美国各地的房屋泡沫回声–面对家庭收入停滞不前的房价上涨。美联储如何操纵每月付款以保持房价上涨。

凯瑟·席勒的数据表明,美国各地的房价一直在稳定上涨。头条新闻很清楚,但很少能将这种收益的大部分归功于史无前例的联系 美国联邦储备 介入。数据很清楚,家庭收入没有取得任何重大收益。这些收益主要来自较低抵押贷款利率产生的杠杆作用。我们将对此进行详细介绍,但是您将看到抵押贷款利率的小幅下降如何使房价上涨,尤其是在年底即将结束的时候,库存受到严格管理的市场。 凯瑟·席勒可以更好地衡量房屋价格,因为它着眼于重复房屋销售。然而,即使在这里,我们仍在少数市场中看到泡沫似活动的迹象。一个 echo housing 泡沫 is a possibility in many 市场s.

Echo housing 泡沫s

凯瑟·席勒的数据显示出某些领域的强劲增长。让我们来看看:

凯瑟·席勒

凤凰城是一个有趣的案例,因为自泡沫首次破裂以来,它一直是一个由投资者资金主导的市场。在房地产泡沫的第一轮中,宽松的货币带来了第一次繁荣。价格暴跌,但大量投资资金流入市场,根据Case Shiller的数据,去年房价上涨了21%。这很有趣,因为亚利桑那州的家庭收入实际上比2007年的峰值下降了13%:

亚利桑那州收入

那么,当收入实际上下降时,去年的房价突然飙升了21%,这似乎并不奇怪吗?当然,大部分活动来自投资基金和投资者。大约40%的买家 凤凰城上个月是投资者。迈阿密和拉斯维加斯等其他地方也看到了类似的趋势。就是说,当地家庭的收入下降了,但是由于外来因素的影响,房价现在却在急剧上涨。低利率的美联储迫使大笔资金从银行中流出,以追逐房地产收益。具有讽刺意味的是,通常不愿当房东的华尔街现在正在游戏中。

您还会注意到加利福尼亚房价大幅度上涨。同样,除了来自强劲的家庭收入增长之外,其他所有来源都在推动这一努力。那些天真的,对这种新的房地产泡沫抱有戒心的人,他们使用的是在第一个房地产泡沫期间所采用的相同的拒绝策略。有些甚至声称收入在增加!让我们看一下数据:

家庭收入

That does not look like rising 家庭收入s.  Yet a good number of buyers are foreign buyers; in some 市场s like in 加州许多人来自中国。因此,这些数字不会影响他们的购买能力。华尔街的钱仍在追逐收益,我们拥有 时髦的鳍状肢 再次回到它。然而,如果没有家庭实际收入的增长,价格的这些快速增长是不可持续的。整个美国甚至连4.3%的涨幅也仅反映了库存紧张和美联储对30年期固定利率抵押贷款的压力。但是,美联储现在正努力达到3万亿美元的资产负债表,而且我们已经看到渗入了其他融资市场,例如高等教育,在这里,容易获得的债务使成本飙升。那么,现在背负着沉重的大学债务的未来购房者呢?有趣的是,足够的大学债务比抵押债务昂贵得多,这表明我们目前作为一个国家的优先事项。毕竟,如果我们针对特定部门提供低利率专业特权,为什么不针对将教育我们未来公民的部门呢?再说一遍,为什么不让每个美国人直接将零利率的贷款用于他们想购买的东西呢?有些人会使用这种逻辑来证明人为的低利率。

这可能有助于说明抵押贷款利率已经很低的去年发生的情况:

30年固定抵押利率

去年,美联储将利率从4%提高到3.3%。您可能会说大话,但请看一下价格方面的作用:

