The new 加利福尼亚州 Dream involves 出租ing – 5 reasons why 出租ing in 加利福尼亚州 至 day makes sense over buying a home. 家 价钱s still in a bubble, mortgage rates, and economy.

租金一直在普通民众中享有不良声誉。即使在当前的住房环境中,显然好莱坞的房价会急剧下降,许多人仍然坚持简单的观念,即买房总比租房好。这种数十年的心态与买房的美国梦有关,使一块肥沃的土地发芽了有毒物质。 绿色抵押 对于那些相信神话而不是实际数学的人们。每当有人告诉我买房也很感动时,我只会翻白眼。甚至在上周,我还告诉一位同事,今天在加利福尼亚州租房比买房有意义得多(我将在本文后面提供原因)。他的回答是,租金等同于冲厕所的钱。试着告诉那些 水下$ 200,000.  我不’t see many 出租ers walking away from their homes but we do see many so-called 房主 strategically defaulting.  The answer isn’t so clear cut but I’m going 至 give you five reasons why 出租ing in 加利福尼亚州 至 day makes more sense than buying.

原因1 – 家 价钱s are still in a bubble

california median home 价钱

资料来源:汽车

您今天不应该购买的第一个也是最明显的原因是价格仍在上涨。根据加州房地产经纪人协会(CAR)的数据,加州房屋中位价在2007年达到顶峰,为$ 558,000。如今,它已降至318,660美元(全州下降了43%)。现在,许多人可能认为43%的调整将使现在购买房屋成为该州的明智决定。它不是。当然,这是我们对低价消费者胃口的热爱,但从美元菜单中脱颖而出,而不是让自己陷入巨大的债务负担。银行是 充满了影子库存 that is now finally being leaked onto the market.  It is also the case that the current median 价钱 is 至 o high.

Back in 1968 the median 加利福尼亚州 home was selling for $23,210.  If we plug in this figure into an 通胀计算器 we get the following:

通胀计算器

Do you still think 价钱s are 负担得起的?  Back in 1968 the 加利福尼亚州 median household income was $9,302.  So we can run a quick estimate here:

1968年:$ 23,210 / $ 9,302 =家庭年收入的2.49倍

2010年:$ 318,660 / $ 61,000 =家庭年收入的5.22倍

In other words, home 价钱s are still inflated.  And let us not even discuss the actual underlying economy.  As we will see later in the 文章 , unemployment was much lower in 1968 as well.

原因2 –影子库存泄漏到市场上

看起来越来越多的房屋库存正在流向市场,但现在更多 strategic higher 价钱d 地区。这种结果从来都不是问题(至少从我们的角度来看),而现在房屋正在进入市场,为什么有人要赶出去买房?需求被拉高是因为所有政府计划(但取消了这些计划)后,我们看到销售下滑。价格也有下降的趋势。不需要经济学学位,但供应增加而需求减少意味着价格下降。

Renting makes complete sense for at least the next year.  Why?  Because the market is shifting out.  As we discussed, 加利福尼亚州 still has an incredible amount of 优秀的选件ARM。这些通常是在价格较高的地区生产的(次贷似乎是价格较低的市场中的首选产品)。由于空置率很高,这是现在的租金之路(这归功于政府政策的误导,使租房者变成了买主,导致大量的租金)。在许多情况下,您可以找到很好的租金优惠。然而,每当我指出这一点时,就会有人回应说,马里布市或纽波特海岸一些小型利基市场的租金仍然很高。嗯,当然!人们需要对期望抱有更现实的态度,但是可以肯定地说,未来几年许多领域都将面临调整。充满百万富翁和演员的区域(这些是小型利基市场,而不是 卡尔弗城 要么 帕萨迪纳 ) will always command a stronger 价钱.

Reason #3 – 家 价钱s don’t always go up

这应该是显而易见的,但是其心理影响比许多人预期的要深得多。现在您已经有了一代美国人,他们谨慎地对待住房(应该如此)。在这个市场上,“住房总会上涨”的口头禅不再。这是租金的另一个原因。仅在数字合理时才应购买。您如何解决?计算本地租金,并将其与购买的账面成本进行比较。购买总会更昂贵,但这不会有太大的不同。例如,在得克萨斯州,您会发现租金为$ 1,000,账面成本为$ 1,050至$ 1,100。溢价很小。举个例子,在加利福尼亚州,您有一些租金为2,000美元的地方,其账面成本为3500美元。

Having a high 房主hip rate just for the sake of it is not prudent.  Take a look at 房主hip rates around the world:

房主hip rates world globe

Spain has an incredibly high 房主hip rate yet how is that helping out their economy? They have an unemployment rate of approximately 20%!  Ireland has a very high 房主hip rate as well and their economy isn’t so hot right now.  Look at Germany with a 42% 房主hip rate.  Their economy is doing much better in this recession.  My point here is that going for a high 房主hip rate is misguided and doesn’t always coincide with a healthy economy.

原因4 –就业流动

就业

The above chart is important 至 understand.  Back in 1968 the unemployment rate was below 6% for the state and the home 价钱 至 annual household income ratio was approximately 2.5 without the 需要 for 有毒抵押。人们还需要一笔可观的首付,这似乎并没有阻止市场。今天,我们的失业率为12.4%(就业不足率超过23%),房价与家庭年收入之比超过5,房价仍在上涨。为什么有人会在如此疲软的市场中最大地购买自己的生命?甚至要求首付10%似乎也太多了,因为人们没有可用的首付款,因此政府一直在 低首付贷款 还活着(尽管这是造成我们目前住房混乱的原因)。

Given the weak economy, 出租ing gives you the flexibility 至 move around.  If a new and better job opportunity pops up, you can pick up and leave.  Today if you buy with an FHA保险贷款 (现在,十分之四的抵押贷款在加利福尼亚得到了支持),房屋价格甚至下降了5%,您现在处在水下,需要筹集资金才能搬家。即使该州减少10%,也可节省30,000美元。立即购买涉及太多风险,尤其是在秋季和冬季。

原因5 –抵押贷款利率

低利率是购房的最糟糕原因:

30年抵押

早在1970年,30年固定抵押贷款利率约为7.5%。今天,它低于5%。但这仅仅是因为 美国联邦储备 已购买了超过1.25万亿美元的抵押支持证券。换句话说,这是人为的和暂时的。另外,如果您今天购买,将来的买方在出售时会考虑什么?如果利率升至40年平均水平(约9%),则他们将不会拥有当前买家所拥有的自由度。因此,唯一的选择就是降低价格以适应每月付款。现在市场如此膨胀,以至于低利率实际上是出租的更大原因。仅仅因为您可以获得0%的贷款,您就不会为福特Pinto提供10年的融资了吗?

现在在加利福尼亚州租房最有意义。给我10%的抵押贷款和较低价格的住房,而不是5%的抵押贷款和充气房子。这是这里的游戏。如果您拥有价格便宜的房屋和较高的抵押贷款利率,那么您在偿还抵押贷款方面就有更大的自由度。就用较低的余额偿还抵押贷款而言,每1美元将花费更长的时间(即每月额外发送100美元将以这种方式更快地减少您的贷款)。

Buying a home just doesn’t make sense with the current numbers.  Renting is the way 至 go in 加利福尼亚州 given the current market metrics.  For now the 加利福尼亚州 Dream involves 出租ing.

