资助卡桑德拉效应–人们选择忽略与其利益相反的经济事实。南加州的MLS上升了吗?遇险清单是MLS数据的3倍。抵押贷款经纪人的高薪已经一去不复返了。

In recent months we have seen many 文章s talking about the lack of predictability in big 气泡 like the current 信用危机.  Some of these authors argue that 气泡 are impossible 至 predict and therefore preparation is futile.  This observation is false simply because history is littered by people that have predicted events including the 大萧条.  And it is nonsense on the surface because if you see your friend having 20 shots of tequila it is very likely that it will not end pretty even though it is fun in the moment.  什么 makes 气泡 seem impossible 至 predict during the mania is this collective groupthink where the herd dominates most of the conversation drowning out opposing views.  We’ve highlighted 许多房屋 在加利福尼亚的这些年里,一个明显的解释是这里有一个泡沫,它一定会破裂。然而,成为坏消息的使者并没有得到什么回报,这是任何现代卡桑德拉的悲剧。

我在其他文章和博客中注意到一些人谈论他们在加利福尼亚州的房屋中获得了多大的收益。比高峰价格低30%,40%甚至50%。然而,除非我们将当地地区的经济,收入和经通胀调整后的房价纳入考虑范围,否则这种折扣本身就毫无意义。然而即使在今天,我们仍然看到与2006年和2007年购买的产品相同的心理陷阱。“它必须上涨,因为它在2002年,2003年上涨,等等”,这是价格上涨的基础。今天,它更像是“我的房屋可以享受30%,40%甚至50%的折扣,因此这是一笔不错的交易。”但是仅凭价格并不能告诉您一切。如果说低价是衡量价值的标准,那么底特律将是最终的价值目标,但有一个理由说明,曾经以10万美元的价格出售的房屋,十年前看来很便宜,现在却以1,000美元甚至500美元的价格出售。

现在为什么提起这个?我们看到房地产市场的独特趋势。例如,内陆帝国有大量的销售活动:


资料来源:DataQuick

The amount of sales in distressed markets is astounding.  From data showing financing on these purchases, we see that many 投资人 are rushing out 至 购买 homes.  But are prices making sense even in these areas where prices are down 50 or even 60 percent?  It is hard 至 tell because these local economics are feeling the brunt of the recession.  For example the above chart shows some areas in Riverside County part of the 内陆帝国。以上的销售量非常大。例如,在2007年12月出售的38个以上房屋的Temecula邮政编码中。今天,这一数量是该数量的三倍。上面的Hemet邮政编码以两倍的速度运行。这样就可以了。但是,看看失业率 内陆帝国:

资料来源:BLS

当整体失业率为14%(意味着就业不足率高达25%)时,房价过低是有原因的。作为投资者,很难不被低价吸引。但是在某些情况下,去那里查看市场,您会发现一个接一个的家庭要么登船,要么完全不在乎。这些社区中的许多社区都在处理第8节租户的大量增加。只要看看这些地区有多少出租房屋,就会发现有很多投资者大吃一惊。他们只关注价格等式的一侧。他们没有检查当地的经济或该地区的趋势。

最小二乘

我连续三年追踪MLS数据,这是我第一次看到南加州的库存大幅增加。南加州的六个县目前在MLS上列出了69,000套房屋。这是从2009年10月的低点上升到列出的64,000个房地产。这部分与大量 卖空物业 不仅如此,HAMP的到期还为许多根本没有资格的人提供。房地产市场已经从躁狂的赌场变成了缓慢的支付老虎机。但是,正如我们已经知道的那样,仅查看MLS数据会产生误导。我们最近发现了巨大的头 雷曼兄弟 用来隐藏有毒资产。 最小二乘并不能说明全部情况。

如果我们查看遇险清单,我们发现许多南加州社区确实具有大量遇险属性:

来源:止赎雷达

这在中位数销售价格中得到反映。自南加州在2009年1月创下近25万美元的低位以来,其房屋中位价一直在上涨。然而,上个月下降了17,500美元。部分原因在于加利福尼亚的失业率为12.5%。大量住房来自投资者。上个月,南加州所有房屋购买的28.9%均为现金。因此,无论是人们希望再次翻转还是购买来创建租金。但是租赁市场已经饱和:

加利福尼亚的空置率是有记录以来最高的。因此,如果这些投资者计划将这些单位转换为租金,那么供求价格将被降低,因此希望他们将其纳入考虑范围。一些人正在安慰不会发生海啸,但他们相信会有这样的情况。没有进一步的价格修正。这是今天发生的一大谬论。海啸,trick流或其他任何天气比较的价格都会在许多地区发生变化,这仅仅是因为它们无法反映当前的市场。我们是否也提到过 加州预算赤字?

