洛杉矶县有多少人为自己的房屋多付钱?试图使水下家庭的原始数量。

洛杉矶县见证了房地产泡沫的各个方面。来自历史上价格较低的地区,例如 康普顿 例如,比佛利山庄(Beverly Hills)的房屋售价达到数百万美元,而售价较高的地区的房屋售价为50万美元。我们还只是利益的先锋,期权ARM和其他异国抵押贷款,这些抵押贷款进入了美国的每个角落,现在正拖累经济。现在很少有人怀疑我们这十年来的房地产泡沫。

在看 洛杉矶县有1000万人居住在这里,我们很好地反映了住房狂热。我们有Lynwood,Paramount,South Gate和El Monte等城市,它们见证了天价的上涨,而当地家庭的收入却停滞不前,’这几乎跟不上住房的升值。我们也有圣莫尼卡,比佛利山庄,兰乔帕洛斯维德斯和布伦特伍德等地区,这些地区的房价也出现了惊人的上涨,甚至那些收入较高的人也不得不为这些房屋花钱。每个市场利基市场都对房屋质量,当地收入或任何实际的经济基础几乎没有歧视。

Now that prices are quickly correcting and are trying 至 find a 底部 based on fundamentals, the reality is such that the market has a very long way 至 go before we hit a 底部. The purpose of this 文章 is simply 至 arrive at an educated figure of how many Los Angeles County homeowners are now underwater with their mortgage. We know simply by the massive price decreases and the rising tide in 止赎 that many homeowners now find themselves in the precarious situation of having a larger mortgage than the market price of their home. But how many people exactly? This of course is a difficult number but we’我将尝试查看多个指标以得出一个受教育的数字。

Case-Shiller洛杉矶

凯瑟·席勒

正如我们在 上一篇文章重点介绍了洛杉矶房价的下跌,洛杉矶县的价格现在已经达到2004年6月的水平。根据本周早些时候发布的Case-Shiller报告,洛杉矶现在有207.11的价格,几乎是6月的价格。 2004(206.3)。该指数的基准年是2000年1月,从100开始。因此,即使在今天’的价格而言,洛杉矶在8年多的时间里仍然翻了一番。

令人惊讶的是,即使其他来源的数据与上述情况相吻合,现在价格也正在迅速与基本面保持一致。例如,根据DataQuick的数据,2008年4月,洛杉矶县的房屋中位价为$ 435,000。如果我们看一下2004年6月的价格,洛杉矶县房屋的中位数价格为414,000美元。因此,出于本文的目的,我们将使用以下数据点:

2004年6月开始日期: 假设来自Case-Shiller的数据

2004年6月开始日期: DataQuick洛杉矶县销售

我们的方式’构建我们的模型将包括从2004年6月至今的销售情况。我们’然后假定以下内容:

2004年销售额:这段时间内售出的房屋中有50%位于水下

2005年销售额:这段时间内售出的房屋中有60%位于水下

2006年销售额:这段时间内售出的房屋中有75%位于水下

2007年销售额:在这段时间内售出的房屋中,有55%位于水下

2008年销售额:这段时间内售出的房屋中有25%位于水下

A couple of points regarding the assumptions above. If we look at the median price alone, we can say that all homes sold at median market 值 in 2005, 2006, and 2007 are underwater. What we are assuming is people with down payments that have a cushion, those that underpaid market 值 and have some room, and those in areas that are still holding strong. Also, we are giving a higher percentage 至 2005 and 2006 simply because of the sheer amount of sales during these years. Even though Los Angeles County did not hit a median price peak until May of 2007 of $550,000, sales had already fallen drastically.

现在让我们看一下数据:

每年总销售额:

2004:121,695

2005:119,050

2006年:100,206

2007:74,772

2008年:16,145(*数据截至2008年4月)

自2004年6月以来在洛杉矶县出售的房屋总数: 431,868

这样就给了我们原始的销售量。如果要从上面应用公式,则可以假定以下内容:

在以下位置购买的水下房屋:

2004:60,847

2005:71,430

2006年:75,154

2007:41,124

2008:4,036

洛杉矶县水下共有房屋: 256,617

从这个数字,我们’我们还必须将其减少并消除20%,这仅仅是因为房屋被转售了。就是说,一个家庭购买,出售房屋,然后在同一时间范围内购买另一个。正如房地产经纪人不断告诉我们的那样,“typical”一家人只能在家里呆7年。这样仍然可以给我们 205,294 水下的房屋。

