租金翻倍-拉斯维加斯市场被投资者所主导,但市场饱和了吗?上个月所有购买的50%来自现金购买者,中位数价格为$ 82,000。 Craigslist上有1000多个帖子,显示免费租金。

管理财产是一项艰巨的任务。翻转房地产和促进泡沫开采的电视时代已经在加利福尼亚州消失了,但似乎确实有观众 加拿大荒谬的房地产泡沫。然而,在美国各州,大多数投资者已将重点转移到购买房产以出租。现在,这至少在总体上更加稳定,许多必须要有大量的 买钱。但是像拉斯维加斯这样的地方可能已经达到饱和点。毕竟,尤其是在经济萎缩的地区,很难确定租房者的数量。我认为数据 拉斯维加斯 令人着迷,并希望研究市场上当前的趋势。

市场上大量的租金

我在Craigslist上搜索了拉斯维加斯市场,并发现了50,000多个出租条目。这些帖子只能追溯到一月,但Craigslist的同一个属性有多个帖子。这可能被认为是“绝望”的帖子,人们一直试图将他们的位置出租出去,并在列表中排名靠前。因此,您只能将其用作衡量标准,而不能用作原始数据。如果我们用MLS数据查看其他地方,则会发现以下内容无法覆盖整个市场:

拉斯维加斯出租

4,700个租金是一个不错的数目,但从租金市场的健康状况来看,我要寻找的是多少个地方提供免费租金?
出租拉斯维加斯2

最近在Craigslist上发布了1000多个帖子, 拉斯维加斯市场 提供免费租金。从两个星期到整个第一个月不等。您无需拥有MBA学位即可意识到,免费赠送东西并不完全是件好事,尤其是在您有财产花销的时候。现在看上面的价格。人们似乎会误以为人们会潜入,购买价值80,000至100,000美元的房产,并拥有多年来最好的房客,最终每月赚取1,000美元。事实并非如此,从事房地产管理业务多年的大多数人都知道这一点。另外,如果这些人工作稳定,您是否认为他们会自食其力?人们不愿意购买大量居住在这些地方的事实,这应该可以告诉您一些信息。

从角度来看,上个月超过50%的购买次数 拉斯维加斯 来自所有现金买家。支付的中位数价格为$ 80,000。其中许多以租金的形式进入市场。拉斯维加斯从事物业管理的人数惊人。促使进行此分析的原因是在 帕特里克网 来自拥有物业经理的拉斯维加斯投资者:

“(帕特里克网)我于2011年2月以13.4万美元的价格在拉斯维加斯的萨默林地区购买了3br / 2ba / pool的房屋,作为投资/出租的方式。第一个房客在两个月后跳了出来,花了我800美元。下一租户只想要六个月的租约,但确实按时支付了租金。他们于12月31日撤离,从那时起,房屋就一直在市场上出售。—此时超过一个月—甚至没有一个租房申请人。我刚从物业经理那里收到以下坏消息信息:

“我们知道您担心要花多长时间租房。我们也非常担心,因为我们不希望我们的客户不满意,就像您一样,我们不会在空置物业上赚钱…由于投资者涌入的所有新房地产的涌入,使单户住宅市场急剧放缓。我已经追踪了一段时间了。下面列出的是显示该趋势的记录。

目前市场上有6,614处房屋可供出租。”

销售量有所增加,但大部分来自投资者需求。一度接近 所有每月购买量的70%来自投资者 。我认为对于这种情况我们没有任何历史先例,尤其是在拥有数百万人的地区。赶来的投资者不是什么新鲜事物,而告诉我的是,市场继续怀疑的是价格继续创出新低。考虑一下,所有现金购买者支付的中位数价格为$ 82,000,低于去年的$ 89,000。如果租金表现不错,您不认为房价会上涨吗?

拉斯维加斯的经济

我关注了 拉斯维加斯 紧密地联系在一起,因为以这样的价格,很难不考虑投资领域。然而,宏观趋势似乎仍然不利。显然,您需要从事企业和商业地产工作的人也做得不好:

办公物业租金

零售物业拉斯维加斯租金

请记住以上图表正在查看 拉斯维加斯 从业务角度来看。租赁率处于泡沫后的低点。如果工作潮泛滥,生意很好,您会发现由于需求而使这些比率上升。任何周转通常都是这种情况。但是看看上面的趋势。

我知道看到价格为80,000美元的房屋并听到销售推销的声音很诱人,您会像Niagara Falls那样现金流,那里有1,000美元的租金支票,直到奶牛回家。显然,这是 拉斯维加斯和has been going on for years now and tens of thousands believe this.  But rents are falling and when you start seeing massive amounts of “free” this or that you know there might be a problem.  Obviously Las Vegas is a big market with prime locations as well but I can tell you many of those $80,000 properties are not in solid locations and this is where investor money is flowing.

我很想知道有人在该地区投资或居住。以上数据是否符合您的经验?

 

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78 Responses to “租金翻倍-拉斯维加斯市场被投资者所主导,但市场饱和了吗?上个月所有购买的50%来自现金购买者,中位数价格为$ 82,000。 Craigslist上有1000多个帖子,显示免费租金。”

  • 我考虑了这个话题。

    据我所知,银行一直推迟出售其“更好”的REO物业。当他们最终将它们批量出售给对冲基金亲戚时,对冲将能够以较低的价格将其出租,这将压缩2010-2011年个人投资者的利润。

    例如,如果投资者以100,000美元的价格购买了房屋,目前以800美元的价格将其出租,对冲基金很快就会以100,000美元的价格购买以前以150,000美元的价格出售的更好的房子,然后以800美元的价格出租。这样,小投资者可能只会得到600美元。不仅资本收益会减少,而且房屋价值也会下降。对冲基金将通过更大的租赁投资组合实现规模经济,从而降低管理费用。