$ 500,000抵押贷款@ 4%

PI = $ 2,387

$ 500,000抵押贷款@ 3.3%

PI = $ 2,189

$ 545,000抵押贷款@ 3.3%

PI = $ 2,387

换句话说,去年一个月只领取2387美元的人,现在可以每月多支付45,000美元。人们盲目地认为这是免费的,或者像宗教一样崇拜美联储。请记住,美联储是我们出现第一个房地产泡沫的原因,原因是他们没有做好监督成员银行的工作,而通过降低利率引发了躁狂症。在瓦砾中 500万丧失抵押品赎回权,有些人似乎忘记了历史。美联储现在将竭尽所能保持低利率,但要看我们现任政府和他们无法解决的当前财政问题。退一步,在这里进行合理思考。我们花的钱比我们要花的多。这是事实。如果我们享受目前的服务水平,您猜怎么着?您需要为此付费。如果不这样做,就需要削减。看起来足够合理,但当然,政府在很大程度上受到大利益的控制,并且希望两方面都这样做。这就是为什么我们离新年只有几天的路程,桌上没有任何计划。可能会出现倒数第二个计划,但是我们已经习惯了半生半熟的踢腿动作。

任何不愿阅读正在讨论的细节的人都会意识到,曾经神圣的项目,例如抵押贷款利息扣除或第13号提案,现在已经摆在桌面上。至少,将进行重大修改。我最近是 看谈话 关于取消401k税收优惠。当您遇到许多挣扎中的硝烟和房价上涨的镜子时,这只是一种方法,可以防止银行首先应对房地产泡沫破裂所造成的后果。谁真正在这里受益?我收到了无数人的电子邮件,这些人对于想要购买住房以居住和建立家庭的购房出价很高,因为鸭脚板或华尔街大型基金正在寻求更高的收益。这是我们住房市场中的一个现代问题。还记得鲍尔森跪求国会要求银行业救助来帮助工人阶级和中产阶级吗?之所以如此,是因为许多相同的银行正在将财产转移给其他金融机构,因此它们可以抬高价格并将其出租出去,或者将其转移给实际上首先纾困了金融部门的美国人。如果收入没有增加,那么较高的房价将无济于事。那是来自 first housing 泡沫.

美联储正在挑选赢家和输家。您迅速从房地产中学到的一个教训是,直到您关闭托管并掌握支票之后,您才能赢得胜利。像所有在第一个泡沫中获得账面收益的股票一样,许多股票被抽出,许多股票在顶峰时没有卖出。为什么?时间难以操纵的市场,而且,许多人想出售和变现并购买更大(更昂贵)的地方。在成本较高的地区,很少有人会购买然后缩小尺寸。因此,这一次,除非您的任期比平均的五到七年更长,否则您最好希望美联储的魔术在未来继续发展。七年前,我们仍处于第一次房地产泡沫的狂热中,而五年前,我们才刚刚进入衰退。在下一个时间范围内将会发生很多事情,但是人类的行为在如此短的时间内不会改变。同时,享受回声房屋泡沫。

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65个回复 至 “美国各地的房屋泡沫回声–面对家庭收入停滞不前的房价上涨。美联储如何操纵每月付款以保持房价上涨。”

  • 嗨,博士,
    真的很喜欢您的帖子和分析。您是否有机会开始在Twitter上发推文?

  • 哇哦…橡胶正在路上….skidmarks在现实的跑道上
    在La La Land机场。

  • 关于真正的低利率的真相是,您必须是第一个利用这笔钱实现收益的人。因此,过去6个月内以3.4%的价格购房的人会在2013年看到强劲的房价上涨。但是,请等到2013年底或2014年底,’可能是拿着袋子的吸盘。

    利率可能会降低一点,这可能会使价格上涨持续更长的时间。但是,实际收入的低迷和低迷,加上更严格的贷方承销,可能会掩盖房地产中任何真正的泡沫行动。

    • 我还要补充一点,如果中位数价格再上涨5万美元,那么那里的许多水下房屋将变为中立。这可能会在市场上投放更多库存,因为已经在水下4年的人们只想在机会良好的时候有机会外出。其他人可能会继续认为新的泡沫正在上升。但是至少这种潜在的库存将不受银行家和华尔街理论的控制。

  • 也许这是一个巧合,因为洛杉矶是一个大熔炉,但是,我去过洛杉矶西部和西部的许多开放式房屋,似乎有很多亚洲人是潜在买家。他们一起出现3或4人,用他们的母语互相交谈,其中1人用英语问上市代理人的问题并将其翻译成随行人员。这没什么错,但是由于它位于传统亚洲社区之外的开放日,这可能是今年火爆市场的一个方面。

