加州的房屋净值贷款仍超过6000亿美元。帕萨迪纳和中层改正开始。卖空可享受50%的折扣,HELOC机器在拍卖会上的售价比未偿还的债务还低70%。

帕萨迪纳 现在,一旦想到牢不可破的房地产立面,它就会开始显示裂缝。现在,许多中线城市在2011年都出现了大幅度的价格下跌。有趣的是,许多主要的降价幅度将来自加利福尼亚州的房屋抵押贷款壁画。今天我们将举例说明一个房屋,该房屋经过重新融资后可以遗忘,但实际的房屋自动柜员机不会影响本地费用。这是 加州住房市场。在许多情况下,HELOC是由不同的出借人制作的,实际上,没有任何动力促使第二张票据持有人就可以有效消除它们的出售达成协议。因此,这些房屋一直萎靡不振,直到丧失抵押品赎回权,然后不可避免的事情发生了。由于银行在加州的滞后时间为1至2年(在某些情况下甚至为3年),因此现在可供选择的渠道已经成熟。我们现在看到这些市场的实际价格大幅下跌。在我们检查帕萨迪纳的一些房屋之前,让我们展示一下加利福尼亚房屋净值问题的严重性。

房屋净值机已经枯竭

heloc-data-2010

资料来源:Equifax

加州仍有超过6,000亿美元的HELOC未偿债务。这笔钱主要用于荒谬的项目,例如添加不锈钢冰箱或添加现在可以识别的花岗岩台面。去年,银行减少了使用HELOC的机会,但是这些债务中有相当一部分存放在银行中。 影子库存。这些债务中有多少是在水下?我敢说一部分。当这些产品进入市场时,它们将推动本地市场的价格走低,因为这些房屋从来没有首先进入市场。拿一个在1997年以119,000美元的价格出售的房屋,到2008年突然有452,000美元的贷款。似乎太极端了?让我们看一下今天也正在拍卖的第一个Pasadena示例:

帕萨迪纳房屋拍卖

2424 WHITE STREET,帕萨迪纳,CA 91107

上市07/13/10

床3

丰满的浴室2

分浴0

物业类型

平方英尺1,475

$ /平方英尺英尺$ 94

土地面积4,500平方英尺

建成年份1922

正如我们之前提到的,这套房子于1997年最后一次以119,000美元的价格出售。突然在2008年,该地点至少获得了452,000美元的贷款。我们通过税收记录可以看到这一点:

帕萨迪纳再融资

有人相信房屋净值自动柜员机的幻想。这些人没有及时离开。所以现在这所房子是银行所有,目前的标价为139,000美元。这是该地点今天要拍卖的清单数据:

“仓库/银行拥有!该资产已被拍卖,所有拍卖条款和条件均适用。所有拍卖物业均须有5%的买家’根据拍卖条款的溢价&条件(最低要求)。买方负责帕萨迪纳市的入住证明。 。有关更多详细信息,请参见座席备注。什么时候:周日2月。 2011年20月20日:注册立即在上午8:00开始,拍卖迅速在上午9:30在哪里:anaheim marriott–西大会堂700号宴会厅,阿纳海姆,约92802。”

不要错过这款宝石,并以1997年的价格为帕萨迪纳的房屋打分。我敢肯定,有人会多付,但没有接近452,000美元的大关。最后,这将压低本地补偿并降低房屋价格 帕萨迪纳中层。现在是加利福尼亚住房调整的第二轮。

这些人也试图追逐市场:

帕萨迪纳追逐市场

直到今年一月,他们都试图以350,000美元的价格出售该物业。不会发生。如果有人参加拍卖,我们会对发生的事情感到好奇。

HELOC必备厨房:
heloc厨房

房屋净值贷款成为过去的高潮

房屋净值贷款加利福尼亚

资料来源:CoreLogic, 房地产频道

HELOC游戏很大程度上是加利福尼亚的比赛。银行已经停止了任何规模的操作。然而,仍有6,000亿美元尚未偿还。类似于 影子库存 这些问题将在未来几年内引起市场混乱。

由于银行意识到市场不会很快恢复,因此2011年将出现更多的卖空行为。让我们来看看卖空交易:

帕萨迪纳卖空

50 QUIGLEY,帕萨迪纳,CA 91107

(卖空)

