Jumbo loans, 全部现金 投资人, and slow population growth: 的gentrification of Southern California.

只有在南加州,您才会抱怨在驾驶欧洲资助的汽车时要制作六位数的数字,并且在全年接近完美的天气中无法“过上好日子”。您不能抱怨的一件事就是天气。具有讽刺意味的是,一些较便宜的SoCal县 内陆帝国 天气与亚利桑那州或内华达州相当。因此,抱怨声来自希望购买便宜的海滨物业的人。新闻快报显示,海滨地产将在繁荣与萧条中变得昂贵。但是,由于SoCal庞大,因此让我们专注于更大的市场。上个月4月份的销售达到了五年来的最高水平,但是您猜怎么着?巨型贷款的使用也是如此。巨额贷款占原始贷款的26%,是2007年9月以来的最高水平。另外33%的购买是所有现金购买者进行的。 FHA担保贷款仍占抵押贷款的21%,这将是一个有趣的数字,因为FHA担保贷款在6月变得异常昂贵。随着无法购买的人被推向内陆或被迫迁出州,SoCal的某些地区正逐渐被高档化(或租金,这不是什么坏事 )。

人口增长

首先,让我们看一下洛杉矶县的人口增长情况:

洛杉矶总人口

在2000年代的大部分时间里,洛杉矶县的人口增长一直保持稳定,而且有趣的是,在经济衰退正式开始之前,人口增长开始下降。现在,它已经恢复了增长,但是在过去的几十年中,其同比增长率无疑已经放慢了:

洛杉矶人口同比

For the first time since the 1970s, L.A. actually saw annual population growth decline in 2006 and 2007.  那 has now reversed but the growth rate is slow.

SoCal home prices are on a tear.  的median priced L.A. County home is now up 至 $395,000 (up from $310,000 last year).  This is a 27 percent year-over-year gain.  Regardless of market mix, this pace is fully unsustainable.  Good luck trying 至 time this rollercoaster ride!

Foreclosure resales are now a tiny part of the market making up 12 percent of sales.  Jumbo loans and 全部现金 offers are a big part of the home sale mix and these are 去任一个投资者 或更高收入的家庭。我们看到洛杉矶某些时髦社区的高档化 银湖 和回声公园。

看看这套待售房屋:

home1

home2

1140 Manzanita St,洛杉矶,CA 90029

看起来不错吧?好吧,这是一间632平方英尺的1卧室房屋。你们中有些人的办公室可能更大。只需查看销售历史即可:

销售历史

They actually tried for $399,000!  When you see this kind of random pricing, you know you are in full fledged mania.  What suddenly changed in a few months 至 warrant the $40,000 price drop?  When you are this off, you are basically trying 至 sell into momentum.  的place was bought for $195,450 back in 2005 which actually is more of a reasonable price for the size of the home.  What is funny is that the Zestimate on this place is $419,000.

银湖是一个价格很高的时髦市场。只需查看所有待售房屋(红色)即可:

银湖

的Hallmark of 至 tal gentrification is Whole Foods and 银湖 now has that:

“( 遏制)到了:银湖’绅士化的奇点。 Whole Foods正在迁入Fletcher附近的Glendale的Ralphs厂址(不是SL最漂亮的地区)。那里’一直在翻修/重建的八卦在现场盘旋了一段时间–拉尔夫斯(Ralphs)声称由于现场的几家小企业关门(房东避风港),它只是在更新商店’一直在续约)。”

那么,我对人口增长缓慢,目标市场的价格较高以及庞大的活动有何看法?从本质上讲,低收入家庭被赶出这些地区,并在人口保持不变但负担得起或过度负担的家庭中进行一对一的交换。 鳍状肢活跃在这些时髦的市场中。最终,家庭开始大量贷款活动,达到了五年来的最高水平。

这些市场正在高档化,但目前的价格已经超出了常规高档化。现在,人们陷入了一种深深的狂热之中,他们觉得如果今天不买东西,他们会被排除在外。继续并提取Silver Lake或Echo Park的所有邮政编码的所得税数据。这与住房中发生的事情形成了有趣的对比。库存仍然很低,我们才刚刚开始进入夏季销售季节。如果Whole Foods是高档化奇异性的一部分,那么大量使用大量贷款是房地产热的标志。

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60个回复 至 “Jumbo loans, 全部现金 投资人, and slow population growth: 的gentrification of Southern California.”

