has been cheaper 至 rent than 拥有. On 至p of prices still at around $1,000 per sq ft, most buyers pay another $1,000 至 2,000 per month in maintenance/HOA fees.

  • 您可以用伯班克代替卡尔弗城,’同样的故事。自20年代建成以来,需要各种工作的微型房屋’s 至 40’,并且从不更新。持续的泡沫价格!正如博士先前所说,影子库存量很大。我们目睹的是另一种形式的银行欺诈。他们试图人为地保持低库存,以增加对高价棚屋的需求。他们继续进行欺诈,我们的政府鼓励他们。
    您 can steal a whole more with a briefcase than a gun, and you will never do jail time!

    • 你说得对。银行通过故意取消抵押品赎回权的库存来欺诈,然后毫无戒心的买主以泡沫价格购买卡尔弗城棚屋。所有这一切将导致丧失抵押品赎回权的循环永无止境,因为由于缺乏买家,这些棚屋最终将恢复为低得多的价格。业主随后将不得不赎回他们在2011年以600,000美元购买的卡尔弗城小屋,并在2015年以实际通货紧缩价格350,000美元赎回。

  • 帕萨迪南人

    昨天我去了这个开放日,只是为了看看在南帕萨迪纳市能赚到858,000美元。这房子很小,狭窄,厨房很小,整个楼层都不平坦。我一直感觉到地板上的斜坡!那里有很多年轻,富有的夫妇,有的与房地产经纪人交谈,但大多数像我一样显得懒散。这所房子就位于一所小学的街对面。它有很多漂亮的洋房字符,但似乎最多应该是350,000美元。我在Redfin上注意到,希望的价格与2006年的销售价格相同…hmmmm.

    http://www.redfin.com/CA/South-Pasadena/1511-Marengo-Ave-91030/home/7007773

    • 谢谢(你的)信息!我本打算在周日去看这所房子,但没有机会。我认为这房子的价值在500年代左右,而不是800年代。南帕萨迪纳拥有南加州最好的学校之一。当人们在附近买房时,不仅要买房,还需要对孩子的教育。

      • 他们在1997年还为学校付款,当时的价格为35.5万美元。

        不会’聪明的人意识到,如果他们想花钱买学校,他们应该住便宜一点的地方,然后把孩子送到安多弗吗?

        或者他们可以只在同一学区租房。哦,恐怖!

      • 经济对,为什么不租?有一些惊人的贴切。和So的房屋出租。步我有一个非常贴切的朋友。在雷蒙德山上。用她节省的钱,她可以把孩子送到蒙特梭利学校。我有另一个朋友(单亲妈妈)租了一套公寓。她的儿子去了。步中学。所以。步学校是好的,但是对于一些孩子来说,他们的竞争非常激烈且压力很大。您应该找到适合您孩子的最佳学校’的需求,而不是国家排名和考试分数。您的孩子会更加快乐,有一天可能会感谢您-我在这里长大,但因为So而去了帕萨迪纳的Sequoyah学校。步学校太紧张了。我原来还不错,上了大学,读了研究生,等等。祝你好运!

  • 旧房租与买房之争。数学很简单,但是人们对心理学的看法“扔掉钱租” and “stupid not 至 buy” is very powerful.

    It’这是美国人欠债的一种方式,那就是必须继续工作并纳税。与大多数人交谈时,您可以每月租金和节省$ 2000的事实很简单。他们用大灯中的鹿盯着你。然后他们注入“I don’丢掉我的钱” or “我的家是我最好的投资。”但是一旦他们失去了两个收入工作之一,就需要保留房屋“own” everything changes.

    所以我只是避免了与人的对话。因为大多数公众确实认为国家标准协会确实在寻找他们的最大利益。“我的经纪人说,现在是购买的最佳时间。”

    如果你 skimmed this yes –我在讽刺。

    • 哈哈…我不时探访房屋。一世’d如果价格合适,仍然喜欢购买。我从房地产经纪人/代理商那里收到的第一条评论就是该评论。“现在是时候购买了!”他们讲述了他们如何在高峰期购买以及如何希望能够购买的故事。’我已经等了。很少有人给我建议以等待它。我想我’我只遇到了十分之二的人。

    • 是的,我们生活在一个非常顺从的社会中。保持坚强,不要’不要让羊皮进入皮肤!

