Your Neighbor is being foreclosed on but you 不要’t know it. 3 Identical 家 s on the Same Street Telling us a Very Different Story Each. Real 家 s of Genius – A $630,000 Foreclosure in Cerritos has a Neighboring 家 Renting for $2,150. Or You 能够 Buy a Similar 家 Today for $549,000.

人们喜欢为加利福尼亚的房屋多付钱。这似乎是一种通过仪式。即使这意味着某人需要进入房地产,但杠杆只能通过 Alt-A或选项ARM有毒贷款.  People 不要’t get that some cities still have a tremendous amount of 影子库存 除非经济改善和显着改善,否则价格将下降。不过,我了解统计资料并不能深入了解实际情况。所以今天,我将向您展示,我们共有一个街区(3个大小和房间几乎相同的房屋) 影子库存,价格过高的房屋以及反映房屋实际价值的租金。

今天,我们向我们的Cerritos致敬 真正的天才奖.

的Home for Sale in Cerritos

Cerritos目前的房屋销售中位数价格为$ 610,000。鉴于家庭平均收入为89,000美元,这简直是荒谬的。这是一个很好的例子 影子库存 市。每个影子库存城市都具有人们认为该地区独特的独特属性。帕萨迪纳(Pasadena)的想法是玫瑰碗(Rose Bowl),它的魅力接近洛杉矶(L.A.),塞里托斯(Cerritos)具有优质学校的魅力。但是,如果收入与住房价值不符,那本身就无法维持一个地区。

以上房屋面积为1,106平方英尺,设有3间卧室和1个浴室。它已经在MLS上列出了9天。当前的标价为$ 549,000,因此,如果您查看城市的中间价格,这似乎与该数字相符。但是,这又是另一个处于深层泡沫中的领域,它将在下一两年内纠正。为什么?

Because only a few houses down, we have a home that is scheduled for auction and a rental that shows a very different 市场:

让 us first look at the home that is part of the 影子库存。计划拍卖的房屋上的数据与待售房屋几乎相同。这是一间三卧室和一间浴室。它的面积为1,100平方英尺,因此该区域似乎是郊区的盒子街区,许多房屋的建造方式几乎相同。待售房屋建于1969年,而这栋丧失抵押品赎回权的房屋建于1970年。

这栋房屋是在精神错乱高峰期间于2006年以63万美元购得的。这是100%的融资交易。他们第一笔抵押贷款为503,900美元,第二笔抵押贷款为125,900美元。顺便说一下,绿点抵押是一个 有毒抵押超级巨星。因此,现在计划在三年后拍卖房屋。去年10月提交违约通知书时,借款人已经落后了37,447美元。拍卖只在几周前举行。在公众视野中找不到这个家。请记住,上面另一栋房屋下的几栋房屋售价为$ 549,000。

您可以看到问题已经越来越严重。如果要将此房屋添加到库存中,则会给另一房屋的价格带来压力。显然,目前的借款人已停止付款。所以谁真的知道这是什么地方,但这是一个明显的例子 影子库存.

但是,让我们计算一下这套549,000美元房屋上的数字,如果我们下跌3.5%,这是一个很棒 FHA保险贷款:

首先,您需要有154,000美元的家庭收入(几乎是该城市平均水平的两倍)才能获得贷款。接下来,您的每月房屋付款(PITI)将达到$ 3,600。但是您是否注意到上述租金为2,150美元?您正在付款 40 67 percent more per month 至 own the home ($1,450 more per month).  This is insanity.  It will always be more expensive 至 own, that is correct.  But nothing like this.  In other words, this area is in a gigantic bubble.  Keep in mind your 至 tal housing payment is coming out of your net income.  All your wonderful tax subsidies and breaks come at the end of the year when you file your taxes.  的rental rate is more reflective of the actual local 市场 because it is subsidy free and what a local area renter is able and willing 至 pay out of their net income.

让 us now look at the rental:

的rental is identical in size 至 the other two homes.  A 3 bedrooms and 1.75 bath home listed at 1,100 square feet.  This is an excellent example of what is going on because we have virtually three identical homes all in the same block but telling us very different stories.  You would have 至 be out of your mind 至 pay the current price.  You would be buying at a peak low in mortgage rates in an area that can clearly only support a rental income of $2,150.  Think about that.  No investor in their right mind would pay this amount.  And rates will go up.  Just look what happened 至 the 市场s 至 day once people realize a country can’t pay their 债务 (你好加州!).  If you bought this home as an investor, you would be negative cash flowing by over $1,000 per month depending on your down payment.  That would be a dumb move right off the bat and keep in mind, for investment properties the interest rate is much higher and you have 至 go in with at least 20 percent down.  This is why I believe we are far from a bottom in many 市场s that are filled with 影子库存。让我们计算这些数字。

Cerritos在我们上个月的数据中有21套房屋出售。 MLS列出了49处房屋。还不错吧?毕竟,这大约是2个月的库存。但是让我们运行影子库存数字:

默认通知:83

预定的拍卖:143

拥有的银行:16

的242所房屋 影子库存 与MLS上的49栋房屋相比。换句话说,如果您决定购买,那么您现在就将陷入泡沫区域。

今天,我们向我们的Cerritos致敬 天才的真正家园奖.