遇险财产估计余额

一种了解我们有多少纠正的方法,我更深入地研究了遇险数据。例如,计划拍卖或银行拥有的洛杉矶县排名前1000的房地产:

这些房屋尚未上市。 最小二乘上只有少数几个,但数量不多。如果这些房屋今天以估计价格出售(不太可能因为价格太高),我们将平均损失195,175美元。现在,这只是 洛杉矶县63,000个遇险财产。银行显然拥有此数据,因此他们宁愿招募那些已经停止支付抵押贷款的人,然后意识到损失了195,175美元。但这有一个时间表。只需看几个抵押余额。 470,000美元将带来3,000至4,000美元的总住房付款,具体取决于利率。该财产的损失约为21万美元。因此,他们可以推迟4年(4,000美元x 48个月),但这不会发生。我见过最多的时间是提交NOD文件以来的18个月。然而,在特定点上的损失将会实现。毫无疑问,银行之所以没有放贷是因为这一点。他们的内部现金流正在流血。他们只是希望泡沫复苏,这种泡沫显然不会发生。为什么?

加州大薪水下跌

人们不想谈论的是这样的现实,即许多高薪工作基本上是泡泡机的齿轮。许多抵押贷款经纪人,经纪人和银行家由于是这次金融大乱的卖家而获得了可观的收入,是自 大萧条:

“(2007年5月)经纪人可以获得更高的佣金–高达3%,而不是通常的1%– by having customers 购买 loans with interest rates that are higher than market rates, with prepayment penalties charged if the loan is paid off before a certain date, and with little or no verification of the borrower’s income, known as “stated income” loans. That’$ 400,000贷款的$ 12,000和$ 4,000的佣金之间的差额。

伦纳德说,他认为这种做法很普遍,部分原因是没有州法律要求经纪人披露借款人有资格获得较低利率。

许多提供最高佣金的贷款是 次贷 loans, higher interest rate loans 通常会出售给信用评级较低或存在其他风险因素(例如无记录的收益)的客户。抵押贷款行业专家说,过去两年中大多数违约与这些贷款有关。”

选件ARM被取缔 和其他有毒垃圾在华尔街找不到市场,该镇唯一的游戏是政府支持的贷款,这些贷款当然不包含12,000美元的佣金。因此,我们拥有的是:

And many of these people were 购买ing in prime areas like the 西边 泡沫薪水现在已经消失了。因此,对于中高端市场而言,合格的购买者群体减少了。回到卡桑德拉效应,国家也感到满意,因为他们正在向这些人征收大量税款。他们从工资税中获得了丰厚的收入,而且从现在以荒谬的价格评估的房地产中获得了可观的收入。国家没有任何动机阻止该党。加州是由房地产泡沫在就业和住房价值两方面建立的经济体。现在它在频谱的两端都受苦。这就是为什么我们的失业率仍处于最高水平,而全国的失业率似乎已经趋于平稳。我们的州政府完全陷入困境也是这种情况。他们指望泡沫收入:

So what this means is get ready for higher taxes or more cuts.  Unless we decide 至 recreate the housing infrastructure 至 start another 泡沫 but 华尔街 is already done with the housing market and is on 至 better 气泡 至 chase with taxpayer 钱.  In other words, California is going 至 have a stagnant housing market for years 至 come.

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42个回答 至 “资助卡桑德拉效应–人们选择忽略与其利益相反的经济事实。南加州的MLS上升了吗?遇险清单是MLS数据的3倍。抵押贷款经纪人的高薪已经一去不复返了。”

  • Great post doctor. I agree that many people who are rushing in 至 购买 these homes at “discount”价格不是看大图。加州正处于金融死亡漩涡中…在这些条件下房地产将如何蓬勃发展?与大多数其他州相比,CA的衰退将更加残酷,持续时间更长。让’面对现实,聚会在这里完全失控了,宿醉将在我们身边缠绵数年。再加上诸如完全懒散的州政府,不会削减开支,想提高税收的因素,不友好的商业法,庞大的福利国家,数百万非法者以及您拥有无法治愈的有毒啤酒等因素。

