住房信心博弈–西方在过去12个月中对房价造成了重大冲击。通过REO和卖空交易更有效地为不良库存定价。

可能很难相信 房价一直在下跌 现在已经五年了。有些人很难把握的是面对房价高涨时降低房价的想法。 美国联邦储备 将利率推低到人为的低水平。事实的真相是,许多地区,尤其是加利福尼亚州仍然处于泡沫之中,这些地区正进入第二轮修正,因为 更苦恼的财产 are brought 至 market.  We have some troubling data coming 出 showing a reversing trend nationwide for home prices but also a 莫re significant correction in 泡沫状态.  Wishful 认为ing would like 至 believe that home prices will simply 莫ve up because that is how things were done for decades and some wish 至 relive the days of 留给海狸。然而,我们确实处于一种新的范式中,美国的家庭收入已经 真的倒下了 十多年来,利率处于创纪录的低位,唯一能给出的就是房屋价格。让我们研究一下当前市场上的一些趋势。

泡沫状态进入强烈修正

我在加利福尼亚注意到的最近变化之一是激进的定价 卖空。甚至在一年前情况并非如此。即使是在2010年夏季使用税收抵免和其他头时,许多人仍然基于短期的人为因素决定采取暴跌措施。那 短暂的提振现在已经完全消失:

房价美国地图

资料来源:CoreLogic

上面的图表是本周发布的,显示了去年房价的下跌。西部的状况并不理想。这种损失与2007年之后的第一轮打击加剧了关系。我认为许多加利福尼亚州的城市房价仍在膨胀,我们开始看到更激进的价格来自 银行移动卖空和REO。如果高价是游戏的名称,那么银行就不需要处理苦恼的库存,因为卖家可以简单地以较高的价格出售物业。当然了 非不良库存 is plastered with inflated home prices and many markets in California are simply adjusting 至 莫re 真实istic measures and this is why lower priced distressed inventory is largely dominating the market for sales.

收入和住房经济学的新变化

令人惊讶的是,有人会争辩说他们只是为自己的高价购房辩护。消费者的行为令人着迷, 让我想起谈话 I had with people back in 2005, 2006, and 2007 who couldn’t stop talking at cocktail parties about the equity they were gaining each 莫nth as if they suddenly had the Midas 至 uch for 真实 estate.  在过去两年中购买的一些住房似乎以低利率和对住房经济学的了解为理由来证明其购买是合理的。  Let us look at hard data here:

抵押贷款给我们房屋价值

我继续对上面的图表进行了注释,以使发生的事情足够清楚。从1970年到1980年代初期,房价和30年的常规抵押贷款利率都上升了。为什么?通货膨胀率很高,但家庭工资也在上涨。最后是洗。然后,在1980年代至1990年代,您会看到抵押贷款利率下降, 房价仍在上涨。在这20年中,您在使用越来越多的抵押贷款获得更大的杠杆作用方面获得了更大的安慰,但是收入也在上升。然后,泡沫在1990年代后期占了上风,工资做到了这一点:

真实 household income

因此,由于利率持续下降, 美国联邦储备 在房价持续上涨的同时,家庭收入一直在大幅收缩。对于某些人来说,这并不是一种收缩,因为他们将其放在信用卡上,申请了汽车贷款或全力开发房屋净值。从本质上讲,它已经用债务清偿了,但您需要还清!当然,这取决于我们所寻找的东西,在2006/2007年达到顶峰,此后房价一直在下跌。利率处于历史最低点。美联储再次低估了风险,就像格林斯潘在降低利率,实际点燃市场压力方面所做的那样。 房地产泡沫。这里可能发生两件事:

-1。家庭工资上涨,房价保持或上涨(这将要求健康的工作增长,提供高薪工作,而不要让人们去沃尔玛和Dollar General工作)。

-2.  Household wages remain stuck or fall and home prices go lower (this is the pattern that has played 出 over the last 12 莫nths.  The big wildcard is if risk ignites and interest rates shoot upwards and this can push home prices lower much faster).

这是利率处于历史最低水平的仅有的两个选择。我听说有人争论说,更高的利率会使房价上涨甚至更高!这就像说穷人得到的薪水越高。

自2006年以来,房屋已开始承包:

案件席勒指数和hpi

除了2010年夏季的小幅上涨外,自2007年以来房价已同比出现负增长。房价无法在封闭的环境中运作。那是房地产泡沫的错误。  有毒抵押 and blindly following decades of slow but steady rising home prices gave way 至 an orgiastic rise in home values even while in the background Americans were getting poorer and poorer.  It was all an illusion built on unsupportable 债务 and that popped.  Europe is dealing with this right now and we will be dealing with it sooner than many 认为 (i.e., remember the 债务 ceiling circus?).  The only thing that can change this is a growing 真实 economy yet this is not occurring.

除非您有内部联系,否则短期内做出预测是一场失败的游戏。但是从长远来看,如果我们知道 关于历史的一点点。从现在开始,将出现相当大的违约并试图增加通货膨胀以洗去数万亿美元的债务。然而,人们已经醒来,意识到游戏在很大程度上受到操纵,金钱的价值只有人们愿意相信的价值。想想拉斯维加斯现在价值80,000美元的30万美元房屋。过去几年中,房屋结构发生了哪些物理变化,从而使房屋大跌?置信度。同样的心理在全国各地蔓延。如果人们感到资产会升值,人们很少会三思而后行地陷入债务。但是,如果赔率下降了怎么办?如果更难获得金钱怎么办?现在您有了更艰难的投资决策,上面的图表反映了这种观念上的变化。

我还没有看到任何可靠的预测表明未来几年房价将上涨的原因。仅仅因为您在幸运饼干中阅读了这篇文章,就成为一个逆向人士是胡说八道。  这是一个新的范例。家庭工资,人口趋势和无法承受的全球债务表明未来几年的经济艰难时期,而过去的12个月仅证实了这一点。哦,是的,那 600万不良资产 that are still floating 出 in the market?