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94条回应 至 “The new 加利福尼亚州 Dream involves 出租ing – 5 reasons why 出租ing in 加利福尼亚州 至 day makes sense over buying a home. 家 价钱s still in a bubble, mortgage rates, and economy.”

  • “Give me a 10% mortgage and a lower 价钱d home over a 5% mortgage and an inflated home. This is the game here. ”

    Awesome analysis. At 10% 抵押贷款 rates, some 投资人 will probably keeping their 钱 in the bank earning a good rate of return instead of risking in housing. It will probably dry up demand more than 什么 people think.

  • i’我很想知道银行如何出售他们拥有的所有隐形库存。圣地亚哥的这个值得敬礼。银行’自2007年以来一直在尝试出售它!最初的标价为130万美元;现在他们’希望能获得$ 799K。它也在理想的海滩附近。据我了解,他们最初上市时有一些不错的报价,但他们很贪心。

    http://www.sdlookup.com/MLS-076024654-1040_Van_Nuys_St_San_Diego_CA_92109

    http://www.sdlookup.com/MLS-100035301-1040_Van_Nuys_St_San_Diego_CA_92109

    • 加利福尼亚州圣地亚哥25037 Van Nuys St 1040距离海滩一英里…

    • 这所房子基本上位于富裕的海滩社区拉霍亚(La Jolla)和太平洋海滩(Pacific Beach)的边界,而太平洋海滩则是’通常被称为人们参加聚会的地方。在泡沫时期,这所房子的售价可能超过一百万,但它’很难说人们现在愿意为此付出什么。

      我在Google街景视图中查看了它’被一堆发粘的外观所包围。

  • If 出租ing is flushing 钱 down the 至 ilet, 什么 exactly is paying interest on a loan? Oh gee, paying 3x 什么 the home costs is not wasting 钱 I guess. People 需要 至 wake the hell up.

    • 抵押贷款利率每增加1%,房屋售价就会下降10%左右。我很清醒,希望明年春天利率至少上升2-4点:大选后,当母牛开始回家,货币通胀和油价对美元贬值的上涨迫使美国陷入第二次衰退,即利息利率将飙升。到那时,银行将倾销大量的影子抵押品赎回权,将其标记到市场上,并且将记录(延迟)补偿金。同时,傻傻的卖家在场外,看着房价下跌,因为他们预期房价会上涨,他们会跳楼出售。但是,房价不会令人恐惧。库存会增加。买家将前往深层掩护。联邦政府将不愿且无法再次给房价再膨胀。我将用现金介入并在水上购买我的房屋。大声笑!!

      • 我不’尚不知道利率是否会迅速上升,但是,人们应该根据自己的意愿计划缓慢上升的利率。 13.5万亿美元的债务,借了我们政府50%的钱。每年都要花在邻居身上的费用,以及数十亿亿美元的无资金承诺(例如SS和Medicare)将使利率永远永久上升。这将使房屋价格下跌至少十年。唐’认为会发生吗?看看日本发生了什么,或者问希腊人为什么他们必须支付10%的10年期债券。

        My .02

        蓝光

  • 从严格的财务资产负债表角度,我完全同意您的看法。不过,有几件事值得为您支付合理的保费:

    – The ability 至 customize your home as you see fit (paint, 重塑, recarpet, 等等)
    – Many 出租als are older and in worse condition vs newer tract homes
    –最终,您的每月付款将停止

    现在,我们只是卖出了房屋(以获利),并且将等待下一个1-2年,直到我们感到市场稳定下来购买了更大的地方。因此,您在本文中的建议仍然理智。 --

    • 1) 您r taxes won’t cease.

      2)维护成本只会增加。

      3) The temptation 至 重塑 will cost you $$$$. Most 出租ers don’t pay 至 重塑 their landlord’s property, haha.

      4)不穿的人’经常移动会积累更多的碎片。 STUFF越多,您将得到的地方就越大“need”. Hence, 房主 have 至 buy a bigger and bigger place 至 keep their STUFF.

      房主基本上有一个非常昂贵的恒温存储单元,他们居住在….

    • Owning means that one can customize the lot/house/additional structures in a way that permit a shift from a 至 tally consumerist (cosmetic crap) 至 a PRODUCTIVE way of living. 那’遗漏的部分是:家是生产力而不是消费的地方。

      我们的金钱和劳动力资本’在我们这个地方建立生产能力和保护能力,可以为我们节省食物,能源,娱乐,健身,服装和运输方面的费用。它还使我们可以交换技能和产品,并发展或磨练新的技能和网络。

      I’d bet that if I’d ever had a landlord who was open 至 my building this kind of productive capacity at his/her 出租al property (without having 至 commute 40 miles 至 some remote rural location) she 要么 he would be all 至 o happy 至 evict us and claim it for herself 要么 himself.

      It’s not cheap 至 live more self sufficiently, at least not up front. And if we ever have 至 出租 again, we will. But we surely wouldn’不能做任何事情,只不过要消耗和保存,而希望获得更高的生产率。

      我等待和梦想了40多年,然后才购买了这套房子,所以我确实理解那些想要现在就想要房子的人们的沮丧。如果我们在16周后购买了产品,那么我们的定价将超出基本面,并且不会购买。所以我明白。

      当我记得六年来为所有这些美妙的出行机会而搬家六次时,我感到不寒而栗(其中大部分被强加给我们这一代人)。或必须向他人支付我们可以免费有效生产的商品和服务的费用。或让房东说“No, you can’不要堆肥您的水果和蔬菜。”或者让脾气暴躁的邻居在楼下或隔壁拒绝让我在春季和秋季进食迁徙的本地鸟类,而它们的巨型猎犬则到处乱扔。或者被告知我必须浪费饮用水和石油浇水,然后修剪郊区出租屋草坪上的一条愚蠢的小条。还是不被允许将我的自行车拴在前面–HOA已确定三到五辆汽车属于哪个地区。或拥有一间只为购物和坐屁股而设计的房屋。

      不过,医生’是正确的,就像你们许多人一样。对于可能的绝大多数人来说,除非这些数字确实起作用,否则这不是购买的好时机。确保他们这样做。还是那个你’如果他们不愿意长期承担后果’t.

      • 什么 major part of this 文章 did you miss? Was it the RIGHT NOW portion? Like from 2007 至 2011 BUBBLE!!!!

        有些人。难怪我们处在这个困境中。

      • 我非常同意这一点。一世 ’我花了很多汗水和金钱,将我4英亩的土地变成了一个可以耕种的农场,牲畜可以喂养我,割草我的牧场,为花园创造肥料并控制虫子。我还投入了一个大花园,当我捐赠或将多余的农产品分发给需要的人时,养活了比我更多的人。但是,这是一种承诺,您必须每天做出决定,放弃其他人拥有或理所当然的东西。就像外出吃饭(这笔钱用于修房/谷仓维修),新衣服和新车一样。我现在便宜地生活,吃得很好,享受劳动成果。这不是一夜之间的事情,而是从A到B的5年时间。
        I bought in 2006, when property was up, but 我不’t regret is as the land 价钱s have held up here. But the key is that I’ve made the committment which includes working at jobs that 我不’不想待在这里并有所作为。
        Not all of home ownership is measureable. I know that none of 什么 I do could be done in an apartment 要么 a home owned by someone else.

