20年的日本房地产熊市正在进入美国。美国的房屋价格现在已经翻了两番,已经回溯了8年。较低的薪水工作,较高的支出,影子库存和庞大的政府支出都与房地产萎靡不振的道路相吻合。

什么 if real estate prices remain 的 same for another decade?  As I look at economic trends in our nation including 的 我们正在添加的工作,越来越明显的是,我们可能正进入一个低薪工作占主导地位,房价持续低迷的时代。 前进的十年。为什么会发生这种情况?没有人拥有水晶球,而是看着 美联储 量化宽松计划,低薪工作的增长,婴儿潮一代的退休以及大量过剩的住房库存,我们开始明白为什么 日本泡沫后的房地产市场 在美国极有可能发生。值得一提的是,凯斯·席勒20市指数已经达到了2003年的倒带按钮,而且许多都会区的价格已经超过了失去的十年记录。这是泡沫的后果。价格不能回到以前的峰值,因为这些峰会从未反映出可持续的经济现实。比较日本和美国住房市场的图表在这里很有用。

美国房价会停滞20年吗?

日本和美国房价

资源:  实用资本主义

这个chart does a simple comparison of Osaka condo 和 Tokyo condo prices which does not reflect 的 entirety of 的 日本房屋市场。然而,道路似乎非常相似。自那以后,房地产狂热的大片地区就达到了顶峰,并一直在挣扎。实际上,如果我们看一下全国范围的价格,就会意识到日本已经经历了20年的房地产熊市:

日本房地产土地价格

Japan urban land prices are back 至 levels last seen in 的 1980s.  您 have 至 ask if 那里 are parallels 至 our current condition.  The first point we all have 至 agree on is that both economies had extraordinarily large real estate bubbles.  For 的 美国对此假设的答案很大。我们可以根据我们的房地产市场如何运行相似性的清单:

-巨大的房地产泡沫(检查)

-中央银行救市(支票)

-纾困后的银行将虚假的不良贷款以虚高的价格记在账簿上(支票)

-相对于GDP,政府承担的债务水平越来越高(检查)

-就业形势趋于稳定,劳动力缺乏保障(检查)

-房屋价格保持停滞(检查)

现在,在银行政策方面,相似之处已紧密结合。我们的 美国联邦储备 在救助大型银行方面,日本采取了比日本更为激进的道路。然而,所有这一切都使它变得太大,甚至无法倒闭,并加剧了我们经济中的潜在问题。危机已经整整四年了,我们仍在处理 影子库存量。还记得最初谈论如何以干净有效的方式处理积压的财产吗?发生了什么事?银行通过资产负债表会计进行操作,假装影子库存在某种程度上保持了峰值价格,同时又追逐了其他部门的其他金融泡沫,这更有意义。当您可以从美联储以几乎为零的利率借款时,这并不是一种赚钱的难方法。

Japan 和 U.S. see real estate as poor 投资s

我们先前关于双底房地产衰退的假设现在已经通过房价衡量标准得以实现:

Case Shiller 20城市

上图对某些人来说似乎并不重要,但请记住,自上次美国以来,美国从未出现过全国房屋价格同比下跌的情况。 大萧条。不仅超出了这一水平,而且房价现在回到了八年前的水平。迷失的十年现在正在紧追我们,但那又如何呢? 像日本一样失去了两个十年?

比较住房泡沫债务通缩

资源:  债务观察博客

对于某些人来说,甚至考虑到这一点似乎也令人发指。我的看法是,日本在1995年迅速赶上了美国的GDP,许多人认为它在某个时候会超过我们的GDP。直到中国去年成为世界第二大经济体之前,它一直是全球第二大经济体。然而,房地产泡沫破灭确实对经济发展造成了拖累:

美国日本国内生产总值

为什么房地产会拖累日本整体经济?首先,在泡沫破灭后,日本的失业率趋于稳定,但随后转向了庞大的临时或基于合同的就业经济。在这个新世界中,有三分之一的日本工人在工作。雇主的相对较低的安全性,这已经变成收入和金钱较低以资助购房。美国拥有如此多的兼职工人,并且许多新工作正在进入低薪行业,这一事实表明,我们的经济并不支持数十年来为我们提供稳定房价的原因。我认为这是许多 房地产业未能强调.  如果收入下降,如何使房价保持高涨?

The question of affordability has always been at 的 center of this debate.  Yet with government 抵押 being 的 only option 和 banks now actually having 至 verify income Americans can only afford so much home when 的 gimmicks are removed like layers on an onion.  这个is why 的 double-dip is now fully here:

案例粉碎机百分比变化

房价还会下跌多少?可能在全国范围内,它们的跌幅仅稍多一些,但最终损失了十年。考虑到我们的人口趋势,尤其是随着婴儿潮一代的前进,可能会失去两个十年。

大规模的通胀还是停滞不前?

有人会认为 的 Bank of Japan 纾困 针对银行和政府支出的措施,即通货膨胀将在日本经济中猖ramp。从来没有这样:
日本通货膨胀

现在很明显,至少根据上述报告的数据,日本的通货膨胀在20年的大部分时间内几乎不存在。与美国相比如何?
美国通货膨胀

有趣的是,我们的大部分通货膨胀来自房屋拆迁。正如我所讨论的 BLS通过房主的房租等价来有趣地衡量房价。现实情况是,美国通货膨胀率的同比变化并非来自房价。

心理方面

Watching some of 的 global news I was seeing many 您ng Japanese workers, some in 的ir late 20s or early 30s, already resigned that 的y would never buy a home.  他们 asked a 您ng professional if he ever planned 至 buy a home 和 his response was (paraphrased):

“I don’t ever plan 至 buy.  I saw my mother 和 father lose 的ir marriage over trying 至 pay for 的 home payment for years.  That was many of 的 big fights in our 家庭.  In 的 end we lost 的 home 和 I feel I lost my 家庭.  Why would I put pressure on 我 for something like that?”

在许多情况下,数百万失去家园并且将失去家园的人可能是有孩子的家庭。有些人可能正在上大学,并打算在十年内购买。住房永远是一项巨大的投资这一观念与他们在生活中所看到的背道而驰。他们是否愿意购买尽可能多的婴儿潮一代将大房子投放市场以缩小规模?他们会清除掉 影子库存过剩?现在我不确定日本的情况如何,但是我们这里的许多年轻家庭如今 大量的学生贷款债务.

有趣的是,《华尔街日报》最近刊登了一篇文章,指出2011届将是有史以来负债最多的一次:

完成并负债累累

“(华尔街日报) The Class of 2011 will graduate this spring from America’s 大学 和 universities with a dubious distinction: 的 most indebted ever.

即使普通美国家庭削减债务,代表美国对未来繁荣的最大希望的新学位持有者也朝着相反的方向前进。据估计,由于学费以每年约5%的速度增长,而现金拮据的父母却无能为力,预计今年毕业时的平均学生债务负担将达到近18,000美元。 马克·坎特罗维兹,学生资助网站的发布者 Fastweb.com 和 FinAid.org. Together with loans parents take on 至 finance 的ir children’s college 教育s — loans that 的 students often pay 的mselves – 的 estimate comes 至 about $22,900. That’s 8% more than last year 和, in 通货膨胀-adjusted terms, 47% more than a decade ago.”

