Is the new kind of 真实 estate investor 至 blame for the falling home ownership rate? The current data on investor purchases, home ownership, and all cash purchases.

值得进一步分析的一项住房信息是足彩预测所有权率不断下降。自从经济衰退结束 5,000,000美国人 已经经历了止赎的过程。然而,在过去一年多的时间里,住房市场一直在以较低的利率,较高的房价和创纪录的低库存来恢复。然而,即使在国家库存方面,也确实似乎为此释放了一些压力。美国足彩预测开工从底部反弹,这将增加库存方面急需的救济。但是,这并不能回答为什么足彩预测拥有率下降如此之大的原因。试图解释住房市场的二分法就像试图把头缠在暗物质上。当然,那些已经被取消抵押品赎回权的人现在可能会租用足彩预测。但是随着抵押品赎回权在市场中的占比越来越小,为什么利率继续下降,就像多米诺骨牌互相推翻一样?在过去几年中,“投资者”一词的确发生了变化。让我们首先看一下总体趋势。

投资者的转变

足彩预测销售的高峰年是2005年,当时有超过800万的新屋和现有足彩预测销售发生:

足彩预测销售按销售类型

请记住,以上内容着重于交易。在这种情况下,鉴于市场的热度和获得贷款的难易程度,一些足彩预测在一年内被多次出售(这适用于2003年至2007年)。但是,请看一下2005年的投资购买量(超过200万)。即使在2012年, 投资者基本上占主导地位 市场上大约有1,000,000。那么,为什么今天的投资者似乎更具统治力呢?首先,供应量很少:

一个月的足彩预测供应

几个月的住房供应量仍接近创纪录的低点(在库存的4个月时)。然而,2012年整体销售肯定会增长,达到500万,我们将现有和新房销售相结合,今年有望达到5.4-560万。那么为什么足彩预测拥有率仍在下降呢?有几个原因:

-投资者转移:许多先前的投资者是购买第二套足彩预测以进行翻转或尝试出租的普通买家。因此,您有许多拥有一处,两处或更多处的财产,但所有者是一个人。

-止赎仍在发生:人们仍在失去家园。

-一次完成的交易:许多现代投资者都是大型对冲基金。因此,您有一个大型实体,在一个名称下拥有100、500、2000甚至更多的属性。

我认为最后一项可能是这里的最大区别。向所有现金购买的转移表明,巨额资金已大量流入 租赁业务。一些大型投资者正在考虑购买和持有策略,这些策略将使库存在市场上保持几年,而不是将投资者从上一轮房地产热潮中转移出去。

当您购买1000处房产时,就没有单独的名称。它可能在一个实体下注册。这增加了更改。而且,由于经济状况或偏好的变化,很大一部分美国人正在租房。许多年轻的美国人仍在努力寻找自己在这种经济中的立足点,许多 大量的学生债务。看看是否有趣 年轻的美国人也有类似的愿望 与上一代一样。

全部现金买家

另一个要点是,上一轮繁荣的投资者没有足够的资本来购买他们的投资。实际上,大多数人一直在利用。尽管上一轮繁荣显然吸引了更多的投资者行动,但更多的是妈妈和流行音乐。我们可以在所有现金购买活动中看到这一点:

所有现金买家

请注意,在“投资者”购买高峰期的2005年,在高度投机的市场中,所有现金购买量都相当低。奥兰多在2005年低于10%,但在2010年,2011年和2012年,所有现金购买的利率都超过50%。您可以看到所有现金投资者的蓬勃发展。在南加州,这一数字已经超过两年了。

这就是为什么足彩预测销售量增加,而整体足彩预测拥有率却继续保持这样的原因:

足彩预测拥有率

房价下跌的原因有很多,但很明显,华尔街的大量购房用于 出租目的 导致供应减少,价格上涨以及美国人的足彩预测拥有率下降。正如某人在一封电子邮件中提到的那样,当投资者出价高于或超过常规买家时,高抵押贷款利率有什么用?我们现在已经过去了五个月,而且趋势还在继续。我们看到全国范围内库存的变化,而且,随着收益率的下降,一些较大的投资者正在失去胃口。但是,自谷底以来,住房开工已显着上升:

蓬勃的开始

鉴于库存水平非常低,这一点至关重要。但是,这里的足彩预测开工率是一个领先指标,因为这需要一些时间才能使库存进入市场。我认为上述信息确实增加了一些清楚的信息,说明尽管足彩预测销售增加,房价上涨以及足彩预测市场似乎又出现了繁荣,但足彩预测拥有率为何继续下降。

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35个回应 至 “Is the new kind of 真实 estate investor 至 blame for the falling home ownership rate? The current data on investor purchases, home ownership, and all cash purchases.”

