剖析一个拥有1000万人口的县:洛杉矶的足彩预测人口统计信息。


当我们达到创纪录的16年最高库存量(自1991年以来的最大供应量)后,我们开始意识到住房受到信贷宽松的推动。 如果住房没有受到宽松信贷的刺激,而是由于收入和需求的增加(如房地产业许多人所宣称的那样)而上升,那么为什么在短短几个月内停止次级抵押贷款和Alt-A贷款使整个市场陷入停顿? 越来越明显的是,放宽的贷款标准和宽松的信贷是使这场大火燃烧的燃料,即使木头变成了灰烬。我们正在冒烟。 唯一能够使这种繁荣持续下去的东西是限制性较低的标准,而且我不确定如果我们的钱不能变成多种颜色并成为真正的垄断游戏,我们可以降低多少。 令人难以置信的是,房地产行业和政界人士呼吁降低标准。 以下是他们的一些想法:

· 从417,000美元的抵押贷款上限提高。 由于超出此范围的任何内容都被认为是巨大的,因此行业中的许多人希望提高这些上限,因为诸如 加利福尼亚州,已经使足彩预测膨胀的价格超过$ 417,000。

· 降低联邦基金利率。 美联储已经降低了贴现率。

· 纾困资金。 一名当地官员正在寻求为赎回权家庭建立一个数百万美元的纾困基金。 初步信息旨在为处境艰难的家庭提供10,000美元的援助。 $ 10,000可以在目前的四个月内购买一个家庭 加利福尼亚州 价格。

· 将政府带入次贷竞技场: 这是荒谬的主张之一,也是企业福利的完美典范。 华尔街不再购买这些风险贷款。 许多人没有汲取教训,可能在信贷市场上可能出现了非理性的繁荣,现在许多人呼吁政府支持这些贷款。

这些“解决方案”完全错过了船,因为足彩预测根本不值得人们为之付出。 干净利落。 Incomes could not support market prices without the crutch of exotic banana republic loan 产品s. 几乎默认情况下,这笔贷款会鼓励人们转移资金,并游牧性地搬进更大的足彩预测。 There is really no purpose for a 2/28 loan or many of the other 抵押产品 that flew into the market. 许多人会反驳说这是给老练的投资者的。 也许。 但这不是用这种方式。 请参阅,有关30年固定常规抵押贷款的基本信息表明,您打算在家里呆几年。 如果市场上涨,则您卖出并继续前进。 您没有滴答作响的定时炸弹,可以用一只看不见的手强迫您进行下一步行动。 如果市场下跌并在垃圾场沉迷了几年,至少您知道付款是固定的。 现在,许多人正面临着锁存的抵押贷款的桶装,准备面对不断贬值的市场进行重置。 不管他们是否知道,他们突然变成了投机者,目睹了追加保证金的到来。 支付更多现金以留下或出售。 而且,这些贷款中有许多都有3年的预付款处罚。 Basically these 产品s only made sense 至 those earning higher commissions and hungry 投资人 chasing higher yields.

以此作为背景,我想深入了解 洛杉矶. 我已经讨论过了 洛杉矶 is a 县 with a 出租 majority. 但是我想知道过去几年发生了多少变化。 我已经查看了普查数据集中有关住房和经济数据的四年数据 洛杉矶 . 人口激增了吗? 租用和拥有之间的总成本是多少? 人们是否真的与干草堆 抵押股权提取? 这些是我们将要回答的几个问题。

洛杉矶 人口与收入

论据#1 –住房因人口增长而蓬勃发展。

首先,如上图所示, 洛杉矶 还没有扩展到另一个维度。 实际上,它在2005年下降了。 数据集不’包括2006年和2007年的数字,但我们可以估计数字保持相对不变。 即使他们增加了,也有研究表明从该州的中产阶级家庭中有净移民。 这些数字是平衡的,因为低薪工人填补了这一空白。 但是这些人在推高市场价格吗? 让我们看一下相同数据集的家庭收入中位数:

