以低每月付款量设计高价格–加利福尼亚州富乐顿待售房屋。低利率如何吸引当前买家的例子。

现在,南部各州的房屋价值每年都在上涨。 SoCal房屋中位数价格现在每年上涨8%以上。表现最好的县?  河滨县 价格上涨了10%以上。真正的考验将随着通常较慢的秋季和冬季的来临而来。到目前为止,低库存和令人难以置信的低利率无疑已经对房屋价值产生了影响。许多今年夏天购买的人意识到,在财政上,美国将在2013年面临一些重大挑战,而加利福尼亚州则面临着自己的预算之战。尽管如此,人们相信美联储将支持房地产市场以及低利率的诱人诱惑已经转移了一些动力。我想仔细看一下奥兰治县的富乐顿市。

富乐顿待售

我发现富勒顿实际上与奥兰治县的价格上涨趋势背道而驰:

富乐顿房价

每个邮政编码的中位数价格都在40万美元以下,对于奥兰治县,您可能会感到疯狂。有趣的是,违约通知仍然很严重,表明许多家庭无法支付抵押贷款:

富勒顿止赎

违约通知从6月跳至7月,但这可能是由于银行对房屋采取行动所致,因为市场对销售更为有利。库存管道的下降正在发生。了解当前住房市场上实际销售的商品是很有用的:

富乐顿之家1

1330 W Southgate Ave,富乐顿,CA 92833

3卧室,2浴室,1,296平方英尺,独户 

上面的房子有3间卧室和2个浴室,目前列为待售。查看销售历史可在此处提供一些重要信息:

富乐顿价格历史记录首页1

这套房子在2006年以605,000美元的价格售出。当前的标价为390,000美元,比最高价格下降了35%。在低利率下,某人可以以5%的首付款购买,每月支付的PITI约为2,122美元。一个略大一点的房子位于两个街区以外,每月租金为2,200美元。因此,首付为20,000美元,您在这里接近租金平价。听起来不错吧?这似乎是美联储针对那些购买者的计划,鉴于国家预算和国民经济面临的主要问题,其上行空间似乎有限。对于长期居住的人, 低首付抵押 似乎是一种低风险的选择(当然,违约率正在飙升,这是公众将要承担的费用)。

在市场的高端,让我们看一个待售的产品:

富乐顿之家2

1225 Crestview Dr,富乐顿,加利福尼亚州92833

4卧室,3浴室,1部分浴室,3,350平方英尺,独户 

上面的房屋在2005年以1,313,500美元的价格售出。今天,它的售价为899,000美元,跌幅为31%。富勒顿(Fullerton)的峰值下降幅度似乎与全国范围内的数字相似,为30%。有趣的是,即使放宽了贷款标准,这些市场的违约仍然很健康。由于许多贷款已经转移到 FHA保险贷款 在过去的几年中,这些贷款正在恶化,这是有道理的,因为整个经济仍在努力立足。

从美联储的角度来看,目标是保持较高的价格,因为银行可以在虚假的水平上保持其资产负债表上的更多抵押品。实际上,购买者最好购买价格为300,000美元的房屋,其价格要高于价格非常低的500,000美元的房屋。从本质上讲,这就是这场战斗归结为住房方面的问题。它在2012年到目前为止一直有效,但是它具有持久力吗?

以上在富乐顿的待售交易让我们了解了当今市场的动向。以上价格定价过高,过低还是恰到好处?

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85个回复 至 “以低每月付款量设计高价格–加利福尼亚州富乐顿待售房屋。低利率如何吸引当前买家的例子。”

  • 我认为对于目前的就业市场来说,这太高了。拥有较低的余额以及较低的价格所产生的较低的税收总是更好的选择。在这种经济形势下,目前的价格毫无意义。让我们看看情况如何-抵押贷款市场可以’除非政治家屈服并采取一些贸易保护主义政策,否则就业市场将继续低迷。

  • 现在房租足够高,利率也足够低,如果有人想住在那儿的房子里 ’他们的PITI与租金相同的可能性很大。这是购买的强大动力。特别是在首次购房者中。

    • 我认为许多人想念的一个警告“rental parity” (aka rental parody) is the time commitment 至 the monthly payment. I am currently 出租 a $3000 a month overpriced 3/2 next 至 the beach. I can commit 至 $3,000 a month for the next 12 months in the current environment. I cannot commit 至 $3,000 a month for the next 360 months in the current environment. Forget all the other hidden costs that the 租金平价 crowd seems 至 overlook; I am not willing 至 commit 至 30 years of an inflated payment even if we were at true 租金平价.

      • 如果有历史记录的话..每月$ 3000将与30年后每月$ 300大致相同…

        我记得我祖父描述过便宜的一切,那是他长大的时候。

        您是否真的相信30年后美元的价值会不变或更高?

        将30年固定的抵押贷款锁定为$ 3000,就像您在30年内每月支付$ 300一样…在10到15年的时间里,每月大概会有1500美元。

      • 是的,有360个月的承诺来锁定每月$ 3k的抵押贷款。

        但是您认为您目前的$ 3k / mo租金将在180或360个月内怎么办?如何使用您使用下线程根据历史通货膨胀进行猜测的通货膨胀计算器?

        THAT is the advantage of locking in during 租金平价.

      • GenY & 兆字节
        我有两个字要告诉您,折旧资产… 您 assume that the asset will keep up with 通货膨胀. As I have stated in my prior posts, I am not convinced that our current macroeconomic circumstance will lead 至 housing keeping up with 通货膨胀 going forward.

        但是,我想你们俩都错失了我的真实观点,那就是很难找到每月支付3,000美元的工作机会。如果明天我失业,我可以一直到租约到期为止。问题开始于我们谈论直到30年抵押到期为止……

      • 什么?,

        谁在乎’是否为折旧资产…问题的事实是..您真的认为$ 3000在30年后将具有与今天相同的购买力吗?

