在拉斯维加斯的房地产市场上赌博-出售40,000套空置房屋,其中9,500套待售。投资者正在加紧准备在西南保释吗?

抵押市场是美国历史上最大的举动之一。根据房地美(Freddie Mac)的数据,30年固定抵押贷款利率创下了25年来的最大涨幅。毫无疑问,这引起了 抵押市场。有趣的是,全国各地的好经济新闻都有可能给美联储退出量化宽松政策增加麻烦。然而,这样的举动使得完全依靠它的膨胀市场变得更加昂贵。 轻松的资金流入,并围绕疯狂的低利率建立。过去几年来,拉斯维加斯市场是对冲基金和投资者一直在握拳的迷人市场之一。然而,当您查看数据时,您发现的是一个本质上是在大型音乐椅游戏中相互交易房屋的市场。我认为检查过去几年拉斯维加斯房价为何飙升会很有用。

步骤1 –取消赎回权更加困难

2011年有一部法律AB 284,这使得在拉斯维加斯取消抵押赎回权更加困难。尽管出于善意,这部法律实际上造成了巨大的道德风险,但与它的基本使命恰恰相反:

“( 评论日志)这些数字令人惊讶的是,这里并没有真正的短缺。山谷中有50,000套空置房屋,普通业主几乎没有机会赢得报价。

AB 284法案通过后,许多房主意识到他们可以长期免费生活。数以千计的房主在第三年和第四年没有抵押贷款。 Lender Processing Services几个月前报道说,停止付款的普通人已经在家中呆了超过24个月。” 

以上文章写于三月,但绝对值得一读。内华达大学拉斯维加斯分校的另一项研究发现,有40,000套房屋空置。无论您将它切成小方块,都有很多房屋可以出售。根据Zillow的说法,您有9,500套房屋待售。价格在拉斯维加斯做到了:

拉斯维加斯房屋价值

然而,超过一半的购买是从遥远的投资者那里进行的。潜在的经济状况看起来并不像它正在蓬勃发展以证明其同比增长超过20。

第2步–停止按揭付款

这是道德风险问题出现的地方,人们停止了抵押贷款的支付:

“硬币的另一面?拉斯维加斯再次享受迷你潮。近80,000名房主不还房贷,极大地促进了我们当地的经济。进入我们的经济,大约每月80,000 x 1200美元(平均租金或抵押贷款)= 1亿美元。这笔钱通常不会是可支配收入。每年有12亿美元投入到我们的经济中,这比任何政府刺激措施的效率都要高得多。它直接用于零售,新车,饭店等。没有繁文tape节。”

我觉得这很有趣。即使到了今天,将近60%的购买活动都流向了投资者(创历史新高)。看看所有现金购买的疯狂程度:

拉斯维加斯现金购房者

资料来源:DataQuick

投资者渴望获得收益。在过去的几周里,房地产以外的回报率变得更加有利可图,利率大幅上升。追逐这些收益仍然值得吗?距离向他人致谢还不到一年,但我们知道该游戏的结果。许多人正在撤退。就业市场似乎没有理由证明这种繁荣:
在拉斯维加斯就业

虽然看起来它正在缓慢增长,但工资却不是,对于实际上需要薪水支付抵押贷款的人来说,由于利率较高,价格变得更加昂贵。但是真的吗?即使存在以下情况,前投资者的需求价格也可能会较为温和 higher rates if 投资人 并没有排挤寻找住所的普通买家。低利率的意图是为了创建大型对冲基金的整个翻转活动区域并惩罚常规的买主和租房者吗?那是最终结果。

步骤3 –离开

我认为这篇文章总结了 下一步 :

“预测接下来会发生什么不是火箭科学。在接下来的9个月内,我们将看到价格进一步上涨20%。 AB 284将进行修改,因为国家结算服务商会将其大部分贷款出售给了不必遵循相同准则的新服务商。空置房屋和拖欠贷款将在2014年下半年转换为可用库存。不到十年的第二次泡沫破灭将开始。

那些用便宜的钱买房的对冲基金中有哪些呢?好吧,随着成千上万的房屋被转换为租金,租金将下降,从而使租金与价格之比下降。房屋收益率的吸引力将大大降低。基金将发现房屋并没有产生他们告诉投资者的现金流量。下一步将是迅速抛售股票,并以较高的价格和40%的资本增值兑现。按下“销售”按钮时,没人愿意拿着最后一个袋子。”