Lower incomes, more 债务, 和 less job security.  什么 this translated 至 in 日本停滞不前价格for 20 full years.  We are nearing our 10 year bear market anniversary in real estate so another 10 is not impossible.  什么 can change this?  Higher median household incomes across 的 nation but at a time when gas costs $4 a gallon, grocery prices are increasing, 大学学费陷入泡沫,而金融体系在没有进行任何改革的情况下运作,并利用了当今的泡沫,很难理解为什么美国人会推高房价。

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87个回应 至 “20年的日本房地产熊市正在进入美国。美国的房屋价格现在已经翻了两番,已经回溯了8年。较低的薪水工作,较高的支出,影子库存和庞大的政府支出都与房地产萎靡不振的道路相吻合。”

  • 在过去的50年中,就业水平与房价之间的关联度最高。在9%“official”失业,我们离房价反弹还很远。

  • I’我去过日本好几次了,我个人可以证明过去二十年来日本人民的士气低落。二十年前在日本很普遍的向前移动感已被期望值降低和不安全感所取代。在美国,我记得1990年代的士气低落’,经济疲弱,犯罪率高。但是后来1990年后期’繁荣时期到来了,所有一切都被遗忘,甚至2000年初’衰退,9/11不能’保持乐观。但是现在,在美国,情况似乎正在下降,尤其是在中产阶级中(有钱人的状况还不错)。

    我住在圣地亚哥,最近在当地房地产市场观察到一个非常有趣的现象。看起来在2011年初,一家或多家银行向市场投放了少量房地产。这些物业在那儿坐了一段时间,并降价了一些,因为显然需求不存在。最终,这些财产中的大多数都消失了(大概卖掉了,或者可能被除牌了)。从那以后,什么都没有。我的意思是最近什么都没打入市场。我认为潜在的卖方和银行看到了发生的事情,因此决定不再动摇更多的影子库存。

    谁知道我的假设是正确的,还是什么’s going on?

    • I can attest 至 您r observation on 的 tight inventory in San Diego.

      似乎很多其他方面的卖方都推迟了出售,而银行发行REO的速度非常缓慢。他们似乎认为,未来几个月或以后,圣地亚哥的市场将有所改善。市场上的许多产品价格过高,他们没有’到任何地方都无法降价。圣地亚哥市场上的买卖双方之间肯定存在僵局。

      • The 房地产经纪人 are telling 的m 至 pull out 和 wait for a better market if 的y cannot lower price 和 那里 are now a massive number of people in this position. There is this enormous shadow market of 负资产 homes that are not on 的 market because people want 至 try 和 ride out 的 负资产 positions.

        当这些人意识到我们正在压低房屋价格时,对出口的热潮将是史诗般的。

      • “损失6.5万亿美元,一次只能建一栋房屋

        有人会惊讶于住房继续下滑吗?

        American homeowners have lost $6.5 trillion in equity in those 57 months. 这里 is 的 data from 的 Fed Flow of Funds household balance sheet:

        房主’s equity:
        2006年:12.8万亿美元
        2011年:6.3万亿美元

        净下降:6.5万亿美元

        It’这么大的数字很难掌握,所以让’看一些实际的房子。

        1.最近的交易:$ 820,000
        2007年最后一次出售:117.2万美元
        名义损失:355,000美元
        (不包括交易成本或通货膨胀造成的损失)

        即使所有者放下30%,他们的股权也被消灭了。

        在全国范围内,价格已回升至2003年左右,但这掩盖了一个现实,即在许多地区,价格已回到1998年甚至更低。”

        http://www.oftwominds.com/blogmay11/6-trillion-lost5-11.html

        好吧,因为平均工资是避风港’自1995年至1996年以来,这种趋势有所增加,为什么任何有主见的人都希望长期住房增值能够持续下去?

        除了crackhead脚蹼和佣金实,这是 …

    • I know at least 15 of my Qualcom 同事 including me have bought homes 内 last 6 months. 您 can make 的 conclusion 您r self from this data.

      • 看到您的命令“Engrish”语言有点缺乏*,我想我’把我的钱放在口袋里。

        但是,我要感谢所有外国人(亚洲人)抓住刀。

        *”with in” should be within,
        “your self” should be 您rself,
        您 need 至 put “the” before “last six months”
        学会区分“me” 和 “myself”
        http://www.elearnenglishlanguage.com/difficulties/memyself.html

      • 您 work for Qualcomm yet 您 don’不知道如何拼写自己的公司’的名字?当然可以,伙计。

        也许高通,谷歌,Facebook和苹果可以雇用4400万人使用食品券,以便他们都可以在拉荷亚购买房屋。

      • 是的,我认识一群在过去一年左右的时间里买过东西的人。许多人在水下,房屋被双重浸入并看起来像它’今年将下降至少10%。明年,我的赌注是全国范围的10-20%。我不知道’我不知道这对高通员工的看法,但我希望您和您的朋友们至少付出20%的代价。

        Otherwise, it looks like 您 may be joining this sinking ship:
        http://www.cnbc.com/id/42957613

        “负资产淹没的房主”

        今天在CNBC上的头版文章。我不能’相信MSM出版物实际上会发布Zillow的负面评论。他们大多数是’t.

      • 并记住:

        “淹没在负资产中” = “drowning in 债务.”

      • 每年都有数百万的Dueschbagz购买汽车,并以该折旧资产进行付款,为什么不还以折旧资产进行房屋付款?老师问两者之间的区别是什么?那’我说的是,WTF有什么区别?

      • 您 和 您r “colleagues”从您的股票期权中杀了人,这就是为什么您’重新购买。就像我一样,如果我跌落…

  • 将轻松的钱(杠杆化的流动性)离开市场并寻找例如在商品中或在世界任何地方的较简单的目标所产生的空缺添加到您的列表中。

    • 此外,在大多数大都市地区(例如加里),能源成本不断上涨以及缺乏公共交通也将其添加到清单中,这将直接将人们赶出郊区/郊区,回到以工作/商业为中心的城市。

      也许目前唯一的购买/翻转机会是购买内城区的高级绅士化地区,尽管在拥挤和根深蒂固的群众的.gov支持下,这可真是一场赌博…

  • 伟大的写文档!一世’m expecting this 双底 至 continue down down down. I get email updates from redfin on house sales in Laguna Niguel. Houses sold 那里 have dropped dramatically this last month as hardly anything is selling 那里 now. Sellers will have 至 drop 的ir prices if 的y expect 至 sell.

  • 格雷格在洛杉矶

    伟大的论文《 Housing Bubble医生》。

    我的日本朋友都会说同上!

  • thanks doctor. while i agree 那里 is further downside in usa, i think japan has one extra headwind……可怕的人口问题。我认为这也与日本经济下滑的持续时间有关。

    • Uh…我认为美国空军可能更糟 “可怕的人口问题”比日本多,仅次于欧洲。

      1>在未来十年内,即将退休的婴儿潮一代希望“cash-out” of 的 RE “investment”并缩小到适中的水平

      2>由于20年的离岸外包(需要进行工资仲裁吗?),外包(许多在美国境内拥有H1B / L1签证叛国罪的州),失控的移民政策,敌对的税收政策等,对家庭工作造成了巨大压力。—聪明的人会想要移动,以追逐商业/就业机会,而又不依赖于船锚/放气资产(也就是房屋)。

      3>失控的货币创造会在某种程度上为包括利率在内的所有事物创造通货膨胀环境,但不会转化为企业利润的工资(请参阅利润率压缩)。

      当然如果你’重新获得银行家的救助金’,小鸡免费),你’我可能正在寻找一个放置不正当收益并继续从牧羊人的愚蠢中获利的地方,牧羊人的愚蠢在这一点上由于无法获得抵押而通常不得不租房。

      人口状况才刚刚开始显现…

  • 投放‘美元失去世界储备货币地位’ 和 we’接下来的十年有趣。
    我选择保留某些有形资产的财富,直到尘埃落定…住房不是这些有形资产之一。

  • 如果我们没有’t have food stamps, 的 大萧条 would look like peanuts, compared 至 的 40,000,000 now out of work. Get real folks. 这个RE market is getting worse 和 has yet 至 capitulate.

