为租金而来,为意外而动:现金投资者继续以房地产财富的承诺充斥拉斯维加斯房地产市场。

拉斯维加斯 是一个有趣的案例研究,该市场在十年内都可以繁荣,萧条然后再繁荣。这表明,我们有史以来第一次生活在全球房地产市场中,繁荣与萧条像电话游戏一样紧随其后。我们似乎一起起伏。当然,这是有道理的,因为在美国,有一个主要参与者在很大程度上为该系统的融资提供支持。轻松赚钱就像亚马逊一样流动,房地产快速致富的愿景成为主流媒体。  脚蹼又回来了 with a vengeance and 投资人 have become the 市场 in many areas.  拉斯维加斯 is one of those specific locations.  The share of all 现金买家 is stunning and even more astounding is the resiliency from this group sustaining multiple years of all cash buying.  Many came for the rents while now many are staying for the flips.

房地产梦想之谷

It is hard 至 claim that 拉斯维加斯 is now a 苦恼 市场 given that the majority of sales are now “non-distressed” transactions:

las vegas 市场 share

All you need 至 do is go back 至 last summer and 60 percent of sales were coming from the 苦恼 pipeline.  Today, it is only 36 percent and of this, only 8 percent are foreclosure re-sales.  We wrote in a previous 文章 that 拉斯维加斯 had a large number of vacant homes.  According 至 a study from the University of Nevada at 拉斯维加斯 发现有40,000套房屋空置。鉴于最近一个月的销售数据产生了4,739笔销售,这是一个令人难以置信的数字。

即使自2010年以来租金一直保持稳定(并且在最后一个季度有所下降),价格仍继续飙升:

拉斯维加斯租金

因此,租金比上一季度下降了4%,但中位数价格却同比上涨了35%。忘记买房租了,现在该买房了。显然,租金收益率并不能保证实现35%的增长,因此还必须付出其他努力。

令人震惊的是所有现金购买的数量及其背后的弹性:

拉斯维加斯有现金的购房者

资料来源:DataQuick

自2008年以来,所有现金购买量一直保持在40%以上(自2009年以来超过50%)。这是拉斯维加斯市场的首创。在过去的五年中,一半的市场被所有现金投资者所控制。

虽然房价上涨,而且百分比似乎很惊人,但我们正在反弹到非常低的水平:

拉斯维加斯房屋价值

With these low rates, I bet many out in 拉斯维加斯 have utilities bills that are larger than their actual principal and interest payments.  For a place like Nevada, the end of cheap energy is going 至 make it difficult 至 sustain solid growth.  You devalue the purchasing power of many and you see real estate values go up yet you also see energy maintaining a 新 plateau:

汽油价格

为什么这么重要?好看看租金表。典型的租金是1000美元。如果您花费200美元为房屋降温,又花费200至300美元的天然气费,则预算的很大一部分将用于这些物品。这是大量投资者所错过的。目前,这是另一种音乐椅游戏,投资者将房屋相互出售。然而,基本面仍然薄弱,内华达州的工资增长并不理想。不足以证明价格上涨了35%。

拉斯维加斯 肯定正在经历疯狂。超过一半的市场由投资者主导。但是,您可能正在将一种狂热换成另一种。毕竟,有些人可能宁愿在拉斯维加斯投资置业,而不是将自己的钱存入一家银行,这要归功于美联储,该银行的收益为0%。实际上,为什么有钱人如此积极地涌入房地产市场是可以理解的。但是,人们对与本地经济学脱节的欣喜之情非常熟悉。除去那本关于躁狂症的历史书,然后戴上你的业余心理学家帽子。拉斯维加斯对您来说似乎是一个正常的市场吗?

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44个回答 至 “为租金而来,为意外而动:现金投资者继续以房地产财富的承诺充斥拉斯维加斯房地产市场。”

  • 我们看到内华达州里诺市出现了更多的降价和房屋销售。一些坐位是卖空交易。价格更高,拥有理想地段和更好街区的房屋仍在快速发展,但是即使在几个月前就可以立即出售的大量房屋也没有报价。他们等了几个星期或一个月,然后开始降价…

  • 原来,“distressed”降低价值。但是,一旦改头换面,“new”他们提升了所有房屋价值。实际上,那里的房屋价值引擎没有办法分解材料和人工,使房屋价值似乎比实际上涨的多 …all because of 苦恼. For example, I buy a 打浆机 for $100k and put $33k into it and resell for $160k. House price gauges will pick this up as $60k appreciation when in fact $33k was materials and labor. The buying of 苦恼, rehabbing and reselling has been a huge boost 至 house values. And the lack of 苦恼 will have the exact opposite once it’; s都考虑在内。

  • 史蒂夫·泰勒

    我今天只是在想这个。我同意维加斯正在经历疯狂,但是像旧金山这样的地方呢?考虑到有限的库存和相对较高的收入,最近的价格上涨是否合理?或者旧金山也在经历狂热?

