Looking into the 日本ese real estate mirror: Residential home prices in 日本 back 至 levels last seen 30 years ago in spite of near zero percent mortgage rates.

当。。。的时候 日本ese housing bubble 1990年经济大起大落。很难相信这是在23年前发生的,但是日本的房地产价格现在达到了1983年的最高水平。换句话说,三十年来房地产价格几乎没有实际增长。在以通货膨胀为条件的系统中,这是资产通缩的一个很好的例子。许多人只是简单地假设房地产升值将以一种或另一种方式发生,但是我们现在正在遵循类似于日本银行采取量化宽松政策的低利率政策。 2012年不是为趋势设定基准的好例子,因为美联储大幅降低了利率,库存继续受到拖累,导致市场供应水平低下。但是,当我们查看美国人每月可以负担的费用时,它实际上是被锁定的,因为十年来家庭收入一直停滞不前。的 日本ese asset boom 和 bust 与我们在美国的期望有很多相似之处。许多人认为2012年是某种分歧,但这更多是积极的量化宽松政策和低库存的反映,而不是由于经济和工资的强劲增长而带来的可持续繁荣。

日本 Prices back 至 1983 levels

Residential property values in 日本 are now back 至 levels last seen in 1983:

日本房价

日本就是一个重要的例子,因为在1990年,日本的GDP为3.1万亿美元,美国为5.7万亿美元。日本多年来一直是第二大经济体。但是今天日本的GDP达到了1995年的水平。日本银行为银行体系提供了纾困,这是一堆重的麻烦资产,迫使利率降至令人难以置信的低水平。您可以在日本获得2%的抵押贷款,但再次请参考第一个图表。

Some people take the next step 和 talk about zero percent mortgage rates.  Why speculate when we can look at 日本 for an example:

“(英国广播公司)32岁的橘吉义文可能就是其中之一。他最近在东京市中心购买了一套价值6000万日圆(478,782英镑; 766,430美元)的公寓。

“I was 至ld I’d如果提前支付约20%的贷款,便可以获得最佳抵押贷款率,所以我做到了,” he says.

“低利率绝对是我决定购买第一套房子的原因之一。我借了4,700万日元,目前正在按35年期还款计划,利率为0.075%。”

但是,尽管房价如此诱人,但房地产经纪人宫崎秀隆(Hidetaka Miyazaki)表示,在过去的20年中,他的购房者和投资者数量并未增加,尤其是在郊区地区。

Essentially what is happening is market manipulation of rates 至 keep home prices inflated for 银行.  In 日本, the support 至 银行 has been nearly unlimited since the real estate bubble burst in 1990.  The Fed is following a very similar road allowing 银行 至 selectively 从市场上推迟房地产 pushing rates lower 至 keep prices higher.  Since there are zero conditions on 纾困s or funding, 银行 can do what they see fit even in the aftermath of the greatest housing bubble in US history.

自下而上的销售

这是经济学家的有趣观点 迪恩·贝克:

“这俩 纽约时报 and 美国户田y已经使自己确信房屋销售远低于其趋势水平,后者告诉我们,现有房屋的年销售量为550万,被认为是健康的。实际上,我们已大致回到销售趋势水平。在泡沫开始扭曲市场之前的90年代中期,平均每年的销售额约为350万。如果在此期间对15%的人口增长进行简单的调整,则意味着年销售量为400万套现有房屋。这略低于目前的450万销售率。”

截至2012年11月,今天的现有房屋销售为504万张。有大量投机活动,其中很大一部分来自投资者,脚蹼和外国资金。低利率造成巨大的市场扭曲。至少从这个意义上说,我们与日本不同,但是现在这种情况还在继续。投资者会继续成为市场前进的重要部分吗?不长期。收益率已经在亚利桑那州和拉斯维加斯等许多国家崩溃,投资者将撤资。

美国和抵押贷款利率

美国房屋价值现在又回到了2003年的最高水平。已经失去了十年的时间:

Case Shiller 10城市

请记住,2003年抵押贷款利率在6%范围内,现在下降了50%以上,从而增加了美国人购买住房的能力。房价没有以类似的方式飙升,因为家庭没有看到任何实际的工资增长:

家庭收入

有人在这里钉定了更低抵押贷款利率的预测:

“(《每日财富》,2011年中)自从我记得起,每年都有房地产经纪人发出警告,“您’ve got 至 buy now…在抵押贷款利率上升之前。

每年,大多数经济学家和专家预测“利率可以’t fall any farther.” And then they do.