    • I live in the Asian bastion of Walnut. They were caught upside down in the housing 市场 至 o. Asians are not great when it comes 至 original thinking in investing. They are very ‘me 至 o’这可能是非常昂贵的。

  • 特拉维斯·比克尔(Travis Bickle)

    亚洲人可能是唯一负担得起高涨的物价的人。我讨厌美联储。等到债券市场崩溃,他们被迫提高利率。价格会下跌,我们’回到第一个平方。如果那些愚蠢的混蛋没有干涉,只是让大自然接受’当然,到现在为止,经济可能已经找到了平衡,所有回购都已经被卖出,等等。
    他们购买了所有不良抵押贷款,以帮助那些本应因叛国罪而被处决的白痴胖猫银行家。

    • 盖乌斯·格拉丘斯(Gaius Gracchus)

      是的,第一组我’d在射击队前面的是艾伦·格林斯潘(Alan Greenspan)等。

      美联储被认为是在那里保护国家’s economy.
      错误。
      它在那里是为了保护寡头利益。期。

    • I’在与特拉维斯(Travis)的同一页上,负责任的人会成为骗子银行家的轴心。我和我的妻子想在内陆帝国购买商品,我们说过,这些价格简直太疯狂了’就像房地产经纪人告诉我们的那样,我们会永远被定价。
      由于银行家的贪婪,我们现在的存款节省了0.09。它’惩罚有理性和负责任的人。我希望看到我们走过财政悬崖,这是这个国家可能发生的最好的事情。

  • 辛西娅·库兰

    在UCLA上学的孩子可能是外国买家。他们为在Irivne上学的孩子做的就是Irvine。奥兰治县名册中有一块,他们将为一个要买美国大学的孩子买一套四居室的房子。

    • 吉米·麦克(Jimmy Mac)

      我与之打交道的广州人的儿子把儿子送到圣莫尼卡城市学院。他付了现金购车,不久将在卡尔弗城给他买房。

      • 所有富人都是如此。我把海滩公寓卖给了一个白人,他想让他的儿子在上大学时住进去。 70万美元。感谢爸爸。

      • 不是这个有钱人…也许是富有/幸运的白痴。我知道一些…

  • “看起来足够合理,但当然,政府在很大程度上受到大利益的控制,并希望双向…”

    如果可以的话,我想在此声明中添加一个小的修改– “…但是,当然,政府在很大程度上受到大利益的控制,并希望这两种方式以及大多数美国选民都能做到。”最近的选举证明,选民也要吃蛋糕–人们投票赞成这一点,现在他们’re going 至 get it…所有,不管喜欢与否。数学无情,数学无情’关心情绪或感情–因此,每个人都更好地起皱并做好准备。

    • 同意。每个人都希望对其他人增加税收并削减开支’不会影响他们。与奥巴马政府官员退休时谈话,指责奥巴马政府要为政府退休人员支付不断增长的医疗费用。每个人都希望逃脱债务带来的好处,而不是后果。中国廉价的进口商品,但没有失去的工作机会。住房梦想,而不是金融危机。

  • 本困惑了。他说这很不幸。

    http://www.bloomberg.com/news/2012-12-24/fed-flummoxed-by-mortgage-yield-gap-refusing-to-shrink-economy.html

    来吧,本,醒。

    RM冲销率现在为1.99%,拖欠率(100家最大的银行)现在为12.13%(自2010年第三季度以来的最高水平)。
    .
    http://www.federalreserve.gov/releases/chargeoff/chgtop100sa.htm

    http://www.federalreserve.gov/releases/chargeoff/deltop100sa.htm

    本,您检查过银行的净利息保证金了吗?

    http://imgur.com/uCH2M

    银行贷款损失/总贷款比率如何?

    http://imgur.com/VCkbb

    我们都知道接下来会发生什么。增加储备金或收紧贷款。

  • 格雷格在洛杉矶

    新闻快报!