  • 我过去几个月来一直在关注这个网站。我要感谢Housing Bubble博士发布了这些住房主题,并为有兴趣的人提供了一个发表意见的论坛。

    我和我的妻子对在拉斯维加斯这里买房感兴趣。实际上,由于住房市场,我们去年年初才来到这里,但我们很快发现它与其他人不同(历史悠久)。我们认为房价不会永远便宜,但我们认为,如果房价至少下跌20%,我们将有机会获得10万左右的价格。去年是如此。

    现在,我们已经节省了大约30%的资金,但是由于我从事的两个兼职工作与我的文学士或硕士无关,所以我们无法获得资金。因此,重置了2年的时钟,与此同时,我正试图在这里获得教学许可(另一个疯狂的过程),以便我能够获得一份可以使我们更快地获得贷款的承包工作。

    We were presented with the option of going with a cash investor who would hold the 1st lien on the house while we pay him interest every month (10%). This would not be such a bad deal if we knew house prices were only going 至 rise. People out here keep comparing the prices 至 those highs in 2007, which were quite inflated and do not seem 至 represent 新 value.

    所以,我们’不知道我们会怎么做。我想如果我们找到一个可以住五到十年的好房子,那么我们会继续努力。前提是我们可以赢得房屋竞标,并且我将在一年左右的时间里签约工作…以便我重新融资。希望到那时银行不会让普通乔获得融资变得更加困难,但是谁知道呢?

    • 提防并迅速采取行动,Jason B,因为全现金iebuilder渴望得到他27,000美元’ll earn by “boosting home value” of that $100k “beater”您可以自己购买康复用品。

      Oh, has anyone ever seen a flipper put $30k 至 a $100k 打浆机? Maybe install wall-to-wall granite counter-tops? lol

    • 我们正在出租直到情况改善。赢了’永远保持这样…

  • We’我已经看到维加斯住房泵的回归,现在我们’会看到维加斯房屋垃圾场的回归。这些对冲基金“cash buyers”实际上是杠杆买家。仅黑石集团就借入了20亿美元用于购买SFH。拉斯维加斯的泡沫即将破灭,这只是最新的专家告诉投机者在出口仍然打开的情况下离开。好玩的东西:

    http://www.youtube.com/watch?v=SuHwemXJMys

  • 而且,迟早该镇将无水可浪费。

    • 首先,您想让加利福尼亚陷入太平洋,现在您’对内华达州水位枯竭的前景感到不安。甜。

    • 加州从米德湖中抽出的水量是拉斯维加斯的10倍。我们还可以将用过的水倒回湖中,并泵出加州无法达到的水量。内华达州可以在太平洋为加利福尼亚州建造一个海水淡化厂,并从米德湖中获得该海水淡化厂的产量。因此,我们没有耗尽水的危险。

  • 我不’我发现租金波动如此之大,而我’确保有一些基本原理可以支持该图表。显然他们尝试了更高的租金,但没有’没用,所以他们降低了它们。作为全球性城市(吸引游客),进入城市的交通可能会出现较大波动。好几个月,坏几个月,等等。因此,如果人们赚更多,花更多,赚更少,花更少。

    如果您能出色地在加沙地带工作,’在拉斯维加斯生活很容易。看看自助餐服务员…they automatically tack on tips when you buy your food ticket at the 新 automated machines. Given buffets are $25 至 $50, that’s每位服务员正在制作的每桌$ 3.75至$ 7.50。一世’m sure it’每天晚上出门在外至少$ 100即可轻松出门。经销商,代客等相同…他们都得到提示。如此说来,每月2000美元的小费,加上工资,以及家庭中多种收入来源的潜力,拉斯维加斯的中西部价格要比西海岸高得多。

    North LV和Henderson还有许多制造公司,与Nellis相关的工作,以及其他一些公司。“The Strip”是金矿,但正如我相信我在DHB的另一篇文章中所说,您必须身处黄金地带。酒店2块收费的1/2块。人们从机场打车到大道,他们没有’t leave it. 拉斯维加斯的其余部分几乎是一个普通的美国城市。 Too many people, perhaps, and not enough jobs 至 support them, but I digress and speak of the gainfully employed. Make $15 至 $25 an hour and you are 过得不错 in LV.

    The 市场 is manipulated and manic, yet still much more affordable than CA.

