FHA贷款担保现在达到1.1万亿美元:FHA抵押贷款保险费的即将变化和低首付贷款的成本。

FHA保险贷款 当其他低首付贷款在2007年退出市场时,他们介入以弥补大量的闲置.FHA受保贷款仍然是低首付选择,只需要3.5%的首付,但至少对于这些贷款,一定程度的尽职调查是在寻找潜在借款人时完成。然而,在过去的几年中,FHA的担保贷款已经从房地产市场的一小部分发展到现在的未偿还贷款担保超过1.1万亿美元。住房市场现在正变得基本上是双峰的,所有现金购买者都购买了更好的房地产,而几乎没有任何首付资金的人都选择了FHA路线。鉴于FHA贷款已变得多么昂贵,很明显,如果没有住房,很大一部分人口甚至没有足够的资金进入房地产市场。 30倍杠杆。 FHA担保贷款也即将发生变化,这将使它们在几个月内变得更加昂贵。当住房市场据称强劲时,为什么这些贷款变得更加昂贵?

自衰退开始以来的FHA贷款量

随着有毒抵押贷款退出市场,FHA的担保贷款数量直接增加:

FHA贷款额

您可以看到它在2008年恢复的速度有多快。在南加州等一些市场中,FHA的有担保贷款约占所有购买量的25%。在北加利福尼亚,这一比例约为15%。联邦住房管理局的很大一部分贷款严重欠款:

fha拖欠率

根据GAAP分析,FHA在1.1万亿美元担保贷款中的基本持仓为-321.3亿美元。这是问题吗?这些贷款很好,因为抵押贷款保险费将在未来几个月内变得更加昂贵,这是有充分理由的。一个重大变化是贷款的MIP期限。现在,这将在贷款期限内延长:

为联邦住房贷款贷款

通常这是在较早的时候取消的,但是鉴于其面临的违约数,FHA需要巩固其资本头寸。如果FHA处境不佳,那么为什么举升率这么高?显然这里还有其他事情。每月支付的金额也在增加:

FHA贷款MIP金额

由于绝大多数FHA借款人的首付金额最低,因此,对于625,000美元以下的贷款,我们正在寻找130个基点。因此,用FHA保险贷款购买的400,000美元房屋的数字运行:

*在新的FHA更改于今年晚些时候生效之前

采购价格:$ 400,000

首付:支付3.5%的首付

首付款金额:$ 14,000

利率:4.25%

前期MIP:1.75%

每月MIP:1.25%

税率:1%

贷款金额:$ 392,755

付款1:$ 1,932

MIP:$ 409

总付款1和MIP:$ 2,341

+每月税金:$ 333

保险月费:$ 100

其他(HOA /维护)$ 144

每月总付款额:$ 2,919 

鉴于400,000美元在SoCal上购买了您,这不再是“便宜”的贷款。另外,如果您在奥兰治县(Orange County)等地租用公寓,则每月需要支付200至700美元的HOA费用。您可以在以下网址阅读有关FHA变更的更多信息: HUD网站。一些读者提到,还有其他方法可以从住房中提取资金,其中之一就是通过所有这些增加的成本。加上税收,MIP,HOA,保险和其他项目,您会发现低利率突然被较高的辅助成本所掩盖。

当前许多买家都在反对所有现金购买量的猛增:

现金购买加州

我们有一个 破纪录的几个月 在2013年的所有现金购买中,这一趋势仍在继续。为了避免对大量拖欠贷款的救助,FHA贷款变得越来越昂贵。换句话说,未来的买家将为过去几年的混乱付出代价。但这已经是市场的一部分。背负着高额学生债务的年轻买家可能没有别的选择,而不能选择在加州等高价格地区购买高杠杆贷款的入门房。低首付贷款和所有现金买家。请注意 中间被挤压?鉴于我们当前的经济状况,这并不令人感到意外。

FHA MIP和期限的更改将从2013年6月或之后发布的贷款开始。

Did 您 Enjoy The Post? 订阅 至 泡泡博士’s Blog 至 get updated housing commentary, analysis, and information.