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62个回复 至 “Your Neighbor is being foreclosed on but you 不要’t know it. 3 Identical 家 s on the Same Street Telling us a Very Different Story Each. Real 家 s of Genius – A $630,000 Foreclosure in Cerritos has a Neighboring 家 Renting for $2,150. Or You 能够 Buy a Similar 家 Today for $549,000.”

  • 嗨博士

    不错的工作。
    我在这里有几个愚蠢的问题。
    首先,在您发布的文章中,您认为拥有房屋的租金比租金高出40%。在你心中’正确的比例? 30%,20%或0%?

    Second, you are calculating 每月支付 based on FHA loan, how about based on 20% down conventional loan? I understand, currently FHA is taking 20-30% of 市场, but still 20%-down is the main stream loan form and it will make the difference between rent and own much less.

    第三,当您使用城镇的平均收入来计算房屋负担能力时,我仍然遇到问题。以我的拙见,使用“房主的平均收入”计算是更好的方法。如您所知,在一个城镇中,与房主相比,我们应该有20%至50%的租房者收入较低。承租人唐’没有家庭负担得起的问题。如果我们正在计算潜在的首次购房者,我们应该计算他们的收入;而如果我们要计算将取消抵押的房屋数量,我不会’认为我们应该计算它们,只计算房主的收入。你怎么看?

    谢谢

    诺曼

  • 如果我们将15.4万美元的收入用于532k的贷款,并调整中位数89k的收入,则典型房屋的售价应为532(89/154)/(1-.035)= 318k

    的monthly pmt would be ~3600*89/154 = 2080, in the ball park of the rental. If we use the rental as guide here then (532)*(2150/3600) / (1-.035) = 329k for this 40 year 旧 3/1.

    看看他们在拍卖会上得到了什么会很有趣。我希望在那里’家里的理发师,因为有人在理发。

  • 很棒的文章,医生!
    I wonder how long the rental has been on the 市场? Months?
    房东没有得到救助。他们别无选择,只能降低租金以吸引租房者或最终将其取消。就这样开车。校准我看到很多出租迹象。我相信租金将继续下降,然后非常明显的是,房价已与现实脱节。

  • 亲爱的豪斯医生,在电视上与豪斯医生有什么关系吗?其实我认为你’re more brilliant.

    我不’没有什么要写的。我只想感谢您提供如此有见地的博客。一个朋友想买房子作投资用途,我给他发了一些你的帖子。

    因此,感谢真正的豪斯博士的著作。一世’我学到了很多。但是我’我必须告诉你,我’我为未来可能带来的恐惧。

  • 拥有准确的NOD图是否有用’s和非付款状态属性在给定的邮政编码中?或者至少是未偿还的贷款。这样一来,就可以估算出未来强劲下行压力的可能性。

  • 在水下房屋上付款并不是道德义务。这是一项财务协议。像任何其他业务交易一样,如果交易失败,您将根据合同条款退出交易。那’是的。任何一家银行都会做同样的事情。如果您继续花钱在水下的房子上,以致永远无法弥补损失,那您就是个傻瓜。尝试谈判,如果可以的话走’做出合理的交易。
    我们的整个经济都是纸面经济,我们正等待价格过高的房屋下跌10%或15%以上。伙计们,唐’不要在这种萧条中负债累累。研究人们如何在最后一个生存下来并保护自己。再过6个月不会好转–我们可能需要十年才能停止下滑。即使那样,我们也永远不会恢复同性恋90’一生。克服它。是假的。您认为在Ritalin和Red Bull身上长大的一代将把美国变成一个经济大国吗?希望源远流长,但如果您一手得到希望…

  • 房地产经纪人

    能够’与医生争论’然而,我想补充一点,Cerritos的大多数买家是亚洲人,而且大多数贷款都是传统的,而且还需要大量首付。我在该地区代表一些买家,他们年龄在35至45岁之间,并有年幼的孩子(学校是医生所说的吸引人的地方),他们’全部降低了至少30%。

  • 感谢您的精彩博客。

    能够 you confirm the rule of thumb I read on several sites on the internet that the average house price in a country/state cannot be more than 3.5 times the average household income in that same country/state.

    “Cannot be more”当然适用于理想世界,但对于Cerritos而言,这意味着3.5 x 89,000 = 311,500。目前,平均房价为610,000,这意味着仍有50%的下降空间。

  • 不错的文章,但我想指出一件事。你不’确实必须等到年底才能等待退税。如果您是雇员,则可以修改W-4以减少预扣款,这意味着您可以在每张薪水单上赚更多的钱。如果您是自雇人士,则可以通过报告预期的抵押贷款利息/财产税付款来减少估计的季度付款。

  • 在芝加哥’是同一件事Doc。我在所有者网站上进行了出售,这个家伙要价40万平房。与他类似的丧失抵押品赎回权的房屋售价为140K至200K。而且,与购房相比,租金非常低。但这不’阻止某些人购买。我想,如果您想多花房钱并支付不成比例的收入,那么您就可以成为“owner” then feel free.

  • 我知道什么?