    萨克拉曼多立法会迅速开展工作,以推动提案13

    萨克拉曼多的民主党超级多数派正在取消针对加利福尼亚商业地产的13条提案。这意味着5个或更多单位的住宅物业以及商业和工业物业可能会面临不断上升的物业税法案。
    租房者需要知道的是,住宅物业的地主将通过提高租金将税收增加转嫁给租户。在过去几年中,住宅租金一直在上涨,地主和物业管理公司知道他们可以提高租金。
    ^零售和工业企业将不得不支付或关闭,许多企业已经绞尽脑汁多年了,这种增税可能是最后的稻草。
    废除支柱13的支持者需要了解的事情是,废除最终将成为对租房者的主要税收,而租房者将受到最沉重的打击。

    • 我们不再喝那些酒了

      宾果,提防意料之外的后果的法律。巨大的财产税增加可能会转嫁给租房者,随着企业清算或关闭CA财产,更多的工作会蒸发,将工作拖到对税收更友善的地区。哎呀,即使迪斯尼的年度通行证也可以翻一番或三倍。但是感觉很好“stick it 至 the man”!

    • 是的,提案13的商业方面似乎在砧板上。我最近在参加一个聚会,那里有两个人告诉我,CA特许经营税委员会紧随其后。他们讲的故事令人震惊…。冻结的银行帐户和威胁。提防,CA州政府希望获得更多资金,并且正在争取获得这笔资金。

    • 错了,格雷格斯— rents won’t go up by how much the taxes go up, as rents are much more tied 至 what the 市场 can/will bear. There aren’您的12个月租约中的任何轻松/无抵押FHA贷款。

      会发生什么?许多房东将不再是房东,而必须寻找真正的收入来源。

      • 是的,作为房东,我会说这是最诚实的“market”我们在美国。价格与人们在任何给定月份实际需要花费的可用现金量密切相关。尝试提高租金价格,因为您要支付一定的费用,然后看看会发生什么。注意食品企业对包装尺寸做了哪些工作以应对成本和销售收入的冲击…
        您可能会说加税会打击所有人,但会吗?一世’我去过的地方’ve在4年内两次增加了包裹税,总计每年增加约$ 400,’我从未听说过有人提高房租。

      • 格雷格在洛杉矶

        I’我不确定增加的财产税可以’导致租金上涨。
        最近几年房租一直在增加,我不得不承认’我对为什么哑巴了。我的意思是,我们都知道收入没有增长,而我们正处于经济衰退的第五年。
        直到一年前,我还在租房子。 18个月前,我的房东将房租提高了,从每月50美元提高到1900美元。我告诉他,我的收入没有增加,我告诉他,如果他继续提高租金,我会寻找另一个地方。
        我搬家后,他以$ 2000.00的价格租下了这个地方
        I’几位房地产经纪人告诉我们,租金上涨是因为那些一直处于贷款修改天堂的人’几年来一直在支付任何款项’终于该搬家了,他们现金充裕,他们没有’租金超过$ 2500的房子。
        试想一下,如果有两居室的话。从每月1500美元增加到每月1700美元,这将如何影响单身家庭的租金。这很容易推高SFR的租金。以及每月增加$ 200。
        就像我说的’在过去的几年里,租金如何增加,与经济衰退以及所有情况一样,却无所适从,但租金却增加了。

    • 格雷格是对的。大多数商业租赁是三重净的,因此税收会转嫁给承租人。然后,他们将成本转嫁给产品的消费者。每个人都认为我们可以把它袜子给大男孩,因为“they can afford it”. Guess what? We’所有人都必须负担得起。

  • 我们不再喝那些酒了

    我们很幸运,在过去几年中获得了几倍。考虑在下周上市一处房产。希望它是正确的决定。似乎空气越来越稀薄,使2005年的气氛再次焕然一新。我们回到新的未知水域了吗?谁知道了?我们’ll see.