  • 从多到少…趋势继续。
    CA吸引了足够多的人作为房客而不是房主,而Prop 13可能会被杀。

    • 被杀了吗最肯定不是。

      改性?也许。

      Will it make any 真实 impact on home prices for 至 day’的买家?不,..任何变化都将在多年的过程中发生。

      最后,只是因为那里’如果是多数,这并不意味着我们民主制中的多数规则。我们看到这项行动的背景调查立法得到了80%以上的美国人的支持,但被国会杀害。

      此外,足彩预测所有者将是那些实际上要失去的人…免税。房客只有预期的收益,这是’强烈呼吁采取行动。

      最终,随着提案13沿海岸航行的每一年,更频繁的周转发生,限制了任何提案13修改法规的影响。

      • 提议对提案13进行的更改将立即产生效果。她有上千个’所有拥有多户住宅和商业物业且税率低得可笑的公司。自80年代以来,这些物业可能已经易手数次,而无需重新评估。我主要支持提案13,尤其是针对房主和小型企业,但是有一些非常富有的群体受益不成比例,如果解决的话,’导致税收增加。

    • 布兰克芬勋爵

      尽管我讨厌提案13,但那个婴儿是’不会很快到任何地方。今天’买方正在按市场价格缴纳房产税,从现在开始,他们很可能不会受到影响。即使在加利福尼亚,房客的数量超过了房主,房主也将始终占据上风。

      在Pro Pro 13营地中,您拥有强大的公司,房主,富人,决策者,说客等。’可以说是废除了13号提案营地。

    • 政客们想要钱,并且会在它所居住的地方寻找它。物业可以’离开状态。我认为这将是一个目标’尽管赢得了许多团体,他们仍然难以抗拒’t like it.

  • 丹尼尔·特雷弗(Daniel Trevor)

    感谢您的文章。

    有些人看到价格上涨(由于库存不足/供需失衡),并认为经济正在好转。大多数人不问的是“为什么库存短缺?”这导致了多个报价和价格上涨。

    两个原因–许多房主的抵押贷款仍然处于水下,以至于要出售,他们必须将大量支票带到收盘台上。例如,他们欠40万美元,但如果他们的房子仅值25万美元,则需要将15万美元带入交易结束。一般家庭没有多余的$ 50k,$ 100k,$ 200k等来偿还余额。

    其次,仍然存在着巨大的影子库存,银行正在避开市场。

    结合这两个最容易被忽视的数据,您将获得较低的库存和较高的价格。

    这个will surely have a happy ending – NOT!

    • 丹尼(Danny)是负资产的人,他们的负资产一直在变小。银行正在提供他们的REO’会以适当的慢速进入,因此属性值将上升。放心,丹尼,对于银行来说一切都会很好。我们不’不在乎别人我们更大,而且太大而不能失败。 AG Holder说我们对他来说也太大了。很好,谢谢。

    • 我的用户名去哪儿了?

      然后,您得到了像我这样的人:我拥有约4万股本(感谢美联储),但我’ve lost my taste for buying crappy CA 真实 estate. I bought in 2005, for roughly 3.5 至 4.25 x my salary. If I had been given the chance then 至 buy something at 2.5 至 3x my salary, I would have the bulk of the loan paid off by now and would be ready 至 提升 至 the 360k range (or maybe a little more now that rates are so low), and thus ready 至 put my place up for sale. Since all I’我看到的是相对于原始投资的折旧,我只是不知道’t have the ‘move up’所需资金:升值=升值;折旧=保留期限。

      因此,潮水渐渐减弱,人们的脑袋正好在水线之上,这可能不是创造库存的最佳触发点。

      • 我不’无法理解人们为什么期望自己的足彩预测能够重获2006年的价值。人们为足彩预测多付了钱。有人可以解释为什么房主期望价格恢复到那些扭曲的数字。

      • @Gerardo, unfortunately the 真实ity is in parts of LA, OC, SD it has already surpassed 2006 prices. Thank you govt !

  • 似乎个人陷入了谷底,一方面与美联储抗衡,另一方面又对冲基金。

  • 法西斯主义政策就是这种情况。开国元勋们试图阻止州和公司权力的合并(美联储和华尔街)。我想他们从来没有解释过宪法的破灭。

    也许有一天人民会崛起。也许他们会像现在一样留在旅鼠中。

  • 在凤凰城,平均空售和丧失抵押品赎回权的占新住房的60%至70%。正常值应为新住房的85%至90%。大多数新购房者会看新房并发现这种巨大差异。这让人怀疑我们是否拥有“real” market. The builders are building as cheaply as possible for the highest price as possible. After all the press that has been written since the housing fall, people are more aware of what is going on. I know several potential first time home buyers, and they all think the housing market is being manipulated by the banks and hedge funds, like the stock market and are afraid 至 buy anything because they do not want 至 lose their investment. Until that changes there will never be enough confidence 至 create a 真实 housing market.