  • 嘿 Dr HB and readers,
    您是否知道任何仅专注于城市房地产的网站,特别是沿海历史遗迹“core”诸如…

    旧金山
    奥克兰
    圣荷西
    西雅图
    波特兰
    纽约市适当
    芝加哥适当
    亚特兰大适当
    洛杉矶适当

    就像郊区和郊区的住房存量一样,可再生能源资产是否仍然过度膨胀或脱离MLS?

    还是随着时间的推移,这些保持更好的状态?赞赏任何线索。

    谢谢。
    K

  • DHB正确地观察到人们正在等待议价,在价格仍然膨胀之前购买低价位,结果导致中位数价格下降。

    What I always have 至 wonder about is the costs of 拥有ership where people have a vacant place on the market, but refuse 至 cut the price 至 where it will move.

    在我们当地(在西北太平洋地区)想到的一个很好的例子是,人们在高峰期以近半百万的价格购买了被评估价格比该价格低1/3的房屋。搬了两年半。然后在街区占据了近三年的位置–比他们居住的时间更长。拒绝降价。在所有这些时间里,他们一直保持着被割的土地面积,房屋保持着清洁状态,HVAC运转,保险,基本公用事业,抵押贷款和利息,税金等等。如果他们刚开始降价(回到泡沫前的价格),那么三年后他们就会像现在一样卖出。相反,他们’承受了价格冲击,维护成本的冲击,并把所有这些钱付给了他们的贷方以获取利息。三年了。

    那么,所有浪费的钱都在哪里记录呢?我认为这是对GDP的贡献。

    但是我真的不明白,当年复一年证明没有买家愿意以这个价格买房时,人们如何看待他们如何保持住住位置。对我而言,这突显了这么多人的算术技能多么糟糕。

    至于向DHB寻求建议的人–我也认为这令人jaw目结舌 –when people ask me whether I think a house is a 好 buy, I refer them 至 several online and printed sources of basic arithmetic. When they’已经掌握了,他们’准备开始考虑使用信用卡之类的东西。也许。

    我可以看到有人要求我翻阅他们的电子表格/方案/公式,作为我们的一种方式“thinking harder.” But when people can’甚至没有自己做基础数学’冒险,把自己束缚在银行家身上’ 债务 when you don’不了解你’re doing.

    • 有时候你赢了,有时候你输了。就像有些人本可以通过减少卖价而减少浪费的时间一样,也有一些人追赶下降趋势并帮助减少房屋损失。

      虽然我确定在某些情况下本该迅速下降并提早出售,但您不能真正责怪大多数人使用这种策略。有些会成功,这会激励大多数人尝试运气。我们’重新赌博

    • 这里’是我可疑的头脑所怀疑的。

      首页debtor用0下跌期权ARM购买了接近峰值的房屋。

      无论出于何种原因,Homedebtor都会在两年后搬家。

      Option ARM避风港’还没有重置/重铸,所以他们’只要付款超低就可以保留…在吃豆类和大米的过程中可能会一直燃烧着积蓄。

      债务人可以’不要降低价格’没有足够的钱拿到桌子上。他们只够跟上每月的坚果….for now.

      首页debtor会竭尽所能,因为如果他们让其无法维修,最终售价将反映出这一点,并且他们将对未偿还的贷款余额做出更大的判断。即使他们赢了’看不到任何钱,他们希望银行在赚钱时能得到尽可能多的钱’最终被取消赎回权并出售。

      首页debtor并未将价格降低至空头区域,因为该银行可能会拒绝,因为该银行希望Homedebtor首先消耗掉所有的积蓄。

      只是一个随机的猜测…但这对我来说似乎很合理。

  • I’d想看DrHB针对卖方做一个帖子。也就是说,想要出售而不是必须出售的人。

    我们是在1990年代初购买的,现在我们的房屋中仍有大量股权。但是我们’d想搬到一个更好的社区,让我们的孩子在这里长大(我们不’住在一个非常糟糕的地方,我们’d只是想变得更好一点)。

    所以如果我们付钱“too much”对于一栋新房子,卖掉了我们现有房子的收益却过高了,那我们的状况还不错吗?我显然不’不想把钱扔掉,但是孩子们’也不要永远生孩子。

    • 取决于您居住的地方和您想居住的地方,但是一般来说,如果您’我只是跳房子’这是合理的举动。 (一世’m假设您的房屋会像您要购买的房屋一样贬值)

    • Good question. Spend some time in this blog and come 至 your 拥有 conclusion. 嘿, if you find a great deal go for it. But, the math is against you. Since lower priced housing has corrected more than higher priced housing, you are swimming upstream.