        如果历史重演,现在以廉价借钱..将在15-20年内受益。

      • 在过去的3年中,我一直租住在今天的550K房屋中,每月租金2100。

        自从我来到这里以来,房东花了4K钱在加热冷却系统上,在冰箱上花了400欧元,在炉子上花了800.00欧元,在厕所上花了200欧元,在各种漏水的水龙头上花了500英镑,每年对白蚁的处理总共花了400英镑,在后院的栅栏上,我知道房子实际上需要被盖起来,但是他们一直等到我搬家。地毯已经有7年的历史了,需要更换。

        我知道作为房主,您需要承担这些费用以及更多费用。那些周末到托儿所的旅行总是加起来,上帝禁止改建工作。

        人们总是吹捧,是的,在30年内,我将没有任何付款。是的,但是有多少人在同一所房子里住了30年却没有再融资?

        我今天租的这栋房子,如果我拥有自由而明确的所有权,那么在考虑改建,屋顶,白蚁的情况下,每月将花费600欧元的财产税,每月150美元的财产保险,平均每月至少200到400美元的维护费用。 ,油漆和作品。因此,我目前每月要付2100美元的租金,如果我免费拥有,则每月要花费950到1150。哦,我有提到作为房客可以搬家吗?

        今天拥有这些所有权的唯一途径是,在这些历史高位的情况下,如果向前看,房价上涨的速度要快于通货膨胀的速度。由于利率处于历史低位,导致低于700K的价格回到峰值,我真的怀疑房价在未来几年内的上涨速度将超过通胀。但是,如果您确实想和其他人下注’像联邦住房管理局(FHA)这样的钱,风险很小,但我当然不会’t risk my own 钱 !

      • 什么?

        我没有’意识到房屋只是在最近才成为贬值资产。我的假设是租金将跟上通货膨胀,这是基于多年的历史数据。

        如果你’被迫在12个月内搬家,你’没错,有95%的时间是租房之路,但您’重新提出了360个月的承诺。但是历史证明,如果您可以长期承诺,那么购买是必须的,因为您可以长期锁定付款。

      • 好吧,GenY,
        我将为您提供基本的econ 101课程。利率(即货币成本)包括哪些成分?答:预期的通货膨胀+违约风险+利率风险+借贷成本。现在,如果我们认为通货膨胀率上升,您认为利率会发生什么变化?您是否认为通货膨胀率上升会对每月付款产生影响?然后,较高的通货膨胀产生较高的利率,产生较高的每月付款产生较低的本金可用资金。现在又是什么校长?没错,这是房子的价格!这就是为什么我们无法解决当前问题的行之有效的原因…

        我已经一遍又一遍地指出,由于劳动力市场疲软和全球化,美联储只能在我们当前的经济中引发货币贬值。美联储不能引发工资上涨。在没有工资上涨的情况下,我们开始将本地支出(住房和服务)与我们在全球范围内竞标的项目(食品和燃料)的支出挤出来。对于我来说,油价在每桶一百美元左右并且食品成本持续上涨,这不足为奇。

      • 兆字节 ,
        是的,建筑物不是土地的折旧资产。这对于融资而言并不陌生。也许这对可再生能源行业来说是新的。当您说历史时,您在谈论什么历史?许多人选择了历史上方便的起点和终点来争论自己的观点。告诉我您用来声明的历史记录是什么?“但是历史记录表明,如果您可以长期承诺,那么购买是可行的,因为您可以长期锁定付款”。
        我也对您在这款游戏中拥有的皮肤感兴趣。我知道GenY刚购买了最近的产品,并且正在大声争辩说服他/她自己这样做是明智的。您是RE代理商吗?您刚刚购买了吗?您是“投资者”吗?

      • 扎实的思维“What?”

        美国人平均移动5年是我从2008年读到的最后一个数字。当您考虑到由于失业,健康问题等原因而发生的大规模人口变化时,现在可能是4岁。为此,您必须承担30年的义务面对这些历史事实,大量采购似乎不是一个好主意。您必须卖出5年后会做什么?

        The New York Times reported last year there is over a 109 months supply of houses on the market (that number does NOT include the Shadow inventory). The numbers point 至 a very 长期 regression 至 the mean which signifies continued lower prices. The price decline will accelerate when interest rates regress 至 the mean and/or more discipline is injected into the market with such provisions as 10% minimum down instead of almost zero now.

      • 什么! 您 are so correct!!!! But this will never convince the “I’ve got 至 get in”人群。随着Visicalc-Lotus123-Excel的出现,纸上的样子!比较,每次都赢。他们忽略了维持增长的实际成本,以微薄的收益来掩盖的潜在利益,最初的代管成本,无数的再融资成本等。

        如果这对“older”人群,那总是房主的一定比例,锁定了那高昂的旧价格,为什么我要继续阅读“near retirees”水下?对我来说,这是令人难以置信的,但那是事实。他们基本上什么都没有。

        如果您购买了可能的最便宜的房屋,很快就还清了,并尽量避免在翻新上花太多钱,那可能是一笔便宜的租金。

        I’嫉妒你们,我们花了几千美元更换了室内门和门框,并在我们拥有14年的房子里对它们进行了漂亮的油漆作业。 3,000美元过后,它们更漂亮了,但这永无止境!

        I’我不确定书本是否会更好,我们只是开车驶过一个有几英亩土地的乡村住宅区,那里到处都是枯死的草坪,令我感到震惊,它看起来像个地狱。

      • 马丁

        您列出的所有内容都可以计算出最高$ 6500的费用。而且您列出的所有费用(如果工作胜任)应该至少持续15年!

        因此,如果您将费用分摊到15年中,则每年要花掉434美元。或者每月36美元。一世’我肯定会有更多的开支。但是他们没有’t永远持续下去..敲掉大笔开支..像新的屋顶..您可以购买一个价值2万美元的屋顶,在CA中可以使用30年…没问题。天气只是没有’不能像该国其他地区那样砸破屋顶…。即使是打新屋顶的品牌,在30年内每月也能赚到55美元。

        当然可以’昂贵。.但是,如果您在家里呆了足够长的时间,几乎总是比租金高。

      • GenY ,
        我认为,从此开始,实现就业的摇篮几乎处于神话状态。我大约每七年更换一次工作和地点。很少一部分房屋/债务所有者在一个住宅中居住30年。大多数房屋/债务所有者将不得不出于一个或另一个原因而搬家,因此“long term”争论是没有根据的。如果有记性的话,房子的平均工作时间约为7年。我希望看到这样的数学公式,即某人在7年前买了房屋,今天要比租房者更好……

      • 什么?,

        幸运的是,大多数人购买的房屋包括“改善与土地”从总体上看,房屋(包括这两个部分)在历史上不会贬值。

        如果有人要说购买土地租赁公寓…Marina Del Rey,是的,他们会看到您的贬值’re talking about.