  • 盖乌斯·格拉丘斯(Gaius Gracchus)

    这种情况真令人沮丧。这么多‘free 市场 capitalism’。一堆骗子。

    有趣的是,两党在上次选举中多时都对挽救中产阶级充满诗意,但我们可以很清楚地看到,正好相反,并且已经发生了数十年。显然,真正的目标是封建国家。

    没有更多的民粹政治家。

  • 美联储需要停止降低利率,以便房地产市场最终能够自然地将自身调整回正常状态。利率的下降使房价人为地上升,但每月的付款保持不变。我想知道当美联储最终加息时会发生什么。因此,房价将需要下降,以便每月付款保持不变。这将使房屋再次陷入水深。该死,美联储正在挖一个越来越深的洞,他们赢得了’不能脱身。

  • 我们9月份在南湾买了房子。房屋租金比租金少800美元。由于利率低,加上三分之一的付款用于股权。房价每年可以上涨5%,而购买仍比出租要好。当然,进屋要花我们6个数字,但她有一个中国妻子。另外,我们的钱在银行没有任何利息。我问我们的房地产经纪人,他完成交易的客户中有百分之几是亚洲人(或像我们这样的混合亚洲人),他说是50%-75%。

    • 布兰克芬勋爵

      大卫,几个月前,我也在南湾买了东西。我有几个购买理由,但关键原因是拥有和租用相比便宜。另外,我不’认为不久之后,有关住房的权力将会改变。我买的房子有超过五项报价(全部都有六位数的跌幅),显然还有很多钱在追逐房地产。我看不到租金在理想的区域下降,因此从现在开始按租金平价购买将是一个相当安全的选择。

      Will rates rise in the future? Likely, but not much anytime soon. Will home prices go down in the future? Maybe, not much in the 可取的 areas. If my net monthly out lay for a 3/2 SFR 1 mile from the beach is equivalent 至 出租 a 1 bedroom apartment I could really care less. Most homeowners in my neighborhood are fully aware of this also, they absolutely won’除非有必要,否则不要出售。这可能会导致价格上涨…我所有的2美分当然

      • 在南湾,距离海滩一英里的地方,您可以按每月支出的价格购买3/2 SFR,而不是在同一地区租用一间卧室的公寓吗?听起来不现实。仅仅是因为您将购买的金额降低了20%以上吗?

      • 老实说,我们没有在任何理想的位置购买。我们在雷东多海滩(Redondo Beach)开了3次托管,由于房屋问题,它们每次都无法通过。最终花了几笔巨款进行检查。想过曼哈顿东区海滩的几个地方,但不喜欢这种生活方式。买东曼哈顿海滩的原因是学校,我们只好把我们的学校通到Lawndale进行双重浸没计划。我们最终花了35万美元在一个优越的地理位置购买了2100平方英尺的房子。我们搬进来之前不得不投入5万美元进行改建,但它仍然比租房便宜得多。房屋在几个街区以外的地方,情况要差得多,而小得多的地方,月租金为2300美元。

      • 我喜欢这个我经常看到/听到被鹦鹉模仿的词…desirable. Talk about 市场ing! With the right 市场ing, I am convinced you could re-frame the exact same area as undesirable.

      • 布兰克芬勋爵

        保持中立。以南湾的半合理价格查看N. Redondo。 Hermosa或S. Redondo ZIP会让您损失200K。为了回答您的问题,我给我的位置减了大约30%。考虑税收并偿还本金时…it’比在街上租我以前的一居室公寓便宜。我只是不’看不到租金下降“desirable”出于各种原因。房地产市场的低库存无疑是’帮忙一点。祝好运。

    • 不过,您的租金可能已被拖走。为什么不’似乎没有人意识到租金正在飙升,因为现在有数量空前的信贷破坏的潜在买家正在寻找避风港,这是暂时现象吗?加克!