    • 1.闪闪发光的。

      2. 您’与银行竞争。定价正确,它将出售。然后,在出售后,重新阅读闪闪发光的关于上游游泳的内容。

  • 可湿性粉剂

    http://mobile.latimes.com/wap/news/text.jsp?sid=294&nid=40211017&cid=16680&scid=-1&ith=1&title=L.A.+NOW

    这对我来说似乎很有趣,因为我们都怀疑启动过程中会发生很多这样的情况。他们将责任归咎于房主(毫无疑问在这里应该受到责怪)的有趣之处,但是通过推销这些废话贷款的信贷员,银行经理,华尔街公司和评级机构又如何呢?并鼓励人们依靠他们的应用程序,以便他们可以继续为华尔街cdo野兽喂食?

    • I’我不是律师,但让 ’s say she gets 4 years with time off for 好 behavior. What about the bankers who knew or should have known this was going on? Who are at least partially responsible for 100’成千上万的抵押贷款。他们每次发生4年吗?

      不,我们人民给他们100美元后,他们会获得奖金’数十亿美元。在我看来,这并不像正义。

  • 是的,卡尔弗城将受到沉重打击,因为中间阶层是下一个即将到来的骨牌。在高端,我’我注意到在圣莫尼卡,布伦特伍德和马里布这样的地方已经有不计其数的签到了。我的猜测是,这些都是倒挂的卖家,他们试图进入市场(2月!)。随着所有库存的涌现,今年春季将在中端和高端市场带来两位数的价格下跌。

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com
    http://www.santamonicameltdownthe90402.blogspot.com

  • 我只希望利率是10%或12%。我知道他们可能不会在未来几年内走高,但可能会考虑在价格上涨时考虑购买。

    • 好, that will certainly cause house prices 至 fall, as everything is based on the monthly payment, as is pointed out in this 文章. Not sure how this will affect folks with cash, why invest in real estate, when CD rates will provide 好 returns.

    • 考虑到我们的联邦政府将在短短几年内欠下20万亿美元的国债,美联储将不允许利率上升这么多,直到20万亿美元的真实价值至少夸大了70%。

      我不再相信自由市场控制长收益曲线的牛市。

      因此,您可能会在10到15年内获得10%的收入,或者只要通货膨胀率至少达到10%,您可能会更快获得10%的收入

    • 那为什么,GMan?因为你有现金就赢了’t need a loan and you like how the inevitable creeping up of mortgage rates will depress prices further? 您 want 至 get a better deal, is that it?

      • Kf6vci我在过去15年中一直在租房,在那段时间里节省并投资了额外的现金。我要为该物业支付现金,然后将其余的钱投资,所以更高的利率会更好。即使不支付现金,也应该购买较高的利率,因为人们总是可以以较低的利率进行抵押。

  • 经济您是否像105岁的老人一样,对生活充满了悲观,却在键盘上s着便宜的酒?哇,去生活吧。我们一家人生病了,花了很多钱。我们正在买房交易。很简单,只要您发脾气。这种病使我意识到人生快,而我同意等待可以省钱,’给个Sh-T !!!我们要尽可能以最佳的价格在好地区买房,让我的家人到一个美好的地方。我不是假装出租的房地产经纪人。您应该考虑获得专业帮助。您是在现实生活中还是在这样的网站上与此类人聊天?