      • GEN Y,

        您 can keep dreaming. An actuary worth his weight in peanuts will tell that your average cost 至 own for repairs is 1% best case 2% worst case. Here is a link from a bank on what a home owner should be prepared 至 spend.
        http://www.bankingmyway.com/real-estate/home-equity/estimating-annual-home-maintenance-costs

        链接显示为1%。因此,以我给出的示例为例,这座550K房屋的年度维修费用为5500,而不是您要求的每年430.00。如果您是杂物工,自己动手做所有工作,并且以便宜的价格做事,那么您可能每年可以节省0.5%,而不是1%至2%。我不’不知道您多大了,但是您拒绝接受真正的拥有权表明您必须年轻。生活经验会告诉您,拥有房屋的比例不会超出1%。

        我不’我不知道您在哪里买房,但是有很多地区,实际上,在世界上大多数现在可以买到的地区都是合理的,但也有少数例外,主要是加利福尼亚沿海地区,利率导致了泡沫#2。向前迈进,世界沿海没有办法。房地产将与通胀保持同步。

        我一直在说,我会一直说,美国经济的改善将意味着最近一次泡沫的消亡。全国房屋中位价不到20万美元,在30年内将房价上涨3%并不是什么大问题,虽然恢复到正常水平,但这将意味着在加利福尼亚沿海地区遭受破坏。如果经济状况良好,美联储将不会担心加利福尼亚。

        如果你 bought in one of the areas where the 泡沫 was flushed down the 至 ilet, good for you. On the other hand if you bought in an area where the movie “斑点的回归”如果您只是冒着FHA钱的风险,那么走路时的损失将很小。

      • 再一次MB
        您说的是什么历史记录“从历史上看,房屋(包括这两个部分)不会贬值”?我认为,大多数升值将来自过去十年来发生的疯狂倒闭。拆除和清除废物的成本非常高,许多人为西侧的破旧房屋支付了七位数的费用,只是拆除它们并用McMansion填满整个土地。

        Let me guess, you are in the RE industry. Not many outside the industry would use the “改善与土地” phrase.

      • 什么?-

        “您说的是什么历史记录“从历史上看,房屋(包括这两个部分)不会贬值”

        1970年以来的C / S怎么样?是陈述“自1970年以来,美国房地产的价值一直升值,是真的吗?”

        “I believe that most of the 升值 would be in the land based on the tear down frenzy that occurred in the past 10 years”

        同样,您为什么要区分土地和改良?当典型的购房者购买可再生能源时,他们同时购买土地和房屋。关键是,当购房者在15年后出售时,C / S将显示下一个购买者支付的价格更高。

        没关系,但是我’我不是RE代理商/我也没有许可证。

      • @马丁
        我同意你的逻辑,但是我不相信我们很快就会看到真正的经济复苏。我也不相信,即使我们有某种似乎是复苏的东西,即将出现的大国也没有任何动力摆脱刺激气。…

      • 您r 1-2% of cost of the home as rule of thumb for maintenence is so illogical its funny.

        Why would a 泡沫 home in CA…以Brentwood或Santa Monica为例,面积1600平方英尺,耗资$ 1,000,000… cost 1-2% 至 保持 a year?

        事实上… That 1600 sq foot home will cost the same 至 保持 as the same 1600 sq foot home in Texas selling for $100k.

        您 can’t have it both ways! 您 can’声称泡沫CA房屋的维修成本为2%“bubble” prices. 您 may pay a little premium for labor in CA…但是您可以购买所有材料和零件以在任何地方修复1600平方英尺的房屋。

        所以再告诉我,圣塔莫尼卡的一百万美元房屋与得克萨斯州一样大,要花多少钱,“maintain”. Sorry land value costs nothing 至 保持…这就是区别。

      • 不是一个傻瓜…..

        所以你不’t die of laughter, I will explain it 至 you. 如果你 buy a 1600sq foot house in Texas for 125K, your annual repair cost is likely 至 be higher than 2%.

        如果您在加利福尼亚州以一百万美元的价格购买1600平方英尺的房屋,则维修费用可能会低于1%。这是一个平均水平,我很惊讶有人可以’t弄清楚。大多数购买一百万美元房屋的人会得到更好的装饰,尽管更换/维修的成本更高,但维修成本仍然更低。与得克萨斯州相比,居住在加利福尼亚州的人们将花更多的钱更换同一个物品,如果不是更多。

        如果你 are still dieing of laughter, most people buy in the mid range in most markets. From my own experience `1% on a 500K house is not out of line.

        我知道一个人在卖房子,价值约800万美元(他花10英镑买了房子,拒绝接受洗个澡),他说,根据他的记录,在房子的整个生命周期中,他每月的平均维修费用为22K,不含税。因此,如果您太忙于大笑,这意味着随着房屋价格的上涨,维持房屋下降的百分比也越来越高,在上述情况下,每年的费用约为0.3%,但这是一个极端的例子。因此,这不是一个傻瓜,相反,这意味着房屋越便宜,百分比上升的幅度就越高。

        I

    • 好吧,这30年期贷款的前10年还清了利息。然后其余的人实际上还清了债务。所以’s almost like you’重新支付提前购买十年的期权。两个主要问题是:1)可再生能源价格到10年会上升吗? 2)10年后,美元的购买力将是多少?