  • 这根本不可能长期持续下去。我不’不管市场怎么说。这与我在2k早期时的感觉相同’s,当我在有轨电车房工作时,I。Irvine和San Clemente看着人们在字面上排成一行,向Bid出价并买房。我记得有人走过我家走近我时,我并没有开玩笑地恳求我给他们买房子的机会。当我们在市场上到上个月左右时,我的房地产经纪人听起来像个木偶,告诉我现在利率低时立即购买。我最近告诉她,我们不再在市场上。我想我会等疯狂被消灭。最终,我们将耗尽金钱,否则人们将开始跳船。如果我不这样做’买好房子我的房子几乎还清了,所以我’我不怕“miss my chance “

    • Netflix上有一部很棒的纪录片“Maxed Out,”反映了上一次房地产泡沫的心态。几条经典的话今天仍然适用:

      “好吧,如果我看起来像我’我在赚钱,实际上我应该在某个时候吧?”

      “We just kept going with something bigger and bigger because, well, why not? As long as the 利率s remain low, we are fine. If the rates ever go up, I don’t know 什么 we’ll do.”

      对于后者,这些人需要记住,利率上升不仅会影响他们负担当前住房的能力,而且还会影响购买者购买您正在卸货的能力。

    • 什么’s a “track”家?哦你是说“tract”.

  • 我什么’我第一次注意到,我不知道’记得2006-2008年期间的情况是,在房屋上市后,卖家正在提高其挂牌价格。其他一些则不再托管,以更高的价格重新投放市场

    If no offers come in at $400k, well 然后’值得42.5万美元!

  • 几年前,CA通过了法律,使银行难以取消抵押品赎回权。但是默认值仍然存在,并且将以更慢的速度进入市场。

  • DHB现在是啦啦队长吗?基于第一段的吹牛’m confused.

    我认为天气实际上不是’一项或多项交易值得相信。毕竟,如果是这样,为什么有人会抱怨呢?

    我相信SoCal仍然是一大移植。是的,随着第二次世界大战后的繁荣在这里建立了2到4代的家庭,这种情况正在改变,但直到2006年,人口仍在迅速增长。许多像我一样的人被大学录取,才发现SoCal的真实性。现在你必须是个白痴才能相信’就像您在电视或电影中看到的那样,我希望没人真的相信!但是我’我在谈论现实而不是“dreams”。伊隆·马斯克(Elon Musk)公开粉碎405建筑物,’是真实的。著名的E.T.捣蛋现场…not so much.

    Being heavily transplanted, of course people are going 至 revert 至 什么 they know. 那’这就是为什么他们抱怨而许多人最终离开。如果你’不生于它,它’很难适应。

    《洛杉矶时报》的某人对航空航天公司及其迁至德克萨斯州和其他州的情况发表了评论。他们想知道谁愿意根据生活成本在洛杉矶工作?’不可避免:公司之所以离开是因为’其他地方便宜。我的(位于北部)中西部城市也正在蓬勃发展,失业率达到5%,并且为购物中心,剧院,赌场,两栋办公楼和房屋而兴建了许多新建筑。为什么?因为最后’重要的生活成本,而不是天气。显然,这不适用于上地壳(Irvine,Westside等)’和企业家精神推动了他们的发展。但是对于我们其余的人 …

    也许短途通勤和铲雪机确实值得。

    • 我在1980年代在洛杉矶南湾地区长大,那真的就像“E.T.”捣蛋现场–the best place you could ever imagine living. I was so proud of seeing all of the regular sites on Knight Rider, A-Team, et al. 的future was bright with plenty of aerospace jobs for all segments of the population, and the civic pride during the 1984 Olympics was remarkable.

