Double Bubble:加利福尼亚州与美国相比。空置率降低足彩预测所有权。

在加利福尼亚,房地产泡沫的震中正面临困难时期。越来越明显的是,这种房地产泡沫有引发全球衰退的风险。很难想象,除非您查看事实,如此迅速地摆脱泡沫。丧失抵押品赎回权的问题现在正处在该州。上个月,南加州售出的足彩预测中有30%以上为不良足彩预测。自第一以来,该利率仅在增加,并将对价格带来下行压力,因为我们仍然有创纪录的库存,很难获得足彩预测贷款。后一部分,由于正确的原因,很难获得足彩预测贷款。人们在许多地区根本没有收入来支撑价格。他们可以在这些地区购房的唯一方法是使用骗子贷款或次贷产品,但现在基本上已经没有了,理所应当。现实是,糟糕的借贷行为和缺乏收入推动了价格上涨。

我们可以换一种方式来看。它不会’如果最近十年的收入也翻了一番,这将是一个问题。在加利福尼亚州,人均收入增长了56%,而洛杉矶的房价中位数增长速度是前者的两倍。那么,价格怎么会如此脱节呢?在本文中,我们将研究加利福尼亚州和全国住房市场的多个方面,并证明像加利福尼亚这样的地区实际上正处于一个双重泡沫中,其规模远远大于美国平均市场。

洛杉矶 中位数价格与美国本地价格中值

CA中位数vs国家中位数

与普遍的看法相反,购买新的美国住房和加利福尼亚的房价中位数’与2000年相差甚远。当然,2000年的新足彩预测可能比洛杉矶中位价足彩预测更大,更漂亮,但以上图表为我们提供了很好的参考。首先,让我们看一下2000年的开始日期与2007年1月的峰值价格之间的比较:

2000

洛杉矶中位价:$ 192,000

美国新房价格中位数:163,500美元

*相差17%

2007

洛杉矶中位价:$ 520,000

美国新房价格中位数:254,400美元

*相差104%

在这七年中发生了什么,使洛杉矶的房价超过了全国新房中位数价格的两倍?如果事实上,国家本身正面临历史性泡沫,那么如果我们看一下上图,是否正在迅速纠正加利福尼亚泡沫的历史性?实际上这是史无前例的,实际上没有模型可以告诉我们价格可以走低,因为我们从来没有一个模型可以告诉我们价格可能会上涨得如此之快。这在很大程度上得益于宽松的贷款,财务上不负责任的贷款产品,熟睡中的美联储以及沉迷于宽松信贷的经济。没有人真正没有责任,但有些人承担更大的责任。全国市场和加利福尼亚市场现在都面临着急剧的调整。在2005年泡沫最严重的时候,南加州正在为所有足彩预测购买的70%承销浮动利率抵押贷款。

即使现在利率仍处于历史低位,房利美(Fannie Mae),房地美(Freddie Mac)和联邦住房管理局(FHA)都在竭尽所能,以占领市场,但没有产品能弥补NINJA产品曾经占据的空白。除非政府支持的机构能够提出不检查收入和给轮子上油的方法,否则泡沫破裂仍需数年才能纠正,尤其是在像加州这样的双重泡沫地区。

新房出售

新房出售

我们从未见过全国性的房地产泡沫。在这种情况下,1920年代的佛罗里达州,1990年代初的南加利福尼亚州以及波士顿等其他城市已经出现了泡沫,但在区域层面上。建造新足彩预测的细分组装线已发展为一门科学。在历史上,我们很快就能建造这么多足彩预测。唯一的问题是,它是以牺牲未来的预期增长和信贷为代价的。关于信贷和购房一件事要说。三十年代的抵押贷款是在1900年代上半叶出现的。以前,抵押的期限为15年,有时甚至是10年。随着产品的发展,这种情况发生了变化,并且在1900年代的大多数时间里,30年的抵押贷款一直维持不变。延长至30年之所以有意义,是因为假设许多人在还清抵押贷款后将长期居住在自己的足彩预测中。

抵押用途的逻辑在1990年代演变,但在2000年代演变为另一种生物。抵押贷款产品被视为暂时的桥梁,直到您能够出售足彩预测,当然可以赚取巨额利润,并且能够在五到七年内购买到更大的足彩预测。从上面的新房销售中可以看到,足彩预测现在是进站的机会,直到您能够购买更新的更大的足彩预测。这种心理强烈燃烧,并产生了对新足彩预测的额外需求。足彩预测不再因其稳定性而受到重视,而是被视为仅具有未来升值和零风险的商品。市场创造了我们目前正在与之抗衡的消费者心理。消费者在大多数情况下仍期望获得信贷,因为这是他们十年来的条件。

