拉斯维加斯希望加利福尼亚有房屋销售需求–拉斯维加斯有三分之二的投资房地产购买者来自加利福尼亚。尽管房价现在比5年前的峰值下降了63%,但从躁狂症时代开始出现了重复的趋势。

很少 住房市场 和内华达州一样遭受重创,尤其是拉斯维加斯市场。南加州人与拉斯维加斯有着密切的血缘关系,因为维加斯经济的很大一部分是基于15号高速公路上穿越沙漠的周末高速公路传单。南加州的一些市场 河滨和圣贝纳迪诺县 have been hit nearly as hard although this is out of the mind for most.  One fascinating component of the Vegas expansion and bubble had 至 do with California 钱 flowing into second and investment homes out in Las Vegas.  您 can say that 加州人 为本已十分猖ing的房地产篝火增加了额外的燃料。然而,正如我们所知 泡沫遍布全国 跨州程度不同。一些州的气泡较小,而另一些州则进入疯狂状态。拉斯维加斯的独特之处在于,来自加州泡沫的剩余资金大量进入了他们的市场。有一次,大约40%的投资房屋被与加州有联系的人购买。因此,我们走了一个完整的圈子就不足为奇了,其中三分之二的投资购买来自 加州买家。只有这一次,价格才会下降50%,60%和70%。

加利福尼亚人再次跳入拉斯维加斯市场

上个月拉斯维加斯几乎所有销售额的一半来自投资者。这种趋势已经持续了多年,超过一半的出售房屋是不良房屋销售。这是从73的峰值下降的 不良销售百分比 到2009年4月达到。现金购买者支付的中位数价格为$ 84,000。没错,在拉斯维加斯的房屋价格为$ 84,000。由于价格的沉重打击,我们看到了销量的急剧增长:

拉斯维加斯房屋出售

资料来源:DQNews

由于这些令人难以置信的低价,加利福尼亚人在拉斯维加斯再次掷骰子:

“(维加斯公司)以加利福尼亚人为首的州外买家占6月拉斯维加斯房屋销售的三分之一,这反映了投资者和度假屋买家的需求。

缺席买家,包括居住在本州的投资者,购买了6月份售出房屋中的46%。该数字低于三月份创纪录的49.9%,根据总部位于圣地亚哥的DataQuick发布的统计数据。”

我总是觉得这些趋势引人入胜。这说明加利福尼亚人是 渴望低价 房地产,尤其是在投资房地产方面。我们已经在 内陆帝国。多年来,我一直听说亚洲国家的大笔钱将吸收过多的房地产。数据并不能完全向我们表明:

DataQuick报导:“在6月份的缺席买家中,有34%的人在内华达州有邮件地址,有30%的人位于加利福尼亚州。其余大多数州外买家都在纽约,占5.6%;宾夕法尼亚州,占3%;新泽西州,占2.4%;犹他州,占1.9%;佛罗里达州为1.8%。

3% DataQuick表示,6月份售出的所有拉斯维加斯房屋中,外国买家都是根据公共财产记录购买的,这可能低估了实际数量。。在这些外国买家中,有78%来自加拿大,有11%来自澳大利亚。地址在以色列和中国的买家占总数的8%。”

从本质上讲,行动是来自我们北方的邻居和来自我们澳大利亚的朋友。当您深入了解数据时会很着迷。绝对会吸引大手笔,因为价格已经绝对下跌了:

拉斯维加斯的房屋价格


全国房价 相较于您所考察的市场,内华达州的房价已较内华达州的最高价下跌了约30%至53%至63%。当然,最大的市场是拉斯维加斯。事实上,拉斯维加斯的中位数价格为114,900美元,令人震惊 63% 从五年前的最高点2006年11月开始。

拉斯维加斯销售数据

尽管是个好消息,但这实际上是已经存在的房地产库存之间的交易卡。的 影子库存 正在拉斯维加斯迅速清理,但即使以这种速度,也要花费数年时间。这就是为什么中位数价格再次同比下降8%,而销量却增长15%的原因。拉斯维加斯的经济仍在受挫,曾经繁荣的建筑业显然仍处于低迷状态:

拉斯维加斯建筑业就业

在我们看到更加均衡的市场之前,几乎没有什么可做的。 相信已经形成底部,即使已经形成底部,短期内对升值的期望可能过高。拉斯维加斯显示,即使在危机爆发五年之后,价格也下跌了63%,但仍然有大量的动力来降低价格。作为投资者,许多人都在与大量廉价租金竞争,但是在度假期间,房价显然对加拿大的雪鸟很有吸引力。然而,大买家再次来自加利福尼亚。就像在高峰期间一样,维加斯市场上三分之二的投资物业买家来自加利福尼亚。用马克·吐温(Mark Twain)来解释,历史并没有重演,但它确实押韵,尤其是在涉及加利福尼亚时。

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30个回复 至 “拉斯维加斯希望加利福尼亚有房屋销售需求–拉斯维加斯有三分之二的投资房地产购买者来自加利福尼亚。尽管房价现在比5年前的峰值下降了63%,但从躁狂症时代开始出现了重复的趋势。”

  • 您 have 至 admit, Nevada is #1 on the list for someone who survived the carnage of ’08,并试图找到他们的现金收益率,或正在某个年龄段(这意味着您,Boomer夫妇)正在寻找便宜,温暖的居住地。尽管佛罗里达发达,许多人来世和死亡(伟大的老年医学卫生系统),但佛罗里达实在太潮湿和平坦。那里的湿气必须迅速摧毁无人看管的空房屋,而我 ’m assuming, the desert dry heat will preserve these homes much longer. 您 gotta love the no state income tax in both places, though.

    拉斯维加斯不符合我的喜好–我认为这是一个如此多层次的怪胎秀,而我’我不赌博。另一方面,里诺(Reno)在我的视野中,是因为在塔霍(Tahoe)最多(一个小时)即可进行出色的滑雪和其他高山活动。里诺有任何粉丝或居民吗?你喜欢它吗?上帝知道我喜欢Zillow上的RE价格。通过丧失抵押品赎回权和其他银行拥有的财产进行一些购物,可以使我再省30%。真好而且,这不是’旧的把我弄乱了。泡沫中建造了全新的房屋。

    I’从纽约地铁btw。去过塔霍两次,滑雪。

    • 我住在里诺(Reno)大约4小时的海湾地区。如果您想要温暖干燥,那不会’描述里诺。里诺和维加斯唯一的共同点是内华达州和赌场。里诺(Reno)位于内华达山脉(Sierra Nevada)的东侧,海拔高,冬天非常寒冷,结冰和降雪。如果我不得不在里诺和维加斯之间选择,由于您提到的户外休闲机会,我也可能会选择里诺,但是维加斯的天气更暖和,还有一个主要的机场。里诺(Reno)的部分地区比较粗略,当所有访客走后,似乎有些沮丧,因此购买时请务必小心。里诺(Reno)对北加利福尼亚(Northern California)的影响与维加斯(Vegas)对南加利福尼亚(Southern California)的影响相比,虽然规模要小得多。

      • 伊恩·威廉姆斯

        自2005年以来一直住在北内华达州’快点响。里诺(Reno)确实很冷,该镇的部分地区可能风很大。每十年2-3次暴风雪实际上会足够沉重,可以持续1-2周。预计会有300多天的阳光。但是,与拉斯维加斯不同,夏季大部分时间最多达到85-90。

        与大多数城市一样,有好有坏。北谷在Zillow上似乎很便宜,但是却遭受许多犯罪和使用甲基苯丙胺的困扰。不错的房子不错‘引擎盖将运行140-180k。

        正如塔兹所说,它是拉斯维加斯的NorCal版本,但赌徒的区域服务区域小得多。在过去的十年中,赌场也一直在失去印度在CA的运营商的市场份额。与拉斯维加斯相比,仓储和制造业所扮演的角色要大得多,因此经济更加多样化。

        如果你’re into skiing, firearms or cars its a great place 至 live. Within a ~90min drive there are a good dozen ski 渡假胜地 of various sizes. There is a thriving culture of automotive enthusiasm or all sorts.

