止赎失忆– California distressed inventory still larger than non-distressed properties. The psychological push 至 buy with 低 interest rates. The 新 marketing 至 purchase homes.

保持有危险 人为地按揭利率 低 for such a long time.  I’ve seen countless marketing pitches from those in the industry now using the historically 低 interest rate as the major impetus for people 至 buy.  Ignore the weak income growth or 巨额预算赤字 在州和联邦一级,因为低利率是世界上所有疾病的灵丹妙药。对于目前拥有住房的婴儿潮一代到富裕的年轻一代之间的过渡,甚至没有进行任何分析。利率已达到最低水平,正如您在欧洲信贷市场所看到的那样,利率可能会迅速上升。全国范围内的房价可能处于最低点,但这种总体趋势正在应用于像加州这样仍然存在泡沫的地区。过去,您无需过分审视,以了解低利率正在向市场注入多少购买杠杆。市场沉迷时就会发生问题。

The 低 rate mirage

Just going back 10 years we can see how much leverage is being inserted into housing because of 低 interest rates.  Take for example a $400,000 mortgage:

30年抵押利率

甚至可以追溯到2008年,400,000美元抵押贷款的本金和利息之差也很大。从2500美元到1800美元。同样,这仅是为了本金和利息。我看到无数电子邮件和广告系列仅引用了这些数字,并吸引了许多人,却不知道其他费用的全部范围,例如:

-税收

-保险

-抵押保险

-梅洛-罗斯

-居留权

Especially with 公寓 and 新 橙县的项目的last two items are significant.  There are some serious problems in the underlying economy.  For example, there was a headline saying that in March, unemployment claims fell by 108,000 in California.  In the same 文章 we are 至 ld that 673,000 Californians had fallen off the unemployment rolls after maxing out benefits.  There isn’t clear data if this group even found any subsequent work!

这是有关情况的更多说明。 齐洛上的快速快照显示了加利福尼亚的以下清单:

加州房屋库存
资料来源:Zillow

加州大约有192,000套单户住宅可供出售。其中有80,000个是止赎房屋。换句话说,大约有41%的加州MLS列出的房屋是止赎房屋。查看另一数据来源,我们发现处于止赎阶段的加利福尼亚州有217,000所房屋。换句话说,有137,000处困境中的房屋徘徊在管道中。该数量大于当前列出的非困境MLS库存,并且我们应该处于复苏状态?的确,许多人是在文化和经济失忆的情况下开展活动的。的 影子库存 正在清理中,但快速浏览一下,由于经济疲软,住房问题仍然很严重。当我们为失业人数提供汁液时,很容易使事情看起来比实际情况好。

For example, the transition of housing from baby boomers 至 subsequent generations requires that an upcoming generation have the buying power 至 take over the current home at an agreed upon price.  So far, that has been a losing game so the buying has been occurring at the distressed side of the equation.  Yet younger Americans are 较不富裕:

盖洛普青年人

美国三分之二的年轻工人就业不足。由于该系统似乎已放弃建立中产阶级,因此解决方案的全部重点一直放在等式的银行方面,因此抵押贷款率低。但是,整个建筑物都假设费率将在很长一段时间内保持较低水平。再次检查上面的图表。仅在10年前,这种30年期固定利率抵押贷款就高达7%,几乎是后者的两倍。如果利率仅回到这一水平,购买力将被严重削减。换句话说,当今市场上购买的主要原因是低利率。这不是一个健康的经济。这不是平衡的预算。这不是收入增加。在我看到的大多数推销产品中,人们都在推动购买,其中大部分都集中在 低 mortgage rate 固定。也就是说,由于抵押产品很棒,现在就购买。那有一个熟悉的环。

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79个回答 至 “Foreclosure amnesia – California distressed inventory still larger than non-distressed properties. The psychological push 至 buy with 低 interest rates. The 新 marketing 至 purchase homes.”

  • An 投资者s and investment groups are now buying up lots of homes. This is the future for the younger generation…..renters.

    • 期限“investor”已经失去了意义。投资物业本应显示出正的ROI,传统的经验法则表示,购买价格的平均价格应不超过预期每月租金的100倍。用铅笔在纸上,您会很快发现其中大多数“investors”是妄想者。记住,只有大博伊兹获得救助,其余的都被搞砸了。

      • An 投资者 doesn’t play with borrowed 钱, so as long as it is rented you have positive ROI. Yes, a purchase price of 100 X rent is the definition of a smoking deal, but 钱 can be made at 低er multiples. What else are you going 至 invest in? CD’,债券,T票据,Facebook股票?我尝试了一天的日间交易股票,但是那没有’也不能很好地锻炼。

    • 我有一位房地产经纪人的朋友。 2周前,他在市场上出售了房产,并提供了33个现金要约— all real cash based on 钱 in the bank. 32 of these offers are from 投资者s. Only 1 person actually intends 至 live in the 地点. I thought this was interesting.

    • 是的,租金的供应量正在上升(检查craigslist– realtor is overpriced) and rents have been declining since January. What happens when the 新 landlords don’不能得到他们期望的回报?任何人都想打赌租赁物业是下一个泡沫?

      • 我希望你’re right…这只是轶事– but I haven’看不见租金下降。

      • 我只是不’也看不到租金的增加。一世’在过去的几个月中,我一直在宽松地寻找西区的租金,并且不断看到相同的房产反复出现。只需使用关键字进行快速CL搜索“reduced”并查看返回的清单清单。一世’m还看到了第一个月的免费和其他类似类型的折扣。那不’听起来像房东’对我的市场。但是我知道什么’我只是一个真正在那儿搜寻清单的人。

      • 像约翰一样,我们也作为租户进入市场。幸运的是,房东给了我们很多通知(5个月),所以我们’ve been looking at rentals for over 6 months if you include looking at the previous rentals on craigslist. Rents are down about 15% in Ventura county (and parts of LA county that my family lives in). We found a rental and will be moving on June 1. The rent for this 地点 is about $500/month higher than if I bought it with a 20% down loan. However, it is almost exactly 15% 低er than comparable properties just a few months ago. I expect home prices 至 decline at least another 20% or so over the next 3-4 years, so we’我会暂缓购买。提示:切勿使用房地产经纪人来寻找租金。那里的房屋定价过高。在您喜欢的社区附近行驶并使用Craigslist。

  • HB博士感谢这篇最有趣的文章。我们当中许多有思想的买家都为我们着想。
    我听到我们的买家’s broker FHA 3.5% downers are getting in with all their closing costs financed, 低 FICOs, and high DTI (some 40%) right now. We can’t find a fairly priced home due 至 the 低 interst rates, FHAers willing 至 overpay (they default, so what risk?), and tight inventory in east Ventura County, and a selling season premium as well.