    • 在拉斯维加斯赚$ 15- $ 25的人并不多–或自助服务器获得20%的小费。而至于“doing fine”基于此,您基于什么?内华达州唯一比加利福尼亚州便宜的东西是房租。实用率是西方第二高的’t cheaper, you don’缴纳所得税,但是营业税和手续费相对较高。内华达州的工资水平低于加利福尼亚州,在许多情况下明显低于加利福尼亚州。我儿子从UNR毕业,获得了会计学学位,这是他两年来在内华达州找到的最高薪工作,为28k。他搬到北加州,起薪超过5万美元,唯一让他多花钱的是房租,在内华达州少付了他400美元,在加州少付了几千美元的税,这两项都可以抵消。由慷慨的雇主付给他的福利,在内华达州几乎不存在

      • 我想我’我比大多数人在找工作上要好得多。

      • Lynne认为NV的工资很低是正确的。但是,在内华达州还有另外一件事,那就是比加州便宜,那就是工资税。内华达州的零—而CA在美国是最高的税率。

  • “40,000套房屋空置”

    假设这个数字是准确的,那么为了不触及这一点,人们真正需要知道的是更多的东西。“market”一百万英尺的杆子?

  • “拉斯维加斯的其余部分几乎是一个普通的美国城市。”

    并不是的。它’这座小城建在发臭的沙漠中,绝对没有天然水源,高度依赖一个行业,赌博以及伴随该行业的不愉快业务。我真的可以’没想到其他美国城市能与之相比。

    • 可以说,整个州就是这样,为了使情况变得更好,我们拥有一个充满ALEC僵尸的立法机关。如果您在内华达州闲逛的时间足够长,您就会知道为什么经常叫它“西方密西西比州”

      • 实际上,里诺正在发生巨大变化,这可能是由于外部人(主要来自加利福尼亚)的涌入。有的是城市更新,有的是回收利用,有的是体育爱好者和户外活动,节日等。赌博正在逐渐消退,已经不再是过去的主要经济力量。与拉斯维加斯绝对不同。

      • 好吧,我从来没有见过里诺“change”。但是,作为东方人,由于前者的原因,我在去年冬天访问了它,作为可能的养老院’靠近世界一流的滑雪场所,廉价的泡沫破灭房屋和超低税率。这个地方实际上使我的女友哭了。当然,房屋便宜,但是市区只是令人沮丧,因为唯一的生意似乎是赌场,我发现这真是令人目结舌(这几天也是唯一的必须抽烟的地方),还有当铺,卑鄙的无家可归者和假释缠绵。房屋在“burbs”很不错,而且正如现在所说的那样非常便宜,但是,我’m sorry, I can’不能住在我的地方’米大部分时间都被泥土和干燥的阳光所包围,没有文化可言。我承认,我离开Tahoe滑雪仅一个半小时左右,就离开了15万范围内的几处全新的房屋,几乎哭了起来。位置,位置。

  • 从长远来看,有限的水和日益增长的能源成本可能注定要毁灭拉斯维加斯’很难看到这些因素在很大程度上影响着2-5年时间尺度上的房地产价值。自1970年代以来,人们一直在放弃矿物燃料,并且每次都过早。这些能源肯定会用完(或者更现实地讲,会变得昂贵得令人望而却步,并迫使采用替代能源),但是押注于此以影响中短期经济决策至多是冒险的。

  • 我们不再喝那些酒了

    自2009年以来,去了LV几次,检查了购买/修复的多重项目。一世’我们花了一些时间在Phoenix / KC / LA的中/低收入地区看倍数;一世’对于全面修复项目,我并没有说服…if value is there, I’m interested.

    拉斯维加斯wasn’为我我看到了太多烂摊子,漫无目的的人不缺“milling around”白天/晚上的所有时间;瞬态,家庭乞讨,虚荣,犯罪,卖淫,毒品,激进的乞pan。可怕的贫穷。

    我的意思是不尊重。我想喜欢维加斯,的确,您可以在美国任何主要城市找到我上面提到的所有东西。但是对我来说,这一切似乎在LV中得到了放大。拉斯维加斯有一些美丽的地区,美丽的房屋;当然可以’是许多人居住的好地方。但是对于我所看过的物业所要求的价格,我相信其他更多“boring”美国城镇经济较好,人口稳定,犯罪率和疫病减少。各位,只是我的拙见。我可能完全错了。

  • 当你’如果感觉So Cal的房价已失控,请查看多伦多这栋700平方英尺的房屋。艾伦·德杰涅雷斯(Ellen DeGeneres)就此事致电房地产经纪人’这是一所赚钱的好房子–准确地说是$ 173K。相当幽默的视频强调了住房市场的荒唐性质。

    http://www.huffingtonpost.com/2013/08/13/torontos-tiniest-home-photos_n_3749572.html

    • $ 173,000 / 700约$ 250 CAD /平方呎

      这个数字怎么不正常?您现在可以每月在多伦多以不低于$ 1,700的价格租用这套小公寓–不熟悉税收和保险,所以我赢了’不评论网的样子,但仍然….