上市02/15/11

床2

全套浴室1

分浴0

物业类型

平方英尺1,188

$ /平方英尺英尺$ 243

批量N / A

建成年份1930

上面的房子是追逐市场走低的完美案例。让我们在这里查看上市历史:

帕萨迪纳卖空

这套房子在1996年以$ 122,000的价格售出。后来在2005年以$ 529,000的价格售出,这个买家很幸运,他们在2007年以$ 570,000的价格找到了顶点买家。这些人遇到了直接的问题,因为他们试图在2008年以较低的价格出售房屋。他们将价格保持了两年的天真地认为, 加州房地产 在某种程度上与全球房地产泡沫破灭不同或不受其影响。今天看来,该银行已同意以289,000美元的价格卖空。几天前才列出。换句话说,银行已经开始使用它。

欢迎来到2011年住房修正案。无需急于购买总体失业率为12.5%且房价为 影子库存量 那会破坏胡佛水坝。

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58个回答 至 “加州的房屋净值贷款仍超过6000亿美元。帕萨迪纳和中层改正开始。卖空可享受50%的折扣,HELOC机器在拍卖会上的售价比未偿还的债务还低70%。”

  • 对于大多数买家来说,这实际上效果很好。如果您购买了价值50万美元的房屋而没有首付,并又拿出了25万美元的HELOC贷款,那么当银行将其收回时,您的银行中仍有25万美元。
    为那些足够聪明的人利用这些钱免费。

    • 道德风险。在过去的一年中,我们在一个非常理想的社区中查看了两座相同模型的房屋。既卖空。两者都是在1999年至2000年以200-250K美元的价格购买的。现在它们是卖空交易,因为重新融资的贷款使原购买价格翻了一番。第一个吓到我们了,只是看着里面的烂摊子。最终以42万美元的价格售出。第二个看起来更好,内部也很干净。因此,我们出价40万美元,经过2个月的沉思(假期期间),银行批准了。然后我们进行了房屋检查:屋顶漏水,水损坏和白蚁。我们退出了。现在,它再次被等待,其他人抓住了诱饵。两间房屋的厨房均处于1987年的原始状态。那么权益去了哪里呢?第一位房屋卖方甚至没有拥有新车。第二个房屋卖方有2辆M-Benz停在车库中。在过去的10年中,任何卖方都维持着自己的房子。他们只是将其用作ATM机。现在,他们将能够在3年内重新建立自己的信誉。道德风险。

    • 我怀疑有人拿出HELOC存入银行以取消抵押品赎回权。为了做到这一点,他们必须早在2005年就预见到金融崩溃和价格严重下跌的可能性。如果他们有这种远见卓识,那么做空IndyMac将会更容易,而且利润更大。也许有数百万人中有少数人确实是出于有组织犯罪的目的而掏空了HELOC,但这是在有组织犯罪的范围内。否则,他们本来会为贷款支付利息,只是为了以较少的利息将现金存入银行。他们更有可能将这些钱花在购买新车,改型以及还清用于许多消费品的信用卡上。

      • “remodel” –因为我’m seeing in the marketplace indicates that most did not spend the HELOC funds on *home* 重塑ing.

        〜其他

    • 我忘了提,当房屋被取消抵押品赎回权时,HELOC不会’不会被消灭。债务仍然是债务,因为它们是追索性贷款,除非购房时已将其取出。

      • 上周被阻止的前邻居在恐慌中打电话给我们。他的HELOC位居第二,并未在止赎中被淘汰,而是被某个将其放入收藏品的实体购买的。他可以’不明白他为什么欠任何钱。我记得他对房屋升级,新卡车和园林绿化业务感到非常满意,他从HELOC基金开始。我敢打赌他赢了’很快就会如此幸福。

  • HELOC厨房是瓷砖…not granite. There’厨房里没有冰箱的空间。那里’在客厅墙上的窗户AC。车道被射击。那里’通往阁楼外无处的古朴门。

    由于某些奇怪的原因…抢劫银行以赚取295,000美元的人们徘徊,在他们预订之前在上面花了一些硬币。

    我希望我们能听到主人’关于这是怎么发生的故事。

  • 哇。价格似乎很合理。在帕萨迪纳(Pasadena)买房子的价格为13.9万美元,还不错-我不’不知道附近吗?