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 我和下一个家伙一样双底,认为它会继续下降。

    您犯的一个大错误是,日本的人口增长率为负数(0.1),而美国的法律/统计/可见增长率为1.2。

    • 我认为您需要查看人口的增长方式。只有一个群体在增长,如果您查看该群体的高中和大学毕业率,这将为我们未来的社会繁荣带来真正的麻烦。希望他们能够融入我们的文化,但是如果他们继续这种文化,他们就不会’如果强调教育,那只会增加我们的福利状态。这些人不是’如果可以的话,不要去买很多房子’如果要从高中毕业,到最后将意味着要花更多的钱在监狱上,而住房的钱甚至更少。一世’我也很好奇,他们过去20年的惨败是否与日本为何相关’出生率太低了。如果您真的感到每一代人都将不得不降低他们的生活水平,并且您的孩子的状况会比您和您的父母更糟糕。’这会影响您决定生育孩子的决定吗?

      • 商定DG。问题是美国人“capitalism” has reduced 教育 into a mere profit making machine. The Education costs (bubble) kept pace with home prices (bubble) but 教育 prices have not fallen, 和 至 rub salt in 您r wounds, all 教育 loans are never, ever forgiven.

        为我们的社会再添一枚钉子。教育不是’提升社会文化水平,’只能找到工作。伤心。我想塔可·贝尔和麦克唐纳应该做好准备“colleges”给他们未来的员工。这样他们就可以工作“education”休假,不领取工资。我的好上帝,看看我们作为一个民族如何被奴役,但我们仍然反对自己的利益。伤心。我走了我那张2万美元的信用卡,那张信用卡曾经试图住在一个价格过高的房子里,但是如果用它来教育我,我将永远受其束缚。有人在这里看到问题吗?

        随着事情的发展,你会让人庆祝谋杀是一件好事…oops, already 那里, sorry.

  • 2011年5月9日上午,我在市场上听一位房地产经济学家的采访。他预测房价将在一年之内稳定下来,并在两年内有上升的可能。这将在哪里发生?塔尔萨,好的;北达科他州威利斯顿;还是密西根州的底特律?我没有看到OC的$ 500- $ 600K 1300SqFt棚户区。

    • 自2008年以来,他们一直在呼吁这个时间表。我真的希望能够对经济学家,政界人士等做出某种预测。在我看来,他们所有人都在有意或无能地试图凭空抽出稻草,吹捧毫无根据的乐观预测来促使人们消费和购买房屋,从而提振经济。

      我预见两种粗略的场景’真正应得的东西主要是被搞砸了,而那些当之无愧的女人被弄砸了,然后被锁起来,在一切都被遗忘的时候,骑着日落再次掠夺世界。

      要么,房价将跌破长期以来未曾见过的价格,这是因为住房的过剩超过了实际需求,而且有机需求的增长不能很快吸收。这将导致许多年来长期运行的房价持平。

      否则,通过政府政策,税收和市场扭曲有利的税收结构,政府补贴等措施而导致的有意通货膨胀,将人为地将住房价格钉在新的标准上,从而使所有储蓄和负责任的人以及所有为退休而储蓄的人陷入困境。哦,这将使所有不得不缴纳更高的社会保障税,医疗保险和医疗补助税的年轻人陷入困境,因为如果婴儿潮一代若要支付失败的后果,将会受到谴责。

      变量可能包括;移民改革进一步“grows” our economy through assimilation of ever more people who can make each 馅饼ce of 的 馅饼 ever more expensive 和 buy up 的 overabundance of housing; 和 tax 和 policy structures that are favorable 至 population growth by making children less costly 和 even financially rewarding, increasing costs of pregnancy prevention, etc.

      我们在美国’喜欢解决问题(假设我们有能力,如果我们愿意的话);我们宁愿通过以指数方式增加结果的方式来延长到期日,以换取更短的延期。

      It’与个人理财相同;你知道这个人,那个人得到了发薪日贷款,用于他们可以购买的房屋和汽车的临时付款’t afford.

      • 我认为在这些树林中大多数抱怨的熊会同意,由于马克(Marc)列出的许多原因,房地产市场不会以有效的方式纠正。

        税收?赢得茶会’缴税,社会保障,医疗保险… or any other “大型政府计划。”公司和最富有的人的税收减免等于自由,使政府脱离了小家伙’的生活。至少这是思想家大喊的。

        “爱国者:可以大声喊叫而又不知道自己在叫什么的人。”
        马克·吐温

    • “房地产经济学家”

      “当一个人的薪水取决于他不了解某事时,他很难理解。” Upton Sinclair

  • 也许我们需要更深入地研究经济学和价值。经济和价值是否或将遵循诸如承载力之类的物理学定律和生命科学模型?是否会像在给定环境中能够生存的生命形式那样看待扁平线?它’众所周知,在自然界中,一个给定的区域只会支持一定数量的物种。

    同样,物质既不能创造也不能破坏。财富也是如此吗?我们有一个有限的“pie”从中转移出来的财富“family” 至 “family” over time? 让’s consider a given “life cycle” of 家庭 wealth. 2 至 3 generations work 至 build wealth. 2 至 3 generations maintain that wealth. 2 至 3 generations blow 的 家庭 fortune…。一般来说。所有这一切都发生在其他“families”正在建造,其他一些“family” is blowing it.

    大人物们。一个数据点没有趋势….

    • 大局面是,班克斯人说服.gov印刷钞票以重新装满银行,因为他们期望工资会随之上涨,从而支撑房价。

      避风港’实现了,它赢了’直到30多年的房价泡沫消失,银行意识到损失为止。

      当然,干预人工价格支持只会使情况变得更糟…

      http://online.wsj.com/article/SB10001424052748704810504576309532810406782.html?mod=WSJ_hp_LEFTTopStories

      “自2008年末以来,房屋价值在第一季度出现了最大的跌幅,促使许多经济学家推迟了对房屋市场何时触底的估计。

      房地产网站Zillow.com周一发布的数据显示,第一季度房屋价格比上一季度下降3%,3月份比上月下降1.1%,这是由于市场上有大量的止赎房屋所致。 。根据Zillow的说法,价格现在已经连续57个月下跌。 ”

      正如约翰·麦克莱恩(John McClane)所说,“欢迎参加聚会,朋友”…

  • 博士

    感谢您撰写的另一篇很好的文章,其中包含出色的宏图。

  • 事实是,加利福尼亚已经靠假冒房屋净值收益为生了40年。没有什么东西可以创造这笔钱,什么也没有。但是,他们全都把这笔假货花在了经济上,就像真实的那样。在房地产价格不断上涨的这一计划的推动下,加利福尼亚蓬勃发展,但是免费乘车之旅已经结束。现在他们’我们将不得不学习如何实际生产出能够繁荣的东西。

    • 以OC的《真实家庭主妇》中的角色为例。 Bimbos通过从事保险,卖房,进口汽车,抵押和抵押保险等行业的工作来资助假假胸部,温泉旅行和在昂贵的餐厅用餐。我希望他们的旅程结束并且他们的胸部下垂。

    • 没错萨克拉曼多和哥伦比亚特区出台的政策混在一起。从今年夏天开始,加利福尼亚州的稀土市场再度下滑。如果美联储停止量化宽松,问题将更加严重。房价的任何上涨趋势都可能在2015-2020年期间开始发生。没有抵押到最低抵押的有毒污泥仍在系统中。只要是这种情况,请亲吻任何更正。