    我很喜欢你的博客。您提出了一些有效的观点。谨此致意,今天展望’的帖子使我想知道您过去写的内容是否超出预期。

    让’例如,您以540,000美元的价格在Cerritos购买了17118 AntonioAve。您放下了20%,而不是3.5%。您的传统$ 432,000 30年固定抵押贷款利率5%(1.5点)将使您花费$ 2319 / mo。加上税金,563美元和保险费125美元,每月的费用为3007美元。资格所需的收入为$ 3007/33%X 12 =每年$ 109,000。大多数贷方将轻松允许DTI比率为33/38。

    虽然比较面积’家庭平均收入与售价中位数之间的差额并不是价值的准确指标,因为并非每个家庭都同时移交每个家庭,因此109,000美元与89,000美元平均值相差不远。只有希望在该地区购买住房的人的平均收入与该地区的房屋价格有关。在某个地区居住了20年的房屋的人的平均收入并不重要,特别是因为在给定年份中,给定地区中只有一小部分房屋会易手。

    第一年’每月的利息和税金约为$ 2350。如果您混合美联储&州税率约为33%,这意味着您每月可节省776美元,这相当于没有税收节省的月租$ 2231 /。您绝对可以通过提交修改后的税表,向您的雇主要求更高的免税额,立即获得减税优惠,然后每月减少预扣税额。

    无论如何,我确实同意您的假设,即有关在后台隐约可见的有毒影子库存的假设,但是您的贷款资格指南并不可行。

    我想再次重申,我非常感谢您的博客以及您在其中所做的出色工作。谢谢!

  • 我想知道预定拍卖的143所房屋中有多少将被出售?我怀疑很少出售。

    而且我想知道银行是否会在拍卖会上购买房屋?换句话说,房屋将成为银行拥有的REO,还是银行将仅持有房屋?

    If the home becomes bank owned, it goes through 止赎, which taints the local 市场 pricing; so I think the bank will simply hold the home —重新安排拍卖时间。

    我还想知道计划拍卖多少房屋,银行正在让人们呆在那里—只是住在那儿,希望居民能付点钱,并合理地照顾这个地方,而不在他们离开之前破坏房屋;许多银行现在向居民发放500美元的出境津贴,以使他们有条不紊地离开家并交出钥匙。

    我想知道,问塞里托斯的好地方被废弃和空置的房屋所淹没需要多长时间。

    只要SEC和AICPA允许FASB 167和168使银行能够在经理处写抵押’s estimate and not 至 市场, in other words at mark-to-fantasy, rather mark-to-market, then 影子库存 will continue 至 exist, and the banks will stay flush with Treasury Bonds that they received under the Federal Reserve’的TARP便利,使他们具有流动性。银行将很快开始陷入财务困境,因为随着利率的上升以及随着银行在拍卖过程中对其REO和房屋缴纳财产税的压力越来越大,由ETF TLT交易的美国国债开始贬值。

    由于财产税未缴,想到预算恶梦,这将导致城市发展!许多人将出乎意料地被迫破产,因为他们正在计划中的房屋税将不会进入。

    您提到:“顺便说一句,绿点抵押贷款是一个有毒的抵押超级巨星”。我必须同意。他们为房屋的100%抵押融资提供了第二抵押权,用于拍卖。我相信他们这样做是作为收集Alt-A贷款过高利息的商业计划。

  • 不,拥有它并不总是那么昂贵。对于类似的房地产,租金价格应比抵押贷款更为昂贵,因为房东必须负担其抵押贷款成本并获得投资回报。

    的确,开始时出租物业往往是较低质量的物业,因此人们认为租金要比购买便宜,但对于相同/相似的物业,出租总是比购买更昂贵。

  • 对于评估师来说,这是一个很好的例子。是什么‘value’ of a property when 可比 vary 至 such a degree? Is ‘value’ subjective and evolving? Is the concept of an OBJECTIVE 值 no longer valid? This is a great example for the valuation profession 至 contemplate. 唐

  • I figured throwing away 钱 in rent is much less than throwing away in interest,insurance,taxes and maintenance. What surprises me is that there are so many pre bubble home 拥有者 in below Cerritos standard neighbourhoods who wants 至 rent their current home(as it is 至 ugh 至 sell or they are still in that state of mind that 出租 is better than selling) and move up buy that Cerritos home. I guess one good financial decision and one bad one makes it even.

  • 海报使事情变得复杂。谁在乎实际每月的账面费用是多少?重要的是可比房屋的租金。以每月$ 2150的租金,您要为那所房子付出大约$ 275,000的费用。购买的账面成本可能低于本文所述的无关紧要 …买方可能被解雇,转移或生病。他们在那所房子里住了30年以偿还而不是租房的机会微乎其微。毫不费力,到目前为止,租金是更好,更安全的交易。

  • 我可以’相信我们已经坠毁了几年,但仍然有人推崇现在是购买的好时机。

  • 大家好

    我在塞里托斯租了14个月。人们愿意为每平方英尺支付400-500欧元,因为这是非常理想的位置。由于几乎没有待售房屋,房屋销售接近要价。大多数亚洲人将价格降低了20%(或更多)。在其他城市,价格必须先降到塞里托斯(Cerritos)。