    我最近和住在中部海岸的父母交谈。他们震惊地看到他们所在城市的失业率达到18%。他们提到,没有新的工作机会出现,企业即将离开或倒闭。这只是CA的一个缩影…最坏的时刻还在后头。房地产价格飞涨绝对不可能渡过难关。系好安全带。

  • 消费主义的缩影正在加利福尼亚州进行,但我认为,下一站将是多个家庭居住在同一屋檐下,不情愿的业主将不得不做出牺牲,并为出租房做广告,以支付他们的食品和公用事业费用,穷人也可能会喜欢,如果他们每个月能掏出几百美元,就不必住在汽车和冰箱的箱子里。加州的大多数人都会做出他们梦dream以求的牺牲’d have 至 make.

  • The worst part here is that there are 投资人 with cash that are 购买ing properties thinking that it has hit bottom. Little do they realize that the values of their investment houses will continue 至 go down, rents will go down, and they will be in a trap. This will exacerbate the downturn as these “smart 投资人”也会失去现金,没有钱花在商品上。试图支撑住房市场的政府,银行推迟将存货放在MLS上的做法,最后只是通过愚弄那些认为现在处于低谷的人,对经济造成更大的损害。如果政府不进行干预,而银行迅速将丧失抵押品赎回权的房屋置于MLS上,那么房地产市场将比迟早触底,经济将开始复苏。

  • 你们都认为南加州中端和高端地区的价格必须下降多少?

  • 与底特律的比较是恰当的。底特律的房屋中位价低于10,000美元。曾几何时,这是美国工业实力的象征。我不’不知道我们要去哪里。在全球经济中,我们可以’在价格上竞争。似乎自由贸易将继续存在。未来看起来越来越混乱。农业州可能会免于痛苦,但CA我真的不知道’不知道。我的意思是看看他们的避风港’从他们的胸围中恢复过来。

  • 很棒的帖子,很棒的博客!

  • 格雷格在洛杉矶

    我注意到洛杉矶地区MLS上的库存更大。去年夏天价格上涨了10%左右,但现在已经下跌了。现在许多上市都降低了价格,并且所有物业的上市时间都更长。我知道,因为我每天都看。

    我认为我们开始看到市场陷入困境。我的意思是税收抵免即将到期,事情开始停滞。这种住房泡沫的传奇不断发展。州和地方政府只是“把罐子踢下去”,并且无法也不愿做出任何痛苦的决定或解决任何明显的问题,例如对加州政府雇员的薪资和福利,以及大规模非法移民所引起的问题。
    基于泡沫经济学和非法移民的疯狂增长,加利福尼亚正成为一个迷你地狱。不幸的是,我们正在看到并生活在所有这些不利因素中。
    <
    有人在2010年1月的EDD中看到过洛杉矶县的失业数据吗?
    It'上升了13.1%。对我来说很明显,在这种环境下他们无法保持房地产价格,我不'看不到任何能创造就业机会和收入的事物。

  • 爱您的博客,我非常期待阅读它们。您能否谈谈OneWest银行和FDIC或其他一般银行,其中FDIC以价值的70%和Heloc购买了第一笔抵押贷款’s为值的%58。我也了解到,FDIC将承担房屋损失还是卖空的损失的85-90%?我要问的原因是,它与您的文章有关市场走向的文章联系在一起,从某种意义上说,是工作是最重要的因素,但据我所读,看来银行在这方面都是赚钱的。“bubbles” or the “hard times”我很坦白地说’不明白这是不是非法的。

  • 是否有关于出租物业的数据?尽管文章指出租赁市场已经饱和,但在南部奥兰治县,’很难找到体面,价格合理的SFR租金。一世’我只是想知道所有这些人是否因没有抵押而被丧失抵押品赎回权的房屋租住,从而造成了更紧密的租赁市场。

  • 荷马·辛普森

    我不同意,我住在特曼库拉(Temecula),住房在我看来是公平的。泡沫使价格飙升至400&500大范围,现在在20万美元左右。我所在地区的avergae家庭赚了$ 75,000。那’是NORM。现在,北部圣地亚哥县地区(卡尔斯巴德,恩西尼塔斯,拉霍亚等地)已经很糟糕了。洛杉矶县也仍然很不值得。河滨县确实已改正为传统价值。 60,000美元的佩里斯(Perris)&埃尔西诺湖。正如您所说,这并不过高估。我在美丽的特曼库拉(Temecula)美丽的地区花了238,000美元,买了一套3卧室,3浴室的大房子,每月还需要抵押1,200美元。我说,每月1200美元!你说我’为此我很愚蠢’错了。我可以出租房子赚钱,你怎么说呢?

