住房市场通货膨胀带来的隐性成本:当前住房市场的4个趋势。比较全国趋势和利基领域。通货膨胀调整后的房价。

在美国广大地区,房价接近通货膨胀调整后的趋势线。由于利率低得令人难以置信 美联储膨胀资产负债表 高达近3万亿美元的资产,政府和美联储基本上是吃掉抵押贷款支持证券的主要参与者。超过95%的抵押贷款来自政府,并且是由规模太大而无法倒闭的银行发行的。自2007年住房泡沫达到顶峰并破裂以来,情况一直如此。当我们在全国范围内查看价格时,您确实会看到价格趋势具有长期的通胀趋势线。但是,话虽如此,我们也意识到房地产是本地的,您可以通过利基市场中类似狂躁的行为来看到这一点。我看到的一个明显的例子是,投资者对投资物业的出价过高。另一个是 在某些市场翻转。根据定义,翻转只有在您可以在所有费用和损失的时间由您所赚取的利润弥补的时间范围内进行销售时才是有利可图的。我们将在下文中从投资者的角度讨论其中的一些内容,但让我们首先了解一下美国的房价。

通货膨胀调整后的房价

房价趋于通货膨胀调整后的水平:

美国

与几年前达到的名义峰值相比,该国的房价下降了约30%。您可以在上方看到名义和通胀调整后的趋势线。就追溯到1970年代的趋势线而言,我们在名义方面略高,但幅度不大。但是我要说的是,当前环境下的房价上涨并不一定是因为经济状况良好,而是因为美联储和政府支持的计划 FHA担保贷款加上低利率 正在向市场注入大量流动性。这是2012年的繁荣时期。但这还能继续吗?这是个大问题。

是什么让我停下来,是当我们看家庭收入时。让我们以类似的方式看待这个问题:

自2000年以来的家庭收入每月中位数

调整通货膨胀后,家庭收入恢复到1990年代末的水平。因此,实际上,美国人在调整通货膨胀的各种商品上花费了更多的钱。换句话说,大多数人正在失去购买力。可以采用以下形式 大学教育,医疗保健,食品,能源,甚至房屋。这是一个重要的趋势,因为它突出了为什么美联储如此积极地降低利率以弥补实际收入增长的不足。

遇险房屋百分比

一个争论不休的论点是,当人们查看整个可用住房存量池,然后指出不良资产仅占整个市场的一小部分时。首先,在任何给定的时间点,市场上只有一小部分房屋可供出售。即使在房地产泡沫达到顶峰的时候,情况也是如此。因此,库存的任何变化都将产生重大影响。这就是为什么在上一篇文章中我们讨论了库存下降的原因 洛杉矶一年内增长60%以上令人震惊.

房屋清单

根据Redfin的数据,上个月在洛杉矶MSA上有8,874处房屋待售,这是一个拥有大约1000万个县的县!根据最新的人口普查数据,洛杉矶县有140万套房屋属于自有住房。因此,有8,874套可用房屋占待售房屋池的0.6%。因此,很明显,在任何时候,只有一小部分房屋可供出售。

这也带来了不良财产。洛杉矶县有25,053栋房屋属于银行所有,计划拍卖或已收到违约通知。不良财产的数量几乎是可供出售房屋数量的3倍。在住房等交易稀少的市场中,这确实有很大的不同,尤其是当这种库存不在市场上出售时。

因此,在全国乃至整个加利福尼亚州的许多地区,根据通货膨胀进行调整后,我们越来越接近趋势线。然而,这更多地受到美联储杠杆作用和政府抵押支持的推动,而不是稳健的收入增长。但是,让我们看一下帕萨迪纳的中端选择性市场作为案例并指出:

帕萨迪纳之家

3230 E Sierra Madre Blvd,Pasadena,CA 91107

 

卧室:4张床

浴室:3.0间浴室

独户家庭:2,256平方呎

对于家庭来说,这是一个非常好的入门家。让我们看一下价格历史:

该房屋于2012年9月以475,000美元的价格售出。看起来房子最近有一些工作,很难说这是这里的脚蹼,但现在房子不到五个月就重新上市了。该房屋现在的标价为688,800美元。在过去五个月中,该物业是否进行了足够的工作以增加价值213,000美元的价值?这样的案例让我相信我们正在看到像 脚蹼的行为。为什么?证明在如此短的时间内增加213,000美元的价格是合理的。作为了解并与投资物业打交道的人,我只想看看在短时间内这种增值是如何产生的。