    只是我的2c流。

    • 小时间想成为投资者

      如果属实,这种趋势对于像我这样的小规模投资者来说实在令人沮丧,并且让我感到恶心。夫妻双方都在工作,我们生活在自己的能力范围内,没有债务,并试图为我们希望用于退休的投资性房地产节省一些首付款项&为孩子们的大学基金。我们原本以为拥有几处房产将是我们裁员的安全网,并且可以避免我们的孩子从巨额的学生贷款中受益。我该如何与以我为食的人作为早餐的对冲基金竞争?购买这些受压的物业,不仅使我处于不利地位,而且将它们出租时,我也会处于不利地位!我敢肯定,管理财产不是野餐,但出于财务安全的考虑,我们愿意这样做。我很高兴我们俩都在工作,但似乎我们永远不会摆脱这种工资奴役的状况。我们希望拥有2-3处房产,并在60岁时提早退休,但现在我只是看不到隧道尽头的光明。叹…。

      • 对不起,您将不得不工作谋生…

      • 在您购买之前,只需等待对冲基金购买并等待市场真正触底。简单。另外,要比MIGHT做出的更大,更复杂的游戏要满意的回报率低。

        您可以选择的租户比他们更挑剔,因此有一定优势。 。 。但前提是您是本地人并且愿意从事体力劳动。

      • I’d在利基市场中寻找投资物业。远离对冲基金的去向。
        对冲基金将进行批量购买和管理,希望他们的房屋彼此之间非常接近,以实现管理规模经济。远离LV,PHX,迈阿密’s and Socals.
        在人迹罕至的地方或对冲基金可以避免的较小的度假区中找到一些东西。

      • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

        如果您认为对冲基金比其他所有人都拥有市场优势,并且这是您要投资的市场,那么您就可以购买对冲基金/ REIT的股票。通过Vanguard,Fidelity等出售大量REIT。

      • 我们不再喝那些酒了

        我们做到了;这需要大量的储蓄(主要是从搬出CA到工作了几年,以廉价的租金生活,较低的生活成本使储蓄变得更加容易)…和两个父母,两个孩子,三只猫一起挑战。在车库销售处购买,驾驶旧车,在家做饭。我们高薪工作最终蒸发了…在2008年下半年至2010年中期之间,我们用积蓄的钱购买了一些中等家庭。该属性不在CA中。自己做了很多工作,在工作时在没有电或热水的空置单位中的空气床垫上睡觉很有趣。爱情折扣与油漆,瓷砖销售不符,在旧货店/旧杆附近以10美元的价格得分。它’没什么好玩的,就像电视节目一样,但是’到目前为止,我们所做的是’s okay. We don’t own a home, we’仍然自己租房。计划在几年内搬进其中一个地方…一直待到两年内最年轻的毕业生本地HS,然后我们’没了不是我以为我的中年生活方式会怎样,但是我们’再活着又踢。唐’不要放弃。只要长期牺牲,就可以做到。

      • 我不知道 ’•建议借钱进行投资,这与以保证金购买股票没有什么不同。有很多现金流量投资者,他们用现金购买出租房屋,并获得大约8%的投资回报率。今天,没有太多的投资能提供这种回报。不利的一面是它不是流动性的,您可以在0.3秒内卖出股票,但不能卖出房屋。

      • 您可以做到,不要冒险。我最初是一名小投资者,现在拥有30多个单位。保持专注,将目光投向大城市。人们知道小城镇是最好的小镇。最好的回报是“c”物业,较高的回报是值得的工作。如果您下定决心,您将成功。

    • 为什么在世界上有些人相信“hedge funds”将首先进入这个市场,并影响批量定价。您甚至不知道对冲基金是什么?他们不是物业管理公司,这是您所建议的。一世’我敢肯定,管理这些资金的哈佛MBA只会粗略地观察令人难以置信的紧缩利润,而且随着时间的推移,利润越来越紧“investors”跳入市场,然后把它当成赔钱的赌注而笑。好吧,更不诚实的基金将试图说服某些人,在五到十年内以零利率10-15%的零利率烧掉他们的钱,同时收取2%的费用。那我不会’不要太惊讶以至于没有发生。但是,即使那样,他们也必须承诺在那段时期内对这些房屋的价值进行惊人的升值。–例如,可能是两倍或三倍。我可以’看不到在拉斯维加斯这样的地方发生的事情。

      我,我’我将把我不错的6%的股利股票和优质债券拿来,而不必担心像拉斯维加斯这样的地方会毁掉我的生活的那种租户。如果他们不这样做’烧毁的地方烧成冰毒,他们’我要起床就走了,如果警察走了就走了。

      • 是的,拉斯维加斯的每个人对您来说都比较松散,您希望一个多么正直的人,我们都可以像您一样,一个自我吸收的白痴

    • 我真的怀疑,偷偷摸摸地想成为房东。他们’从事快速回报业务并成为房东几乎是获得快速回报的对立面。我认为它’他们很有可能会从大量的可再生能源购买中获得大量收益,然后四处逛逛,然后将其转交给一二三分的投资者。

  • 也许房东可以招到第8节的房客?那’CA的增长趋势。

    • CAE,

      一些观察…

      1.在北拉斯维加斯前往空军基地的地方,有几个总体规划社区,房屋价格在40万美元左右。这些房屋现在的价值约为80,000美元。他们中的大多数要么被遗弃,要么是毒品窝,要么被租给第8节租户。

      2.我最近查看了MLS,以了解LV区域中有什么可用&惊讶地发现只有10个列表。我新的东西很想念&这可能会使事情有点混乱。

      我们知道每年都会有最好的生活服务场所,但是在那里’也是最差的地方&拉斯维加斯/亨德森就在上面。因素包括天气,房价,经济稳定性&我现在不记得的其他人。此外,该市的某些地区有些古怪,但几年前可以安全通过,但今天我不会’不要靠近他们。以马里兰州公园大道南的林荫大道购物中心附近为例。