我不’今天不想做个预测。但是我确实想指出两个事实:

1)在过去的30年中,利率趋势一直在下降。

2) Mortgage rates in 日本 至day are less than 2%.

让’看一下每个事实…

在1980年代,没有人能想象抵押贷款利率低于10%。在1990年代,没有人能想象抵押贷款利率低于7%。在2000年代,没有人能想象抵押贷款利率低于5%。然而我们在这里,在2011年…和抵押贷款利率在上个月度过了4.5%的范围。”

今天的利率在3%的范围内(比撰写本文时的4.5的范围下降了33%)。实际上,最大的收获是,在2012年,价格上涨的大部分来自家庭可以利用的这种增加的杠杆作用。例如,运行美国家庭收入中位数为50,000美元的数字:

150,000美元的抵押贷款,利率为4.5%

本金和利息= $ 760

150,000美元的抵押贷款,利率为3%

本金和利息= $ 632

$ 180,000按揭3%

本金和利息= 760美元

这是这里的大变化。在其他所有条件相同的情况下,从4.5%降至3%,美国普通家庭可以购买30,000美元的房屋,而实际收入却没有任何增长。这一切都很好,但是现在,除非实际收入增加,否则美联储必须继续降低利率或面临停滞的市场。  日本 provides a really good example 即使抵押贷款利率为零,这是长期的,除非您看到实际经济活动和生产率随着实际工资增长而回升,否则房屋价值最终将陷于困境。

While 日本 was slower 至 realize that they had an asset bubble 和 react, the US acted aggressively 和 subsequently, our government 债务 is soaring much faster than 日本:

美国政府债务

我们已经听到美联储内部的传言称,今年债券购买可能会放缓:

“华盛顿(市场观察)-根据周四公布的上月会议纪要,美联储官员普遍认为,他们的债券购买计划最多将持续到今年年底。

美联储几名官员认为,央行将能够在2013年12月之前放慢或停止购买。”

在全国范围内,我们已经看到房价下跌了十年。 2012年,房价确实上涨了。然而,我认为这更多是低利率和供应受限的反映,而不是一个健康的市场。去年,几乎所有房屋销售的30%都流向了投资者,因此,您有新的购房者和与这些群体竞争的家庭,他们会竞价提高房价。 日本’s real estate values 回到了30年前的水平对于人们来说,显而易见的是,在实际家庭收入停滞的情况下,这种增长的大部分是由于其他因素在短期内推高了价格。

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50个回复 至 “Looking into the 日本ese real estate mirror: Residential home prices in 日本 back 至 levels last seen 30 years ago in spite of near zero percent mortgage rates.”

  • One should be careful about extrapolating the 日本ese housing experience over the US housing market. When analyzed in terms of aggregate demand 和 demographics there is no reason 至 have expected another post 1980 run up in 日本ese real estate.

    日本’s population was 117 M in 1980 和 128 M in 2010. One would not expect much increase in aggregate demand with this low 30 year growth rate. Going forward aggregate demand gets evern worse. The 日本ese population has peaked 和 is expected 至 decrease 至 100 M by 2050 和 perhaps as low as 67 M by 2100.