      I’去年得出的结论是,我想在1980年代洛杉矶抚养我的孩子。不幸的是,’不再存在,但是在加州以外的许多好地方都可以很好地复制它…在文化上和相对于时间的承受能力方面。我选了佛罗里达那不勒斯。

      顺便说一句,我知道加利福尼亚感觉像是一个移民州–如今主要来自拉丁美洲和亚洲–but I sense it even more here in Florida. 的only difference is that most of the transplants here are either European or from the Midwest/East Coast.

      • 我记得’在洛杉矶,90年代比衰退更重要。在5年的时间里,我们发生了洛杉矶暴动,北岭大地震和几场破坏性大火–所有这些都与航空业的主要就业机会同时发生。我买了我的房子’91岁,在水下呆了6至7年。美好时光…

    • I remember Orange and San Diego counties in 1990. 的weather was great and there were no jobs. I looked at 2/2 condo’在纽波特的海滩上,他们要价10万美元,没有买家。圣地亚哥也一样。
      的only difference I can see now is that CA has about 15M more people and mortgage 利率s are at record lows with not many homes for sale.

      • 那’s a great housing trough 至 remember that a lot of folks forget about. 那’航空航天业开始起飞的时间,以及美国普遍衰退的时间。然后,您有’95-’05繁荣和随后的萧条(如您所建议)在经济上没有太大改善。有趣的事实:圣地亚哥拥有两家《财富》 500强企业,高通公司和电力公司Sempra。在佛罗里达州西南–不完全是您关于就业中心的想法–您还有两个,分别是Health Management Associates和Hertz(刚宣布,将于明年到达)。

        我一直认为您必须跟随工作。“Chief Executive”杂志刚刚公布其商业环境排名–您可以猜测加利福尼亚的位置。该链接从第2页开始,告诉我为什么从长远来看,我的情况会长期恶化: http://chiefexecutive.net/states-more-aggressive-in-competing-with-one-another-2013/2

      • “The only difference I can see now is that CA has about 15M more people and mortgage 利率s are at record lows with not many homes for sale.”

        唐 ’别忘了中国奴隶主因病被安置在SoCal中的经历-

    • 我不会’不能说DHB已经成为啦啦队长,但是投降的气味比以往任何时候都更强烈。而且,令人沮丧的是一些根深蒂固的假设正在崩溃(例如,“it’关于当地收入的一切,” “次级海啸来了,” etc.), he’不幸的是,在他的理论基础上也使用了稻草人的论点:

      “因此,抱怨声来自希望购买便宜的海滨物业的人。新闻快报显示,海滨地产将在繁荣与萧条中变得昂贵。”

      抱歉,DHB,该板上的NOBODY一直在抱怨曼哈顿海滩SFR的成本’在子线上。他忘了所有的“real house of genius” 文章s for Culver City? 的central point of frustration has been people with upper middle-class incomes not being able 至 buy in 什么 were formerly upper middle-class neighborhoods from the previous cycle.

      I’我不是说那里’是南加州房地产市场的一位精明观察者,他本可以预测过去13年中发生的任何事情。保证他/她不存在。

  • 银湖边缘的房屋绝对不值得购买,但是紧邻水库的区域实际上非常漂亮。我会说银湖真的不是’这是一个家庭聚居的地方,但同类型的人想要一个比好莱坞丘陵更便宜的选择。它’这是一个林木茂盛的地区,有慢跑径,公园和数量众多的餐馆。