    • New tracks are also 出租ed. The year of the house has nothing 至 do with 出租ing, the market does. This is 加利福尼亚州, so you know that a major portion of the buy ups were from 投资人 and not for primary residence. 您 would also know that 加利福尼亚州 has one of the fastest growth of new homes, Stockton area, Inland Empire, and San Diego suck up most of that pie. So technically 出租ing in this state leans 至 newer homes.

      • 去年1月,我终于从东海岸(新泽西州普林斯顿)搬到了加利福尼亚的棕榈泉–也不是便宜的地方)。在每月要在这里飞行6个月以寻求购买并为100万美元的价格而疯狂后,我决定租房是一个不错的选择。我可以告诉你,我住在(租金)一栋令人惊叹的3床,3.5浴室的房屋中,建于2007年,是一个亲密而独特的社区,位于黄金地段,售价为120万美元,我要支付2500美元/租金。顺便说一句,房子完全配备了与我自己的个人风格非常相似的高端家具,因此,实际上,我感到宾至如归,并且不想“remodel”任何东西。房主在繁荣时期狂购,在全球拥有4家度假屋,像很多人一样陷入财务困境。灵活性对我来说很重要,而租金为我提供了一个美丽的家,而没有房主所拥有的经济负担。’我不反对拥有,DHB坚持他的推理,因为这是我不购买的确切原因。请注意,我知道并不是每个人都有能力偿还我的工作,但我的意思是,有许多美丽的新房可供出租,因为房主宁愿有负责任的人住在里面并得到一些钱,而不愿有空置的地方。房客还必须进行自己的尽职调查,并确保房主没有违约,并且正在挤钱。

      • Oh, I forgot 至 mention that my $2500/mo 出租 includes the general HOA fees ($325) in addition 至 personal gardener, pool maintenance and water paid for the home.

    • 我们已经粉刷了整个地方,更换了灯具,重新装修了木地板,安装了洗碗机,等等。我们有租金受控的公寓。我们的租金已经十年没有上涨了。我们拥有相同的空间,每月支付朋友购买房屋的费用的四分之一,因此我们可以继续储蓄,而当他们在水下房屋中度过难关时。甚至对我们的花园来说,都是个甜蜜的地方。

  • 索米斯·盖伊

    嗨,Doc,感谢您给我一些独立的事实,以支持我与朋友和家人就现在的Rent VS Purchasing a 家 的观点。随着文图拉县的中层房屋销售停滞,房地产经纪人继续玩游戏,建议卖方提高要价。有些事情必须尽快解决,存货陈旧,给人留下深刻的印象,只有很小的地段上的大房子,四面八方的邻居非常亲密,一百万以上…请,获得真正的卖家!时间就是金钱!

    • 忍耐。这是一个很好的Ventura示例。
      链接: 文图拉县蓝调
      请务必观看视频。我喜欢他们在剪切优惠券中的勤奋工作,以享受“american dream”.

      • 这些人与其他许多加利福尼亚人一样,已经把他们的工作重点完全搞砸了。这让我想起了我的一位熟人,他在他看中的洛杉矶公寓里扔了一个烧烤,然后要求每位客人贡献10美元来购买便宜的食物。尽管我们中的许多人带来了昂贵的东西(我带来了几瓶质量上乘的起泡酒),但事实并非如此。

        我不’出汗的小东西。如果我想吃牛排,我’我会买一个’s on sale. It’是我的大笔交易’我很警惕。我认识的许多人似乎恰恰相反—他们在日常生活中一分钱pin,但偶尔会花大钱买一辆新的雷克萨斯双门轿跑车或豪华公寓。

      • 有趣的视频片段Tyrone。感谢您发布。

        我见过想为孩子们过上好日子的父母。高贵的父母。
        确定数学没有’t加起来,但无知确实是幸福!我希望他们能使它工作。上帝保佑他们。

        一个非常有钱的人告诉我。“If you don’t clip coupons you’re not an investor”

        昨天,我用优惠券购买了2箱猪肉和豆子,节省了50美分。猪肉和豆子是我家人会吃的东西。

        今天我在市场上哪儿能立即获得50%的资金回报?

        剪优惠券不是可耻的。剪优惠券是谨慎的。我知道很多人在股市损失了很多钱却赢了’剪一张优惠券以帮助自己。

      • 没有人通过削减优惠券来致富。

        我不’质疑那个故事中父母的动机。确实有崇高的意图,但仅凭崇高的意图就赢了’为您的家人提供美好的生活。家庭中的成年人需要足够成熟才能理解这一点。

  • 博士,您应该写一份权威指南,说明为什么在加利福尼亚租房比买房好。一世’确保许多人会链接到该网站并发送给他们的朋友。我也对我有很大帮助’我今天仍然和朋友和家人争论为什么’现在不是购买的好时机。他们的论点总是认为价格下降了50%– it’我很难挖掘信息并提出合理的理由。

    It’不是说我会用它来听起来更好,’只是我认为您在这里提供了宝贵的现实世界教育,可以帮助人们唤醒房地产游戏–人越多,我们的国家对子孙后代的影响就越大。

    • I’ve helped many a family member, 朋友 要么 associate avoid mainstream brainwashing by suggesting that they would benefit immensely by spending a few hours with “The Doctor.” The Doctor’对于那些受到宣传机器折磨的人来说,这些职位是最好的药。

    • 那’s how I found this blog about five years ago from Bull-Not Bull and a link 至 出租ing vs buying, where it became so obvious that the giant bubble had made owning a house in SoCal such an bad financial decision–在崩溃之前,每个人终于有了新的分数,Doc指出了地平线上的乌云。

  • I’d非常有兴趣看到一些“dollars flushed” scenarios on this.

    例如,让’s say I am an average person who pays an average 出租 in 加利福尼亚州, but I could buy an average house now with a standard mortgage (or maybe FHA) if I wanted. If I were 至 buy now, 什么 would be the greater loss, the amount of 钱 my house would depreciate before it stabilizes, 要么 the amount of 钱 I’d be throwing away in 出租? And at 什么 point does buying a house become worth it?

    I am in exactly this position. I can either continue 至 throw away 钱 every month (which is dirt cheap at $450/month), 要么 I could buy a house, knowing full well that its value will depreciate. But is the value that it will depreciate more than the amount of 出租 I will pay for, say, 5 years?

    Or perhaps a better way 至 think of it is as follows: My 出租 is $450 per month, but my mortgage would be, let’比如说,假设是1200美元。因此,租金让我每月可以赚到750美元,而其余的都被烧掉了,但是如果我现在购买,我会烧掉房屋折旧价值的X%,并保留Y%。那么,哪个更大,Y%还是我可以赚到的钱?

    Help me out here if I missed something. I think you all probably know 什么 I’m talking about. I’m in this position, myself, and my gut instinct tells me that right now I 应该 just save.