  • 我父母在圣安娜的房子,收入较低/中等收入的邮编,在泡沫时期看起来像胡扯。现在,它看起来已经很长一段时间了。价格修正后,人们买入了一半的泡沫价格。在疯狂时期,邻居的房子以60万美元的价格卖给了非法者。肮脏的草坪上,有20人居住在那里。一团糟。越南一家四口在9个月前以30万的价格出售。房子看起来不错。房屋,已经正确了。

  • 您好Housing博士博士…您的信息令人震惊…..我喜欢你的表达方式,并使其易于理解……一直感谢您,继续努力!

  • 我生活在您提到的市场之一中,我同意这种销售方式。在过去2个月内,附近有4套房子售出,但仍有许多待售房屋。我也肯定知道自己和邻居都避风港’现在已经偿还了我们的抵押贷款一年多了,而且我们俩都仍然住在房屋中(我不想加延迟抵押品赎回权)。当利率上升并且所有这些影子库存房屋都投放市场时,这些现在购买的人将受到抨击。至少他们赢了’不会像我和我的邻居那样损失25万美元,因为房屋不是’甚至不值那么多。

  • 中期选举距离现在只有7个月了。为了避免在此之前崩溃,Dems在支持市场方面有着既得利益。共和党对让事情进行有既得利益,希望在11月获得席位。
    随着所有刺激计划的到期以及选举之后,实体经济将在12月及以后出现。

  • @HomerSimpson:我不’认为您的论点根本无法证明HB博士的病因,因为医生多次提到IE的许多部分已经回到家庭年收入的2.5-3倍,就像您在Temecula所举的例子一样,对于那些幸运地保留了HB的人在那些领域的工作。正如您所提到的那样,问题在于SoCal中的大部分地区(例如您在圣地亚哥北部县的例子)仍然保持4-7倍的年收入,并且仍然有下降的方法。

  • 我可以’不能超过一般的狗屎价格比。一世’在过去的六个月中,我们一直在寻找300-380K范围内的房屋。他们’太糟糕了,无论是在附近还是在远离我工作的地方,’不值得(可怕是统一的)。您看,如果房屋是固定房屋,则价格应在20万以下。如果你没有’不能让房子好看’的止赎),它不是’值得根据平均收入计算邻里所能负担的上限。我不’我们相信,在一个贫困,受黑帮感染的社区中,一所房子价值35万美元。只是没有’t. Don’t care what you’已经做到了。如果邻居都赚了50K

  • 苏西Q-我做不到’同意更多。我和丈夫一直在寻找相同的价格范围。我们已经看到了一些疯狂的事情。止赎,没有人打扰甚至清理-我们’再说食物仍然放在橱柜里,只是比较混乱。然后是该物业,煤渣砌块墙倒塌,里面像宠物尿一样臭。这是一个开放日,托管代理说“这个地方已经有多个优惠”。当我们问倒塌的墙时,她说“没有人在乎,他们都非常想住在这里”… They can have it.

  • 我们什至还没有赶上狗屎风暴。

  • 你们还记得2007年初(一年前房地产泡沫破灭,库存开始堆积,价格下跌)时,全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)刊登了广告,主流媒体说“now is the best time 至 购买 a home”???从2006年泡沫破裂到现在购买的任何人现在都将他们的手交给了他们。

    Whenever someone tells me they want 至 购买 a house because “now is the best time 至 购买 a house”。我将给他们提供一些基本事实(需要出售的婴儿潮一代,影子库存,政府是最后的债权人融资机构,’t last forever, etc…。),但无论陈述什么事实,似乎都有很多人下定决心。

    真是太可惜了,以至于人们在购买一生中最大的资产时会非常激动。另外,除非他们为此支付现金,否则他们将长期承受债务负担。

  • 格雷格在洛杉矶

    今年夏天,由于价格上涨,我开始失去希望。
    现在市场上仅有少量库存,价格迅速下跌。

    我认为经济稳定对洛杉矶人民而言变得越来越重要。随着经济衰退的拖延,住房融资似乎越来越缺乏吸引力。
    <
    我也开始看到这种衰退也将被称为"lost decade" just like it was in 日本.