Did 您 Enjoy The Post? 订阅 至 泡泡博士’s Blog 至 get updated housing commentary, analysis, and information





26个回复 至 “FHA贷款担保现在达到1.1万亿美元:FHA抵押贷款保险费的即将变化和低首付贷款的成本。”

  • 量化宽松深渊

    关于在MIP贷款期限内购买房屋的事宜,尽管它在6月1日开始,但从实际的角度来看已经差不多了。意思是,如果我要在房屋上提出要约,但几天后它被接受,则在经过17天的检查偶然性后,然后开始贷款过程(即使已预先批准),整个过程仍需花费几周的时间那么我要说的是,任何在5月10日之后提出报价的房屋都将在贷款期限内受MIP的约束。但这会对房价产生影响吗?我简直无法想象再多花300美元买房–每月$ 500的贷款期限,但也许其他人还是会购买。

  • 这个周末我去建筑商那里看各种模型’办公室,并惊讶地看到他们将20万美元的房屋分发给20来岁的人,里面有500美元的支票。业务员好心地告诉他们“don’不用担心,我们有自己的贷方,所以应该没有问题。”

    只是常识似乎说,鉴于工资停滞不前,如今的年轻人无法向上流动以及经济发展缓慢,这是一个不稳定的局面。那么这些孩子将如何处理30年,50万美元的贷款?一世’d很高兴读评论儿子,这是非常普遍的情况。它’接近零下降,无文档。

    • 我知道 ’由于缺乏库存等原因,其规模小于2005年,但我仍然可以’相信距高峰期8年和破产5年后,完全相同的事情还在发生!该死的我们是一个添加国…

  • 能够’您是否在某个时候从FHA贷款中重新抵押?

    • 当价值下降并且您没有权益时,不是这样!更不用说参与率可能更高。较高的PMI可能会加剧下一轮违约!

    • 塔皮斯·沃兰特

      是的,它没有’这些在过去两年中以FHA贷款购买的人没有避风港’能够再融资并充分利用’在过去的一年中。为什么他们的房屋价值增加了​​,但显然违约率正在上升。 ??还是他们只是再次将其资产从自动柜员机中取出?

  • 随着趋势的继续发展,人们将开始表现出更多的风险。他们将使用贷款购置房屋,以期在价格上涨时在一两年内获得抵押,以摆脱当时的MIP。
    这是上次发生的事情。随着市场的上涨,人们只是想通过价格上涨将使将来一切变为可能的想法,尽一切可能。

    • 量化宽松深渊

      同意CAE的意见,有很多方法可以解决终身MIP,尤其是在贷款几年后再融资。因此,终身MIP可能根本不会减慢市场。

    • 唐’您必须拥有一定数量的权益才能进行提款,例如80%的LTV吗?除非人们依靠房价持续下去,否则仅下跌3.5%就需要花费很多年的时间。’s向上攀升并还清本金。还是几年之内涨价呢?而且,您仍然需要以其他方式获得再认证的资格,他们仍然会调查您的工作和信用记录,对吗?只是一些想法。

      • 恩斯特·布洛费尔德

        @Forever_Sidelined

        究竟!如今,大多数再融资都需要20%的股权。因此,除非这些FHA’人们想出现金将LTV降至80%以下,他们将无法再融资。房地美和房利美将不购买权益少于20%的贷款。

        这是水下房主基本上无法利用低于4%的利率的原因之一。

      • 那’降低3.5%,然后在一两年内价格上涨到所有者拥有20%股权的地步。然后,他们将贷款转为更好的贷款。因此,他们押注贷款将在两年内好转,并且价格将上涨到足以获得20%股权的水平。

  • 拿出每月2,919美元,再乘以360个月(30年期债券),您得到的总收入不到1,060,000美元。

    只是弗雷金’ WOW!

    您 will pay 2.6 times for that house.

    和唐’别忘了,当这栋房子的寿命达到20-25年时,即使是新房子而且开箱即用,首次购买时,热水器等主要物品通常也需要工作。此外,财产税也永远不会消失。忘记了HOA,无论如何他们还是需要它们。这是另一种省钱的方式。

    这将顺利结束。

    不!