机会成本

另一种情况是购房时的机会成本。例如,在加利福尼亚的许多中端和黄金地段,您需要降低20%的费用才能达到目标。很少有人跌20%,这就是为什么自2007年私人抵押贷款市场枯竭以来,将FHA支持的贷款用作权宜之计的原因。现在让我们再次以上述房屋出售为例。以当前价格,您将需要:

价目表:$ 688,800

预付定金20%:$ 137,760

PITI:$ 3,340(3.5%30年固定利率)

现在假设您以相同的价格获得租金。好吧,30年后,一个人已经付清房租,另一个人付了房租而没有房。但是,本来可以投资20%的首期付款137,760美元。假设它在股票市场上的投资回报率为7%。经过30年的复利,仅此一项就需要1,048,664美元。当然,由于通货膨胀,房屋本身也会进行调整。但是,如果你看 日本实行大规模量化宽松,房价已回到30年前的水平。因此,方程式并不像说当前正在租房的人将钱花光了一样简单,特别是在需要大量首付才能达到租金平价的地区。

不过,重申一下,在美国大部分地区,房屋价格都回到了历史趋势线,但在利基市场(我想很多读者都想购买)上,这一决定并不是那么明确。上面的示例以及许多其他示例提供了有关发生情况的信息。

投资者过度估计利润

我的下一点是市场上的投资者过度饱和。在加利福尼亚州,可追溯到2008年,投资者购买了全部房屋销售的25%至30%。这符合全国趋势。但是在诸如 拉斯维加斯 凤凰城大约一半的房屋销售都归投资者所有。这不是正常的市场。因此,每当查看销售图表时,都必须考虑该数字,以了解大量的交易量来自历史比较很少的一组。在美国历史上,我们从未有过大约三分之一的房屋购买是由投资者进行的(过去十年左右的房地产市场除外)。很难说这笔钱流回其他地区时会发生什么。

我看到的另一个过度旺盛的趋势是竞标战和过度估计利润。例如,我已经与那些在 内陆帝国。在某些情况下,拍卖会疯狂地高价竞标,并以合理的比例冲破租金收入,甚至是固定下来然后翻转。实际上,您看到对冲资金在许多领域都在放缓。

如果您与长期的专业人士交谈,您会意识到,随着时间的流逝,您将意识到总租金的大约一半将用于支付本金和利息以外的外部成本。这些费用包括但不限于;税收,保险,更换屋顶,地毯,损坏的墙壁和空缺。我认为人们低估了这些成本。对于大多数投资者来说,一个简单的规则是,如果每月不能产生其销售价格的至少1%,则永远不要考虑财产。也就是说,一套价值100,000美元的房屋每月应该可以节省至少1,000美元。当然,您的本金和利息很低,但是税金,保险,空缺和维修仍然稳定。此外,对于投资物业,您正在寻找20%到25%的下降。在里面 内陆帝国 我看到的地方售价为200,000美元,每个月的租金为1,200至1,400美元。这些不是摇钱树。

我从许多读者那里怀疑,他们正在寻求在交易稀少的市场中购买产品,因为那里的存货非常稀缺,并且您有很高的兴趣。外国资金,对冲基金,鳍状肢, FHA担保贷款购买者,以及您的常规常规买家并支付了一定的定金。您可以拉出这些邮政编码的收入数字,然后看到房价是当前家庭收入的8到10倍,而全国房价是当前家庭收入的3.5倍。那是很大的不同。

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73 Responses to “住房市场通货膨胀带来的隐性成本:当前住房市场的4个趋势。比较全国趋势和利基领域。通货膨胀调整后的房价。”

  • 在股市中7%的回报将是巨大的!如果我能得到,我不会’不能用于SFR租金。当您不这样做时,作为投资的租金回报会更好’不要使用借来的钱,因为空缺不会’不会花任何钱自掏腰包,而你却没有’不必付利息。我同意DR。理想情况下,租金应为房屋售价的1%,但这很难找到。

    • 我没有’要获得7%的长期长期股票回报率有任何困难,请耐心等待。

      市政债券是另一种走的方式,没有税收和确定的收入

    • 研究股息支付和高质量的公司债券基金。先锋有一些宝石,在过去的20年中平均约占6%,而且价格低廉。

      • 在过去的25年中,几乎所有投资都能获得5%以上的回报。即使是最近25年的CD,也可能平均每年5%。

        现在,未来25年 ’看起来没有希望,当然不是债券或CD。也许是商品还是股票?

        在下降20-25%之后,那7%的投资回报率并没有’不考虑本金的积累吗?当您同时考虑到这一点时,它会使RE看起来好很多。在还清那份15/30年期债券后,您会看到什么样的回报?