    我想知道明年是否会见底?唯一的问题是长期失业。经济会复苏吗?

    • 也许他们有道理。我想这所房子的价格至少是拍卖要价的2.5倍。请记住,这是一栋老房子(记得罗盘玫瑰 ’s comments in the last post). It is a high trafficked area next 至 the freeway that is commercial and industrial within a block of the house. Hardly a great location. Meanwhile in a 好 location of 帕萨迪纳/Alatadena is this listing:http://www.realtor.com/realestateandhomes-detail/600-Mcwilton-Pl_Altadena_CA_91001_M21531-01814.

      近600,000.00美元,当您阅读列表时,您会发现它是内置的’47.清单上说有空调,但没有说中央空调。我的钱将花在窗户和墙壁加热器上。这就像买80’s car in 至 day’市场。您会为80支付多少’的车?我的钱是这所房子价值300美元–350,000美元那’远离他们想要的东西还有很长的路要走。从帕萨迪纳(Pasadena)寻找59.8万至600,000的房屋可能只带来18栋房屋,这可能是正面的,也可能是负面的。前几天,我去该地区远足时看到了这所房子。那条街人流量大,通常到处都是远足者的汽车。对于我的60万美元(披露:我不’没有)我会去别处寻找耐心寻找更好的房子。如果它确实落在我的预期范围内,那将是巨大的损失。

      我希望有人能就房屋文件在拍卖中列出的票价给出反馈。

  • 在CNN节目中,“Your Money”不久前,努里尔·鲁比尼(Nouriel Roubini,又名Doom博士)说,住房将出现两次下跌。 CNN节目的主持人Ali Velshi表示不同意。
    I’我会和鲁比尼一起去“right.”

  • 好漂亮!阅读了这些文章之后,作为一个40岁的有妻子和女儿的承租人,我的胸部倍感自豪,因为我知道自己并没有承受任何配偶和同伴的压力来购买我的第一套房子….

  • 帕萨迪南人

    帕萨迪纳最好的地区都不是,尽管最糟糕的地区也不是。两者都非常接近210高速公路。

  • Dr. HBB, have you looked at all the empty 公寓 in South 帕萨迪纳? Developers just keep building, and no one is buying. We have three 混合使用 buildings in foreclosure right now, and more are on track 至 be constructed. Why are they doing this?

    • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

      同性恋者和其他无子女的潮人喜欢人造城市“mixed use”中等价格的开发项目,并将为此支付溢价。计划者和学者一直在传教他们数十年,如果他们的产品卖得比其他任何产品都好,它们就会建成。

      我在Ft有很多例子。劳德代尔地区,多数是在“杜哈泡沫”时期建造的,但在那里’s much I don’不知道他们如何’再营销;例如我看到有些人在街上有许多空置的商店,但是在上面的住宅中,然后在街上,对面的住处相当高–商店100%租赁,但大部分以上的住宅单位从未售出(可能转换为租金)…)… curious.

      I’我猜开发商’re pondering got a “deal”在很多方面,他们有大量的自有资金,并且有大量的RE经纪人和社区啦啦队信服,他们说服了携带Whole Foods粉丝的挎包排好队’round the block…在PRCali,他们可能是正确的!

      您’我激起了我的好奇心“mixed use”,包括。 HOA费用如何在商店所有者和居民之间分配! =:我’我将挖掘一些RE联系人以获得见解。

      • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

        事实上,“mixed use”如此风靡一时,并被强烈视为实现人类圣杯的关键要素“Urban Village”,这些开发人员(其行为似乎令人费解)很可能会从城市,县,州甚至联邦政府那里获得$$’没有资源来构建这些项目!说真的

        检查神秘项目前面的标志上的精美印刷,以寻找可能的赞助者,并与当地的建筑/开发服务部门联系。

      • 好吧,我’我是一个儿童免费的潮人’m not buying it! 🙂

      • 我在一个混合使用社区中待了一段时间。那里的房主绝对讨厌它。许多人给我的原因是开发商保留了对商业区域的控制权,并且有两个单独的HOA’必须由公寓业主支付。仅用于住宅的一份HOA,用于住宅的一份HOA“shared”地区。业主认为他们在补贴商业广告,因此没有’没有任何发言权。我与之交谈的一半打赌很遗憾在那儿买了,并说如果有机会,他们不会’再做一次。我可以’没说这一切实际上如何运作,但是没有’t sound appealing.