      BTW Equity是一个有趣的概念。在您出售房屋或通过HELOC兑现之前,’只是财富的想法。

      • 南湾的大部分地区租金都很高。我们租了一个地方四年。当我们每月搬入$ 300时,我们协商了较低的租金。然后,我们在两年后协商了每月$ 250的较低租金。当房东要每月250美元时,我们决定搬家。我们想要N Redondo,降价20%或30%,并有足够的稳定收入来满足我们的需求。比赛虽然非常激烈。我们最想要的房子,我们出价过高,仍然输给了现金交易。另一套房子,平均每套3栋,售价60万美元,有30份报价。我们了解到的一件事是,在卖方市场中,切勿使用Redfin。来自Redfin代理商的报价通常会降到最低。

  • 在tge Prop 13问题上。需要有一个条款,以防止房东立即提高租金。至于外国买家,需要有一条法律,至少要让美国居民优先选择购买居住的房产。昨天,我在纽波特海滩与一家房地产经纪人进行了交谈,该经纪人似乎处于躁狂状态。她正在谈论“百万美元市场”中的活动。她说,这主要是由中国投资者推动的。当CDM村开始像高档唐人街时,他们将笑到最后。再一次,贪婪似乎是各个方面的动力。

  • 我不’争议华尔街或外国投资者正在购买财产,但有什么确凿的证据,例如公共记录等。

  • 辛西娅·库兰

    我也希望增加对年轻财产的资产,而不是仅将其用于企业。我会减少所得税和一些营业税,但是不幸的是,民主党只是把它当做生意来使用,而共和党不会接受我提出的转移税的提议。保持13税率不变一直是增加所得税并使该州的竞争力下降,但阿诺德可能会建议这样做。相反,如果您赚了25万以上并增加营业税,道具30恰好要收取更高的税款。

  • 辛西娅·库兰

    我的意思是说,布朗将只更改13个企业而不是住宅,而阿诺德(Arnold)担任州长时可能建议将税收从收入转移到财产。

  • 辛西娅·库兰

    从奥兰治县纪事报(Orange County Register Article)来看,这些外国投资者中的大多数都是为了在So Ca地区偶尔进行投资而购买或让他们的大学生偶尔居住或居住在那里。我怀疑Corona Del Mar是否会变得更加亚洲化。亚洲人与西班牙人不同。西班牙裔美国人通常想留在这里’亚洲人总是这样。

  • 让我感到困扰的是,那些看到正在发生的事情的人几乎没有其他行动方案,而只能坚持下去。有人应该启动一个名为“理智共和国”的新国家,明智的人在那里过着独立的明智生活。没有乌托邦主义或理想主义,只是消除了所有混乱。明智的税收政策,创新,生产我们需要的东西,自然防御,强调良好的价值观念(例如教育)并采用其他形式的货币。

    • 听起来很像瑞士。他们太可惜了’在移民方面要大一些。

      • 格雷格在洛杉矶

        限制外国移民,特别是第三世界国家的外国移民,使瑞士保持了如此稳定和理智的地位。

      • 还有什么’关于瑞士人很少提及的是,他们的国家仍然不受战争的束缚(它们在官方上是中立的,但基本上允许纳粹对自己的国家进行统治),而且他们的银行保密法使大多数人病倒–几十年来一直处于发展中。关于集中营受害者人数仍在他们的金库中的大多数估计数达数十亿–在过去的七十年中,这笔钱极大地帮助了他们的经济和公民。


    • 那个国家曾经被称为美利坚合众国。

  • 在洛杉矶的550,000不是’要买很多房子还是一个像样的社区?

  • 我现在在洛杉矶西部的一处房屋中托管,该房屋离卡尔弗城很近。这套房子有3个报价(包括我的报价,全部为5%–比首次开房后的第二天要价高出10%)。在几座街区范围内,我们查看的其他2栋房屋也在第一个开放日的几天之内处于托管状态。他们俩的保证金也都比要价高5%-10%。我要注意的是,似乎在第一次开房后,处于安静区域(无高速公路或主要街道)的,拥有良好平面图和良好维护的房屋就处于托管状态。其他房屋,便宜的脚蹼或价格过高的房屋在市场上的投放时间长达数周甚至数月。与我一年前(但未提出任何报价)时相比,库存似乎下降了约40%。我的经纪人说,他认识的许多经纪人,评估师和贷款代理人都很忙,因为房屋市场崩溃清除了阴暗人物和不法房地产经纪人的市场。 …

  • 有趣的视频–加州有10户房屋中有1户被中国人购买吗?

    http://www.youtube.com/watch?v=kVSJOPG745M

  • 当我实际上坐下来,将这些对冲基金列为地主时,数学绝对没有加起来。例如,让’s说一家对冲基金以每单位30万美元的价格购买了100处房产。他们支付现金,每个月可以租用2,000美元。

    $ 300,000 x 100 = $ 30,000,000(总现金支付)

    [($ 30,000,000)/(每月$ 2000 x 100单位)] = 150个月

    150个月/每年12个月= 12.5年!!!