  • 如果您是对冲基金经理,并且名字像Geryon(Divine Comedy,Canto xvii),位于佛罗里达州Boca Raton的邮政信箱地址,并且可以轻松访问Fed现金折扣窗口,则可以安全地将这个房地产沼泽化(整个市场是应该的吗’完全按照您丰富多彩的高回报/低风险投资组合说明书中的承诺进行平仓…尝试一下,就去别的地方找点乐子。

  • We 唐 't Make Those Drinks No More

    SoCal外壳’未来将是多代的;每个房子有更多的尸体。富裕的老龄化婴儿潮一代的成年子女/孙子女与他们同住,或与数十年前购买的祖父母同住;成年后代可以’无法负担他们成长时所拥有的现实世界中的薪水,并且在情感上/经济上可以’离开/习惯卡利的生活方式。婴儿潮一代去世,房子去给孩子/孙子孙女住,再住四十年。

    频谱的另一端是没有证件的十分之一,有些地区是三分之一 …低收入(平均每年17K)。妈妈,爸爸,姐妹,奶奶,咪咪姨妈,乔叔叔在一起,一起买房子。十个人,四只狗在1200平方英尺的房子里,四辆车在车道上。低收入低工资人口,主要有孩子,而不是孩子“年轻的高薪专业人士”。周末参观任何当地的购物中心,做自己的研究。

    所有种族的中等收入人士继续退出SoCal,以天气换取开放空间,更好的学校,生活质量,较低的生活成本,工作机会等。

    招募了一些海外现金买家,投资者,对冲基金和几个信托基金婴儿 …几个贪婪的银行家,少数退休的政府退休金类型(每年200K),摇滚明星或名人。也许他们’我也会买一些财产。

    Everybody else rents. 那 is all.

    • 如此真实。我知道一个信托基金的孩子从新泽西州搬到卡梅尔谷(圣地亚哥)地区,可能只是花了三分之一的钱在一些新的超级豪宅上…距海岸五英里,不少。他们总是谈论财富如何赢得’持续了三代…我开始明白为什么。

  • 让’看到,“输给Ditech的另一个人”现在因CashCall而回到电视上,DHB的评论线程数已突破100,而我刚听到凤凰卫视电台的经纪人吹嘘一个FHA计划,该计划推迟了三个月的首笔付款新购买。

    是的,这次’的不同。相同游戏的名称不同。任何说基本面都没有的人’在这种信念下,事情会有所收获。

    • We 唐 't Make Those Drinks No More

      是的,我也注意到’那个男孩在母亲自言自语时衣着整齐吗?

      与众多房屋翻转展示,房屋购买展示相结合,Witchy Wife抱怨花岗岩台面,开放概念,不锈钢用具,娱乐空间,必须靠近她的妈妈和爸爸,朋友等,而老公在后台洗牌,准备好同意/签署任何让她闭嘴的东西…通勤两个小时?没问题! Deja vu?

  • I heard a rumor the Fed 至 start raising 利率s in 6-9 months. Wonder 什么 will happen then …

    • 取决于您的兴趣状态。如果您的意思是联邦基金利率…. it won’不会发生。如果您的意思是让利率上升是关闭量化宽松政策的自然结果…then it’很简单。根据银行和投资者蒙受的损失额,可能会重新进入另一轮较小的量化宽松政策。冲洗并重复直到不穿为止’t work no more

    • 金蛇

      看着每个人都惊慌失措,将购买价格推高到顶’t miss the low 利率. What most people base buying decisions on is I make x amount therefore I can spend x amount. I will just wait and see how it goes. I have never seen such amount of market manipulation as I see now.

  • 恩斯特·布洛费尔德

    我是唯一看到美联储所做的天才的人吗?

    的Fed’s REO-to-rental program allows an environment of artificially low volume of homes for sale which causes pricing 至 move into bubble territory. 的Fed’s artificially low 利率s causes 投资人 至 leave safe investments and chase after real estate searching for yields. 的Federal Reserve and banks then releases housing inventory at a measured pace 至 keep prices artificially high.