  • 好吧,让’s根据1976年的通货膨胀调整后的房屋价格,可以看到房屋的当前价值。

    年费率价格
    19765.8 $ 42,500.00
    19776.5 $ 45,262.50
    19787.6,48,702.45美元
    197911.3 $ 54,205.83
    198013.5 61,523.61美元
    198110.3 67,860.55美元
    19826.2 $ 72,067.90
    19833.2 $ 74,374.07
    19844.3 $ 77,572.16
    19853.6 $ 80,364.76
    19861.9美元$ 81,891.69
    19873.684,839.79美元
    19884.1 $ 88,318.22
    19894.8 $ 92,557.49
    19905.4 $ 97,555.60
    19914.2 $ 101,652.93
    19923 104,702.52美元
    19933 $ 107,843.59
    19942.6 $ 110,647.53
    19952.8 $ 113,745.66
    19963 $ 117,158.03
    19972.3 $ 119,852.66
    19981.6 $ 121,770.31
    19992.2 $ 124,449.25
    20003.4 $ 128,680.53
    20012.8 $ 132,283.58
    20021.6 $ 134,400.12
    20032.3 $ 137,491.32
    20042.7 $ 141,203.59
    20053.4 $ 146,004.51
    20063.2 $ 150,676.65
    20072.8 $ 154,895.60
    20083.8 $ 160,781.63
    2009-0.4 160,138.51美元
    20101.6 $ 162,700.72
    20113.2 $ 167,907.15

    如果我的数学正确,那么这所房子的实际价值将增加以下:

    $ 390,000–$ 167,907.15 = $ 222,092.85

    我相信这相当于实际价值增加了​​132%。我想第一个问题是对这所房子进行了哪些改进,它们是否使收益增加了132%。下一个问题是,自1976年以来,该地区的实际财富增加了132%。我认为这是数学没有真正发展的一个很好的例子。这所房子之所以能够以390,000美元的价格挂牌,唯一的原因就是人为地便宜的利率以及大量的人为刺激(每年超过一万亿美元的赤字支出)。除去人工刺激物,这所房子在目前的市场上不会卖到167,907.15美元。

    来自以下站点的通货膨胀率:
    http://www.usinflationcalculator.com/inflation/historical-inflation-rates/

    • 很快无家可归

      然后要考虑到这所房子的年龄要大得多,这通常意味着事物已经寿终正寝了:窗户,地板,窗台,水管等。当然,装饰性的东西可能已经得到了升级。与低或零首期贷款,HO’关闭之日,它们在水下。 JMHO

    • 感谢您的热链接。非常有用的链接。我发现您的电话号码很有意义。

      加利福尼亚州贪婪的地产的问题在于,太多的力量像政治运动那样大量涌入美国。现实是2到3 X的旧的旧的经验法则。年收入应该是购买者的神奇数字。

      我不e it using the super high multiples and lost my A*s and I did it using the old old magic numbers and 16 years later with all the ups and downs of being self employed, I’我还清抵押贷款’在街上被赶出去。

    • 什么’1976年如此神奇?为什么不回到1950年代呢?因为这会打乱您的数学运算,并使房屋看起来更便宜。

      • 您’ve got 至 be kidding me. Did you actually read the 文章? The data DHB gave on the first house included the sale in 1976 for $42,500. I come from a world where I start from what facts are available and make a determination based on these facts. I try not 至 make up facts. The math is plain and simple. 您 are not making your generation look all that good…

      • 根据您提供的数学公式,如果房屋以390K的价格出售,那为什么要折旧资产呢?什么’替代?金?
        The central issue is that paper 钱 loses value (purchasing power) over time, and we are getting paid with paper 钱 . 您 will be paying the banks 至 deposit your 钱 there.

      • 皮特
        所谓房屋的建筑物部分是折旧资产,其简单原因是该资产的使用期限不确定。会计世界中存在一种称为使用寿命的事实,其依据是建筑物最终将需要固定/更换。您所谓的房屋的土地部分不是折旧资产,因为此资产的使用不受时间的限制。在某些情况下,土地会像开采时一样折旧,但房屋却并非如此。

        我要做的最后一件事是为当今的经济提供投资建议。我不清楚当推推时PM有什么有用的价值。我目前非常关注财富的保存,除了找到一种投资粮食和燃料的方法外,我没有其他好的建议。这些是有用的资产,很可能会跟上通货膨胀的步伐。我仍然不清楚如何从中获利,但可以接受反馈…

        请参阅我的其他评论,为什么我认为住房将不再是过去的通货膨胀保护。

    • 杰夫·贝克曼

      您似乎错过了一个小问题。在过去的30多年中,实际工资实际上下降了。这如何使房屋价格持续上涨?您是否以某种方式错过了泡沫?如果您在2006-7年度租房而不是白痴买房,该怎么办?您现在过得更好吗?加州的工资不会也不会支持房地产的当前价格,未来的情况会少得多。信不信由你,大约40年前,加州的房地产曾经非常接近美国的平均水平。

      如果你 expect the same type of California home “appreciation”在接下来的30年中获得意外之财。这意味着一栋普通房屋将耗资200万美元。这也意味着一个砖瓦层每年将赚取300,000美元,而汽油将为每加仑30美元。

      • 此评论的对象是谁?我同意你所说的一切。我也年纪大了,想不起来加利福尼亚房地产何时便宜。山谷里有很多房子,土地很多,因为土地太便宜了。这一切都在70年代中后期改变了’s.

  • 戴夫·肯尼(Dave Kenny)

    上述2的价格似乎仍然很高
    I’m让市场决定美联储不会发生什么
    这样一来,情况就会好得多

    • 戴夫·肯尼(Dave Kenny)担任总统。

      首先戴夫会变得很糟糕。当经济向南发展时,人们会感到恐惧并关闭钱包。这使情况变得更糟。但是那’自然,自然也可以。

      华盛顿采取刺激措施,试图在高于最低点的地方建立最低点。每个人都希望停止公平的大出血。

      他们为什么失去股权?因为每个人都对抵押品的价值撒谎,所以他们都用来担保贷款。他们正在失去从未拥有的东西。他们为婴儿所做的一切像​​婴儿一样哭泣’现在还声称自己迷路了。您如何放松从未拥有过的东西?