  • 我不同意上面的海报,他们声称“只有希望在该地区购买住房的人的平均收入与该地区的房屋价格相关。”投资者关注的经典比例是针对该地区的,而不仅仅针对某个地区的潜在购房者。如果整个区域只有一个购房者怎么办?然后谁在乎那位购房者每年赚一百万美元呢。该地区的平均收入将根据该地区的负担能力确定有多少购房者。还是我们仍然相信所有这些外国投资者都在秘密地购买加利福尼亚房地产?然后请’不要忘记失业。洛杉矶市议会裁员1000人。预算赤字巨大的州…可能不准备很快就开始雇用很多人。这才是真正影响某个地区租金和房价的因素。

  • 我认为这里的意思很简单,即使是在3年的住房下降以及未来前景黯淡之后,试图算出公平的住房价值时,数字仍然没有动摇。我一直在拥有股票的人身上看到这种情感,他们变得依恋不顾明显的事实。显然,在情感上迷恋您的房子非常容易。价格不会因为供应量巨大而上涨,即使需求增加也无法驱动定价,并且收入也不会在不久的将来上升。所以充其量希望他们能够坚持。您为什么要给银行110K现金作为每月可以租用2K的地方?有人请回答吗?这就是为什么我不使用传统的20%首付的原因。事实是住房根本不是一项长期的好投资,因为你只能购买和持有。因此,除非您在底部附近买入,否则您将无法获利。我们每个人都需要一个居住的地方,但是要花多少钱呢?在我看来,这可能比其拥有的房租高出约20%的溢价。

    这里有一些非常扎实的评论,但对我而言,最根本的是房子价格过高,价格可能在300-350K之间….

    当使用价格计算时,不要明白为什么人们使用的收入要多于家庭收入的3倍。当然,它的历史要短一些,当收入接近2倍时,您就会收到购买信号IMO…..看一看1999年与2009年的平均收入(扣除通胀因素和无通胀因素),然后看一下这段时期的住房增长….

    同样,银行不只是在技术上由政府来写贷款…

    这篇文章是否已保存…..http://homeguide123.com/articles/Wha…ef=patrick.net

  • 乔恩·金(Jon King)评论
    2010年2月5日,上午9:27

    海报使事情变得复杂。谁在乎实际每月的账面费用是多少?重要的是可比房屋的租金。以每月$ 2150的租金,您要为那所房子付出大约$ 275,000的费用。购货的成本可能低于本文所述的价格,这无关紧要……买方可能被解雇,转移或生病。他们有可能在那所房子里住30年以偿还而不是租房

    乔恩·金(Jon King)好点。从理论上讲,租金的价格应该更高,而不是比购买少。当您考虑房东因维修,广告,空置率,交易费,将资金捆绑在流动性不佳的资产中而产生的成本,可以用于投资的其他类型投资的相对回报等时,…对于每座可比的房子,投资者要赚取利润并要获得回报,使所有相关工作费时费,投资者将不得不支付比其每月坚果要多的费用。作为回报,房客将支付比每月坚果更多的钱,因为他们能够在其他地区投资,而不是支付巨额的首付和费用,这是在屋顶漏水时打电话给房东的奢侈,可以在租约到期后搬家,如果您失业,讨厌学区,讨厌邻居,决定您需要另一间卧室,想靠近办公室或必须搬离州,因为您的公司决定搬出加利福尼亚

    随着经济继续停滞,用自有而不是租金的优势可能会开始失去光泽。…优点包括:将房屋以比购买价高的价格出售给他人,能够将厨柜升级费用降低40k,能够给父母和前男友打折,让他们拥有自己的房子,可以拥有OWN和拥有的东西真的很酷…Don’不要误会我的意思,我认为对于许多人来说,这些都是真实而令人信服的理由。我只是不’认为这些优势目前已经现实地体现了出来。

  • 唐t criticize the variables chosen by Dr HB. Adjust/choose your own, then re-calculate, and provide your answer. It comes down 至 how risk averse you are or aren’t。 (或多么愚蠢和愚蠢,我们显然在这个星球上不缺)

  • 奇怪的是人们使用这样的论点,即大笔定金会影响负担能力的计算–例如如果我花了20万美元的首付,我应该忽略这20万美元的资本成本吗?那种计算只能从经纪人的笔中产生….

  • 至少有一个针对CA的地图。它’叫做止赎雷达,它’大约每月50美元。如果您正在考虑进行房屋交易,那么这笔钱非常值得。

  • 您还可以看到“foreclosure”如果您选择不动产选项,则Google地图上的房地产。

  • 文件:

    Good stuff. I reallty do wonder if an 所有者 should pay more than a renter…确实应该是,由于承租人在拖欠债务中具有明显的灵活性以及其流动性/暂时性,因此应该为其支付溢价。

    就是说,对我来说,你必须将房屋的上限定为10%…或基本上每年的租金必须是房屋价值的10%,以便为投资者/所有者提供合理的回报保证,并承担一定的风险(例如,如果该单元未在20%的时间内被占用)(降低上限率)到8%的底部公差)。

    This 值s these homes at something around $260K.