    相比之下,美国人口从1980年的2.25亿增加到2010年的3.1亿。未来的人口预测是,到2050年和2100年分别为4亿和6.25亿。美国的预测假设未来的移民率将与历史移民率相似。

    From demagraphics alone, one would expect few 和 most likely decreasing household formations in 日本 going forward 和 the opposite trend in the US. I think it is a fair bet that US housing prices will increase, mirroring 通货膨胀, going forward

    • 美联储准备购买所有抵押贷款证券,目前持有约1万亿MBS。你可以打赌那些大银行不喜欢的东西’不想,那就是为什么它最终出现在美联储的资产负债表上。因此,所有来自大银行的止赎都可能由我们的美联储支付。美联储没有’甚至连印钱都不过是键盘上的击键而已。即使是美联储发行的钞票,100美元面额的钞票也比不到一枚镍币还便宜。票据的价值由美联储/财政部任意指定,它们可以产生所需数量的东西。一直说或希望房屋崩溃将是不现实的。大型银行正处于崩溃的边缘,但受到美联储及其无限资产负债表的挽救。美联储,银行,国库和政府都在这方面在一起。他们一直在谈论削减,削减,但他们从未削减。自从美联储在二十世纪初建立储备储备以来,通货膨胀率迄今已上涨了30倍。因此,我们将发生通货膨胀,从而消除我们所欠的所有债务,包括您的储蓄帐户。那’这是他们知道的唯一方式’是唯一的出路。想象一下,包括您的工资在内,一切都贵了10倍,生活会不会继续下去?

      • 我看了一下美联储的资产负债表,大约有一万亿兆MBS。假设平均房屋价格为20万,那么一万亿购买了500万套房屋。美联储仍在购买。如果您正在租房,也许美联储是您的房东,也许美联储是我认为自己拥有的房屋的真正所有者。我在这里想念什么吗?

      • 是的,生活会继续下去,但在美国生活可能会不多,而且生活质量会很差。

        您忽略了许多因素:社会动荡,人们对生活水平的下降越来越感到厌烦,去工业化以及向中国奴隶提供工作时的去工业化,最重要的是,您忘记了美国在很大程度上更大的游戏。如果其他国家停止购买我们的债务,我们将接近最后的崩溃和烧毁。只要人们相信我们是一个无敌的超级大国,印制无限的金钱就行得通,因为我们的出色宣传使俄罗斯共产主义的宣传显得la脚,所以他们做了一段时间。我们美国人永远是好人,世界’的警察,我们必须传播我们的形式“freedom”到处!但这一切都结束了。现在全世界都知道这个巨人的脚是粘土。

        这带来了许多其他因素或潜力“black swans”如果可以的话。仅举一个—欧元区。欧元区是由全球主义的美国模式的真正信徒创建的。当欧洲人意识到他们已经被抢购一空,他们的商品价格一直居高不下,以使美国在国际市场上更具竞争力时,您认为结果将是什么?西班牙完全屈服于美国的行径,完全沦为西班牙法定货币。当人们变得贫穷而没有希望时,他们往往会生气。当他们生气时,独裁者往往会出现谁改变了比赛方式,或者发生了革命…无论如何,欧元区极度不稳定,欧元区的终结将对美国产生重大影响,因为欧洲将成为我们真正的竞争对手,而现在,他们却被不幸的撒切尔族领导人束之高阁。

        另外:现在,中国正在帮助支撑我们,使他们能够向我们出售我们的廉价商品,但是当适得其反时会发生什么呢?所以不,永远不要凭空印钱’魔术票。它之所以奏效,是因为有许多因素,其中有些是顽强的,这些因素使美国在时间上名列前茅,因此我们说服世界,他们必须按照自己的方式行事。我们的想法就像一个妓女,她只是假设她将永远24岁美丽,并且很容易赚钱。然后,由于她完全缺乏远见和想象力,当她变成一副硬汉,丑陋的老太婆时,她措手不及。她是如此自大,以至于她可以’认识到现实,最终她在街头拐角处自言自语,绝望地疯狂。拿图片吗整个危机甚至比《房屋泡沫》博士读者通常看到的大得多。

    • I think we have 至 consider the proportion of land 至 people, so the 10 million increase in 日本’人口数量与美国人口每增加1亿之间的关系(以每英亩可用面积为基础)会改变结论。

  • 我现在认为政府将使利率无限期地远低于3%。如果储户向银行付款以将钱存入银行,利率不到1%,我不会感到惊讶。这不会令我震惊。

  • 典型的泡沫不仅会在一个世纪前破灭并触底。通常一到两次泡沫泡沫集会之后。让我们为2000年3月左右的高科技泡沫做纳斯达克综合指数。首先跌至低谷是在2002年末,从2000年3月的峰值5200跌至大约1100。然后我们经历了大约5年的强劲反弹,在2007年末达到了2800的高点。
    注意巨大的移动2800/1100 = 254%。然后在2009年3月回落至1265。