      • 塔兹:

        如果您认为里诺是“bitterly cold”在冬天,那么你就避风港’一月份在新英格兰度过了时光。而且,正如我所说,’我是滑雪者,所以,一点点雪和雪就可以了。从我身上’有人说,实际上可能是一个更好的滑雪生活场所,因为早晨’我花了很多时间去铲掉山上大雪,我80一直很努力地耕种。

      • 迈克M:

        您’re right, I’我从未在新英格兰度过一月,我对严寒的预期可能与您的不同。一世’我一生都在加州度过了一个小时的海岸。一世’ve在Tahoe地区滑了几次。当我’我在北太浩(North Tahoe)地区滑行’我经常选择开车一个小时左右来里诺,因为那里’在特拉基几乎没什么可做的。已有10个′我在里诺外面的铁轨上挂着长长的冰柱’冬天去过那里,’通常低于冰点。从我的角度来看,这真是太酷了。对你来说’s t-shirt weather.

    • I’ve在卡车司机中住了很长时间,并且一直很喜欢reno,足以去那里看看房地产(但是已经有一段时间了)。我喜欢把郁郁葱葱的内华达山脉驱赶到多岩石的高沙漠之中。城市数据论坛提到在某些街区可能有风(每天下午都有风)–你从圣安娜那里得到的那种强风’在这里。而不是狂风爱好者,所以我将检查一些受到保护的区域。同样,由于无需缴纳州税,所以冬天的街道上的耕地/除冰效果也不佳。

    • I’我已经在里诺(Reno)呆了大约两年,而在那之前的5年里住在拉斯维加斯。我喜欢里诺并且认为它’比通常获得的好。那里’当然比拉斯维加斯更具社区感,’更容易忘记,如果您在这里,赌场就在这里’re not into that (I’我没有)。塔兹所说的天气是真的,但你不知道’介意有时在冰雪中驾驶’还不错。哦,别’不要忽视机场的事。 RNO很小;您’如果飞往西海岸以外的任何地方,几乎总是会有至少一个中途停留,而LAS可以直飞任何地方。

      我没有’我买了自己,部分是因为我’我不确定价格是否会下跌,部分原因是我不知道’不要期望会更长。虽然他们没有’那里的过度建造几乎和维加斯一样’的库存仍然过剩,我预计这将使价格下降更多。

    • 而且,尽管距我在该地区已有20年历史了,但在咖啡店/早餐室发现了真正的活牛仔。如上文所述,有些纳贝可以粗略地/甲基化,与CA和NV周围的其他小镇不同,但是如果您’不属于该组。

    • 在像NV这样的无所得税州当心财产税&佛罗里达州通常比他们的州表亲所得税高。加分不休息>65岁(加利福尼亚州),那时收入可能会下降,并且您基本上会受到统一税率的打击,这笔钱是为在街上初中上学而支付的(这是一件好事,但是什么时候可以付清学费呢?)。最不利的是,它们都具有两级税率,这意味着,如果您实际居住在那儿,则税率最高可降低名义税率的70%。如果您只是来滑雪或成为半日制居民,则可以补贴州/县& neighbors. And don’不要因为您的居住权而被骗–这意味着非常高的罚款,利息等。尽管FL法规规定您可以离开长达2年,但请尝试去评估师之前,并在他们对您的房屋征收税收留置权后证明这一点。唐’不得在定期检查您的信用并在信用报告中有税收留置权的领域工作。并不是所有的天堂,只是这样您就知道并相应地计划。

    • 卡森市很好。好友离开这里约20年前’t回头。如果有兴趣,请查看BME上的故事。

  • 图表清楚地表明,拉斯维加斯地铁房屋/公寓/联排别墅的价格始终处于相对较低的水平。在过去的十二年中,几乎没有人搬到那里买房,可以卖掉他们的房屋,剩下的资产可以用来在拉斯维加斯购买另一套房子。事实是,损失分散在整个房地产价格范围内,并且有几千种灾难,包括高低波动(拉斯维加斯湖是高端的灾难性崩溃)。除非是脚蹼,否则这些投资者都亏了钱。每个想要投资和出租的人都在房地产价格上损失了钱,甚至在很多情况下,甚至在现金流上都损失了钱。投资者仍在向小镇上投入资金,那里的工作不会很快回来,劳动力也不会增加工资。未来,前往和停留在拉斯维加斯的游客也将面临更加困难和昂贵的旅行。这个想法是如此之多,以至于成千上万的投资者可以’错了,反复了,或者吸取了教训。我没有’没有发现任何迹象表明最近在拉斯维加斯市场上蛙鞋的成功程度。那里的失业率很高,工人及其家庭将离开。拉斯维加斯空置房屋和公寓的盈余将无限期延续,租金将继续下滑。当投资者最终精疲力尽或破产时,维加斯住宅/公寓价格将如何变化?