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93个回答 至 “住房信心博弈–西方在过去12个月中对房价造成了重大冲击。通过REO和卖空交易更有效地为不良库存定价。”

  • It’s structural, not cyclical. I 认为 the Sheeple are starting 至 understand this. When it does become commonly understood, buying a house will look like a huge risk 至 莫st everyone. Then watch where prices go.

    现在,它’关于影子库存的所有信息。今后将如何处理?我的猜测很像’最近4年被处理了。

  • 为什么哦,为什么您不再谈论RENTS医生了?

    The hard bottom in CA will be at 租金平价.. We are very close 至 this already in L.A.

    • 首付,贷款批准和可靠的长期工作将来自何处?“rental parity”甚至一个想法?只要房价继续下跌,您仍然会困在房子里……………

      • 许多在2007-2008年被取消抵押的人即将退出炼狱,今年将有资格再次获得贷款。 20至30岁的孩子与父母一起工作,每年工作30至40k的父母可以节省很多钱,不用付房租和杂费。最终,与不与父母同住的父母相比,他们将有大笔的首付。

      • 布兰克芬勋爵

        isn,是’洛杉矶的贫困人口年收入在3万到4万之间?一世’m not 真实ly worried about competing with these people for my next home purchase. If they abide my your magical 3x income rule, what can they afford…边缘地区的便宜一居室公寓?

      • We 唐't Make Those Drinks No More

        CaliOwner写道:

        “20至30岁的孩子与父母一起工作,每年工作30至40k的父母可以节省很多钱,不用付房租和杂费。”

        那些20到30岁的孩子中有许多正在和父母一起搬回去’削减了退休储蓄/房屋价值,并且/或者父母失去了自己的工作。在大多数情况下,我知道“kids”向父母支付一些租金和/或完全有望在经济上帮助家庭支出;一世’我听说过很少有人能完全搭便车…

      • 租金似乎也随着房价上涨。我住在一个四层楼的公寓里,住在下面的人大约十年前搬家,要付大约1100美元。我们在七年前搬家,支付了1,425美元,而我们旁边的邻居支付了1,700美元…听起来好像比预期的3%的通货膨胀率陡峭,理论上我们都应该支付相同的费用。

    • 布兰克芬勋爵

      I’我和几个人讨论过租金平价问题。一世’我看了很多房屋,这些房屋的租金与我支付的租金相等。但是,只要房价继续每月下降2或3K,我就没有兴趣在短时间内购买。

      租房有很多好处。您几乎可以在工作旁边生活,节省通勤时间,每月可能节省数百美元的汽油费和汽车磨损。在这个就业市场上买房对很多人来说都是一场赌博。老实说,我从来没有见过很多朋友和家人对他们的未来就业如此不确定。

      • 事情是…。一旦达到租金平价…如果您失去了作为房主或房客的工作。您’d必须搬到更便宜的租金。’除非您大幅缩小尺寸,否则不存在。即使是洛杉矶的一室公寓和一间卧室,每月至少也要$ 1K。

        拥有4间卧室的房子,您可以与室友结伴…我们住在一所大学附近… It wouldn’t be ideal… But we could rent 出 rooms if need be in a worst case scenario.

        您在家有一些灵活性…如果您失业,您甚至可以购买保险,涵盖您的抵押贷款6个月至一年。 (不确定房东是否会因失业而支付租金?)

      • 抱歉,CaliOwner,您’错了。如果您失去房主的工作,则比租房者更容易陷入困境。租房者的退出成本要低得多,即使受到任何打击也不会给他们的信用造成太大的损失,而且流动性也更大。所有者的退出成本非常高(6%的经纪人佣金,为市场准备财产的成本,在水下关闭时产生的现金,关闭成本)并且没有流动性。有了新的帽子&贸易州法律定于2012年生效,更多的工作将以一种方式移出该州。作为业主,您赢了’不能从事任何这些工作,包括如果您的公司决定将其转移到 ’不是对企业不利。因此,您将坐在失业的房屋中,希望(祈祷)可以找到另一份工作,以便继续支付抵押贷款,而租房者支付1个月的租金来打破租约,然后搬到德克萨斯州的奥斯汀来工作。

    • 当您谈论与租金平价时,请确保您’重新考虑拥有房屋的所有额外费用,而不仅仅是抵押与租金。大多数人都简化了这个比例,却没有考虑与拥有房屋有关的所有额外费用。

      至于所有这些被取消抵押品赎回权并且现在住在家里的人,您建议保留所有可以用作预付款的现金。也许。但是那里’这些人也有机会’不懂得如何尽其所能;记得他们被取消抵押品赎回权。所以,也许他们’是使11月成为新车销售的一大利好的因素。他们潜在的首付节省变成了“pocketfire” …. again.

    • 我听到你’re saying about 租金平价 but what you are not considering is that the new equation for cost of homeownership is: principal/interest/taxes/insurance plus 莫nthly depreciation of 1/2%.

      如果您的房屋价格为$ 500,000,则未来3年每月需要增加$ 2,500的折旧(并且’s not deductible).

      人们现在知道,人为地降低利率以保持价格上涨,就像Doc所说的那样。我不’t 认为 you can talk about bottoming until the government lets interest rates return 至 market levels.

      • 连续3年每月折旧1-2%????我们可以说经济完全崩溃了吗?

        You 真实ize even 1% depreciation would be another 36% drop in 真实 estate values…(比峰值下降72%)(每月折旧2%,意味着比当前水平低72%的折旧。比峰值下降100%以上)…

        在这种情况下..没有利率上升…每月买房要比租房便宜一半。

      • 致CaliOwner:T.Paine表示每月折旧为1/2%,而不是每月1-2%。

        这实际上是我的经验。一世’m每月偿还我的抵押贷款本金约1/4%,每月损失约1/2%的价值。现在我’我希望在某个时候停止价值损失,但与此同时我’即使我还清抵押贷款也可能会失去资产。

      • 亨利赢得数学碗。

        $ 2,500是$ 500,000的0.50%或1/2%。不是1-2%。该方案设想,50万美元的房子在3年内下降到40万美元–完全不用考虑我们的所有因素(例如,学生贷款债务,预算危机等)’re experiencing.