人均收入

人均收入

让我们看一下加州的人均收入。在这个巨大的泡沫十年中,加利福尼亚人的人均收入增长了56%。但是,全州房价中位数上涨了100%以上。看看上面的图表,看看人均收入是如何增长的。这看起来似乎很激烈,但随后结合查看洛杉矶县的第一张图表进行检查。房价上涨剥夺了个人收入的任何增长。通常,如果收入也增加,我们会看到类似的增长骤增。过去在通货膨胀时期曾发生过这种情况。但是,我们在这里有很大的脱节。那么,收入增长速度放慢得多,而人们却能够支撑更高的价格又怎么可能呢?这就是有毒贷款产品的桥梁所在:

家庭债务

原始家庭债务

在过去十年中,债务激增。尽管仅由于信贷紧缩,它就开始缓慢下降,但我们仍处于未知领域。令人惊讶的是,如果银行不愿意,它们仍然会借出这些香蕉共和国贷款产品’纸牌屋因自身重量而倒塌。这就是为什么要进行这些救助的原因,而现在有传言要赋予美联储这个泡沫中的罪魁祸首,对华尔街承担更多责任。那怎么可能呢?首先,格林斯潘(Greenspan)大幅降低利率,助长了泡沫,也鼓励人们采取可调整利率的抵押贷款。然后,我们让本·伯南克(Ben Bernanke)错过了抵押贷款方面的崩溃,他在2007年上半年说次级抵押贷款已被遏制,没有什么可担心的。现在,恐慌情绪开始了,他正在大幅度削减利率并向他展示自己,从而在格林斯潘大获全胜,但救助了一家投资银行。是什么让任何人认为贝尔斯登是唯一有问题的投资银行?这是否意味着我们’会给其他投资公司带来麻烦吗?毕竟,如果您深入研究它们的资产负债表,它们都有与抵押贷款相关的有毒产品,唯一的区别是每个抵押品携带多少。

足彩预测所有权和空置率

加州足彩预测拥有率

不出所料,全国范围内的足彩预测拥有率正在下降,但在加利福尼亚州也是如此。由于历史上的可负担性低且工资停滞,我们可以预期足彩预测拥有率将继续下降。 实际上,在洛杉矶县等大多数人租房的地区,我们可以预期价格会进一步下跌,因为有一个现成的市场可以吸收自愿或非自愿决定离开家园的人们。此外,从上图可以看到,随着有毒抵押产品的出现,足彩预测拥有率从1997年到2006年激增。这是未来底部的另一个良好的领先指标。我们可以期望再次达到56%,然后,我们可以开始讨论我们是否真正处于住房底部。而且,市场空缺的进一步迹象表明,该州的空置率正在上升:

加州空缺率

嗯,这也是由状态 加利福尼亚州预算的惨淡和迫在眉睫的短缺。请记住,许多拟议的裁员计划尚未进入市场。这只会进一步降低足彩预测拥有率,并使空置率保持峰值。

贸易平衡

美国贸易差额

您可能已经注意到,许多专家现在已经开始谈论降低美元汇率将有助于我们出口的说法。看看上面的图表,你’我们会看到,较低的美元实际上在帮助解决这种情况方面几乎没有任何作用。现在为什么呢?首先,美国人是过度消费。在这个星球上,没有人会花很多钱(通常是借贷)花钱,并且有能力保持支出。包括日本在内的许多其他国家的人均收入较高,储蓄率也很高。我们的储蓄率是负数。因此,较低的美元是双重打击,因为进口价格相对于美元上涨,而国外出口商看到美国人的消费减少了对他们底线的损害。

实行低美元政策是明智的,英镑也很愚蠢。大多数美国人获得美元报酬,消费很少的国内产品。我们出口的市场远不及进口市场。认为这将是对我们经济的一种补救措施,这有点令人困惑。我当时看着最热门的增长领域,那就是医疗保健。随着人口老龄化,当然’在那里生产并有年轻的人口照顾他们,哪些部门将生产这些所谓的影子出口?国外市场没有足够的力量来避免衰退。

未来的步骤

在接下来的十年中,我们将面临巨大的变化。信用的概念将发生根本性的转变,我们将需要优先考虑一个国家。令人惊讶的是,我与之交谈的许多人简直无法想象要为足彩预测减价20%。或许多唐’t掌握以下想法:如果您想购买奢侈品,也许您应该省钱并用现金支付。我的猜测是,随着信用变得越来越稀缺,人们将不得不确定什么是需要和需要。优先事项将重新调整,从长远来看,这种双重泡沫破灭对国家来说可能是一件好事。归根结底,如何成为消费主义的仓鼠对我们的国家真正有利?不会’如果我们审慎,勤奋并且在财务上精明,那会更好吗?当我听到政府告诉我们时,我很难忍受,“出去花那些回扣”因为这是一个错误的做法。希望人们现在已经看到了这一点,并准备在更短的时间内做好准备,并坚信我们不会’不要再重复这些相同的错误。