    • 似乎我们被迫参与风险投资,以在我们的货币浪费掉时实现收支平衡。任何房屋的x数量为‘rent’–您永远都无法收回全部资金,除非在政府无偿偿付的房屋泡沫最陡峭的时期,当您不付任何首付款时,拿出一笔不计其数的房屋和游戏剩余部分的资金。我们可能已经错过了这一代了。

    • It sounds like you are saying that if your 出租 was ( 至 make this easy I am using round numbers) 1000 a month and your house was 2000 a month and your house falls 24K over two years you are in the same boat had you just owned for those two years. 您 “through” 24K in 出租 out 要么 lost 24K in home value, same thing.

      这不是一回事!在过去的24个月中,您支付了48K的付款,您损失了24K的权益,并且在维护上花费了至少2500。是的,在此期间,您的本金减少了约2K。

      也许我误会了你,如果我愿意,对不起,但这是我的错。

      它们唯一使您的想法可行的方法是,如果您支付现金。如果您获得贷款,那么损失就没有道理了。

      • Right. 那 is sort of 什么 I am saying, but of course interest and maintenance costs would be involved in such a calculation. Part of the problem is that 我不’t know 什么 those would be.

        那 is a good point, however. If I had 至 choose between 24k in lost equity 要么 24k in 出租 thrown away, I’d go with the 出租, because 我不’t have 至 pay for maintenance and other costs as a 出租er.

      • The biggest challenges would be predicting equity and 通货膨胀. 出租 can probably be expected 至 rise with 通货膨胀 while mortgage payments stay constant. As the dollar devaules over time, it can amount 至 equity on the house but 通货膨胀 could also lead 至 higher interest rates which hold 价钱s down.

        那 said, most of the loose models I’ve seen suggest 出租ing for at least several years when fed with 什么 I would believe 至 be reasonable assumptions for 什么 the near-to-mid term holds.

    • 马克·史蒂文斯

      Try this calculator. 您 can learn a lot by changing the parameters.
      我没办法买东西!
      http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html#

      • 好,这很有趣。引用计算器并使用当前趋势: “If you stay in your home for 10 years, 出租ing is better. It will cost you $132,368 less than buying, an average savings of $13,237 each year.”

        Interestingly, in my situation, buying NEVER becomes better than 出租ing until the house starts appreciating in value at least 5% per year. And when’那会开始发生吗?不会很快。

    • I’d say it really depends on 什么 you mean by “maintenance costs.” If maintaining a hot tub, wine room, lawn sprinkler system, and hot-rod kitchen appliances is 什么 you’再说那个’s not maintenance. 那’s consumerism.

      至于购买和维护一个舒适的房子,为什么有人会首先购买需要这么多维护的房子?生活中的一切都需要保养–look at your midriff–并为此付出一些代价。不只是业主自用的房屋。

      我们绝大多数的工作和金钱’我们放进去的位置一直围绕着我们的数字’一直在提高生产力,并将房屋用作节省金钱的一种方式。

      也就是说,如果您有一个庞大的食品储藏室,并且有能力存放或存储食品意外收获(收获或大量购买),那么食品预算突然只是食品预算的一半。’90年代。如果您有用于能源生产和节约的设施,那么这些设施将在长远的回报上超过最初的投资。如果您拥有商店设施并学习技能,那么您突然不必再雇用各种服务提供商,甚至可以创造一点企业或易货的机会。有数百种使用方法’自己的家来代替收费服务,’房东很少允许您在他们的财产上建立这种能力…and more likely they’最终将您逐出温室,桑拿浴室,厨房等。

      Sorry 至 repeat myself, but the missing element in this discussion of 出租ing versus buying is the productive, rather than consumerist, one.

      • 在2年的时间里,维护成本很可能为零。

        But, over 15 years you have huge costs. Likely a roof, paint job, 重塑ing this 要么 that, appliance repair, broken pipes, termites, furnace maintenance and perhaps replacement, air cond 至 o and on and on. So even though you may have zero maintenance costs over 24 months your average over the years is easily 200 a month for even the most modest house.

        如果您想种更好的植物,或者想用更多的方法做些什么。

    • 出于DHB的所有原因,只需租房并保存,还有其他一些原因。您从房屋中获得的权益(从每月付款中扣除)可能远远大于您的租金!在30年的抵押贷款的头五年甚至十年中,您可能只将三分之一的付款用于股本;另外三分之二的人将要租钱(与租房子一样远)。因此,在您的计算中,零升值或折旧为1200–800(利息/租金)= 400.00进入权益。因此,您支付的租金几乎是从银行租来的钱的两倍,而这是当前房屋的租金。即使在低收益CD上也有750.00的差异,比如说十年下来为2%,您不仅将有巨额资金购买也许是完全萧条的房地产,而且还避免了交易的麻烦,风险和费用不得不卖掉你的房子来买另一个。如果购房成本是房租的三倍(包括所有成本,转让费,税金,维护费用),那么除非房屋升值得惊人,否则买房根本就没有意义,而这不会发生,因为房屋没有’除非他们仍然坐在泡沫将要暴跌的泡沫之上,否则到目前为止,它们的价格将高于租金。有人会再看基本面吗,还是在那些坚持旧唯物主义美国梦的人心中只是悲观主义?首先弄清楚你想对生活做什么,然后看看拥有是否有意义。现在,这是一个债务陷阱和一个地狱,两者都不会使自己过上美好的生活,毕竟这是最终目的。’t it?

  • 你好

    我们处于相同的位置,在千橡市租房,要等到价格降至目前的价格约200,000左右或更低。现在没有理由在TO购买垃圾场或价格过高的房屋。朗牧场的房屋价格高得离谱,这是他们建造房屋的方式。好运经纪人以70万或更高的价格出售这些房产。您可以在TO租一个更好的房子,现在要便宜一点,然后再买房子,因此继续租是很有意义的。另外,移动的灵活性。我们的孩子正在上高中,我们可能想在海滩上退休,如果现在就在千橡市购买,将会更加困难,因为我们必须在7年内出售。我完全同意,在价格变为现实之前,租房是最好的选择。

  • 我不’不明白为什么低利率是不购买的原因。大多数买家放下10-20%的资金,其余的则由融资提供。只要本金+利息相同,本金为$ 100000且利息为4.5%或本金为$ 63000且利息为9%怎么办。抵押付款是相同的。 30年后,您’支付了相同的金额。

    而且,只要每月抵押(包括抵押税减免)’t that much higher than monthly 出租, isn’买一个更好的主意?

    人们必须住在某个地方。为什么不住在建立平等的地方?

    • 人们不得不怀疑25%的‘homeowners’处于水下的人,由于其抵押和HELOSS等所欠的费用超过了房屋的价值,他们可以赚取权益。同时,我是房客。我于2008年6月出售了我的漂亮行政住宅,搬进了一个非常漂亮的咸水出租物业(Puget Sound),并且现金充裕,在多元化的投资组合中赚了很多股权。与我仍然拥有自己的房屋相比,我租房并赚得的股权要多得多。

    • 什么 does it matter?

      这很重要,因为由于我们的美联储印钞,利率处于历史低位,然后再购买导致长期利率下降的国债。人为地降低了!实际上,可以说,由于当前的利率水平,将来利率最终会高得多。因此,FEDS行动不会使费率回到平均7%的水平,而是会提高到10%或12%。

      如果您一生都呆在那所房子里,那么您可能会有一点帮助。但是,如果您像大多数人一样,将在今天购买并在几年之内出售,而利率要高得多,那么您的资产将遭受巨大损失。

      • 哪些工作将持续下去“for the 余生”?