我们已经看到拉斯维加斯的房租面临巨大压力。租金是通过薪水的实际净收入支付的(是的,这些令人讨厌的收入确实很重要)。随着房价飞涨,收益率已经不那么吸引人了,那么为什么要跳水呢?利率的变动肯定会产生影响。拉斯维加斯是一宗夸张的案例,说明丧失抵押品赎回权的行为停滞不前,补贴了 华尔街基金 利率较低,并且基本上惩罚那些积蓄下来并试图购买住房以对抗翻转,对冲或转化为REIT的收入来源的人。一年前,投资者的需求仍然很旺盛,经济基本面已经停止,这一事实使这个市场安全地进入了躁狂状态。有人会介入吗?绝对不。我们的经济体系似乎正在“骑行直到车轮脱落”,因此要戴上头盔,因为RPM开始改行。

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59个回应 至 “在拉斯维加斯的房地产市场上赌博-出售40,000套空置房屋,其中9,500套待售。投资者正在加紧准备在西南保释吗?”

  • 如果你 don’看不到,您没有看。
    http://www.redfin.com/CA/Redondo-Beach/711-Esplanade-90277/home/7704320
    查看历史记录。

    • 我要笑’我已经看了很长一段时间了(我住在附近)。隔壁的家–also for sale–是我最糟糕的事情’ve ever seen.

      • 此注释的意义是什么?

        “这是一个罕见的机会,可以通过带两个单位多户住宅(可通过城市验证)的住宅区来拥有一个标志性的家庭住宅。”

        ??

  • 我住在内华达州的Incline Village,与LV的市场截然不同,但读者可能对此很感兴趣。我们销售到旧金山湾区CA狂潮,并决定离开时,选民说“您需要给我们更多的钱而没有服务”然后开始清空监狱。

    这个市场是由太浩湖的第二套住房,旅游服务工作和税收外派人员共同驱动的。房屋(公寓,SFR)的价格从20万中期起’s 至 >如果您在太浩湖上,则需支付500万美元。

    在旅游/第二故乡为主的地区,营业额相当可观,但是在过去的18个月中发生了几件事。卖空的数量从普通到异常。价格上涨了25%以上,库存从去年6月的350处下降至6月的250处。

    高端买家主要是加利福尼亚人,但高端买家的新来源是华盛顿州,那里没有所得税,现在有巨额的遗产税。来自其他许多地方的其他55多位独立人士中的许多人。

  • 随着利率的上升,他们似乎不太可能找到足够的傻瓜来购买这些拉斯维加斯物业。

    但是,我们谈论的是维加斯,因此,如果赌徒足够愚蠢以至于让它骑在这些场所中,那么他们就应该得到等待他们的血浴。傻瓜和他的钱很快就分开了。

  • 当所有疯狂的投资者跳来跳去,互相争夺以换取另一个地方来以普通百姓为代价来存放他们不义之财时,’有趣的是,对于年轻人来说,租房是最明智的赚钱方式。大恶总是大善。嘿,对冲基金,请继续前进。

  • 随着美元贬值,租金趋于下降,收入停滞或减少,租金维护,维修和搬迁的成本增加。更多的法院正在关闭,已经关闭或陷入困境,以及工作过度,裁减的人员位于薪资表的底部(在数十年来向该系统付款后,对既得利益者和接近归还者进行了固定)。驱逐需要更长的时间,并导致(重新)占有该场所,因此将租金重新租出,并将周期重置为零。

    如果你’在加州法院没有判决的情况下再次成为债权人,祝您好运。不再有违约书记员了,减少债务以作出判决的时间表长达数年之久,最高可达10年。债务人的消息:届时,您的信誉将再次清晰!

    有趣的时代。适合所有人的东西。

    We’我会看看一切如何进行。

  • 您认为躁狂症还会持续9个月吗?

    • “您认为躁狂症还会持续9个月吗?”

      如果美联储继续购买MBS,如果利率每天都​​不会继续上涨,则可能会持续那么长时间或更长时间。当美联储取下免费打孔碗时,问题就来了。
      当这种情况发生时,它将很快变得很难看。在过去的几周中,请看一下美联储刚才提到减少未来的自由资金时发生的情况。

      你不’当音乐停止时,不想被抓住持有投资财产。

  • 的CEO of Quicken Loans was on TV a few days ago saying how 选件臂 are starting 至 make a come back because it keeps the monthly payment down even though rates are creeping up. So, if he’由于没有足够的BS,公众可能会上瘾。采访中一位年轻的已婚妇女说,她想在价格上涨太多之前买进,但只能“afford”如果是ARM,现在付款…….