    All I hear is 低est interest rates of our lives BS on that Sat night KABC Radio R E Infomercial, pretending 至 be a radio show. People are idiots. Love it here, the contributors are great.

    • 在俄勒冈州看到同样的事情,为什么我们必须与联邦政府竞争?这就是正在发生的事情,那些被告知并被保存的人现在将受到联邦政府的惩罚,我们的积蓄并没有得到任何回报,而当我们去购买一家投资公司时,我们可以从租金中获得一些收益我们再次受到打击。

    • 我听到你了我们决定继续租用两年,即使我们的租金比抵押贷款高出500美元。租金正在缓慢下降,因此差异应减少。如果‘new’房东决定从仍然高估的房产中走出来,这种情况将变得更加糟糕。这可能听起来不像听起来那么遥远,因为房东投资者会将其视为‘business’决定,如果泡沫地区的价格继续暴跌(现金流枯竭),很可能会减少损失。

      • 我使用的大多数投资者都使用现金支付,为什么他们会放弃100%的股权?另外,当您购买房屋现金作为租赁投资时,即使租金随着时间下降,在某个时候您也将退还所有原始投资。–这只是意味着它将花费比您预期更长的时间。您可以说股票,债券或信用违约掉期吗?这场房地产危机是由债务泡沫引起的。试想一下,如果在2000年所有房地产’s是用现金支付的,今天我们是否会面临止赎危机?

      • Perhaps the 投资者s YOU work with pay cash but the vast majority don’支付现金,尤其是如果您可以借到少于4%的钱。如果这些人由于价格继续下跌而失去资产,并且该物业暂时空置,因为他们可以’t (won’t)减少租金,他们将陷入一个痛苦的世界。当情况变得更糟时,期望他们前往出口。

    • DTI’s更像是高40’s into 50’税前,医疗前,退休前,总收入 …您可以感谢良好的OLE计算机承保。许多只是改变了默认的生活。您可以打赌,如果您进行净收入与支出费用测试,那么很多测试将失败…..如我们所见,从2009年至今的默认设置。只会变得更糟。

  • 有一个房地产经纪人的朋友谈论买家用现金付款。不冒险3%…不是20%,而是房屋的100%。这些房屋位于OC南部,平均价格在60万至80万美元之间。有些是短裤,需要认真的更新和修理。房屋出售“as is”人们仍在支付所有现金!然后,他们必须倾倒更多的东西才能清理它们。我的朋友说,大多数买家不是投资者,而是希望购房的家庭。疯!

    • 布兰克芬勋爵

      鲁卡兹,除了“foreign 现金买家” and “所有现金拍卖买家”我认为您的房地产经纪人朋友给您的例子超出了常规。购买700K超短租区房屋的大多数工作硬汉都不用现金购买。泡沫货币正在迅速消失,从现在开始人们将通过还清抵押本金来建立资产…这个概念几十年来闻所未闻。我反复提到,今天购买的任何人都应该期望住房价格在十年内不会上涨。如果您发现打算长期居住的房屋,财务状况稳定并且工作稳定,那么这可能不是最糟糕的购买时间(’当然不是最好的)。

    • I hear the same tripe from 房地产经纪人. I think the ratio of hype 至 reality favors the former, but even still, it would not surprised me: there were loads of regular old doofs who were in the right 地点/right time that became suddenly fabulously solvent after offloading their houses during the bubble. Some sat on the 钱 and rented awhile but are now gradually jumping back in (what do they care? It’就像乐透彩金…有一种意外收获v收益的心态:意外收获对损失的伤害较小)或投资于租金。它’就像猎犬如何一次又一次地将骨头埋在同一位置。

      我觉得在那里’在这件事上还需要放松很多。

    • 这就是为什么Housing Bubble博士没有’t rely on anecdotal “stories” from friends.

    • 该地区有很多亚洲人。他们是储户,倾向于用现金购买。他们可能会在股权方面受到打击,但亚洲人通常倾向于将房屋视为寺庙,从文化的角度来看,止赎通常是不可以的。这可能是好是坏,取决于您的观点…

    • 我也听到有关家庭全额购买房产的事情。真的有那么多人坐在那里吗?我住在橙县,我认识的大多数人的平均中产阶级收入。也许是因为我属于“less affluent”一代,但它没有’对我没有任何意义这些现金从哪里来?

      • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

        >我也听到有关家庭全额购买房产的事情。是
        >真的有很多人坐着数十万美元
        >周围?我住在橙县,我认识的大多数人平均水平
        >阶级收入。也许是因为我属于“富裕程度较低”的一代,但是
        > it doesn’对我没有任何意义这些现金从哪里来?

        首先,最近的经济衰退对中产阶级是残酷的,因为他们的大部分财富都与住房挂钩。正如您可能在这里了解到的那样,住房作为一项投资表现不佳,可能损失了其价值的30%。

        另一方面,如果您的行为举止像上流社会,那么您将有大部分的钱用于投资。它’在过去的几周中下跌了,但是在大多数情况下,股市已经恢复了自2008年以来的所有跌幅。因此,如果您是这种人群中的一员,那么您会发现自己正坐在一堆长期处于牛市状态的股票可能不会持续下去,而房地产处于底部。

        Buy 低, sell high.