    而且,对于Cerritos来说,每年的HH为8.9万美元,那么泡沫前/巴尼·弗兰克(Barney Frank)的经验法则是房价的2.5倍年薪,这足以使之有意义。

  • 干得好Locked_in。一世’令我惊讶的是,这里有些人甚至完全掩饰了20万美元现金的机会成本,更不用说银行会向您收取多少钱来借钱了。

  • 约什夫

    这也一直是我的看法。

    当我还年轻的时候,您的信用记录和预付定金的能力使您有能力购买房屋。为什么每个人都想购买?因为它总是等于或比租金便宜。

    如果说买房总是比房租贵,那有什么意义呢?人们之所以努力购买,是因为付款不仅比租金便宜,而且还建立了股权。

    的last 30 years of home prices rising faster than incomes has warped our thinking.

  • 一名退休人员拥有自由,清晰的住房,靠少量的退休金和社会保险来维持生活,这拖累了城市的中位数收入,但又一次,他们没有’需要高收入来偿还债务。租房者的情况也是如此,与房屋收入相比,他们的收入也被中位数拖累了。可以说,某些居民的收入水平与建立特定城市的承受能力无关。我知道我的祖父母住在一个不错的地方,在那里他们可以领取铁路养老金。他们的房子还算普通,但是又干净又自由,他的街道上草坪最好,但是我’我肯定他也把这座城市推倒了’收入中位数。
    .
    这里’这个想法使您可以一目了然地判断出城市居民在平等方面的实力。一个晴雨表,可以告诉您房主是弱者还是强者,但不是基于他们的年收入数字。
    .
    如果您能够查看地图并看到每个房屋的覆盖点怎么办?点的颜色将指示房子的债务负担。例如,如果房屋的债务为50%或更少,则该点将为亮绿色,黄色阴影变化到房屋的债务为100%或更高的点(将用亮红色表示)。
    .
    的variations of color in between are like traffic signal colors. Green means the 拥有者 are holding strong high equity positions. Red means the 所有者’高度杠杆化。黄色… mmeeeh.
    .
    我希望河滨地区会像猴子一样变红’对接,而圣马力诺(San Marino)和塞里托斯(Cerritos)等地区在某种程度上可以像高盛(Goldman Sachs)战利品屋一样绿。乍一看,绿色区域将显示极端的稳定性,而红色区域将合理地表明在此购买可能导致深红色的放血。…当然是你的,因为你会在弱者的海洋中游荡“owners”容易像多米诺骨牌般被淘汰。你不能’只是靠开车来告诉琼斯’s是jonesin,希望获得更高的卡数限制。
    .
    关于这个想法的有趣之处在于,您会发现,价格较低的区域拥有较高的净资产绿色,比每个人都生活在债务debt绕中的昂贵区域,将享有更好的生活质量。高产权/低价地区的房屋会有漂亮的草坪;这不是因为所有者通过其信用卡收取了高级草坪服务费用,而是因为所有者有时间和心态上园艺课并倾向于自己草坪。
    .
    您是否认为这样的地图可能导致志同道合的人聚集在特定区域?换句话说,保守“尽其所能”各种类型的人挤在一起在爱达荷州充满压力的生活中生活。科帕蒂克兄弟。还是您认为地图的存在对房屋选择没有影响?
    .
    只是一个想法。
    .
    与往常一样,在看医生给湖人比赛的小费时,给医生的薪水小费总是像您的第一口比萨一样真正被您喜欢。好吃
    .
    谢谢医生。

  • 猜猜我的不同意’t approved.

  • 评论来自Locked_in
    2010年2月5日,下午12:39

    奇怪的是人们使用这样的论点,即大笔的首期付款会影响可负担性的计算,例如如果我花了20万美元的首付,我应该忽略这20万美元的资本成本吗?这种计算只能从房地产经纪人手中得出……。

    哈哈哈!究竟!多少人有60万的20%左右?…在一个平均hh收入为$ 89k的小镇上? (前一天有一位房地产经纪人对FHA gov的替代方案感到震惊’补贴是某人节省了他们需要在未来几年支付的首付的15,000美元!!!)可能有一些人的袜子抽屉里放着12万美元+交易费用,但这不是’这助长了最后一个泡沫。那’肯定的!而且,如果他们足够聪明,可以预留这类钱,那么他们很可能足够聪明,可以知道/确定房地产作为一项投资与其他投资机会的相对成本/价值。

  • 房地产经纪人

    似乎你们中的许多海报都嫉妒拥有200,000美元以上的海报“stashed”在他们的袜子抽屉里为房屋预付定金。你是否认为’是否购买的好时机无关紧要。有很多人正在并且正在这样做。他们不是’为了计划翻转,他们计划在那里居住并抚养家人,并与邻居一起享乐。我的街区由已在房屋中居住20多年的房主组成。他们摆脱了您可以想象的每轮房屋价值波动,而且他们一次也没有想到要出售房屋。幸运的是,他们避风港’有必要。如果您负担得起,并且对您有意义,那就去买。唯一应该关心的人’s a “good time 至 buy”是支付每月坚果的人。

    我认为你们中的太多人都在等待一波止赎之潮冲上岸,而1970年代的价格标签挂在门把手上。如果是的话’将会等待很长时间。同时,我建议您不要在那些医用大麻商店里闲逛。那’s far more damaging than buying a home in this 市场.