  • 最终的局面在我们身上。由于我们的人口老龄化和持续的就业损失,美国将不得不维持宽松的货币政策和更多的量化宽松政策。由于就业是支付抵押贷款的关键因素,因此这对于房地产行业而言并非好兆头。从大学毕业的孩子们找不到好的工作,而且这种情况将继续下去。所以’商品成本上升导致货币贬值。就肉眼所见。

  • 没有提到的很重要的一件事是财产税。在佛罗里达州南部,我一直在寻找公寓&联排别墅,物业税税率为2006/07年度的估值。公寓税单应大约为评估价值的2%& most of 的 ones I’m seeing are 3% min & with maint it’达到近10%。

    有趣的是,最便宜的单位收取的部分最高税率达到15%,但是如果您提高价格规模,税率要么保持不变,要么在大多数情况下降至1%以下,或者最差的1.5%(包括维护税)。

    这意味着购买廉价单位的人最有可能通过支付较高收入的财产税来补贴购买更昂贵单位的人。

  • 为什么允许政府依赖的机构(即太大而倒闭,而房利美/房地美)允许将房屋拒之门外? 他们 should be required 至 liquidate REOs within 1 year of foreclosure or suffer some kind of bookkeeping penalty. The value is what 的 value is, 的y shouldn’不能无限期地坐在这些座位上。

    如果地图是由止赎后9个月以上仍在贷方中的房屋组成的’的名字,并且您在延时地图上播放了该地图,并用黑点表示了这些房屋,这看起来就像是在拥有房屋的脸上生长着一种癌症。

    像医生一样,我认为房价正在重返基本面。当您突然失去资产时,您不会’不必担心价格再下跌30%到40%。随着越来越多的负资产家庭奴隶接近临界点,您可能会看到以下解决方案来重置房屋价格,以便随着人们有更多资金可用于预算的其他部分,我们的经济得以恢复稳定,而这些钱现在正被Too没收。大失败。

    所以在这里’是革命。我们拿什么’401k帐户中的s和差劲的CD利率,我们创建了一个名为Freedom Fund的新的非政府抵押基金。

    自由基金会按照以下贷款标准以95%的LTV贷款(是的,我说是95%的LTV)贷款给抵押人:

    1)仅15年固定利率抵押
    2)完整的文档承保32/38债务比率– 您 know; old school
    3)仅主要住所
    4)条款6.5%15年完全摊销
    …and here’s 的 big one…
    5)忽略那些因银行欺诈而埋葬的人的信用。

    让 me give 您 number 5 again:

    可以走了– 可以走了– A Walkaway is Okay!

    那句话会使银行家爬上他们的窗台。

    你看,他们’重新尝试通过给您较低的修改率将您锁定在胶合板监狱中,同时保持较高的平衡– that’称为契约奴役。就像Doc所说的那样,您应该始终选择低余额和高利率,而不是较低利率的高余额。

    现在考虑一下。最好的借款人是有偿债能力和避风港的人’无论是否淹没都可以违约,并且可以’无法获得卖空交易的批准,因为它们在财务上具有偿付能力–他们只是不幸地陷入了由银行家创造的虚假市场中。他们是银行家伪造虚假市场的受害者,他们错误地将准垃圾贷款贴上了AAA的标签,并将其粘在世界各地的低风险投资基金中。您为什么要通过成为他们的奴隶来奖励他们的欺诈行为?

    您可能已经注意到,HUD发出了将空头销售视为承销赎回权的指导。如果您取消抵押品赎回权,房利美和房地美将等待时间延长至7年。那’他们是如何设法让您被关在那间胶合板监狱的。
    Bankster.gov现在正在做所有的承销,他们说,如果您走开并试图摆脱他们的连锁店,充其量您将是一个肮脏的,令人作呕的肮脏的,不可触及的租客。

    自由基金通过释放他们最好的奴隶来扭转银行家的局面。这些奴隶从支付30万美元的30年期3%($ 2,951.23)利率修改后的奴隶票据到$ 338,790的15年期利率6.5%(2,951.23)的自由贷款。

    降低5%对基金投资者来说并不是全部风险,因为借款人的素质很高,而且自由票据仅在第三年就可以偿还294,557美元。而使用Slave Note时,到第三年您的余额为654,809美元。因此,使用从属票据,三年后您的余额减少了45,190美元或6%,而使用自由票据,即使利率超过了从属票据的两倍,它也会减少其余额44,233美元或13%– yes 13 percent!

    保守的15年分期偿还时间表和32/38的债务比率承销可防止该贷款基金导致市场价格飙升,因为它使借款人有资格获得的贷款额不超过年收入的3倍。

    什么 CD investor wouldn’比他们现在得到的一无所有,更喜欢5.5%到6%的收益率?

    How much would 的 economy benefit by redirecting 的 interest earnings from 的 banksters 至 的 retirees. The banksters have stolen 的ir proper yield. 这个corrects that 和 helps float 的 economy.

    I noticed 那里 are a lot of real estate 和 lending professionals who comment on this blog. 什么 is 您r take on 的 Freedom Fund as a 至ol of 的 revolution 至 cram 的 market manipulation hangover back down 的 throats of those who financed it via freeing 的ir best mortgage slaves 和 resetting 的 market.

    附言我们还必须在国会办公室周围举行干草叉和火炬集会,以劝阻他们免于保卫这些F。’当我们以自己的不实行为扼杀他们时,情况就会恶化。

    • @痛苦
      您 have my vote. Sounds like a good sound plan for sustainability. 这个plan of 您rs could never work if 您 intended 至 steal 的 wealth of a nation under what ever prominent guise of 的 decade.

    • 为什么允许政府依赖的机构(即太大而倒闭,而房利美/房地美)允许将房屋拒之门外?

      废话那没有发生– at least not in my 3 county area. 这个is a smaller area so I can track exactly when things are set for austion 和 how fast 的y show back up as REOs.

      Now this state has a redemption period where 的 债务or gets 至 stay 那里 after 的 foreclosure auction –如果少于5英亩,则为6个月;如果超过5英亩,则为12个月。

      我可以向您显示拍卖通知和这些物业的出售日期,赎回期的结束日期以及它们何时重新上市。他们又回到了4–赎回perdio结束6周后,贷方获得了财产。

      6个多月前去拍卖的每个人(不到5英亩)都重新投放市场。

      这些是大通银行,美国银行,富国银行,区域性银行(如PNC和亨廷顿),地方银行以及是VA,FHA和房利美和房地美拥有的REO。

      这个‘有阴谋创建影子库存’ nonsense is complete silliness 和 absurd. Some properties take longer 至 come back on once 的 lender gets possession beacuse (a) 的y have 至 make it presentable 和/or (b) 的 sheer number coming back slowdown 的 process 和/or (c) 那里 may be title problems.