      您 have heard of liar loans. It’是整个该死的骗子经济。

  • 问题是那些房子陈旧,丑陋且仍然昂贵。当然,您可以在电影界工作,并且负担得起。但是,为什么要回到垃圾坑!是的,天哪,我想为这样的烂摊子工作。当旧城区的水管在街上散发出来的时候,还要增加25000的开销。去过那里,做了那件事,现在我在一个舒适的位置的现代公寓里过得很好。对不起,我不知道’t抽烟该CA药物。

    • 如果你r worried about a $25K repair that happens 至 such a small percentage of homes that it doesn’t even make the news… Then go ahead don’t buy a home.

      如果这确实是一个大问题,那么您’d看到整个街区都有自己的前院,因为所有1950年代的街区粘土管道系统都会同时排放。

      您是否真的在So Cal的任何地方都看到了这种情况,除了您听说过的一位朋友的一位朋友发生了这件事?

    • 在电影业工作的绝大多数人几乎买不起公寓,更不用说买房子了。我不会’如果在洛杉矶要出售的房屋中有很大一部分来自行业内能够’找不到工作了。我认识许多长期,有才华的娱乐界资深人士 ’的薪水被削减了一半,几乎没有。坦白说,如果他们从事一些常规的行政工作,可能会赚更多的钱。只有一小部分人(即,“stars”和资深导演),赚了很多钱。

      我实际上认为这值得研究:有趣的洛杉矶娱乐业对住房状况的影响(当然,如果有的话)。显然,它’并不是洛杉矶所有地区的最大行业,但是我想某些领域的专业人员比其他领域更为集中。

      • 拉迪达(LaDeeDa)同意,但是,许多娱乐人士已经在好莱坞山丘和伯班克失去了家园,他们是卖空的&止赎2年前。洛杉矶的工作和缺乏工作无法支撑房价。我在西区附近的许多销售都原谅所有现金买家。我们在3年前出售了房屋,乐于租房,不会以这种方式购买被高估的房地产市场。公寓价格下跌很多,尽管大多数低劣的加州建筑conods由于HOA较低而具有很大的特殊评估’s。西好莱坞的838 Doheny公寓目前评估价为$ 120k,Century Hill为$ 45k… the list goes on.

  • 这些房子老旧丑陋,但价格仍然偏高。努力工作,生活在垃圾坑里,不用了,谢谢。

  • 价格由谁决定’在市场上买什么 ’可用。两者之间有巨大的区别:1)真正的人必须及时支付工资以支付抵押贷款,2)借款但最终获胜的个人’偿还债务; 3)拥有硬币和信用硬币的合法权利,并可以根据需要购买,雇用和ard积的实体。

  • 没有人真正讨论它,这项医疗保健法将对个人产生什么影响。它将使加利福尼亚破产(尽管它可以’宣布破产),但这会损害整体经济。从经济中拿出钱来支付罚款或保险计划。我不会’现在买房,未知数太多。

  • 如果今年秋冬价格再下降5-10%。’m fine with that..

    明年春季购买季节之前制定的低于3%的利率将弥补损失。

    我去年买了,我’很好,市场上下波动,基本上持续了5年左右。一世’m每年偿还我的抵押贷款7000美元,并且每年都在增加。

    因此,在这个历来都是高租金的环境中,平淡的市场使得拥有低于4%的抵押贷款相当轻松。

  • 我已经阅读此博客很多年了,并且喜欢它,并且承认我有在明年年初获得奖金后就去购买的渴望。老实说,我无法从任何迹象中看出,在选定的社区中,几年内是否还会再出现房屋下跌(超过百分之几)。这不是袜子木偶帖子,但我正在认真考虑购买。我在海滩附近长大,对西区或一般周边地区(南部的Lawndale,北部的圣莫尼卡,东部的洛杉矶中部)确实有一种情感依恋。我现在要为帕萨迪纳市的三居室租金支付1800美元,但不想在帕萨迪纳市或LaBrea以东的任何地方购买。我是自雇人士,每年还会从股票中获得资本收益,相当于每年年底再获得2-3个月的薪水。我无法负担任何海滩城市或卡尔弗城的费用,但我想住在距离海滩15分钟车程的地方。我没有任何债务,信用评分为780。我将一生住在洛杉矶。我今年50岁。初次购买者。我的每月实得薪水是5500美元,愿意让抵押贷款占我每月实得薪水的50%左右。我也有资格获得FHA贷款。我可以花$ 80K的首付。

    这使我在Inglewood,Hawthorne,Lawndale或WLA边缘(如90035或90034)的房价在+/- $ 400K范围内寻找一个不错的西风社区,并且可以首付20%。或者,我可以购买FHA贷款的$ 500K房屋。要么???我当然需要用FHA贷款对PMI进行一些研究,因为我听说LTV达到一定数额时会消失。

    当我使用NYT或yahoo的“租金与购买”计算器时,他们通常计算出,在15年结束时,我将节省5万美元–$ 100,000 +买入买入还是租用,假设有一套价值$ 400K的房屋,其房屋年增值率仅为1%,而我的资金节省了2%。当然,由于我打算一生都住在洛杉矶,所以我假设我将在洛杉矶生活25年或更长时间,而不是15岁。我是否想念某些东西(世界末日经济除外)还是满足一些特殊条件?现在成为购房者?
    体贴的答复表示赞赏。

    • 如果你不是’打算为您的抵押贷款支付收入的50%,那只是在麻烦。

    • 除了十岁以下,我在经济上与您完全一样。

      你可以住在这里吗?“英格伍德,霍桑,劳恩代尔或WLA边缘(例如90035或90034)”

      余生?

      如果没有,请等到您满意的地区后再继续租房。

      • 你好‘same deal’如果我知道某个区域将进一步下降,例如90066或90064,我会等待。也许我在问不可能的事–是否有任何迹象表明这些领域将进一步下降?我想没人能回答。谢谢

    • I’d同意先前的海报,并说50%的抵押贷款回家风险太大。

      如果你 currently derive most of your income from a wage, ask yourself how long you plan on working, and if it’不是30年,为什么要抵押30年?也许找一个便宜一点的地方并定下15年的租期会更好?

      您 seem 至 make a good amount of 钱 with savings, so I’我很好奇你为什么没有’在生活中更早购买?