论据2 –收入增长与住房增值成正比。

显然,收入增长不是住房增长的原因。 即使在2005年有了大幅度的增长,家庭收入中位数也仅增长了5.5%。 前三年工资增长停滞不前。 但是,在同一时期,我们发现以下有关房价的数据 南加州:

洛杉矶县房价中位数:

2002: $ 266,000 (2002年7月) 同比增长: 15.1%

2003: $ 328,000 (2003年7月) 同比增长: 23.3%

2004: $ 406,000 (2004年7月) 同比增长: 23.8%

2005: $ 488,000 (2005年7月) 同比增长: 20.2%

2006: $ 520,000 (2006年7月) 同比增长: 6.6%

2007: $ 547,500 (2007年7月) 同比增长: 5.3%

与我们发现的数据不完全一致吗? 实际上,我们已经连续三年年均涨价20%以上! 三年来,年度住房价格涨幅超过该县家庭年收入中位数。 当您可以在家中工作并且比工作赚更多的钱时,为什么要工作呢?

看房主与房客

论据#3 – 70%的人拥有自己的足彩预测 美国.

需要注意的是,上述统计数据不适用于 洛杉矶 . 1000万人口生活在一个微弱的世界中,而这个世界却逆转了国家潮流。 从以上数据可以看出,自2002年至2005年的四年中,业主占领的单位没有一次接管房客占用的单位。 即使在2004年的购买高峰期,每笔可想像的有毒贷款像绿野仙踪中的猴子一样飞来飞去,租房者仍占业主的多数。 人们还争辩说,拥有的这些财产中有很多绝对没有抵押。 让我们看一下数据:

论据4 –许多人没有抵押就拥有自己的足彩预测。

显然,那些没有抵押的人只是市场的很小一部分。 实际上,五分之四的业主居住足彩预测确实在抵押 洛杉矶 . 上面要注意的有趣的事情是,从2003年到2004年,非抵押足彩预测向抵押足彩预测的跳跃式增长。 显然,这与 抵押股权提取 狂躁。 因此,足彩预测行业希望您相信许多人在这里完全拥有自己的足彩预测 南加州. 他们在两个方面都是错误的。 首先,正如我们从数据中清楚看到的那样,1000万居民中的大多数居住在租赁家庭中。 其次,大约80%拥有足彩预测的人拥有一项或多项抵押。 拥有和租用有什么区别?

观点5 –与租房相比,拥有足彩预测的价格仅稍贵一些。

再次,2005年房主的每月费用为1,919美元,而中位租房者的每月住房费用为918美元。 与租房相比,拥有足彩预测要贵109% 洛杉矶 . 当然,考虑到维护成本,税收优惠以及渴望拥有自己合适的位置,拥有足彩预测总会变得更加昂贵。 但是这里有些事情已经严重摆脱了。 请记住,足彩预测行业中的一些人希望为 比佛利山庄, 圣莫妮卡或其他显然没有容纳1000万居民的大多数城市 洛杉矶 . 但是,该县的整体中位数为547,500美元。 洛杉矶 有88个城市,所有城市都因任何基本经济指标而被高估。 价格并未高估10%或15%,但我们看到的是一个泡沫,在许多城市中,物价已上涨了50%以上。 让我们重新审视那些完全拥有足彩预测的房主吧?

论据6 –完全拥有足彩预测时,您无需担心任何其他付款。

正如您从上方看到的,即使是无法接触的人,那些已经还清抵押贷款的人仍然必须支付一些费用。 实际上,在2005年,他们每月的平均房租约为$ 400,他们所负担的租金是中位数的一半。 鉴于这只是很小的一块市场,打破一些散布的神话很有趣 洛杉矶.