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20回应 至 “Double Bubble:加利福尼亚州与美国相比。空置率降低足彩预测所有权。”

  • 我喜欢我们变得审慎,勤奋和精明的想法。但是,似乎政府正在竭尽全力通过通货膨胀和美元贬值来惩罚储户。

  • 应当在哪里刻骨铭心,使我们与愚昧无知的财务决定隔离开来并受到保护?这个国家需要一个巨大的震动,并且要拯救傻瓜/投机者,尤其是要以财政上较为保守的人为代价,这违背了我的生命。生活可能很艰难。从错误中学习并继续前进。
    个人责任已成为这个国家的笑话。下次我听到说话的人说“我们都必须分担痛苦” I’我要尖叫。我们已经通过降低储蓄和投资回报来分担痛苦。

  • http://news.goldseek.com/MillenniumWaveAdvisors/1206857400.php- 与其说黄金,不如说是对房地产泡沫的一种有趣观察,上面有一些图表,这些图表具有我以前从未见过的数据,表明住房调整将比大多数分析师愿意接受的花费更长的时间。例如,有些图表显示,在繁荣时期,美国住房供应增加了约350万套足彩预测。必须在此库存中找到合格的买家,并且在资格变得更加困难的时候。简而言之,研究作者估计,全国平均销售价格将在2010年某个时候达到最低点,并且销售速度将恢复到‘normal’下一年。当然,所有这些都基于历史的经济模式,从许多方面来看,我们在经济上处于未知领域。作者们认为,随着取消抵押品赎回权的浪潮在未来12到18个月内逐渐增加,政府将进行一些救助。政府能否保持领先地位令我非常困扰。在24个电子全球交易时代,金融问题的发展速度如此之快,以至于我们醒来后才醒来,得知亚洲和美元汇率不断上涨,而我们所知道的世界已经永远消失了,我们就可以安然入睡。 。我们的大银行不能连续一个季度保持数十亿美元的减记
    在人们对偿付能力失去信心之前。无论如何,我向有兴趣的人推荐此报告的精简版。它通过一些有趣的新数据几乎准确地追踪了Housing Bubble博士一直在讲教的内容,这些数据表明无需急于购买。如果事情不做,有足够的时间购买’不会崩溃,如果他们这样做了’t matter.

  • 我必须挑战您的人均收入图表。这个数字对于人均收入来说太高了,而对于家庭中位收入来说太低了。

    2000年,CA的人均收入中位数为22,711美元,家庭收入中位数为47,493美元,家庭家庭收入中位数为53,025美元。 (‘家庭家庭是指与血缘,婚姻或领养有联系的个人家庭。)2006年,CA的人均收入中位数为26,974美元,家庭收入中位数为56,645美元,家庭家庭收入中位数为64,563美元。 (美国人口普查数据。)(顺便说一句,洛杉矶县的收入略低于该州的中位数。)

    在2000-06年,CA的人均收入中位数增加了18.77%,家庭收入中位数增加了19.27%,家庭家庭收入中位数增加了21.75%。超过十年(’98-’07),收入可能只增加了33-38%。 (我没有’不想去挖掘数据’98, ’99和的初步数据’07.)

    显然,房价远远超过了收入的增长。

  • 我希望看到该州每个足彩预测的价值下降到其当前价值的56%。从理论上讲,这应该发生。收入唐’支持房价上涨。但是在湾区和洛杉矶(以及圣地亚哥)总会有超级富翁人为地夸大“average” price.

    但是请不要误解,那对35岁的夫妇驾驶普锐斯(Prius) &捷达(Jetta)的家庭总收入为12万美元,他们将不再购买数百万美元的足彩预测(正如我在2007年夏天在整个西区看到的那样)。

    抱歉,简单的信用不见了。没有人愿意购买价值100万美元的1100平方英尺的饼干盒。将价格降至$ 600K,然后您’ll get some nibbles.

