住房矛盾:房价下跌=销量上升。任何问题?

I’m即将揭示一个非凡的秘密,这个秘密可以与失落的亚特兰蒂斯市的坐标媲美。由于专家和政府官员正处在争夺住房解决方案的第二年,看来我们已经找到了可行的解决方案。它来了;当您降低价格时,您实际上在转移销售!惊人!这是您从经济学中学到的最基本的知识之一: 供需
看一下图。库存仍然很高,因此仅由于不良资产的增加,即使在当前销售的情况下,供应曲线也保持稳定。这保持了市场上非常大量的库存。价格在很长一段时间内保持稳定,因此需求没有动摇,为不断增加的库存数量增加了更多动力。现在,我们看到主要的价格下降和销售正在增加。嗯,当然!现在,需求曲线正在不断变化,因为大多数任何经济项目的供求都对价格敏感,尤其是需求具有弹性的项目。例如,如果价格变得太昂贵而无法让人买房,那就简单地租房(即洛杉矶)。那是一个完美的替代品。诸如胰岛素之类的产品具有非弹性的需求曲线,因为价格可能翻倍,人们仍然会因为没有好的替代品而仍然愿意支付该价格。

今天’的新闻完美地说明了住房将随着价格变化而变化的观点。请记住,以下是当天的头条新闻:

“(市场观察)3月房价下跌加速

3月Case Shiller指数较上年同期下降14.4%

过去一年中,美国20个主要城市的房价下跌了创纪录的14.4%,标准& Poor’s said Tuesday.

从2月到3月,由20个城市组成的Case-Shiller房价指数下降了2.2%。这是价格连续第16次下跌。

对于10个主要城市, 价格在三月份分别下降了2.4%和15.3% 在过去的12个月中。

S&P’的Case-Shiller指数随着时间的推移跟踪同一房屋的销售,因此’不受一段时间内售出房屋组合的影响。但是,它只密切追踪20个城市,其中许多城市在十年初参与了房地产泡沫。”

好的,那消息并不令人惊讶。我们都预计价格将继续保持下降趋势,这仅仅是因为市场上不良资产的数量将使整体价格总指标下降。考虑到在房地产泡沫之前,我们从未经历过同比下降14.4%,这是令人震惊的,因为 大萧条.

当然,最大的跌幅发生在主要的泡沫地区,例如拉斯维加斯(下降了25.9%),凤凰城和迈阿密。在同一天的新闻周期中,我们得出房屋销售实际上在上个月上升了:

“NEW YORK (CNNMoney.com) —新屋销售意外上升 四月,但仍接近历史最低水平,根据政府关于受虐房屋市场的重要报告。

人口普查局的报告显示,经季节调整后,4月份的年销售额为526,000,比3月份的509,000增长了3.3%。根据Briefing.com调查的经济学家,该数据高于市场预期的52万。

但是房屋销售比去年同期下降了42%。四月’该指数是自1991年10月以来第二低的年度增长率,仅次于今年3月。

“动力仍在下降,四月份的数字仍然很弱,”全国房屋建筑商协会首席经济学家戴维·塞德斯(David Seiders)说。“4月只是3月急剧下降的部分逆转。”

显然,市场诱使价格大幅下跌的幅度超过了仍然处于历史低位的销量的微幅上升。但是不要对此有任何误解。如果价格合适,房屋销售将增加。尽管从表面上看,这两个报告相互矛盾,但在经济意义上是完美的。较低的价格将更多的人带入市场购买房屋。

计算风险 与往常一样,有一篇精彩的文章讨论了当前的销售数字:

nhsmonthsapril08.jpg

*资源: 计算风险

因此,即使您从图表中可以看到销售额略有上升,但我们仍处于历史高位,而供应月份也是如此,这确实是市场健康状况的真正晴雨表。大多数历史趋势表明,大约有6个月的供应量的市场健康。为了突出这一趋势,让我们从最新报告中看一下洛杉矶和凤凰城:

凯瑟·席勒

您已经可以看到,至少根据Case-Shiller指数的数据,洛杉矶已回到2004年初的价格,凤凰城现在已回到2005年初的价格。洛杉矶从2007年9月的峰值下降了24.3%,凤凰城现在比2006年6月的峰值下降了36.2%。请记住,对于洛杉矶,我们应该期望随着价格保持低位而接近高峰高峰的周年周年,看到价格每年下降30%至40%。

这里的逻辑很简单。价格需要大幅下降才能增加销量。这两份报告只是重申了这一时代的经济智慧。

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5回应 至 “住房矛盾:房价下跌=销量上升。任何问题?”

  • 另一个很棒的帖子。谢谢。

    尽管它让我想起了我在微观经济学101上的奇end经历,但在我的大学经历中,我获得了最低分(即使我喜欢这个学科)

    我现在了解弹性和替代。 (我目前正在湾区替换一艘57英尺长的大篷车)。我现在也无法理解,现在还不是购买的好时机。

  • 很好的支持分析。您能对微型市场发表评论吗?有很多领域(包括我从事的领域–gasp!–一个房地产经纪人,那里的价格仅略有下降,而价格合理的精美房屋仍偶尔会以多种报价出售。鉴于对大多数人来说,房屋不仅是一项金融投资,而且是一个生活和生活的地方,所以等待不一定是每个人的最佳选择。你怎么知道你什么时候’我已经触底了吗?

  • 凯琳-让我看看能否提供答案。也许我可以再提高一个微生态标志!

    好医生指的是弹性和替代。对于高端住宅(配备名家设计的游泳池,石板炉膛,花岗岩台面和一次性设计),需求量很大,但至少到目前为止没有替代品。供应线在价格轴上更高(供应更少)且更高需求较少,但没有替代品的供应也是如此(我没有搬进带储藏柜的曲奇切菜牧场主,我对此完全没有弹性!)当然,这些房屋是最后一个感觉不到的地方。向下的压力。

  • 凯琳你在哪里工作?这不是新印第安纳琼斯电影中(恐怖的)外星人去的外星人植物吗?

  • 有时由于缺乏咖啡因,我很难阅读Docs的优秀文章。如果我理解正确,你’重新建议大幅提高租金,以使虚高水平的购房更具竞争力? --

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