        WRT劳德代尔堡(我会不时检查一下)我’我看到一堆影子库存特别是2006-2009年建造的新建筑,例如2501 Ocean Blvd,2821&2831 Ocean(Sapphire Condominiums http://www.sapphirecondos.com ),Il Lugano(我住过的地方)和更多的小球。它’很明显,银行阻止了对银行的关闭“good”东西,这样他们就可以以便宜的地下室价格抛弃所有垃圾。一旦他们开始以50%的折扣出售更好的商品,这将显示中位数价格上涨,并且房地产经纪人会尖叫“RECOVERY!!!”。很有欺骗性。甚至某些“较凉爽”的老式建筑,例如“Sea Tower” at 2840 Ocean aren’以债务人避难所的形式出售’将价格降低到合理的水平。

        只是我的2c

    • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

      RE:劳德代尔堡…EconE在银行家如何进行宏观价差以及操纵Duh Stats方面可能是正确的。

      1)FLL的一名鉴定人,现在是一名正在戒酒的人,他承认他在2001-2006的半个十年中从未进行过清醒的鉴定–即Duh Banks付钱给他玩球,他认为他们知道他’d永远不要成为可靠的见证人和/或成为方便的替罪羊…如果有的话。 =:O

      现在,他清醒地称当前的市场环境非常好。所有R-tor®啦啦队长和专业DENIAL主义者都希望,祈祷并燃烧Santeria的牺牲,徒然企图召唤神话“富有的南美买家”谁会扑过来拯救我们所有人…:rolleyes:我相信“富有的中国买家”是对So-Cal,LOL的类似信念。

      2)海塔岩石!“MiMo”=中世纪的现代主义者,那个地方是MiMo完成方式的基准!它’整个包装,包括那个雄伟的广场和通往公园的迷你公园。化学惰性的大理石花纹涂层无需上漆,但反照率比今天更高’s 至 xic high-tech “green/LEEDS”反光涂料。它’看到55岁的合作社超越大多数’从那以后被提出。那里’对业主的真正价值… but no doubt, it’在Duh Bubble的定价虚构小说中大受欢迎。

  • 美国梦变成了一场噩梦!

    • 好吧,我打算在未来三个月内买房。我在这里与大多数人保持一致,在今年春季的中高端价格范围内,卖方将比合格的买方要多。如果我能 ’在这个市场上没有比零售价低得多的交易,我值得被一个说话流畅的房地产经纪人抢走!!! (我知道情况会持续恶化,但是家庭{尤其是妻子}随时准备搬入一个漂亮的家,这就是现在的样子。)

      我们在七月份卖掉了房子,决定租房,这真是一件好事。手表价格下降已成为我的新爱好,购买后我会想念它。我在开放日与许多房地产经纪人进行过交谈,以至于我有足够多的样本来评估他们的诚实度。我要说的是,十分之一实际上只能告诉人们它的出路。我遇到的最诚实的房地产经纪人告诉我,她参加了一次会议,有来自三个大型银行的代表参加。这些银行家问的第一件事是媒体上是否有人。一旦确保他们可以安全地与满是房地产经纪人的房间对话,他们基本上会继续说市场糟透了,未来几年将非常糟糕。

  • 中东的冲突,州和地方政府的预算内乱,以及充斥着债务的世界充斥着它,它甚至都无法滚动。也许今年是鸡归巢的一年?

  • CNN大声笑“Your Money”
    It’几乎就像动画片与阿里·维尔什(Ali Velshi)一样,他的秃头头,西装革履以及他们的Talknig头干..ahem…experts.
    但是,我将与克里斯汀·罗曼(Christine Roman)在绿色房间里呆一分钟。
    尽管她也没有获得Mensa奖。

    看到现金出借HELOC活动时,我只好笑了。
    在他们的正确思维中,没有人会想到这将以圆满的结局。
    但是政府一直在那里,一直在帮助和教be。
    我曾经很清楚地记得这些蛇油产品是如何作为避税计划出售的,如果您想–买一辆车;资助一项教育,休假,地狱,您甚至可能还剩下一两美元将钱放在家里。

    另一项奇妙的金融发明。
    在琼斯镇或帕萨迪纳,有那么多人喝了库里奶酪。无论在哪里

  • 难以置信的。一间两居室,一个浴室,80年历史的老房子,没有特别的品质,以半百万美元的价格售出? ^&$”!*&%^ Gah,那怎么可能?

