房屋影子库存的判断日已经在这里–止赎库存达到历史最高水平。 FHA和GSE仅在镇上提供游戏贷款。

随着 美联储承诺救助全球 it is hard 至 grab any headlines away from that kind of action.  In spite of putting the American taxpayer at risk for global 债务 issues especially when we have big enough problems at home we have now reached an all-time high with foreclosure inventories.  那 is correct, the 影子库存 仍然庞大,银行拥有的房屋数量现在处于创纪录的水平。当然,这一切都是可以预料的,就像看到一只猪通过蟒蛇行进一样。失败的大赌注是认为,仅仅持有高价资产两年,三年甚至四年将以某种方式使房价赶上。暂停按市值计价的会计和其他恶作剧现在已成定局,房价正在跌至泡沫后的低点。换句话说, 住房推算日 已经在这里了现在不要看,但止赎房屋的库存处于创纪录水平。这对未来的住房意味着什么?

止赎库存达到创纪录水平

止赎清单现在处于泡沫后记录中:

止赎清单

列为“抵押品”的房屋总数已飙升至221万。上面的其他两个类别表明,在纽约,还有数百万其他房屋 止赎管道.  What this means is that for a few more years, we will have pricing pressure 至 the downside.  Now most of the other two categories don’t even show up in MLS data since these are not completed 止赎.  但with five years of data it is very likely that these loans will go through the entire process and become REOs.

毫无争议的是,房地产市场目前已全面陷入双底下跌:
案例数据

房价下跌的趋势已经持续了近一年。去年夏天,由于人为因素,我们的买家人数激增 税收抵免和低利率。我仍然认为当前的市场是为迎合我们社会当前存在的不加杠杆作用而设计的。您有大量的买家购买房屋 FHA抵押贷款减少3.5% 并且默认费率在此类别中猛增。只需查看下面的图表,看看有毒抵押贷款渠道被堵住了,突然之间,大部分行动转移到了 FHA保险贷款:

LPSO按产品分类原产地2011年10月

资料来源:LPS

现在这有多令人惊讶?如果您无法获得首付3.5%,抵押贷款利率在4%到5%之间的抵押贷款,那么您绝对没有生意可以买房。然而,对无文件/无收入贷款的挥之不去的怀旧情绪仍在 消费者心理.

司法与非司法

非司法国家的止赎房屋库存较低,也就不足为奇了,因为它们清除库存的速度比司法州要快四到五倍:

LPSF封闭时间2011年10月

最终 住房需求 来自低价市场。从这个意义上说,221万套丧失抵押品赎回权的房屋将为低收入家庭提供在预算范围内购买房屋的机会。至少对于那些明智地购买的人来说,他们很可能避免重蹈覆辙。但是有些还没有结束 在泡沫市场上付款 并且很可能会在几年后意识到自己的错误。花费了十多年的时间建立了这个泡沫,所以不要指望它会很快消失。

半个多年前,我知道更大的问题将是泡沫后世界留下的认知失调。现在许多人意识到,住房市场上发生的是一生中一次因债务引发的支出狂潮。但是有些人仍然认为那些日子即将来临。全球债务危机将不允许这样做。这就是为什么现在大多数抵押贷款市场都由政府主导的原因。有多少外国政府或投资者愿意放弃高盛或摩根士丹利的投资 抵押贷款支持证券?我认为有些人吸取了教训,数据反映了这一点。

房地产市场注定要有一天的盘算,看起来它正在慢慢瓦解。银行无视现实的情况下,增加影子库存几乎是不可能的。我们现在进入年份 五成房屋泡沫破灭。您有数百万在止赎房屋中的人,甚至在一到两年内都没有付款。