      如果你’如果真的要定居在西区,那么也许可以选择在圣莫尼卡(Santa Monica)找到一套由租金控制的公寓,然后长期出租。

      • 兆字节 ,如果您相信可以在圣莫尼卡找到房租控制公寓,您真是一无所知。租金控制法在一段时间前发生了变化,原来的法律并未涵盖新的租户。原始法律所涵盖的租户也不能转租…

      • 什么?-

        开始打电话给别人之前“uninformed” perhaps you should do a quick google search. The City of Los Angeles also has similar rent control for 年长的 multifamily units, though their rent control board isn’与SM一样对租户友好。

        http://www.smgov.net/Rent_Control/FAQs.aspx
        “从1999年1月1日开始,在大多数空缺之后,财产所有者可以设置新租户的租金,其数额应与所有者和租户协商。新的租金将被重新控制,未来租赁期间的租金增加将为”

        If a tenant rents a rental building 年长的 than 1979 (of which there are many) the tennat may pay market rent 至 day, but future increases will be determined by the SM rent control board.

      • 兆字节 ,
        我有几个问题要问你。您是否曾经在圣莫尼卡或洛杉矶住过租金受控制的公寓?如果是这样,您什么时候搬进来的,什么时候搬出去的?

        我问这个问题的原因是因为我从1978年到1985年住在圣塔莫尼卡的租金控制公寓。从1985年至1992年,我搬到了洛杉矶的“租金控制”公寓。两种形式的租金控制之间没有可比性。圣塔莫尼卡的房租控制就像赢得彩票一样,我的母亲一直待在公寓中,直到她在2008年过世为止。我没有真正的动力去住在洛杉矶房租控制的公寓里,因为洛杉矶市议会允许的增幅远高于通货膨胀率以及您每次搬迁新租金都是基于市场利率。
        圣莫尼卡的房租控制法律在几年前发生了巨大变化。我个人认识一个在圣诞老人拥有大量公寓的人。大多数新租户都不会停留很长时间,因为由于该区域的需求高,供应少(缺少新的可开发土地和1978年的彩票赢家而使房东可以向新租户收取溢价)。我的房东朋友告诉我,即使没有人看着这个地方,大多数业主也坚持要求高租金。一个技巧是在搬迁时提供租金折扣。租约显示租金为x美元,为期12个月,但他们提供第一个月免费,而不是较低的每月租金。

        我是Google的粉丝,但更喜欢个人经验…

      • 什么?-

        我在SM和西洛杉矶拥有多户家庭单位,并且对这两个地区的租金控制法律都非常精通。一世’我知道,西洛杉矶与圣塔莫尼卡相比,租金增加得更多。

        我最初的建议是,由于有利的租金控制法律和董事会,OP找到了SM租金。

        我很欣赏您的轶事,虽然您可能会相信自己的经历比实际情况更重要,但圣塔莫尼卡的租金控制仍然有效,并使许多租户受益。

        显然,租金控制法在这两个方面都产生了很大的影响,其中之一就是供应受到限制。

        OP陈述了他的收入/年龄/以及对Westside和海滩的普遍热爱。他征求有关将30%的实得房屋贷款用于30年抵押的意见。考虑到他的年龄,收入和位置要求,我建议他在SM中找到租金受控的公寓。

        尽管他可能会在头五年左右支付高额租金,但他将有更大的保证,即他的住房成本在未来15-25年内不会大幅增加。假设他’就像大多数美国人即将退休一样,他的收入可能会变得更加固定,这使得稳定的住房付款(无论是租金还是抵押贷款)至关重要。

        那是我对他的诚实建议。如果他愿意在远离西城的廉价社区居住,我会’d建议他在15年固定期限内立即购买房屋,但不超过其带回家的30%,并锁定住房付款。住房可能上下波动,但在生活中的某个时刻,财务稳定性比最大化价值或ROI更为重要。

        如果你 have another recommendation that you feel would be better, I have no doubt that he would appreciate it.

      • 兆字节 ,
        他们说历史时,这似乎是最常用的时期。是的,自1970年至今,房地产一直受到人们的欢迎,尤其是在泡沫地区。我希望这种情况不会持续下去,因为70年代以前不是这种情况。我认为造成这种繁荣的原因已经在该网站和其他网站上被多次确认。

        这真的很奇怪,因为我是在圣莫尼卡出生和长大的,从来没有听说过公寓房主或房客将目前的圣莫尼卡公寓或洛杉矶的任何公寓称为“租金控制”公寓。当来自圣莫尼卡的某人(出生在圣约翰医院或圣莫尼卡医院)说“租金管制”时,是指1978年圣莫尼卡的法律。我有很多朋友在圣塔莫尼卡拥有“多户住宅”,他们从不做广告,也没有宣称拥有可用单元时会租用“租金控制”公寓。您是否告诉我,如果有可用单元,您要宣传“租金控制”公寓吗?

        感谢您在此游戏中展示您的皮肤。您是地主,因此对房地产价值具有“投资”兴趣。您还希望说服某人,在人口稠密,价格过高,价格过高的地方长期租房是很有意义的。我想说你的观点因你的立场而歪曲。我是对当前金融危机的经济原因感兴趣的财务人员。

        为什么我坚持将建筑物与土地分开?因为那是财务/会计工作的方式。为什么财务/会计将两者分开?正如我之前所解释的,因为它们是非常不同的资产类型。我认为我的真实意思是,建筑物的增值没有真正的经济原因。实际上,该建筑物的价值应降低,因为它是一种折旧资产,将来需要在某个时候进行维修/更换。这给我们留下了污垢(又名土地)。现在,真正的问题是,为什么土地实际增值?有用价值增加了​​吗?实际收入的增长是否允许人们竞购稀缺资源?还是这仅仅是信贷/债务推动的资产泡沫再加上心理狂潮?我正在尝试确定当前危机的原因,并根据现有事实确定我们应该期待的发展。这是财务人员应如何看待问题的方式。

        我是一位经济机会主义者,会根据风险和数学做出租金/购买决定。我对美国梦没有情感上的依恋。我在这场比赛中没有狗。你我朋友呢?你在这场比赛中有狗吗?