  • 我打算卖掉我的房子,再买另一间。我的主要原因是我们每天3小时往返洛杉矶。由于我的儿子现在是大一,所以这个夏天是高中毕业前的最后一次。

    我正在寻找91011的房子。我为REO提交了两个报价。
    第一个:135万美元,134万美元(2个报价)
    第二名:115万美元,116万美元(约有10个要约)
    双方都接受了其他报价,这令人失望。

    普通房屋的价格在150万美元左右。我必须先卖掉房子才能买得起那些。
    我不’不知道我能从现在的房子中得到多少价格。

    如果有人可以在未来3到4个月内对91011房地产市场发表评论,我将不胜感激。

    • I’ll comment on La Canada (91011) since I know it well. RENT. RENT RENT RENT RENT RENT. Find a rental and bide your time 至 buy. Certainly there is plenty of wealth and affluence in them thar (foot)hills, but there is no shortage of 前沿, pretenders, and 有抱负的s living beyond their means there.

      • 亲爱的Foolio,
        谢谢你的评论。我需要等多久才能进行市场调整?
        6 months, 1 or 2 years. Or 如果你 can send me email, glorybrian at yahoo dot com, I can ask some questions. Thanks again.

  • 银行在房子上坐多久了? 5年以上的声音如何?

    好…here’我在Yves Naked Capitalism Blog上发表的一个例子。

    __________________________________________

    在我在洛杉矶(汉考克公园(Hancock Park))的附近地区…in other words…位于动脉上。最后要走的是Nic Cage之一’s(演员)在罗斯莫尔。

    http://www.zillow.com/homedetails/540-S-Rossmore-Ave-Los-Angeles-CA-90020/20775167_zpid/

    它没有’尚未出现在Redfin或Zillow上,但确实出现在RealtyTrac上。

    Realestalker在几天前将其发布了博客。

    http://realestalker.blogspot.com/2011/02/more-nic-cage-foreclosure-news.html

    自2006年或更早以来,还有其他房屋被银行“撤消”以免被撤消。一世’我仍然可以看到日期,因为我仍然可以看到2006年4月售出的汽车停在我2007年出售之前居住的房屋的车道上(向西2个街区)。 2006年的图片。

    空的游泳池很有说服力。对Google Earth表示肯定!

    很多’那里的鱼腥味不断。

    我怀疑这里有许多$ 3,000,000 +的房屋“better streets” that haven’尚未支付多年的款项’t收到一个NOD。

    Yves听说所有背负着$ 20,000抵押贷款的人时,她的薪水大跌’数年内还款。

    • 很高兴认识你’re in my “hood”,EconE。我有几笔租金是真实的汉考克公园“adjacent” so I am very keen on intel on the area. Thanks for the info. I wish Dr. HB would do an 文章 or two on 好 old Hancock Park or one of its neighborhoods 至 the west.

      是的–你绝对可以看到“good” or “prime”在这些地区,银行的退缩极大,市场上的东西主要是次品–看看754 S. Highland 90036上一些严重的神农。或新月高地上无尽的废话–过去一年中,该街道的一半似乎已上市或已上市。

  • 计算风险现在是否适合NAR?

    创纪录的南加州现金购买者数量。

    http://www.calculatedriskblog.com/2011/02/home-sales-record-percentage-of-cash.html

    He’据称,一月份购买的超过$ 5,000,000的房屋中有62%是由现金购买者购买的。

    当我细读Redfin进行封闭式销售时,似乎有…drumrollllllll

    1月从圣地亚哥到圣塔芭芭拉的销售额超过$ 5,000,000的有13件。

    全副操。

    因此,南加州所有地区的8位超级富豪都为他们的5,000,000美元以上的房屋支付了现金。排除错误后,在过去3个月中仅售出了58套价格超过$ 5,000,000的房屋。

    So Cal目前有多少套待售房屋超过$ 5,000,000?

    八百三十五。

    列出835套房屋(不算高价公寓)
    一季度售出58件。

    835/58 = 14.39个季度的供应。

    所以,看起来像那里’几乎有4年的存货价值(不计算未来4年内500万美元加房屋的价格),而CR实际上使NAR贬值’s puff piece.

    确实有卖家市场!大声笑!