最终 burden falls largely on the middle class.  The Federal Reserve has a primary mission 至 protect banks.  那 is their bottom line.  They are not looking out for the best interest of homeowners or working Americans.  For the cost of the 纾困和影子贷款,他们本来可以偿还该国几乎所有的抵押贷款。但是,即使是减少本金也从来没有受到关注,因为这样做,那就是承认财务上存在问题的系统。相反,他们选择向银行发放7.7万亿美元的后门贷款,并迫使公众应对“自由市场”解决方案。毫无疑问,这是一个有趣的情况,但是我们现在面临的问题基于此两层系统。

上面的图表显示了巨大的 止赎管道。您认为银行是否希望在未来五年内保留数百万份止赎房屋?从增加 卖空,REO和房价下跌,这告诉了我答案是否定的。

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52个回答 至 “房屋影子库存的判断日已经在这里–止赎库存达到历史最高水平。 FHA和GSE仅在镇上提供游戏贷款。”

  • 我认为主要的问题是,这些天银行不一定是贷款的持有人。现在,大多数贷款都卖给了GSE,过去则卖给了华尔街以“ MBSize”出售。现在,银行已将许多MBS卖给了美联储和财政部,这些银行主要是贷款服务商。真正的问题应该是政府直接拥有或直接拥有(GSE的)或间接的(美联储的MBS和财政部的B / S)这些影子资产中的多少。我认为这是有关影子库存的最重要问题。我相信,如果美国政府支持整个世界,那么拥有几百万处房产的最大意义就是什么。我只是想知道美国财政部是否会根据这些非按市价计价的高价泡沫价格向当地社区支付财产税……-

    • “我相信,如果美国政府支持整个世界”

      这似乎确实是所有纾困措施的结果,尤其是整个全球的FED纾困方案(包括2008年的无数国际公司和银行,现在包括欧洲)。我猜您对拥有可负担房屋的渴望不高,在他们演奏的舞台上。我也想知道谁拥有影子库存。

    • 房利美& 房地美 don’缴纳财产税。买方拖欠对县征收的财产税。我知道这第一手资料。
      At this stage in the game most county assessors in California have begrudgingly reduced 值s already.

      • 什么?买方为这些费用感到负担吗?在这一点上可能是几年的补税。是预先向买家披露金额,还是我在做梦?

      • 根本不是一个真实的陈述。我曾经关闭过的每一个房利美,房地美拥有的房屋,买卖双方按比例分配的财产税。我已经让房利公司更换了$ 4500的交流电设备,将3-4%的贷项返还给了买方关闭费用-经常性和非经常性费用,并进行了维修。我可以告诉你,正是房地产经纪人与众不同,许多人只是不想问或保护他们的买家。因此,请怪罪您的房地产经纪人,如果他们让您支付卖方财产税。

  • “对于救助和影子贷款的成本,他们本来可以偿还该国几乎所有抵押贷款的费用。”

    那’是的。所有人免费的钱早就可以解决问题了,我’我也不讽刺….

    • 但… but … but …然后银行不能’收集30年的利息。唐’您是否关心穷国银行及其利润?是的,我们基本上可以使几乎所有人摆脱债务奴役,这将重新建立中产阶级(毫无疑问,这将使租房者陷入困境,但是现在钱已经全部转移给了银行家,而不是房主,’这不是一个改善。

      • 争论的障碍是我曾经做过一次’不能偿还我的贷款,所以我不属于香蕉银行。实际上,令我感到困惑的是,该制度正在奖励不负责任的行为,并且可能是非法的或最少的不道德行为。这是纸牌屋。

      • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

        实际上,有建议只向每个人支付500,000美元(随机选择一个数字),并要求如果您负债累累,必须先用这笔钱还清债务。现金来自美联储的印刷机。这将消除道德风险。我觉得这很有趣。我认为它将解决许多问题。 1)失去进入日本风格的机会绝不会失去一两年。 2)它造成的通货膨胀会使人们再次投资。持有现金将是昂贵的。 3)从历史上看,低收入人群是法拉利服务的对象。

    • Ah –但是:建立在抵押之上的最糟糕的有毒资产证券被设计为利用原始抵押500:1 *(然后“value”整个交易中的一部分折算为利润和已支付的红利)。

      由于这种杠杆作用,偿还(或注销)的每一美元将破坏50-500美元的“value”。因此,债务必须以任何代价永久保存,最好是增加,否则整个金字塔都将被炸毁。付房贷实际上是通缩的-

      *) “极端的钱:宇宙的主人和风险的崇拜” by Satyajit Das.