  • Our Next Economic Plague: 日本 Disease
    http://english.caing.com/2010-03-15/100126807.html
    日本’去年的名义GDP下降了6%,为475万亿日元,而实际GDP下降了5%。同时,美国的名义GDP下降了1.3%,为14.2万亿美元,实际GDP下降了2.4%。
    如果您在日本和美国旅行,会给人一种美国处境更糟的印象:美国人无法停止对自己的痛苦尖叫,而日本人却静静地面对着经济苦难。也许这是由于文化差异造成的。无论如何,日本处于可怕的状态。现在的名义GDP低于1992年的水平’的房地产价格首先开始下降。

  • “I’ve noticed a few people in other 文章s and blogs talk about how great of a deal they got on a California home. 30, 40, or even 50 percent off the peak price. Yet this 折扣 in itself is meaningless unless we put it into context of the local economy, incomes, and 通货膨胀-adjusted home prices for that area. ”

    不错的研究但是
    You continue 至 neglect interest rates. Why is that? If the fed creates a vehicle 至 bypass the banks and get home loans 至 购买ers for say 2%, will you be using 3xincome? If we end up with 18% interest rates, will you be using 3x income?

  • 尼梅什很好地说明了很多人会陷入的选择性记忆。根本没有任何东西可以支持人们迫切希望的住房翻新类型。高失业率,上个月NOD增加20%,政府到期’t程序,选件臂和Alt-A重置…如今,大量的销售是现金投资者,他们认为他们’重新确定时机以快速赚钱。当价格开始进一步下跌时,所有投资者现金都将枯竭。然后什么?

  • 一直关注该博客大约3年了…

    I’米在文图拉县(Ventura County),我所在地区的4 + 3样房屋售价约为50万美元。这大约是我年收入的5-6倍。一世’ll need 至 decide in the next 30 days whether 至 购买, or sign on 至 rent for another year (landlord has said that shorter terms are not possible).

    鉴于文图拉县的不良抵押贷款较少,唐’t you think it’s an acceptable position 至 购买 rather than wait another year? We are planning on staying put for at least 10 years.

    意见表示赞赏…

  • 蒂姆,我认为,如果您必须支付收入的5-6倍,则可以’t afford the area. Either 购买 in a cheaper area, or wait. This is no time 至 stretch yourself financially- you need 至 be packing a lot of cash away against job loss and other emergencies, especially if you have kids.

    什么’s the use of a “bargain”如果在经济上毁了你?

    Why not 购买 a 3-2 in a less pricey area? Either go much 小er, or into a cheaper ‘吸烟,或者继续租房,但在这种经济环境下借入的收入是您收入的2.5倍以上,这是精神错乱。考虑到您的住房费用绝不是“fixed”还是可以控制的,因为您当地的税务部门可以随时大幅提高您的税收。我在芝加哥地区的一个朋友在这里,他的税费在6年前非常低,而且他已经花了30年的时间买了一套合理的房子。好吧,自2004年以来,税收增加了两倍,新的税收法案为8500美元,是他6年前所缴税额的4倍多。这与他的妻子失业,收入减少一半同时发生。这也可能发生在您身上,特别是在IL和CA等财务状况不佳的州。

    面对现实,如果我们想恢复财务状况,我们所有人都将不得不缩减生活方式和期望。如果你还有你的,不要’t put it at risk.

  • To 尼梅什, I remember the ads “now is the best time 至 购买 a home” very well. 什么 a bunch of liars.

    To 提姆, I would wait another year. The economic storm is not over. It is not a good idea 至 购买 a place 5 – 6 times your income unless you can put down 50%. It is 至 o much risk. 什么 if you lose your job, you will default and lose your down payment and the interest you paid. If it is better 至 pay rent with the 钱 that would go in for interest and save the down payment in case something happens. Wait another year or 2 and see how the market plays out. Be patient. This is what I keep telling myself 至 o. I am looking 至 购买 as well. But there will be some correction for the area you are looking at. Just look at http://www.RealtyTrac.com 看看你有多少房子’寻求重新抵押品赎回权前,拍卖和银行拥有。这3个类别大约是好地区MLS列表(用于销售类别)的4-5倍。在繁荣时期,它们是相反的。下行压力很大。房地产通常需要很长时间才能触底。再看1989-1990年泡沫。价格直到1996-97年才触底。

  • 同样在这里。我以高峰期的60%的价格购买,将其租出并获得了每月PITI两倍的收入,并且不打算出售。即使租金已经下跌了7%,我仍然会很乐观。信不信由你,除非你有一些宝石’re 至 o busy calculating the bottom. And if prices go down further as this blog predicts I (and others) will 购买 some more.