    • 要是我们’re talking about 租金平价, I 认为 LA RE prices still have room 至 go down. I currently pay $1750 a 莫nth for a place that would cost around $350-$400k in 至 day’市场加上每月$ 850的HOA。当这个地方的价格低于25万美元时,我可能会考虑是否购买。

    • 硬底我的屁股

      由于租金是根据房屋高涨的价格确定的,因此如何使用它们来证明硬底是合理的。如果房价下降,那么租金也会下降。加利福尼亚州的租金一直像房价一样上涨。一切都需要团结起来’如果要为一个4居室的房子每月支付3k的费用,那么他们也负担不起租金。市场最终将在A $$中咬住贪婪的东西!

  • 在过去两年中购买的一些住房似乎以低利率和对住房经济学的了解为理由来证明其购买是合理的。
    .
    伊恩在哪里? $ 939K,是吗?

  • “有些人希望重温将其留给海狸的日子。”

    谁能想到埃迪·哈斯克尔长大后成为美联储主席。

    • 没门。埃迪(Eddie)在高盛(Goldman)赚钱后,向一些笨拙的德国银行家出售了笨拙的MBS包裹,因此退休后感到非常舒适。您是否可以想象那天晚上几个马提尼酒的销售电话和他的欢呼声?

  • We’已在伯克利/奥克兰通过了租金平价。在过去的几个月中,购买同等财产比租房便宜。我没有’t 认为 I’d看到这一天来得如此之快。而且在未来几年中,仅预期租金会随着通货膨胀而上涨,我可以’想象不到在简单的供求规则开始出现且价格开始回到平价之前,房价可能会远低于租金。

    • 真实ly even in the hills of Berkeley and Oakland…I doubt that, I’d希望它是真实的,但没有发生

      • It’通常很难在山上找到可以租用的地方,所以它’比较不好。但我可以毫无疑问地告诉你,我们’处于同等水平或几乎其他任何地方。伯克利的两居室简陋公寓租金为2500美元。我们’住在一间带大院子的两居室房屋中,售价可能约为45万美元。以3.3%/ 30年期抵押贷款(含税和保险)计算,每月约需2,000美元。即使考虑拥有房屋的额外费用,我们’d仍然领先。

        也就是说,我赢了’很快就会买房。那里’对于我来说,市场仍然存在太多不确定性,即使我们’re at parity, I 认为 houses are overprices (as are rents).

    • 国际海事组织的租金也太高了。房东使用上限比率(上限比率=净收入/价值)作为设置租金的工具。如果还清房屋,房东可以负担得起,直到有人来以虚高的价格租房。分母的价值因最近湾区的泡沫而膨胀,导致负担得起的租金不足以创造可观的上限率。我预计租金会下降,因此也会改变租金平价方程式。

  • 为了了解租金平价的概念,也许看一下堪萨斯州或明尼苏达州可能会给出一些例子,说明当房价在过去几年中相对下降时,住房与租赁市场的关系。

  • reo和卖空之间的区别可能是,在卖空的情况下,实际上有人照顾了一个地方并投入了几美元。’s是玉米卷。在这里,一方面是做空卖空,另一方面是确保银行将与水下做空卖主达成交易。
    easily the 4 percent is what it takes 至 make that taco flat livable! no here on the central coast the prices are the same as 2010. 2009 was when I saw a few 真实ly good deals.

  • 房租涨了,房租平价的人必须脱节“owners”或房地产经纪人。准许在洛杉矶租房可能会很昂贵,但在洛杉矶租房却很便宜,因为那里’如此之多的供应量,如此之多的年轻人正在成倍增加或生活在多代家庭中。我知道许多年收入超过16万的人选择在家中偿还学生贷款并节省大笔定金。他们看到讨厌他/她的工作的老人在2007年以120万的价格买了房,痛苦地奴役了他们,以偿还现在价值750k的房屋的巨额抵押金(该人失去了他们多年劳役后所做的每一分钱,这简直是可怕的工作)。他们看到同事积蓄很少,每月要支付3,000 + k的租金才能住在时髦的建筑中,但住在时髦的建筑中’一旦他/她33岁,就没什么好炫耀的了。

    没有人想成为这些人,所以他们’重新回到家中或将更多人挤入更少的空间– they are not running 出 至 buy houses. These are young people with jobs! Good jobs! Think about the 80% of 孩子们 出 of college 莫ving back home. Rent will go down even if the 真实 estate community prints a thousand 文章s and trolls a thousand blogs propagandizing people that rent is up.

    I also know several renters that have decided 至 莫ve back in with their parents 至 save 莫re 钱. They 真实ized that 出租 is dumb and buying with 至 o much 债务 is dumb. Reality has sunk in with young people. The multi-generational household which reigned for the history of humanity until the recent past is once again becoming the paradigm.

    • 真的,DK?您知道与父母在家里生活的人收入超过$ 160。疑。

      • $ 70k,而且确实如此。

      • 我和Wifey的收入都超过了16万美元,因此我强烈考虑与妈妈和流行音乐同住。我们没有债务,没有学生贷款,也没有汽车付款。我认为我们可以吸纳三年时间,并在2014-2016年全部触底时买入一堆四重波。不幸 …老婆说不。她想要自己的地方。蹲在我告诉她的REO上怎么样?然后她让我洗碗…..

      • 是的,弗雷德和其他所有人。大多数赚这种钱的人都会受托,仅仅因为你有一个好年头就不会’这并不意味着您拥有过去的五年可怕的岁月,或者您未来将拥有的五年可怕的岁月给人以任何稳定的感觉。尤其是因为您只有几个月的时间来解决cc付款,学生贷款,汽车pmts,为退休储蓄,帮助其他可能陷入困境的家庭成员,在这里和那里度过美好的假期,节省雨天等

    • 如果人们认为房租负担得起,他们就不会 ’将以创纪录的数量离开加利福尼亚。

      • 杰森·埃默里(Jason Emery)

        好点特蕾莎修女。这整个‘rental parity’范例假设租金已设定‘correctly’. Maybe rents are 出 of whack, for unknown reasons. Housing prices got way 出 of whack for a decade.