    因此,2006年5月美国房屋价格最高曾下跌约35%。我们可以很容易地从这里反弹,说涨了30%。因此,从顶部的100开始。降到我们已经完成的65。 30%x 65 =大约85的反弹。然后再下跌30%下降到大约60。85的反弹很容易持续大约3至4年。因此,如果底部是2010年末。我们可能反弹至2013年末或2014年。然后到2016年至2018年下降至60岁。这可能是最终的底部,或者我们可能会再度反弹并触底,可能会在2020年左右或以后达到底部。发生的是经典的气泡动力学。

    在持续的多年反弹之前,典型的泡沫需要两到三个底部。为什么日本房地产没有第二次集会?人口统计学对他们来说是一个巨大的阻力。人口统计学对我们有利。我们与他们的金融市场在设置上还有其他差异。因此,我们的泡沫动力学可能更典型。

    旅鼠应完全无视我在这里写的内容。应该跳进去
    市场充分利用了杠杆。好医生HB一直警告说
    卡桑德拉。但是,像她一样,他虽然正确却被忽略了。

    我需要博士。请向我们展示一些这种泡沫动力学
    也许“Tulip Mania” or other 房地产 bubble data from the past. The 日本ese chart is 至o unique with no post bubble rallies.

    • 我同意–太多的投资者会–成为购房者从未听说过圣殿“dead cat bounce”气泡破裂后的效果。虽然它’一个准确的公理,即所有可再生能源都是局部的,宏观趋势在最后阶段就可以证明自己。

  • 听起来我们将在2023年之前将2003年价格提高+/- 15%。

  • When looking at 日本 for lessons, it is important 至 keep in mind the fact that birthrates 和 household formation rates are much lower there as compared 至 here.

    尽管如此,我们现在已经重复了日本人犯下的主要政策错误。具体来说,日本人拒绝要求其银行确认损失,取消抵押品赎回权和出售其REO来清算市场。日本中央银行向银行提供无限的流动性,并允许银行“extend 和 pretend”无限期地结果,市场没有清除,没有人对价格有足够的信心进行新的投资。在傲慢地告诉日本人他们遵循这种愚蠢的政策是愚蠢的之后,我们自己做了完全一样的事情,并且得到了完全一样的结果。

    • 我会特别注意人口统计。那里’在拥有各种家庭成员的许多国家中,购房量很少。您既需要家庭组成,也需要收入。有趣的是,在发达国家,当家庭组建随着收入而下降时。所以’是双重打击。我将跟踪25至35岁年龄段的收入,看看是否存在’与购房的因果关系。

  • I would agree that we are/have been mirroring the 日本ese but because of some important differences there will be a huge compression in the time frame.

    如前所述,出生率较低,实际上人口在减少,更重要的是,他们没有’不允许任何实际规模的移民,他们当然不会’非法移民导致人口增长。总而言之,他们的人口在减少,而我们的人口在增长。仅此一个原因就对日本的住房非常不利。

    同样,美国人对债务的看法也完全不同。说来可能是刻板印象,美国人会很乐意借给别人钱,而日本人则愿意这样做,但这是绝对的事实。在政府层面上也是如此。

    石油价格接近100,大宗商品总体上仍在上涨,黄金和白银表示通胀令人担忧。我有一个真正的问题,那就是从现在起10美元能为您带来10年以上的收益(住房除外,因为房地产价格无论如何都不是CPI的一部分,而只是租金)比今天要多,但是直到那时,我们才拥有20或30我不相信未来几年的通货紧缩。

    All that said, since housing prices are so heavily inflated, 我同意housing prices, at least in the bubble markets, are unsustainable 和 are likely 至 deflate..