    • 这个想法‘free 钱” thorugh “printing”会解决住房问题或其他任何问题都是纯白痴。

      首先,就像银行的救助一样,这将是盗窃。首先,那些主张这种荒谬解决方案的人要么是民粹主义者,要么在经济上毫无头绪。即使暂时假设政府官员可以并且想造成这种通货膨胀,也将破坏其他中产阶级的养老金和储蓄包括这些抵押工具。此外,随着必需品成本的增加,他们工资的购​​买力将崩溃,并且超过这种荒唐政策的任何好处都将被否定。

      好消息是,如果或者当有人真正愚蠢到足以执行这项政策时,债券市场将在金融体系崩溃之前使金融体系陷入通缩的萧条之中。

  • 我已经在这里关注博客一段时间了,我’我们已经了解到,许多地区的房价与收入不符,因此Cal Cal房地产价格过高…. but aren’是否应该以折扣价出售空头房屋和丧失抵押品赎回权的房屋?博士是否说通过卖空和丧失抵押品赎回权出售的房屋也被高估了?

    • 请加快速度

      SoBay承租人
      我读了一个REO协会期刊,说他们正在使用SS’s and REO’设置社区价格的下限。和唐’别忘了,如果这些房屋的回收率达到清单或贷款金额的90%,那么它将起作用。 (请参阅我发表的文章-房利美/房地美/联邦住房管理局-90%的恢复率)。

      我们在REO(主要)上提出了公平的现金要约,银行开出了900美元。我们告诉他们在哪里放置需要至少10,000美元维修的泳池/水疗中心。现在房子的价格下降了2万美元。房屋需要的不仅仅是游泳池/水疗中心。它也有噪音和其他问题。

      那’关于BPO(经纪人)’s Price Opinions)…。价值是主观的。不给这对夫妇。我们会尽职调查,并提供良好的数据点。

  • 请加快速度

    解决方案我来了’恐怕大宗商品销售’S a’租金丰厚:
    http://lowes.inman.com/newsletter/2011/11/30/news/164224

    可能已经与REO上市代理商签署了许多合同,这些合同正在准备进入市场,但这对我们买家而言确实是个坏消息。我们’偿还现金并可以’现在找不到合适的房子。

    • 那’真正的问题。中产阶级不再拥有任何东西(工作,住房,教育)的所有权。我为许多事情感到自豪,但我租的这所房子却没有。当每个人都停止割草和浇水到他们租来的草坪上,而landORDS停止需要的保养时,邻居的疫情也会随之而来。希望有钱人在自己的封闭社区内感到幸福-

      • 坎迪斯
        我们以前超大的McMansion景观住宅位于一个封闭的社区中,我们的大多数邻居都被搞砸了,试图用金钱和东西解决他们的问题。我没有’像人类一样喜欢他们。

        为活着健康而快乐。剩下的是肉汁。我们’在蓝领附近寻找房子。我认为人民将成为更好的邻居。没有更多的医生和他们的Stepford妻子。到过那里(两次)。

  • 熊市的第4年和第5年是流行的心理确信市场前景黯淡的时候。我仍然记得1994和1995年的SoCal。人们没有’不想和房地产有任何关系。

    由于冬季的低迷市场和季节性的低迷趋势,今年冬天它应该开始变得非常丑陋。

    • 布兰克芬勋爵

      最后一个泡沫比最近的泡沫大得多’80年代的房地产泡沫。中期,整个经济(社会,国民,世界)的状况要好得多’90年代。在稳定的就业市场恢复(如果有的话)之前,越来越多的人将与住房无关。如果您今天购买,’几乎可以保证您在接下来的几年中会失去资产。如果您出于任何原因需要出售…it could get ugly.