        …or, if you prefer…

        那是最好的时光。那是最糟糕的时刻。

        其中一些人可能会将其视为投资收益。投资$ 700,000。如果租金为$ 3000 /月。那么您就可以在合理稳定的通货膨胀保护资产中获得5%的回报。 (我真的不’t know what they are in Orange County.) 您’将支付财产税,保险和维护费用的2%。 3%的股息加上升值的潜力仍然比TIPS好。

        您’ll be happy 至 know that your continued support for Proposition-13 makes this activity more attractive, since they can enjoy a 减少 tax rate in the years 至 come in their investment 商业, as our schools go underfunded. They can own the home as long as they like, because they have no requirement that the rental be near their workplace. It will just keep getting cheaper and cheaper 至 own.

      • 现金来自于那些被称为“泡沫”并从04到06出售并坐拥现金的人。现在他们正在购买。它将用完。

    • 鲁卡兹(多么酷和创造性的荣誉)
      谢谢你的提示。在我的职业生涯中,我们已经搬到了OC。
      现在我知道我们’重新定价在那里,尽管我们’re in a much 低er price range, but OC is insanely expensive in general. We’重新获得100%现金。我们’处于FHA买家期望范围之内的产品,低于$ 425K。我们很久以前就出售了该产品(正常销售),并正在等待一个租约中的房屋出租。(48个单位/ 3个Americano单位)

      您r post was an awakening. Thank you.

      * 42.5万美元对我们来说是一大笔钱。 1998年,我们4,000平方英尺的房屋耗资40万美元。即使主人的FP内置冰箱,这也是风景如画的房屋。那时,这里的收入更高,而且可以找到好工作。这个住房市场惹我生气。 D * mn政府干预。

    • 听起来像那些“stories” &让我想起了那些热狗们所声称的汽车行驶速度。“哦,是的,它将在四分之一英里内运行10秒”给我看timeliplip !!我个人认识一个人可以支付/拥有$ 800,000现金…。但是不够愚蠢,无法将其丢弃到南方的OC房子中。你知道几个致电B.S.当您听到它时,不要只是点头。

    • 有一个二手车推销员朋友谈论买家用现金付款。不冒3%的风险…不是20%的风险,而是100%的风险。这些汽车在OC南部,平均售价为6- $ 8,000K。有些距离超过100,000英里,需要进行认真的更新和维修。汽车按“原样”出售,人们仍在支付所有现金!然后,他们必须倾倒更多的东西来清理它们。我的朋友说,大多数买家不是投资者,而是希望购买汽车的家庭。疯!

  • Not only does 低 intrest rates cause housing prices 至 be Miss-appraised, but at .5% intrest paid on 钱 in savings accounts, it also causes the value of 钱 saved 至 be greatly under valued.
    这还会导致金属,石油以及其他任何试图储藏财富的替代手段的定价失误。

  • 鲁卡兹,

    该房地产经纪人必须躺在他/她的牙齿上。谁有60万美元以上的现金购买房屋
    这些日子。她必须列举1000项这样的销售作为营销活动。我只是
    不相信可以用全部现金购买80,000套房屋,甚至其中的10%
    buyers. Americans have 债务 coming out of their ears. This is realtor BS and it
    应该叫。仅从房地产经纪人那里听说过。然而,要满足一位现金买家
    我遇到了一些很富有的人。

    这不是他们在2005年至2006年间多次竞标时所说的话吗?
    on “fixer-upper” property? What happened 至 all those 现金买家 from that time. Are they sitting pretty in their homes or they never existed in the first 地点. 那 was pure unadulterated cow manure! Were they real or some unicorns the 房地产经纪人 were claiming 至 see 至 get some 债务-lemmings 至 buy.

    下次您看到这种宣传时,请问他们统计数字吗?什么是分数
    现金买家, 0.01%?

  • 弗雷德·怀特

    同上。昨天我和一位房地产经纪人的朋友谈了这件事。他说了同样的话。现金买家抢走了这些好交易。我讨厌那些刺。丰富的鳍状肢。我希望他们都死了。
    我的朋友说他认识’我曾尝试过很多次以获得止赎,但现金购买者总是会得到房屋。银行家哥们和富裕的土包子。
    这个国家被搞砸了。

    • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

      现金买东西到底搞砸了。天堂禁止您在购买之前应该能够负担得起!搞砸的是期望您可以赊账购买所有东西。搞砸了的是,我们应该进行大规模的政府税收冲销(抵押贷款利息扣除),从政府那里获得一些可能有益的资金,例如资助学校或高速公路,然后将这些钱提供给银行家。是的,银行家是我最喜欢的慈善机构!搞砸了的是,期望每个人都必须将自己曾经赚过的大部分钱都花在住房上。搞砸的是大多数美国人’s的财富被住房所束缚,住房的年化投资回报率几乎无法跟上通货膨胀,他们必须为此付出税收,保险,维持生活等费用。

      按照您的方式生活会发生什么?

      • 生活在一个’s means went out with easy 钱. Thanks 至 a culture of instant gratification fed by the likes of Greenspan, Bernanke, and some of the Monetarist ideas of Milton Friedman. Give the banks a 低er reserve and expand the supply forever and the market will take care of the rest. But wait – 低 interest rates, 低 通货膨胀, and no foreseable chance for appreciation in housing.

        http://www.bls.gov/news.release/pdf/cpi.pdf

        在我的房子里,将30年的收入牺牲掉了20%,这在我看来仍然很丑陋。当然,在美国,有一些小区域市场在经济上很合理,但我不知道’在SoCal中看不到它。也许在西澳大利亚州,西弗吉尼亚州等地,如果您有一份稳定的工作,不依赖于依赖自然资源的周期性周期性行业,那么房屋的价格大约是年收入的3倍,或者付款额是每月最高收入的30%,并且您想住十年或更长时间。那也许吧对于我们这些下流混血的中产阶级来说,在南部地区,住房似乎是一个小便的贫穷命题。

    • 如果你的朋友想要房子,就不能’他或她的出价仅比全现金买主高吗?那’拍卖的运作方式,对吗?