    • 请清楚他的话。他没有说“Option Arms”因为它们会死掉一段时间(尽管对于那些季节性工作的人来说,这是一个很好的工具)。他在谈论定期浮动利率贷款。常规手臂 ’通常遵循每月的国债收益率,这将受到近期利率上升的影响较小。我同意,如果可以的话,不应使用ARM’不能负担一定的费用它们确实对出租物业有利,因为房价上涨时租金通常会增加。

      • 是的,我认为您是对的。我的错。但是,我的意思不是特定类型的ARM,而是买家现在证明使用更具风险的抵押产品来追逐房地产价格上涨是合理的。这可能不成立,因为这些数字仍在新的抵押贷款申请中进行了衡量,并且该数字正在进入地下室。

    • 我的用户名去哪儿了?

      要是我们’重新看到利率稳步上升,那么现在是放贷者恢复生效ARM的好时机。很多人不这样做’不能理解推动利率上升或下降的压力,许多经纪人愿意告诉人们,‘如果利率下降,您’ll be paying less!’只是为了结束销售。

  • 老实说,现在谁想住在拉斯维加斯这样的地方?那个令人恶心的城市再次成为世界的泡沫国会大厦。在那座城市骗局发生在另一分钟。

    我们都知道这一切如何在2008年以投资者和投机者而告终,是什么让您认为这次可能会有所不同。

    • 里诺对我来说更糟,这让我很难过,因为我认为那将是一个理想的去处,因为 ’一般而言,距离世界一流的滑雪场和塔霍(Tahoe)仅一小时车程。去年检查了一下,吓坏了。让我的女朋友哭了,以为我想把她搬到那里。看了一些我可以讨价还价到15万左右的很棒的小全新房屋。叹。位置,位置。

    • 我的用户名去哪儿了?

      只是谷歌‘HOA scam Las Vegas’并查看那里发生的所有事情。多年前,我读了一个故事,篇幅长达几页(希望我有一个URL,这是个好故事),’遭到与律师事务所,建筑公司和警察局有联系的骗子的接管。人们在购买公寓‘rental property’等等(但更像标题上的多个名称),然后接管HOA’例如,通常使用人身威胁和保镖来控制会议,然后派遣建筑公司进行不必要的活动,大笔资金维修以及不法律师事务所等也都获得回扣。当骗局暴露于非腐败当局时,其中一名涉案律师最终自杀。这个故事读起来像是一部神秘小说。

  • We 唐't Make Those Drinks No More

    “拉斯维加斯再次享受迷你潮。近80,000名房主不还房贷,极大地促进了我们当地的经济。进入我们的经济,大约每月80,000 x 1200美元(平均租金或抵押贷款)= 1亿美元。这笔钱通常不会是可支配收入。每年有12亿美元投入到我们的经济中,这比任何政府刺激措施的效率都要高得多。它直接用于零售,新车,饭店等。没有繁文tape节。”

    虚幻。什么 ’最终的结局?我们是否正在变成一个需要政府,贪婪的骗子,依赖政府施舍和利用程序的社会(许多人是出于纯意图设计的,但最终演变成荒谬的),我们的存在不是创造有意义,光荣的存在,而是寻求和利用最新最大的礼物?

    • 布兰克芬勋爵

      饮料,我’m sure this “squatter’s stimulus”这是几年前银行与政府之间达成的协议中的一部分。我毫不怀疑这是经过精心计算的。

      银行会让呆滞的人蹲了好几年而不付钱。这帮助银行避免了一次意识到所有损失,并使房地产价格下跌幅度更大。在正常情况下,数月内无法偿还抵押贷款的人就会被赶出去。这是前所未有的,是无法预料的。这是丧失抵押品赎回权的海啸从未实现。

      政府获得了数百万多年未还抵押贷款的人的额外奖金。因为我们很大程度上是一个以消费者为导向的社会,所以这笔钱trick入了经济。人们正在购买汽车,购物,外出就餐等。这有助于保持业务的开放和税收的充裕。

      谁在乎纳税人谁为这场混乱买单并间接增加了数万亿的国债。在这个社会中承担财务责任并不会得到回报,而且很可能会获胜’从这里开始。该博客上的每个人都必须接受这一事实,并根据此做出经济决策。一世

      • We 唐't Make Those Drinks No More

        大勋章,勋爵…agreed…这真的是值得考虑的事情。

      • 你像往常一样打在头上。个人责任从美国消失了。在这里,许多使30k到40k的人在磨坊里工作得如此接近底部,以至于他们辍学了,为什么不买免费的食物,免费的住房,免费的医疗保健,免费的公用事业,甚至还免费获得一部手机。现在没有税,您将获得收入抵免额。
        这个国家被毁了。

      • 我的用户名去哪儿了?