        他们目前正在研究机器人,可以由世界另一端的血汗工厂中的人控制。

        这些将是人们认为剩下的少数工作“safe” because they can’不能外包,因为必须在美国这样做。

        Well, they can. With robots. Controlled by third world country workers for 1/10th of 什么 it costs here.

        认为这可以’未来20年不会发生?继续购买您的房子,并梦想在那里居住“rest of your life”.

      • 剑桥

        如果您能重新阅读我的文章,我说大多数人在几年后就出售了。我对永久的工作一言不发。

        我是现实主义者,不是梦想家。我意识到我们的美联储正在摧毁被称为美元的货币单位,并正在采取行动。做梦的人会相信美联储牛市。

      • 您’基本上是算命先生和掌上电脑阅读器。您知道美联储未来几年将做什么吗?我们’ve been hearing “恶性通货膨胀指日可待”像你这样的小鸡多年。日本即将进入量化宽松政策的第三个十年,’重新还在放气。印钱不’在信用合同中,通货膨胀会导致通货膨胀,因为在分数准备银行系统中打印的实际现金总会有成倍的未偿信贷。节省您的警惕。

        On another thread you were telling us we 应该 buy because 价钱s are cheap here relative 至 the Third World. 什么’会是下一个原因吗?

    • 瑞安(Ryan),如您所接,在高息环境中购买时,买家将无法借到那么多钱,并且会以较低的价格提供(并支付)房屋价格。如您所述,利率较高,但是历史上利率可能会发生很大变化。如果买方加快本金支付,则可以避免整个30年的利息支付。如果/当利率下降时,买方可以进行再融资并避免支付高额利息。基本上,在高利率环境中进行购买会给买方带来很大的灵活性。但是,当利率固定在最低水平时进行购买意味着您将永远陷入困境。如果经济没有天堂,天堂禁止’无法恢复原价,并且当价格攀升且竞标者出价低于您支付的价格时,您必须稍后再出售。缓解措施是在计入全部PITI(以及借入的货币成本)的情况下,当购买提供正现金流量时购买。希望这可以帮助。
      – signed, a patient and happy 出租er

    • 瑞安

      现实情况是,如果您需要出售或获得流动性,那将非常重要。作为卖方,您只获得房屋的价值,作为融资方的买方,您是利用利息为房屋价格筹资。利息(即利率)的增加会降低房屋的价值。您对买方的说法是正确的’s side it doesn’无论是购买商品,还是购买商品,现在在某些时候都是所有者和潜在的卖家。如果利率上升而房屋价值下降,那么您将被迫承担高估的购买价格,而不是房屋的当前价格。

      假设这种关系成立,出于一个原因,以很高的利率和较低的本金购买股票会更好。–利率的可选性下降。利率下降,负担能力增加,有人可以为您的财产支付更多(价值上升)。您还可以以较低的利率和增加的净值水平进行再融资,从而降低付款额(或缩短mtg)。当您查看过去30年的所有房地产巨额回报时– it’降低费率连接非常容易。在1980年代初期,利率为18%以上,而在最近十年中,比率为6%。结合人口统计数据,您将获得历史性的赞赏。问题是…您认为利率和人口统计指标从今天的4%上升到哪里?体验可能会有所不同,我可以向您保证’从这里下降了12%。

      希望能有所帮助。

    • 而您住那所房子30年的统计概率是????

      实际上,大多数人只在房子里住5到7年。这意味着您必须出售才能移动。而当(当– not if) interest rates rise, your 价钱 has 至 drop 至 keep the same payment for your buyer.

      唐’不能指望在那里呆了30年。事情发生。职位变动。离婚。需要随着父母年龄的增长而移动。邻里发生变化。一切都会发生在您身上。

    • 居住在建立资产的地方?在马桶上租冲水钱?让我告诉您当前情况的数字和现实。

      我和我的妻子今年30岁。我们于2005年下半年结婚,并于2006年初购买了房子,因为这正是已婚人士想要建立家庭的方式。这是一间不错的但很小的1600平方英尺的房子,可以欣赏马里兰州切萨皮克湾的美景,非常适合一对新婚夫妇。我们为该地方支付了$ 325,000,将30%的传统贷款降低了10%,降至5.75%。我们自掏腰包,加上结账成本,总共投入了约40k。我的信用合作社甚至能够在没有PMI的情况下实现这一目标,因为我认为他们将其保留在账簿上。我们的租金加上相当便宜的物业税,大约每月1950美元。我每月要额外支付$ 50到$ 100的本金。
      快进5年。我们有第二个孩子,一个有需要的母亲,是时候搬到一个更大的地方,并在接下来的二十多年里安顿下来。我们的收入比5年前高了50%。我想把一些便宜的城镇搬到远离水的地方,以30万美元的价格买房,但即使是25万美元的地方也能胜任。月亮不是我要的!

      但是,我可以’t sell my house! It has been on the market for a year. We have it 价钱d so that we would bring 5k 至 the table 至 pay off the note, and I still can’卖掉它。税收抵免额在4月份到期后,我们甚至还没有参加演出!
      无法卖掉这个地方,再也没有节省的首付钱,我可以’买我的下一个地方。我想要的房子是我们年收入的2倍。

      So, on the bright side, I will be completing the move that I have been attempting for a year, in the next few days. I am 出租ing the house with the water view out for $200 a month less than my mortgage. I am 出租ing my next house, in the neighborhood I wanted 至 buy in, from a couple in the exact same situation.
      在过去几个月作为房客和房东的租赁游戏中,我可以告诉您,有许多人陷入了这种情况。他们当时做出了完全合理的决定,并且可以’做合理的横向移动。这个市场还有很多事情要做。人们谈论隐藏的止赎房屋,但是还有一些房屋被不情愿的房东出租,他们一旦认为自己的权益状况趋于稳定,就会将房屋投放市场。

      当我回顾过去的五年时,我很高兴自己没有’t throw 钱 away on 出租! /sarcasm

    • Thanks everyone for the input. I agree that rising interest rates will mean lower home purchase 价钱s. But my understanding is that housing 价钱 decreases are “sticky”。可能会发生,但是’可能不是成比例的增加。

      For example, rates have dropped from 5.5% 至 4.5% recently but home 价钱s haven’t成正比。

      Also, my impression is that 出租s won’t fall as greatly as home purchase 价钱s. Even if interest rates rise (and purchase 价钱s fall), monthly 出租al values 应该 stay the same. If anything they’随着时间的推移会增加。

      因此,我的方法是找到一个价格接近租金平价的较小房屋,尤其是。考虑到房屋抵押贷款扣除。保留大量现金,以便当利率最终上升而购买价格进一步下降时,我可以购买另一套房子,然后租出第一套房子—希望以每月的租金来支付首套房’的抵押。但是至少我可以利用家庭抵押贷款。扣除,再加上未来30年的建筑净值(同样,我们都必须住在某个地方)

      看起来合理谨慎吗?还是我在此策略中存在根本的缺陷和风险?’m missing?