  • 每年拉斯维加斯都会有更多的赌徒竞争。那里’几乎没有证据表明该房地产市场价格上涨。最有可能的是,它将继续下降。

  • 上个星期’的《商业周刊》上有一篇关于拉斯维加斯房地产欺诈的恐怖文章: http://www.businessweek.com/magazine/the-king-of-all-vegas-real-estate-scams-12082011.html?chan=magazine+channel_top+stories。当然,这种事情是’仅限于该区域。我绝对确定我曾经住过的千橡市的联排别墅,还有我的母亲’在圣费尔南多谷(San Fernando Valley)遭受类似的腐败行为。一世’d非常有兴趣听到其他读者’对文章和文档的评论’s 至 o.

  • 我想知道是否有’另一个更大的因素是维加斯房地产价格下跌。那是…水。那么,当水变得越来越稀缺/购买和运输时,拉斯维加斯会发生什么呢?不会’这是甜点城第一次因缺水而最终被废弃。再告诉我为什么拉斯维加斯的房地产现在这么便宜?

    • 那里不是’开发它是有钱的,但是在大盆地地区,该州是齐平的(没有双关语)

    • 第一化学定律:物质不能被创造或破坏。米德湖就在附近。你主要是水。当你死时,水会流到哪里?答:没有地方,它仍然在这里!

      • 有两种错误。水是可以产生或破坏的化合物。该化合物的元素(氢和氧)更不可改变。更重要的是,沙漠中的水往往流向其他地方–它称为蒸发。米德湖是一个蓄水的水库,在科罗拉多州大部分时间起初都是降雪。愚蠢地宣称拉斯维加斯(或洛杉矶)无需进口水就能实现可持续发展。至少科罗拉多河在附近流动,但已经被超额认购。开采古代地下水不是长期的解决方案。

      • @ LawsofPhysics-地球上的水平衡随着时间的过去是恒定的(相对),这是正确的,这没有错。

        更广泛的思路是反驳(对还是错),认为缺水将推动拉斯维加斯的房价上涨。

    • 当然洛杉矶也有这个问题。

  • DHB引用DataQuick

    DataQuick报导:“在6月份的缺席买家中,有34%的人在内华达州有邮件地址,有30%的人位于加利福尼亚州。其余大多数州外买家都在纽约,占5.6%;宾夕法尼亚州,占3%;新泽西州,占2.4%,

    维基百科说

    臭虫“西格尔在纽约,新泽西州和费城参与了盗版活动。”

    这不足为奇。谁不’是否知道拉斯维加斯之所以存在,是因为本杰明·西格尔鲍姆(Benjamin Siegelbaum)和迈耶·苏霍扬斯基(Meyer Suchowljansky)以及这些社区的犯罪家庭吗?

    从这些数据中,我可以得出的一个结论是,犯罪家庭构成了仅有的一些钱来买房的唯一一部分人。

    • 造就拉斯维加斯的是一个叫菲德尔·卡斯特罗(Fidel Castro)的人。除非将哈瓦那拒之门外,否则您将永远无法在沙漠中找到任何人。

      真正的长距离杀手“resorts”将会是石油的价格。航班已经提高了50%,当汽油价格超过每加仑5美元时,您在洛杉矶度过的周末短途旅行将接近200美元。

      • 触摸’ 杰克.

