住房CPI彩票–劳工和统计局如何帮助美联储忽略美国人最重要的预算项目。

通过劳工和统计局(BLS)衡量住房的方式令人不安,因为它完全低估了实际情况 房屋价值。多年来,尤其是在 我引起注意的泡沫 之所以这么棘手,是因为许多高层人士指出CPI稳定且实际上反映了现实。  美联储 以能够保持价格稳定而自豪。但是,如果您没有衡量自己声称要衡量的水平,该怎么办?这是从1983年住房建设开始的事情。 1983年,美国劳工统计局(BLS)通过使用房主的当量租金,改变了计算CPI住房部分的方式。换句话说,如果您把房子租出去,会得到多少。这种有缺陷的方法已经在很多方面再次困扰我们,但完全是故意的。仅仅在1982年Garn–St。一年之前,这并不是巧合。 1982年的《日耳曼托管机构法》获得通过,该法案允许使用浮动利率抵押贷款(ARM),该抵押贷款低估了每月的付款额,但导致房价上涨。通过计算租金当量,BLS多年来低估了通货膨胀,尤其是在泡沫时期。从本质上讲,这部分是愤世嫉俗的,他们抨击那些实际上依赖生活成本调整的固定收入(如社会保障)的人。如果不存在通货膨胀,那么就无需调整生活成本。富人并不依赖这些小物品,因此这无关紧要,但大多数美国家庭确实依赖此数据的准确性。让我们看一下该措施的缺陷。

BLS住房措施

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资料来源:格林斯潘制造的混乱

上图突出显示了CPI与实际房屋价值之间的巨大脱节。您会看到,在1980年代,我们确实经历了小规模的房地产泡沫,从而导致了储蓄和贷款危机。然而,相对于我们十年后的1997年以来所面临的情况而言,这个数字很小。从1997年到2007年,CPI完全错过了一生中一次 房地产泡沫.  How did this happen?  Well think about what the 所有者’s equivalent of rent (OER) measures.  It basically measures what you would pay in rent for the home you are living in.  Well this completely misses the fact that ARMs in the flavor of 选件ARM 例如,实际上允许人们支付500,000美元购买一个小纸板箱,该纸板箱的租金为1,000美元或以下。具有30年固定抵押贷款的房屋的实际价格实际上要高得多,可能每月要3,000到4,000美元。这就是价格/租金比率绝对重要的原因。如果我们 中央银行 将要进行长达十年的货币变化,他们应该使用实际衡量现实的指标,而不是一些有偏见的方法。

如果CPI在全国范围内低估了房地产泡沫,那么您只能想像在像加利福尼亚这样的泡沫州所做的事情。我认为逐年变化清楚地表明了这种脱节:
案件席勒cpi住房

我决定突破CPI住房组成部分,并根据Case-Shiller 20城市房屋价格指数进行衡量。现在,请记住这些项目的重点。 Case-Shiller指数用于衡量同一房屋的重复房屋销售。我认为,这是衡量房价最准确的方法之一,因为随着时间的流逝,您正在寻找同一个房屋。蓝线显示的是CPI住房组成部分。重要的是要注意,住房占指数的40%以上,因此这里的微小变化会影响CPI的整体权重。

您可以亲眼看到,从2001年起,Case-Shiller的房价每年就出现10%到15%以上的变化!但是CPI从未以每年5%的速度增长!实际上,它多年来记录的年度变化为2%或3%,这是完全荒谬的。然而,这段时间的租金确实出现了横向波动,因为支付租金的人们实际上使用了现实世界的工资,而在现实世界中,收入却停滞了。另外,当有人可以打彩票时,为什么还要租房?一无所有进入,看看会发生什么。房屋实际价格飙升的唯一原因是引入了高杠杆率的有毒抵押贷款, 美国联邦储备 人为地将利率维持在较低水平,并且在整个国家范围内具有基本的贪污和投机意识。

现在我们已经知道发生了什么。但是有趣的是 现在 发生。随着衰退的开始,租金开始开始下降,这是可以预期的。但是,即使房价下跌,租金现在似乎也正在逐渐上涨。这是为什么?

-1。随着越来越多的人失去住房,他们正在寻求唯一的选择,那就是租金。

-2。许多人买不起,唯一可用的选择是政府支持的贷款,至少要考虑收入停滞的情况。

-3.  您 may have people making a more intentional decision 至 rent instead of buying because of the pain that occurred with the current housing market.