    我想,只要我住在OC中,我便会租房并支付保费,而不必担心维护或保持泳池清洁。当然,我的租金反映了这笔费用,但我不知道’不必担心这会超出我的租金成本。而且我通常可以在一年后的租赁期满后搬家。我不’不必担心360个月的票据。

    • 布兰克芬勋爵

      强迫症,每月400美元的MIP和3.5%的下降完全扭曲了事情。就像过去的好日子一样,没有人应该购买首付少于20%的房子。以20%的首付款再次运行此计算,这都表明购买超过了租金。许多受到数学挑战的人只会查看总租金与购买数量之间的关系,您需要查看净数字(支付本金并注销利息和财产税),这才是真正重要的。支付1美元的抵押贷款本金或利息不等于支付1美元的房租。每年搬家签新“cheap 租”可能是您的选择,我向您保证,对于大多数人(尤其是带孩子的人)来说,这不是一个选择。

      是的,房屋需要维护,保险和财产税(每年最多只能增加2%)。如果连续几年年租金涨幅在5%到10%之间,这足以让许多人摆脱困境。我同意您的看法,即以3.5%的首付款购买并获得较高的MIP打击’没道理,但购买时降低20%确实可以。

      • 很多因素会影响租金与购买,其中很多是’纯粹是财务上的,而其他人的加权也不同。甚至财务决策都是视情况而定。

        我一直都在租房(而且租金一直上涨),并且一直渴望购买,因为我的首付降了20%,足以支持2年以上的付款。自11月份以来,我就一直在洛杉矶的黄金地段进入铁杆市场(我知道在Redfin那天每栋房子都卖出/看到超过30栋房子的人身/失标价,包括今天早晨正式售出),以及最近在这里我读到的所有内容就您在丛林中的情况而言,我一直在向我的朋友吐口水是什么:银行,现金竞标,投资者购买者,竞标战争的人为限制供应,‘定价过高的废话,显然是内部人士传承的’列出了卖空等等。这是在CA取消抵押品赎回权法律最近发生变化,银行可以保留房屋10年的事实,JPMorgan / Blackstone / Cerebus以及新银行和基金的事实下进行的,事实是他们自己购买物业或鼓励他们的高资产净值个人客户以低于抵押贷款利息的现金提供的现金购买他们的股票作为抵押品,并将其出租。但是在那里等’更重要的是,我们有史以来最低的利率,量化宽松政策推高了房价和房屋净值,因此HELOCS很快就会回来,消费者情绪可能随之而来…。但不包括较高的收入或新的高薪工作(通货膨胀秘密也在发生)。然后魔鬼回来了,他的名字叫证券化。银行和基金喜欢以一定的收益来赚钱,而不是专门持有房屋作为投资或只是获得正收益。他们也喜欢冒风险,所以他们’我一定会尝试将投资者拥有的房屋中的租金付款证券化,并有养老基金,捐赠基金,政府等购买它们,就像租金下降一样,因为它们肯定会涨,涨,涨。精明的资金将使住宅房地产摆脱困境,并将其资源分配给收益较高的资产,如股票,商品或该月的下一个投资风格。

        感觉泡沫正在再次发生,因为每个人及其兄弟和母亲现在都在谈论房地产。我在加利福尼亚州,新泽西州,马萨诸塞州和纽约市的大多数朋友都谈论购买,因为他们没有’t want 至 ‘miss out’(顺便说一句,人民的工资涨幅不大)。我有一个不曾在迈阿密热恋的朋友。我还有其他朋友在谈论购买多单元房屋并成为房东 …没有经验。听起来有点熟?实际上,再去看纪录片《内务》,您会告诉我它是否与今天不相似….

        …话虽这么说,如果这些内部人士赢得并现在像股票一样控制房地产,将价格推高5年以上并随之上涨,该怎么办?我觉得美联储可能永远无法提高利率(除非他最终我们可以捏造就业人数),因为随后房价下跌,ARMS重置以及更多的抵押品赎回权。是否只是继续租房并等待崩溃的解决方案?感觉在我最近的高价和亏损(我今天以93.5万美元的房子出价97.5万美元之后,今天输给了现金出价)后,我可能正朝着这种方向前进,但是我’我只是想知道您是否只是现在就多付钱并继续玩游戏,即使它被操纵是因为聪明的钱至少需要房价才能上涨。