      • 阅读能力很好

        GEEZ— Don’不知道萨迪在哪里得到700平方英尺,为什么卡尔没有’打开链接即可查看自己的详细信息,但房子的面积为312平方英尺,而173K的价格是2008年待售的!

        C’mon people…..慢下来,屏住呼吸,阅读并检查详细信息。

      • 那栋房子实际上只有312平方英尺,而不是700 .. for $ 173,000?

      • 糟糕,面积为700平方英尺(应为312平方英尺)。我觉得自己很困惑,因为房子只有7英尺宽。

  • 亲爱的房屋泡沫医生,
    没有什么比我听到的时候更能使我微笑“all cash buyer”好像有人带着钱箱出现在开放日的房子里一样乱扔。我认为区分融资或有条件要约,非融资或有要约和实际所有现金要约很重要。

    我愿意打赌,那里的现金很少。我相信其他一些评论者已经注意到或发布了与大型银行如何为“对冲基金”融资有关的链接,大型银行从美联储获得免费资金,并以非融资或有条件的要约购买房屋。这些在统计中显示为所有现金要约,但实际上它们是有资金的。他们的最终目标是将这些资金出售给401k计划,养老金等,并赚取巨额利润。任何损失将被社会化。

    我们还看到,鳍状肢获得了用于购买,修复和转售房地产的短期贷款。我什至听到过抱怨,富裕的中国人正在从本国获得贷款,以为其所有现金提供资金。

    我有一些朋友,他们的资产足够到银行去,而与计划购买的房子无关,因此可以提供非融资或有条件的要约。然后,他们为房屋再融资,以使房屋成为抵押。很多人这样做只是因为每次现金都提供胜过财务或有条件的提供。

    我同意那里有一些真正的现金,但很可能不是所有人继续进行的所有现金提供中的大多数。游戏的名称是利用您拥有的现金。我认为现金是在1987年房屋贷款危机之后开始漫长而缓慢的死亡,自那以后,我们一直在利用廉价的宽松债务进行杠杆化融资。

    • 按照您的思路,只有现金出纳员用收银员支票购买,而不会’t再融资,是真正的全现金交易。此人正在寻找CD上没有的租金收入’,债券或股票市场。一世’我不确定有多少销售给现金流量投资者,但是我’确保这很重要。有些人称这个为妈妈& pop landlords.

  • 我还注意到,价格一直在下降,库存却在上升。似乎每个人都想成为房东。顶部是否来回的时间很快就会告诉我们。但是本伯伯’少量的量化宽松实验不会顺利结束。一世’考虑到其中一些重大交易,我对此感到震惊。
    这是购买这样一个地方的好时机。
    http://www.redfin.com/CA/La-Verne/1861-Walnut-St-91750/home/7912909

  • 作为自2011年以来一直在拉斯维加斯投资的房地产投资者,我可以说,尽管过去两年的飞速发展是由于政府和银行共同努力收紧供应。我们看到充满止赎房屋的市场正在转向现在充满了人们转售房屋的市场。市场组成不同,因此价格也在发生变化。此外,房价仍低于重置成本。换句话说,你可以’现在就以价格为基础。说维加斯的房屋负担不起,就像说只有比尔·盖茨有能力住在旧金山。市场只是从市场反弹“一生一次,您再也买不到便宜的东西”机会。它仍然有增长的空间。只有当价格超过重置成本并且抵押贷款支付远远超过租金成本时,这才是疯狂。

  • 在拉斯维加斯会发生什么,留在拉斯维加斯。谈论一个没有真正吸引力的地方。它’会打击。等等。

  • 同时,回到牧场(《洛杉矶时报》,8月14日):

    “奥兰治县的价格是该国最高被高估的价格,比该网站的分析所述应有的价格高12%。洛杉矶县排名第二,价格高估约10%。

    Trulia说,这两个县的房价被高估的程度远不及泡沫高峰时期。 2006年第一季度,奥兰治县被高估了70%,而洛杉矶当时被高估了78%。”

    http://www.latimes.com/business/money/la-fi-mo-housing-overvalued-20130814,0,6184676.story

  • 同时,回到现实…10Y yields hit 新 highs and mortgage rates keep climbing.

  • 我住的地方附近有一个有趣的地方。在5月以$ 232000的价格售出。5月的脚蹼重新粉刷并放入了花岗岩。现在待售,价格为$ 375000。这里的价格疯了。

    http://www.redfin.com/NV/Las-Vegas/7820-Magnolia-Glen-Ave-89128/home/29164313

  • 公平地说,住房就像商品一样交易。如果是这样,那么没有房客是件好事,因为无人居住的房屋的确会产生水电费…

  • *编辑“无人居住的房屋不会产生水电费”

  • 现在,我们处于房地产周期的高端,但我认为距离泡沫还差两年。

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