  • 这里’一篇MSN文章,可为您带来更多思考。

    http://money.msn.com/home-loans/latest.aspx?post=61091251-39ef-485b-96d8-72d43e4905eb

    Kudlow和Company疯狂地认为CA房地产会反弹。

  • 我是昨天发布的,虽然我不是sockpuppet,但我确实承认我并没有真正注意HB博士建议的要旨。从所有答复中,我承认我曾经是那些感到‘left behind’不买房,还因为没有房主而引起许多自卑感。我仍然需要摆脱现在需要成为房主的态度,以弥补自己早些时候的不足。但是正如有人建议的那样,如果我把铅笔削尖,那么显然现在不是我买的时候。我可以开悟,可能是在正确的时机(业主或占用者)之前的2或3年。赞赏真诚的答复。

    • 我尊重您承认没有关注并希望其他人根据您的情况向您提供摘要;但是让您的懒惰的屁股知道。 -有助于您内和and悔。

      可以帮助您环顾四周,聆听并提出一些微妙的问题的其他方法。您会发现,您很幸运没有在〜2004–2008年间的大规模精神错乱中买房。我相信,一旦您观察和聆听,您会听到许多人在处理宿醉时的心痛,压力和痛苦。

      首先,称我为疯子,但您是否还没有考虑要居住的4房房屋的价格?您是否真的打算在这里找到一个大约290,000美元的房屋,在调整了税费,维护和公用事业费用之后,这等于2000美元的租金。那没有考虑到拥有房屋的麻烦以及您必须购买的所有其他东西来维护房屋。尽管它还不包括在理论后院拥有自己的位置的好处(您赢了’的价格相等)。

      真的,我很好奇,你们两个人可以在家工作是什么?不可能有一个共享的办公室吗?我认为您有一个可以占据第二个卧室卧室的骗子?还是过度扩展,例如冷藏室,美术室,人窟等。

      知道的每个人都会告诉您,尤其是在CA中,现在不是时候购买。风险太大,也太不稳定,以致无法束缚脚踝周围的房屋。房地产市场将在水平曲线上拉开一段时间,这将明确表明它’相当无风险购买。唐’别担心,如果我做错了,请有人纠正我,但是绝对没有风险“missing”平流层的某种恢复。工资和通货膨胀将不得不飙升,除了市场可能疲惫地跌至漫长的底部之外,其他任何事情都无法实现。

  • 这是根据平均收入衡量住房价值的问题:’t考虑到由平均收入支付的平均住房费用。每年在任何给定地区仅售出约3%的房屋。由于大多数房屋是在数年或数十年前购买的,所以这些买家的平均收入可能是其两倍。

    当您将提案13的世代财富转移考虑在内时,平均账面成本很可能会更好地与平均收入保持一致。除非有房屋收入和抵押/税/保险。数据显示,平均收入与住房负担能力无关。至于未来的销售,最重要的是相对于已支付的价格和按现行利率融资的金额的平均买方收入。

    谈论平均收入只是表明对所涉及的实际因素缺乏了解。在这种情况下,平均收入产生了逻辑错误,即假设由于B(买方平均收入)是A(所有家庭收入)的子集,那么B等于A。因此,由于B,B无法负担该地区中位数价格的房屋’的收入不是B,而是A。面向对象的推理…更不用说纯粹的愚蠢了。

  • While the 好 Doctor’收入与抵押付款的比较分析有很多优点,我可以想到这种情况无法预测。

    For example, say that a neighborhood is largely populated with retirees who are the original 拥有ers of the properties from when they first went on the market. My neighborhood 这里 in 圣荷西 resembles this situation. The current 拥有ers are now retired with lower incomes. The prospective employed buyers are attracted 至 the area and gradually replace the original retiree-owners.

    另一个情况是高档化,“pioneer”买家进来开始升级区域–Haight-Ashbury是旧金山的一个例子。

    所以DHB’s income comparisons work for stable populations with recent, currently employed 拥有ers and buyers of the same economic class.

  • 我是上述附近的房东。现在不是购买的好时机。 1998年,我们在CC购买了我们的双层公寓。2008年,我们不得不搬家工作,并决定将该物业出租。在优秀的房地产经纪人,Westside Rentals之间,以及与水管工和当地杂工的良好关系中,这对我们和我们的租户都表现良好。我们即将达到收支平衡(税收,抵押,保险,园丁等)。我们租了我们现在居住的房屋,很高兴我们没有出售CC房屋并在新区域购买,或者我们’d现在在水下。成为房客后,您在搬家,生活变化和生活欲望方面拥有更大的灵活性。世界与20-30-40年前不同。如今,拥有自己的房屋所带来的负担要比收益多。

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