      • 瑞安– there’是一个新线程,但我以为我’d回答您最近的问题。希望您能阅读。

        1)通常您对粘性价格的假设是正确的,但是存在问题。人们简直是疯了。通过住房和股票市场,大多数人的资产负债表上的权益都急剧下降。很多人已经失去了多年的股权,并且都是负数。收入的增长和就业一直是可怕的。由于较高价格的生活必需品会挤人,因此减少了可支配/自由支配收入的减少。放平那里’无法增加付款。此时,本金和利息必须抵消。实际上,从2000年开始,情况应该一直如此’差异很大(虽然就业更好,但实际收入没有增长)。整个狂热是由廉价融资,政府将住房推低收入以刺激需求以及非理性的投机活动所驱动的。糟透了’比相信任何基本的基础都更接近现实。

        关于此观察:“例如,利率最近已从5.5%降至4.5%,但房价并未直接增加。”这正是问题所在。住房失衡,人们没有钱支付更多。即使以较低的利率,它也会失衡。所以当住房是“sticky down”现在,我可以向您保证’保持粘性。现实情况是,要使市场保持平衡,价格需要大大下降,但这是问题所在。它’这是债务通缩的螺旋式上升,因为您抹去房屋的人越多,就越拖欠房屋,这使得房屋的负担能力不如大多数人’的剩余权益在下降中迅速下降。因此,长期制定的支持价格和让人们尝试赚钱的政策。相信我,在那里’没什么能说我们赢了 ’暂时待一会儿。婴儿潮时期的人剥夺了大房子和投资财产,止赎房屋的管道,困在家里想搬家的人,以更高的价格坚持住的人的数目,而您拥有一个令人满意的市场。没有快速修复。

        2)租金是供需。那里’s a lot of people who will want 至 出租 but there’s also a lot of property which is available 至 become 出租al. We have lots of housing and units available. Even if 出租s increase, it just entices more “stuck”人们成为房东。这里的压力也很大。

        4)就您的方法而言,这是可行的。老实说,没有人知道这一切的确切方法,但是在这种环境下,保守起来通常会有所帮助,除非您的财富与房屋的价值相比是可观的(即,您坐拥1000万资产,拥有600万流动资金,并且正在看房200万)– you are driver’然后就座,即使您在房屋上吃了50%,也不会’摧毁你)。虽然以上几点对我有问题,但我没有’认为您的策略不好。您确实需要住在某个地方,并为您提供窝蛋,安全的工作,并且可以在距家合理的行驶距离内找到其他工作,并且可以工作。

        祝你好运。

      • 谢谢,苗条

  • Whenever somebody tells me 出租ing is flushing 钱 away, I ask them 什么 do they think paying interest on a mortgage is. Considering that’在您最初10年的付款中,我们的95%’re all flushers.

    • 这就是为什么丹尼’s prudent 至

      –固定(不超过2:1抵押:收入)固定30
      –先付定金(例如40-50%),然后
      –在头6年内迅速偿还抵押贷款。

      无需预付罚款,还可以将其罚款15英镑,而仍然可以抛弃狮子’的利息份额,并提供有效的2%至3%的抵押贷款。其中许多是可抵扣的。

      我意识到这基本上意味着等待购买,直到您可以有效支付80%或更多的现金为止。大多数人不’不想等那么久。

      We’能够使我们的房子生活得比生活更富于消费,因此回报率要高得多。

      如果您能解决债务问题,那么它就会发挥很大的作用,而不是对您有利。大多数人不’不了解这一点,或者不知道其中的区别。无论如何,请运行数字。有时会有简单的答案。其他时间有’t.

  • Doc,
    感谢您提供的又一篇惊鸿巨作!一世’ve been 出租ing a home in So Cal for almost 4 years. It was valued at $540,000 when we moved in and 齐洛 has it at $385,000 至 day! I feel great every time I pay my $2400.00 monthly 出租! Hoping 至 buy this place for $275,000 in about 18 months when the owner sells it short just 至 get out.

  • 在比较租房与拥有时,还应考虑物业税,HOA等固定成本。在加利福尼亚,前者与房屋的购买价格有关,与传统抵押不同,这些费用也不会消失(就像租金一样)。 (尝试一年不缴纳财产税!)因此,当财产税加上HOA加上保养费加上…等于您支付租金的费用,您知道自己为拥有该地而感到困惑,因为据我所知,向房东支付租金与向县,HOA支付所有这些固定费用之间没有区别,保险公司等…..除非租金上涨很快,否则通货膨胀会很快到来。有人在这里看到通货膨胀的情况吗?

  • 请查看国外需求的影响。在这样的房地产市场上,优质房地产可能会对通货膨胀产生影响。例如,这里的房地产相对于亚洲便宜。

  • 那 is the bottom line Dr. HB. Renting makes sense right now, compared 至 buying. 您 don’t own a home UNTIL you actually pay for it. Buyina home is a losing proposition in 加利福尼亚州, if you consider all the variables:

    价格下降
    失业
    过高的价格
    人为的低利率
    税收
    保险
    维修保养
    以当前成本的1/2租金
    缺乏流动性
    等等….etc……

    Hopefully people are finally waking up, after being hoodwinked lately. the next 10 years will not be any better for buying a home in Southern 加利福尼亚州. If you buy now, it will take that long, just 至 break even. Just 出租 a nice house and enjoy life for now.

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com
    http://www.santamonicameltdownthe90402.blogspot.com

  • 标题:“The new 加利福尼亚州 Dream involves 出租ing…” No, 出租ing sucks, however it may make more sense financially 至 出租.

    It’令人遗憾的是,银行家和政府的腐败以及对市场的操纵导致人为地抬高了住房价格。

    Sadly, the American Dream of 房主hip has turned into a nightmare in many cities and states. The bankers don’小心。他们是富有,肥胖,懒惰的猪。

  • 世界贸易组织

    与其使用家庭收入数据,不如使用个人收入数据。家庭收入天堂’自1964年以来,平均家庭规模已大大减少,因此与个人收入保持同步。

  • 世界贸易组织

    “有人在这里看到通货膨胀的情况吗?”

    是。它’是不可避免的。中央银行无法在没有严重反吹的情况下仅以110%的产能运行印刷机多年。所有工业化经济体都将通过债务货币化。

  • 购买仍然更有意义,因为在您退出支付贷款后,银行将提供2年的免费住宿。

  • 是的,房地产泡沫仍然存在并且在SoCal中表现良好。我预计这种情况将持续到可预见的将来,直到购房者获得现实。由于低利率,卖家仍在许多地区寻找峰值泡沫价格。为什么在世界上我要为2002年以47.2万美元售出的房屋支付19.19万美元?对于8年中$ 447k的加价,最好进行一些不可思议的更新!而且自从1991年建成以来,购买它们10年后,它的形状会有多糟糕?是否需要进行45万次维修?疑。当然,这是在庞大的5000sf地段上,所以…

    http://www.redfin.com/CA/Cypress/4890-Ariano-Dr-90630/home/3994553

  • 立即在CA购买,即使“affordable”抵押贷款利率历来较低,这也意味着锁定很高的税基。谢谢,但是不,谢谢。当老街对面的老太太每年支付600美元,而附近的任何新购买者的年收入都将超过8000美元。拧那个。

    • 汤姆·克莱门特

      是的,加利福尼亚’第13号提案虽然当时在许多人看来似乎是个好主意,但却变成了一场噩梦。首先,正如您所指出的,它在最富有的一代(“greatest generation”(自1960年代起就一直居住在自己家里的人)缴纳财产税,最贫穷的一代(刚起步的年轻人)缴纳财产税。在街对面的同一栋房屋彼此交纳600美元和6000美元的财产税的想法是邪恶和荒谬的。

      Secondly, it has destroyed our standing as a great state. 加利福尼亚州 used 至 lead the nation in education. Now, thanks 至 Prop 13, we are 49th 要么 50th.