      • 肖恩– I really can’当当地人开始扑打时站起来“areas they wouldn’t drive through”. Until you’我住在芝加哥的南部,几乎每天都有人遭到枪击,警察会花点时间露面(如果他们甚至露面)…don’不要跟我谈论你不会去的地方’开车穿过。马里兰州Pkwy有什么问题?一世’我是一个女性,我在那里工作– daily –晚上。拉斯维加斯正处于严重的房地产市场低迷–授予。但是我们有很多关于住在这里的奇妙事情。是啊,我’在我家倒置约23万美元….it’令人沮丧。但是这里的人很好,天气(尽管被列为坏事?)在这里真是太棒了(您可以在附近有一个花园年,而不必铲雪)。我们有美丽的自然地区,如红岩峡谷和山。查尔斯顿。约会之夜从来都不是一部无聊的电影&周五晚上的晚餐仪式…there’总是很有趣,令人兴奋&新来这里做。在罪恶盛行的地方,恩典更加盛行。上帝是我们山谷中巨大的存在。我们的警察部门是一流的–我会说是全美最好的之一。我经常遇到的军官都很友好,有兴趣,倾听和关心。我在拉斯维加斯感到非常安全。拉斯维加斯是我的家,我喜欢这里–尽管经济住房问题严重,我们’re having right now.

      • “我新的东西很想念&这可能会使事情有点混乱。 ”

        太好笑了。甚至一个“spellcheck”只会发现一个错误…..

      • 伟大的帖子桑迪。对生活的态度甚至更高。的确,家是心之所在。在所谓的非主要区域没有邻居抨击,没有屈尊的挖坑“数我的祝福”. Bravo!

      • @Sean,对。 @Sandy,我只买3个邮政编码。89128(布法罗以西,夏安以南),89134和89144。与东区和亨德森相比,该地区的温度低10度。水域迫使人们改用沙漠景观。谈丑。麦德龙(Metro)是一群前杀手的杀手。一流的myass。大多数都会区比犯罪人口还差。

        当前,由于美国内华达州的政界人士认为他们知道帮助房地产市场的最佳方法,因此丧失了赎回权。丧失抵押品赎回权的处理需要一些时间,但它们仍然存在。

        房地产经纪人把混乱归咎于其他所有人。如果您真的很难看的话,那么超过80%的问题就是代理商的责任。这些人是文盲。他们无法获得需要大脑的真正工作。

    • 第8条没有’他们不仅付房租,还付抵押贷款。我有一个朋友是旧金山湾区的房地产经纪人。他有一个止赎清单,收到了第8条收件人的要约。他对收到要约感到震惊,而在要约结束时更加震惊。值得庆幸的是,第8条没有’只需支付全部360笔付款,只有前240笔。请重新开始工作!不懈怠!这些人指望您的辛勤工作来偿还抵押贷款!

  • 杰森·埃默里(Jason Emery)

    很高兴看到您提到商业房地产。这是同样的潜在问题。借钱的成本被低估了,因此它是为边际项目借的。当您看到一个办公楼或购物中心要建在距离一个街区半个半满的地方很明显。

    最终,将出租空置的办公室,零售,仓库和工厂空间,然后认真恢复新建筑,提供数十万个建筑工作,更不用说新挖掘场内工人的工作了。不过,似乎未来将是很多年。

  • 我新说的只是时间问题,拉斯维加斯是第一个出现止赎问题的人,人们失去了家园,止赎房屋充斥着廉价房屋的洪水市场,投资者争先恐后“pot of gold”对许多投资者来说,租金下降或房屋可以’根本不能租。投资者为A ##投资而痛苦不堪,希望他们从未购买过。

  • 我认为Patrick.net的文章在许多层面上都很有趣。有趣的是,当他们的房屋/租金/投资上升时,人们会吹捧“市场将承受什么”,然后当市场纠正时,直面地说“政府需要修理房屋”。

    如此多的人评论了租金在两个方向上都不能与拥有权相提并论,并认为根据风的传播方式,现在是不是合适的时机。我所看到的事实是住房过剩,工资不足以支撑当前的住房成本/价格。

    从经济的角度来看,拉斯维加斯的当前状况很有趣。繁荣时期建造了多余的房屋,因为市场正在向建造者发出信号,他们决定这样做。然后,当没有更多的“大傻瓜”时,市场崩溃了。市场向“投资者”发出信号,表明他们购买了相对便宜的房屋以出租。这造成了租金过剩,导致租金减少。这是供需的简单练习。这是非常重要的一课,因为我相信这是我们的未来。

  • 嘿医生–您的数据如何寻找与拉斯维加斯具有可比性的南佛罗里达市场。我拥有3个第8节属性,可带来健康的投资回报率。我想再买2个,但在读完您关于拉斯维加斯的故事后,我担心南佛罗里达市场可能会很相似。很棒的文章,感谢您提供任何建议或统计信息。

  • 作为LV的房地产经纪人,以及世界历史上规模最大的银行庞氏骗局的研究人员,我对这个话题有看法。我完全同意房屋泡沫博士!租金将不得不下降。我一直建议现金购买者稍等一下,因为今天的80 k房屋将是今年的65 k房屋。我也不打算每月收取1000租金。不要’追逐市场并付出代价。思想流派是每个人每月将支付1000。不再,他们不’没有它。收入已被削减,美元的购买减少了,所以800更加现实。如果我们腐败的银行拥有的Obummer拥有自己的方式,将会有一个新的操纵性的大宗商品销售市场,出租房屋,因此租金必须下降,价格才能拥有随着供应减少,价格将上升,但如果租金便宜得那么便宜,并且房屋价值仅基于政府对银行/银行家的操纵,谁愿意购买呢!这不是自由市场,这是一个腐败的操纵市场。银行家已经窃取了未来几代人的未来股权,而Atty将军埃里克(Erik)持有人为银行工作,并帮助他们创建了中东和北非市场并代表他们,现在负责起诉他们,因此没有任何银行家被捕。我们被抢劫了,没有人保护美国人免于偷窃。在我们清除守卫母鸡的狼群之前,我们实际上只是在主人的摆布下。革命!