  • 自博客发布以来,Doc就一直关注您的工作。作为购买固定资产并翻转物业的活跃投资者,“hook line and sinker” is the 低 rates…含义。银行业’t stupid…他们知道自己在做什么…。在我看来。他们向美国人民撒谎,被骗和被盗,以掩盖他们资产负债表的考验。 (当然是在首府山的美联储和人民的帮助下)。

    正如Madasheck和RUKrazy所说…利率就是诱饵…吸引新买家进入市场… AND 新投资者… meaning… I’我认为是专业的房屋脚蹼…我翻转吃饭(一个月做5到11栋房子)… the “new 投资者s”我喜欢称之为“蛋屋鸭脚板 ”。意味着有些人正在使用所有现金以我永远不会购买的价格进行购买和购买,但对他们而言,5%至10%的回报率是不错的…甚至有些人正在购买FHA(非法)和/或常规贷款。无论哪种方式…。房子不是投资,那’s正在发生的范式转换(MHO)。

    保持’em coming Doc!

    这里’我谈论的一个链接“蛋屋鸭脚板 ” vs “专业脚蹼”

    http://www.youtube.com/watch?v=SzcZyi9lR1I

  • 没什么可看的,只是关注Facebook’s IPO. OH, wait, it’s down 17% since Friday. 您 know the old saying regarding suckers.

  • 精神错乱在海湾地区再次抬头…”taking offers”天,升级条款,多个报价…基本上,这种躁狂信号“overshooting” once again…all in the name of “low rates.”操纵低库存(银行不大量处理影子库存),并且许多潜在卖家不愿以这些价格出售“low”(将它们放在水下或接近水下)的价格。它’可能会在数天或数周内消失的小气泡,但是’发生了。我想我’如果疯狂消散了,我将不得不再等几个月。在那之前,我等待。

    • There is truth 至 your statement, but there is truth the other way as well. 3500 新 millionaires running around will have an effect for a year or so…

  • 鲁卡兹
    Realturd =骗子
    甚至我们的买方经纪人对我们说谎,他’s “working”为我们。恕我直言,他们说谎的口碑效应。顺便说一句,我’m licensed in Ca .I’ve sat in on the “what 至 tell people”会议。我的REIC职业比Realturd更高。这个小组把我逼了。

  • 如果有673,000人失业,失业率下降了108,000,’那565,000个新的失业者?那么,萨克拉曼多的全部人口比被解雇的人口还多吗?欢迎恢复。

    • 人们是因为现在受雇还是因为他们而下岗?’ve stopped looking?

      • 人们离开劳动力市场去追求其他利益。他们的兴趣不再包括食物,衣服和住所。

      • 两者都有一点。但大多数情况下,他们都停止了寻找’什么都找不到。如果他们避风港’几年后还清抵押贷款,他们就留下了。否则,他们就会搬进家庭地下室/车库,护栏,庇护所,甚至从州流失更多资源。

        Solution of course is 至 低er taxes some more and ship a few million more jobs 至 China!!

      • 那’这实际上是一个好问题。人们退出失业榜的三个原因是:

        *他们找到工作
        *他们有资格获得退休或伤残津贴,或入学
        *他们用尽了福利(长达99周)

        失业和劳动力统计比大多数讨论他们的人要复杂得多。他们具有很高的不确定性,数据往往非常嘈杂,他们试图使用“seasonal adjustment”,而整个员工队伍的定义并不直观。例如我’我是一名研究生,所以BLS将我定义为“out of the workforce” even though I work full time. A person who receives retirement or disability benefits is defined as being 劳动力不足 as well even if he or she has a part time job or operates a profitable 商业.

        只要数据定义一致,就可以调整所有这些数据。它’务必注意定义的更改。例如,联邦政府在2003年报告说,小型企业的数量几乎翻了一番,但这是因为任何在eBay上拥有卖家帐户的人都被定义为在美国经营业务,即使该人只有几笔交易并且没有’甚至住在美国。您也有GSE’于2000年代初期和中期(Fannie和Freddie)被定义为日工,是企业家,并接受来自非CPA的CPA信函’可作为美化,绘画或建筑清理的每月10,000美元以上收入的证明。

        我要祝贺您提出正确的问题。如果你看得更深,我想你’会发现答案比您预期的更有趣。最良好的祝愿!

  • 这些家庭支付的现房价格几乎与之差不多。并在翻新后花费更多……..
    但是他们终于可以住在OC中了!他们一直梦想着…..

    现在有一些令人信服的理由跳楼

  • 您r trepidation about 抵押贷款 and 止赎 are spot on, but your evaluation of particularly the level of Federal “debt”被误导了。没有“debt”从美联储这个词的任何常规意义上来说请给我介绍一个单身家庭,他可以(合法地)铸造他们所用的媒介’ll repay their 债务, or pay their taxes. They don’t exist.

    联邦政府是货币的垄断发行者,担心它们会用光,就像担心体育比赛中的计分员的积分会耗尽。观看沃伦·莫斯勒(Warren Mosler)’的视频,更多信息: http://www.youtube.com/embed/AfnwFZfdDvw

    这意味着*整个*“deficit crisis”为债权人服务而提出的,是在政治上做出原本不宜采用的政策变更。州的社会保障网计划和收益共享无需因人为短缺而受到损害。

    那些支持这种虚假短缺的人,顺便说一句,恰恰是那些财产被排斥的人。苦难使他们的利润得到保证,就像在中东煽动麻烦使国内石油价格飞涨一样。

    天哪!我不知道他们是否’故意这样做吗?!!

  • The 低 down payment and 低 interest rate hook is like leasing a car for $99 down and offering 0.9% financing. Anything 至 get you 至 sign, so they can make a sale. The devil is in the details. And, guess who really ends up on the hook after the person who can’真的负担得起默认值吗?那’s right.

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 所以呢’一个潜在的买家呢?我看到可以用抵押贷款购买的房屋比租房要少。尽管我对住房市场有负面情绪,但看起来似乎便宜得多。

    • 在大多数市场上买房然后租房便宜…HB博士正在樱桃采摘洛杉矶市场’拥有和租房的价格更高。

      您现在购买的唯一风险..如果CA的经济完全崩溃,而’不要被美联储救助。除非经济全面崩溃 … (the 2nd in 6 years…)房价将稳定在当前租金平价之上或之下的10%。

      银行和政府都知道,如果他们允许房价再次大幅下跌,那么2004-2008年的每单购房者都会被默认,他们将面临另一轮废品赎回权。他们会假装直到我们都死了…他们也可以做到!