        ‘谁在乎纳税人谁为这场混乱买单并间接增加了数万亿的国债。在这个社会中承担财务责任并不会得到回报,而且很可能不会从现在开始。该博客上的每个人都必须接受这一事实,并根据此做出经济决策。 ’

        I’ve got an idea. Let’可以从有限责任公司或类似机构的后面开始建立资金池,在那里我们的个人资产和信用得到保护。有了这笔资金,我们进入了拉斯维加斯市场,赚了尽可能多的钱,很少或没有钱,然后以不到$ 200的价格租用废话。这里’s the rub –我们无意在这些地方支付抵押贷款。我们只是将它们出租2至4年,然后收取租金,然后让银行取消抵押品赎回权。有了这笔新的资金,我们开办了另一家有限责任公司,或者有人想出什么办法来保持我们的个人资产和信用评分不变,而不是购买更多房屋,收取租金,’支付抵押等,并继续重复该过程…

        我建议将业务称为‘平衡运动场L.L.C.’.

    • 尼克·穆达哈德斯

      哎呀!我住在拉斯维加斯。这是一个屁眼,我赢了’希望永远住在这里!我的工作很好,但是几个月前卖掉了我的房子。一世 ’我只是希望事情能够在住房市场上得到一堆垃圾,以便我及时为我的家人购买更大的房子,还清这笔钱,并在我退休时搬到圣克鲁斯。拉斯维加斯的万岁La下水道!维瓦拉住房泡沫2号!你们所有贪婪的都被捕,并且很快就会成为真正不应该的房主’不是要进入房屋,而是被骗了要成为一个人,把你搞砸了!!

  • 今天在拉斯维加斯将是117。夏季平均电费:每月500美元。非常实用的住所。加上大量的流动人口和通常非常贫困的学校,您便是真正的赢家。

    • 您忘记了早晚要干的供水。这并不是最明智的事情,在一个绝对臭气熏天的沙漠中建立一个像大都市一样的大都市,到处都是喷泉,草坪和大型高尔夫球场。

    • 我的Phoenix电费单大约为80.00 1月,2月,3月,4月,5月,10月,11月,12月。

      6月将升至300点,7月和8月将升至450点,然后在9月降至300点左右。

      如果你 average it out it isn’t that bad.

      一点……在凤凰城,每千瓦的成本仅为11美分。如果亚利桑那州人和涅瓦德人曾经不得不支付加利福尼亚州的税率,那将破坏他们的经济,但就目前而言,一切都很好。

  • 量化宽松深渊

    说到流动人口,我听到有关圣地亚哥的事情。很大一部分居民是军人(想想北岛海军站,米里马尔,彭德尔顿营,洛马角等),每隔几年就很容易搬迁,并且有大量的拉美裔移民在向东或向北移动边界。我的一个朋友住在那里,并说这是在她所居住的任何城市中寻找朋友的最困难的地方。

    • 真?根据国防部的资料,圣地亚哥有93,000名军事人员驻扎在那里。根据2010年人口普查,该县的总人口为314万。太好了’不到3%,当然只有其中的一小部分会涉足房地产市场,那么您的意思是什么?

      • 史蒂夫·泰勒

        唐’别忘了这些军事人员中的很大一部分将是刚刚开始家庭的年轻人。他们可能是潜在的首次购房者池的很大一部分。

  • 好文章,但AB 284没有’不要让任何进行诚实操作的人都更难取消抵押品赎回权。虽然我同意结果是大多数银行发现他们无法’不要以同样的速度经历止赎’t be Amended.

    AB 284的所有规定均规定,该银行的1名雇员必须亲自审查(略过)所有相关文件,并有证据证明其实体具有对该财产进行抵押的合法权力。

    它通过将签名人挂在钩上来确保所有这些责任/损害。

    像哦在这里’的贷款协议,在这里’的付款记录,在这里 ’的银行鹰住房贷款将其出售给Wellsfargo,在这里’s wellfargo卖给房利美。

    查看所有这些文件,我发现是的,我们确实有权取消赎回权。

    如果前一个实体可以’不能同时查看所有这些文档,没有业务限制。那’s just wrong.

    唐’t get me wrong. i’我不是专业的免费装卸工,我认为所有这些流浪汉都应该踢出去,银行应该被迫出售库存,以便一劳永逸地在市场上获得重大改观。降低我们的生活成本,并帮助我们提高全球竞争力。 (这将导致银行倒闭),需要允许它们倒闭…

    如果你 look at the foreclosure rate in nevada, it dropped like a rock after AB284, but then its been on a steady uptick , ever since banks figured out how 至 play by the rules.