      顺便说一句,在此,首付为0的弗吉尼亚州拥有1个(是1)REO,首付率为3 1/2%的FHA有1个(是1 REO),房地美有4个REO,房利有14个。其他50个或华尔街和证券化的产物是60种REO。这里不是违约的政府支持的0 -3 1/2%首期贷款。不是社区银行的贷款–在这3个-4个社区银行之间,他们只有2个或3个。什么是违约是由大银行和诸如OptionOne,Countrywide等之类的sahdy otufits所写的贷款–这些贷款人大多数都保留了下来,还有少量的贷款人卖给了房利美/弗雷迪(Fannie / Freddie),后者使他们把它们收回。

      • 当允许TBTF标记其证券化资产的市场价格时,它们几乎没有动机来清算其账簿上的其他不良资产,包括水下抵押贷款,票据等。银行不急于转移库存,因为这很简单导致他们的SIV再次恐慌。只要FASB允许标记建模,他们就会继续泄漏影子库存。对不起,我不知道’在iota上购买房屋。

      • 安,您的 “tri-county area”无疑是飞越/填充状态废话。然后’s为什么银行迅速将其取回并尽快卸载,因为它很可能没有’从开始就开始大量运转,因此赢得了损失’(这些属性的大部分很可能已经获得了FHA / VA / FME / FRE的支持或现在已经支持)。在黄金地段,银行正在查看它们自己的巨额贷款余额,而且它们独自承担损失的责任–经常达到6甚至7个数字。

        因此,这些是他们所持有的房屋,因为这些贷款本来是巨额的,而不是政府支持的,所以许多贷款仍在自己的账本上,每笔都会造成等于您的10或20或更多损失的损失。乡巴佬县三区物业。

      • 是的,安,我’鉴于原来的10,000美元左右的抵押贷款现在只值8,000美元,因此,确保银行能够迅速将移动房屋/拖车投放到市场上5英亩的土地上。

      • Saprtan117

        这不是一个‘premise’ —它是契约办公室注册处和该地区REO清单中的实际诚实记录。

        “Premise” is 的 delusion that 那里 is some mass conspiracy 至 sit on REOs 和 not get rid of 的m as fast as possible.

        我能给你一下这个地区各种放贷人放出REO的时间框架和降价的百分比’s?它们非常可预测……4-6周,首次降低9.87 -11.11%,再降低4 -6周,再降低7/5 -10%,…。另外6周,现在他们占原始列表的23 -30%……。并且他们总是最终收到报价,比价格低7 -15%….

        嘿,永远不要让真实的事实妨碍任何主题的阴谋论….

      • Sure, Anns. 什么 area are 您 referring 至? A suburb next 至 a large metro? Please, do tell us.

    • 优秀的!

    • 索米斯·盖伊

      您的自由基金听起来很有趣!我赞扬您对该博客的积极贡献。这里有太多的指责,您的想法令人耳目一新。一世’我当然会认真对待,并会考虑一下,我希望这里的其他人也会这样做,并使这个想法生效。真实答案,好主意,做得好!

  • 问题在于,在正常的,非金融导向的经济中,房地产市场跟随就业市场,反之亦然。

    因此,当IT /纳斯达克破产时’01-’03和大量高薪技术工作被离岸,为什么’工蜂是否担心住房上涨?

    我认为以上回答的问题,实体经济消失了。包括服务在内的一切都可以在国外完成,也可以进入更便宜的市场(参见北卡罗莱纳州,德克萨斯州等)。因此,在这个泡沫破灭后的岁月里,这个英里数高的可再生能源市场,从波士顿到华盛顿,或者从旧金山到洛杉矶/南达科他州,是根本不可持续的,因为没有很多外国投资者抓住这个机会。

    The end result, however, is if folks will eventually need 至 relocate for work, ie a shale oil field in 的 Dakotas (FYI, 的se markets will continue 至 grow, not services), 的n 那里’如果没有大规模的滞涨,南泽西附近的那座房子将永远保持在60万美元。

    • 嘿,对于银行业部落的叛逆行为而言,这只是面对最近患病的《格拉斯·斯蒂格尔法案》(Glass Steagall Act)而富有创造力的另一个机会(感谢Gramm-Leech& Clinton).

      没工作,没问题!

      让’可以让您在房屋上获得125%的LTV’的价值已经高出250%,将其打包成一个不错的CDO,然后卖给一些肿的州养老基金(或者可能是那些愚蠢的中国人)。

      瞧!即时创造货币,导致整个FIRE经济陷入困境。

      您 say it’s 2006 和 的 game is up?

      不用担心,让’s do it until 那里 are no more knife catchers 和 pass 的 至xic 债务 100 cents on 的 dollar 至 ol’ Uncle Sugar!

      您 see, when 您’ve got friends in high places 您 never have 至 lose.

      想我’我夸大了吗?只是看什么好ol’当我们的男孩本·伯南克(Ben Bernanke)在2008年,2010年和2011年GDP收缩12-15%时就做到了!

      他为银行注入了更多的资本(目前已高达4万亿美元),因此我们可以保持流动性的幻觉,并通过我们秘密的HFT政府批准的废话计划推动薄弱的交易市场….

      更多创造力!

      什么’s that 您 say? 您’是否担心失控的通货膨胀和20-30%的企业毁灭可能永远不会回来,从而导致最终的系统崩溃?

      不用担心,我们银行家就像蟑螂!

      We’已经用美元兑换商品并将其存储在离岸的地方了!

      无论如何,谁需要一堆像茶话会白痴和愚蠢的USofA这样的胡言乱语者?

      哈哈哈哈哈哈哈!

  • 寻找房屋,首次购房者和贷款获得批准,但对此感到有些紧张。我们是否应该等一会儿才知道市场可能会继续恶化?价格是否会降低到足以为我们购买比我们目前居住的城市更好/更接近的东西?现在低利率,它们会降低吗?这些担忧/忧虑等等。只是第一次买家紧张吗?感谢您的输入。

    • Not enough info here. How much will 您 be putting down? How many months of expenses will 您 have in 的 Bank after 的 home is purchased? 这个includes all 您r new expenses, including 财产税es 和 保险. And why do 您 want 至 buy right now?

    • 慢慢来!我六个月前就穿着你的鞋子。我以为我应该利用当时的低利率优势,但是由于了解到较低的房价要比低利率好。 (利率和房价基本上成反比)充其量,今年房价将保持不变。阅读此博客,查看大量房屋,了解房屋,贷款,购房过程,抑制情绪等…

      我们处于买家市场,而且我们将待相当长的时间。等到您了解所有需要知道的知识后,才能感到自在。然后,您会知道的。

  • 地震中成千上万的流离失所者最终将移居东京。

    这将有助于东京再保险价格再次上涨。

    • 什么鬼,CalAsian?上次发布消息时,您说所有的日本地震,海啸和核灾难受害者都将搬到这里,提着装满现金的手提箱。哇哈帕?!?

  • 1)我们不是日本。
    2)参见注释1。

    It’的苹果和橘子。日本’s stock market did not bounce back, 的 US market is almost 那里. We have a wealth of resources 和 a country full of people willing 至 work. Sure we may need 至 have a slightly lower standard of living, but we live in an extremely comfortable time.

    当然,电视剧照样卖’s exciting. But 的 reality is that people can sit it out in 那里 homes. Banks can hold 的se assets for 10 years as 的 government bailed 的m out.

    每个人都更好地意识到通胀即将到来。为此加书签并在上面引用我。我们将有通货膨胀。这将推高价格。这样一来,您所拥有的现金将在未来减少价值,这将推高一切成本。包括房屋。

    另外:银行竞技场’t stupid! 他们 would not hold on 至 的se homes if 的y didn’t have a reason. And 的y have 的 funds 和 life is not passing a bank by as 的y wait 至 sell. The bank will be 200 years old when 那里 is nothing left of us. It’当您有无尽的时间时,很难失去。

    • 告诉我充分的就业(或更多)和收入的增长,那么我们就可以谈论通货膨胀。在那之前,通货膨胀的故事是完全没有说服力的。

    • 我们的股市实际上从未反弹。从美联储支撑市场中减去POMO(永久公开市场操作)资金,您将得到什么?市场反弹比我们看上去要少得多。它被操纵。

      • +1。任何人都认为股市已经从美联储投入资金之外的其他任何事情反弹了,应该’根本不在股市。它’许多美国人普遍无知。

        And supposedly QE2 is going 至 end. Hmmm. 什么 does that mean for 的 stock market, if it’s true?

    • 我们有滞胀:通货膨胀加上通缩等于滞胀!