    • 布兰克芬勋爵

      我想知道当您最终不得不出售时,神奇的7%回报是否要计入资本利得税吗?出售房屋时,前50万利润(如果已婚)是免税的,’抽烟。谁知道未来几年资本利得税和房地产销售税将如何变化,我想两者都会增加。

    • 资本利得税取决于具体情况,如果您已经超额支付了401k IRA捐款,那么您将要缴纳资本利得税。但我想很多人会竭尽全力争取一笔高成本的贷款,而这些钱不会留给退休储蓄。我知道我很难保存2 x 17k + 2x5k IRA,但仍然负担不起昂贵的房屋。

  • 杰夫·贝克曼

    您的家庭收入图表说明了一切。将其与实际的通胀数字(而非虚假的政府数字),创纪录的农产品价格(食品),高汽油价格,税收和医疗保健费用增加,工人参与率持续下降,以及手头上闷烧的灾难联系在一起。

    然后让’一劳永逸地获得正确的答案。房地产价格没有上涨,利率下降了。如果将实际利率设定为一个因素,则房地产的跌幅已超过30%。当中央计划通过操纵破坏市场时,结果总是比允许自由市场运作的情况差得多。我极具讽刺意味的是,美国谴责菲德尔(Fidel)和查韦斯(Chavez)等人操纵市场,价格管制和国家对私营部门的收购。您认为FHA对抵押人和房地产市场有何影响?

    • 您指的是什么灾难?

      I’m not a fan of gov’操纵利率,但这就是我们今天生活的现实。

      就我个人而言,’认为当利率上升时房价将下降很多。我了解通常存在逆关系。但是,在这种情况下,我认为利率上升将导致库存减少(水下人拒绝出售,而需要搬迁的投资者/房屋所有者只会出租房屋以获得正现金流量)。低库存将使价格压力保持向上或中性。

      我认为,房价大幅下降的唯一方法是开发商建造更多的出租单位/新房屋。即使那样,通货膨胀也会抑制价格下跌。只是我的2美分。

      • 价格必然会下降,因为当利率上升时,购买者无法在利率较低时提供尽可能多的资金。

      • 我认为许多需要搬迁的业主(在2000年到现在之间购买)将因负现金流而出租。

      • Pugtv, 数十年来,随着利率上升,整个美国房价上涨的例子很多。

      • 政府操纵永远不会对任何人都好。我们只是重复上一周期,将FHA减去骗子贷款3.5%。

      • 杰夫·贝克曼

        对于那些想要对抵押贷款利率与房价之间的关系进行逻辑解释的人,请参见下文。

        http://www.europac.net/commentaries/higher_mortgage_rates_equals_lower_home_prices_its_basic_supply_and_demand

        我指的是什么灾难?我们目前生活的那个,随着时间的流逝会变得更糟。如果您看不到所有季度的滞胀和数万亿美元的债务积压,那么我无能为力。这是一个全球性的系统性问题,最终将崩溃。阅读有关无法偿还债务的情况的一些历史记录。还有今天’的水平是前所未有的。

      • 杰夫·贝克曼

        甚至《洛杉矶时报》都可以看到杰里的闪闪发光’s “balanced budget”.

        http://articles.latimes.com/2013/jan/13/local/la-me-state-debt-20130114

      • 在真空中,利率上升=房价下跌是有道理的,但我们没有’不要生活在真空中。利率上升可能表示经济过热,而利率下降可能表示经济疲弱。

        It’很容易找到利率下降和房价下跌的时期。如果您想找一个利率上升的时代,那就看看70年代的美国–80年代。利率从7%上升到17%。房价飙升是否会猛跌?不能。在利率上升期间,房价也上涨了约25%。

        相关仅存在于数学公式中。

      • @ Cowabunga

        “数十年来,随着利率上升,整个美国房价上涨的例子很多。”

        给我时间,我’ll look it up …如果您有特定的信息,那就更好了,这样可以省去我的麻烦。

      • @ MB–您指的是利率上升伴随房价上涨的时期,在美国历史上是一个非常独特的时期,婴儿潮一代刚从大学毕业并希望为新家庭购买房屋。因此,这是一个非常特殊的时期,需求高得离谱,甚至连高利率也无法满足。’t quench.