    • 如果您有资金,我会买!如果您能融资3.5%的首付,那么您不购买就差点疯了。

      有什么风险?立即购买是双赢。如果价格下跌,您将停止付款,而银行通过免费地毯将您的最新抵押品清算给您,您将获得的收益远远超过通过免费租金获得的首付款。如果上升,那么,您将赢得更多!如果您最终被取消抵押品赎回权,则在2年后再试一次。

      唯一的缺点是您的信用,但是如果仅在2年后就可以对其进行足够的修理以获得另一笔抵押,那么您的信用历史真正值多少钱?我很容易将我的800 FICO分数卖掉,否则在房地产市场上将是一场无风险的赌博。

      而且,请不要有人提出任何道德论点!这不是道德上的决定。如果凭空创造数万亿美元的金钱,并用来救助美国最大的罪犯,那么一个人若试图采取行动,怎么会被认为是不道德的呢?

      我们都需要成长并意识到,聪明的人是那些善用无风险风险的人,而购买房价下跌3.5%的房屋就是无风险的风险。

      • 我必须说你是一个很好的例子。我也同意!

      • 它为N’如果您的道德基于不道德的公司和不道德的贪婪所设定的当前范例,则这是不道德的。

      • 那’s like saying, “我的邻居是个小偷,所以我必须成为一个小偷才能采取行动。”

        抱歉,有2个错误’t make a right.

      • 贾努姆

        真?我永远不会偷东西,也不会建议任何人偷东西。如果您认为我的提议是偷东西,那么您就没有引起注意。

        默认值与苹果派一样高。不寻常的是对默认者进行奖励。奖励默认者并惩罚审慎者,即当前的游戏,它将持续进行直到有太多人利用这种扭曲的系统。我作为一个审慎的人正在受到惩罚,我希望它结束​​。唯一会加速结束对不负责任的奖励的事情是,如果有太多人因为不负责任而获得奖励。

        因此,是的,我主张人们利用联邦政府通过联邦住房管理局,房地美和房利美出售的道德风险。

        抱歉,如果您认为它正在窃取,但我对此感到厌倦,并且希望它结束​​,也许FHA违约率超过20%

    • 好问题。

      这确实取决于个人情况。
      如果您确实购买,请放低10%,如果可能的话,计划住10年左右。

      租金$ 2000 /每月10年= $ 240,000

      购买更复杂:
      PITI on a $365,000 home (10% down, 328,500 mortgage (3.875%) runs about 2100/month. But over that 10 years, you will average $950/month in interest and $380/month in 财产税es. At a tax bracket of 25% you 低er the cost by $332 /month.

      则基本每月费用为1200 /月($ 950(利息)+ $ 380(物业税)+ $ 70(危险保险)+ $ 120(PMI)– $332 (Tax Savings))
      在十年内达到144,000

      您 bank ~ $595/month in “equity”或更好地称为自负盈亏原则。
      您’欠〜257,000美元。如果房屋的价值在10年内下跌100,000,您以265,000的价格出售,并支付10%的价格出售(房地产经纪人费用,平仓,信贷等…) so you spend:
      10年内26,500 + 144,000 = 146,260

      租金($ 240,000)vs.购买($ 170,500)。
      听起来不错。当然,您仍然必须考虑维护和额外的公用事业,这些都是可以定价的,而无形资产就像没有共享的墙一样,很难用数字来估价。

      请注意,这些数字中的大多数反映了我们目前正在签订合同的房屋​​,并且相当准确。

      • Over a ten year period, rental rates will double just due 至 通货膨胀. 您r mortgage payment will remain the same. So a mortgage offers 通货膨胀 protection.

        此外,房屋价值应上升并跟踪通货膨胀率。

      • 伦塔·吕克-威尔说。库多斯。

      • 您忘记了包括重塑(而不仅仅是维护)。厨房通常每10-15年重做一次。唐’别忘了浴室,地毯等。而且,随着他们的需求/家庭的增长,许多人选择扩大住房。作为前房主,您在估计拥有房屋的真实成本上远远不够。另外,如果cr脚的邻居搬到隔壁,或者犯罪在您所在的地区上升,或者您必须为了工作/健康而搬家怎么办?

        唐’不会误会我,我喜欢拥有自己的房屋,但目前房地产市场的基本面仍然令人恐惧。

    • 如果您对自己的工作/收入安全有信心,那么显然是时候购买了。

      有时候’不仅仅是房子的价格,’关于未来的计划。与之类似,将这些抵押贷款排除在外,以便您更轻松地退休。

      我与关心100%现金购买者以及潜在的超额付款的人有问题。然后’s that 我不’认为他们不在乎价格。他们买了房子’没有抵押贷款,现在他们没有’不必担心。它’并非总是关于股权或税收减免,有时是’关于内心的平静。

  • 您 forgot about payment for water utilities which are going up and you forgot 至 figure for repairs.

    是的,您的抵押贷款占房屋价格的很大一部分,但这只是开始。

  • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

    And yet, if no one bought, the current state of affairs of massive 影子库存 would continue forever. Boomers would not be able 至 finance retirement / downsize because of their home-albatross. 您ng people would be doomed 至 be renters forever. This is a classic example of Keynes paradox of thrift.

    尽管有明显的危险信号,买房还是我们摆脱困境的方法,我们赢了’直到我们走出去。

  • Chapulin科罗拉多

    MSM和所有讨论者一直在说,2012年将是房地产市场的底部。但是,如果这是真的,为什么’银行对所有影子库存透明。我感谢我们从DHB获得的所有数据,因为它是少数可靠的资源之一。但是为什么可以’银行清算其战略计划。在我看来,缺乏银行透明度似乎更像是欺骗。为什么要信任MSM的银行或谈话负责人。这全是谎言!

    Thanks DHB. 您 are a great read and your blog should be what should be discussed by the MSM.