现在请记住,我们在这里很保守。首先,该模型假设价格下降不会持续。如果所有指标都指向的Case-Shiller指数进一步降低怎么办?如果价格回到2003年或2002年的水平怎么办?即使采取了这些保守的措施,我们也可以假设自2004年6月以来购买的超过200,000名洛杉矶县房主都在水下。下一个问题是,许多陷入困境的房屋现在正处于丧失抵押品赎回权的状态。这个数字令人震惊:

洛杉矶县违约通知:

2008年第一季度:20,339

2007年第一季度:8,843

一年来,洛杉矶县的违约通知率很高。然而,更令人不安的趋势是,有多少此类违约通知被取消抵押品赎回权。这说明我们在水下是人们失去家园的关键因素:

“(DataQuick,2008年4月) 在拖欠的房主中,估计有32%的人通过将当前付款,再融资或出售房屋并还清欠款的方式从止赎过程中脱颖而出。一年前约为52%。 丧失抵押品赎回权的房屋增加了,这反映了房地产市场的缓慢,以及在市场高峰期通过多笔贷款购买的房屋数量,这使得‘work-outs’ difficult.”

这个数字令人震惊。告诉我们的是,这些违约通知中有68%将被取消抵押品赎回权。仅作为参考,让我们看一下加利福尼亚的一些数字:

加州违约通知书和受托人契约

2006年第二季度:20,752个NODS / 1,936个记录的受托人契约= Raito为9.3%

2007年第二季度:53,943个NODS / 17,408个记录的受托人契约=比率32.2%

2007年第四季度:81,550个NODS / 31,676个记录的受托人契约=比率38.8%

2008年第一季度:113,676个NODS / 47,171个记录的受托人契据=比率为41.1%

这些数字不是很好。在大约两年的时间里,我们看到全州范围内只有9.3%的违约通知进入止赎回升到目前的速度,目前将近68%的违约通知进入止赎。有趣的是,发出的113,676个NOD正在迅速接近我们得出的20万水下估计。

当然,这是一个非常粗略的估计,因为在洛杉矶县,要在水下找到大量的实际房屋几乎是不可能的。但是,鉴于NOD和取消抵押品赎回权的增加,我们还有更多房屋将很快淹没市场:

止赎

唯一可以阻止这场海啸的是,房地产市场再次进入泡沫模式,但事实并非如此。’不太可能。您对此有何看法?您认为有多少人的抵押贷款处于水下?

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19个回复 至 “洛杉矶县有多少人为自己的房屋多付钱?试图使水下家庭的原始数量。”

  • 苏卡·莫顿(Suka Motton)

    Doc很棒的帖子。这个数字是否可能更高,因为即使是一些没有买卖的人,’d很多次,并且也达到了平衡?

    What is bad is the amazing stage of denial people are in. I have plenty of friends and family members who bought at the peak who are now at least willing 至 admit that home 值s are going down…”just not here.”我为他们感到可怕。我通常将2美分留给自己,我没有心告诉他们“您支付了$ 500K,但是当这一切都结束时,您的邻居将以$ 300K或更少的价格购买他的。”我也很想买,所以我不能说太多。

    谢谢,伟大的博士后。

  • HB博士您的分析继续为这个非常严重的问题提供了启发。我认为还有更多人在水下,不要 ’不要相信。如果/当他们试图出售时,或者当他们听到隔壁房子出售的价格时,他们将意识到自己所面临的挑战。我怀疑此问题可能需要5到10年的时间才能解决。很多痛苦和痛苦。我还认为,全国范围内主要的国家预算问题以及随之而来的服务的减少将唤醒我们迅速下降的生活水平。如果将房地产泡沫,崩溃的债务,不断上升的能源成本,食品价格,不断增加的信用卡和汽车贷款拖欠结合在一起,将意味着数年的麻烦。是的,天塌了。

  • 似乎拥有房屋的人遭到拒绝。人们一直在说“my home lost 值”即使他们在过去十年中没有买过东西,也不在水下。他们不’想要实现自己的家“value”是人为膨胀的,并非基于现实(除非出售)。我妈妈没有’t get that home 值s should be tied 至 incomes 至 have a stable market. She’我们习惯在一个家庭年收入约为60,000的社区中看到$ 500,000的价格。一世’与在cr @ ppy街区购买房产相比,在更好的地区支付租金要少得多。

  • Several, but two relatives in the Bay Area who are going 至 feel a large impact on their net worth. One bought a 50+ year old home for $950,000 with a 10-year Interest Only loan in October 2006. Comps have that place at below $900k now. And the other relative bought a $1.07m home, with a conventional mortgage, thankfully, but it is farther from the City and 齐洛 already has it estimated at $982k. Problem is, I can find multiple examples nearby their home where 齐洛 is overestimating 值s by 10-20%. They are definitely already quite under water, and will be paying on this 债务 trap for the next 28 years. They’可能能够“hang on”到这个地方,但是我上面提到的第一个亲戚不会。但是他们现在显然不关心…典型的海湾地区库尔援助。他们的长期资产净值都将受到房地产泡沫购买的极大[负面]影响。