        即使一个人对租金/自己的方程式进行了完美的调整,也可能会出现一系列奇怪的经济情况,在这种情况下,人们可以合理地得出以下结论:租金成本应比拥有同等住宅物业的成本高一些。我相信现在就是这样的时候。

        It is my belief that 通货膨胀 is way understated by the CPI and other broad measures. A quick pass through a grocery store or home improvement center confirms this 至 even the 莫st ardent 美国联邦储备 supporter. This has a disastrous effect on rental property 拥有者, as normal repairs are much 莫re expensive. Seen the cost of quality paint lately?

        通常,在高通胀时期,工资和利率会上升。工资上涨有助于提高房屋的名义价格,即使不是‘real’价钱。利率上升还有助于支撑房价,因为买家争相下一次加息。显然,我们处在未知的水域,那里的高通胀时期并没有伴随着工资和利率的上升。因此,人们会期望房租/自己的平衡能落入一个新的较低的交汇点。

      • @杰森
        我认为租金似乎与收入不符有两个原因。首先是圣塔莫尼卡(Santa Monica)拥有/拥有最严格的房租控制法律之一。许多租户一生都住在一间租金控制公寓中。您可以让租户以$ 1000的价格租用两居室公寓,而另一个租户以$ 2500的价格租用同一栋大楼内的相同公寓。因此,当您看到租金时,您会看到每月$ 2500的公寓租金。推断所有租户为类似公寓支付2500美元是不正确的。我认为另一个原因是,西侧有大量来自世界各地的愚蠢球,他们搬到了洛杉矶并过着小玩意儿的生活。这些人积蓄了一年左右的债务,最终回家后又被另一个愚蠢的人所取代。
        在通货膨胀方面,我认为,如果劳动力市场不景气,很难实现真正的通货膨胀。我认为正在发生的事情是,美联储正在用美元充斥世界市场,这相对于其他货币而言降低了美元的价值。反过来,美国在美元贬值的世界市场上竞标食品和燃料。但是,土地和劳动力大部分是本地的,贬值的美元是洗钱。真正的问题是,食物和燃料正在挤占土地和劳动力,从而降低了成本。我们每个人只有这么多贬值的美元来购买……

    • I’m使〜90k。住在家里。保存。

      • 恰好..您和其他储蓄者最终将以某种形式席卷房地产市场… Women don’对于30多岁与妈妈一起住在家里的男人,他们实在太客气了。

      • 30多岁与妈妈一起住在家里的妇女也同样可悲。

      • Pbamma,希望您有阴道。不然你’再也不会被打扰。

      • 我和Wifey的收入都超过了16万美元,因此我强烈考虑与妈妈和流行音乐同住。我们没有债务,没有学生贷款,也没有汽车付款。我认为我们可以吸纳三年时间,并在2014-2016年全部触底时买入一堆四重波。不幸 …wifey said no.”

        我赚了120 + 45K。呜呜’呼。没有债务;除房租外不付款;低低开销。我永远不会和妈妈和爸爸住在家里来对冲生活。一世’我宁愿住在一个瘾君子里’的小屋(我愿意)多么悲惨。然后您使用妻子一词。

        至于您的其余帖子–贪婪和轻信不缺。它’刚刚从FIRE经济的一个部门转移到另一个部门(翻转/现金流量投资者)。

      • I’我结婚了因此,是的,偶尔会被打扰。这样的生活确实有它’的权衡。解决方案是短假期更频繁… which is working 出 fairly well. We can also afford larger vacations which is good in an early marriage. So, I “think” we’ve worked it 出.

        显然,住在我们自己的地方是理想的选择… 要是我们’我仍然在等待市场一年,我想我们’会在我们想住一段时间的地方住一间公寓。这时候我们’将我们的大块积saved起来并藏起来。这是另一个“out”应对我们不理想的生活状况。

        All of this, I believe, is a much better alternative 至 jumping in the market last Dec. with no down payment and an obviously declining housing market. Additionally, the 莫-in-law loves us in the previously empty house. All said, I 认为 the situation seems 至 be working 出.

    • I’我在这上打给BS…。如果成年人的年收入为16万美元,那么半个大脑或半个社交生活的成年人就不会选择与父母同住。

      • 税收留置权和罚款可以轻易将任何人送入马和帕’s basement.

      • 对。年轻的单身男女每年160k’似乎有可能。也许在这里或那里只有一个案例,但不是大多数。

      • 我认为您在这里缺少一种动力。我70多岁的人们需要帮助,他们1700平方英尺的房子越来越难管理。但是,他们支付的少量房屋肯定比那里的大租金更可取。我们目前支付1800的租金,但还没有搬进来,因为我们希望拥有自己的住所,但是我们会在他们需要我们的时候这样做。他们的医疗费用未包括在医疗费用之内,正在消耗他们的退休储蓄。最终,我们将需要帮助他们进行付款,因为出售房屋和租赁并不是降低房价和增加租金的选择。

    • 很棒的评论DK。我通常在这个网站上只有负面的话要说,因为大多数做出贡献的白痴都在烟雾hop绕中,但是实际上

    • “我知道许多年收入超过16万的人选择在家中偿还学生贷款并节省大笔定金。”

      当然可以。

  • 休息一下CaliOwner / Kevin:

    您之前写过这篇文章,听起来像是您,因为您对租金平价很着迷,但从不显示实际的故障或数据来支持您所在地区可比租金的主张–您可以向我们显示数字:

    http://www.aegean-travel.com/arrival-of-housing-purgatory-housing-bad-investment-until-2015-low-mortgage-rates-make-debt-cheap-yet-no-income-growth-jobs-household-formation/#comment-118537