我认为这是暂时的,但可能会持续数年,直到计算出不良的库存。在全国范围内,我们从未有如此多的人失去家园。现在,我们所衡量的只是某人愿意支付租金来租用自己的房屋。在整整二十年的时间里,整个措施都是虚假的,只需要一个巨大的住房泡沫就可以扭曲整个措施。上面的图表很清楚,显示全国范围内房价下跌而租金略有上涨。能源,食品和医疗保健等其他项目正在蚕食家庭可支配收入的很大一部分。即使在今天,CPI指标也无法准确反映房屋价值的变化。

美国联邦储备 以价格稳定而自豪。如果真是这样,它需要根据实际度量标准来制定决策,这些度量标准可以实时地衡量正在发生的事情。也就是说,在某一时刻,将近70%的美国家庭拥有房屋,并且要抵押,但是他们使用等价租金作为评估房屋价值的方法吗?这些地方的人会要求经济学家支持这些指标,但是这些经济学家却错过了技术和房地产泡沫,许多人都被大型投资银行聘用。在那个竞技场中,二对二并不完全公正。

我要说的另一点是,所有购买(取决于市场)的30%至40%是通过 FHA保险贷款。这些只需要降低3.5%,而这些购买者中的大多数都将这一金额降低了。然而,房地产行业已推出政策,将销售费用保持在5%或6%之内。换句话说,今天成千上万的购买者都是从负资产头寸开始的。如果卖出高位的股票成本为5%至6%,而您只放下3.5%,则您处于负资产现货。而且,如果房价继续下跌,该怎么办?

但是,让我们看一下洛杉矶的另一套住房衡量标准,并将其添加到上图中:

洛杉矶的房屋

看看洛杉矶的房屋价格指数(HPI)是保守的,但即使如此,您仍可以看到,洛杉矶的HPI在一年之内增长了惊人的30%!但是,您可以看到蓝线CPI像螃蟹一样横向移动。正如他们所说,不要相信您阅读或听到的所有内容。

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36个回答 至 “住房CPI彩票–劳工和统计局如何帮助美联储忽略美国人最重要的预算项目。”

  • 的 planet is rebalancing and this gives emerging economies more 钱 至 buy the fundamental commodities. 那’s why they’重新进入周期性牛市。美国的住房有很多根本性的问题,至少在接下来的几年里,这将不是值得的投资。

  • 出色的分析。它’很长时间以来,CPI都是不准确的,这是故意的。我有时看约翰·威廉姆斯’s ShadowStats. 那’是很好的资源,尽管我的方法确实有一些问题–我感到他有时为了引起更多的关注和更多的媒体曝光而试图引起争议。但是至少他’像这样(大部分)是这样讲的。

    亨利

  • CPI不是以数学为基础的纯数学计算,而是一种政治上加权的工具。而对于那些记住孩子的人来说,经济学既是一门艺术,也是对人类行为的研究,同时又是一门科学。检查所谓的动机和议程“专家或经济学家”他们是谁?国家雇员?

    • 他们如何计算CPI的最荒谬的要素就是“享乐主义质量调整”。现在,对于某些事情来说,这些价格调整并不奇怪。我在上面的笔记本电脑 ’我在购买时输入此费用X美元。仅仅一年之后,同一型号的速度和存储能力将大大提高。因此,如果成本仍然是X美元,那么可以说与我购买的产品相同的功能的价格实际上已经下降了。对于某些电子产品来说,这种理由并不奇怪。

      但是,如果您转到BLS网站,’会发现他们有“享乐主义质量调整”(他们的术语。就像量化宽松政策一样,如果您’这样做是在开玩笑,您必须对儿童等事物使用不透明的术语’s clothing, men’是因为您今年购买的三扣单排扣西服的功能比去年购买的要好得多,对吗?您给孩子买的睡衣今年有很多特色,’去年有吧?

      我没有’t think so.

      这里’s链接到另一种方式,那就是政府对您残酷地说谎,而懒惰的媒体从未提及:
      http://www.bls.gov/cpi/cpihqaitem.htm

    • 所有这些人都错过了看到2008年崩溃的时刻。您如何称呼从未见过其职业最大事件的人?为什么人们仍然听他们的话并认为他们是“experts”?

      • 你知道我’住房市场新手…当我看这些图时,我可以’似乎没有想到人们如何看待这种情况,却不知道这种情况一定会发生。我们都知道后站点是20/20。一世’我很高兴成为后面的一个人。

      • 就是那个’s amusing, isn’t it? For kicks, you should see shows about Real Estate at that time. 您 can still get a whiff of the hopium.