    • 这不是真的。

      “立法机构正在全面展开,他们最终将开始解决AB284语言崩溃的问题。
      对于那些尚未关注的人……AB284由于“个人知识”等模糊语言而使留置权者更难取消赎回权。哦,是的。。。如果您搞砸了,那也是重罪。”
      –www.renownres.com/ab300-to-the-rescue-redefining-ab284/

      尽管如果银行非法取消抵押权,则应向民事法院追究责任,但是制定一部法律要求不高,要求不合理的法律也不是一件好事。

      Having banks unable 至 foreclose on the huge backlog of houses with 屋s who fail 至 pay HOA’,抵押,税金,维护和保养不是一件好事。

      值得庆幸的是,内华达州立法机关不同意您的评估,并且鉴于内华达州立法机构无法明智,合理地立法,因此已针对AB284(即AB300)实施了修订。

      • 我拿你只是拍拍你的民选官员在回正视自己的无能和加紧重新做同样的无能。我的意思是如果他们可以’第一次做对了,为什么我们的人民对他们有能力正确地做我们有信心?

        这种意见可以追溯到布什’我们希望在周一之前修复银行,因为它们倒闭很大。这样做的最终结果似乎是无止境的量化宽松(QE),即在这些大型银行将其规模扩大一倍的同时,对其进行浮动。

      • 显然,这里没有人是银行的朋友。是什么‘too big 至 fail’与这个讨论有关吗?当然,银行不应该像以前那样受到对待‘too big 至 fail’。无关紧要的。

        关键是通过立法对这些人进行立法来破坏市场,从而受到刑事指控。–像杀人犯一样被判刑–由于缺乏某些情况下不再可能获得的知识或文书工作,这是荒谬的。

        我们有一个民事法庭是有原因的。

        没有人对立法者有信心,但是是的,他们对AB284所做的一件非常非常糟糕的事情,需要纠正。完美吗?当然不是。但是,此博客上许多人似乎(包括我)似乎拥有的主要抱怨之一是,房地产市场是以某些相当有害的方式操纵的。在过去的十年中,我们看到这种操纵在极端价格波动中的结果。

        对于立法者来说,加剧这种情况不是一件好事,但是没有人建议他们给猪喂更多的饲料。

  • 林恩·蔡斯(Lynn Chase)

    只是想补充一下,没有人考虑到美联储对大型机构投资者对冲基金等的规定。要购买这批止赎房屋的房屋,必须将这些房屋至少保留5年作为租金,并可以选择延长5年。因此,即使对冲基金银行等想要退出,他们也可以’t.

    至于进入经济的钱,而不是抵押给服务商的抵押贷款,银行已经偷走了所有房主。’的股权来自。那是假设默认的房主’s只是选择不付款而不是没有钱来付款。巨大差距。我的猜测是他们不’由于失业或受雇而没有钱。我正在工作2个工作,使我的工作比6年前多了1/2。我从即将退休到重新开始,仿佛我18岁那年就因为银行骗局而失去了一切。
    PS在夏天,我的电费账单最高可以达到1500.00!

    • “只想补充一点,就是没有考虑美联储对大型机构投资者对冲基金等的规定。”

      恩,林恩,避风港 ’您现在已经知道规则是为小人们编写的。不是他们。

    • 塔拉邦(Tarara Boomdea)

      琳(Lynn),我的帐单遥遥无期,但我最终决定选择使用NV Energy平衡帐单来消除痛苦。

      我是LV沮丧的潜在买家。我希望马克·汉森’的预测将是正确的。

    • 好主啊!你们居住在5000平方英尺的房屋中吗?我住在IE中,从来没有超过100美元的电费,我的恒温器设置为77。

    • 我的用户名去哪儿了?

      ‘PS在夏天,我的电费账单最高可以达到1500.00!’

      可能是时候打电话给Solar City或Sun Run等。或至少考虑一些效率改进或其他措施…

    • $ 1500 /月?

      是的,但是您卖出多少杂草呢?

  • 该新闻如何报道50,000套空置房屋,但同时又告诉我,房主在其中居住了2,3,4年而没有支付抵押贷款。房屋如何空置而仍然有人住在那里。拥有这些拖欠抵押贷款的银行拥有强大的资产负债表,它们不会充斥市场库存和破坏其止赎房屋的估值。

  • 量化宽松深渊

    的flipping continues here in LA, LA, LAnd. Just a coincidence that both are on the undesirable street of Wellington in the Crenshaw District. In any case take a look at the price histories. Both appear 至 be backroom 成交s from banks 至 flippers 至 first time FHA homebuyers?