      • “我希望这种情况不会持续下去,因为70年代以前不是这种情况”

        C / S不’t展示自1940年以来升值的房屋-> 1970? Really?

        根据我的经验,大多数年轻人在租赁时’t care that it’因为他们不租房’t expect 至 be living there for more than 5 years. After 5 years or so, tenants in a rent-controlled unit will be more likely 至 stick around 长期 as they see the disparity between their rents and market rents.

        I’我还没有妄想,以为我在博客上发表的匿名帖子会对我的个人底线或任何地方的财产价值产生任何形式的影响。一世’我花了更多的精力在写这篇文章上,比我所期望的要多。就偏见而言,我’d认为自己没有偏见,但是谁知道呢?一世’我不确定您为什么认为房东比想要购买的房客有更多偏见。

        整个租金控制论点毫无意义。期间,圣塔莫尼卡和洛杉矶市存在房租管制。如果我是房客,我’d宁愿住在租金控制的单位,而不是非租金控制的单位。例如,在绅士化的银湖地区,租金已大幅增加。一世’我比我更愿意住在一个受租金控制的银湖酒店。如果我知道自己将以固定收入为生,那我’d尽量固定我的支出。

        我了解将改进与土地价值分开的会计原则。确保,折旧和预测的能力要求做到这一点。称其为折旧资产而没有资格的意思是,您的意思仅是结构服务器只会混淆,因为绝大多数交易都包括结构和土地。当然说“房屋是一项折旧资产”比说更多的头“结构折旧”

        说我在这场比赛中有一只狗,但是你不知道’t是精氨酸。每个人都以一种方式或其他方式为他们的头顶屋顶买单。

        从您的评论中我怀疑您’重新看空住房。您还相信2025年洛杉矶的租金将低于2012年吗?

      • Yes, real estate appreciated from the norm since 1970 till 至 day especially in 泡沫 areas. The meaning of this is appreciated faster than 通货膨胀. Look at any chart showing the cost of housing adjusted for 通货膨胀 and get back 至 me.

        我对圣塔莫尼卡房租控制公寓的论点感到厌倦,我敢打赌你不是来自圣塔莫尼卡,也不来自西区或加利福尼亚。

        我假设您既不是会计师,也不是金融专业人士。我认为您是从小型企业房地产角度而不是从经济角度来看会计。我实际上去过商学院,在一家大型的六所(现在是四家)公共会计/咨询公司工作了7年以上,此后在金融界工作了很多年。因此,我对这个概念有所了解,但我是从经济学的角度来看这个问题(是的,我也是大学的经济学专业学生)。

        我的观点是,将来我们可能需要改变看待住房的方式,而住房更像是消费而非投资。这也是经济世界中的新事物。我没有独自提出这个概念,而是阅读了许多经济学家的著作,并且我相信这种理论可能有其价值。我对房屋的两种资产类别进行估值的经济学论点既不是新观点,也不是我个人的观点。实际上,这是在新生经济课中讲授的。别误会我的意思,我知道没有两位经济学家对此达成共识,但这只是基本的微观经济。

        从那以后,我搬到了NorCal,不希望既不租赁也不购买SoCal。确实,出于多种原因,我关注房地产市场,但我并不是想说服自己购买还是不购买。我真的不在乎市场是上涨还是下跌。如果市场以一种或另一种方式改变,我会改变我的租金/购买决定吗?是!我在乎它走哪条路吗?没有!根据经济原理,我认为住房会上升吗?没有!这是否意味着住房将下降?没有!如果我对经济原理和现有事实的解释使我相信住房上涨而不是下跌使我成为住房熊的可能性较小,那么是的,我就是住房熊。

    • I’m curious… if you’re self-employed how do you get a 奖金 ? Who is paying you a 奖金 , and why?

      • 嗨,Ripcord关于奖金,我的合伙人和我在年底分享利润。实际上是资本收益,来自对公司的原始投资,而不是‘bonus’从严格意义上讲。感谢您的询问。

  • 对此Crapp感到恶心

    这令人恶心…政府和银行正在再次制造房地产泡沫,即使它永远不会比上一个泡沫那么大或如此残酷。可以将其视为迷你泡沫。它’的疯狂。最终所有这些都将崩溃,房屋将损失另外50%或更多。请稍等。由银行/联邦政府/联邦储备金政策创造的人为的需求和价格操纵最终将在房地产市场上产生重大的崩盘。请稍等。同时,我’米在场边。在所有人都输了的游戏中毫无意义。

    • 究竟。以前的装瓶机,高收入(经常说)且没有净资产的人被从系统中清除掉,而只是被一个新的装腔作势者代替“investors”人们陷入了最新的RE宣传中。

      当可再生能源价格真正冲销到2014年左右时,耐心将得到回报。

    • 我和你在一起!就在现场!

    • SOTCrapp
      (我喜欢真实性!)
      I’当我们从多重报价情况跳到另一个气泡时,我们仔细思考并分析了这个微泡沫,并看着白痴的傻瓜付出了很多钱,而这所房子却是固定的。在我所在的地区(文图拉县),我几乎看不到有价值的库存,并且定期的销售市场非常珍贵。这种库存限制效果很好。我也很讨厌这个cr * pp。我们受伤的事实是,我们’重新兑现现金,并实际了解住房的均衡,CPI和薪金比率。

      我不’我自己没有看到另一场崩溃。 (但一个女孩可以梦想,可以’她!)我看到接下来的两个月会告诉我们,战争的噩梦会慢慢消退,还是我们都应该搬到飞越的土地上。

  • 你好‘sick of this crap’对于我来说,很难再看到另一场崩溃了。如果银行正在按自己的意愿将房地产投向市场–在我看来,他们可以连续数年这样做,以降低房价,而不会导致崩溃,否则崩溃将来自其他地方。

    ps:令我震惊的是,在洛杉矶的许多地区,库存很少,而且许多房屋都位于真正肮脏的地方(在邦迪或华盛顿大道,谢尔曼大道等主要道路上或高速公路的尽头,等等)。

    • 我同意您的看法,不太可能再次崩溃。银行并没有取消房屋抵押,即使这样做,也没有被迫出售房屋。他们可以随时随地坚持下去。银行的资产负债表的那部分被清除。我认为在未来三年内住房也不会增加太多。我们很可能会像日本一样长期存在,但是所有产品的价格都不会降低。请记住,东京仍然是20年后最昂贵的城市。

  • 我认为这篇文章最清楚地阐明了我们许多人的想法。

    http://mhanson.com/archives/991

  • 你现在应该买吗?