  • 爱你所有的帖子。伟大的贡献者群体。

    昨天我们看了一个定影液卖空交易。自2011年11月以来在市场上出售。有3-4位买家保释。我假设长度和检查。得到这个,$ 420K- $ 440K加上你必须在第二天支付$ 11K。消除噪音。这房子需要工作,你必须付钱给前主人’的账单。大邻居,喜欢平面布置图,游泳池/水疗设备似乎被枪杀了。交易失败了。 (财产价值38万美元)

    搜索继续….

  • We 唐't Make Those Drinks No More

    一位善良的灵魂在计算风险上发布了此链接…令人难以置信的照片“feral houses”. Some perspective…房子只是一个精巧的帐篷,没有永存的东西。享受这美好的一天…

    http://www.sweet-juniper.com/2009/07/feral-houses.html

  • 好奇猫
    您 said:

    该房地产经纪人必须躺在他/她的牙齿上。谁有60万美元以上的现金购买房屋
    这些日子。她必须列举1000项这样的销售作为营销活动。我只是
    不相信可以用全部现金购买80,000套房屋,甚至其中的10%
    buyers. Americans have 债务 coming out of their ears. This is realtor BS and it
    应该叫。仅从房地产经纪人那里听说过。然而,要满足一位现金买家
    我遇到了一些很富有的人。

    实际上,我的这个房地产经纪人朋友实际上是一个碰巧担任房地产经纪人的朋友,所以她告诉我作为朋友的事情,她不是为我工作。在过去的一年中,她一直在努力帮助姐姐和姐夫找到家。她认为他们应该继续租房,但她姐姐想要“the dream”。有院子的房子,有自己的车库,等等等等。我的房地产经纪人朋友已经帮助他们将不少于5套房子的价格进行了可靠的出价。她的姐姐和姐夫是合格的,有20%的首付,稳定的工作,良好的信誉等。每次他们都被全现金购买者出价高出时。在每种情况下,现金购买者实际上都搬进了房屋。我的房地产经纪人朋友说,当她与卖方代理人交谈时(他们总是互相交谈),卖方代理人告诉她,现金购买者担心房屋不会’评估,因此他们确定房屋销售商会比其他所有买家接受要约。

    • 布兰克芬勋爵

      鲁卡兹, can ask your realtor friend where all these 现金买家 are coming from. Curious minds want 至 know. Are they wealthy Asians, 新 Facebook millionaires, people who cashed out at the 至 p of the bubble, 金 or Apple stock 投资者s, kids with rich parents?

      您r average family in OC is struggling. Even two 100K per year incomes is 至 ugh. Add kids in the mix, two nice 租d luxury cars, food, gasoline, healthcare, saving for retirement…there isn’还剩多少钱来支付每月的住房费用。

  • 鲁卡兹,

    Beats me! If she is your friend you have 至 believe her. However, the numbers on 债务
    美联储推出的产品不会与您的朋友经纪人联系在一起 ’的轶事参考。
    Some simple math here on American 债务, courtesy the Fed:

    $850B+ of student 债务
    $850B+ of car 债务
    $850B+ of credit card 债务
    = $2.5T+ of 至 tal American 债务. I am not including house 债务 since people with 抵押贷款 are assumed 至 be not the 现金买家.

    关于 110M households. Do the division $2.5T/110M = $23K+ of 债务 per household.

    Granted some households have $0 债务 and some have $100K+ so the $0K 债务
    households are the 现金买家. Still they cannot be more than a few %. Again
    此声明“plenty of houses being sold 至 现金买家” makes no sense.

    解密代码:“+”=大于或等于B,十亿,T =万亿,M =百万。
    所有数字都是近似的,但是即使我们得到精确的数字,点也保持不变。

  • 布兰克芬勋爵,
    每当她的姐姐和姐夫在竞标中失败时,我都会向我的朋友问这个问题。她说,其中一个物业是由住在待售房屋隔壁的家庭购买的。孩子们为父母买了房子,这样他们就可以彼此隔壁住了。另一处房产是由打算与年迈的父母住在一起的两个兄弟购买的。我记得的另一个人是一个外州家庭,被搬到了南OC。
    我的朋友说,在某些情况下,现金报价不一定是最高报价。购房者解释说,他们之所以拿现金,是因为他们想要出卖,他们担心房屋无法估价,交易会破裂。

  • 呀!购买时间是2009年!!!感谢上帝,这个噩梦结束了!!!我们回来了宝贝!

    Zandi说,2009年美国住房市场可能触底
    http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=newsarchive&sid=aNI.HNulFDw0

    哦,没关系,购买时间为2010年!感谢上帝,这个噩梦结束了!我们回来了宝贝!
    Case Shiller期货暗示2010年美国住房市场触底
    http://www.marketoracle.co.uk/Article5212.html

    但是你说……哦,没关系……购买时间是2011年!感谢上帝,这场噩梦结束了!我们回来了宝贝!
    2011年中期美国房屋底部
    http://www.reuters.com/article/2011/01/28/us-property-us-poll-idUSTRE70R41H20110128

    Hey!!! 您 don’t even sound that convinced… ok… Time 至 buy is 2012??? Thank God this nightmare is over??? We are back baby???
    巴伦’呼吁在住房底部…AGAIN
    http://articles.businessinsider.com/2012-03-18/markets/31206312_1_home-prices-housing-market-barron

    哦……我们忘了说“西蒙说” !!!购买时间定在2013年。感谢上帝,这一噩梦即将结束。我们会很快回来的宝贝...
    皮姆科’西蒙(Simon)在2013年看到房屋底部
    http://www.businessweek.com/videos/2012-04-24/housing-to-fall-3-percent-4-percent-bottom-in-2013-simon-says

    什么???但是西蒙说!你没收到备忘录吗???
    2014年住房市场将触底
    http://www.housingpredictor.com/2012/housing-market-bottom.html

    房屋底部2015年,我听到红色的棒球帽在后面的男人听到2016年,2016年,我听到2017年吗?
    RealtyTrac的Sharga认为在2015年之前房屋不会恢复
    http://reibulletin.com/realtytracs-sharga-sees-no-housing-recovery-before-2015/

  • 1%的客户一直做得非常好,并且还在继续蓬勃发展。它’s not a big percentage, but it is still a lot of people, given the size of our USA / CA population (say ~400,000 people in California). There is no shortage of 现金买家. Many very wealthy people who recently have taken 钱 from hedge funds, stock in their own companies, or the sale of 商业 are now looking at real estate as a 地点 至 put 钱 that they have not put it before (“it’s fallen so much”).