    他们的收支平衡点距离酒店有12.5年的距离???

    这些投资者对成为地主不感兴趣。他们正在对冲通货膨胀的对冲,当他们将他们抛弃这些财产’ve建立了足够的股权,使投资对其有吸引力。

    我从未听说过的另一件事是业主入住率。为了使首次购房者有资格获得贷款以购买公寓,该综合楼的房主入住率必须大于51%。牛群的心态是购买和翻转,或购买和租用。首次购房者将不再能够购买公寓,因为在许多地区,该比例不到50%。我怀疑当前许多待批物业是由于贷方不提供融资,除非买方可以提出至少10%的首付。

    房地产泡沫存在很多错误。拥有有效贷款的房主中有40%在水下,一旦出现亏损便会寻求出售,投资者将寻求迅速出售以获利,止赎管道仍然有400万套以上,而且数量惊人越来越多的房租看起来像Howdy Doody上的雀斑’s face.

    The bond 市场 is in a 泡沫 and as soon as it pops, the Fed will be forced 至 increase rates. Once rates increase, the amount that homeowners can leverage will dramatically decrease as DHB has talked about.

    我需要发布此信息,以防止自己加入畜群。要么是这个,要么就是拨打热线电话。

    • 投资者对现金流量感兴趣。 2000 /月x12 =每年24000。那’8%的投资。所有费用,税金和维护费用均可免税。它’就像股息支付股票。零利率很难找到8%。房子什么都没去。当他们想要出去时,他们可以简单地出售它。一次性支付未来现金流量。

    • 这里’s how they work it:

      “PE基金以7%+/-上限的价格购买这套房子,支付了22万美元,获得了预计的每年15,200美元的现金流量。

      PE基金预计将持有该资产2年,然后再转换为REIT结构并向公众出售股票。 PE基金在两年的持有期内从物业获得$ 30,400的现金流量(2 x 15,200 = 30,400)。

      然后,PE基金成立REIT,并根据其现金流量的5%资本化率向公众出售股票,筹集了30.4万美元(15,200 / .05 = 304,000)。这比他们购买房屋所投资的22万美元多了84,000美元。

      在两年的时间里,私募股权基金从运营中获得30,400美元的现金流,并使用REIT退出策略从股权返还中获得304,000美元的现金流,总现金流为334,400美元。他们最初的220,000美元投资在两年内共获得$ 114,400(334,400 – 220,000)的总收益。他们的资本年收益率超过23%。

      因此,他们的赌注(简化)是,公众将以$ 304,000或更多的价格购买实际拥有价值$ 220,000资产的REIT股票。从理论上讲,公众应该愿意为房地产投资信托基金结构所提供的好处支付这笔溢价……1)多元化(房地产投资信托基金将在多个市场拥有数千套房屋),以及2)流动性(房地产投资信托基金中的股票可以交易)立即与出售实际房屋所需的时间进行比较)。

      所以这对他们来说才有意义。这个例子是无用的!想象一下,如果他们将债务部分添加到REIT资本结构中(所有人都这样做),这将使收益几乎翻番!” – SDCIA Forum website

    • 马克西姆斯

      我认为这些是相互推动的力量。您提到的所有这些都是为了降低房价。为了应对这种情况,政策必须继续走极端,但一旦达到极限,我们’会看到下一个灾难性阶段。随着每次变化的增加(例如降低利率)的影响越来越小,支撑价格的力量越来越弱。