        与今天相比,我们没有任何类似的理由怀疑如此突然的高需求,因此该标准将保持不变–利率上升;价格下降。

    • 谢谢杰夫·贝克曼….that was a good one

      • 稀土:Cowabunga“数十年来,随着利率上升,整个美国房价上涨的例子很多。”

        请引用它们,因为我所知道的唯一一个就是婴儿潮一代以巨大的通货膨胀率进入市场,然后沃尔克抬高利率来控制它。在此期间,主要工资上涨的人口统计学差异很大。如果您相信工资上涨会到来,并且一大群人会购房–我可以看到这是结果。你知道吗,当工资停止快速上涨而利率下降时…这是30年房地产繁荣的催化剂。

        但是,如果不存在工资上涨的情况,人们将只能依靠目前的收入,而这取决于我们今天所拥有的每月支付的心态。这就是为什么降低利率以使那些相同的工资可以再增加房屋价值的30%以上来支持市场。保持这些工资不变,将利率提高到6%以上,’房屋价值下跌了30%。或者让食品/燃料必需品的增长快于工资,’超出最低限度的住房所需资金更少。

        老实说,我’熟悉1970年代以后大多数人的住房趋势和房价范式’s data ends and that’这是我所知道的唯一清晰的例子。当然,您可能会找到一个可以抵御潮流的利基区域(位置/位置),但没有其他理由支持房价上涨符合住房价值的原理。如果您有其他示例,我’m interested –没有争论,但我真的从未见过其他插图。

      • 苗条,读马丁·阿姆斯特朗’关于利率的文章。与股票,债券,住房等相比,利率是响应经济活动的最后一步。如果您还记得2005年抵押贷款利率为6%,那时候我们房价最高,而我们的房价为3%。 2009年,我们房价最低。

        文件’的收入图不是很正确。我不知道’不知道他从哪里得到数据。我以前张贴过这是来自人口普查局的。

        http://www.davemanuel.com/median-household-income.php.

      • 皮特(Pete),您值得在输入密码后走到拐角处,与我们保持一个小时的联系。从历史上最大的房地产泡沫的最高点开始使用价格水平,然后在泡沫破裂三年后使用第一个主要底部来使用价格水平,简直是愚蠢的。今晚没有甜品给您。到你的房间!

      • 皮特–我明白你在说我不’不能不同意,因为您可以在某种程度上面对逆风保持趋势发展(即住房,尤其是住房动能’的情感和杠杆就像转动超级油轮–特别是在那些年)。就是说,在那个时候有一些警告需要考虑,如果有人想对未来进行推断(例如,许多量化分析,尤其是在抵押贷款方面犯的错误是,他们没有数据基础的概念,只接受了非常有限的限制)面值的数据和相关性):

        2005-2007:
        当利率上升时,住房竞赛此时开始涉及一些重大问题。这种扩展不仅在情感上得到了推动,而且在发起/承销级别上的欺诈(对信贷的需求)上也得到了推动,结合了更多由信贷驱动的杠杆作用和对机构的贪婪(对信贷的供应)。在此期间,我们看到贷款池开始迅速违约,这是因为无法增加百分比’甚至还没有付款的头几个月。很难重复这种经验,并且即使在最佳情况下,也证明这种经验是极不可持续的,因为它不是根本驱动的。合法借款人中有更高比例的人已经用其他所有手段使每月的付款预算都用尽了,没有合法的方法来维持它的运转。这种经验似乎表明,即使整个世界都想相信其他情况,并尽最大努力使这种情况继续下去,提高利率也是有效的。

        2009年最低点:
        这里也会产生负面情绪(因此,除非您是逆势投资者,否则您应该接受市场回报率来应对市场风险并通过投资来完成),因此从3-6%的利率下调可以使人们负担大约40%的购买价格在房子上…没有人参加。抵押贷款利率也没有’即使国债收益率是在私人借贷已经完成,甚至是防弹信贷也遇到困难的时候,它们仍处于低点。此外,抵押贷款利率最近跌至最低点,并继续处于低位–今天没人借’的价格在2009年。回想一下,“recovery”要求政府去“all in”。银行无需按市值计价,无需剥离库存,提供各种激励措施并获得高额的贷款限额,因为代理商(基本上是破产的)是最后的贷方。我可以’除了正式取消抵押品赎回权的禁令或向纳税人免费提供20%的首付外,别无他法。我们仍在努力“All in”方法。在经济上肯定比完全的全球经济崩溃更可取,但显然,这是5年后的受控市场,尽管有所有的经济火力。

        反正– I think it’在我们不这样做时考虑这些事情很重要’在上行方面,有大量有关住房和房价相关性的数据,而我们在这些时期所拥有的基本面有非常不同的基础。

      • 迈克,我只是在陈述事实,而不是在说服任何人。历史上,按揭利率为6%。即使到了今天,加拿大的利率和澳大利亚的抵押贷款利率仍约为6%,而且还没有达到30年的固定利率。他们的房屋价格仍处于泡沫水平,没有破灭的迹象。它’如果比率为18%,将是正确的,房价将受到影响,但没有人预测到这一点。
        所以恕我直言’很难看到6%的抵押贷款会导致房屋崩盘。利率与所有资产价格相关,而不仅仅是房屋价格。