    • 我要说的是早些时候,当我第一次打算在这里发表评论时…我同意我们赢了’有20至30年的通货膨胀… Simply because I think Americans are far more impatient than the 日本ese, 和 just simply won’忍受它。哈哈。

      But then Downton Abbey came on, 和 I wound up watching Newsline afterward, where they showed a bit with the 日本ese Prime Minister saying something along the lines of leading 日本 into growth…
      然后我看到了…
      http://www.cepr.net/index.php/op-eds-&-columns/op-eds-&-columns/will-japan-lead-the-path-away-from-the-fiscal-cliff

      我的第一个念头是… how nifty that 也许there’我将在实验中学习豚鼠。
      我的第二个想法是… 也许Dr. Housing Bubble will soon have new &呈现不同的图形。 --

      无论如何,如果没有’正在这里工作… I’我敢打赌,美国公众将要求尝试其他方法…30年过去了。

      虽然我’确保更多的泡沫将破灭,房价将在某种程度上和某些地方出现更多的疯狂,在此之前,许多人的生命将被破坏。

  • 来自纽约时报(12/26/12): http://www.nytimes.com/2012/12/27/greathomesanddestinations/real-estate-in-japan.html?_r=0

    “东京赤坂房地产公司的所有者埃里克•奥斯坎普说,日本是买方市场。他说:“东京拥有的财产可能是月租价格的一半或三分之一,但人们仍然不买房;那就是市场多么沮丧。您总是必须向人们解释,‘我们仍然在这里,日本仍然存在。’

    Instead of comparing 日本 with the U.S., 也许it’s more instructive 至 compare LA (or NY) with Tokyo. 什么’令人吃惊的是,据称拥有房产是东京租金的一半或三分之一。这绝对是心理学的功能,因为从经济上讲这是没有道理的。

  • 不可能两者兼有吗?住房市场出现通缩反应,食品等日常用品出现通货膨胀反应&加油站?这可能是对美元贬值的反应。

    • 可能两者都有,因为这就是我们现在拥有的。 (通常是缩小的住房泡沫)的短期膨胀正在受到操纵–就像原来的泡沫一样–通过控制利率和可用住房的供应。如果翻转(投机)是您的目标,则只有内部人员会知道何时是最佳买卖时间。

      我们其他人(同时)正在通过通货膨胀率缓慢地征税以获取生活中其他必需品:食物,衣服和蒸腾作用(由于您需要运输才能找到一份工作,所以现在是必不可少的)。

      • 绝对,我们两者都有。政府正在推动的几乎所有事情都有通货膨胀的偏见,因为他们可以通过各种法律并创造廉价的资金来帮助其增长。

        那里’也是具有全球需求的产品,例如石油,尽管美国自2006年以来一直在稳步减少其消费,但全球需求的增长已经足以弥补其中的差额。

        您想看到通缩吗?尝试休闲划船。特别是那里’没有可用于购买的贷款。没有政府支持的中产阶级玩具….crashing hard!!!

    • 米查·艾利(Micha Elyi)

      当然。如果人们认为事情短期内如此糟糕,以至于人们急于出售资产以筹集现金来支付日常开支,那么当房价下跌时,您可能会看到食品,天然气和租金飙升为恶性通货膨胀。

  • 辛西娅·库兰

    好吧,由于西班牙裔因素,洛杉矶比日本年轻得多。现在,如果La拥有1980年的民主人士,那么平均年龄将为42岁,因为非西班牙裔美国人的白人为42岁,而墨西哥人和中美洲人则更年轻,因为1990年他们有更多的孩子’s 和 2000’s。西班牙裔美国人的出生率目前为2.35,而非西班牙裔白人为1.8,亚洲人仅为1.7。

  • 我们的人口统计资料将在此过程中扮演重要角色。在所有婴儿潮一代无法或不愿为退休储蓄的情况下,我认为所有这些McMansions的一个很好的用途就是将它们变成现代的寄宿房,因为许多美国人甚至在退休时都能负担得起也很幸运

    • 婴儿潮一代的确把麦克大厦变成了退休之家。离婚率高达50%,有很多婴儿潮兄弟姐妹在一起建房。如果你可以的话’为了与您的配偶相处,您通常会从姐姐或兄弟那里租来一间漂亮的大房子里的所有房间。