        一个人应该带走的关键是’很难(即使不是不可能)在您发现气泡时’在里面。不到一年前,我们到处都有人说房地产触底反弹,事情只会持续上升。特别是在旧金山和洛杉矶。 SF现在同比下降5%,LA下降2%。可怜那些通过FHA购买了3%的投机者。他们可能在水下。

        请记住,这些人中有许多人经历过互联网泡沫和2006年房地产泡沫。他们从未见过那些人来避风港’从那以后什么都没学到。

        但是那些认为自己现在很聪明的人应该问自己一个简单的问题。发生了哪些变化,这些变化将阻止2008年的崩溃再次发生?我几乎看不到(如果有的话)。和我’d argue that we’如果发生这样的事情,现在情况会更糟。

        鉴于此,IMO再次发生只是时间问题。我衷心希望人们下次能有更多的准备。

  • It’CPI重铸发生在里根政府时期并非偶然,当时公务员被命令寻找方法来证实伏都教经济学的主张。–新的CPI显示通货膨胀得到控制 –这就是里根人希望他们的政策能够做到的。但是统计数字当然是谎言。当政府不诚实时,我们将遭受数十年的苦难。

    • CPI最初于1919年发布。它在1940、1951、1953、1964和1978年进行了修订。每次进行修订以更准确地反映人口’的支出方式。 1983年再次进行了修订,以取消住房价格并用更稳定的价格代替“owner’s equivalent rent”,因为房价易变,通常与现实脱节。

      您 have no idea what you are talking about and are blinded by 集体主义者BS.

      • 那’太好笑了,乔。显然,有人绝对不知道他的所作所为’在谈论。而且,鉴于今天的实际价格与CPI的过低数字之间的差异,我’d必须说’显而易见,最无能为力的是乔·阿维​​尔。

        谈论被蒙蔽。尝试走出家门,有时去商店。

      • 探索者-我的哪项陈述不正确?我不是在捍卫或提倡CPI,只是陈述事实。

        更改已进行了很多次。如果norcal想要任意看一下里根时代,那么BLS在1983年决定,租金是衡量生活成本比衡量房价更好的指标。唯一的事实,唐’t get mad at it.

      • 我相信他同意您的意见,并提及norcal’在这种情况下无知。我仍然很难接受世界上至少有75%的白痴。

      • 乔:我对你的断言是北欧人没有’不知道他在说什么,被蒙蔽了视线,结果导致CPI’为了方便政府,t进行了更改以捏造数字。以及术语“collectivist BS”,并扩展了Reaganomics的防御能力。里根必须承担当前经济形势的极大责任,至少从任命格林斯潘开始(可能更早)开始。以及里根’荒谬而灾难性的自由放任经济观点的传播,以及“trickle-down”经济学。在经济形势爆发后很长一段时间,华尔街(Wall Street)的先驱们都把这两种东西都拖到今天了,残骸仍在我们周围。

        最近有《华尔街日报》的文章报道了如果不将CPI更改为使用虚假数据会发生的情况“owner’s equivalent rent”以及图表的外观。我在DrH的几篇文章的评论部分中发布了对此链接。提出的观点之一是,格林斯潘在00年代的回应太晚了,这一点更加清楚了。’如果没有像现在这样捏造号码。

        重点仍然是,CPI与人们在现实世界中实际看到的东西之间存在很大差异。试图将其用作价格和服务的准确衡量标准会产生误导。

        It is, however, extremely effectively used 至 repudiate the costs of Social Security and other 债务s. 那 seems 至 be it’这些天最有用的角色。反映现实肯定不是’t.

        对于那些希望使用较旧的计算方法查看CPI的人,您可以在以下位置看到区别:
        http://www.shadowstats.com/alternate_data/inflation-charts

      • 探索者-正如我所说,CPI在不同的政府时期都发生了变化:罗斯福,杜鲁门,艾森豪威尔,约翰逊,卡特和里根。

        For some reason (it’s up for debate, but I stand by 集体主义者BS) you and 北欧的 want 至 arbitrarily look at the change during the Reagan years. Fine, the significant change was replacing housing prices with a rent metric. If you want 至 discuss the ramifications of that, so be it.

        取而代之的是,您试图说服人们,这些年来CPI的所有变化中,有30年前在共和党执政期间所做的那是阴谋捏造通货膨胀数据,操纵社会保障并让人们购买可以买到的东西买不起。

      • I’我对CPI有点陌生’我喜欢这里的(维护良好的)线程。在寻求真相的过程中,我想知道在这个线程中的任何人(乔,Questor,冲浪)是否可以指向在政治,住房,经济学或其他方面正在使用或指向的CPI的其他文章或在线来源。似乎有一个论点是,“CPI是BS,因为它’在里根时期进行了调整,并通过当前的政治进行了发展,形成了今天的住房市场”。与另一个论点相比,“It’只是一个试图勾勒出美国消费品价格状况的数字”.