    • 哇!我实际上同意您所说的话!!!一世’马上回来,我需要检查看看地狱是否冻结了…

    • 哇,我的思想刚刚从虚伪的过量使用中爆发出来。

    • 说实话。直到2008年,您都在告诉所有人“it’s a good time to buy”, right?

    • “我一直建议现金购买者稍等一下,因为今天的80 k房屋将是今年的65 k房屋。”除了说句不合逻辑的句子外,如果这确实是您在告诉客户的话,那么我想穿上溜冰鞋,以防万一我下地狱…

    • “银行家已经偷走了子孙后代的未来股权”

      完成学士学位对于许多人来说,所有这些权益都是信贷狂热的一种幻想。它的存在仅是由于信贷狂热,而只有由于荒谬的低信贷标准才使之成为可能,这使数百万没有(而且仍然)没有生意来购买房屋的人得以这样做。如果信贷标准与不扭曲抵押贷款市场中应有的水平(他们仍然没有)相似,那么就不会有信贷泡沫,房地产价格泡沫,因此就不会“equity”这些人“lose”.

      • 林恩·蔡斯(Lynn Chase):““银行家已经窃取了未来几代人的未来股权”

        电磁:“完成学士学位对许多人而言,所有这些权益都是信贷狂热的一种幻想(原文如此)。它的存在仅是由于信贷狂热,而只有由于荒谬的低信贷标准才使之成为可能,这使数百万没有(而且仍然)没有生意来购买房屋的人得以这样做。”

        我明白…..sooooo EM(如果不是)’推动批准这些说谎者贷款给无法偿还贷款的买家的银行家,然后打包这些杂物并将其作为AAA级投资工具出售…那是谁稍等片刻….

        Hey Doc:几天前,那位女士在评论她和她的丈夫如何考虑在他们所居住的维加斯购买房租的地方,因为她当时是“付双倍租金来买房”…and that is “wasn’在一个好的邻居” and “had 70’s style kitchen”…等等?我告诉她去找便宜一点的租金或更便宜的地方…..and to be cautious…..我预计市场会很快下降。

        我不知道她有近7,000种租金可供选择….sheesh. I’如果我为一个地方投入了82,000美元的现金,并且拥有7,000名竞争对手,那将是令人讨厌的生活…..在下降的市场..出租和工作。迪登’我几天前读到,拉斯维加斯的失业率达到了惊人的50%???

        同样,美国经济没有改善迹象,货币政策没有变化,预算支出也没有变化…明智的投资者知道在这种情况下哪种资产类别显示了10年的牛市。如果条件不是’实际上,变化仍在恶化…一个地方放在哪里’s assets?

        我赢了’不要说那些没有耳朵的人’听不到我刚才说的话。

        如果您必须购买R.E.房屋,请使用旧的逻辑:位置,位置,位置…或购买生产经济作物的农业用地…。查看通货膨胀,以及杂货店结帐时的收货总额。粮食价格飞涨…。因为美元正在贬值。

        早在1990年,在1985-1990年加利福尼亚房地产繁荣的顶峰时期,我以1985年所付价格三倍的价格出售了弗里蒙特州的一块土地(真是可笑!)…并在门多西诺县购买了10英亩土地…与旧的农舍修理工上部。我付了$ 82,000。放下12,000美元,所有者携带15年期债券,每月700美元。

        它有超过三英亩非常成熟的果树,梨,苹果,樱桃,浆果和核桃…山谷不允许化学喷雾…(格伯从我附近的一个果园购买了所有梨作为婴儿食品),在6英亩的土地上种了燕麦。&出售干草的豌豆。

        仅梨树就产生了新鲜和干果,足以养活我和家人几个月。苹果,樱桃,黑莓…我们罐头,煮熟,吃新鲜…..并且可能节省了足够的钱来支付4或5个月的抵押贷款。有素食花园,西红柿,玉米,南瓜,甜瓜…。有一个旧鸡舍:我们饲养鸡,也有鸡蛋…他们大部分时间自己吃饱了,输给了一些鹰头鹰…哎呀,每个人都受够了。

        我们俩都保留了兼职工作来支付账单,医疗保险,车辆燃料,公用事业,小孩’s recreation, etc.

        没有交通信号灯或堵塞。 5分钟车程。新鲜空气,漫步15分钟…并保持自己的财产。

        人,我是说这个…因为除非美国人站起来,并抛弃“Globalization”…并重新建立关税,抵制这种漫游超级沃尔玛购买中国进口商品的冲动,制造业在美国已成败笔。这样产生的工作也是如此…including the R&D工程师,当地餐馆的女服务员和厨师为中层管理人员,卖给通勤者的轮胎店家伙…..一直到食物链…包括建立学校,支付消防服务,公园和路政人员的税基等。

        如果我们不改变方向…..然后请考虑:在上一次大萧条期间,当@ 25%的美国人失业时*(包括/包括那些从事非全日制但需要全职工作的人)…当时有1.85亿美国人…他们中几乎有一半生活在农村地区并从事农业工作。他们离开了城市寻找工作。约有4200万美国人在寻找工作。现在不到2%的美国人居住在农场….this won’t end well. Why?

        因为现在,有3.3亿+美国人…其中22.5%处于失业状态。*

        那就是7400万需要工作。

        你告诉我:哪个是大萧条?

        他们将在哪里找到工作?