    “好好听听您的2011年预测,并于2011年6月购买…。感谢很多博士!当拥有的成本达到我的租金平价时……我跳了起来。现在四个月后,情况发生了这样的转折,经济形势恶化了。但是我仍然认为我的购买理由可能是明智的。如果直到2015年一切都停滞不前,那么到那时我已经还清了我的按揭2.5万美元……并收取了2.5万美元的税收减免……比租房要好。

    让我们不要开玩笑吧……到2015年,利率将低于4%或推高2%!那就是我的预测!您喜欢过去将这个市场与日本进行比较...准备2%的贷款...基本上是免费的钱!房屋价格会便宜一些,但现在购买的大多数房屋都可以再融资至2%,因为低利率将吸引买家。”

    当然,您的评论受到了教育。现在,您建议人们住在家中直到30多岁,以便他们可以购买收入4万的小木屋?多代家庭?也许这在某些文化中可行,但是您忘记了很多人实际上是因为没有工作或低工资而搬回家。

    尽情放松一下,以证明您在Woodland Hills购买$ 400k定影液的合理性:

    http://www.aegean-travel.com/surge-of-distressed-properties-burbank-california-bank-of-america-starts-shadow-inventory-machine-foreclosures-surge-california-real-estate/#comment-108122

    • 首先,我是如何接受评论的?我的房屋仍然比我购买的房屋价值还要高。.刚在评估中得到比购买价高出$ 20K的房屋吗? 齐洛甚至估计它高于购买价格…

      自从我购买股票以来,我从10%的股权提高到15%的股权,因此我在抵押贷款中投入了额外的资金来降低我的PMI… Even if i couldn’实际上卖了那么多钱…银行仍然将我的PMI降低了每月80美元左右。

      不知道为什么我’上学了。明年利率可能会下降更多…租金正在上涨…

      http://www.hotpads.com :

      在伍德兰希尔斯找房租…我们处于租金平价…在很多情况下甚至更好!

      • “我的房屋仍然比我购买的房屋价值还要高。.刚在评估中得到比购买价高出$ 20K的房屋吗? 齐洛甚至估计它高于购买价格。”

        Really? So your tapping 出 the equity in a refinance. Great way 至 build equity that you keep saying. Want 至 keep making stuff up 至 justify that purchase.

        在伍德兰希尔斯(Woodland Hills)选择一个租金,然后发布指向其的链接,而不是在沙盒参数周围随机显示。您听起来像是某个人只是想证明自己在市场上的时机合理。您说您以40万美元的价格购买了定影剂。如果是修复者,我’m假设您必须投入一些资金,这似乎是您被窃听的原因。伍德兰希尔斯(Woodland Hills)也是一个大市场,有些事情告诉我你没有’t在城市的顶部购买。

        抱歉,克星,您受过教育,只是想把垃圾丢在墙上以使其粘住。我鼓励任何人查看您以前的文章以跟踪。没有数据表明该地区有高薪工作增长,甚至没有挑选出优质的租金组合。只需踩一下脚就可以做出一生的最佳计时决定。是的,我们’我已经听到了这种说法。

      • @莎拉
        Amen! 我不’甚至不再回应这个小丑,因为他似乎在基础数学方面遇到了麻烦….

      • 布兰克芬勋爵

        莎拉·J(Sarah J),把这个笨蛋放到自己的位置的方法。我希望Caliowner离开,’通过最近一位贷款所有者的眼光来看世界,实际上是一件很有趣的事情,他知道他通过购买犯了一个大错误。最好的部分是他来到一个房地产泡沫博客,试图捍卫自己的愚蠢决定。这是庞大的买家’很遗憾你在这里看到。必须活着吃这个家伙,他为时过早扳动扳机,现在每个月损失他的数千美元资产“fixer.”我希望他喜欢修理那个固定器,并且可能在未来十年内成为那个房子的囚徒。

        我不’t give a crap about 租金平价 if home values are going down. Losing another 5 or 10% of the value of still inflated Socal 真实 estate is a boatload of 钱! No thanks!

    • 22154 Avenue San Luis,伍德兰希尔斯,CA

      $ 1995 RENT…$ 1955至OWN(20%折扣–30年固定为3.95%)

      租金平价! (我什至选择了一套租金最低的房子)。

      如果只放下10%… it’大约要花2290美元(因为PMI太贵了)…所以租金不平等…但是一旦您考虑了抵押贷款扣除,如果没有’需要维护的负载..它’真是太该死了。 (PMI也不是’t永远..当您的权益达到20%后,它就会消失)

      • 我要库尔援助… Must have Kool-Aid… I NEED Kool-Aid….

      • 莎拉 至 ld me 至 post some 租金平价 data.. I did above. Here’s another good 租金平价 comp:

        6640 Sausalito Avenue,西山,加利福尼亚
        3床/ 3浴
        租金要价– $2200 a 莫nth
        齐洛价格– $381,600

        This one is at 租金平价 even including PMI and 10% down payment.

        *******

        要求将当前价格降低40%的是NUTS…这所房子将跌至$ 153K…以4%的利率计算,含税/保险的抵押贷款每月将少于$ 1000!

        谁现在在喝库尔援助?

      • “谁现在喝库尔援助?”

        您的家庭收入又是多少?您的数学和写作能力简直令人印象深刻。您上过什么国际学校?

      • 哇!房地产市场的心理已经发生了真正的变化。在泡沫时期,我一直在与人们争辩说价格过高,因为购买比租房要贵得多。

        现在我们’却朝相反的方向发展,人们说只有在月度坚果低于租金的情况下,购买才有意义。我碰巧同意这一点,因为购买使您面临各种风险,而租金主要具有通胀风险。

      • 确实,我们正在退出“despair”曲线进入投降的阶段..’最近跌破2009年低点的原因是…. Now it’在接下来的十年里,房屋市场长期缓慢而乏味,房屋增长1-2%。

        像这样

        1)热情– 2003-2004
        2)贪婪– 2004-2006
        3)拒绝– 2007-2008
        4)恐惧– 2009-2010
        5)绝望– 2011
        6)投降– 2011- ???

      • 嘿卡利,我卖了10/2005很贪心………。感谢您的提醒…I’会继续租房并享受其中的每一秒钟…………..