    • 我肯定想知道’s happening places…还是会结束…如果McMansions将由多族多族裔群体购买(或租用)。

      我有一个家庭成员,他是Temecula地区的房地产经纪人,与一些家庭购买了多代房屋的家庭一起工作了几年时间。&扩大家庭成员的居住范围,并会定期购买更多财产以根据需要分散住户。
      这些是讲西班牙语的家庭,其长者通常是西班牙裔移民。

      It’在印度的文化中不被认为是不受欢迎的 &拉丁美洲等,要住在大家庭的多代家庭中。 (隔离核心家庭单位似乎是一个非常美国人&西欧文化偏爱。)

      和我 ’ve读到,印度的移民一直在急剧增加。 (不仅如此,尽管我不这样做,但我仍然可以在自己的社区中看到它’t know if that’例如在加利福尼亚州。)我们地区的印度房东似乎倾向于购买公寓楼… or even build them…但这可能会随着各种房地产的可用性而发生变化?

  • 刚和我的汽车保险员打完电话。年保费上涨了400美元,涨幅为20%。我们没有任何挫折,在我们的30岁中’s,而我们的溢价是“quite average”. He said it’CA支付的费用超过了他们购买的保险金额,’上升到STATEWIDE。就像每个人一样。

    因此,税收增加了,保险增加了,食品价格上升了,房价又上涨了。我的工资不是。

    我的家人在这里过圣诞节,并说是的,天气很好,但除此之外,我们对住在这里很不满意。他告诉我,一切对他们来说便宜多少,有多少人在雇用我们的住所,等等。而且工资并不比这些低很多“vaunted”较高的CA工资几乎无法弥补生活成本,除非您是该领域中真正能获得这种工资的少数人之一。

    顺便说一句,从上周的文章开始,我最重要的是从海岸到IE上下班通勤70英里,因为我不相信像许多CA人所做的那样,我会过度扩展自己并失败。 (至少我可以在那个晚上睡觉)。

    I’我就是这样,图钉让我厌倦了这个地方,我可以’不能足够快地离开这里

    • 您提到的所有原因就是我的原因’我住在CA。撞车是不可避免的,撞车后将会赚钱。当然,我希望我能在这个小型泡沫中买入我要买的翻盖物业,否则我会’米的内容。等待他们说的…

    • 我们现在正在与我们的一些军事同伴购买房子,而这些同伴正在转移,没有代理商,这是我们本来可以做的最好的事情…库存紧张,价格上涨,因此我们的竞争力为零。话虽这么说,我和我丈夫昨天互相看了看,并同意如果价格继续上涨,我们可能会在6个月内卖出并获得成功,我们也受够了!他在得克萨斯州有一份工作机会,薪水与他在加州的薪水相同,唯一让我们住这里的是我的家人。

  • Too-Big-To-Fail 银行业务 Gamble With Bernanke Bucks

    高盛,财政部,美联储和政府之间的界限几乎消失了;大银行’民主党和共和党女仆的干预;媒体在追寻有关借记卡费用,消费者保护规则和股东讨厌的人代理访问的令人毛骨悚然的故事时分心; TBTF土地上的一切都是笨拙的。

    但是,如果将所有新印刷的货币存入银行资产负债表,该怎么办?’不是借给企业和消费者?

    如果它只是坐在那里,也许我们可以在晚上入睡,作为对即将到来的经济衰退的缓冲。
    但不幸的是,“banks”似乎已经回到衍生品赌场,相信作为官方认可的TBTF机构,他们可以自由地将收益私有化,在阳光灿烂的时候获得奖金,知道他们可以将不可避免的损失社交化.

    要查看您有多少钱在玩,请查看2012年最恐怖的经济图表。

    “Banks”应该被租用来吸收存款并用它们来贷款。在部分准备金银行的魔力作用下,只需要保留一部分存入的货币作为现成准备金,而其余的则用于实体经济中。

    然而在这里我们有一个“banking system”历史上首次有2万亿美元的存款超过未偿还的贷款!