        他们赢了’t…他们将学会种菜或饿死。否则他们将起义,但是必须这样做,并摆脱上述的锁。

        不涉及MAGIC…并没有使美国感到不适的过分治疗方法。没有“painless remedies”存在。没有。越早“privileged, entitled”美国人掌握了这个基本前提…越早可以吃苦药,治疗就开始了。

        生产国内需要的商品和可出口商品的工作就是治愈方法。

        疾病是全球化/帝国主义。

    • 在凤凰城拍拍

      他们在股市做同样的事情!注意下面

    • 是的,所有银行家。曾经有’任何排队购买和翻转房产的人。他们都是无辜的旁观者,被布什,霍尔德,奥巴马,巴尼·弗兰克(Barney Frank)和大国党(Gubberment)强迫进入房地产市场

      也有’任何拿出HELOC的房主’所以他们生活和驾驶像“rich and famous”。当然,每个美国购房者都有责任并尽其所能,整个问题一定是由恐怖分子造成的。解决美国住房问题的最佳方案–让我们入侵索马里。

    • 我不会争论您在帖子中所说的任何事情。但是,让我问你一个问题:为什么你会期望一套8万美元的房子每月能给你1000美元的租金? 800美元还不够吗?即使拥有800,您也能获得12%?今天’10年期T票据的利率为2%。我不知道’我不知道拉斯维加斯,但是在任何地方,如果你看一下租金,’很难以低廉的价格获得一个体面的地方。如果您是房地产经纪人,今天的购买时间是否比2005年要好得多?我之前说过人们是有趣的生物。他们不’当价格下跌时买入,当价格上涨时他们买入。

    • 蒂拉穆克蒂姆

      您碰到头上的钉子,头就应该滚动。无论大小骗子,美国人都被骗了。

    • 林恩
      碰到经纪人,将客户的财务利益牢牢放在最前列是多么高兴。我一直计划在美国房地产上投资,但是加拿大的每个人都表示要远离这个绞肉机。我一直告诉他们,如果我可以组建一支团队,那么向sunbelt投资是一项明智的业务。我邀请你给我发电子邮件。非常感谢有机会与您交流。

      真诚的
      埃德·伦佩尔
      Jared Farms Ltd.加拿大马尼托巴省星巴克

    • 关于今年房屋价格大幅下跌的一种评论是正确的。不确定是否会看到20%,但可能会看到。当丧失抵押品赎回权开始再次出现在市场上时,买家将会减少。投资者利用事后观察来比较价格和超额付款。由于建筑行业,我们将永远不会回到20年前的经济高位。我们有太多的房屋,商业物业和赌场!看空缺率。

      现在,我必须带您去处理任务。我绝对讨厌房地产经纪人。这些人是我偶然发现的最不诚实的一群人。当我看房地产泡沫时,我会看到房地产经纪人居中。他们告诉买家,市场总是在上涨,这是可以’长期不要错过投资。

      他们让人们出价过高,并超出了他们负担得起代理商所推销房屋的能力。他们通过将他们推向抵押贷款经纪人最多的方面来帮助买家“flexible”并让买方承担了他们永远无法还清的头抵押。如果价格对于当前市场而言过高,则代理商会找到一个评估员,该估价员会给出正确的数字。

      银行应为没有进行必要的监督以确保房地产物有所值而责备,而买方实际上可以还清价格。代理商说银行家有过错,就像扒手说商店老板有过错,因为他们没有抓住他们。

      卑鄙的人!

  • 杰森·克拉克

    我刚刚检查了Palmdale / Lancaster Craigslist房屋的租金。这两个城市都位于南加州的Amtelope山谷,被认为是住宅房地产的廉价地下室。似乎是出租页面和出租页面。对我来说看起来很饱和。感谢您提醒我们进行检查。这是否意味着该地区价格进一步下跌?

    看起来像

    杰森·克拉克(Jason Clark)
    圣莫妮卡

  • 似乎在2013-2014年是一个购买机会。但是在某个时候,谁在乎抵押贷款是300,租金收入是600? 300美元的差价将被基本维修活着吃掉。变成了“chump change”在某些时候,这些较低级别的房子都不值得花时间和精力进行投资。在这种情况下,我想在高沙漠中拥有很长时间,因为“具吸引力的估值”(Yucca Valley约书亚树等),但得出的结论是,无论抵押贷款便宜多少,以及租户的租金如何,每月租金500的房子都不会对我的情况有多大帮助。但这可能是一个主要的时间。

    I’每月可获得400股各种股息,其中80%因帐户性质而免税,而20%则按15%征税。我可以解决,您知道吗?我从来不需要伸手去拿它。从长远来看,最好是卖掉卖出的蓝筹股,而不是四处乱走,租出低租金的房地产。 。 。 。

  • 现在有很多外国投资者涌入市场,我一直在监视来自亚洲(主要是中国)的国际新渠道,并且中国,台湾和其他亚洲国家对美国房地产产生了浓厚的兴趣。当然,许多在美国的中国房地产经纪人也在把这些东西推向那里。外国投资者不知道LV的哪一部分不好,不好或好,对他们来说LV只是一个大城市,当然可以买一些涂糖的声称。

    • 在任何购买中,您都需要一个系统来为物品增值。在您提到的地方中,美国通常是最便宜的地方。您不会免费获得一所房子,让我提醒您。来自其他国家/地区的人具有比较价值的感觉。
      我并不是说一切都很好。但是,如果您有一份稳定的工作,并且想要购买而不是租金,我认为这是最好的时机。我还认为,买房要比租房好。我们已经有近6年没有建造许多新房子,而且这个国家的人口正在增长。

  • 住宅房地产租赁市场的优点之一是,它在任何市场上的政府干预量最少。第8节就差不多了。因此,关于它的其他一切在公开市场中很大程度上是一种供求关系。像LV这样的地区正处于严重困境,因为失业率非常糟糕。随着越来越多的房屋进入租赁市场并且工作机会仍然稀缺,价格将下降。

  • 我的家人在拉斯维加斯拥有9处房产。我经营一个基金,该基金收购房地产,对其进行修理,将其出租并出售给现金流量投资者。我非常了解这个市场。

    租金确实在这个冬天出现了正常的季节下降,但是并没有史诗般的租金下降。我只购买每月租金超过800美元的房地产,所以我不’感受租赁市场低端的痛苦。也许那里真的还很糟糕。与租赁市场底部的公寓大楼竞争的公寓有很多空置,但单户独立屋的出租相当容易。一如既往’s a matter of price.