        很多杂乱无章的事,但我的脑海却很多。我赞扬评论和想法’我试图把这些东西弄清楚,自己是一个积极,有思想的买家。

      • 嘿LordB。可以肯定的是,如果有人购买,它会更聪明地降低20%的价格,但不幸的是,‘net costs’我们中的许多人在确定拥有成本时会因为替代性最低税而计算出错误。因此,您通常可以’只需将您的有效税率乘以您的利息和财产税,并在比较与租金时将其计为储蓄。我知道我’就像我在东北和卡利的许多朋友一样,我一直陷在它的死亡陷阱中。

        而且,无论政治派别如何,抵押贷款利息扣除肯定是‘adjusted’无论是单独还是通过总体上限。游说者会与之抗争,但是如果它以某种方式通过,则肯定会在扣除额(以及房价)方面影响游戏。无论如何,您都应该根据预期收益来进行说明,因为理想情况下,资产应该以风险调整后的收益为基础进行估值。

        从全民投票锁定卡利财产税的角度来看,这肯定有其历史…我承认我个人喜欢它。话虽这么说,卡利(Cali)政府所有分支机构中的许多Dems,人口结构变化,国家破裂,是因为很多州议员住在这里,等等,所以我不会’一定要像固定毯子一样将其作为固定的固定汇率。

        最后,在您的许多租金与自己的比较中,您没有’提房屋升值或折旧。即使那时候没有实现收益或损失,也并非每个人都能永远持有以超过继承人的初始存款,至少它改变了比较与租金之间的等式。

        我想你提到过你是在2012年买的,所以你’在股本方面,我可能已经抓住了一些上行空间。奇怪的是,您仍然知道今天每个星期都会在Redfin上出现新的高价吗?…and then you’再出价5%…和失败。 - 我没有’不幸的是,我的收入在过去18个月中增长了25%,但这绝对是洛杉矶的黄金收入。我赚了不错的钱,我知道有很多人只是做’不在洛杉矶工作,当然不要’赚了20万美元以上,这实际上是您至少应该在这些位置购买的地方。我的意思是AMLAW 200避风港中收入最高的律师’在超过5年的时间里加薪。

        我只是玩魔鬼与你提倡,因为你现在显然是赞成购买,而我几乎要你说服我,因为我厌倦了租房。您是否相信外国和投资者的钱会留在现在,因为美国永远是新的避风港?您是否看好洛杉矶的大幅收入增长/大量新的高薪工作?难道是游戏操纵了上流社会/居民将永远支付更多的住房成本(占收入的百分比)?说服我哥们!

      • 布兰克芬勋爵

        第一次买家,我’我会尽力回答。

        Regarding 净成本 in the rent vs buy equation, the AMT can definitely throw a wrench in the calculations. This needs 至 be accounted for along with fluctuations in income.

        我高度怀疑按揭利息扣除额是否会消失,但肯定会缩小。我不会偏离常规贷款金额(417K)…如果沙子上有一条线,可能就是这样。

        我不是加州13号提案的忠实拥护者,’介意它消失了,但是那’我的一厢情愿。第13号提案是某些地区的价格如此具有粘性的巨大原因,人们赢得了’严格按照财产税的基础出售。提案13可能会针对企业,租赁财产,继承财产进行修订,但我认为主要住宅将其设置成石头。

        我不会’t count on much appreciation for quite some time so I usually 不要’将此因素纳入租金与购买等式中。任何赞赏只是锦上添花。您现在要买的问题吗?是的,但遵循以下准则:

        1.仅在高级或高级区域购买。
        2.计划拥有房屋至少十年。
        3.保持房屋DTI约25%。
        4.达到或低于租金平价。

        我不’看不到租金有任何大幅下降(尤其是高级地区)。再加上外国资金,当地根深蒂固的资金以及每年来这里的所有人们,以实现加利福尼亚梦的那部分。在某些地区可能不会看到低价。

        祝好运!

      • @首次购房者

        根据我的算术,如果您打算将一百万美元的房屋中的20%放进去,并且要保留两年的付款,那么您手头必须拥有超过30万美元的现金。

        您是否知道通过支付这种钱在Californai的房屋要承担什么样的风险?您可以在任何数量的罚款地点以现金购买同一所房子。想一分钟,在没有像加利福尼亚州那样破产的低税率状态下拥有清晰的免费房屋意味着什么。

  • 的确,由于最近法律的一些变化,银行现在可以成为房东吗?