    美联储表示,他们将保持低利率至2014年。

    REO属性的巨大块将在2013年的第一/第二季度达到。请参阅CAR文章: http://www.car.org/newsstand/newsreleases/2012releases/bulksalesbill.

    一月份,金融悬崖将袭来– who will be president? 什么 will he do?

    十一月–12月是购买房屋的最佳时间,通常可以节省5%至7%。

    I would suggest waiting until 十一月–2013年12月买房。

    • 您 lost me at REAgent…

    • REAgent
      您 came here and quoted CAR? Do you drink the NAR &CAR助学服务,还是只期望为您服务?我曾经是这两家公司的成员,甚至我都知道这被称为新闻稿,书面商业广告,或者这就是您答复BS的方式。一世’参加了所有这些销售课程并练习了角色扮演。 (我知道所有肮脏的小秘密。)

      I am in agreement about waiting this out until the 4th quarter, but please, 我不’没有足够的钱来掩盖我的宣传白蚁的头,所以您可以将宣传从这个基于智能的博客上删除。 OY合租。

    • REAgent
      抱歉。我在那把扫帚上飞了起来。

      没有什么能阻止REO批量销售。他们已经有足够的钱购买它们了。我属于一个关注这种情况的组织。 Isn’有趣的是,CAR一直在享受泡沫的上升,但并没有’t喜欢泡沫后的结果。 CAR帮助引起了泡沫后市场。是时候支付p子了。不幸的是,CAR也使我们也受到惩罚,这个小家伙只是试图购买。

      嘿,您曾经参加过$ 295的风水课程之一吗?
      聪明的人是从白痴那里收集这么多钱的人。

  • 什么?“Official” recent CPI/inflation rate is 熟的. See “shadowstats”。您是否真的相信2009年的生活费用下降了(健康保险,天然气,公用事业,食品等)?

    • 我认为您提出了两个不同的问题。首先,我使用可用信息来确定价格/成本的实际增长与名义增长。除了通胀率之外,我没有其他来源“cooked”费率。请给我一个链接,链接到不是“cooked”.

      Second, I have stated over and over why food and fuel have gone up and will continue 至 go up. The important point is that real wages (based on 熟的 rates) are flat while food and fuel rise leaving less devalued currency available for granite counter 至 ps and marble columns…

      Health care is a whole other story. The cost is going up because the real customer is not the patient. 如果你 ain’t paying, you ain’t the customer. And no, your $10 copay still doesn’t make you the customer.

  • “Health care is a whole other story. The cost is going up because the real customer is not the patient. 如果你 ain’t paying, you ain’t the customer. ”

    这在北欧已经很明显了:医院知道自己的法律迫使国家支付他们要求的任何费用,因此他们正在无情提高利率。虽然不如美国糟糕,但仍然很重要。

    即使国家的其他部门拥有医院,也可以随意更换管理部门。进行内部斗争,纳税人一如既往地支付账单。

    钱不穿’不要去照顾病人或工人(护士/医生),而是要管理奢侈和奢侈的生活方式。

  • 马克·古萨克

    最后;有人注意到较低的利率会误导购买者承诺支付更高的本金。可以通过预付款避免利息。原则不能。因此;哪个比较好买:

    100,000.00美元的房屋,利率为10%=每年10,000.00美元的年利率。
    $ 200,000.00利率为05%的房屋=每年$ 10,000.00初期利息。

    It is clear that at the higher interest rate any fixed additional payment on the first loan will much more rapidly pay down the principle. Therefore, regardless the 长期 通货膨胀 rate the higher interest rate provides the better deal.

    是的,听起来很直观。但是,我也可以证明通货紧缩对中下阶层有利,而通货膨胀对政府和上层阶层有利,而压倒中下阶层。

    祝你有美好的一天。

  • 底线–现在的房价是否比1982年高?是。因此,在2042年,他们可能会对2012年说同样的话。

  • 假设我在赫莫萨比奇(Hermosa Beach)买了一个90万美元的1500平方英尺的房屋,该房屋的大小与得克萨斯州的一个中产阶级房屋的价格相同,为10万美元?

    您的1-2%维护理论仍然有效吗?如果90万美元的房屋具有西班牙风格的粘土屋顶,我会认为90万美元的房屋的维护成本要比德克萨斯州的10万美元的房屋少。

  • 富乐顿的西侧。是一个帮派出没的败类坑,有大户人家,有小型房屋,而警察局几乎从未在该地区巡逻,街道从未被扫荡,因为这个无能的城市拒绝在整日扫除停车,所以泥土和垃圾堆积了起来,我很幸运,在2005年走到了地狱,再也没有回头,我为那些没有这样做的好邻居感到非常抱歉’如果无法在坠机事故发生之前被困在水里,我怀疑该地区是否会再次达到2004年的水平。

  • 房价完全取决于利率。房地产经纪人完全否认这一点,因为他们希望从销售中获得最高价格。我们需要现实的利率,而不是现在的低泡沫,这样房价才能稳定在可承受的低得多的水平。

  • 辛西娅·库兰

    好吧,我发现有趣的是德克萨斯州’像人们想象的那样便宜。美国人口普查指出,得克萨斯州的房屋拥有率为64%,美国平均水平为66。科罗拉多州,新墨西哥州和亚利桑那州的房屋拥有率均高于德克萨斯州。而哈里斯只有57%的房屋拥有权,特拉维斯只有52%。橙县是60%。在马萨诸塞州,住房价格更高,但击败了休斯顿的哈里斯故居和奥斯丁的特拉维斯。加利福尼亚只有57%。如果您可以住在像柯林斯这样漂亮的郊区县,其房屋所有权为70%,那么德克萨斯州就是一个便宜货。

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