  • 辛西娅·库兰

    好吧,这不仅使低技能的外国人出生,而且使本地人也很难。我读到到2025年,机器人可以完成很多维修工作。在农场,何塞将被机器人取代。这意味着来自墨西哥和中美洲的移民在这里的工作将不如今天。希望他们的经济能够发展得更好,这里的大多数人都屏住呼吸。至于高技能的移民,他们可能仍然可以在这里做点事。

    • 辛西娅,似乎一直在迷恋…。你一直在注视着轻巧的卡洛斯,而他正在修剪你的邻居’s bushes?

    • 做研究,肮脏的秘密是,机器人在美国的工作量比中国多10倍。一世’一位资本家,但我也认为也许’只是人类工作的生态系统的一部分,也许这需要立法。

      未来几年,甚至中国的富士康都将变得机器人化。中国劳工“costs 至o much”.

      终结者2….

    • 机器人没有来。雇我来这里工作的同胞以您无法拒绝的工资便宜。我知道便宜的工资会阻碍技术创新,因为企业雇用无证件工人(无休止的供应)要比将钱投资于高科技要便宜。

      • 米查·艾利(Micha Elyi)

        机器人在路上,何塞。墨西哥最大的竞争对手’的沙拉番茄种植者在加利福尼亚州萨克拉曼多(曾经叫萨克拉)番茄)不是’吨当地农产品,但温室番茄种植– wait for it – 加拿大。为什么?因为那里 ’这里的沙拉西红柿很少甚至没有沙拉,机器采摘太难了’em。机器上只有几个人可以代替一个充满采摘员在阳光下流汗的领域。

        年复一年,农作物,采用机械收割方法培育的新机器和植物驱使农民转向可以机械收割的农作物。机器唐’不要去洗手间,不要’不需要将A-Port-Potties运到现场,不要’不要提供伪造的SS号,不要’不要收取加班费,而不要’收获时罢工。当您在果园或田间看到收割机时,说:“谢谢塞萨尔·查韦斯!”

        附言一半以上的农业工人在美国出生,父母均为美国公民。墨西哥人和其他南部边境移民工人可以在那里步行回家’s not enough harvest time jobs 至 support them. 什么 will the Americans do?

  • 为多代家庭谈论McMansions–我一直在积极寻求在洛杉矶西部地区购买房屋,这让我感到惊讶的是,我看过的一些单层房屋增添了几间卧室和一间浴室,有效地杀死了后院,但提供了更多的居住空间。一些平面图几乎可以分解成新的卧室和浴室,但只剩下一个厨房。其中许多是按照城市法规完成的,这就是为什么对于单户住宅区划法律,他们仍然只有一个厨房的原因。

  • Will 日本 Lead the Path Away from the Fiscal Cliff?

    什么 is new is Abe’s stated agenda. Abe wants 至 get 日本 off its two-decade-long path of near stagnation, promising a policy of vigorous stimulus. 那里 are two main parts 至 this policy. First, he promises 至 embark on another round of infrastructure spending, with the goal being the direct creation of tens of thousands of jobs.

    也许更重要的是,他希望日本央行明确针对更高的通货膨胀率。如果他们遵循安倍的配方,那么中央银行将致力于将通货膨胀率提高到2.0%,购买必要数量的日本政府债券或其他资产以实现这一结果。目的是降低实际利率:人们​​实际用借入的货币支付的名义利率与通货膨胀率之差。

    如果安倍被允许执行其政策并且证明是成功的,它将为美国,欧洲和其他仍在遭受2008年经济崩溃影响的地区提供一个很好的例子。当然,这些国家并非总是能够或愿意从其他实验中吸取教训。

    (如果没有’t,我们应该感到惊讶吗?)

  • 显然,我一定忘了我从“watermelonpunch” above

  • 量化宽松深渊

    我不认为我在等这个。从现在到2016年,我将支出$ 1500 x 36个月= $ 54K的租金。更不用说我每年5%的房东cpi =大约。 $ 56K租金。我成为房主的联邦提款每月减少850美元=每年1万美元。每月$ 850美元,是$ 50万美元房屋中Princ + Int的40%。三年后,我将拥有一些权益,而不是房东。价格有可能再次崩溃吗?也许但是,如果每年有+/- 5%的波动,我对失去$ 56K的租金以了解是否应该等待不感兴趣。

    • 您完全正确。算了算吧,但是算了。如果您觉得自己在浪费钱租房,那就算了!