      除非您今天绝对需要购买房屋,否则短期内普通人的住房状况会好得多。

      • 如果你还年轻… buying now isn’这不是一个好主意。收入的3-4倍…单身人士收入..不是家庭收入。因此,如果一个人失业或请假给孩子…您仍然可以进行抵押。

        那’s what we did…我唯一的遗憾是“fear”我可能已经能够在已经安装了热水浴缸和备用游戏室的街区周围购买稍微升级的房屋…明年便宜。

        但the grass is always greener… I also 买了 a 2009 Hyundai Sonata before they upgraded 至 the 2011 model.. which was a lot slicker and cooler model.

        我的奏鸣曲的价值比我支付的少$ 7K… 但so is life…

        我们也变老…我的家人大多数在50多岁和60多岁时去世或生病… I don’认为他们后悔自己临终前的一些不良投资…

      • 我看到整个下降到50,000现金范围…crap or quality…

  • 我在2004年以$ 386K的价格买下了’现在可能价值28万美元。它’我的资产净值很残酷。但是,我只欠18万美元,而我再融资的15年期固定利率为3.25%。我的利息现在不足$ 500 /月!一世’我付了额外的本金,我的结余每月减少了1100美元。希望以此速度我’m保持在折旧之前。

    • 您明天可以还清房子,但如果房子持续贬值,无论是否贬值,您仍然会继续亏钱。’在您的银行或您的房子里。

      • 这是人们现在面临的难题。在许多情况下,他们可以购买,即…获得抵押贷款,以支付类似地点的租金。甚至更少。这导致许多人将视线从球上移开。球是他们的资本投资。

        It’s a lot like buying a Prius because it gets 45 mpg when you already own , as in no payments, an SUV that gets 17 mpg. Because you fill-up every week, the cost of fuel is always on your mind. 但the real cost is when you buy the vehicle.

      • 至少如果他尽快还清银行利息,他将不再支付银行利息。

    • 并感谢您允许他们在您购房和竞标过程中,将您借出的386,000美元的债务在同等的竞争中打印出10到100倍的债务“bought”每一美元的积蓄,因为您借钱买了45,000美元的房子……………..

  • 如果美国公民知道贝南克在过去3年中创造了多少钱并提供给外国银行,他们将感到震惊。最后
    计数,它超过1万亿美元,并且还在上升。最新的大输液公告
    受投资推动,进入欧盟的美国股市发生了巨大的飞跃
    银行和对冲基金,并由同一地点(即位于
    交易所)高频交易者。集会表明这些人多么感激
    联储将美国纳税人的钱放在网上来支持我们自己的银行’如果存在严重违约风险的外国资产库存
    欧盟银行破产了。国会和总统真的变得很小
    这个国家的球员’的财务未来。无论发生5 -10年是
    最肯定的是伯南克和美联储所做的正确的结果
    现在,他们创造了世界历史上最大的联邦债务泡沫。

    • 非政治科学家

      Machiavellian可能比这少得多(但也不少)。每当美联储创造更多货币而美元贬值,股市似乎就会上涨。您可以说这是邪恶的银行家显示出他们的幸福,但更简单的解释只是,市场上所有企业的固定资产现在的价值都已贬值得多。

  • @fajensen您能为我们的非经济学家医生多解释一下这一灾难性后果吗?我以前听过–我们本可以用TARP资金偿还几乎所有抵押的事实,如果有的话,也有余地。我不了解这种机制会导致经济崩溃或杀死银行…

  • @LordBlankfein– I’在过去的两年中,我已经在这里读书了足够的医生,以与您保持一致。
    我的问题是:对于拥有稳定职业收入的人,谁想在您进入并触发扳机时定居在洛杉矶西区(圣莫尼卡,PP或曼哈顿海滩)?
    这些市场已经纠正了一些但不是很多。专用飞地的供应有限,需求量很大。 (娱乐公司?谁知道,大洛杉矶县大约有2000万(?)人,所以总有钱…)
    当这些永久泡沫已经充分校正以购买同时仍试图获得可观的价格时,该如何判断呢?