    的net result is:
    1.) All 现金买家 (33%) will be eating huge losses when this housing bubble pops. 的banks and the Fed would have eaten these losses had they flooded the market with 止赎 and short-sales but they didn’t. Instead, it will be the 全部现金 buyers who will take the massive losses.

    2.) 的21% FHA market means that tax payers are on the hook for these new loans so the banks and the Fed take no losses, again.

    3.)信贷仍然非常紧张,这意味着剩余的46%的抵押贷款(大部分)流向具有主要信用的人,即2012年的平均FICO得分为750。这些FICO为750的人不会违约,如果他们的房屋价值暴跌了50%。这些主要信誉的人们将付出一切,直到丑陋的恶性苦头。

    Summary: What the Federal Reserve (and banks) have done is created an environment where much of the risk and losses will be absorbed by 全部现金 buyers, people of excellent credit and 约翰 Q. Public (FHA loans), instead of by the banks themselves.

    • “3.)信贷仍然非常紧张,这意味着剩余的46%的抵押贷款(大部分)流向具有主要信用的人,即2012年的平均FICO得分为750。这些FICO为750的人不会违约,如果他们的房屋价值暴跌了50%。这些主要信誉的人们将付出一切,直到丑陋的恶性苦头。”

      我在这里不同意,为什么不’这些人遵循先前向他们提供的剧本而只是战略上的默认书吗?我落在这个范围内,如果我的房子突然失去了价值的30%,就像现在这些傻瓜要买的那样,我将在战略上违约。只需将我的每月抵押贷款付款保存几年,就可以在几年内不再购买监狱,并节省足够的首付以冲洗和重复!

      我不知道这种迷局还能持续多久,我想今年秋天这种臭名昭著的狗屎会大发雷霆。

      • 如果您的聪明和纪律足以拥有750 FICO,那么您’足够聪明,知道什么时候可以减少损失并走开。或者更好的办法是节省租金收入。当系统是由魔鬼组成,为魔鬼存在时,只有一个傻瓜扮演天使。

      • 恩斯特·布洛费尔德

        的Federal Reserve made it clear last weekend, and several times this week, that QE3 is going 至 be scaled back.

        What this means is 利率s go up. When 利率s go up, home prices will go down.

        Here is 什么 happens when 利率s on 抵押贷款 go up:

        示例:中层地区的$ 800,000住房
        利率为3.5%,首付为20%,每月抵押贷款约为$ 2875

        when 利率s go back 至 their historic average, 什么 happens?
        at 8.9% interest with 20% a down payment, the $800K selling price plunges 至 $450K. 的monthly mortgage payment will remain at about $2870.

        当利率恢复到其历史平均水平并且附近的价格暴跌至45万美元时,买主@ $ 800K是否会在战略上违约?不,因为每月抵押’t going 至 change. 的reason is that home selling prices are a function of mortgage 利率s and household income for a given locality (real estate is very regional and highly localized, ignore the national averages, they mean nothing).

        So these households with FICO scores of 750+ are not going 至 default when 利率s move up and the selling prices of houses in their neighborhood crater, all because: the monthly mortgage payment isn’t going 至 change.

      • 超过750个组(或任何组)的FICO分数默认归结为一个’s credit worth. It’是完全主观的。诸如未实现的财产价值损失,首付金额,财产租赁价值,婚姻状况之类的因素可能会影响该决定,但最终归结为人们对自己的房屋有多满意和满意(假设是’的主要居住地)。

        我想指出的另一个因素是,至少在加利福尼亚,加剧了战略违约的压力是最近大量的融资’基本上已经将高比例的贷款从无追索权贷款转向了追索权贷款。对于追索债务的拖欠,肯定会三思而后行。