  • I’我不确定如何或为什么在财务上有意义“buy”一个时期如果您将购房视为严格的财务安排,那么这些数字就不会’加起来。房屋追踪通货膨胀,这意味着您’重新锁定所有股权,以每年回报2%的投资。你呢’重新定位在理想的位置30年,但是人们觉得这些工作30年在哪里安全呢?如果你’重新尝试向上移动,以增加您的净资产,很可能您将不得不在30年内的某个时候搬家。现在平均每个人工作1.5至2年,对吗?在外面说3年,这意味着在30年内跳出10个工作。如果你’受您当前位置的限制,您’重新为您的房屋支付可能造成收入损失的罚款。

    正如其他人所说,’重新租房子,还是你’重新为你的房子租钱。至少在一种情况下,您可以选择投资100k并获得回报以战胜通货膨胀。

    从我的角度来看,拥有曾经是相对少数人的特权’我看到了,直到我们在第二次世界大战后改变了这种状况,现在我认为将其变回租车者/流动者社会是有意义的。我们不’不再把午餐带桶送到工厂去了,我们可以’也不要指望在同一城镇变老。

  • 蒂姆(Tim)正在考虑采取这种DTI比率的另一件事:是当贷方开始允许借款人借入其收入的4倍,5倍和6倍(甚至更多倍)时,价格上涨与租金和收入的任何关系无关,这么大的贷款首先导致了违约。绝对是您收入的高倍的任何贷款“subprime”会埋葬你它所需要的只是轻微的紧急情况,例如您的宠物需要兽医护理或自动崩溃,才能把您甩在后面。然后处罚开始累积。
    最大DTI比率为3:1。
    I’ve总是说FHA只要借款人就可以继续不付定金贷款’收入经过核实,并且按揭抵押不超过收入的2.5倍。它运行了40年,几乎没有什么麻烦。那不是’直到贷方为4倍的收入抵押时,我们才开始出现大量违约。

  • For a long time I wanted 至 购买 a house. Prices zoomed way up and I was priced out. I decided 至 stay out of the real estate market as prices even zoomed higher and friends, relatives, and coworkers laughed at me. But the rational, logical part of my brain 至 ld me “远离房地产市场,价格处于泡沫高位”.

    现在桌子已经转了,(不,我没有嘲笑其他人’的不幸),知道我是对的,确实感觉不错。

    现在的问题“is should I 购买 now because we have hit the bottom?”好吧,这是我的思路。

    确实没有必要精确计时。甚至沃伦·巴菲特也无法把握时机。那么,为什么要尝试确定任何市场的底部呢?即使价格触底,也不会像泡沫时期那样上涨15%到25%!那里’t going 至 be multiple bids and people camping out of a housing development 至 购买 a house.

    I really recommend reading Maniacs, Panics and Crashes and 流行 Delusions and Madness of Crowds. Two excellent books on 气泡. You will learn that 气泡 whether it’无论是郁金香狂热,.com技术股还是房地产,当理性思考的人认为他们可以通过投机赚钱时,它们都遵循相同的模式。

    我相信价格将进一步下降。现在,我可能错了,价格可能会再次回升。如果价格确实再次上涨,那么罚款,其他人可能会乐意支付收入的五倍,六倍甚至更多倍。他们将拥有一个不错的家,但最终要支付他们实得工资的50%至70%甚至更多。爱因斯坦的路。

    I will wait until prices come back down 至 two 至 three times the area income. Until then, I am not 购买ing. If prices go back up, then I still win because my rent is cheap and compared 至 购买ing vs. 出租, I will save a botaload of 钱.

  • 小子查理曼大帝

    @EricH
    总协议。年轻人不’不能理解正在发生的范式转变。这不是你爸爸’美国。我们正处于失败实验的最后阶段,看看我们是否可以背弃《布雷顿森林协定》并维持世界的加速繁荣’相信美联储的票据。我们的事实’我已经能够保持这种诡计近40年了,真是太神奇了。贸易赤字,预算赤字,庞氏承诺…智商超过70的每个人都知道数学不’t work.