  • 谢谢安·斯科特。我也认为收入数字显示出急剧增长,但我不知道’我住在索卡尔,所以我知道什么。我确实知道我自己的收入(收入)并未显示出这种增长,但这只是在强调这一点。 DTI摆脱了困境,任何纾困或融资方案都无法改变这一根本问题。

    我认为,加州房地产的溢价可以略高于其历史20%的水平,但不能超过50%。你不’不会有您在其他地方做的暖气(或空调)负荷。如果您住在沿海地区,平均大小的足彩预测每月购置能源成本可能价值200美元。这又是几千美元的资本成本。但这不是25%或更大的优势。当然,一月份穿着衬衫袖子走出去很高兴,但是您也可以在南卡罗来纳州查尔斯顿以南的任何地方进行此操作,其频率与在帕萨迪纳市发生的频率相同。令人惊讶的是,德克萨斯州休斯顿的足彩预测中位价格只有15万美元,而且还有变化。好的,那不是River Oaks,而是那个城市的500,000美元可以买到一所好的学校,一所像样的房子,如果夏天炎热,冬天与Socal一样。人们对此越来越熟悉。德克萨斯州或南卡罗来纳州不是Hades。有高尔夫球场,餐厅和博物馆。当我在全国范围内寻找退休的地方时,即使我一生大部分时间都在加利福尼亚度过,加利福尼亚也没有让我满意。我可以不到30万美元的价格在佐治亚州圣西蒙斯岛上买一个好的公寓。在里面‘Golden State’我想这笔钱我会在弗雷斯诺。因此,如果您的预算是500,000美元,那为什么不住在乔治亚州的海滨公寓里呢?‘zip code’在码头停下一个35英尺的Carver Mariner享受一下。

  • 我打算马上用完回扣—将其用于竞选捐款,以在该国获得一些新的领导才能。

  • 如果您没有从上到下阅读本文,请阅读底部附近的Orval W. Adams的引文。

    http://news.goldseek.com/GoldSeek/1206716400.php

  • “随着产品的发展,这种情况发生了变化,并且在1900年代的大多数时间里,30年的抵押贷款一直维持不变。”

    我认为您应该检查一下数据,自1950年代以来30年的抵押贷款一直是标准。

  • 嗨斯科特

    如果您知道如何挖掘数据,则很容易找到它们。当我试图向我们无知的回收家庭主妇村庄理事会解释说,该地区劳动力难以承受的起步价为275,000美元的开发项目时,我最终会使用相当数量的收入统计数据’的旅游经济(阅读:低薪工作),我们的EMT和消防员的时薪为15美元,甚至该县的中位收入为43,000美元。 (这275,000美元用1500平方英尺的足彩预测购买了50x 95地段–所有车厢都以1900年前后的《新都市主义》的最佳视野装满了东西,并在小巷旁设有后车库。地段,开发布局和足彩预测设计违反了数十年前我在研究生院学到的关于最大化土地使用和最小化成本的每一个土地使用和规划准则。)

    “why not live in a beachfront condo in Georgia and instead of a ‘zip code’在码头停下一个35英尺的Carver Mariner享受一下。”

    HMMM……雕刻师?好吧,如果预算不会’如果延伸到Kady Kroegen,Visem或Eastbank大银行(我的口味很贵),我会选择38′克里斯-克拉夫特·罗姆(Chris-Craft Roamer)轿车,带飞桥,于1965年-1970年间建造,采用钢制或铝制船体。这些船体可以移动冰山,并且在我们大多数人离开后仍会存在很长时间。 (他们在最恶劣的海洋和最恶劣的天气里像梦一样处理。我经常跑38′不带飞桥的钢壳漫游者,穿过崎rough不平的海洋,陡峭的海浪和低谷使海浪在船头折断,将水倒在硬顶上–并且她继续前进,毫不犹豫或保持稳定。)

  • “但是请不要误解,那对35岁的夫妇驾驶普锐斯(Prius) &捷达(Jetta)的家庭总收入为12万美元,他们将不再购买数百万美元的足彩预测(正如我在2007年夏天在整个西区看到的那样)。”

    丹尼·鲍伊 :
    如果这对夫妇即使在放宽信贷的情况下,也用那笔薪水购买一百万美元的足彩预测,那他们就是疯了。那比我们的收入少了一点,尽管我们得到了巨额贷款,并嘲笑我们没有充分利用自己的能力,以为这种债务是不负责任的。特别是对于1100平方英尺(完美地描述了我们的社区)。如果您要购买一百万美元的足彩预测,您需要有30万美元的薪水,’你呢?我还是不会’t以60万购买尝试230,000,我’我会考虑离开我的1200平方英尺租金控制(8年每月1400美元)的公寓。为什么我每月要多付一点钱以减少空间并承担更多责任?