    • 华尔街也正在考虑从租赁到租赁的商业模式。银行不能是房东,但是大型机构投资者可以。从我的角度来看,它们可能是相同的。

      天才是’认为美联储已经找到了减轻公众损失的方法,‘outside 投资人’但是美联储找到了弥补银行亏损并为华尔街提供短期投资机会的途径,而这是普通公众无法获得的。随着越来越多的机构试图采取行动,美联储更有可能继续操纵利率足够长时间,以使这些大型投资实体以最小的损失执行退出策略,或者只是在美联储任职期间找出一种方法以减轻纳税人的债务负担。

      的only hope the rest of us really have is that reo-to-rental programs are targeted 至 select cities, and they’re still in somewhat of a trial phase. All cash might make up some ~30% of all home purchases in the recent months, but you have 至 factor in the amount of people who bought 全部现金 simply because they had the 钱 (whether foreign or local).

      It’s sad, and there’s nothing that can be done 至 stop it. 的best you can do is observe and learn the game for yourself. Maybe someday you’ll be feasting with them at the 赢得ner’s table.

    • Yep on 全部现金 buyers losing when it bursts. Also, it’s really a double-whammy for the 全部现金 投资人. They won’没有足够的现金投资于计息账户,我想当利率提高时,这笔钱将支付更多。

      • 俄勒冈阅读器

        的“all cash” buyer does not tie up his 钱 in real estate. 的all cash buyer (at least the non-institutional ones) uses their cash 至 get the cash advantage and then akes the cash out of the property and gets 至 utilize the historically low 利率s. They get the best of both worlds. They use their cash 至 beat out he owner/occupier bidder. Generally, their bid will be accepted even if lower than an FHA or conventional buyer. As soon as they close they mortgage their property at these low rates and get most of their 钱 back. It’对他们来说很重要。

    • 不确定#3。我认为FICO得分较高的人会继续付款,而不是保护自己的得分或继续进行“responsibility”道德,但是因为他们可能在他们负担得起的价格范围内购买商品,也就是说,他们拥有主要信誉,并且承受能力也随之而来。失业,搬迁或以半价重新购买同一房屋的机会很诱人,特别是如果这种类型的房屋正在储蓄并且可以为替换房屋支付现金。

    • 虽然我’如果您的观点3不是100%支持,我同意您的总结。这使我认为泡沫最终将破裂。我想我们’ll know it’当至少一半的影子库存消失时,s关闭。

      • 恩斯特·布洛费尔德

        @Sadie,

        阅读布兰克芬勋爵’s post below.

        我忘记提及的是,布兰克费恩勋爵(Lake Blankfein)提到了这一点,那就是2012年成功抵押的平均首付比例为22%。对于那些在南湾海滩城市的人来说,这意味着15万到25万美元的首付。它’当您在策略上拖欠抵押贷款非常困难’投入了那么多钱。

    • 布兰克芬勋爵

      Ernst, I agree with your number 3 assertion. 的people with excellent credit, 20% plus down buying in the prime/near prime areas are not going 至 throw in the 至 wel that easily if prices crater. Walking away during housing bubble 1 was a no brainer for most because many put zero down and comparable rents were half the price. 的same can’不再说了。在这种情况下,大多数人都处于或低于租金平价,我非常怀疑租金会下降30%,40%或50%。

      I fit squarely into this third category and I would hold on 至 my house until the bitter end. 的idea of squatting for years, having ruined credit, moving, 出租 and then re-entering the housing market is NOT an option. 那 sounds like a major hassle 至 save a few bucks, no thanks. I bought my house 至 live in and will enjoy doing so.

      • 我什么’我在洛杉矶观察并不能与您的主张相吻合“等于或低于租金平价”。这是基于去年以来从西侧到东部(包括山谷)的已售物业。也许在城市最肮脏的地区有租金平价。

        I’我不确定谁能确定未来几年的租金。上一次,由于单位已从租金中转换,我们的租金随房价上涨。这次,我们的房屋价格上涨,单位转换为租金。到目前为止,我’我没有看到相应的租金上涨。

        Completely agree with you on the idea of the shrewd default, squat, and repeat methodology that some have acted upon over the past few years. Does anyone have any self respect? 那 seems like a very stressful approach 至 take.