      您’这种假设要求人们通常能够支付更高的价格,尤其是在房屋上。这些人是谁,他们的工作在哪里?随着利率上升,住房负担能力下降。价格下降。我可以继续讲什么’那个帖子错了。
      Anyway have at it. Maybe 您 can be 的 next Donald Sterling.
      顺便说一句,谁将要维持这些空置房屋,等待通货膨胀的上涨潮流说服人们购买房屋?

      • 高失业率和高通胀将对房价产生负面影响–它来了。像保罗·沃尔克(Paul Volker)那样的美联储抗击滞胀是否会带来高利率呢?供求市场力量会在未来5年夺走银行家的影子库存,还是供应链仍然被remained屋和资产负债表所充斥?

      • 通货膨胀加上通货紧缩并不等于滞胀。滞胀是宏观经济学术语。阅读。

        滞胀的定义是(通货膨胀+停滞经济)。换句话说,商品价格上涨,但就业/工资下降或保持不变。同意,我们肯定似乎处于滞胀状态。

        http://en.wikipedia.org/wiki/Stagflation

    • 这里’肖恩,这是您的问题。自2008年秋季以来发生了哪些变化,以防止该崩溃再次发生?我所看到的只是银行在赌博,因为他们没有其他赚钱的方法。另外,他们了解到,美国将弥补其赌博损失。

      如果什么都没有改变,那你为什么会以为它赢了’不会再发生吗?因为如果这样做的话,货币供应的持续通缩将会加剧。然后’对房地产市场不利。

      • 您 know, 的 housing bulls are really rather funny. 他们 will never, ever answer 的 above question.

        他们’我会花数万的定金。负债数十万美元。或者留在他们正在沉没的房地产中,同时每月为他们节省数以千计的资金。但他们’我永远不会给我的问题任何强大的才智,至少要在沉思永恒的债务之前仔细考虑后果。

        它只是说明他们多么妄想。

        So come on, 您 housing bulls! Take 您r best stab at answering 的 question! The alternative is 至 face up 至 的 reality that housing has only begun 至 sink, 和 that 那里 is are no fundamentals 至 support upwards price pressure on housing.

        对于这里的住房熊市,只要您想关闭住房牛市,请随时使用相同的问题。它’总是有效的。 --

  • 对《医生》大满贯赞誉…他很快回答了自己的问题,“如果收入下降,如何使房价保持高涨?”

    债务,我的男人,债务。在火热的经济中,有什么能比DEBT更好的呢?尤其是如果您让债务人每隔几个月重新签定该债务,甚至更多,每次将债务偿还期重新设置为曲线的起点?正如罗恩(Ron)所说,这都是垄断资金…人们同意假装是真实的。推测的问题是,一旦有不止几个人在“牛奶”这个吸盘庞氏金字塔上跳舞,它就会不再是金字塔形状….

    除了火,这下什么都没有,所以我们当然’都烤面包或闻起来。我必须回到回忆那段辉煌的喀麦隆时代的时刻,当时华尔街上以及Bigg Bidness文化中的每个人都将东方和日本作为我们重塑美国经济的绝对典范。

    如果日本人抵制将所有有趣的钱都花在自己身上的诱惑,日本的GDP可能仍领先于中国….

    但在这里’s what’最近最让我困扰的是:正如罗恩(Ron)所指出的那样,批发业务并没有回到生产力上(DHB在很多情况下也是如此,其他读者/评论家也是如此)。

    让我感到困扰的是,我们在美国的国家/经济,特别是CA(可能是总体而言,左岸)的批发活动是朝着许可证和租金经济迈进的,后者是农奴制。在这个系统中,您租用了生存权。您不仅需要支付基本的食物和住房费用,而且还需要支付水,安静和运动所需的金钱,以支付现金以支付不再能做的所有事情。您买了房子,然后永远要租一个地方从市/县放下它,就像在拖车公园一样。所有权?也许有一天,您拥有的所有美好的天堂就是土壤之上的标题。

    甚至健康“insurance”无非就是租用您的住所,以便在您遇到问题时获得医疗保健,但是不要’t bet on it.

    博士,我认为,当许多人强烈反对租用房屋时,他们在整体关注范围中有一些担忧:生活在什么时候变得无所事事,只能劳苦劳作,希望能够自己租出一个很小的空间在越来越多的营利性排队队伍中,人们被迫加入。

    回复:夏末’s食品券的示例:

    食品计划被广泛认为是使用它们的人们的福利。实际上,它们对食品工业是一种福利:这是政府(税收)的直接转移到通用磨坊,通用食品,嘉吉,ADM,孟山都和其他大型食品/大型制药公司的腰包。这对杂货店也是一种税收。这些公司可以继续以赚钱为目的标记食品,挤压那些为此付费的人并纳税,以便那些能够’买不起粮食,就可以将蒙奇雄鹿(Munchy Bucks)交给他们当地的食品供应商,这些钱都记入了食品工业。

    想想沃尔玛,它吹捧自己/被誉为竞争企业的典范…但如果不存在’t最大的福利接受者之一(其工人可以’不能依靠他们的仓库管理工资生活):
    http://ufcw.blogspot.com/2009/09/walmart-tops-state-assistance-rolls-in.html

    Sorry this is all over 的 place, but 那里 are multiple converging streams here. And as DHB constantly reminds us, 那里 is absolutely no reason 至 believe that in an economy built on gambling, scamming, 和 computer automated profit skimming, ANYTHING is going 至 accrue bubble-type benefits 至 just 您 和 me, anytime soon. Least of all 您r house.

    • 真玫瑰
      群众的痛苦,而沃尔玛和埃克森美孚仍继续利用其垄断力量,以吹牛为名吹牛,以查看哪个公司的利润达到一个季度的11位最大。您可能会认为,即使拉什(Rush)和库德洛(Kudlow)也会停顿一下,也许不受束缚的资本主义可能不是全人类的自我纠正,永动机的答案-但是,一旦傻子下定决心,没有证据能改变它。
      正如医生所展示的,所有人都遵循可预测的,重复的数学子例程。没有财务方法可以纠正这些简单的事实:
      1)人们最关心自己,并将其基因传递给未来,无论他们意识到还是接受。
      2) People care about 的ir 家庭 和 will sacrifice all others 至 save 的ir own; hence, commit rational behavior—the knowing destruction of others 至 improve 的ir own situation.
      3) The accumulation of wealth as sport, at 的 expense of others. I personally feel 那 Bill Gates has learned 的 most important lesson in life—it is more blessed 至 give that 至 receive.
      黑暗时代并不是一个愚蠢的用户名,令人担忧的是,我们正在重复所有伟大文明的错误,并自高自大地压垮那些只会继续为自己的有形物品拿走论文的国家。我不知道人们是否认为这是胡说八道,还是真的担心这就是我们要去的地方。尽管我最近在北卡罗莱纳州,并看到了东方的美丽彩虹,但在那场暴风雨中却发生了死亡和破坏,我无法想象这朵云背后有彩虹。

    • 小子查理曼大帝

      同意玫瑰-
      所有的福利都是财富从许多人转移到少数人,造成了多层破坏:
      1)向中产阶级征税以支付食品券
      2)数以百万计的施虐者使食品价格上涨
      3)支付较高的食品价格
      4)阻碍他人搭便车时努力工作的动机。
      5)中间商和‘investors’ use subsidized profits 至 bribe 官方s for more subsidies 和 moral hazard.

    • 大–为什么我喜欢在HB博士那里获得心理保健’s!