      • 纳斯达克综合指数回吐了约80%’在熊市结束之前的2000年的高点。那’s what you call capitulation. When the Nikkei crashed in 90, it gave up around 80% before it flattened 出. It 至 ok 13 years 至 reach a bottom. The Composite 至 ok 9 years 至 retest its low.

        抱歉,但是’s no capitulation in the housing market. Not until people like you 真实ize there’绝不希望自己丢下毛巾。一世’d再给它5年。住房将比2006年的峰值减少70%。凯斯席勒(Case Shiller)指数将在几年内达到90。

        http://2.bp.blogspot.com/-1YfOLZjL2Qg/TtTnvQfIuOI/AAAAAAAALcE/inQYK5KhYZE/s1600/CSSept2011.jpg

        回复到卑鄙,宝贝。

      • 由于市场仍然处于下降状态,并且每月保守估计折旧为0.5%,拥有成本为$ 1,955 P &我加$ 2,065的折旧费用,每月总费用为$ 4,020。这是租金的两倍多,更不用说丧失机动性和高昂的退出成本。

        此外,您在租金平价论据中看不到的是影子库存中包含数千个闲置住房。在某些时候,这些住房将重新进入市场。当这些单位重新上线时,租金将发生什么?它 ’我们目前很有可能在住宅房地产领域出现2个泡沫。政府,联邦储备银行和银行通过任何必要手段支撑的房地产泡沫,以及由于影子库存中大量的止赎和闲置住房而导致的租金泡沫。当影子库存投放市场时,’可能两个气泡都会破裂,我们’房屋价格和租金都会下降。

        如果您认为影子库存赢了’在某个时候释放它,看看美国银行在过去几个月中发布的公告。所有这些都指向现金流问题。商标暂停市场销售使银行能够假装财务状况看起来不错,但无偿房主却不愿这样做。’t带来现金,闲置的影子库存不会’带来现金,房地产市场放缓’•以贷款启动费的形式带来现金。美国银行正在寻找现金,其形式为卸载影子库存,裁员3万名员工以及向支票账户客户收取额外费用。

  • 问题是’银行家,腐败和贪婪’的人住在房子里!

    America has the ability 至 认为 出side the hand fed media and propaganda….not.

    我真诚地希望大家’房屋价值下降了50%,股市跌至6,000,并且制定了经济戒严法。也许,只是可能,然后牧羊人就会醒来,这是导致他们被奴役的系统性问题。

    It’直到我拖欠我的房子,这只是时间问题,而所有人都应该负担这笔费用’ boys at Chase. I’我永远不会再买房子,我不会’不要把华尔街罪犯的钱给我,我可以节省现金,并拒绝信用。我的祖父比我们腐败的政府的所有535名成员拥有更多的智慧。

    • nice comment swiller. I feel great knowing others see the 真实ity of the world we live in 至 day. Where have you all been before 至 day. Good the hear your thoughts keep them coming

  • 问题的事实是,如果没有一个健康或强劲的就业市场,房价和租金价格都将承受下行压力。

    这不是航天科技。住房成本和就业水平之间的因果关系几乎是一个锁定步骤。

    • 再加上收入下降/停滞不前的食品和燃料成本上涨,您所承受的不仅仅是下行压力……

    • 是的,我没有看到租金实际上涨的迹象。通胀还在持续吗?食物肯定。甚至在家用产品中也是如此。但是租金呢?没有。

  • 多代主题是相关的。我的祖父母在1955年以$ 16K的价格在蒙大拿大道(Santa Monica)北部购买了一套三房一厅的房子(祖父是木匠,祖母是美发师,当时负担得起该地区的房子)。 1975年,在爷爷去世后,我,兄弟,姐妹和父母搬进了这所房子,并从我们在WLA出售的房子中为奶奶建造了一个奶奶公寓(2万美元)。我和我的兄弟姐妹都住在家里,没有学生贷款就获得了大学学位(父母告诉我们:‘只要您全日制上大学,就可以免费租房’)我们都做到了这一点,并且所有人都在适当的时候搬出了很好的工作,并且都还在工作。然后母亲将奶奶单位变成了一个出租单位,每月租金为$ 1500–这将支付她所有的账单和税款,然后再支付一些。顺便说一句,她2011年在蒙大拿州北部3栋1ba房子中的税是每年2300美元!税收声明说这块土地价值11.5万美元,装修价值7万5千美元:)。好房子已经55年没有卖了。

    无论如何,我和我的兄弟姐妹都很好地工作,但母亲告诉我们,如果我们丢了工作,我们可以随时回家。问题是,这所房子现在已经在我们家庭中生活了55年,今天的价值约为150万美元,如果妈妈某天应该死了,我和我的兄弟姐妹就不打算出售它…我们中的一个人将住在其中,或以每月$ 3500 +的价格将其出租并保留在家庭中,直到母牛回家。

  • 民间吧’s called “Limits 至 growth” and it’s showing up as higher oil prices, which naturally hits the economy. Is this 真实ly such a shocker, that the world can’永远每年以10%的速度增长?该平台在呈现数据方面做得很好。

    http://www.aspousa.org/conference/2011/presentations/110411%200830%20ASPO%20Interim%20Observations%20Hirsch.pdf

    • 在演示文稿中,Kunstler指出:

      直接在车辆中使用天然气吗?

      •现在在特殊情况下存在。
      •需要大规模的基础架构扩展—管道,服务站。
      •需要大量的车辆改装&新车制造。

      这些项目要点陈述不正确。首先,许多政府机构已经购买并正在使用压缩天然气汽车供其车队使用,包括本田和公交公司的运输巴士和环卫卡车。其次,没有像清洁能源燃料这样的公司拥有庞大的基础设施–T. Boone Pickens,廉价地安装压缩泵站。现在,许多出租车都在CNG上行驶。最后,转换成CNG相当容易,而且便宜几千美元。

      石油峰值是正确的,但我相信CNG将成为过渡运输燃料。

  • 接受您喜欢的所有说明,我可以’请以Vallejo房价为例。根据zillow的价格下降了三倍,现在的中位价格低于十年前或更高。这个地方在房地产交易地图上看起来像墙壁止赎一样,而且变得越来越糟。原因更多是人口统计吗?犯罪?所有种族或种族?无论影响因素如何,都是不祥之兆,因此了解其他地方可能发生的事情(应用于其他领域)可能很重要,但是要知道’那里的交易吗?周围社区有很多工作,这些价格几乎是任何人都可以买到的,或者甚至可以租用。难道这一切都变成了第8大区?还是什么?