        苗条,我买房子要享受生活,要考虑很多因素。费率不是主要因素。我查看数据,但我更加常识。我考虑建筑成本和土地价值。每个人都很特别,我不’概括。但是恕我直言,今天真正的便宜货很少,但是两年前有很多。它’很难预测会再次出现崩溃,仅仅是因为美联储,财政部以及全球所有银行都在努力寻求解决方案。喜不喜欢’很难一起战斗。

      • 相对利率随价格下降而下降。反应率随着价格泡沫的狂热而跳升。没有主动处理速率。

    • @ Sadie,

      “我认为许多需要搬迁的业主(在2000年到现在之间购买)将因负现金流而出租。”

      不同意。您需要区分那些在高峰期(2005年至2008年)附近购买的人,以及那些支付显着较高的利息(高于6%)的人,或两者结合的人。

      对于购买了2000年至2003年,2010年至2012年以及支付约4%利息的其他人,他们很可能会获得正现金流量(取决于城市/地区)。购买5年后,他们的正现金流量将更加显着,因为租金上涨,而且贷款付款是固定的。

    • 您的观点似乎是一种独特的观点,共同支持您所做的想法。哈哈

      至少这几天…

      顺便说一句:“工人参与率”?您是将其用作委婉语,还是真的认为人们没有工作,因为他们只是不做’t want to?

    • 对于DHB和J.Beckman来说,这是个好电话。

  • 只是继续抽水,这样我就可以摆脱我的房子,几乎在那里,宝贝,然后是adios calif

    • 如果那会发生,那就太好了。一世’d在纽约市分钟内卖出。但是呢’令人沮丧的是’太高而无法购买(作为对冲损失),但太低而无法出售。我感觉很卡住。

    • 那’是思考它的好方法。那在哪里?只是好奇。

    • 这可能是价格上涨的美中不足。房价的上行阻力很可能会成为过去五年来一直在水下并且渴望摆脱困境的所有保本盈亏平衡点。这是银行/政府可以进行的清单’轻松控制会计变更。

      但是,那是历史上最大的房地产泡沫,因此’这是个很好的机会,我们在聚会结束之前永远都做不到。当我’假设,放贷人需要介入并放宽标准,我不’t think that’这次在计划中。如果利率再次开始上升,那么它’确实很难,因为要满足许多潜在的购买者的需求,再也无法满足每月的抵押贷款要求。

      • 我当时正在考虑…看起来像个陷阱22?

      • 我还想知道,一旦价格达到盈亏平衡点,水下支撑将如何运作。

        I’d很想知道您为什么认为放贷人应该放宽他们的标准的原因。

      • 乔,我不知道’t认为贷方将放宽合格标准’非常。不像次贷和NINA型贷款。我认为评估师可能会减少我的数字’我最近看到了它。
        这里’是Sean O的播客采访’toole about what’在不久的将来。
        http://www.tngacademy.com/mp3s/norris-radio-show.html

      • 随着价格上涨,更多的房主拥有股本,库存应开始接近‘normal’水平并给房价带来下行压力。

        一些水下房主会因为拥有股权而自动出售吗?当然可以’确保某些房主对他们的经历感到失望’无论如何,我都会尝试出售。

        当然还有其他房主’s可能会看到他们’会付比他们更多的租金’重新支付住房费用和住宿费。租金平价是关键。

        现金投资者已经表明‘bottom’说谎。抬起头来的卖家将显示天花板在哪里。

  • 7%的股价表示10年内道琼斯工业平均水平26000。…no way, no how.

  • 我不知道这些对冲基金的购买如果试图将其纳入REIT,将会发生什么?’s,但收益不’没达到目标?首先他们抽水,然后他们倾倒。

    • I’我也考虑过这一点。我想知道,如果可再生能源市场在目标出售日期之前跌得太多,他们的备用计划是否会延长并收取租金。如果在计划B的情况下租金也要下降,它们可能会恐慌并引发抛售。也许一切都会对每个人都很好。

  • 洛杉矶县’苦恼的库存是可用商品数量的3倍,这说明了整个故事。现在,美联储正在公开讨论其因ZIRP造成的市场扭曲以及如何应对。房屋‘rebound’是那些扭曲之一…特别是考虑到家庭收入和美联储购买长期国债导致的历史低利率时。今年一定时间美联储将不得不做出一些努力。 FHA将需要紧急援助。