    我不’t believe that it is enough 至 support the market long-term, but it is a key factor. 我不’只是意味着人们的收入超过20万美元(http://mdsalaries.blogspot.com/#Physician_Salary_Broad_Category_and_Specialties for one example of many such professions) but much wealthier people with dividend income and capital gains from their 商业es. The truly wealthy don’当然有工资收入–这是股息和资本收益(例如米特·罗姆尼)。

    根据客户的个人经验,“我想买50套房子。” Even when it’总的来说,这很容易让人出价过高,我的建议通常是保持观望,以免亏本,但这是所有人中最难吞并的建议,现金几乎不产生任何收益。他们通常不’请听取我的建议,然后去找其他乐于助长竞标战的人。

    一位以现金购置了非常非常好的SoCal房屋的客户说:“明天那笔钱可能会给我买一块面包–谁知道钱的价值会发生什么?至少我’会有房子来展示它。”有很多有这种态度的人甚至更悲观–生产农田的价格超出了这个世界。

    • 有趣的轶事…有很多资料表明这些富裕的现金买家都担心恶性通货膨胀,但我只是不知道’看不到钱流入群众手中导致这种通货膨胀…是的,大银行似乎可以无休止的供应(这就是为什么我不这样做’完全不相信股市…) but I can’t imagine a devaluation of the dollar 至 a point where holding any hard asset is the only safe 地点…保持轶事不断,我真的很想念那个旧博客Another F’d购房者,他所见的关于他虽然借过手而流失的贷款的故事对于了解2005年发生的事情非常宝贵

  • 罗宾·托雷斯(Robin Torrez)

    是的,不是我想的那样,“cash buyers” meme is the 新 “立即购买或永久定价。”任何试图引起嗡嗡声和搅动的东西。

  • 辛西娅·库兰

    就人口而言,德克萨斯州是美国第二大州(约2400万人);只有加利福尼亚更大。尽管它仍然保留了传统的大空间,油田,牛仔和牧场的形象,但自第二次世界大战以来,它已成为一个城市化的工业州。的确,它拥有美国十个最大的城市中的三个(休斯顿,第4名;圣安东尼奥,第8名;达拉斯,第9名;美国人口普查)。正如德克萨斯大学奥斯汀分校的劳拉·莱因(Laura Lein)教授在右侧的视频中所讨论的那样,德克萨斯州的贫困是多方面的。

    尽管得克萨斯州经济增长和经济多样化,但自1980年以来,得克萨斯州的不幸历史就一直不那么幸运,因为该州的贫困人口比例超过了美国整体平均水平。简而言之,得克萨斯州使用联邦政府采用的贫困衡量标准来计算年度美元数字;如果个人或家庭的收入低于该数字,则该个人或家庭的定义为贫困。例如,在2006年,一个三人家庭,其中两个未满18岁,被认为是“in poverty” if the family’的总收入(工资,薪水等)不到16美元242。对于一个有两个18岁以下的四口之家的家庭,“poverty line” or “poverty threshold” was $20,444. As Francis Deviney of the Center for Public Policy Priorities discusses in the video clip found in the box on the right side of this page, the definition of the 贫困线, however, fails 至 reflect the modern expenditures of most contemporary households.

    美国和德克萨斯州的贫困率图表显示,自1980年以来,德克萨斯州的贫困率每年都高于美国。一个人很可能会问为什么会这样,我们将继续解决这个问题和其他问题。

    德克萨斯州的贫困还有什么与众不同或值得注意的地方?回答这个问题的一种方法是,询问德克萨斯州在各种指标上与其他五十个州的排名如何。例如,2007年,得克萨斯州的贫困人口比例在所有州中排名第二(也就是说,只有四个州的贫困率更高)。该年德克萨斯州的贫困率为16.5%。唯一一个贫困率更高的州是密西西比州(20.1%)。应当指出的是,前五名中的其他四个州的人口都比德克萨斯州小得多,并且全部都位于农村,如该表所示。仅这一事实就使德克萨斯州与众不同。它显然是所有大型工业州中最高的贫困率。

    但是得克萨斯州的穷人人数也比其他四个州多得多。其绝对贫困人口(393.4万人)远远超过其他四个州的贫困人口总和(得克萨斯州390万,而其他四个州总计213万)(美国人口普查局)“2007年美国社区调查的收入,收入和贫困数据”,第15)。实际上,加利福尼亚州(总人口3680万)是唯一一个比德克萨斯州拥有更多穷人(467万)的州。第三和第四大贫困人口是纽约(280万)和佛罗里达(230万),但是所有这些州的贫困率(加利福尼亚州12.7%,纽约州14.3%和佛罗里达州12.5%)都大大低于德克萨斯州。因此,得克萨斯州既有大量贫困人口,又有很大一部分人口生活在贫困中。 2007年,德克萨斯州的老年人贫困率排名第九;在拥有高中文凭的成年人口中,它排名第49;没有医疗保险的人口比例就位居第二,为24.4%。

    但是,德克萨斯州的一些’贫困特征总体上与美国相似。例如,得克萨斯州的贫困状况并非按种族平均分配,在任何州也是如此,正如这些图表所显示的。得克萨斯州现在已接近成为所谓的少数族裔州,这意味着该州两个最大的种族少数群体(非裔美国人和西班牙裔)(这些是适当的标签吗?)将在未来几年内共同构成国家的多数 ’的人口。根据美国社区调查(American Community Survey)的2007年美国人口普查数据,德克萨斯州有46.5%’人口为白人/盎格鲁人,非裔美国人占11%,西班牙裔占35.2%。然而,按种族划分的贫困分布与这种分布完全不同。在盎格鲁人口中,有8.4%是贫困人口,而23.8%的非裔美国人和24.8%的西班牙裔人口是贫困人口。换句话说,这两个少数民族的贫困率是盎格鲁人口的三倍。