    在不到10年的时间里,同样的高档小屋的售价翻了两番?!

    I’米难以置信。哥布斯克这是del妄。我不会’如果它在蒙特卡洛市区,给您$ 50,000以上。更少的帕萨迪纳……

    疯狂。

  • 我在房屋搜索过程中发现了此博客。说这让我停顿了一下
    轻描淡写。但是,我’d仍然感谢以下方面的建议和/或意见。提前致谢。
    如何确定是否立即购买–当价格有所调整且利率较低时–还是等待利率可能上升的进一步修正?进一步的通货膨胀或恶性通货膨胀也是一个因素吗?
    我和我的妻子可以以450,000美元(最高)的购买价格降低20%。一直在西区租房(不便宜),但想在山谷买房’cause that’是我们负担得起的。我们的重点是为我们和我们的1 1/2岁儿子提供住房。我不’不要将房屋视为一项投资,但似乎最好还是花点钱,至少可以收支相抵,而不是付房租。哦,我需要留在洛杉矶上班,所以请不要离开CA。

    • 价格将下跌,利率将人为地维持在较低水平,而美元的价值将随着本尼·博伊(Bennie Boy)决定自行决定实施和实施的各种量化宽松政策而继续下跌。我们欠中国太多的钱,所以最好让美元贬值,用便宜的钱偿还。对美国公民不利,但对拥有我们的金钱和政府的亲友有利。我的建议是唐’直到您可以以大约1989-1992年的价格买到房子。拉斯维加斯的房屋正在以短售和拍卖方式出售,每平方英尺约30.00至50.00美元。我们一直是转移财富的大型犯罪组织的受害者。来自中产阶级。它是有目的有意地完成的。

    • 购买前请阅读更多Dr.。

      Have been a longtime reader (4+ years). 100% cash 成交s are the best 成交s 至 day. If you can stand moving –您可能需要考虑满足您所寻找生活方式的廉价租金。

    • 在栅栏上呆一会儿。

      您永远无法真正触及谷底,因为您不会知道曾经发生的谷底,直到价格再次开始上涨。因此,首先定位您喜欢的山谷社区。

      等待观察下一年同时发生两种趋势:

      如果您发现自己喜欢的社区中相似类型房屋的价格持续上涨,并且同时看到此类房屋的销售数量呈下降趋势,则可能意味着该社区的底部已经来去去去了。 。

      是的,您可能会支付更多的费用,因为您并未准确地触底,但至少您会知道事情似乎在上升而不是下降,会更好。如果您现在以450,000美元的价格购买,如果看到价格连续下跌至350,000美元,您会感觉如何?

      但是,如果您等着看供应减少和价格上涨,是的,您最终可能要付出更多,例如475,000美元,但您并不会面临下降的趋势。寻找价格持续上涨同时供应减少的情况…然后离开篱笆。

    • 好吧,既然你’re doing it for 这个孩子 当然啦’s ok 至 buy!

      在喷出NAR通胀/过度通胀恐吓策略之前,请阅读一些MISH。

      放宽信贷=人们使用DEBT购买的商品出现通缩。

      如果食物和精力增加’少花些钱在住房上。

      工资赢了’像70年代一样上升’因为我们是一个更加全球化的经济体,因此必须与第三世界国家竞争。

      低利率购买适用于FOOLS。精明的金钱用昂贵的金钱购买廉价的资产。愚蠢的人用便宜的钱购买高价资产,因为他们傻傻地具有支付心态。

    • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

      几周/几个月前,DHB发表了一篇有关是否在低利率或高利率下进行购买的文章,在我看来,这几乎可以归纳为总结。基本上,前提是房价将趋向于通过可用的可用资金来购买而仍可承受的最高可能价格。如果利率很高,那么人们可以’负担不起很多,价格(必须)下降了。如果利率很低,那么人们可以借入更多的东西,也许比使用选择权抵押贷款本来可以借到的更多,那么价格就会上涨。