    银行的库存抑制策略似乎已经存在了很长时间。

  • 情况的好摘要。也引出了政府是“操纵市场”…就像曾经有一段时间,政府没有’对市场有一定影响。最离谱的想法是价格是某种东西“objective,”不只是买卖双方之间的协议。

    我有一个便宜的塑料数字手表。如果我同意以0.25美元的价格出售它,而您同意以0.25美元的价格购买,那’价格。如果我同意以2500万美元的价格出售它,而您同意以2500万美元的价格购买它,那么*那*就是价格。如果三个人以其中一种价格出售手表,那’s评估值。

    至于“通货膨胀正要吃掉你的孩子” meme…不是。太多的秃鹰资本家从廉价购买私人和公共资产中获利,而现在通货膨胀成为一个问题。债券市场也同意。甚至Shadowstats替代政府数据也表明通货膨胀率没有上升。唯一有机会膨胀的东西就是融资的东西(例如住房,大学学历等)。对于其余的经济…deflation.

    顺便说一句,通货紧缩有利于债权人。如果您想寻求政府的影响力,’很容易记住,美国政府现在是花旗银行/埃克森美孚的全资子公司。

    My 2¢

    • 我个人将由于政府,通货膨胀而造成的生活中所有糟糕的事情归咎于自己,并填补了空白。

      我读过告诉我的网站,为此’s completely true.

    • 竖起大拇指。
      I’我将以2美分的价格购买2美分。 --

      • 另一件事,为什么美联储在总体上对南加州如此感兴趣?该国还有其他地方也要担心!房屋不是’在其他领域如此出色,那么为什么低利率会如此糟糕呢?他们能’不提供该国各个地区的特定价格!

        有趣的是,注定要陷入困境的人不过是房客或被搞砸的人。

        抱歉,美联储没有’也不要围绕那些人!

  • 正如pugtv在先前的评论中提到的,灾难在哪里很普遍,我一直都在听到它。
    灾难是价格操纵通过人为地使市场高于实际价格而从消费者那里窃取金钱。实际上,这使不知情的人感觉很好,并投票赞成维持现状,而实际上他们被洗劫了。
    SoCal中有成千上万的买家正在寻找房屋,但由于系统正在通过后门将房屋抽出资金,因此他们找不到房屋。现在,我全力支持资本主义和自由市场,而不是操纵克罗尼资本主义,在这种情况下,不允许自由市场参与这一进程。有多少人仍居住在房屋中多年未付款?我知道两个,而且都没有收到违约通知。
    以当前利率重新抵押200,000美元房屋上的40万美元贷款是否对某人有利?您可能会很快说,“Yes”,但这是一个可怕的经济决定。是的,这确实使他们稳定下来,但是他们将永远是农民,因为他们必须投入20万美元才能赚到他们的第一美元股权。如果市场正常运作,那么这些人可以在3年内重新建立起来,并回到稳定的轨道上,至少可以建立一些股权。
    您认为这些贷款在人们看到他们将钱扔进一个洞时会产生长期的道德和士气风险吗?这延长了痛苦,并为无数人做出无知的糟糕的经济决策奠定了基础,这些决策将破坏他们的长期潜力。
    灾难不时发生,您只需要重新构建视图即可。

  • “利率是一生中最低的水平,但它们并没有像我所希望的那样下降。达拉斯联邦储备银行行长费舍尔在这里晚间讲话后告诉记者。

    费舍尔说,以他自己的观点,美联储的量化宽松似乎“随着时间的流逝影响较小”。

    好吧,嗯文章在这里:
    http://www.marketwatch.com/story/feds-fisher-disappointed-with-qe3-market-impact-2013-01-16

  • 关于住房库存,我惊讶地发现许多地区的库存和销售都在下降。最初的印象是库存下降是由于销售增加。我试图找到同比销售量,并与库存同比减少量进行比较,但找不到。

    库存的减少是否与销售相关,或者是否对库存去向有疑问?

  • 我们不再喝那些酒了

    It’对我而言,很有趣的是,在过去的几个月中,似乎每个人都变得乐观,在过去的几周中如此。看好房屋,股市,一切…keep hearing it’是时候进去了,可以’t lose, everybody’回到工作,每个人’s shopping…感觉就像2004年;想知道心情会持续多久,几个月,几年?

    • 我在想几乎完全相同的事情。此时的市场心理似乎就像我们’已经上涨了两年或更长时间,而实际上,价格上涨大概是8个月左右。也许整个周期只有几年?