    是的,这将来自房地产经纪人’s pen.

  • 要完成分析,您需要考虑全现金购买者/投资者的经济状况。假设销售价格为$ 549K,$ 2,150 / monthj租金,$ 6,000税/年,以及保险和维修费各$ 1,000,收益率为3.25%。

    不好,我不会’无论价格如何,您都可以在Cerritos买一个地方’d为此支付$ 100)。但是还有哪些选择呢?获得1%的MM基金,购买被高估的普通股或获得30年期美国国债收益率4.5%,但是如果利率上升,是否有可能损失本金?

    然后,一旦您确定了名义收益率,就需要考虑租赁物业的税收申报中的折旧扣除额,将其转换为税后收益率的等值。

  • 萨宾·费加罗

    Houses trade like any other commodity. 的市场s are skewed by businesses and government, but especially financials and ‘investors’, actually gamblers. Investors no longer anticipate providing capital 至 ventures for long-term profit growth. It’s all complex formulas of program trading that are designed 至 pilfer the middle-class retirement funds. Obviously if jobs are net-lost and the UE rate goes down, it’s a bogus formula, just as Doc and others have insisted for many years. You think you want 至 see housing prices fall another 30% so you can get in ahead of the next bubble, but the carnage that will take place when that happens (not if) will be catastrophic. Be careful what you ask for because you aren’t going 至 like the ramifications.

  • 根据空头人士的说法,这些位于Cerritos的房屋的售价应约为30万美元。一世’我没有屏住呼吸。

  • 南希·菲斯克(Nancy Fisk)

    出租应该比购买更昂贵! H!从历史上看,租房总是花费更多。常识告诉您,如果租金便宜得多,就没有购买动机。是的,这里的一些评论正在散播给房地产经纪人’s pen for sure.
    我们的政府以人为地抬高房价,惩罚储户和首次购房者的方式采取犯罪行为。
    博士,继续努力。

  • 好的博士后。我对Cerritos相当熟悉,并且有几个朋友在那里拥有。上面所说的是正确的…大多数是亚洲买家,人们在学区买东西,并且有大量的首付。 Cerritos与Irvine的情况非常相似。价格很粘。

    辩论的另一个主题是这些大笔的首付款来自何处?有些人奴役了多年并得以储蓄,另一些人则是从先前房屋的泡沫股权销售中获得收益。尽管我讨厌房地产泡沫,但我怀疑我们是否会看到这些特色房屋的售价低于40万美元。在Cerritos或Irvine拥有房屋…您要支付保费。此溢价也值得商bat…10%, 20%, 30%?

    我知道没有’以目前的价格购买投资物业是没有道理的,但是一些文化(亚洲)认为必不可少的资产如房地产等硬资产。因此,如果投资人的首期付款很高(150K +),他们可能会将该特色物业视为潜在的良好未来投资。人们可能以为这可能是他们一个孩子的第一个家。谁知道会发生什么,但是所有这些影子库存最终都将不得不处理。

  • 我仍然记得1990年至1996年的CA房屋衰退。经过大约3年的价格没有上涨和许多下跌之后,每个人开始对房屋感到悲观。那’人的行为。再过一两年,价格会持续下跌,人们会决定的’不再是一项投资。
    然后是乐趣开始的时候。

  • SoCalRealtor,您能否对即将来临的房屋崩盘提出强有力的有力论据?继续吧,给我们最好的机会(我已经听完了;人口增长,移民,经济衰退结束等等)…)。这是一个极好的论坛,对于那些聪明的人来说,他们可以互动,交流思想并进行健康/富有成效的演讲。哦,还有一件事,您无需侮辱那些不同意您前提的人“远离大麻商店”。专注于提出有说服力的论据,而不是不合理的攻击。我将耐心等待您的答复SoCalRealtor。

  • 南希·菲斯克(Nancy Fisk)

    我有亚洲朋友,亲密的亚洲朋友…他们并不愚蠢。他们节俭而明智。他们不太可能仅仅为此付出代价。仅仅因为他们有钱并不意味着他们就可以利用自己。恰恰相反,他们和其他人一样都在寻找便宜货。
    但是不错的房地产经纪人!

  • 当价格恢复现实时,您赢了’听不到该死的事“Asians” with regards 至 the housing 市场.

    的“亚洲人将拥有一切”废话在90年代初就出现了’s also….but shhhhhhh…don’不要说任何话,否则您将被标记为种族主义者。

  • 租金不应该比购买贵。如果您购买了30年的标准贷款,则实际上是您拥有房屋并没有’不必再付款了。在此时,您唯一的成本就是税收和维护费用,而这些成本只是您可以租用该场所的一小部分。在大约5到8年后,如果您以理智的价格买入,您将开始在房屋中积累股本。

    但是,我将第一个声明您购买房屋的按揭还款期’比起类似房屋的月租金要贵得多。因此,在本文介绍的方案中,租金是最好的选择。

    当每月租金=>按月抵押贷款价格,您通常会在该特定区域购买房屋而讨价还价。

    现在,全国约有85%的房屋价格合理,尤其是在考虑利率的情况下,但是在仍然处于泡沫之中的地区,我建议您租房,除非您能获得大量的止赎房屋/卖空交易。

  • 影子库存不是已知的实际数量,不是拍卖中出售的房屋,而是’s that are held by the bank and at some point will be offered up for sale. One can only guess when these units will be released by the bank, causing concern among potential purchasers that a large number released at one time, will further depress 市场 值.