      现在,您是愿意以高价,低息时间还是以低价,高利率时间买入?答案在这里应该很明显。您想以高利率,低价格买入。原因是利率不’永远保持高价,当几年下来,您可以将廉价住房的昂贵贷款再融资为廉价住房的廉价贷款,像土匪一样赚钱。如果您像现在这样在低利率下购买,那么您就很难还清一所昂贵的房屋来获得贷款期限。您还出于税收目的锁定了虚高的估值。

      因此,鉴于每个人都认为价格会下跌,而利率除了上涨外别无其他,’在房东将与您合作进行小项目以保持满足感的情况下,找到可以出租的房屋可能在财务上会好得多,例如允许您为孩子们种下花园或重新粉刷一两个房间。留意可以买到的房子’却没有。

      花在租金上的钱不是“lost”。您可以利用房东’s出于税收目的而被低估,这要归功于提案13。与您相比,他可能要支付0.10美元的美元’d如果您现在以市场价格购买了同一所房子,则必须付款。您的房东大部分都在支付维修费用。如果您在短期内换工作,您将避免在一个可疑的市场上出售房屋的痛苦和开支。抵押贷款扣除不是一件好事。您只会扣除您支付的利息,而不是整个房屋的价格。稍后,当您要还清房屋时,扣除额不会很大,因为您通常会还清(很多!)本金。同样,如果您失业,您将失去扣除额,因为您无需缴纳任何税款就可以免税!然后呢’s双重打击时间—无偿付抵押的全部费用。

      披露:我完全拥有自己的房屋。我曾经租房。我需要分散投资。新家/ is /更好。

    • 保持中立,
      拥有1 1/2岁的孩子告诉我,这是租房的理想时间。那你赢了’不必担心保养问题,可以专注于成长中的家庭。在决定长期居住之前,您还可以搬到该地区带院子的房屋中,看看自己的喜好,以及当地的学校。如果它’s a 好 fit, then you can take your time in buying a place nearby in a neighborhood you know intimately.

      你担心被‘如果你不永远定价’t buy now’?哈哈,原来是个笑话。让我们开心的是,这让我们想起了2006年辉煌的博客日。

    • 购买它是因为您也喜欢您同意的价格。您可能会马上将它带到水下,即使您在未来15到20年内出售它,也很幸运能突破。因此,以可以使您获得同等租金以下的价格进行购买。

  • 我们不再喝那些酒了

    不确定谁会按照加利福尼亚州的工作状况来购房。有趣的是,我很少再阅读有关在加利福尼亚开展业务的故事了…congrats AZ.

    http://www.azcentral.com/business/articles/2011/02/18/20110218chandler-arizona-announces-new-Intel-facility.html

  • Dr.您能否提供更多有关通货膨胀将如何影响住房市场的见解?
    通货膨胀是否可能使住房膨胀?谢谢

  • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

    我想象在像卡利这样的高科技国家,这次拍卖的结果将在… Wednesday?

  • 住房市场开始类似于卡车市场。渴望向世界承诺但又暗中有其他计划的公司将急切的驾驶员放到驾驶员座位上。他们’re convinced they’重新购买了一辆卡车,但最终他们失去了资产。 CH史密斯的有趣文章:2014年资产将触底…. http://www.oftwominds.com/blogfeb11/2011-2016-2-11.html

  • 我已经对这种犯罪进行了广泛的研究,从发现的情况来看,我会说价格会下跌,利率将人为地保持在较低水平,而美元的价值将随着Bennie Boy决定自行实施的每一种量化宽松政策而继续下跌。自由裁量权和异想天开。我们欠中国太多的钱,所以最好让美元贬值,用便宜的钱偿还。对美国公民不利,但对拥有我们的金钱和政府的亲友有利。我的建议是唐’直到您可以以大约1989-1992年的价格买到房子。拉斯维加斯的房屋正在以短售和拍卖方式出售,每平方英尺约30.00至50.00美元。我们一直是转移财富的大型犯罪组织的受害者。来自中产阶级。它是有目的有意地完成的。请访问我的网站,以获取有关其工作方式和对象的更多信息和文档。

  • 神奇的圣莫尼卡

    http://www.zillow.com/homedetails/424-Marguerita-Ave-Santa-Monica-CA-90402/20486458_zpid/

    1995年出售:1,837,500美元

    2006年出售:4,500,000美元

    出售日期:2010年11月19日:262,500美元(了不起!以前从未见过这样的东西!)