  • 弗雷德/威尔–我认识的大多数人都是20多岁,30多岁,年收入超过16万(财务工作者,医生和律师)。大约有三分之二的家庭居住在有父母的家庭中,直到他们购买(或将要购买)。当然,有些人杠杆购买了很多房子,有些人支付了惊人的租金,住在有代客泊车和储酒的建筑物中。
    这个队列中的年轻人更容易与父母同住–心理改变了,他们没有’t喜欢亏钱来满足兜售蛇油的人(租赁办公室和房地产经纪人–他们已经输给了学生贷款)–另外,他们工作了许多小时,因此通过烹饪/清洁/父母陪伴获得支持是有益的。不再需要在社会上受到污名化…不管有多少房东和房地产经纪人利用新闻工作者和巨魔来宣传。

    • @DK–
      确实!我本人是一名医生,并且有一位来自圣地亚哥医学院的好友,他是通过泡泡来做到这一点的。与妻子住在一起。从2008-11住在那里有2个孩子,并且省钱省钱。他们在一个时髦的拉霍亚(La Jolla)地方突袭,并通过改建继续与岳父同住。当然,这不是一个典型的家庭,但是没有污名。老实说我很嫉妒。如果我与家人而不是洛杉矶一起生活,过去几年我将节省很多钱。
      This may just turn 出 至 be the perfect solution 至 caring for aging boomers 至 o. Just 莫ve back into the house with them. Put them in a 莫ther-inlaw room in the converted garage and sit on the property. Grandma babysits while both parents work.

    • 布兰克芬勋爵

      I agree DK, there should be no shame if you are a successful 20/30 something living with your parents. Living a few years for free with the folks will put you in a 真实ly nice financial position. You can be 债务 free and save a 真实ly nice down payment for a house. Nothing wrong with that in my book. If women look down on you for that, you don’无论如何都不需要那些类型!

  • 我上个月买了一套新的退休公屋,它们的售价不到2006年高峰期的1/2。很多仓库都在设置面积补偿。即使我是从开发商那里购买的,他也完全失去了对市场的控制。

  • 房子不是’应该是投资工具。它’应该是一个家。我丈夫是作曲家,我们不能住在公寓里。我喜欢园艺,无法满足我想要的公寓规模。
    我们是在2000年购买的,借给我们的地方远不及水下。是的,物业税是额外的支出(大约等于两个半月)’按揭付款),是的,还有维护费用。
    但是,我们的家园对我们来说比美元符号更重要。
    如果您买得起并且打算在那呆一会儿,那么您应该对未来几年的决定感到满意。
    如果您正在寻找投资,请寻找其他地方。

  • 噢,莎拉·J,

    Woodland Hills的家庭收入中位数约为8.9万美元。如果您遵循住房市场规则,并且只购买收入的3倍,那将是26.7万美元的房屋!但是长期以来,购买3倍的收入一直是安全的规则…。利率历史上如此之低,以至于3倍的收入法则不再适用。在2000年代初期,利率是8%时,3倍的收入将花费相同的月螺母,而现在4-5倍的收入将使您以低于4%的抵押贷款利率购买您。

    即使工资停滞不前,失业率居高不下。拥有房屋的每月费用几乎低至90年代后期。

    • 圣迭戈先生

      如果您打算将房屋保留30年左右(大多数人比现在少得多的房子),这是有道理的,但是当人工费率升至正常费率时会发生什么呢?您的财产价值下降。到底是关于可支配收入的一切…

      • 停止将CaliOwner与事实和数学混淆……。 CaliOwner,您真是个天才,您可以做出明智的决定,您的所有帖子都会说服其他人喝您喝醉的Kool-Aid。

  • http://www.zillow.com/homedetails/52-Reunion-Irvine-CA-92603/64897915_zpid/

    看这房子尔湾的所有房屋均下跌,但齐尔洛(Zillow)表明,这栋房屋的价值已上涨。房子没有做任何改善。

  • 圣迭戈先生

    让我们在这里现实一点。事情在全球范围内稳定下来了吗?我觉得不是。情况比一年前更糟。从现在开始,情况只会变得更糟。为什么?在欧盟,通过观察市场和跟踪媒体报道,看起来已经解决了很多债务问题,但实际上还没有解决,只是暂时的停顿,直到一切最终崩溃。以色列,伊朗,美国中东,巴基斯坦;什么’结束游戏了吗?发生的是长期稳定的下降。住房是您最少的后顾之忧….stay liquid

  • 是否有任何解释微观市场的指标?曼哈顿海滩和Pac Palisades?
    看看总体中位数收入和价格以及止赎的渠道’住在那些街区…尽管它可以预测整个Riverside或CA发生的情况。曼哈顿海滩是袖手旁观,距离SFR的价格峰值不远。也许离峰值10%,而忘了同比8%或离峰值30%。事情只是不’t 莫ve there!
    因此,人们开始徘徊在自欺欺人的危险境地,以利用低廉的低利率并开始以30年期抵押贷款冲销。医生的薪水可能会下降,但是总有工作….