    • 利用心理优势;买股票或其他任何东西,也只需获得保护性看跌期权,因为VIX目前处于5年低点–告诉我们人们*认为*可以’t下降,通常是最需要保护的时候。

    • 恕我直言,2-3年内禁止未预见的外源性休克。

  • 几个月前《洛杉矶时报》有趣的文章:
    “在美国,有69%的拥有抵押贷款的房主的利息超过5%,并且由于以下原因而无法重新抵押:信用受损,收入不足,贷款更加严格等”

    http://articles.latimes.com/2012/sep/18/business/la-fi-underwater-loans-20120918

  • 量化宽松深渊

    有人谈论了利率上升(从现在起2-3年?)时房价下跌的可能性。我查看了这些图表,发现在1960-1982年的高利率时期,对Case Shiller指数的影响很小。
    链接到10年期T债券
    http://finance.yahoo.com/q/bc?s=^ TNX +基本+图表&t=my
    如您所见,从1960年到1982年,利率从4%上升到15%。

    同时链接到Case Schiller索引:
    http://www.ritholtz.com/blog/wp-content/uploads/2011/04/2011-Case-SHiller-updated.png
    如您所见,大约在1960-1982年间,实际房屋价格保持稳定,除了在1977-1982年间小幅波动并恢复正常。

    因此,上一次利率大幅上升对实际房屋价格没有实质性影响。如果利率从今天的3.5%降至未来的6%或更高,为什么我们会期望实际房价下降?
    今天和1960-1982年有什么不同?

    • 杰夫·贝克曼

      如果您仔细查看房价的第二张图表,您会发现房屋价格在80年代初急剧下降。’s and 90’是利率飙升的结果。房价在1981年下降超过17%,在1990年下降到10%,而实际房价则下降了10%以上。在2000年至2005年之间,抵押贷款减少了一半,降至3.5%的低点。这是房价上涨和泡沫上升的主要因素。然而,泡沫是如此之大,以至于美联储不得不人为地降低利率,以防止该国临时陷入债务沉重的泥潭,而不必提高利率以降温。最终它将做什么。

      • 价格通常跟随市场而有所滞后。对贷款的高需求往往会导致利率上升。低需求往往会导致利率下降。

        我能找到的与房价上涨最接近的关联是就业水平。随着失业率达到7%的水平(过去的计算方式),价格趋于稳定并开始上升,失业率向南倾斜。如果通过将CA的长期就业图覆盖在CA的房价中位数图上发现了这一点,则可以找到该值。我从1960年到2006年。相关性几乎是准确的。

    • “今天和1960-1982年有什么不同?”在这段时期内,美国的收入在增长。
      抵押贷款/月收入的比率约为30%-35%。所以’费率是否真的在上升,而费率是否转化为达到该比率阈值的问题并不多。如果许多人能负担15%的抵押贷款,’因为15%的实际美元成本仍远远低于他们每月收入的一半。

    • what_housing_market

      区别在于因果。利率上升是为了控制通货膨胀。由于双重收入家庭的增加,住房也有所增加。看起来,因果很容易被误解。

  • 您认为Housing Bubble博士现在是购买千橡的最佳时机吗?看着定影液上限1500平方英尺500k

    • 如果您计划在30分钟内通勤到数千棵橡树… Then yes…2011年可能是最好的时机,因为您可以要求降价,并让他们支付关闭费用,而没有其他买家的激烈竞争。

      如果租赁市场崩溃,价格可能会再次下跌…由于低利率和较低的房价造成的租金平价使市场目前稳定。

    • 时间的尼克

      我们在千橡市生活了十年。我们刚刚购买了一个非常不错的修复剂(现在’是一位美女)。西米谷的违法犯罪者较少,我更喜欢平面图。 TO的大部分地区都是价格过高的贫民窟,不到60万美元。人口统计发生了变化。它’SFV模式发生的不良事件。

      我们的朋友在Arboles买了一间漂亮的房子,他们的孩子的自行车被盗,一个3卧室的房子里有10个人。隔壁。纽伯里公园(Newbury Park)并没有更好。我曾经为The Janss Corp.工作。这是我的根基,但事实并非如此。’值得同一个面团。就是我的5C。

  • “今天和1960-1982年有什么不同?”