结论

我们已经看到无数关于主流抵押贷款崩溃的文章轰动了主流媒体。 然而,主流媒体大举绘画。 也就是说,他们很难在一个特定的市场上投入5页的深度分析。 这就是广播背后的含义-您尝试覆盖广泛的受众。 但是,当我们在放大类别下检查人口统计数据时, 洛杉矶 ,我们意识到当前的市场价格背后只有一个原因,那就是房地产泡沫形式的大规模投机。 人口,收入,增长以及所有其他主要基本因素并不能解释当前的价格。 花一点时间看一下下面的图表:

不要误以为这只是一张经济图表。 在这些数据的背后,在房地产背后建立的7年的梦想和希望像小说一样展现。 在此图表中,我们看到了诸如 翻转足彩预测,房地产阶梯,翻转,房地产专家, 当然 学徒 根据季节的不同,那里有20%到50%的参赛者会在房地产行业中赚取不菲的收入。 图表中还包括新兴产业和高薪职业的故事。 加利福尼亚房地产经纪人的数量与上述图表同步上升。 抵押经纪人,建筑,对冲基金以及所有房地产似乎对任何市场的困境都是无害的。 这是一列无休止的火车,蒸汽源源不断。 当我们坐在顶点时,想知道十年之久的住房牛市将如何结束,许多人已经习惯于只了解一件事。 那就是房地产永远不会崩溃。 随着这种投机游戏的逐渐消退,令人毛骨悚然的平静席卷了市场。

请记住,由于托管文件和收盘数据落后于我们所看到的当前市场信息,我们正在收集的有关销售和价格的数据仍要延迟1-2个月。 这意味着我们今天要消化的数据不受最近击败抵押贷款市场的丑陋影响。 从逻辑上讲,由于当前信贷市场的萎缩,任何未来的数据都会变得更糟。 如果我们要恢复市场基本面,住房 洛杉矶 还有很长的路要走。 我相信计算数字 拉斯维加斯,凤凰城,迈阿密,波士顿或丹佛 会得出相同的基本分析,那就是无论您如何剖析数据,住房价格都过高。

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22个回复 至 “剖析一个拥有1000万人口的县:洛杉矶的足彩预测人口统计信息。”

  • 与洛杉矶县相比,金达使我们在芝加哥/库克县的小泡沫几乎合理….

  • HB博士

    如果我有时间和资源,我会做一个。

    我肯定知道一件事…

    Chi-Town有很多待售的公寓。他们甚至在降低价格!大声笑….

  • HB博士:

    一切都几乎像您几个月前所说的那样,一直给我留下深刻的印象。只是着迷观看它的发展。

    昨晚在彭博电视上睡着了(不是一个好兆头),当我今天早上醒来时,有一个基金经理说过以下话:“我们认为次贷问题已得到解决”.

    现在,我要告诉你,我不是’请确定我是否在做梦,是否已落入暮光之城,只是时光倒流。但是,不,他是真实的。谈论财务方面的好交易,低市盈率,哈哈。

    这个人如何处理辛勤工作的人的数亿资产。除了出现在彭博社之外,他整天到底在做什么。他甚至看过您的抵押重置图吗’整年都在发布吗?

    绝对令人难以置信,无知并且接近罪犯。

  • 哦,对了“operative”主流金融媒体和华尔街的谈话负责人都说,将会有一个“slowing”经济中没有衰退。

    和我一样纯净的谈话要点’我现在经常听到。这些傻瓜在捡食物券时仍然是公牛。

  • 感谢doc继续专注于加州住房市场的疯狂。

    卖家需要从梦想中醒来。在这种情况发生之前,不会反弹。

  • 医生住房–
    感谢您的精彩博客。

    我住在恩奇诺。山谷里什么都没发生。他们建造了这个联排别墅大楼(24个单位),实际上还不错,但单位比我的两居室公寓小。他们希望从600,000美元到699,000美元不等。我只看到两个单元的窗帘。自2月份以来,其余的都空着。

    他们在街对面’ve建立了豪华公寓大楼—没什么特别的。起始价$ 799,000。他们刚刚完成构建。会告诉您是否有人购买单个设备。

    我每天都会在附近走动,并且密切关注每间待售足彩预测,我可以告诉您在过去三个月中没有人出售足彩预测。

    再一次,喜欢您的博客。
    谢谢。

  • 博士足彩预测泡沫

    @ 形式8 ,

    加载现金。在未来的几年中将会有很好的交易。

    @thamnosma,

    如果查看冷硬数据,您会知道它的去向。但可惜的是,这种幻想仍然猖ramp:

    纽约(路透社)–美国第九大抵押贷款公司IndyMac Bancorp Inc(IMB.N)预计将雇用多达850名破产竞争对手美国足彩预测抵押贷款投资公司(AHMIQ.PK)的前雇员。 ,个人资料,研究),为 回弹 对足彩预测贷款的需求。

    绑定?谁在他们的右脑中打算以高估的价格购买足彩预测?特别是所有数据都表明我们将进入一个贬值的市场。

  • I’我认为最好的事情实际上是降息一半。当他们降低利率时,实体经济将不会改变,到圣诞节,任何对降息感到高兴的人都会发现他们被骗了。

    试想一下,如果更多的人意识到美联储现在无能为力。

  • 博士足彩预测泡沫

    @ 形式8 ,

    我知道这里有一些芝加哥的博客。一世’d对该领域的类似分析感兴趣。

    所有,

    我没有’意识到加利福尼亚现在是红色州:

    次贷地图

  • 这可能是割裂的头发,但是就我个人而言,我很讨厌“mortgage 产品s”。要呈现并选择一种抵押贷款,就像’s a “product” 好像 like sick marketing.
    您可以拥有法拉利(ARM),也可以拥有现代(固定30年)。

    无论如何,我将它们视为选项,您应在其中评估它们之间的权衡。实际上,您应该远离ARM“product”。是的,向合唱团宣道。

  • 我发现您今天OCR公布的收入数据对您发帖的时间具有讽刺意味。 OC的家庭收入从2000年的58,820美元增至70,232美元。经通胀调整后持平,而经SoCal通胀率调整后下降5.8%。

  • 拉里·努斯鲍姆(Larry Nusbaum)

    嗨,医生!是的,我阅读了您的博客是因为您对我不重视的重要市场进行了良好/平衡的评估’不太了解。而且,你写得很好!
    我确实相信排名第一的球员“resuce”将是贷方/银行本身。他们只会(有些愿意)被迫重新谈判更好的条件&当前借款人的条件,恕我直言

  • 我在衰退中疯狂购买:90-99
    热销时间:2001-2006,我卖疯了
    我会疯狂购买2012-2018(est)
    我会疯狂出售2018-2022(est)

    阅读中的所有新闻,信息和能量 &学习被称为投资世界中的云。当天空坠落(雨)时,请收集资产。当天空晴朗时(热)出售资产。我从盖蒂,巴菲特,霍华德H,我的父亲和叔叔那里学到了这一点!平均利润为平均毛利润的1160%。保留2年。

  • It’不错,但我认为租金中位数与房价中位数的比较无关紧要。
    原因是:大多数业主所住的公寓是SF或更大的公寓,而出租公寓大多是1-2BR。
    要找到3BR公寓并不容易,而且这些公寓的价格飞涨。
    我在一个旧建筑物中租了一个3BR 1Bath。 1998年是850美元,今天’1960澳元,与房地产泡沫相当。当然,因为它’在主要学区,中位数价格要高得多,大约为$ 900K,但是’拥有的房租仍然比租房贵两倍。
    那’可能是因为家庭对这里的租赁需求很高。

  • 房地产泡沫是故意造成的吗?而且,您是否认为这样做的目的是通过把他们放进家里来愚弄群众,使他们相信他们是中产阶级?即使他们负担不起?

    他们为什么要这样做?压制群众抗议全球化和非法移民?

    IOW,在我们的父母中’一代,他们为获得高薪而战。然后他们用薪水而不是异国情调的贷款购买了足彩预测。

  • 我最喜欢的新CYA评论–我今天得到的评估包括以下内容:

    “该地区正在经历价格上涨的趋势。这将持续多长时间是不确定的,并可能在市场均衡时影响未来价值。”

    惊人。

  • 拉里·努斯鲍姆(Larry Nusbaum)

    “就像文章中提到的那样,该县的租金超过了50%。”

    真?如果房主的鼻毛低于历史最高水平的69%,那怎么可能?