    • 哇,杰克,你必须在凤凰城那边被聪明的人包围–我在南加州这里看到的只是白痴,他们相信住房市场已经回归,这是一次好时光,所以他们’疯狂地重新竞标

  • 将解决家庭计划,以再次提高足彩预测所有权。

    新的贷款计划即将出现,贷款和预付定金将很快在更多人手中实现。

    银行需要大量需求才能恢复资产负债表,然后再将这些资产抽回市场。

    普通买家一旦回到市场,投资者就会出局,对冲基金也将出局。他们需要您参加庞氏骗局。

  • Now that our manufacturing and jobs base has been decimated, Wall Street 真实izes that homeownership is out of the reach of most, as banks are reluctant 至 lend given the instability of the job market. Banks aren’t lenders anymore, just big 投资人 living off the Federal Reserve. Wall Street wants 至 get into the landlord business as they see the long term value in 真实 estate (inflation) and can raise rents on homes (inflation). 这个whole 复苏 is nothing nore than smoke and mirrors manufactured by the Federal Reserve. Remember, their job is 至 save the banks at all cost.

    HB博士对减少足彩预测所有权也很关注。足彩预测正在成为赚钱的生意,不再是居住的地方。那有多可悲?

    http://www.santamonicameltdownthe90402.blogspot.com
    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 很多’在这里和其他话题中有很多有趣的观点,还有很多聪明的人。所以我有一个问题。

    我是在12个月前以1.1MM的价格购买了三层海滩房。我放下了475,000美元,剩下的30年期固定利率贷款为4.375%。我买的时候租金太低了,我’ve轻松将其重新出租,年总收入为75,600美元,’还是有点低。扣除所有费用后,包括我的抵押,保险,税金,管理,维修等,等等,我每年能赚大约15,000美元。— about 3%.

    让’s say —不那么假设—我现在可以以$ 1,575,000的价格出售这处房产。

    我是不是该?为什么或者为什么不?

    • I’d很大程度上取决于您的策略。您的工资上限很低,因此增加租金将有助于抵消未来的维修和空缺。如果您打算购买其他财产,并享受成为房东的工作。

      另一方面,如果你不这样做’不能享受投资,您可以以您报价的价格出售’ve在12个月内几乎使您的钱增加了一倍(不包括税费)。不是太寒酸 -

  • Doc, as much as I 真实ly appreciate all of your great 文章s, I’我还没有看到足彩预测所有权率下降的重要性。所以它从67变为不可持续的69’百分之六十五’s the big deal?
    对我来说,这似乎是一个很小的变化。在近三个完整的十年(1970年至1999年)中,足彩预测拥有率为65%,所以’呆在那里或在它下面几点是错的吗?

    这种微小的变化不会显着影响房主对租房者的支配地位。我们’距离达到50:50还很远,即使我们确实达到了60:40(我没有看到发生这种情况的证据),我也不会’看不到它将在政策方面有所作为…

  • 这里’s an observation:

    足彩预测拥有率从1995年的65%上升到2007年的69%,然后迅速回落到今天的65%。

    股票参与率从1999年的57%上升到2007年的65%,然后下降到今天的历史最低点52%。

    从历史上看,股权一直是通往财富的途径。拥有股票的美国人百分比下降是收入不平等加剧的副产品,还是相反?

  • It ‘feels’像租房租房的投资者已经被定价了几个月,尤其是在洛杉矶。通过定价我不’并不意味着投资者不要’没有足够的资金来关闭托管,但数字将不再使该物业产生现金流。我说‘feels’ because 我不’还没有任何备份的硬数据。我们’我会看看随着夏季临近,现金购买的百分比是否开始下降。

    如果2012年有人竞购的自住买家的需求被压抑,那么如果现金购买量减少,现在应该开始表现出来。

    巧合的是(如果您不相信阴谋论,则不会)’现在距抵押品赎回权浪潮开始时(2006年第二季度)仅7年,而抵押品赎回权保留在信用报告中的时间为7年。如果这些人可以节省必要的首付,那么他们的信用现在应该足够高,可以购买足彩预测。

  • 零对冲 calls BS on the entire housing 复苏, and as usual has the stats 至 back it up:

    http://www.zerohedge.com/news/2012-10-15/us-households-are-not-deleveraing-they-are-simply-defaulting-bulk

    • 恩斯特·布洛费尔德

      这个must be Bubble Monday.

      http://money.cnn.com/2013/05/20/real_estate/amateur-investors/index.html

      CNN reporting on amateur 投资人 borrowing 钱 from their 401(k) retirement funds 至 dive head first into 真实 estate. I actually know of a number of people here in SoCal who have done exactly this.