    • 您认为有多少人可以负担得起这些物业的租金。如果他们在拉斯维加斯赚了这么多钱,那么大多数人都会购买。在拉斯维加斯,很少有人能够负担得起此类物业。

      • 在拉斯维加斯,很少有资格获得任何形式的贷款。 85%的房屋在水下。失业率很高。大多数工作是低薪的。

  • It’很长一段时间以来,单身家庭的住房都无法赚到高租金。即使他们有现金流!精明的投资者很久以前进入了多户家庭。单身家庭投资者的另一种选择是考虑–租赁期权销售。这样至少您就有了挣钱的战斗机会。行使期权时,将其与卖方融资相结合,您就有充分的理由证明长期现金流量和股票增值。和!如果需要,您也可以出售该票据!!双赢!

  • 嘿博士
    我关注您的博客并 http://ochousingnews.com/
    尔湾的租房者在那边举行研讨会,以购买尔湾的现金流量物业。有些人仍然认为自己可以赚钱。我总是想知道在工作如此不稳定的地方,有人怎么能在拉斯维加斯找房客。我和我的妻子讨论过在拉斯维加斯购买租赁物业的问题,我们总是以一个问题来结束–在哪里可以找到可靠的房客?

  • 我想看一下对北加利福尼亚州东湾卡斯特罗谷地区的分析。

  • 在某些时候,中高端REO和那些被迫/能够出售的REO挺身而出,这个市场受到打击。一世’我不是在谈论马里布(Malibu)的A ++++海滨住宅,而是在谈论人们坐在他们认为是$ 800- $ 200万的房屋中的非常漂亮的社区,但每个人每年的收入为$ 100-200K。

    这些是很好的工作和收入,但是这些收入却没有’得不到那些房价。这些房价是由债务/杠杆/投机活动驱动的,同时伴随着几次股权售出的历史,而这种变现机制已经不复存在(没有底层支配者付钱驱动市场,利率已经触底,因此可负担性纯粹是收入/现金流量,而不是过去的升值)。最终这些产品进入市场,市场价格将被压低至实际收入水平,这将给低端市场带来更多痛苦。

    您会在佛罗里达看到它,在2004-5年建立的一个社区拥有70万美元的房屋,现在的价格为20万美元,但在街上是一个1990年的社区,抵押贷款经验丰富,每个人仍然希望获得60万至70万美元。除了被迫出售和陷入困境之外,没有任何实际区别,但请猜猜是什么–伪造的700,000美元的房屋要比拥有大笔收入的收入者(最低25万)的房屋多得多,’不会改变很长时间。供求确定价格,您可以’永远怀抱希望。

  • 桑迪·埃戈(Sandy Eggo)

    今天,在CNN上,与会代表们chi不休地谈论美国人如何在12月份借出创纪录的债务,其中大部分是学生贷款,这是一件好事。不能与目前大学生的工资(可以’t)在毕业时找到。因此,正如HB博士所指出的那样,这些人将是他们贷款多年的债务奴隶,即使不是生命,也永远无法购买自己的地方。但是不用担心,随着美联储和银行将所有REO移交给地主伙伴,而不是让普通人以合理的价格购买它们,巨型地主将把这些地方转过来并将其出租给可怜的债务奴隶。大学毕业生!

    It’所有人都被逼到了将我们所有人变成债务/农奴的最终目标。加利福尼亚再次在此方面引领潮流。

    琳,阅读您的评论真是太棒了,还没有经纪人!通往“cut to the Chase” (sorry, couldn’t resist).

    是,“Obummer”显然是天启四岸…但请听其他选择。米特“公司就是人” Romney??? They’除了罗恩·保罗(Ron Paul)以外,所有的都卖光了。

    清洗这只老鼠确实需要一场革命’ nest out.

  • 即将在拉斯维加斯租房

    I’我已经在维加斯周围逛了大约2个星期,并且刚刚提出了出租申请。在一个像样的地区很难找到一所好房子,而且它们似乎很快就消失了。但是,在泡沫期间,有许多房屋建在肮脏的地方。此外,即使在良好的位置,大多数房屋的维护也不佳。当我看着它们时,更好的房子已经收到了申请。与其他新到维加斯的房客交谈时,他们回荡了我的感觉,即大多数房屋都是垃圾房,好的房屋过得很快。昨天我和一个人聊天,他谈到要看30栋房屋,找到形状不错的房屋(他的房屋价格为每月$ 1000美元)。

    我们一直在1500-1800范围内寻找’喜欢质量和/或社区。然后,我们开始查看1800-2300范围,发现一些房屋位于良好的社区,维护良好并具有良好的布局(令人惊讶的是,很难在这里找到满足所有3个条件的房屋;其中一些建筑师和开发商应该感到羞耻,但我想它在泡沫时期就卖掉了…)。另外,我承认我比大多数人更挑剔!