  • 对虚弱的反应’s question

    “You continue 至 neglect interest rates. Why is that? If the fed creates a vehicle 至 bypass the banks and get home loans 至 购买ers for say 2%, will you be using 3xincome? If we end up with 18% interest rates, will you be using 3x income?”

    简短的回答-是的!

    1970年代末至1980年代初的利率长期以来一直是两位数的利率,为了抑制通货膨胀,已采用两位数的利率。通货膨胀最终被迫降低,但是较高的借贷成本构成了高利率,意味着较少的借贷和较少的借贷者。较高的利率也意味着卖方必须降低价格或被迫放弃出售房屋。

    If interest rates go down 至 2% smart 购买ers would still use 3X income for Safety’s Sake.

    什么 is Safety’s Sake? If the 购买er of a house is demoted, has 至 pay for unexpected expenses, gets fired from their current job and has 至 take on a new job that pays less, sees their taxes or living expenses go up, etc then the 3X rule makes prudent financial sense. A 购买er who used 3X will struggle under unexpected financial problems 至 keep paying the mortgage, a 4X or higher 购买er will watch helplessly as their savings erode away and seethehouse eventually go into foreclosur. Those who tried 至 购买 a house using 5X or 10X are watching the house go back 至 the bank, those who used 2.5x or 3X are still able 至 make payments on their STILL AFFORDABLE mortgage.

    3x income was the old maximum amount that a house 购买er would use 至 calculate his or her ability 至 购买 a house 用out Going 至 the poorhouse, something the “financially savvy” 购买ers of a few years ago ignored or laughed at as old school thinking. Now we have seen and learned that old school was right all along when it comes 至 购买ing a house, 3X max or the house eventually goes back 至 the bank.

    3倍的收入就像万有引力,这是一条普遍定律,在此过程中,您不能长期抗拒而不会受到伤害。

  • 与洛杉矶或圣贝纳迪诺县相比,你好Richland,Ya,OC一直是昂贵的居住地…..therefore OC’的租金一直很高,而且不确定100%OC的经济表现如何,但是与洛杉矶县和圣贝纳迪诺相比,OC的表现要好得多。有趣的是,所有县都毗邻,但OC一直都比较健康……

  • 美联储会停止购买抵押贷款支持的证券吗?
    罗森达尔(J.D. Rosendahl)

    It’s common knowledge that the Federal Reserve has pledged 至 stop 购买ing mortgage-backed securities at the end of March 2010.

    我相信美联储将在一定时期内(3-12个月)尝试该计划,并很快了解其不利影响。就个人而言,我希望他们能完全退出市场,但是基于政府过去的行动,这种想法不太可能,而且天真。

    下图是美联储持有的抵押支持证券的图表,该图表仅反映了爆炸或“bubble”这些证券的所有权…

  • 这已经发生了。

  • 苏茜·Q的评论“我不认为在一个贫穷,受黑帮感染的社区中的房子值得35万”。苏西,你不能再犯错了!!!大多数帮派出没地区由于邻里欲望而要求很高的价格,大多数帮派成员想住彼此靠近,因此价格更高。您要付多少钱才能住在Tony Montana的隔壁“Scar Face”?想象一下与此类事件有关的各方和人们。

  • 也许我及时阅读了这篇文章。一世‘我是纽约的房地产投资者“small”
    我之所以做得很好,是因为我在2007年之前购买了价值不菲的租赁物业,并改善了物业和租金。我的职位空缺略有增加,这令我感到担忧。但是我有竞争力的空间,这意味着要支付经纪人费用,上帝禁止在难以租赁的单位上降低租金。这不是’我所关心的。我要去佛罗里达看那里的投资者物业。根据我在这里阅读的内容,我可能会犯一个错误。纽约地区的价格’大幅下降。佛罗里达市场布劳沃德县显示出有利的回报。该地区的价格和租金与我在没有翻新投资的情况下在城市获得的回报相似。因此,我问是否认为是早起还是佛罗里达南部的经济使那里的房地产投资愚蠢?

  • 斯宾塞

    I hope what you posted is just some sort of a joke, because unlike those still drinking the NAR Kool-aide, now is NOT a good time 至 购买.

    Florida? You want 至 购买 in Florida, the ground zero of the east coast of deflating housing 泡沫 real estate?

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