      什么 do we, as a people, aspire 至 ? Clearly, we do not expect greatness anymore.

      • 停止废话13号提案….10’数十亿美元的Commiefornia支出(占预算的很大一部分)用于‘programs’很小或没有’提案13通过时t存在。教育仍然获得近一半的预算。不过,请查看学校的行政支出…it’不是致富的看门人。 UC Bizerkley的总教练每年可获得250万美元。

      • But the rest of those statistics also show Calif Teachers Are the highest paid in all 50 states. (www.nea.org) But calif ranks 48th in overall student performance( this includes esl, lunch 程式- everything being equal) So now lets recap. 您 have 50 companies. One pays their CEO’最高的补偿。但是在生产力上年年排名几乎排在最后!如果这是一家私人公司,他们将倒闭!

      • 您’重新抱怨加州普通教师’的工资太高了?根据该链接,平均收入不到6万…我认为算不上什么高价。同样,在同一链接中,加州教师的排名在底部(第44位)附近“salary comfort index”意味着根据生活成本调整后的有效工资实际上很低。

        我不’认为提案13不好。毕竟,它允许退休的老人留在家中—问题是他们的孩子和他们的孩子’的孩子仍然和他们住在一起。

  • 如果您获得15年的抵押贷款,则10年后您还清了近一半的抵押贷款。再保留5年,到30岁时您就可以自由拥有房屋’,然后存入未来25年的房屋付款。退休豪华!

  • 我爸‘s family 出租ed in Glendale in the mid 1930’s during the Depression 1. He said only 2 people OWNED a home on his block. Everyone else 出租ed. The banks in those days could not pawn off foreclosed homes. The Glass-Steagle was actively in effect then. Welcome 至 Depression II.

  • 谁为该银行拥有的隐形存货缴纳全部财产税?有人每月加多少钱吗?

  • 买了一个公寓,其中20%’94,交易到位于’02 with 33% down and nothing out of pocket. Current loan 至 value ratio on the house is 42%. I never 至 ok 钱 out of the house until now 至 do a kitchen 重塑 (value add). I’仍然拥有52%的权益,一个新的30K厨房以及房子周围的其他固定设备,不能从口袋里掏出一角钱,3%的贷款,每月低于1,500美元的月还款,利息扣除和房地产税扣除以及705美元每月减少原则(每月增加)。该公寓位于谢尔曼奥克斯(Sherman Oaks),房屋位于恩奇诺(Encino)。要看大图。保持一致,将您的房屋视为居住的地方,而不是投资和生活的场所’鲁take地把钱带出家门。租烂…no control.

    • 究竟。纪律是关键。

      但是,您(和我一样)也很幸运,并购买了预泡沫。刚开始尝试的人们现在面临着一系列完全不同的问题。 1998年,我的第一套房子花了我15万美元,当时它在一个不错的社区。

      • 恰恰。而现代市场的纪律则是通过不屈服于在仍然高估价格的市场上购买房屋的炒作和欲望,同时保留一个小小的储备金来抓住机会,直到它最终出现时。

        您 can’找不到现在不到30万美元的像样的房子,以最近大学毕业生的入门级薪资水平(40至60美元之间),这个价格将是一个很大的负担,而我们仍然处于价格持续下跌的地步保证。

  • 今天的租金肯定会更好。我个人知道房屋价值比抵押贷款少15万美元的人。一个是收入超过100,000美元的人。他今年60岁,净资产负值!他不能丢下他那华丽的房子,他的妻子会离开他。因此,他可以奴隶还清,直到他死了。这是他年轻漂亮的妻子将下一个搬进来的时候。

  • 在该抵押贷款利率图表上, ’70年代的婴儿潮一代正在阻塞有限的住房市场。实际工资正在下降,但是人们愿意同意疯狂的抵押条款来组建家庭。 (我还记得那18%的抵押贷款,而且因为我拒绝搭上这辆马车,骂人的人使我和当时的合伙人受苦。他们只是把工资下降的钱推给了贷方!)

    Look at the curve in the Age of Reaganismo. We know that wages continued 至 erode from 1980 on even as Americans became incredibly productive. We know about the recessionary forces. We know that housing 价钱s skyrocketed.

    因此,当然抑制了债务成本,因为太多人’t run the arithmetic on 什么 a house was really costing! Principal/price became all anyone cared about, with the dream of the killer flip.

    放松将是非常痛苦的。

  • 大约一年前,我和我的妻子出去找房子,位于加利福尼亚州东南部洛杉矶县一个完好的郊区Cerritos,很快意识到我们正在寻找力所能及的房屋。小型三卧室房屋的售价超过50万美元,而四间卧室的售价超过70万美元。

    如果那些价格不是’令人震惊的是,房地产经纪人企图欺骗我们购买房屋。这位房地产经纪人是一位衣冠楚楚的中年妇女,笑容灿烂,手里捧着办公室墙上的销售奖杯,她一直试图说服我们,凭借我们的全部收入(总计不到10万美元),我们可以负担得起三间卧室中的一半超过一百万美元。但是,她警告说,如果我们没有’迅速采取行动,购买这些便宜的房屋之一,我们再也看不到如此实惠的价格。

    这位房地产经纪人与我们合作的重复程度简直令人惊讶。她想卖给我们一所房子,而不论我们是否负担得起,她非常清楚她将至少部分负责此次购买可能给我们带来的经济灾难。她的良心没有’似乎不介意她试图操纵我们做出一个非常糟糕的决定这一事实,这一决定可能会带来终身后果。

    我以为几年前第一次取消抵押品赎回权和违约通知在市场上崩溃之后,房地产经纪人就不再采取这种行为,但是显然,同样的误导和操纵策略仍然存在被雇用。可悲的是,这些房地产经纪人所交谈的人中有99%的人没有阅读DoctorHousingBubble.com,也不知道事实是什么,什么对他们的金融期货最有利。他们是完全的业余爱好者,在与职业选手的比赛中,羔羊被狼吞噬,他们没有’t even know it.

    多亏像这样的博客,我希望开始发生的事情是,越来越多的潜在购房者了解房地产经纪人正在寻求确保自己而不是我们自己的利益。我很想认识一位房地产经纪人,他会礼貌地教我3对1的规则,即我永远不应该购买比年总收入高三倍的房屋,但不幸的是,他或她没有任何财产列出的价格低于该数字,因此建议我无权购买。

    But something tells me that I am not going 至 meet that kind of real estate agent, one who is completely truthful with me and is genuinely concerned that 我不’t房屋价值远远低于其挂牌价的房屋超支,该房屋价格超出了3比1的计算标准。

    既然房地产经纪人’希望与他们分享3对1公式“customers”,我们所有人都应该与正在考虑购买房屋的任何家人,朋友或同事分享。让我们与接触的每个潜在购房者建立3对1度量标准的基本常识。房地产行业当然希望这一强有力的经验法则能够将我们大多数父母一生都保留在自己家里,这是一个受到严格保护的秘密。

    • 是啊…但三比一的比例是’要么由历史数据证实。它’s more like 4-to-1.

      http://www.oftwominds.com/blogsept10/housing-bottom09-10.html

      Regardless, housing 价钱s still “should” come down in real terms. Keep in mind, massive 通货膨胀 can accomplish this, rather than only 价钱 deflation. All governments are ramping up for massive 通货膨胀 right now. Just take a look at Gold.