      We’再次看到FHA保险成本增加以弥补损失,正如您所说的那样,债券市场的内爆迫在眉睫,并且利率将不得不上升,最终库存有限的价格上涨往往会受到抛售压力的抵制,他们纷纷撤离水下或在下一次下跌之前倾销库存,这将限制任何上涨趋势。利润也被挤压在新的来源上,风险很高–本质上,政府过于放松(FHA保险),现在正在支付本不应该通过的贷款成本,而银行必须收紧标准并安全地倾销贷款。

      我们可能还会再进行1-2年的操作,但我们’重新看到人为压制价格的裂缝已经出现。将新购买者添加到将在下一次强劲下降中陷入困境的列表中,这只会使情况变得更糟。切勿与掉落的刀的动量混为一谈。

      • 马克西姆斯,我想你真是头疼。我在听诺里斯集团(Norris Group)的有关将这些物业打包到房地产投资信托基金中的建议,并且将放弃最高税率从10%降至7%的税率,这将导致一笔200,000美元的财产“valued”280,000美元的财产。然后,他们以5%的上限利率将该房地产投资信托基金出售给公众,这将占用同样的20万美元财产并将其变成40万美元财产。但是没有’创建伴奏。这些是奥兰治县的房地产,目标是首次购房者购买。

        但是,如果您的平均收入回到1996年的水平,这些房产的购买者将为零。涌入市场的大量脚蹼正在演奏音乐椅子,以寻找更大的傻瓜。每次翻转房屋时,根据定义,该物业必须以更高的价格列出。这导致平均价格上升到最终椅子被拉扯的程度,价格必须回到满足首次购房者购买能力的水平。

        我明白了库存低而房价上涨的原因,我只是不知道’认为这种复苏是可持续的。收入和房价之间的差距将限制转售或租金价格的上限。

    • 不能’同意,这个房屋“bubble”不像第一个。

      “黎明前总是最黑的”

      我记得2004年年中,我在高峰期之前卖掉我的房子,当时存量异常低,但是存量却从无到有,然后迅速膨胀,银行没了。’既没有数百万的止赎房屋,也没有数百万的房主在等待那天他们可以出售而又不赚钱的房主。

  • 好文章。我们在奥兰治县看到了这一点。记录低库存(尽管95%的人没有库存,但我们当然知道为什么’不想听)+美联储的干预=高涨的价格。它’好像OC的人们已经忘记了我们’重新陷入衰退。尽管如此,房地产经纪人和经纪人仍在微笑,并祈祷政府能继续保持下去。没有人考虑长期成本。

  • 塔皮斯·沃兰特

    这个清单使我发笑。喜欢列入房地产经纪人令人毛骨悚然的第一张照片。他急于列出自己不能’t edit it out?:
    http://www.redfin.com/CA/Santa-Ana/2609-Ponderosa-St-92705/home/4458024

  • 辛西娅·库兰

    一旦客户出示了银行帐户的证明,看看它有600万美元,所有人都会感到震惊。较富裕的中国大陆买家喜欢在白色地区购物,纽波特海滩和纽波特海岸是他们的首选。

    至于进入太平洋海岸白人社区的富裕中国内地商人,房地产经纪人刘兆军说,中国内地有外汇管制,富裕商人不想太夸张而被人们注意。

    房地产经纪人李才义说,富有的中国大陆商人在纽波特海滩和纽波特海岸地区购房的数量正在增加,即使白人房地产经纪人也知道他们的购买潜力,并主动采取行动向他们展示房屋。
    有关纽波特海滩的更多信息,这可能就是为什么尔湾以南的圣胡安角,达纳角或圣克莱门特等地的亚洲人很少增长的原因,因为中国人想要这种农作物。

  • 结束游戏。有什么选择?它’都是法定货币。只要我们保持无限’re 至 o big 至 fail.

  • 在伊利诺伊州惠顿,有很多待售的大房子’令人难以置信。他们每个人都至少需要10万美元的维修才能使宜居生活,但是能源成本使除了收入最高的人以外的任何人几乎不可能负担得起的生活。崭新的房屋空置了5年,因为它们破土动工,为基督提供了更多的井水’是的确实卖出的房屋没有人搬进来。现在有许多房屋出租签售,但几周后就被取下来,没人搬进来?美联储彻底摧毁了我们的国家!

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