  • 同上DK:我在So Cal认识的三十多岁的人中,他们去过体面的大学,实际上接受了Econ,并且赚了10万或更多(这个类别中可能是10万),其中每个人都在做一些非常规的事情,基本上是在尝试袜子钱在床垫下走了。什么’发生的情况是杂货店数学之上的一到两个水平,因此高于‘the masses,’ but, it’对我拥有的这10个年轻朋友来说是显而易见的。他们的态度:没有可行的投资,可能出现的经济崩溃,以及除了顶层以外的所有人的通货膨胀–因此,有时间ho积现金,并希望取得最好的成绩。有趣的是’正是大公司在做什么–每个团队都是由受过良好教育的团队领导的,这些团队实际上是在大学期间上过Econ的。我知道’一个年收入50K的人很难想象一个人的收入是妈妈的三倍,但他们’重新无处不在,非常聪明。而且请不要嘲笑聪明人不是聪明人。您要么了解cnbc.com上的文章,要么不了解’t; no amount of “street education”可以取代Econ的几个学期。我们’在非常恐怖的时期记住“great depression”有两个阶段,第一个阶段似乎以高调结束,而灾难性的第二阶段之后是第二次世界大战。说够了。

    • It’很难想象,当您找到一份好工作后,那些让您无需支付市场租金即可住在家里的妈妈。这些父母从哪里来的’t: um isn’现在是时候该喜欢自己了。都是30岁?

      Also what kind of HUGE mcmansions do these parents have that can support multiple families? Sure that works if you come from 钱 and actually do have mansions in the family. How does it work 出 with a 3 bedroom? When 莫m, dad, a couple of 孩子们, and a couple of their 孩子们 are all trying 至 squeeze in?

    • Besides is it 真实ly the case that the only way people making 150k have 至 save 钱 is 至 live with 莫mmy and daddy? Give up cable t.v., put down the IPAD, sheesh.

  • 帕特里克·米拉德

    没有人真正考虑的一个因素是这一点。家庭收入数据实际上是保守的。它没有考虑到1970年的平均家庭依靠一种收入。现在,普通家庭依靠两个收入。这意味着失业的风险更高。这意味着节省更少。 1970年,一个家庭的平均储蓄率约为11%。在2006-07年泡沫破裂和失业率上升之前,平均储蓄率为-1%。家庭收入可能有所增加,但自1970年初以来实际工资一直停滞不前’s. Early 1980’至少是。这是什么意思?我认为博士’新的范式是现实,作为一个社会,我们仍处于否认阶段。多代家庭正在成为一种新规范。有人提到我们的文化不’真的不愿意这样做。好吧,当$$竞技场’在那里,文化将发生变化。文化在我们眼前改变,我们仍然不’不能承认它是一个社会。

  • 唐’不必担心,因为肥胖主义者仍然可以解决所有问题! N.

  • 如果房屋价格下跌,塔兹就不以租金平价提出了唯一的公平观点。我还是要说,过去两个月我们只达到了租金平价…现在还无法断言明年4%的利率将对市场产生什么影响。

    明年再下降6%将会是巨大的,并引起一些恐慌…政府可能会再向购房者提供$ 15k的信贷,而我们会像$ 8k的信贷一样在价格上再出现一个小小的颠簸。

    As for my career 出side Los Angeles… I wouldnt have one…。我长期在这里工作,因为我从事电影/电视行业…一切正常,没有离开城镇。

  • 我和我的丈夫住在圣华金河谷的莫德斯托。我的丈夫于1949年出生在这里,我于1969年到达。该地区的失业人口一直很高。无论如何,我想给你讲我们的故事…so here goes.

    我和我丈夫作为业主建造者(没有承包商)建造了我们的房屋,在建造房屋期间,我们俩都全职工作,并且有两个5岁以下的小女孩要照顾。我们节省了四(4)年的时间,终于可以购买土地了。这房子花了八个月的时间完成,因为在1986年天气非常潮湿,要让承包商保持工作至少很难说。无论如何,我们于1987年1月1日搬家,并抚养了我们的家人。

    这是家庭的历史:

    1)1987年–房屋债务为$ 169,000.00
    2)在1995年-我们进行了第二次抵押,以建造一个小型游泳池,并最终将我们的后院美化。我和丈夫的工作和收入的增加都只是生活费用的增加。丈夫和我一直在谈论即使我们赚了更多的钱,我们似乎也永远不会过得更好。地狱…我仍然拥有我在1987年购买的起居室….so我们从不辜负我们的能力。是…我们在15到2万美元之间的信用卡债务中有罪。
    3)2003– home 债务 was $212,000.00. We decided 至 refinance our home and pay off the Second Mortgage and credit card 债务. We felt with houses increasing so much we were not 真实ly risking much.
    4)2006– I get breast cancer…。无需告诉您那是什么打击!我的治疗结束后的2006年11月左右,我和丈夫决定再融资。我们的房屋估价低至$ 400,000.00,一次则是$ 535,000.00。无论如何,我们认为我们很保守 …我们没有过度扩张自己,我们认为…
    5)2006–房屋债务现在为$ 277,500.00
    6)今天在Zillow–$ 205,000.00范围$ 171,000– $272,000 30 Day –

    所以现在我们处于2000水平,并且在我输入此字时会向南移动。

    我们是您编写的影子清单。去年八月,我们决定就抵押贷款做出商业决定…。我们决定采用默认设置,让我们的房屋进入止赎状态。我们地区充斥着空头卖空,没有动静,银行也没有达成交易。由于我们的理智,我们不在乎玩那个游戏!因此,美国银行刚刚将抵押贷款卖给了科罗拉多州的另一家抵押贷款代理机构,我们期待在下个月或两个月内看到我们的违约通知。我丈夫今年62岁,打算在3-5年内退休。现在,我们的权益被射中了,我们不会’还有许多赚钱的岁月,我们不能留下。

    我很悲伤地看到我们家回到银行…。但是我也很高兴我们确实从家里带走了钱。如果该房屋的价值低于$ 200,000。我们将很快回到起点。所以…仅出于这个原因,我不后悔。我知道附近有更多与我们一样的房主。我称之为音乐椅….you take our home…..我们把你的。政府确切知道他们在做什么…最终他们将拥有所有房屋,美国人可以向政府支付租金。 (想象一下他们将如何使用所有这些功能)。

    感谢您允许我发帖。我希望我不要过多地漫步。我将继续阅读您的精彩文章。

    aw

  • 有没有人找到过去20年日本租金情况的数据?

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