    因此,根据我们的搜索条件并查看了30至40栋房屋,我们发现了4栋可接受的房屋。这是要价和房屋价值(使用Zillow):
    每月$ 1800,相比之下,位于215州亨德森南部的$ 216K
    $ 2395 /月,相比之下,Henderson North在215美元为$ 31万
    $ 2250 /月,而Rhodes Ranch是$ 303K(他们的HOA费用约为$ 165 /月)
    $ 1995 /月,Summerlin为$ 208K

    如果我们决定喜欢拉斯维加斯,我们’我会买些生活用品。价格可能会下降更多,但是根据每月的付款和生活质量,我们’d rather own.

    对于投资物业,如果我们明智地选择并首先对其进行修复,我认为它对我们有用。我不知道’不要以为大多数人都和我一样挑剔,而且比我们想要的更低端的房产有更好的回报。但是,如果您只是打算购买一些东西并将其投放市场,我不会’认为这和许多人认为的一样好。

  • 很棒的文章。直到最近,拉斯维加斯对许多投资者来说还是一个问号。是的,从现金流量的角度来看(如果可以租用的话),租金与价格之比是有意义的,但是对于这座城市的未来却一直不清楚。

    从历史上看,租金租金价格比房屋价格更具粘性。在住房崩溃期间,全国房屋价格下跌了33%以上,而租金仅下跌了3.5%。但是,当水下房屋被迫取消抵押品赎回权的过程中,投资者带着现金拿起难以置信的大量库存时,就会发生这种情况。最终,由于空置率不断上升,租金不得不调整。我原本希望租金下降12-15%,但这些数字实在令人难以置信。

    没有理由去扰乱这些市场。不要听那些声称对“自1989年以来我们从未见过这样的价格”感到兴奋的房地产经纪人。商业地产也是如此。由于单身家庭的租金在下降,因此与多户住宅区的租金直接相关。可怕的东西。

  • 我对此分析有一个*主要*问题…

    “如果租金表现不错,您不认为房价会上涨吗?”

    *今天*即将结束的交易是卖空交易,刚刚获得银行的批准,适用于6-12个月前写的报价。

    I’m in Phoenix, we’与拉斯维加斯的形状大致相同,但*这里没有库存。

    如果您的价格低于10万美元,而不是*待定*,而不是*卖空*,那么您会看到大约1,000套房屋。

    这不是’t爱荷华州,这是*凤凰*。因此价格*正在*上涨。

    • 凤凰城没有存货吗?是亚利桑那州凤凰城还是比佛利山庄凤凰城?红鳍可以’甚至无法在其地图上显示所有列表,因为有10,000多个列表。因此,我将搜索范围缩小到了10万美元以下,并获得了4700个列表。

  • 嗯,租金低廉,看起来像个贫民窟。

  • —我很想知道有人在该地区投资或居住。以上数据是否符合您的经验?—

    好的我’我会作证(我也张贴在Patrick上。)我住在Boulevard Mall(马里兰州Pkwy。地区)不太远。我不愿意为SFH(价格为$ 120K,最高价格为$ 300K,1,999平方米)支付1400美元。英尺,牧场,3个车库,岩石前院,后院,无PITA游泳池)–但是我喜欢这所房子,尽管它的厨房很旧(我们的微波炉响了),而且它靠近UNLV和拉斯维加斯大道。

    我不穿’我感到该地区可能在一夜之间变成真正的贫民窟。我看到人们每天都把东西堆放在他们的车库里。大约一半的业主’房屋价值又回到了很久以前的价格;其余的真的在水下。它’成为房客是一件好事;我们’如果情况恶化,我只会搬家(但我已经厌倦了搬家。)

    我同意桑迪–人们非常友善,非常友善,几乎都在他们50岁的后期’s – 60’s.

    • 微波炉发出叮当声..ohhhh痛苦

      • 哈!
        嘿,我’我几乎不被宠坏;我不知道’不必拥有最新和最伟大的。我只是希望’没有泄漏。我只提到这是因为我19岁的孩子’的朋友从未见过这么古老的微波炉。

    • 我在萨默林的普韦布洛(Pueblo)部分租房。 3 bd 2 Full BA,大约1400+ SF。带门的公寓,(如果好奇的话,是红山),理由很好,他们正在把钱投入到大楼里。 $ 1,025 /月。看到隔壁的2 bd 2 ba 1200+ SF去了$ 800。我将在几个月后环顾四周,看看我是否再次购买或租用。

      经过几个月的研究,我发现租赁市场并不那么好,因此决定推迟投资。我可能仍然会为了长期买房而买房。感觉到这里(以及其他地区)的市场可能在2013年和2014年爆发,然后我们才恢复(再次)。

  • HB博士:
    我不知道 ’无法理解色相与哭泣。一个月免费等于8.3%的折扣,两个星期免费等于小于4%的折扣。如果有人期望他们的房屋的有偿入住率超过75%,那么他们就烟熏了’ crack.

    如果购买价格为100K,则以800 / mo的租金租用,可达到〜65%的收支平衡;所以呢’s the big deal?

  • 这个博客上的评论使我确信我们还没有触底,而且离触底还很遥远。你为什么问?因为我看不到所有大傻瓜仍然在谈论将房屋作为投资/现金流产生者/之类的房屋,所以在房地产市场上没有人屈服。我认为该网站更多是住房熊市,或者至少比一般读者对住房市场的教育程度更高,我们仍然听到有人争辩说买房是一种好投资?投降的一个重要标志是投降,我没有看到任何……

    • 究竟。

      当我们仍然有像Pete这样的海报试图说服人们现在是时候购买和使用诸如”我还认为,买房要比租房好。”我所看到的只是第一代外国’最好地掌握英语习语。

      很明显,住房仍在“sold”。如果需要说服人们购买,那就可能不是’这么多。我们熊唐’不能说服人们等待而赚钱。

    • 关于任何投资的任何概括都是不好的建议。在合适的区域以合适的价格提供合适的房产,您仍然可以赚钱。事实上,RE是您可以在短时间内赚到大量钱的领域–even in this market.