  • DHB的帖子很棒。感谢所有数据。我可以看到每周的库存量都在增加。洛杉矶地区30万美元以下的MLS列表每周都在增长。我会大胆猜测,说超过80%的新上市产品都是REO投放市场。我看到NON-REO房地产由于不现实的LALALAND价格标签而在市场上呆了一年多。在Gangland遇到一个屋顶不好的2卧室1浴室700sqft房屋变得不值50万是多么困难。这些人需要醒来并闻到隔壁REO上生长的杂草。投机者几乎抛弃了市场,剩下的就是那些可以’t afford 至 get in.

  • 为了上帝的爱,圣莫尼卡,比佛利山庄,布伦特伍德和马里布的房价何时上涨?

    他们像其他一切一样在泡沫中崛起。它’不像西边的收入同比增长25%…..

    直到人们开始应付现实&实际出售房屋,赢得的数字’t表示直线下降。

    要么就是他们真的赢了’下降。这将是奇怪的….

  • 我知道我父母年龄左右的许多年长夫妇都有婚姻’d,现在一定很受伤。 (包括我的父母)我附近有一栋房子是在2000年左右购入的,进行了如此多的翻新和改建,全部花费了几笔费用。’随着市场的上涨和上涨。在过去的四年中,我的许多朋友也买了东西,因为他们自从有了孩子以来就认为是必要的。他们全都在水下,但希望今年夏天一切都好转,他们会像过去八年一样出售并升迁。一对夫妇经常谈论他们如何从未在住房中居住两年以上,以及过去八年来我住在同一套租金控制公寓中我多么疯狂。因此,我确实认为本文中提供的数字是保守的。尤其是如果在homes.com上与出售房屋相比,丧失抵押品赎回权的房屋数量几乎是准确的。

  • 了解倒置房屋和受困房屋的数量对于确定‘bottom’并非出于显而易见的原因。更换成本可能很好地表明了‘value’ of anything is. Markets can over and undershoot this 值 but, over the long haul, the cost of home should reflect pretty closely what it would cost 至 build an equivalent structure at any point in time. My guess is that SoCal could blow right by replacement cost on the way down because of the number of distressed homeowners. Knowing when this point occurs would be the optimum time 至 buy assuming you wanted 至 buy a home. It would be interesting 至 hear from some builders as 至 what their per square foot costs are and what lots sold for in pre bubble times, adjusted for 通货膨胀. If it costs $100/square foot 至 build a house and a reasonable price for a lot in the neighborhood you select is $100,000 plus building permits etc you can get a good idea of the ‘value’你的家会有。如果价格开始跌破该价位… well time 至 buy.

  • “他们全都在水下,但希望今年夏天一切都好转,他们会像过去八年一样出售并升迁。一对夫妇经常谈论他们如何从未住过两年以上的房屋”

    *****梦见盖尔!!!这个夏天?哈哈哈哈哈哈aaaaaaaaaa……这次崩溃将一直持续到2011年,包括期权ARM,混合期权ARM和仅用于支付本金的利息贷款的重置。

    ***** Once the 底部 is hit on prices (ie: prices bear some raional relationship 至 (a) ability 至 pay the mortgage, taxes and insurance and (b) the ability 至 have saved up a downpayment) then they will either hang there for a few years and/or then start 至 appreciate at the historical rate for housing –比通货膨胀率高1-1-1%。 (有趣的是,这1 1 1/2%与历史人口增长一致。)

    ****这对您的避风港朋友意味着什么’t stayed in a house long enough 至 need 至 change the CFL light bulbs? Inflation has been running around 2.5% a year for the past 10 years. If their 值s have fallen 20% then they will be around 7-8 years until they get back 至 the break even point for what they paid. [20 divided by (1.25 + 2.5)] If they lose more 值 (and all reputable real economists say at least another 10% if not 15% nationally), then they will be 11-12 years geting back 至 jsut their purchase price.

    当然,即使收入增长不足以按泡沫价格为房屋生产足够的买家,即使在7年内,他们也可能很难找到买家。真正的收获–直到收入能够支持这种价格,并且有足够的买家可以支付价格,价格才会上涨。您真的真的看到收入像这样增长吗?