    但是可以用另一种方式看待德克萨斯州不同种族的贫困分​​布。如果将德克萨斯州的全部贫困人口(约390万人)计算在内,他们如何按种族划分?德州人中所有穷人中有23.8%是盎格鲁人,非裔美国人中有15.8%是非裔美国人,但西班牙裔占一半以上(53%)。

    穷德州人在州内又如何分布?如上所述,德克萨斯州现在是一个城市州。截至2007年,人口的86%居住在大都市统计区域(MSA)。一个MSA必须至少有一个50,000或更多居民的城市化区域。换句话说,得克萨斯州的整体贫困率比美国高,这是一个鲜明的特征。它也是一个大型的城市工业州,但多年来贫困率与较小的农村州相似,这是另一个独特的特征。但是,贫困在其主要种族群体中分布不均的事实并不罕见。

    得克萨斯州的贫困还有一个独特的方面,那就是最贫穷的德克萨斯人。 2005年,在全美国成千上万个县中,以家庭收入中位数(收入中位数定义为分布的中点)而言,这两个绝对贫穷的国家(人口超过25万)–也就是说,一半的家庭较高,一半的家庭较低,并且被视为贫困人口的百分比都位于德克萨斯州-墨西哥边境–卡梅伦县和伊达尔戈县。卡梅伦县(县名是布朗斯维尔)在2005年的家庭平均收入为24,501美元。 Cameron Country(县城麦卡伦)几乎是一样的($ 24.684)。

    为了掌握这些县的贫困状况,2005年德克萨斯州的家庭收入中位数为42,139美元,美国的平均总收入为46,242美元。或另外一个比较:卡梅伦和伊达尔戈是美国仅有的两个家庭收入中位数低于25,000美元的县;另外一个全国范围内(纽约州布朗克斯)的价格低于30,000美元(29美元,228美元),这意味着这两个最贫困的县的确是贫困的。卡梅伦和伊达尔戈县的贫困率也是美国所有县中最高的。每个人的比率约为41%。再次,作比较’因此,埃尔帕索(El Paso)的贫困率为29%。最后,在美国十个最贫穷的县中,得克萨斯州除了卡梅伦和伊达尔戈外,还有埃尔帕索(第六名)和拉伯克(第十名)。因此,得克萨斯州是唯一拥有超过全国最贫穷的十个县之一的州,并且有四个。下表说明了德克萨斯州’在美国十个最贫穷的县中占主导地位。

    有趣的是,按一种普遍使用的标准,德克萨斯州在美国是最贫穷的地方。卡梅伦公园(位于卡梅伦县)是殖民地(请参阅下面的讨论),其历史可以追溯到1968年。毕竟,在全国十几个居民中分布着一些非常贫穷的非常小的城镇。但是如果我们以一个“place” any settlement that has at least a thousand households, then Cameron Park was in 2005 the poorest 地点 in the United States. Its 5900 or so inhabitants had a median individual income of $4100; the median household income was $17,000. As noted earlier, Cameron County, the poorest county in the United States, had a median household income of $24,500, meaning that Cameron Park’中位数收入仅为该县的三分之二–卡梅伦县是该国最贫穷的县。 2005年在德克萨斯州,家庭收入中位数为42,000美元。卡梅伦公园60%的人生活在贫困线以下;其成年人口中有20%具有高中学历(而德克萨斯州的平均水平为72%)。

    还有许多其他方式可以考虑德克萨斯州的贫困状况,并将德克萨斯州与整个美国进行比较–教育,儿童保育,健康保险,医疗保健和健康差异,住房,获得国家服务的机会等等。我们将等到第5节讨论德克萨斯州的贫困政策,而不是在这里研究贫困的各个方面。

    德州政治:2012年5月26日
    ©2009,文科教学技术服务
    德克萨斯大学奥斯汀分校
    第二版– Revision 99

  • 辛西娅·库兰

    但是,另一项针对租金收入进行调整的研究表明,加利福尼亚州的贫困率为20%,德克萨斯州的贫困率接近18%。但是,即使在这项研究中,得克萨斯州的表现仍然比爱荷华州还要差,如果将租金收入进行调整,贫困率仅为8%。

  • 长期阅读帖子的人,第一次评论。在为圣莫尼卡或Palisades的房屋节省首付款后,我’我终于获得了20%的选票,现在我发现自己至少等到今年11月的选举。我担心的是’作为一个年薪超过250,000美元的幸运者,我认为,如果两位州长都在明年,我的税收有可能上涨6%’如果布什税收抵免期满,税收就会增加。如果两者同时发生,那么我(以及大多数在西边买房的人)将能够负担得起少得多的房子,这意味着如果发生这种情况,这些富裕地区的价格必须下降。有人看到我的逻辑有缺陷。

    我对任何打算今年出售房屋的人的建议。在CA的每个人都意识到明年他们的税收增长有多糟糕之前,请先这样做。

  • 如果你不这样做’如果没有房子,最好等一下再买。纸币将在不久的将来自毁。如果您今天购买,由于恶性通货膨胀,您放入房屋中的美元的购买力将继续下降。房屋投资可能会保持其价格不变,但在购买力方面将继续表现不佳,如果经济崩溃,您最终可能会变得更加宽松,甚至陷入贫困。如果您有足够的决心能够为今天的安全做出牺牲,那么就制定一个更明智的计划,那就是租用并节省尽可能多的钱,定期投资于黄金和白银,这些资产在美元下跌时会大幅升值。 。这样,您节省的钱将逐年增加。房子不是这样。几年后,您可能会非常惊讶地发现自己位于猫鸟的座位上,因为您将有很大的机会获得支付的款项,例如,以现金购置价值40万美元的房屋,而您的收入只有100,000美元。但是,无论采用实际数字的情况如何,您的经济状况都会更好。

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