      美联储和美联储’s member banks must be overjoyed 至 know that people are dipping into their 401(k) retirement plans 至 purchase 真实 estate at or above market value.

      如果它看起来像气泡,则它走起来像气泡,如果它说话像气泡,如果它像气泡一样嘎嘎响,那么它一定是气泡。

      这个will not end well.

      • 哇,真是难以置信!如果是那个贪婪的人,他/她应该得到(不可避免的)结果。

      • 那’s odd –在这里,我认为该法律仅允许个人为首次购房而提取401K储蓄,而不用于投资。

  • It’回顾一下Housing Bubble博士过去的文章,尤其是2011年5月的这篇文章,很有趣:
    http://www.aegean-travel.com/japanese-real-estate-bubble-bear-market-in-real-estate-is-making-its-way-to-the-united-states/

    With the recent housing 复苏, I find myself victim of confidently reason the recent 复苏 with fundamentals, having hindsight 20/20 ability.

    For instance, I would confidently argue, the recent 复苏 due 至 low rates, driving 投资人 into 真实 estate, chasing higher yields, thus, propping up 真实 estate prices. But, why did 投资人 in Japan not behave the same way, as the above past 文章 points out, in which Japan had decades of low interest rates but 真实 estate continued it’的衰落?是日本的一个主要因素’缺乏影子库存?还是在日本缺乏外国投资者?还是缺少婴儿潮一代退休?

    另外,阅读上面的DHB文章可以显示两年前的情绪以及未来的变化。

    例如,如果有人在2011年5月11日发表评论,“我认为,由于以下原因,到2013年第二季度,由于某些原因,住房中位数价格将同比恢复5-10%(在某些城市)“,想象一下反应的强烈反应。但是,这正在发生。我的结论是,不仅花费更多时间在住房研究上的DHB,而且不能预测住房(或做出论据预测),而且未来可能与当前任何时间的基本面和历史比较都大不相同。

    • 的确如此,如果您查看评论的用户名称为“sand”几乎因为提到他和他的几个同事最近买的东西而被赶下了董事会!许多人预测他的家很快就会在水下!我的感觉是,如果您以30%的固定年利率购买30%的股票,那么您将能够承受未来市场的任何下跌。

    • 量化宽松深渊

      @杰森
      嗨杰森。多年的读者和博客撰稿人,去年经过深思熟虑后,我大跌眼镜;去找房子,看到鲍德温维斯塔(Baldwin Vista)的15栋足彩预测,发现了3床2房的房子,我提出了一个房子的报价,并被接受。我以平价租金购买了足彩预测,并在我余生可以居住的地区买得起。我的两个关键参数是:负担能力以及自雇以来我可能会在这里度过余生。现在只有6个月了,但是我在这里很高兴。我什至认为价格可能会在未来某个时候暴跌20%,但如果未来几年价格上涨7%-10%,然后再下降20%,那么我并没有损失任何东西。 (我的预扣税每月也减少了700美元)。

    • 日本没有影子库存。在银行将废墟烧成废墟(像雷曼兄弟)之前,没有政府干预。它’比我们在美国的真实市场更重要

    • 恩斯特·布洛费尔德

      @杰森

      这个“recovery”纯粹是利率变动的结果。

      例:
      2011年5月,该30年期抵押贷款利率约为5%。购置450,000美元的足彩预测,并支付20%的首付,每月抵押贷款约为1935美元。

      2013年5月,30年期抵押贷款利率约为3.5%。购置一处价值54万美元的足彩预测并支付20%的首付,每月抵押贷款约为1935美元。

      注意:足彩预测销售价格在两年内将上涨20%,但每月抵押贷款没有变化。所谓的“recovery”是抵押贷款利率从5%降至3.5%造成的一种幻觉。

      一旦银行获得了所有现金购买者购买的2003年至2008年老式抵押贷款,或者将其抵押给FHA,以原始信贷转售给买方,或者让美联储对其进行QE3(即,美联储购买了垃圾抵押贷款支持证券,没人想要),您很可能会看到库存和利率都在上升。然后价格将再次下跌,因为“recovery”都是烟和镜子。

  • 信不信由你,我开始看到更多的空头交易再次打击了海湾地区的MLS。他们仍在竞购巨额资金–提供与第一天开放日的同一天。我记得在2008年到处散布着一些,然后大量供应激增。我们可能非常接近看到供应回升。

    如果发生这种情况,我相信价格会下降。现在,这里有相当数量的人希望不惜一切代价购买,因为他们不想错过。如果供应大量,他们都将能够购买足彩预测。然后,随后出现的供应将满足冷淡的需求。一旦价格开始下跌,许多想购买的人就赢了’因为他们害怕它会降低。

  • 汤姆·格伦迪格

    看看《经济学人》过去40年中许多国家的住房数据– http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

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