  • 我认为这种否认类似于意识到您在婚姻中犯了一个大错误。实在太痛苦了(赌注很高,走出去的成本很高–财务和情感上),您会告诉自己情况会变得更好。一定要!最终,无可否认。您的朋友和家人意识到您’我犯了一个错误。您会与其他经历同样事情的人放心。您开始社交化自己的麻烦。然后,您接受它,制定计划。救命!然后,您从租房开始,下一次与您建立长期合作关系时会更明智。

    (我发誓不是自传)

  • 否认令人难以置信。一群精明的夫妇告诉我,在住房狂热的顶峰时期,只有白痴才会在这个市场上买房,而我们很聪明地租房。
    他们租了房子…店主突然给了他们30天的通知,他们
    不能’ rent an apartment ’因为只是他们的高尔夫球杆需要半个车库。
    无论如何,他们做出了疯狂的决定,并买了一套旧的牧场房子,形状糟透了,但面积却高达一百万。花费了30万美元
    重塑。他们买房子之前,他们在嘲笑所有白痴
    买家,在他们买了房子之后,价格停止上涨,现在
    她要对我说… “我知道房地产价格下跌,但我不知道
    地区或我的街道上。”

    他们没有的原因’t rent a house… didn’看不到他们喜欢的一个。
    此外,他们的父母还给了他们$ 500,000K作为首付。

  • 我认为价格会低于2003-2004年。如果您看一下Case-Schiller图表,从2004年开始急剧上升。

    One thing bothers me about calling any 底部 is that banks now require 20% down and good credit scores, and income statement. many times the banks decline funding 至 buy. I saw many properties listed pending, but a few days later, they are back on the market again, because the loan is declined. if the credit is not available, we cannot really start thinking about the 底部.

    P

  • 信用评分是个玩笑,如果银行愿意把钱给任何有脉搏的人,那你就不能说哦,我’对不起,您的分数只有690。’我将被迫拒绝您的贷款申请。

    真是胡扯!

  • Your data is actually pretty rock 底部 since it does not include the effect of refi’在格林斯潘/伯南克时代享有很高的利率。我知道,我们大家可能都知道,朋友和家人在水下已经住了10年的房屋–20年(由于这些年来多次再融资)。

    从我们的经济政策制定者的偏见来看,摆脱这种困境的唯一方法是验证家庭成员的期望。– bring housing 值s back 至 where they were in 2006. I fully expect that Bernanke and the Congress will continue 至 stoke the fires of 通货膨胀 until this happens.

    投资者提防– virtue will not be rewarded. Idiot speculators who act on the notion that now is the 底部 might actually be correct, sadly enough.

  • 安斯科特:
    我完全同意你的看法。今年夏天事情不会改变。我认识的每个房主和我的朋友和邻居都很妄想。我希望我可以说收入会增加,但没有证据表明这一点。我看到的是,雇主拉紧腰带,寻找削减开支的方法,我们都知道这意味着什么。更多的外包,更多的工作和更多的责任,更少的钱和更少的收益。它’对于企业和个人而言,这将是艰难的。我们的经济处于螺旋式下降中,并将持续相当长的一段时间。它’会伤害所有人。一世’即使我我也会很快输掉’我是房客和储蓄者。那里’一项关于在下周取消对选票的租金控制的提议,该提议被伪装成迫在眉睫的领域问题,该问题可能会过去,这不仅会吸引我,而且还会吸引我附近许多以固定收入为生的老年人。因此,无论人们认为自己是多么孤立,似乎没有人真正不可触碰。

  • 大家好,
    Until the average person/couple can buy the average house and make the payments relatively comfortably, we cannot call 底部. That, of course, is assuming that the gov’不要让他们的手碰到东西。由于加州的预算看起来并不乐观,工作正在消失,生活成本全线上涨,我对住房,经济或就业的美好未来并不抱有太大希望。该怎么办?我肯定不’t have any answers.

  • 政府将慢慢膨胀以使工资达到物价水平。

    不仅为了住房,还为了国债和未偿债务(医疗,社会保障)。

    这可能需要10到15年的时间。例如,如果您现在的工资是10万,那么10年后可能是20万。我将带一个水晶球的人说一条面包或一加仑牛奶多少钱。但我保证,这200K会使您比今天拥有100K的穷。

    另一个原因是任何可以远程拥有房屋的人–有一个(或2或3)。对于那些优秀的租户来说,没有太多的降低价格的需求,并且有很多需要膨胀的东西。–不只是为了住房

    因此,准备好至少10年的鹰派通胀。不会有外国持有者的急剧下跌,而是货币供应量的稳定增长(超出实际需求),其中美元上下波动,但总体上下降。

  • 我的工作是帮助房主在水下时减少房产税。这些记录是否可供任何人使用,我将如何联系到这些人?

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