  • 另一个惊人的圣莫尼卡

    http://www.zillow.com/homedetails/407-Georgina-Ave-Santa-Monica-CA-90402/20486042_zpid/

    Zestimate [Zillow来源]:$ 3,082,500

    售价2010年5月26日:$ 484,000

  • “我和我的妻子可以以450,000美元(最高)的购买价格降低20%。一直在西区租房(不便宜),但想在山谷买房’cause that’是我们负担得起的。我们的重点是为我们和我们的1 1/2岁儿子提供住房。我不’不要将房屋视为一项投资,但似乎最好还是花点钱,至少可以收支相抵,而不是付房租。哦,我需要留在洛杉矶上班,所以请不要离开CA。”

    您’在这里扔了很多杂乱的东西。

    您’在西侧重新租用,并将其与在通勤时间较长和犯罪率较高的山谷购买相比。而且没有比较。

    也就是说,要立即在Valley购买,必须考虑以下因素:

    -长时间上下班。
    -在您的价格范围内,可能是Van Nuys或Reseda,这意味着高犯罪率和垃圾学校。
    -您可以为首付节省更多,以抵御较高利率的影响。您现在有$ 450K的20%…9万美元。如果再过两年您有$ 120K,但价格向下修正20%,而现在的房子为$ 360K,而您有30%的下跌,会发生什么呢?即使是9%或10%,您的付款也将更低,您将拥有创建者权益,并且可以在利率下降时以及何时降低收益。

    • 究竟。混合因素很多,我在洛杉矶长大,所以相信我,我知道’W. LA和Van Nuys之间没有苹果对苹果的比较。一世’我根本不愿意考虑它(对住在这里并喜欢它的人没有冒犯)。
      有关价格,预付定金,利率和未来再融资的建议很有帮助。谢谢。

  • I’自2005年我卖出股票以来,我就一直处于围栏。我可能可以在2012年之前在我所在地区为四居室的房屋支付现金,并且将一直出租直到可以支付现金并获得现金价格。只有那时,我才会想到refi,但只有当它将现金流量作为租金时,才会这样做,因为我预计价格将下降到2015年左右,并在底部持续10年左右反弹。这就是住房泡沫的模式。模式的另一部分是房地产经纪人预测利率上升,通货膨胀等,等等。如果利率上升,价格将迅速下跌。如果出现通货膨胀,郊区(山谷)地区的库存将更多,因为人们最终会租到更接近工作的地方。我希望没有人能听到REIC的声音。

    昨天有任何人参加拍卖吗?如果是这样,请在故事中发布两个属性的销售结果。

  • 仅供参考,租金也在下降。如果您选择留在篱笆上,则可以协商较低的租金,也可以争取较低的租金。一世’在下个月同一地区的租金变化中,在我的搜索过程中发现,过去两年中租金下降了10%,并且到处都有激励措施。如果您打算在2011年购买价值$ 450K的房屋,请准备好在未来五年内将其价格下跌1/3,并在那之后住上十年。如果说’与您没关系(如果我的工作发生变化,它的现金流作为15年的租金,这对我来说也没关系),然后继续购买,然后再花掉$ 80K的租金。

  • “当价格有所调整且利率较低时,如何确定是否立即购买?或者等待利率可能上升的进一步调整?进一步的通货膨胀或恶性通货膨胀也是一个因素吗?”

    利率上升只会使价格急剧下跌。较高的通货膨胀率,那么,您必须确定这将如何影响您的整个范围。在收入方面,您有能力与时俱进吗?企业不’所有人都有这种定价能力,所以他们的员工没有’不能跟上加薪。您认为这会对房价产生什么影响?

    从数据中我们知道,工资并没有随着通货膨胀而上升。我们可以推测在通货膨胀急剧上升的持续时间内会发生什么。但是我’我愿意打赌,工资仍不会按时上涨。不适合大多数圣费尔南多山谷社区的居民。

    恶性通货膨胀?作为德国魏玛大学的一次性学生,我可以预测,如果我们确实发生了恶性通货膨胀,那么您或我或其他任何人都将过度担心的最后一件事就是抵押贷款。在早上价格上涨之前获取食物,我们的薪水变得一文不值—那将是我们的日常工作。

    像其他所有人一样,您必须仔细看一下总体情况。就业保障?您的雇主有能力使工资跟上通货膨胀的步伐?您所描述的经济习惯是否会由于犯罪率急剧上升和服务削减而使SFV的生活变得难以生存?