  • 我住在圣地亚哥北部县,我相信房价仍然过高。太高了20%。

  • 房地产经纪人

    @Nimesh :
    我反对房屋崩盘的论点?
    两个词:政府干预。

    的new push will be for principal 减记 and short sales @ 市场 值. New legislation will force the banks 至 grease the skids for short sales and no more giving homeowners the run-around if they want a loan mod. Banks will approve or deny requests for loan mods more quickly than in the past. If approved, you’很幸运。对于那些被拒绝的人,他们将“encouraged” 至 do a short sale–比取消抵押品赎回权所造成的损害要小,并且在房利美的指导下,以前的借款人将能够在2-3年内购买,而抵押品赎回权可以在5-7年内购买。

    卖空完成“market 值”将阻止房地产银行收回的潮流。 Wachovia已经在这样做了。他们’舍弃繁文tape节,成千上万挣扎挣扎的房主必须跳过去。它’的工作。期望更多的银行跟随他们的领导来应对这场危机。卖空和减少本金很可能是银行处理已处于违约模式多年且未收到违约通知的房主的主要方式。

    Make no mistake, the government will continue 至 prop up the housing 市场 regardless of how unfair many people think it is. They have no choice.

    http://www.reuters.com/article/idUSN0318956120100203

  • 的“large down payment”推理仍然没有任何意义。这是一种奢侈,只有很少的选择。多付就是多付。最终,您用完了买家。

    一个普通的房子应该花费600-700-800 K $的想法只是胡说八道。运用于运输时,这就像是花1972年的福特Pinto买劳斯莱斯的价格。

  • @房地产经纪人
    感谢您的来信。我们’只是试图找到真相,所以我们不’不要像最近的许多人一样犯一个大错误。我们不’t think there’对于首付20万并购买房屋的人来说是个问题–it’普遍存在的概念是,任何人都可以在游戏中购买很少或没有皮的房子,从而人为地抬高价格。此外,政府购买文件人为地扭曲了利率。另外,允许房地产经纪人确定其服务的价格。在许多行业中,这是非法的,人们可能会被罚款(例如,AMD)或被监禁以操纵价格。是什么赋予了?请在这里阅读一些过去的文章,并告诉我们为什么您认为好医生是错的。

  • 在经济萧条期间,他们还试图支撑几乎所有商品的价格。最终他们不得不停下来,价格跌到了实际上可以承受的水平。等我年轻的帕达万。

  • @Socal Realtor,

    原则简化如何确切地起作用?如果您拥有的房屋不在水下,但您需要将本金降低50%才能继续支付抵押贷款,您能得到吗?您的邻居住在同一栋房屋中,但是可以在不需要原则上减少的情况下支付抵押贷款呢?他不会得到一个吗?如果答案是“yes'”这无非是共产主义。

  • 只要等到所有即将退休的老人看到住房将再次崩溃,….that should add a bunch of over-priced homes 至 the 市场 as well. Time is running out and the demographics of America will also dictate price on the 市场, I hear the clock ticking, and I’确保成千上万的人还看着时钟希望住房增加,这样他们就可以现金出户并从加利福尼亚退休。

  • @ SoCal Realtor 唐’把医用大麻拖到那里’周围已经有足够多的负面情绪,您基于法西斯主义的判断“这是你的毒品大脑”热心的香蕉共和党只会养活它。里根加快了对毒品的战争,以便中情局可以乘可卡因乘飞机出售和资助对战。那并向伊朗出售武器。是的,唐’抽大麻,将头伸到后方,投票支持那些以欺诈手段欺骗美国人的民权,支持裙带资本主义/银行家并基于谎言入侵国家的事实。
    看,你不应该’不要在Socal中带来那种判断力。
    我想知道您过去是否发布过您的业务,因为我非常想避免这样做,并根据我的意见告诉其他人避免这样做…。您可以打赌,这就像您的意见一样。轻信,有判断力和不真实。太厌倦了“old” mindset like yours. 能够’等到这种心态消失…几乎就像今天的标准塔一样。

  • 这一代可以’t do any more damage than the Baby Boomers have already 不要e. 的“me” generation; “Greed is Good”; etc., etc.
    他们继承了一个安全和繁荣的国家,像蝗虫一样降落在它上面,吸干了它,并将其留下的mol体留给了他们的孩子。

  • 无论您是在加利福尼亚州还是德克萨斯州,租金都已经下降了:

    http://www.calculatedriskblog.com/2010/01/rents-fall-to-3-12-year-low-in-orange.html

    2009年第四季度,橘郡大型公寓大楼中一个单元的平均租金降至每月1,473美元,这是连续第五个季度出现每月租金下降的趋势。

    公寓跟踪器RealFacts今天报道,许多空置公寓迫使当地房东平均每月削减租金105美元(6.7%),与2008年第四季度相比,这是3.5年来最低的平均租金。

    “价格下跌了很多,” Santa Ana租赁列表服务Nextrent.com的经理Hugo Gonsalez说道。 “您曾经在一个公寓大楼中看到八个空置单位。”

  • SoCalRealtor是我的回复。你说了两个字;“政府干预”.