  • Interesting shifts here in Europe. 这里 is an 文章 that is apropos. Mr. Soini is right in tune with 博士 HB.

    http://online.wsj.com/article/SB10001424052748703864204576310851503980120.html?mod=WSJ_hp_us_mostpop_read

    他说,没有任何纾困方案,因为它们所做的只是使银行受益,以此来支撑软弱的政府。肯定在家里就这样。

  • 肖恩,通货膨胀将解决问题的理论家们始终没有指出
    住房将是不会顺其自然的资产
    当其他一切都会自我调整以保持价值时。那’s how
    we will someday be able 至 meet 您r inflated asking price. 您’ll
    收到名义上相同但紧缩的现金价值。到时,
    您’ll also be very happy 至 take it. It will be 的 best offer 您 can
    hope for. 您 see, 的 gap in affordability will never go away until housing
    返还其气泡值。尽可能多地扭转和扭转论点
    您 like, 的 game is over. 您’我亏了钱。抱歉。

  • “Banks aren’t stupid!”

    实际上,银行真的很愚蠢

    看到2005-2007年,他们向尽可能多的信用不良的人提供了0笔的首期贷款,然后可能又增加了一些好措施

  • “银行真是愚蠢”

    真的吗?

    我们是否在谈论将有毒债务转嫁给美国纳税人的那些银行家?

    我们是否在谈论像安吉洛·莫齐洛(Angelo Mozilo)这样的银行家?

    我们是否在谈论从财政部购买失控的美国债务,并立即将其转交给美联储的银行家?

    不,银行家一点也不傻。

    选民们我的穆蒂小羊皮是真正愚蠢的人。

    继续为(D)投票&(R)寡头变革,您可以流血(还是流血?)…

  • 在房价容易上涨的错觉下买房是可再生能源简易货币游戏的一个基本要素,但是现在这种假设不再被认为是普遍真理,因此,可再生能源简易货币游戏现在已经在房价上形成了严重的空白。 。库存水平,工作和收入水平都在创造房屋价格中起着至关重要的作用,但是最终,如果您不确定房屋价格会随着时间的推移而上涨,那么购买决策就会变得更加复杂,每个人都会受到影响。购买决定一般不会想亏本的!甚至老婆!

  • 看到这个房地产骗子让我感到恶心–看他的视频,听听他欺骗/担任职务的诡计。他正试图告诉潜在的购房者“没有讨价还价的东西”并且您必须以当前夸大的估值支付房屋的全部剥皮价。

    http://www.youtube.com/watch?v=OXRzGzSTz-A

    听他说….”THESE ARE THE FACTS.”这部影片非常有趣且内容丰富。它向您显示了这些房地产经纪人可以容纳多少仓鼠。他说“there’s a whole bunch of us (realtors) out 那里 who know real estate – it’这是我们谋生的手段。我们’重新授权,我们必须依法告知您真相。男孩,太害羞了。

    丹尼–让我告诉你一件事。有很多其他聪明的人,拒绝接受清洁工。房地产在很多地方都被高估了,所以如果您说我们基本上“需要至少支付要价的97%,”我说你是联合国专业人士的缩影。您根本没有买家的最大利益。您只有自己的自私利益。

    http://www.marketwatch.com/story/housing-crash-is-getting-worse-2011-05-09?

  • 所有的水下房屋所有人都希望恶性通货膨胀,因此他们将有机会消除债务,这与联邦政府并无多大不同。

    All those dollar bills Uncle Ben 和 的 gang printed got 至 work 的ir way into 的 circulation eventually. But with 9% unemployment 那里 won’很快就会有任何工资压力。梦见房主。

    • 糖叔叔和他的兄弟’本伯南克竞技场’t打印美元钞票,他们’重新发行计算机银行系统中的零票据,美国政府不予支付。

      税收收入激增,赢得了工作’由于技术外包或蒸发的产业崩溃而无法恢复。

      目前,TBTF正在发挥作用,但最终’ll be 的 *END GAME*…

      那样的话,那么你’直到货币崩溃和恶性通货膨胀,直到它照常营业(通过债务创造假冒通货膨胀)。

      享受美好时光,因为事情不会持续’t even *BAD*, yet.

      • Who 的 hell is buying 3 month T-Bills? Maybe TIPS? 什么 garbage…
        货币主义者可以与TBTF来回踢–对冲基金的游戏,可以保护超级富豪,而公司也可以照常保持业务顺畅。

        它为N’对于R或D发行,这是货币/财政政策发行与放宽管制相结合,例如上面提到的标语,是通过灾难性的政策决定废除Glass-Steagle以及金融业说客所推动的其他利益。

  • 索米斯·盖伊

    来自:索米斯·盖伊
            致Doc和所有使用此网站的人…, The time has come. Our Land Lord wants us out within 的 next three months. 他们 have been more than fair 和 resonable… 
            我们住在维特纳县(Ventura County)的西侧,出于许多原因,我们想留在V.C.或接近…但是,库存和租金质量一直降至历史最低水平,而待售房屋的价格却过高。在我们的范围内,列出的房屋很少。 
           我们希望购买2,000平方英尺,或更大的单层住宅,搬入现成的单身家庭住宅,并拥有良好的骨头,并有足够的私密院子(英亩)(无路段或繁忙的街道),并且必须是安静的区域。我们希望过上谦虚的生活,而没有Mella Roos,HOA或许多城市条例的成本和麻烦。优先选择牧场或农田。我们希望搬一次,并至少退休10至15年,然后退休,然后永久离开该地区。
             我觉得市场就在眼前’就以下地区的可用房屋质量而言,这是最糟糕的“Fair” prices –我们意识到我们会赔钱,’事实!同样,出售将不幸地加剧市场的虚假价值。作为文档’读者知道得太清楚了,星星已经对齐,浪潮即将来临,价格将进一步下降至与收入,库存,供给和需求相等的水平。看来银行将全力以赴,延缓自然调整。人们对自己的财产负有太多的债务,以致无法进行卖空,预售,抵押品销售和寻找谁’我在同一个房子里生活了很多年,可以与许多人进行谈判,这非常罕见,而且他们的房子很少有宝石。  
            我想我可能正在回答自己的问题。对不起,我不愿意屈服,但在这里租是– at this moment – not an option. 
            有任何想法吗?通过跟踪此博客,我知道你们都是最精明的,受过良好教育的人(街头聪明人)和实用!一世’在包装盒内或包装盒外的所有想法都可以打开。 
          为了帮助他人,我们将发布任何有帮助或无帮助的想法。保持强大的民间–我们希望你一切顺利。和平,爱,健康和幸福!
    森珀菲

  • 大家好
    我一定在这里想念什么。我是对卡尔弗城(LA)感兴趣的首次买家。
    当我查看此链接并向下滚动时,我看到的趋势并不意味着市场下降。房屋的平均上市时间已经减少,现在中位数价格上升了。
    难道这一切都是镜像,还是微型市场正在上升的例子?这是暴风雨来临前(下)的宁静吗?

    http://www.movoto.com/statistics/ca/culver-city.htm

    真诚的评论表示赞赏

    • 刀捕手…the SoCal meme “It’s different here”很快将被替换“WTF was I thinking”.

      几乎“将近十分之八(77%)的工人报告说,他们生活着薪水以维持生计”,仅此而已’ Sunny Kali.

      http://www.declineoftheempire.com/2010/09/living-paycheck-to-paycheck.html

      享受骑行吧’将会成为历史书籍之一…

    • 我不知道’不能去很多地方’我不会说zillow和redfin这两个数字的准确性’的数字表明卡尔弗城的市场正在下降。

      http://www.zillow.com/local-info/CA-Culver-City-home-value/r_51617/#{scid = mor-site-topnavlocalsub}

      http://www.redfin.com/city/4557/CA/Culver-City

      卡尔弗城一直动荡不安,也许是因为它’s so diverse…您有昂贵的社区和衰落的社区…有点像SM,但更是如此…我认为您必须查看特定的邮政编码才能更好地了解’前往您感兴趣的特定社区…

    • 选择并阅读HB博士关于就业和影子库存数据的几篇文章,这些文章可以追溯到7-8个季度’给您一个不同的视角来观察市场,然后买,买,买!