    好吧,人口统计是一回事。大约在1982年,临时工进入了成年期,并购买了成千上万的房屋。现在,他们’重新比赛结束时,想到了一个小公寓。

    同样,整个世界经济也大不相同。我们仍然在打赢战争的浪潮,更重要的是,毫不动摇地逃脱,这与我们在欧洲和东方的竞争对手仍在灰烬中重建一样。现在,中国(共产主义中国!)正在吃午餐,我们对世界负有很大的债务。

  • 很显然,我们在洛杉矶没有正常的市场。这是MLS供应异常下降的新领域。我确实怀疑银行正在向投资者(不向普通购房者开放)出售多种房地产,这占可用房地产下降的大部分。供应的减少影响上移贸易和搬迁贸易。将您的房屋以高价出售给需要庇护的绝望的人可能很容易,然后作为回报,您变成了那个寻求庇护的绝望的人。像音乐椅。市场很奇怪,这使一些人远离了市场。

    • 是的, why else would we see so many highly profitable flips in the face of low inventories and normal number of sales? Banks would rather see a quick hit to their balance sheet from an all-cash sales to investors as long as these homes are converted into rentals or flipped at a higher nominal price.

    • 时间的尼克

      约翰·CPA
      从2013年1月1日开始生效的Ca房主权利法案是
      缺乏库存。烧我的屁股。

      • 你们大都是对的,将REO大量销售给有钱人以出租是另一个难题。 Carrington Mortgage(Rick Sharga,RealtyTrac的前副总裁)达成了4.5亿美元的交易,这是几年前的第一笔交易。我知道有些员工在责备。

        我不知道’我一生中看不到正常运转的房地产市场。一世’m 55.

  • 我以前可能已经发布过,但是’与有关房价和收入之间关系的讨论有关:

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    “加州预算项目的最新研究检查了特许经营税局的数据,发现过去二十年的收入增长绝大多数集中在加利福尼亚州’很有钱。在1987年至2009年期间,超过三分之一的收入增长仅达到加利福尼亚州收入最高的1%,几乎四分之三的收入收入达到了收入最高的10%。收入最低的90%人口的收入增长刚刚超过其四分之一。

    年收入的变化也有类似的分歧。在过去的二十年中,经过通货膨胀因素调整后,前五分之一的加利福尼亚人的平均收入增长了20%以上,而在收入分配的后五分之四的加利福尼亚人的平均收入却下降了。

    该报告还发现:
    收入最高的1%人群远远超过了中等收入的加利福尼亚人。在过去的二十年中,扣除通货膨胀因素后,加利福尼亚州收入最高的1%人口的平均收入增长了50%,而中五分之一人口的平均收入下降了15%。 2009年,收入最高的1%人群的平均收入为120万美元,是中五分之一加利福尼亚人的30倍以上。

    * 2011年11月23日| Alissa Anderson和Jean Ross

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    结论:

    1)尽管加利福尼亚州的平均收入水平仅比全国高一些,但由于所有房地产都是本地的,这些数据表明,洛杉矶有大量拥有火力的人超额购买房屋

    2)数据可以解释为什么内陆帝国在泡沫破裂后完全收缩,因为实际收入停滞不前

  • 我同意这位好医生的看法,即潜在投资者经常低估房地产支出。在过去的4年中,我一直在租SFR。业主失去了当地的工作,并在距离通勤不远的城市找到了另一份工作。

    1990年建造的方型住宅有相当大的延期维护。自房子建成以来,外部没有粉刷过。由于阳光照射,现在必须更换面板板&水损坏。地毯需要更换,浴室需要改造,洗碗机坏了,草坪洒水器坏了需要维修。窗帘是旧的。这房子有白蚁,需要帐篷。

    我估计大概30–40k延期维护。这所房子现在已经有20年的历史了,自建成以来没有任何工作。我的房租太低了’我不推他做任何装修。再加上我’我不打算在那里更长的时间….

    • SoCa,我早些时候也发表了同样的观点。由于工作变动,我不得不出租公寓,还不得不付钱给其他人,以支付正常的维修费用和不幸的不可预见的费用。两年后,我可以看到成本开始在我的钱包上烧了一个洞,更不用说物业税,市政费用等方面的巨额增长。总之,我不能’尽快提高租金以支付我的费用。

  • 有关博客文章的假设的一些要点’提到要出售的帕萨迪纳住宅(是的,显然是由鳍状肢投资者–凭清单上的证据怎么可能不行呢?)…

    1.房屋价值4mo’s ago was never <$ 300每方呎(平均售价);

    2. @大约210psf的购买,对于鳍状肢投资者来说,这显然是一笔苦恼的买卖,是一个巨大的折扣/交易;

    3.是什么让您认为工资中位数的人正在购买这60万多个房屋?如果您仔细研究一下该地区的工资收入者的分布情况,那么有超过15万个hh收入收入者能够以该价格购买

    4.我认为有时我们倾向于紧贴电子表格的计算,而不考虑* median * xyz以外的其他因素…

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