    2个月前以$ 255K售出,现在进行了重大改建,现在为$ 429K
    http://www.trulia.com/property/3096066751-3520-Wellington-Rd-Los-Angeles-CA-90016

    下方,2012年3月以15.5万美元的价格售出,现在是42万美元
    http://www.trulia.com/property/3091743147-3003-Wellington-Rd-Los-Angeles-CA-90016

    • 这两座房子代表了洛杉矶的一切。将近五百万美元住在前往南部的一个帮派出没的巴里奥(barrio)地区。仔细查看街景,您会看到要购买的东西。我特别喜欢带狗跑的邻居。希望你会说Cholo。这些地方甚至都不值得当初“deal”$ 220,000。事实上,你不能付我钱住在那儿。而且,我是西班牙裔。

      http://www.youtube.com/watch?v=T8ch4rsMmZI&feature=player_detailpage

    • 显然,该地区正在发生的事情是,秃鹰正在利用世博线附近的优势来吸引绝望的杠杆。

      西边有这么多定价过高的垃圾,肯定会有那些梦想着贫民窟的人屈服于高档化的人。

      同时,那里’s a “bonus”白色金属安全围栏,可与HGTV饰条搭配使用。 LMFAO

  • 在Craigslist上查看拉斯维加斯大量出租的房屋。

  • 没有戴维,有50,000个空置房屋,最重要的是有些人在2、3和4年内没有还清抵押贷款。这50,000套房屋与未还抵押贷款的房屋不同。

  • 的REAL story in LV

    的housing situation in Las Vegas is a very complicated one.

    尽管我们很可能确实有40,000个空置房屋,这是在六个月前的UNLV研究中发现的,该研究是通过询问NV Energy当前有多少座物业没有有效的电力服务来进行的。 (理论是,谁可以不用空调就能住家里。

    我们在市场上也只有4000所房屋实际出售…。 zillow编号将待处理的销售以及可用房屋计算在内。

    房屋建筑商有数百名购房者在名单上等待获得购买房屋的机会。顺便说说…房屋建造商目前仅以每年8000座房屋的速度建造房屋,这比2012年每年建造4000座房屋的速度高出100%,这是他们所取得的全部成就。新的房屋建筑商无法找到任何可用的土地以能够赚钱的价格购买…而BLM(政府)拥有您现在看到的空置的其余大部分土地,并且只有在被请求这样做时才会释放它,这意味着人们必须证明有必要。

    购房者的可负担性仍是拉斯维加斯全美最高的之一,购房者目前可以购买拥有FHA(定金为3.5%)的房屋,并且仍具有与租用相同大小房屋所需要支付的相等的付款额。 。

    说到租赁物业…我们也缺少这些,因为许多以前的租金是银行在过去4-5年中取消的租金。过去3年,拉斯维加斯的可用租金池每年减少18%至20%。换句话说,我们过去在当地的MLS中有超过10,000个房屋可供出租,而现在我们拥有大约10,000个房屋。 5,000今天可用。

    我担任房地产经纪人已有20多年,迄今为止,在我的职业生涯中,我个人代理了超过2500笔交易。拉斯维加斯市场仅返回到其从未跌破的位置。拉斯维加斯的中位数价格很可能会再上涨15%至20%,然后再放缓至4%-6%的年度升值幅度。如果它高得多或没有’到2015年放缓到这个速度…然后,仅在我看来…我们将面临拉斯维加斯市场过热的风险。

    在2008年,2009年最高的拉斯维加斯止赎市场上,我们在LV谷平均每月有3000至3500个REO的销售量。现在,我们每月只看到500个。即使修改了AB 284,银行也可以增加人员并尝试释放更多人…如果银行的月收入达到1000个,它们的收入将增加100%。增加200%,以达到每月1,500。拉斯维加斯市场可以轻松应对这种增长,这种增长将照顾那些可怕的空置影子库存房屋,这些房屋在过去的五年中一直令人担忧,但从未出现过。

    我的猜测是,您将再也看不到任何房屋的大规模抛售,因为大多数银行都选择了散售其REO资产来购买和持有投资者。这些PRIVATE交易有禁止在36个月内不出售的限制,这将使市场有更多时间恢复平衡。