      例如,公寓以125的价格购买,投入25,以175的价格出售。支出:60,利润:20,时间框架6个月,回报率:33%/年化66%。 SFR购买130,投入50,出售275。支出80,利润120,时间框架4个月,回报率:150%。年化450%。

      哇,哇,哇–不要把这种悲观的绝望当作智慧来兜售。由于RE具有很高的杠杆作用,所以仍然可以赚很多钱。

      是,gone are the days that any moron can buy for $250, sell for $550 within a year, giving the moron a 1000% profit. Those days are gone (thankfully), but there are always opportunities to make money.

      您将要做什么,但在Jumbo CD中占0.3%? (是的,实际汇率)。 S&P为5%? (再次,实际汇率)。

      只需STFU,然后四处走走,找到可以赚钱的物业。

  • 为什么到拉斯维加斯,没有人谈论不断减少的水供应呢?如果不采取任何行动,拉斯维加斯将在未来十年内耗尽干净的饮用水。拉斯维加斯太阳报对此进行了大量报道。 http://www.lasvegassun.com/news/topics/water/
    我想知道这是否是考虑在拉斯维加斯购买房地产的投资者的考虑因素?

  • I’我不是在说天塌下来。我指出在沙漠社区购买时应该考虑的问题。他们会耗尽水吗?可能不会。供给不足会导致水价大幅上涨吗?大概。更不用说增加税收来支付更好的基础设施来进口更多的水。它’生活在夏天会达到100度以上的地方并不是一件有趣的事,而且无法负担得起您为之付出的那笔漂亮的游泳池。

  • 哦,将其发布在后期已经很晚了,但是attwominds博客上的CH Smith曾在07-08年发表过精彩的评论…

    他说“I’我不会与namby pamby预测价格下降10-20%或50%的想法混为一谈。许多房屋将下降100%。”.

    在缺乏吸引力的地区,如犯罪缠身的拉斯维加斯,住房过多具有负面价值。您必须为所有相关的基础架构和维护支付税金,可能很多。随着建筑业和赌博业就业人数的下降,人们正在离开该地区。因此,许多房屋只会烂掉或变成鬼魂街区。也许有一些擅自占地者和甲基苯丙胺头会在那里呆一会儿,但没有’任何水或服务。

    基本上,我们在那看到了结局。我认为许多内陆帝国也会陷入类似的情况。中央山谷拥有更多的水资源,所以没有那么大的混乱。

  • 这个领域似乎与现实失去了联系。

    在帕特里克清单上…从来没有发布过如此绝望的错误数字。在过去的几年中,拉斯维加斯每月出租超过2000个单身家庭。那只是MLS…非正式渠道应该更大。

    在2010年和2011年,出租与上市的比率大于1。

    租金至少稳定了18个月。

    像往常一样,廉价的贫民窟房屋提供最佳的回报…尽管始终以您真正需要本地化并亲自管理的价格为代价。

    第8节很好,但请注意,拉斯维加斯在某些年份中没有新的第8s节,并且在未来几年内不会出现任何新的第8节。

    承租人当然是那些由于撞车事故不得不放弃房屋的人。而且,许多人都拥有良好的就业和相当合理的租户,一旦他们的信用恢复,他们就会再次购买。

    拉斯维加斯是一个人工市场。 REO和未陷入困境的REO之间每SF的差额为20美元。这样的事情不可能在没有操纵的市场中存在。目前,MLS上的止赎房屋库存已降至一个月以下…尽管价格继续温和下滑。

    在过去的几个月中,我们的客户提供了30多个报价,命中率约为15%。当然有一些低球…但大多数是合理的报价。这是一个竞争激烈的市场。

    价格合理的樱桃公寓的半衰期约为三天。类似的SFR可能不会持续那么长时间。

    拉斯维加斯的失业率已经好几个月了。如果您消除了全部住宅建筑业,那将是国家规范。

    我个人更希望租赁市场不会增长…对于低端住房来说,这是一件坏事,最终导致贫民窟。但是我不’t get a vote.

    • 我在维加斯生活了20多年,作为房东,我曾经是一个租户,我更喜欢住在一个不错的体面的房子里,而不是一个贫民窟。遗憾的是,由于维护成本高昂,一般情况下通常会忽略其属性。在我年轻的时候,我住在新奥尔良,是一个经验丰富的房东,他们很少照顾家园。带着那些回忆,我发誓我不会变得像他们一样。有时这非常具有挑战性,因为偶尔会遇到一小部分租户,他们欣赏我小时候曾经不喜欢的恶劣条件。为了降低成本,我牺牲了时间和精力自己完成大部分工作,以便租用看起来像房屋的房屋,好似被房主住了。尊重我的邻居。

  • 在等待房地产变为现实时,我们在哪里存放钱?在我看来,其他所有东西(股票,债券,黄金)目前都被高估了,这可能是由于高通胀,高额注资,但利率低–低于通货膨胀。

  • 看到西部的租金与房价之比真的很有趣。在纽约,这里一套两居室公寓的售价为200万美元,每月租金约为5,000美元,而业主则需要支付约2,000美元的维护费用(包括房地产税)。每月$ 800是我们所说的车库中稍贵的停车位。

  • 我仍然认为投资物业是一种不错的投资,也是为退休后的生活获得额外金钱的好方法。我们在默特尔海滩北部SC和河畔海滩SC拥有投资物业。还有一个在马里兰州。所有财产被租用,有些已经失去价值。但是,只有当您出售它们时,您才会松动。我们已经非常努力地工作,并且还清了他们的回报。我们的租金从$ 775.00到1,000不等。成为房东有其挑战,但退休计划和社会保障将不复存在。我们还保持所有属性免费维护。几年后,我们将退休,这些财产带来的额外收入将真正有所帮助。唐’在您一无所知的地区购买房地产。但是,在您熟悉良好交易,位置,学校等的地方

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