    • 许多人已经习惯于相信信用评分也可以衡量自我价值。这些人也往往对“owning”与审慎的财务状况无关的房屋。这些强烈的心理影响可以很好地证明恩斯特’的理论在下一个下坡中正确。

  • Totally insane market. What is really insane is the 全部现金 buyers. If you have ever bought a home and gone thru the process of booms and busts, 然后 is crazy 至 pay 至 p dollar (because rates r low) with all CASH?!! Why tie up your cash when you can borrow at such low rates??? Because Dick and Jane are broke. Living with relatives and unemployed.

    美联储已敦促对冲基金和其他基金投降。市场,以推动价格上涨,效果很好,但是现在呢?谁能负担得起房租?哦,是的’是的,迪克获得了额外的奖金!!!我忘记了我们正处于危机之中,这也许可以解释为什么美联储将“TAPPER” the QE’s。嗯,你能说吗“interest rate”希望那些对冲基金经理知道如何游泳!

    • 阿仁’t the all-cash buyers mostly 投资人 rather than primary residence buyers? 的math baffles me…您可以购买一些可口可乐或思科的股票,并获得3%的股息收益率,而不必在高Beta住宅市场上冒险。

      • 我喜欢董事会认为所有现金投资者都是将要被烧掉的傻瓜。他们是不是因为成为傻瓜而获得了现金?我还没有看到有人考虑过拥有出租房屋的税收优惠。拥有500,000美元房屋的现金所有者每年将可以扣除大约15,000美元的折旧。假设该现金购买者位于最高税率范围内,那么每年将节省8000美元左右的额外税款。这是这些特性之一的收益的额外1.6%。这将包括财产税和保险。对于许多人而言,折旧比住房抵押贷款利息减免更好。此外,这些投资者正在购买所有现金以达成交易,并立即将其现金的60%再融资。在这种情况下,交易完成后60天内,他们的口袋里会剩下30万。我不认为价格会上涨更多,但我认为不会再出现暴跌的情况,因为大多数买家都付清了首付款并拥有良好的信誉(20%的FHA买家除外)。

      • 是的,大多数现金买家是投资者,但他们有不同的类型。对冲基金现在正进入市场,有些抛售和一些租金,但是仍然有一些时间短的投资者正在寻找现金流。将其视为支付6%的年金–初始投资的8%,随着通货膨胀,这将增加付款。是的,有时可能会很痛苦,职位空缺有时会停止付款,但从长远来看,这并不是一笔不小的投资。谁知道未来的住房会有什么,但是如果您选择兑现年金,它将有一些剩余价值。

      • Any depreciation is recaptured at a later date. Sure it helps but it is not 赢得dfall you imply.

        If you pay 500K for a house, depreciate it at a rate of 15K per year, when you go 至 sell 10 years later, the 500K cost basis is now 350K so if you sell it for exactly 什么 you paid for it your tax liability is the taxes on a 150K gain (25% federal on the depreciated portion along with 5 至 10% state tax depending on where you live) 的gains beyond the depreciated recapture (should you sell it for more than 500K)vary but since your example is for a “high income”个人,税率与折旧后的折旧费几乎相同。

      • “Any depreciation is recaptured at a later date. Sure it helps but it is not 赢得dfall you imply.”

        不完全正确。您只需1031年交换即可将其带到下一个住所。仅当您无任何交换而直接出售时,才应重新收取。我怀疑大多数人会交换更大的财产,而不是出售。人间’对于放弃被动收入感到兴奋,尤其是当他们接近退休年龄时。

    • It does seem downright stupid 至 pay 全部现金 when one can get 3.5% loans and offset the interest, since eventually one should be able 至 get a much better return on that cash in the coming years. Also, more cash means more ability 至 buy many houses.