    Real estate prices doubled from 2000 至 2006. And this was the largest unprecedented asset bubble ever. In some locations, prices tripled in 值. Plus I am not even counting people who 至 ok all of their equity and cashed it out.

    政府根本不这样做’没有足够的资金来拯救水下的每个人。到目前为止,政府已经付出了口头服务,并提出了一个又一个的to头来“keep hope alive”水下房屋债务人。

    随着社会保障体系的崩溃,银行体系破产,州政府和地方政府陷入债务甚至可能违约,无法退休的老龄劳动力和无法找到工作的年轻人,我们遇到了许多问题。然而,一次又一次,而不是做必要的事情;尽我们所能,我们要拥有一切。豪宅,两辆汽车,退休金,一台巨大的平板电视等….

  • 大笔(20-30%)的首付与房屋的可负担性无关。您可以降低您的每月付款额,但是您已经分担了本金,可以在其他地方获得回报。在一个升值的环境中购买房屋是有意义的,但是在一个像我们这样不确定的环境中,不要去买,也不要被传统智慧(首先让我们陷入困境的人)洗脑。是购买的好时机。通过什么合理措施?加利福尼亚(和美国)的经济基本面仍然糟糕,房价仍然有下跌的空间。认为它不能继续下去吗?您是否期望价格会低于2010年的当前水平?他们会跌得更远,而人们会跌倒。您不需要自己住在所选择的社区中,您仍然可以在那里租房。如果您负担得起在那里的租金,则可以负担得起。

    金融/经纪人机构知道心理和情绪是复苏的基础:如果您使人们相信事情正在稳定/变得更好,并且现在是购买的好时机,那么人们就会采取行动。除非基于错误的希望,否则采取积极行动不会有任何问题。民间,今天每个人都在散布虚假的希望。这不是悲观,这是现实。基本面根本不符合企业希望您相信的内容。在这场大萧条中保护自己,没有其他人在寻找您。

  • 我不’不知道。我刚在奥兰多买了第一套房子。这是一个REO,面积3014平方英尺,价格为$ 125K,只有3年历史。您可以’可能以不到$ 180K的价格建造这所房子,’s in good shape. It only needs some new carpet. Considering all, I think I did really well and no matter how people cry that the 市场 is still crashing, I still think I am super lucky 至 own my dream home for a fraction of the cost of materials.

  • 萨宾·费加罗

    @Nimesh
    正如约翰·克莱斯(John Cleese)曾经说过的那样,您用这种特殊的观察击中了头部。一世’我只是一个愚蠢的工程师。我可以’找不到从长远来看可以解决所有问题的公式。我希望其中一位专家可以向我展示该算法。

  • 甚至是“stable” 值 areas like houston, tx there is still distress selling, especially in the large homes. There are many 4000-6000 sq ft homes in major distress.

    Where I like the 8000 sq ft mansions on golf courses that cost around $1M all go up for sale in major 市场 corrections… 2000 and 2008. I think the people in those upper 市场s here are buying big but have no reserves so when they lose that $250K a year job they cannot afford their $1M house anymore.

    看起来就是这样。

  • 房地产投资者

    当心止赎雷达。您每月$ 50并不会给您带来多少收益。通知张贴在县后,网站上的大多数帖子都超过一周。许多发布到其网站上的拍卖都需要2或3天的时间,这使您(投资者)几乎没有时间进行正确的房地产调查’状况(身体状况,所有权留置权,财产税状况等)…). You’d最好在县级站点上上网并自己研究,检查受托人网站上的免费帖子,查看报纸分类(也在线),或订阅本地摘要报告,以获取第二天的数据像止赎雷达一样,没有2周的滞后时间。

  • 很多有趣的评论。我们称它为房屋“market” but it’实际上,人们只是在买卖个人物品。的旧想法“comparables” goes out the window when a bubble sets in. Realestate people yell about 可比 becuse they are using 1960 conventions in an inapropriate way. Objective 值 continues 至 be 2000 值 plus 通货膨胀 . Inflation has been very low for a long time since we hit the deflation trap door. so say 3%. You take the 值 the house sold for in 2000 or before and you compound 3% from there and you get objective 值 as if the bubble never happened. If you pay more than that you have overpaid and will loose the amout you overpaid. If we 至 ok away comoditization of 抵押贷款 housing bubbles wouldn’t happen. It’s that simple.

  • There are so many variables 至 take into consideration, the areas that are seeing the income equals rents or a slight cash flow are threatened by more gov intervention called section 8! There is stil plenty of investor monies and with the low interest rates and shaky stock 市场 this is where many are turning 至 make a dime. Its all about keeping the assets propped up, while the buck dwindles. stagnation?

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