  • I believe the 手术的 word is ‘county’ not ‘countRy’.

    如‘LA 县 ’.

  • 博士足彩预测泡沫

    @mrfnuts,

    感谢您为拉里澄清这个关键点。是的,得益于宽松的贷款标准,美国足彩预测拥有率一直创下约70%的历史记录。但是洛杉矶县?尝试亲自为您调查人口普查号码’会发现一些有趣的信息。

    这篇文章清楚地为您提供了主要人口统计数据的概述,包括洛杉矶县的足彩预测拥有率。

  • 博士足彩预测泡沫

    @麦克风,

    我不会说租金的中位数无关紧要。就像文章中提到的那样,该县的租金超过了50%。因此,中位数租金确实起作用。我们可以很容易地说洛杉矶的房价中位数也无关紧要,但显然不是。洛杉矶的中位数价格为547,500美元,租金和足彩预测价格之间存在着如此巨大的脱节。就像您提到的那样,如果您要以10%的首付购买90万美元,那么按当前市场的巨额贷款利率,您每月需要还款5900美元左右。您的租金为$ 1,960,PITI为$ 5,900,或相差$ 3,940。这是不小的数目。我可以想象,如果他们将您住所的租金提高到每月4,000美元,可能会影响您的生活方式。

    就您而言,租用更有意义。

    @约翰,

    我认为泡沫本身并不是故意创建的。但是,我确实认为已经建立了一个环境,在该环境中,信贷泡沫支持了房地产的快速致富。 9/11之后,美联储利率下调,以阻止我们短暂的衰退。放宽贷款标准。就像其他所有过去的泡沫一样,贪婪的燃料也一样。所有这些因素加在一起,使我们陷入了巨大的房地产泡沫。

    请记住,泡沫是区域性的。该国其他地区的房地产价格仍然合理。但是,就像生活中的一切一样,我们的直接环境变成了整个世界。现在,如果您生活在SoCal中,那么这个现实就是住房泡沫的中心。

    @megan,

    我不确定他们想说什么。价格目前正在上涨,但他们不知道市场趋于均衡时会持续多久?因此,他们基本上是在说房价高涨,因此当您的足彩预测价格下跌20%或30%时,请不要感到震惊。

  • 博士足彩预测泡沫

    所有,

    最后,我可以接受的救助计划:

    民主党参议员巴拉克·奥巴马(Barack Obama)说,欺骗性地将次级抵押贷款卖给数百万美国人的不良贷款人应被罚款,所得收益将用于帮助面临一轮止赎之潮的借款人纾困。

    金融时报全文

    如果人们想要纾困,那么只有那些造成这一巨大泡沫的人应该承担大部分财务影响才有意义。我知道行业正在使用“对自己负责”这很好,因为不幸的是,许多人正在并且将通过丧失抵押品赎回权丧失足彩预测。但是,那些业内人士呢?好吧,如果我们让系统在没有干预的情况下运行,它们的下降速度会更快,但是增加的流动性为他们提供了更多的喘息空间。遇到麻烦的买家可以在哪里花10万美元进行信贷紧缩?

    It is the 2 standard system that is misguided. These companies are now asking for help because of their greed and lax underwriting standards. It 好像 like the Fed and some banks are willing 至 offer some corporate welfare. But those who bought at peak are out on the street if they miss their payments.

    It’看到他们如何回应紧随其后的前总统候选人会很有趣。

  • 我喜欢这种分析,但是对您提供的图表有些疑问,因为我认为它们在视觉上可能会产生误导,因为它们并非全部始于“0.”仅举一个例子,第一个关于人口增长的图表在视觉上“seems”显示从2002年到2004年的巨大飞跃,但是’确实不是(不是)一个巨大的跳跃,因为该图仅显示了总数的300,000部分。与家庭收入中位数相同。但是,您切换到“0”租户与所有者关系图的基数。

    现在,*数字*讲述的是同一故事,但是图形在视觉上使外观失真。如果收入和人口图在 “0”在此基础上,人口增长似乎更符合您的观点。

    只是一个建议。

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