    关于水的话题…拉斯维加斯从下科罗拉多河系统的米德湖获得其水的85%。拉斯维加斯是唯一可以从该系统接收水的大城市…用它去洗澡…通过下水道系统将其发送回去…对其进行处理,然后将其送回我们捡拾管的下游,返回米德湖,以获得一加仑的加仑信用。尝试在加利福尼亚南部这样做,看看会发生什么。 CA每年从科罗拉多河获得43,000亿英亩英尺,亚利桑那州每年从科罗拉多河获得32,000亿英亩英尺…主要是为了灌溉凤凰城西部的农田,去弄清楚他们为什么这样做…。拉斯维加斯每年仅从同一科罗拉多河系统获得40万英亩英尺的水,但目前每年可以再利用80,000英亩英尺的水进行循环利用。顺便说一句,拉斯维加斯现在每年仅使用约360,000英亩的土地,其余的则存储起来…不,我们不是没有水。 CA正在使用其分配的100%。

    拉斯维加斯也期待着前进,并像内华达州南部一样,以及在内华达州北部通过时,正在研究内华达州北部的渡槽水源。…它将满足将来的一些需求。

    最重要的是…。 NV可以提供CA放入脱盐工厂…给CA加仑脱盐水,以便加仑交换到NV,这将使NV有机会获得100’s of 1,000’每年从河中向下流到CA的土地面积为1英亩/英尺。再次如此…我们不会耗尽水。

    另一方面…科罗拉多河系统处于压力状态,米德湖的水位比容量低约100英尺…几年前,它的容量比生产能力低130倍,因此情况有所改善。对于某人而言,最重要的事情是米德湖的水位处于DEADWATER。死水水位是Boulder大坝进水塔将到达的最低水位。如果水位低于该水位…水基本上没有顺流而下的能力…。猜猜会发生什么…。拉芙琳没有莫哈韦湖… no Lake Havasu…到AZ和CA南部的渡槽没有水。

    那么谁真的有水问题…拉斯维加斯刚刚安装了一个新的进气管,该进气管可下降到海拔860英尺…并能够利用当前的抽水站将水抽到海拔2英寸的海平面以上1000英尺的高度。 http://www.reviewjournal.com/news/water-authority-digs-deep-third-intake-pipe-lake-mead …. also check out http://crc.nv.gov/docs/iolll_0410/Todd%20Tietjen.pdf

    死水位于海拔895英尺的地方。大坝在海拔1050英尺处停止为Southeen CA发电… So again…如果发生这种情况,祝南CA和AZ好运…NV将仍然可以使用水。

    因此,有些人对我在这里看到的内容只发表了几条评论,他们似乎对内华达州南部和拉斯维加斯房地产市场的实际情况不太了解。

    那’s all for now.

    • 如果在此论坛上,房地产经纪人授予最史诗般的BS职位奖,您将获胜,先生。几乎是妄想。

    • 上游饮料中的所有秸秆都意味着科罗拉多州下游已经干dry,不再到达加利福尼亚湾。情况并没有好转。

    • 拉斯维加斯已成为一个贫民窟城市,到处都是无家可归的人,每个街区都有出租单位。到目前为止,这是美国生活最糟糕的地方。

      该城市的房地产经纪人是罪犯。

  • 我看到迈克尔·摩尔’的资本主义电影,这让我重新思考了很多事情。一世’我已经阅读此博客大约8年了,它也改变了我对我们腐败体系背后机制的理解。资本主义没有答案,但是有什么呢?治愈疾病的每一步都没有解决病因’s it worse.

  • “Real LV”…。非常有趣的帖子。
    What are our your thoughts/info on the 屋s (stratigic defaulters)?

  • 热拉斯维加斯

    自2002年以来,我一直住在拉斯维加斯。我从圣地亚哥搬到了这里。我也在那里拥有家。我也于2002年退休,当时正在寻找一种不太昂贵的退休生活方式。我于2002年在维加斯买了一套房子,在2005年卖了我的价格(是我的三倍),又买了另一套房子,最近才卖出去(2012年春天),离婚后又变小了。虽然在那上面付出了很大的损失。

    在没有房舍的情况下租了9个月(顺便说一下),我的房租每个月都会在$ 100.00左右波动,’根据任何合同。我终于能够在2012年12月进屋,而其他所有人都忙于选举决赛。我这么说是因为直到那时我提出的所有报价都被谁知道谁高估了!我经历了4位房地产经纪人!有时我的报价甚至没有被其他房地产经纪人答复!有时候我会’甚至连我自己的房地产经纪人都听了好几周,直到我与他们联系,才被告知拉斯维加斯的房屋很难到这里来,但他们真的很忙,只是没事’不能跟我回来…大声笑。这是什么时候任何人都可以看到很多社区中几乎每4栋房屋都空着!