      • CPI是否用作蝙蝠–击球,或者CPI是软木塞击球–政府的东西’t和其他人习惯总是打本垒打吗?

      • 您’欢迎您来捍卫里根给乔造成的灾难。但是,当您开始查看所有事实和结果时,论点变得微弱。我们今天要面对许多。

        在您开始告诉别人他们不这样做之前’t know what they are talking about, be certain that you actually do. 您r defense of Reagan’的CPI版本非常弱。

        无论如何,底线是您在捍卫里根时看起来真的很傻’的调整是真实的,当其他所有人都可以向外看时,看到调整对人们所面对的事情影响不大。

  • 那’数学很多!做得好。可悲的是,没有人在重要的时候在听。我从来不明白为什么格林斯潘和其他所谓的专家没有’只是看着窗外,看看到底发生了什么。在处理金钱时,我失去了对经济学和专家的所有尊重;它’他们只是为了保留自己的职业而发明的假游戏。最后,他们没有’t mean $H!t.

  • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

    对于降低CPI的阴谋,您可能是对的,但我认为,如果您命名并注明意图误导的来源(或至少一篇文章或两篇文章),那会更好。

    对于衡量租金的CPI所有者而言,如果您考虑谁来获得这些CPI调整以及他们的情况如何,这似乎是完全合理的。他们很有可能是几十年前买的房子,在这种情况下,除非他们出售,出于税收目的或正在租房,否则当前的房价与他们无关。我不’我们不知道有太多的社会保障受助人每隔几年就要花费巨额的费用来升级房屋。如果有的话,在房屋出售时,增加的房屋价值是财富的来源,而不是费用。如果您打算测试一个人口,那么对我来说,考虑将您的费用削减到最低舒适度范围内,半舒适地生活的真正需求似乎是非常合理的。我不’除非您有幸拥有自己的房屋,否则不要以为拥有房屋(尤其是购房)适合该生活方式。简而言之,如果您要靠政府资助的退休生活,那么拥有房屋的权利是那些在工作期间储蓄良好的人的特权,而不是权利。只要租金比购买便宜,我就看不出有任何理由将房价纳入CPI。

  • 如果CPI包括居屋价格,您能想象经济动荡吗?人们对21世纪前十年的巨大通货膨胀以及随后自2008年以来同样巨大的通货紧缩感到震惊。在那两个时期,华盛顿的政策反应确实会把一切搞砸了。

    • 吉米·乔–I hope that’机智。否则,您真的错过了重点。

    • 考虑一下,当婴儿潮一代在人口结构上变得疯狂时,他们改变了这种状况;当利率高涨时,他们抢购了房屋/真实资产。他们改变了CPI,就像利率开始下降一样。由于人们可以花更多的钱购买较低的利息,而且他们可能没有’不想随这一趋势歪曲CPI。结果是CPI没有’参加任何泡沫,然后’很大程度上受到提款的影响。我不’不能将其视为一个庞大的阴谋论,但是’s a notable impact.

    • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

      那’实际上,这是一个真正的策略。看国会 ’s(以及SSA,VA,Medicare和…)甚至无法处理缓慢的CPI。

      但是,没有人,我的意思是没有人,可以像.gov官僚那样捏造统计数据,他的高薪,梅赛德斯·贝尼和劳斯莱斯的养恤金取决于伪造那些相同的统计数据!确保公共偏斜不断搅动“grads” who can’除了单变量线性方程组之外,还要处理什么“journalism”),那么您的.gov笨拙就是家庭安全和干燥。

  • 我想提供租金上涨趋势的第四个理由。

    -4)平均租金单位容纳的人数比以前多。

    More roommates, relatives, and families 加倍.

    房东会包容的,但他们会提高租金以补偿。

    底线:即使*,人们也有*更少*的租金支出
    单位租金上涨趋势。

    • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

      是的,看到它与出租的VACANCIES一起绘制将是说明性的。

      I’我拒绝允许增加我的出租单位(劳德堡)的租用率,即使这意味着要空出一周或三周… don’不需要头痛。一世’浓度接近“BiMeC”(生物医学工业园区,又名医院和衍生公司),并且能够吸引高薪的医护人员。

      I’确保警察正在处理更多“家庭骚扰”由于引起拥挤… sign of the times.