        犯罪家庭在古巴黑市上制造了大ula子。它’卡斯特罗(Castro)掌权比没有拥有更大的生意。距佛罗里达海岸90英里,美国可以’对此无能为力吗?卡斯特罗是另一个有用的白痴。

        共产主义不是’是一种政府形式共产主义是有组织的犯罪。

  • 拉斯维加斯面临的问题是,它已从无可争议的全球赌博冠军晋升为3年内的第三名,现在仅次于澳门和新加坡,仅4年前,新加坡决定允许在新加坡建立两家赌场。在3年的时间里,两家赌场的设计和建造都比现在拉斯维加斯的所有赌场加在一起要多,而如今高昂的赌注仍留在亚洲,拉斯维加斯将竭力取代他们所代表的轻松赚钱这么久….

  • 我开始在东湾以及发往哪里的地方看到这种疯狂“PENDING”几乎所有价格低于55万美元的房屋。这些愚蠢的投资者又回来了吗????我们什么时候能离开这个房地产?非常令人沮丧!我可以’甚至买不出好价钱的房子!

    • 总是有买家会采取对房屋所有权的抵抗最小的途径,即使这样做’这是一条愚蠢的路线。 FHA贷款下降3.5%,利率低于4%的FHA贷款正产生预期的影响–钩一些吸盘。在您提到的情况下,符合FHA资格的购房者可以花不到2万美元的价格进入价值55万美元的房屋,而利率低于4%的本金和利息支付可以是2000美元且会有所变化。这些买家严格考虑进入的成本和每月的费用。他们不是’•考虑利率上升时财产价值将如何变化。他们将被锁在房子里长达30年的任期,或者如果他们绝对不得不搬迁的话,他们可能会下线而丑陋。继续租房并欣赏表演。

    • 您至少有两件事对您不利。首先是房地产经纪人不是向出价最高的人出售,而是向真正是其他房地产经纪人的“投资者”出售,价格低于“市场”,然后再以10万美元的价格再次投放市场。另一个问题是,只要钱是免费的,“投资者”就将继续进行不良投资,因为如果交易不成功,他们可以通过不付款而获利并兑现任何损失,从而社交化。好消息是,这些Bozos确实为您抓住了落刀,从而使您摆脱了困境。在这一点上,我们的金融体系非常脆弱。 NAR承认过去5年中将销售数字至少弄虚了15%,然后根据新的伪造的NAR数字,今天的股票市场飞涨,这证明了这一点。

  • 如您所知,有些加利福尼亚州的买家会对较低的价格做出反应。在加利福尼亚,不折不扣的价格显然过高,银行正将许多止赎房屋(或可能被赎回的房屋)拒之门外,以试图支撑价格并缓慢地将其推入市场。到某个时候,银行拥有的房屋数量将下降到这样的程度:仅凭价格下跌就持有它们只是为了支撑价格是没有意义的。’您拥有其中的许多。显然,银行最后一次REO出售将不考虑对其他REO价格的影响,因为’不能是其他任何REO。这表明在某些时候,无论出价是多少,银行都将最终出售,这最终冲销了。

    • 如果我们拥有自由的资本市场,我可能会同意您的预测,即REO将在某个时候以它们能获得的任何价格抛售。但是,大型银行由贪婪,相互联系的混蛋经营,他们的游说者忙于华盛顿特区的钓鱼活动。“fix”银行造成的混乱。寻找某种B.S.立法将声称可以帮助房主或稳定价格,但实际上它将救助银行,而纳税人则只能自掏腰包。

      美联储已经有一个试行气球,计划通过提供接受他们的垃圾RE和CRE票据作为抵押品,明年将$ 800B注入$ 1T到银行。“loans”基本上为零利率。可以达成协议,以不到1%的利率从美联储借款,并以29.9%的信用卡利率借入J6P。或者更好的是,将其以30:1的比例杠杆化,然后将其倾销到欧盟债券中。这是一个伟大的国家吗?

    • 您争论的问题是REO会生出REO。您将不得不假设,将REO的/空头股票长时间地推向市场不会影响房屋的估值。缓慢的流失会导致缓慢的价格通缩,从而缓慢地创造更多的水下房地产。到目前为止,我们都知道,与非水下物业相比,水下物业进入止赎的机会更高。放血缓慢的另一个问题是,它将改变独户家庭的投资观念。如我们所见,改变这种思维方式将需要一些时间,而且政府/银行正在确保这种思维方式发生变化……

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