    最后,我偷偷摸摸“overbidding”卖空房屋的价格为$ 18,000.00。我在不到两周的时间内就得到了BOA(卖空银行)的批准,并在提出报价后的60天内搬进去。我完全有资格获得100,000.00+首付。我想,如果有动力,银行似乎真的会动。

    无论如何,在过去几年中加入系统后,我可以告诉您,拉斯维加斯房屋市场确实存在问题。我一生中从未经历过如此受控的事情。只是没有’没错!我认为自己是普通的购房者,我当然不是’在这里的这个市场上卖得很好。似乎有这些神秘“cash buyers”房地产经纪人坚持不懈地追求目标。即使是卖方,我也被告知“cash buyer”可能会买我的房子…..and they did!!!…最终,我很幸运地找到了一位房地产经纪人,他足够合法和友好地为我工作。

    此后,我的房屋增值了,但我没有’不会持续下去。没有任何东西能真正保证价格的急剧上涨。乔布斯当然是避风港’回来了,收入没有增加。只有一堆“hipe”关于我们做得如何的消息。好吧,我不’认为我们是,这里也没有多少人相信。一世’我现在在这里长期居住。一世’我们已经了解到,对于拉斯维加斯的普通乔来说,将来购房将变得更加困难。我很幸运能够在去年秋天做到这一点,因为我相信那是真正开始改变的时候。

    是的,您可以相信拉斯维加斯击败了其他鼓手“certain” folks.

    • 前往拉斯维加斯–我谨代表LV中剩下的任何经纪人,对您收到的糟糕服务深表歉意。

      在泡沫时期,LV中有30,000多名房地产经纪人。当我开始’09,今天是9,000+’3,000或更多,现在可能更少,因为我们的NV州许可证在6/30到期,并且许多代理商在到期时掉线。

      拉斯维加斯在RE中非常昂贵。信不信由你,CA比较便宜。许多LV房地产经纪人从事兼职工作,并且可以’跟上房地产经纪人的专业水平。

      很高兴您有房子。

  • 你不’不需要成为天才就知道什么’发生在房地产市场或预测未来。在您自己的邻居附近开车。我住在凤凰城一个需求高,价格适中的社区。在困难时期,这个350栋房屋的历史细分市场将有6-8栋房屋上市。这个周末我开车去附近。市场上有17套房屋,其中大多数是脚蹼。窗户上还有更多带有HUD标志的产品,但尚未投放市场。这些樱桃状态的房屋中有一些已经坐了几个月。然而,投资者仍在进行整修并试图进行抛售。我在某一方面不同意这篇文章。最终结果与您所想的差不多。供过于求将导致价格下降。价格下跌将导致投资者和投资者团体将其单位投放市场,进一步充斥市场并导致价格进一步下跌。许多支付现金的投资者已经进行了再融资并套现。放贷人会再次把它放在短裤上吗?是!!显然,对最后一次崩溃的平等和相反的反应已经在管道中。

  • 作为LV的房地产经纪人,我看到了“出售9,500”想知道他们都在哪里今天,MLS上有4,168处住宅,’s 公寓 , SFR’s,活动房屋,联排别墅,只有LV,而不是Henderson。

    像往常一样,有8,347个处于或有状态,这基本上只是买卖双方之间签订的合同,没有别的。自2011年以来,其中一些处于临时状态。

    有1,305个处于待处理状态;他们’我很可能会在这个月的某个时候关闭。

    从我身上’从物理上看,很多现金销售(许多处于临时状态)是从中国人到中国人,他们将房地产赠予朋友,孩子,兄弟姐妹等,就像礼品卡一样。

    的“investors”是CA和加拿大jonny-come-lately’可能会丢失。

    I’和您一起在成千上万的僵尸房屋中走来走去,其中有些人拥有新家庭,有些人则将粘液从2楼的洗衣房滴到1楼的人造硬木上。它’s green and buckled.

    NV does have a Constable that will throw the 屋s out but during the winter the 屋s usually burn the house down – my new listing – $35,000.

    我知道有足够的能力在某个地方击中球迷,但是这种牛仔竞技表演一直在不断发展。

    至于WS在沙漠房屋上的大笔投资,我’我只是不知道拉斯维加斯有什么。几个月前对AB284进行了修改,以便无论谁签字’t go 至 jail.

    但是,大型LV库存处于或有状态,未处于活动状态。只是卡住了。

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