  • 布莱恩:(re:文章链接)

    好吧,当然,行业领袖都是金本位的,这限制了试图创办公司与之竞争的任何人的融资。黄金标准通过限制启动资金来保证滥用垄断行为。

    我喜欢这样一种想法:如果将固体金陨石降落到可以接近的地方,该系统将被彻底淘汰。真是个好主意。用矿业的波动来代替美联储政策的波动是’解决监管不善和选举融资草率的真正问题。

    这个金标准的梦想只是怀旧而已。

  • 我也同意人均收入数字有些扭曲—在这篇文章中,作者正在将人均收入的增长与房价中位数的增长进行比较。这不是正确的比较,因为人均收入是平均值—它只是该州的总产出除以该州的人数。这是歪曲的统计数据,因为富人的高收入拖累了平均水平。在这种情况下,收入中位数是合适的统计数据。

    先前的评论也提出了同样的观点,但海报将家庭收入中位数称为“人均家庭收入中位数” — but “人均中位数是一个矛盾— the latter refers 至 the 平均 while the former refers 至 the middle point.

    In any case I would bet that median household income did not grow anywhere near as fast as 平均 income since the gains from this last growth cycle were heavily skewed 至 wards the rich. The situation is therefore even more serious than the original post indicates.

  • 金融机构的贪婪和愚蠢之所以受到保护,是因为其后果将是灾难性的(可能,但可能不是让大多数人生存的充分理由)。人们普遍认为,住房是造成这场危机的原因(忽略上升过程中的泡沫,而只是在下降过程中哭泣和抱怨)。到目前为止,解决方案是通过购买MBS来保护银行’(直接来自Bear Sterns或间接通过新的美联储机构获得)。

    另一个下降的因素是消费者支出。在过去的十年中,CNBC,布什和华尔街一直称赞美国消费者是爱国者和世界经济的救星。我们知道消费者的消费,债务。现在,支出将收缩,从而导致经济崩溃,这不能被一些买断或美联储的设施所抑制。

    小布什的一揽子救助计划将数百美元毫无价值的钱投入了消费者手中,这简直是九牛一毛。如果华尔街和华盛顿想保持这种泡沫持续下去,他们需要将大量现金交给消费者。具有讽刺意味的是,更多的需求流向挥霍无度的,不负责任的消费者,他们将更倾向于将现金花在iPhone,度假和等离子电视上’s.

    我们的贷方(我们的孩子和外国人)几乎无能为力。

  • 外籍人士,我认为美国消费者 ’鲁spending的支出是美联储试图结束经济周期的结果。自从1980-82年上一次严重衰退以来,很多人已经习惯了不断上涨的股市,房价和低失业率。如果9/11都吓到我们并表明美国不是’为了避免灾难性事件的发生,美联储和银行很快诱使消费者以低利率和大量信贷再次入睡。现在,随着婴儿潮一代面临退休,股票和债券的慷慨回报减少,房地产市场下滑以及社会保障和医疗保险的问题不在遥不可及的十年之内,我认为该党即将结束,人们正在意识到这一点。储蓄率会上升,因为人们会得出结论,政府根本不会’没有资源为我们的晚年提供生活。哦,AnnScott回复:船。当我1990年住在索萨利托时’s
    我认识的许多人都以他们为生。克服高昂住房成本的不错方法(即使如此)。您没有感激之情,实际上您的维护水平很高
    费用和泊位约为10美元/英尺,但您有一艘船,可欣赏旧金山湾的百万美元景观。那不是’也只有生活在他们身上的较贫穷的人。有一个家伙拥有一个当地独立电视台,他生活在他65英尺的地方,还有一个退休的泛美飞行员和饮酒伙伴,住在他46英尺的大银行。其他人则靠30至40英尺的帆船生活。我经常想知道为什么更多的人没有 ’走那条路。与其为北马林或南索诺玛县的一栋传统足彩预测付钱,不如每天与101人争吵,而是花40至50英尺的船费用将足彩预测价格的三分之一花在住房上,而该足彩预测正好位于旧金山的金门大桥对面。您可以骑自行车去渡轮,然后在20分钟内到达市区。

  • 乔恩·塞缪尔森

    文件
    您是否听说过商业房地产的未来状况?一些“birdies”我知道似乎认为这可能是下一个崩溃点。继续努力!

  • OT,但是你’ll enjoy this 天才的真正家园 全景城的理发比例为33%.

  • 格雷格·摩泽

    我是一名房地产经纪人,觉得我们已经看到了房地产市场的低谷。房地产将在09年回归。greg moser

  • Greg,请确保您认为它触底– that’如果您想保留自己的工作,那将是您的新座右铭。一世’坚持良好的经济理论,等数学再次变得有意义。所有这一切都缺少的一点– better standards for math education so even 平均 educated folks don’t be made a fool of.

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