      但我肯定会看到“doubling up”在大型公司拥有的多户住宅中,即每户10个以上的住宅。例如bldgs中的恒定溢出停车。过去有很多客人

      自助存储单位的空缺也越来越多,我’ve在过去30个月中商定了两次减租… heh heh heh…

    • 当人们要求无家可归的人(现在有2-3年!)被迫赎回时,他们将不得不外出租房,以免增加租金。希望他们现在可以节省通常需要支付的房屋付款。有些人只是在用钱开派对。我听到的许多贷款都由美国银行控制。

      DH –奇怪的是,有多少人无家可归的人失去工作,提交BK,有医疗费用,离婚或遭受某些损失,

      那些仍在工作并且拒绝支付抵押贷款的人。

      • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

        噢,是的,有人申请我2/2或3/2的其中一项不错的租金,并且在其记录中有丧失抵押品赎回权(hasn’还没有发生,但是会发生),他们’重新放下至少6个月的保证金!

        我的想法是:

        a)放弃抵押的任何人都将更容易溜走租约;
        b)以冰川的速度赎回权在So-Fla移到这里,我认为他们得到了24-39抵押贷款付款“saved up”,因此大笔存款不成问题…如果是的话,嘿,那里’s some “Se Habla Espanol”公司/房地产投资信托基金。在路上…

    • 我的妻子’侄女在纽约市与三名室友租用了一套公寓。他们已经开始将8平方英尺的壁橱出租给一个男人,每月租金500。

  • 我通常同意博士的观点,但在这种情况下,我认为这种说法有些牵强。表面上看似乎合理。但是,通货膨胀应该衡量按月或按年支付费用的成本变化,而不是购房者债务负担的变化。

    我不’t see why the BLS should not just measure the change in the 至tal of the national rent plus mortgage payments, divided by the number of households. 那 would be an interesting metric.

  • 您能想象人们如何管理他们的家庭预算,他们如何通过这些枢纽来管理我们的经济。他们可以预测疯狂的收入增长,较低的成本,然后出去用信用卡消费未来的储蓄,’s at the 至p of it’的极限。哦,哦,哦,等等’是我们的信用卡,我们’会达到极限。阳光和玫瑰!

  • 最近,一些知情的朋友在英国议会中说,他们以BLS的统计数字否认存在通货膨胀。作为房东,我刚刚得到了一张$ 210的账单,上面有圣贝纳迪诺县颁发的晦涩的卫生许可证。实话实说,出租房屋不是万灵药,在昂贵的房屋上,甚至没有收支平衡。 HB博士希望我们自己思考并重新评估房地产市场。除非租金上涨,否则许多人也将以房东的身份失败。让’s看到BLS将如何处理更高的租金!

  • 如此多的政府付款是根据CPI调整的,只有这样做才有意义,他们会尝试将数据偏向更低的CPI数字。这也有助于人们不喜欢看到通货膨胀。所以’政府生产低CPI数据是双赢的。

  • CPI在1983年进行了更改,以排除住房成本和等值替代租金。那么这是正确的做法吗?想象一下如果没有进行更改。住房价格上涨将导致CPI上涨,这将导致美联储提高利率以抵消这种影响。利率上升将冷却房价上涨…hence no bubble…

    考虑现在发生了什么。房价暴跌。因此,将住房包含在CPI中将反映出DEFLATION…不是通货膨胀。美联储的回应将是尝试降低利率以抵消这种影响。实际上,这就是正在做的事情,因为伯南克似乎已经做到了…格林斯潘没有的地方。当然,试图应对房价的大幅下跌的副作用是造成了其他泡沫,但唯一的真正选择是让经济崩溃。

    我理解使用租金等价代替住房价格的学术观点,但现实情况是,1983年之前使用价格对租金的方法本可以避免住房泡沫,并能更清楚地了解我们目前的情况并阐明美联储在做什么….also Obama.

    在经济从过度泡沫中复苏之前,我们处于长期困境。不幸的是,民众没有足够的耐心等待。现在发生的是问题。

    我认为,我们应该回过头来将房价包括在CPI中,甚至可能将股市价格包括在内。住房是普通人中最重要的资产’的投资组合,但通过401K,股票现在也很重要’s and IRA’s。在90年代后期的dot.com繁荣时期,将股票价格包括在CPI中将导致美联储提高利率。’并避免了该气泡。

    CPI数据驱动公共政策是政治生活的事实。我们可以让我们的领导人无视住房和其他重要资产的价格,这将给我们带来危险。

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