    如果是这样,并且银行可以胜任地租业务,那么’阻止他们鼓励购买者承担风险贷款?如果买方违约,房屋将归还银行,他们可以将其出租以获利。它’为银行赢得双赢。

  • Coming for 您 Next

    强迫症–我听到你了!我们仍然面临的金融危机确实没有唤醒足够的人们。使用#时,您无法就拥有拥有财产的理由’Doc提供的以上内容或类似内容。

    拥有房屋所需要的额外金钱,不仅仅是每月的花费。我认为分配给HOA或维护的144美元是保守的。伙计们,等到出售为止。您将要出售的金钱总会让您头昏脑胀….home准备,佣金,买家结账成本,保修等。

    这里’我是怎么想的:当您从闭合桌起床时,您基本上是10%的洞。 (您’马上花一些美元…围起来院子,完成地下室,重新粉刷内部,等等… there’平均出售6%的通讯,您’ETC可能会向买家支付几千美元以支付其关闭费用….you get the idea)

    我经常碰到4到6年前购买的待售房屋。即使在上升的市场中,他们也必须幸运地实现收支平衡。房地产仅在长期拥有的情况下才能经济地运行。它’昂贵的交易方式!

    认真的OCDan,有很多话要说— especially if you’重单,你的自我没有’需要很多时髦的铃铛&吹口哨,以便您可以收到朋友/家人的批准。

  • 我最近正在计算父母对房屋投资的狂热程度。 1983年购买,首付30000美元,房屋现在价值650000美元(实际上是850,000美元,但出于本次练习的目的,我’m以成本扣除额外费用)。因此,如果仅看一下资本增值,那么30年的收益是20倍,即复合收益率为10.5%。那’不错。 。 。但我们必须记住,a)这是在RE繁荣市场中,利率下降(比率从13%下降),b)在一个大市场(NoVA)中,c)在一个大社区中。因此,这几乎是理想的情况,而且与股票市场一样。并不可怕,但不会让你变得如此富有。我认为人们在听到诸如以下的故事时会忘记通胀和加剧的影响“二十年前,我以100,000美元的价格买了这所房子。”好吧,当你看通货膨胀时,实际上并不是’太棒了。很多东西在20年前真的很便宜。

  • 杰森·埃默里(Jason Emery)

    固定15年而不是30年的另一个很好的理由。即使您可以’最终再融资时,您可以在需要新屋顶和大部分设备都被射光之前还清房屋。

    • 30 year and prepayment would be a better option for many. 那 way if income stream is disrupted, the prepayment can be not made while things are tight.

      即使15年的利率略高,但我认为30年的预付款大致是针对意外情况的部分保险。

  • 我和妻子最近以FHA贷款购买了房屋。由于一些不良的房地产债务,我的信用很差,但是我妻子有偿债能力并且受雇。无论如何,我们在获得3.75常规抵押贷款方面遇到了麻烦,因此获得了3.25%的FHA贷款。利率下降了一半,大约占我们每月抵押保险的三分之一。因此,我的前五年的实际利率约为4.75,从更大的角度来看,这是’t so bad.

    我最终不得不支付相当大的首付才能获得房屋,大约是15%,因为我们地区的FHA贷款限额为$ 271,000。如果FHA确实希望保护该程序,则可以通过降低贷款限额开始。就我个人而言,我想通过常规抵押贷款来获得FHA贷款,即使它的成本更高,因为它是可以假定的。我认为利率最终会上升,并且能够提供3.25%的抵押贷款将是一种奖励。

    • FHA易用性被高估了。贷款人知道这是事实,但会特别与首次购房者商量,好像它’考虑到你’当天销售时便可以使用。当然他们’我会说什么让您进入不确定市场中的被保险产品。

      您 ’重新假设买方将有现金支付您合同价格和本金余额之间的差额。

      • 能够’t you just do a rent 至 own or similar? The buyers 不要’必须一定要承担抵押才能获得相同的利率。银行没有’不必知道谁真的是在付款。

  • 春季房地产经纪人的炒作也在丹佛全面爆发。

    http://www.denverpost.com/business/ci_22903895?source=bb

发表回覆 CAE

名称 (*)

电邮(*)

URI

信息






©2016博士房泡沫