      • “您完全正确。算了算吧,但是算了。如果您觉得自己在浪费钱租房,那就算了!”

        *忘记*和*感觉*

        哇,哇

    • 布兰克芬勋爵

      QE深渊,我想你’重新混合苹果和橘子。您声明未来三年的租金为1500美元。你签了三年租约吗?有很多传闻说租金在上涨。当前房地产市场不平衡,房客承受压力。您正在将租金支付与购买500K房屋进行比较。对于$ 1500 /月的租金,您可能会获得一间卧室的公寓(也许是两间卧室)。 500K的房屋可能会为您提供带车库和院子的3/2 SFR(不是在超高级区域,而是在许多体面的区域)。额外的空间,便利设施,隐私等都必须有所作为。您是否在方程式中包括了这个?

      • 量化宽松深渊

        您好,布兰克费恩勋爵先生:您是正确的,我没有3年的租赁协议,即租金将上涨,我估计每年5%,但可能会更高。是的,买房使我和我的女友在生活方式方面处于更有利的地位–花园,车库,我的办公室和她的办公室的额外卧室等。谢谢提问!

      • 布兰克芬勋爵

        量化宽松深渊,我误读了您的帖子。你说你不等这个 …我想这意味着您要整理数字,它们指向购买。对您有好处,我已经在这里做了一段时间了。如果您有良好的首付(超过20%)和良好的信誉,那么纯粹基于租金平价或更高的价格来购买是有意义的。正如这里所提到的无数次,一切都在上涨(食物,能源,租金,学费,医疗保健,保险等),我认为这没有止境。它’不足为奇的是,人们涌向住房的安全性,并在接下来的15到30年中锁定了疯狂的低成本。您必须住在某个地方,至少可以通过购买来控制这些月度费用…the same can’不能说要租。

        祝你好运!

    • **叹****来自愚蠢群众的更多愚蠢的合理化。

      您需要在交易费用中包含6%以上的AUTOMATIC。以房屋的$ 500K计,这至少是$ 30K。与您的同类一样,您会将其计入贷款中,从而得出房屋资产负债表为INSOLVANT。那只是名义上的。实际上,损失将是惊人的。您还需要了解抵押贷款-早年的大部分时间都用于支付利息。

      因此,放下裂缝,然后跟着我重复:您将在三年内不会建立“股权”。

      您需要认识到住房主要是利率的反函数。加息和房价下跌;利率降低,房价上涨。就这么简单。私人FED现在使用QE3-4-EVA控制整个曲线。价格不会低很多。太多的风险导致定价错误。从今天起(或不久之后),这些低利率将持续不到2-4年–回想一下,利率遵循指数函数!)这完全是对美元的信心问题。

      如果(如果不是(不是问题,而是何时)投资者抛弃美元,其汇率下跌,美联储购买支持的金融工具的价格也会下跌,利率将会上升。美联储支持美元的唯一方法是提高利率。在这种情况下,债券持有人将被淘汰,房主将被淘汰,政府债务的利息费用将激增。

      富人和穷人之间的区别不是金钱。这是您固有的固有能力,而您显然缺乏这种能力。

      • 最后,从某种意义上讲。

        还有两个关键点,a)它’对于未来的税收影响不明智,因为这可能会因政治风暴的影响而改变,b)就像房价,租金’t always go up.

  • 也许仍有一些头脑冷静的人试图在美联储上获胜:

    http://www.nytimes.com/2013/01/09/business/a-bold-dissenter-at-the-fed-hoping-his-doubts-are-wrong.html?partner=rss&emc=rss&smid=tw-nytimes&_r=2&

    什么’有趣的(但不是真的)是这样的评论:尽管许多美联储行长都在试图推倒其主席’主席疯狂地遗忘,仍然认为他的货币慷慨帮助保持了经济的稳定。“recovery.” 什么? A stimulus for a recovery that’据称仍持续了六年?只是疯狂。

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