    我不相信小鸡(DarkAges等),但我确实认为情况仍在恶化,而不是更好…

    • 布兰克芬勋爵

      达舍尔(Dasher),回答您有关西区超级泡沫市场的问题,我认为它们仍将下降,并且可能在未来几年内还会下降。百万美元的问题是他们将下降多少?那里有很多根深蒂固的钱,拥有自己的个人金矿的老业主,以及想加入以表示自己在那些矿区的专业人士。在财务方面,许多新买家都坐得很漂亮(两位医生,娱乐界精英,成功的企业主)…对这些人来说,确实没有’价格是否再下降15%都无关紧要。

      由于价格上涨,我个人不想在这些地区中的任何一个购买。您是否曾经考虑过将城市比1%低一个等级?我认为这在财务上将更加有意义。

    • 真的。价格停滞在伯班克。现在,我可以抵押的租金要多于租金。随着税收的冲销,可能实现收支平衡。一世’我给了这个东西更长的时间,但是让我们感到沮丧的是。厌倦了我的房东,但是不要’想成为银行的奴隶。啊。

    • 达舍尔(Dasher),我认为进入市场的时候就是您可以找到价格便宜的东西,然后再买房租。就像大多数人都知道的那样,租金是人们现金的真实数量的函数’的口袋,抵押没有’一个真实的指标。有人说PITI是等价的,但您通常会扣除大部分的财产税,每月的大部分都归本金,这是一种强制储蓄的形式。

      我也同意布兰克费恩勋爵的看法,认为将城市降到1%以下比1级低是有意义的,即雷东多,埃尔塞贡多,埃莫萨和托伦斯的部分地区,这些城市都拥有安全的社区,良好的学校并且距离市区很近沙滩。这些地区的价格已接近租金。曼哈顿,SM和PP仍有下降的方法。 (也许15-20%)

      对于西区,西切斯特,雷亚海滩和马维斯塔(Mar Vista)等地区的得分低于1%。

  • 您可以添加到桩中,到今天为止,默认值显示超过45%。

  • I’ve注意到翻转在我所在的地区攀升了约$ 25K- $ 50K。我知道库存紧张,但这’疯狂。尽管至少现在如此,但他们使用的是更好的橱柜(质量和深色)和工程木地板,而且价格并不便宜。对于任何反馈,我们都表示感谢。你在看什么

    我听说戴安娜·奥利克(Diana Olick)说,在放贷人加强承销的最近两年中,贷款表现良好,所以所有那些哭泣的孩子都哭了。
    严格的贷款标准可能会导致问题。 (相移)

    • 25-50k在该区域似乎很合适’s we’重新看。工作是’总是很恐怖,但是做工通常很差。有时候我’我看到的是真正的硬木,但通常都很香。从来没有任何花岗岩,以及所有相同的薄/浅现代橱柜。看起来还可以,但我知道’s cheapo.