      所以,这让我认为“all cash buyer” is a meme. Meaning, everyone thinks you have 至 be 全部现金 至 “win” the house and the real estate industry is pandering 至 the 全部现金 buyer, ignoring the conventional borrowers. 我不会’如果在那里感到惊讶’s a FED rule that gives kickbacks 至 people bringing in 全部现金 offers. I’押注最近通过的规则将发现这种方案。

      所有购买这些股票的人(例如黑石集团)的困境。而且,我仍然认为’重新获得401(k)基金经理购买。我的意思是还有谁会买?

  • 我猜没有人在泡沫狂热中期时在乎基本面。听起来有点熟?多久忘记了。

    http://Www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 现金购买者分为三种
    1.持有出租的外国投资者
    2.投资者“flips”
    3.业主(通常是父母资助孩子或退休者)

    我的经验是,这三个部分一直存在… Bubble or not. 的difference now, and the reason there is a higher percentage of 现金买家, is because these are the offers most sellers would rather accept. It’不是因为缺乏资金买家。

      • 最近12个月中我完成了72笔交易…没有对冲基金买家。我要说的是,虽然有30%是现金买家,但这并不是因为缺乏融资要约。我的观点是,我认为记录了更多的现金销售(占所有销售的一部分),这仅仅是因为当面对现金或财务之间的选择时,即使价格稍低,卖家通常也会接受现金交易。

      • 最近12个月中我完成了72笔交易…没有对冲基金买家。我要说的是,虽然有30%是现金买家,但这并不是因为缺乏融资要约。我的观点是,我认为记录了更多的现金销售(占所有销售的一部分),这仅仅是因为当面对现金或财务之间的选择时,即使价格稍低,卖家通常也会接受现金交易。
        但是,我会同意,受托人出售的大部分资金将用于对冲基金买家。

  • 我有一些pdf研究文章,讨论了投资者在单身家庭中(即对冲基金,公司和富人)的角色,该角色已于2012年中期投放市场。

    他们专门寻找可以购买的房屋
    在交通不太差的城市中,1 *彼此靠近。–方便维护。
    2 *的费用为100-300k,最高限额为400k。原因:租金与房价超出一定水平并没有线性关系。
    从募集的金额中得出3 *(例如,我引用2Harbor IPO的$ 2B),对冲基金就像这家公司中的名人一样:rich-是,著名– yes, and they’会像其他人一样赚钱,但我估计自己还是一个人’负责10-20%的销售,仅此而已。

    Now those 3 points basically maps out 至 the buying areas and the areas they seem 至 be light. 的heavy areas they are buying are actually not just phoenix, but cities in NC and SC (east coast) where there are software companies and industrial, and home prices are about right.

    的move in prices in the west coast, while have some 投资人 in it, is also 至 some extent contrary 至 requirement #1 – 3 above. LA is hard 至 navigate/congested, expensive price-wise, and was just 至 big for a portion of several billion $ funds 至 matter. 那 and really the supply of homes are tight.

    需要考虑的事情–这些天影响运行的因素’当您仔细查看数据时,这很明显。通过数据,您可能需要像我一样做事,包括深入研究IPO文件和对冲基金的招股说明书,去市政厅贿赂一些人以获取信息,等等。

  • 我怀疑我没有’尚未真正解决:

    如果明天停止狂热,并且价格至少冻结一年,那么目前的价格是否仍会冒泡?

  • I feel bad for all you cali guys. I have seen so many examples on this blog, and other online sources, of 投资人 buying properties that have zero or next 至 nothing cash flow. Rentas are all like mini businesses, if they dont make 钱 why buy them? 的sunshine and beaches 24/7 seem nice and all, but how do land lords make a living out there?

    在密歇根州,我以9.9万美元的价格购买了4个单元。总租金为$ 2200。完全不在贫民区,工人阶级家庭地区。我所在地区有很多类似的交易。希望我有更多的钱/资金来购买更多。

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