    请记住,该国其他地方的住房市场更加稳定。您认为雇主更喜欢在哪里办公?功能失调的可怕的难以承受的地方,打破了各级政府?还是价格可承受且功能正常的稳定住房,有偿债能力的州和地方政府?也许几年后您的未来会看起来完全不同,您将非常非常高兴自己仍然是租房者。希望它’s a bright future regardless and 好 luck!

  • 谢谢Dr.的另一个出色的帖子。我在伯班克租房。我租的房子至少需要升级50,000,才能成为居住的好地方。 齐洛估计为479,000。
    这似乎是伯班克的规范。 450,000中等范围的房屋需要完成全部工作。我担心我将来可能要买的房子被一些笨拙的人完全忽视了,他们在高峰期以65万的价格买下了这座房子,现在正蹲在那儿。他们是否在意浴室的水龙头是否会渗入1938年的墙壁,而地板又会在一年后掉落?他们是否在乎白蚁在吃剩下的地板。在上次降雨中屋顶漏水时,他们使用了Sham-wow和一个水桶来应对,因此现在天花板上有了霉菌。

    I’恐怕这是具有这些属性的规范。在热爱房屋40年之后,由于空巢而不再出售妈妈和流行音乐。

    我的房东只会在某些情况下修复’崩溃,否则他将使用最便宜的材料。我的房租便宜,所以我不’不要抱怨,但是如果某天有人买了这个地方…

    这些伯班克“fixers”需要保持在非常低的300K范围内,以便购买者可以承受多年来修复这些错误的费用!

  • 价格每天都在调整。等待,等待,等待!!!我看到六个数字“price reductions”每天在我的地区,他们仍然必须纠正更多。 50万美元以上的房屋太多,首付10万,收入13.2万的家庭太少。数学只是没有’加起来。最终,这些房屋中的许多房屋每平方英尺的价格必须低于100美元。’这是他们将能够移动所有库存的唯一方法。我的大街上有31座房屋,至少有4座以止赎形式存在!可能还有另外四个’t show up yet, that’s的价格是一条小街上的25%,那里的价格达到了7位数的最高点,最终将不到价格的1/2。等待等待等待’t buy now.

  • @伯班克….

    即使过去几年价格下跌,您还是会发现全国其他地区的900平方英尺饼干箱的LOL售价为$ 500-600L,对吧?

    • It’好像伯班克认为’是山谷的比佛利山庄。价格疯了!
      人们只是不穿’这是在PITI旁边维护房屋价格的因素。他们不’意识到您每月需要为这些不可避免的维修预留几百美元。当乔·布洛(Joe Blow)的收入中超过50%只是试图支付本金时,该怎么做?他们能’t。因此,当他们违约时,我们会发现疏忽。因此,您会得到一个价值500k的被忽略的“饼干插孔”盒子。但… It’山谷的比佛利山庄!

  • 我最近开始寻找房屋,而我最喜欢的第一座房屋,是在我知道他们在1990年代初花了少钱(11.6万美元)以及他们欠的钱(39万美元)之后,我才知道他们已经帮了忙一堆现金。他们对这所房子绝对没有装修–原来有40年代的厨房和浴室,还有没有景观的院子。需要一个新的屋顶;没有完整的双窗格窗口或CH&答:需要新的管道系统,新的配电板,新的下水道。在检查后发现所有这些内容后,我有些感到恼火,并立即放弃了这笔交易。

    我完全理解为什么HELOC无法在止赎或卖空中被释放–it’s “secured”但不能保证资金已用于房屋(大多数未使用)。银行为什么要注销基本上是消费者债务的东西?他们为什么要让那些没有把钱存回家里的家庭从送孩子上大学,买车,还清其他消费者债务,休假等等中获利。尽管我怀疑人们只是为了享受将自己的房屋用作ATMS而获得房屋所有权(这当然是鼓励他们这样做的),但他们确实获得了数十万美元的收益。真让我震惊…

  • 时事新闻“Capital Economics的美国资深经济学家保罗·戴尔斯(Paul Dales)估计,市场上供过于求的房屋数量为85万套,止赎管道中还有450万套房屋。”

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