    • 请不要再翻转

      是的,有很多的翻转这里啦啦土地,伤感地说。所谓的投资者/机会主义者现在正坐在一起“redone”属性。过去两年来一直在寻找的大多数买家(包括我自己)都已经观察了整个过程。最好的部分是,这些已完成的物业不出售,希望贪婪的投资者输掉。这些房屋的外观都与去年的花岗岩柜台(不是很原始)和相同的深色厨柜相同,如果您查看这些房屋,它们的内部外观也相同。对于那些抱怨自己的财产不值一提的人,没人让你买,要承担责任。

  • “您认为银行是否希望在未来五年内保留数百万份止赎房屋?从卖空交易,REO和房价下降的增加可以看出,答案是否定的。”

    从声明的库存水平(自09年初以来一直在下降)来看,答案似乎是“yes” …至少在某种程度上。

    请记住,FASB曾多次表示,“按市计价”将至少在2016年之前保持暂停状态。在2016年,他们将决定是重新制定该法规,还是继续将其暂停几年。

    归根结底,在过去的2.5年中,除了止赎权的滴滴滴滴滴滴流向清单库存缓慢下降的山峰之外,我们什么都没有…导致价格持平或略有下降。不要期望这种环境会很快改变。

  • 我希望人们不再谈论救助银行和美联储,就像它们是真实的生活一样。纳税人正在拯救一小群银行和美联储所有者。拯救一个非人类的实体和拯救一群超富有的人在心理上是非常不同的。在这种情况下,银行仅仅是掩盖贷款所有权和经济崩溃责任的壳。

    • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

      我们永远不需要救助联邦储备银行,因为它可以印钱。美联储用来救助其他机构。因此,它被称为最后贷款人。如果我们坚持不懈,那么除了戴比尔斯(DeBeers)之外,没有其他最后的贷款人。

  • 试穿一件。高盛(Goldman Sachs)出售了一批以毫无价值的抵押贷款为抵押的票据,并赚了一大笔丰厚的佣金。抵押贷款的收益在哪里?对于财产的卖方,无论是谁。然后,美联储将不良纸张CDO的持有人保释出去,其中许多都在中国手中。或更直率地说,你…这幅画怎么了?除了你,傻瓜纳税人,每个人都变得完整。人类历史上最大的抢劫案。万向…

  • 很棒的信息。住房市场是一个关键因素,但不幸的是,这里还有其他因素:econpi.com

  • 导致这种疾病的原因是中央掠夺性银行体系,旨在充实其所有者及其亲戚,并消除您的劳动和积蓄的附加值。自从美联储成立。

  • 显然,美联储和所有中央银行必须尽快销毁。

    任何不了解一个事实都是问题的一部分的人。

    • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

      那么,我就是问题的一部分。我相信法定货币对我们国家主权的巨大价值以及我们迅速解决问题的能力。恢复金本位将使这个国家走上毁灭之路。美联储将不再能够纠正市场中的流动性失衡,并且市场将有陷入危机的风险。一世’m pretty sure we’d失去我们作为全球储备货币的地位。反过来,这将使借贷变得更加困难,并可能实际上使美国政府破产。目前,美国政府不可能破产(除非某些政党希望这样做),仅仅是因为美联储可以根据需要印钞来购买美国债券。

  • 伊恩·奥尔曼(Ian Ollmann)

    DHB,房地产市场的时间,强度高峰和低谷让我想起了臭名昭著的瑞士信贷(Credit Suisse)图,该图显示了预期的ARM重铸日期。如果有人认为ARM重铸是导致止赎的主要原因,那么我们可能会期待2012年ARM重铸的大幅下降,到年底将恢复到泡沫前的速度。预计2011年将是重铸最糟糕的一年。加6个月。人们(愚蠢地和不必要地)耗尽银行帐户和401ks来支付抵押贷款所花费的时间,我们可能正在寻找看起来像我们在2013年上半年走出困境的事情。

    I’希望我们能在这场混乱中解脱的尽头。在过去的4年中,该国比往常更加清醒。在我看来,我们将开始收到明智行为的好处。

  • 劳拉·吉安诺塔(Laura Giannotta)

    而且,作为房地产经纪人,我想问为什么全国房地产经纪人协会不’与银行合作将这些影子资产推向市场。即使在高档社区中,我们也有被遗弃且未列出的房屋…那使其他所有人失望。

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