      也许您可以通过一项全额现金交易来降低银行的止赎权,但这不会因市场下跌而使您丧命,然后在接下来的十年中趋于平缓。

    • 在这里实际阅读一些评论可能会有所帮助。请参阅上面有关住房公牛的信息,并首先回答我的问题。否则,你看上去只会傻傻,’如果要买房子,就要犯一个严重的错误。

    • DHB在卡尔弗城及其周边地区发表了几篇文章。唐’毫无疑问,RE春季夏季会希望富裕的Culver RE参与者在这段时间内将这一区域推高。如果可以等待,请这样做。唐’不能与今年的购买季节混在一起。我想我们’在今年秋天/冬季,仍然会在泡沫区域看到一些有趣的价格下跌。当然,我’某人在看房,读书,学习和等待时将钱藏在免租的地方。

  • 好文章,博士。这让我想起了Mish关于指数函数的观点,以及随着时间的推移出现明显的不平衡的危险。基本上,如果工资的增长速度略慢于通货膨胀率(当CPI像几十年来一样蒸蒸日上时,势必会发生),随着时间的推移,这种影响将变得巨大。例如,如果实际通货膨胀率为4.5%而工资中位数增加,则’例如,每年同时3.5%,大多数人会说’没什么大不了的。一美分一美元。但是,如果连续25年保持这种情况,那么每年25,000美元的工作现在将可赚取约59,000美元,但那时购置的75,000美元的房屋现在将需要约225,000美元。然后,维持同一家庭从事相同工作的比例从2.4提高到3.0以上。再走5年’直到3.2。但是,如果这5年是在2008年至2013年之间,那么维持工资增长势头的机会就很小。经过通货膨胀调整后,我知道在私营部门工作的每个人实际上都比通货膨胀失去了基础,即使考虑到罕见的下滑年份也是如此。我赢了’还没有宣布它已经死了,但是美国的梦想肯定正在打击。

  • Gary Shilling对住房的预测令人担忧。我想知道人们是否可以考虑我正在考虑的投资决定。我认为加里(Gary)不投资房地产是错误的-如果您考虑使用锁定30年的廉价资金进行20%的抵押贷款。 。 。 。

    我正在考虑购买房屋(巨额贷款;首付下降20%;纽约市良好的市区,可轻松上下班–很有可能保持其价值;巨大的低利率; 30年期固定贷款;良好的债务收入比)。

    我不理会住在房屋中的明显好处,仅从投资的角度来看它,我仍然认为这可能是我能做出的最好的投资之一。

    这里 are my assumptions:

    1. Agree with Gary that global recession is a higher probability than most financial cheerleaders out 那里 contemplate.

    2.但是,由于缺乏资金的私人和公共部门没有资金的债务爆炸和未决的债务炸弹,以及可能出现的全球经济衰退和偶尔的平缓增长,我们疲软的政治家和美联储唯一可能使用的手段是印刷机。

    3.因此,即使当前存在巨大的通缩压力,我们仍可能在中期造成持续且相对较高的通货膨胀,以吞噬沉重的债务负担并试图使我们的经济膨胀。

    4. I don’t know whether G. Shilling is right or not on deflation. I think he is right on 的 economic slowdown, but not necessarily on 的 通货膨胀 馅饼ce (can have slowdown AND 通货膨胀). But, I’ll give it 的 following probabilities: 20% chance of another decade or so of Japan-like deflation; 80% chance of sustained, lasting 通货膨胀 for decades (sustained bouts of stagflation).

    5.从历史上看,住房通常跟上通货膨胀的速度(而考虑到通货膨胀,股票的实际表现通常是负面的)。例如,看看70年代股票的实际负收益;将其与70年代保持不变的住房的实际价值进行比较(住房价格随通货膨胀而上涨)。

    6.我不认为我的房子会升值。

    7,我现在可以实际获得的低利率不会持续很长时间。随着通货膨胀和对美国信心的日益缺乏,利率将上升。假设通胀率为80%。加里(Gary)可能是正确的,我们会在低利率环境中再呆几年,但是在不久的将来,它还会随着通货膨胀而上升。

    8.我不介意长期租房(例如30年的贷款)。即使我们搬家,我也很容易将其出租。

    The practical question is, is my down payment on a house a better 投资 than 的 alternatives. I think it is for either 的 20% deflation scenario or 的 80% 通货膨胀 scenario. 这里 is why:

    1.便宜钱不会在这里更长的时间。我想在可能的时候使用它(很幸运,我得到了批准)。加里可能认为低利率将持续更长的时间。 。 。也许会更低。 。 。

    2.假设房屋没有升值,并且不考虑我的每月房屋付款(仅查看自30年后的初始存款(投资)和我的房屋终值),几乎在每种情况下,我都能获得大约5%的实际回报。每年将通货膨胀率从0%更改为10%对名义利率和最终房屋价值产生很大影响(假设房屋与通货膨胀保持一致),但在大多数情况下,实际价值每年保持近5%。

    3.即使我假设房屋价值立即下跌10%或20%(购房后立即贬值),我的年存款收益率也离5%分别相差不远(分别为4.8%和4.4%)。

    4.虽然实际年收益率5%看起来并不高,但这是一个高度稳定和安全的收益率。同一时期内的股票如何公平?考虑到2%的年通胀率,您将需要7%的名义股票年收益率才能跟上5%的房屋实际收益率。如果通胀率达到4%或更高怎么办?您能想象股票的名义名义收益率持续保持在9%或更高(实现5%的实际股票收益率)吗?

    但是,以上分析仅考虑了初始投资(存款)和最终价值(从现在起30年)。真正的价值在于为“居家服务”带来“服务费”。

    1.假设我在第一天就支付了一笔不错的(不会多付)“服务费”(抵押贷款=租金代理)。在接下来的30年中,我们每天都会以固定的贷款还款额(成本)使用房屋“服务”。但是,政府将方便地印制货币并增加债务的偿还方式,使我可以在房屋服务价格上涨的同时获得越来越高的名义价值,同时我继续支付相同的固定月费(费用)。多年来,与我的固定成本空中火箭相比,这个价值(在这种情况下,服务的名义价值才是最重要的)。注意:我假设无论如何我都必须为自己的住所支付费用,因此在之前的投资NPV / FV计算中不会考虑费用流(按揭付款)。

    2.如果我选择搬家和租房,那么每年(我在价格和成本之间)不断增长的差额将成为我不断增长的租金收入。而且,即使房屋的价值没有升值,房屋的租金收入也会增加(房屋可以产生的房屋和租金,只会上升并跟上通货膨胀;实际价值保持不变)。如果我将租金支付中可能增加的金额添加到之前的收益计算中,那么我将获得超过5%的上述年度收益。

    因此,我在加里·希林(Gary Shilling)的分析中苦苦挣扎,因为我认为他错过了我们将从以下方面从房地产中获得的实际投资价值:

    1,使用锁定30年的廉价资金可以减少20%的收益。

    2.政府抵制加里预测的问题以及如何应对债务炸弹时,我们可能会受到实质性通货膨胀的打击。

    3. The value of real estate as it compares 至 alternative 投资s in a sustained 通货膨胀 environment.

    是的,也许房地产价格确实下跌了20%,也许我应该为此考虑上市时间。但是,如果他错了并且我错过了廉价货币的机会,那么当利率上升时,我想知道我是否放弃了对房地产的良好投资吗???

    想法??????

  • 在莱斯基的“生命”

    Luckily, 您r forcast didn’t play out.

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