    • 我的父母住在塞里托斯(Cerritos)旁边,尽管这是一个非常不错的社区,但您肯定通过忽略代理人来做对了事。有什么理由证明500-700K的价格合理?他们有不错的学校和公园,还有一个很棒的公共图书馆,但是’我能想到的一切。附近没有大学,没有很多生意,并且它的大多数邻近城市都是工人阶级城市,例如诺沃克和夏威夷花园。价格简直就是’t justified.

      附带一提,我 ’ve观察到,Cerritos的许多房屋似乎都是多代房屋,年迈的父母与成年子女生活在一起。

    • 出于一切应有的尊重,’t 3比1(价格与年收入比率)b / c有点简单’是否考虑了利率?如果利率为12%(如90年代初),则3比1可能会太高。如果利率为4.25%(与现在一样),那么可以实现4比1,不是吗?

  • My view on buying any home is based on whether the 出租 will cover the taxes, interest and insurance. When I look at homes I ask the realtor about the 出租. They hate me when I ask this but this is 至 protect my investment. If I have financial problems I know I will be able 至 出租 the home and not have 至 come out of pocket for monthly expenses. Maintenance expense I pay out of pocket.

  • 彼得
    Several good points, but the job a real estate agent is 至 move inventory, not be your financial advisor 要么 朋友. Do you think a car salesman cares whether you can afford that new Mercedes? Of course not! If he can get you qualified, he earns a commision. Period.
    让我想起了我的年长亲戚在评论“他真是个好人!”

    当然是

  • I have observed thoughout my life that people will do the most amazing things and often rationalize them in the name of making 钱 . Anyone who stands 至 gain from action that you take, 应该 be considered “conflcted”.

  • FHA贷款是可转让的,因此在较高利率的环境中出售时可以成为一大优势。

  • 除出租外,另一种选择是更改目标购买区域。我们在加州沙漠中的购买价格比您在2010年的示例房价中位数低了1.8万美元。我们在半英亩的半卧室中有一个宽敞的工作室的2卧室抵押贷款比我们在1卧室小1卧室的租金还低。海岸(其租金在3年内每月上涨500美元)。我正在在家工作,仍然在沿海加州挣薪水,开始种植自己的蔬菜,堆肥,浇水,并真正享受我们的新生活–简而言之,我拥有并拥有对自己生活环境的更多控制权的快乐。但是我了解到有些人希望和需要住在价格较高的地区。我们的解决方案并不适合所有人。

  • um..read一篇关于0%利率的文章(利率能降至多低?)
    什么 if….a big WHAT IF…。美联储继续购买国债,直至利率达到0%….

    什么’s gonna happen???? I know 朋友s in auditing field telling me that people with modification program in LA still cannot afford a regular fix 30 year rate. instead those bank rewrite and give them another balloon rate. (what a mess)

  • 嗨,新手在这里。我最近以33万美元的价格在黄金地段买了一套联排别墅(蓝丝带学校,犯罪率低,距洛杉矶市中心30分钟路程,毗邻精英区)。将30年期FRM的25%下调至4.375%。每月住房总成本(PITI + HOA)为$ 1880。我们大楼中的另一个单元最近以1750美元的价格出租。我认为每月130美元的保费并不算太差,但医生’的文章使我感到担心。我只是做了一件令人难以置信的愚蠢的事情吗?

    Other stats for this area: median home 价钱 $615K, median condo 价钱 $335K, median household income probably about $90K. I realize the home 价钱s are inflated, but 什么 about the condo 价钱s?

    I guess my real question is, When is it 安全(ish) 至 buy?

  • 我们可以缩小范围吗“California”。有关于拉霍亚的评论和有关塞里托斯和农场的评论。一揽子声明没有’人们(家庭)购买房屋的很多原因。位置和学校。在洛杉矶,这两个因素是巨大的。

    I’我是一名前股票分析师,并且已经阅读了12-18个月的相关博客。今天,我签署了反收购要约,同意在南湾购买房屋。

    why? My landlord (a home builder) got in a predicament and has 至 move back into the incredible 出租al we have been in for two years. We pay $2500 for 1300 sq feet. We’在一个很棒的社区里,有很棒的学校,靠近我的妻子’的工作,到海滩只有几英里。

    My search for 出租als turned up 50 year old SFHs that haven’t been updated since the 60s 要么 I could up my 出租 至 ~$3000 至 find a comparable house 至 出租.

    促使我们开始寻找购买期权,我们’ve在我们附近的一个社区中找到了一栋漂亮的,交钥匙的2000平方英尺的房子,PITI的价格为3500美元。

    为什么要付钱给别人’s note at $3000/ month when i can pay my own for $500 more and enjoy a tax break that will bring me 至 parity with the $3000/month 出租.

    投资/欣赏领域’t a factor. I want stability, 安全ty and a good education for my daughter and unborn son. Will our house depreciate in the next 12-24 months? Who cares (I assume it will). With the current rates I have locked in my 出租 至 $3500.

    • Which is waaaaay 至 o much 钱 . 您 are taking a great financial risk and it is irresponsible when you have children 至 care for.

      • 恩佐·米莫(Enzo MiMo)

        当他既不表示自己的收入又不表示其收入有多可靠时,您怎么能这样说?他暗示两者都很好。甚至没有暗示–但很容易推断–对他的一个或多个家庭成员来说,被迫从租来的地里搬走是令人不安的/破坏性的。他已经为不再发生的事情付出了代价,并愿意为此付出代价。他一直在计算数字,并表示打算在新房子里住很长时间。 (大概,如果事情在他精心安排的计划中确实出错了,他可以“structurally default”然后返回租房。)

        I’我与DrHB在《 GENERAL》中完全失望,但您对chuch的回应是“knee-jerk”品种。查克提供了硬性数字,包括美元和平方英尺,以及邻里增值因素;你提供了这个词“waaaay”, and no familiarity with the areas in question. 那’s hardly objective.

        There ARE niche and singular buying opportunities out there. e.g. So-Fla peeps are picking up 止赎 at DEEP discounts, and even after reno costs, are 出租ing for 10-20% more than the PITI–对于冒险者和辛勤工作的人来说可是一笔可观的利润。

      • 不知道任何收入数据就可以’不要说太多。

        如果我不是’t forced into a situation of moving in the next few months and possibly going 通过 this disruption again in 12-24 months I’d have stayed 出租ing for at least another year.

        什么’s the “price” you place on 出租ing from a landlord who isn’t required 至 disclose his current financial situation. Will he have 至 move back in 至 his house like my current landlord? Is he 出租ing based on his desire 至 keep the property and possibly sell later?
        In the south bay there are 至 ns of people who are underwater and holding on 至 hope by 出租ing out their homes because they can’不能得到他们要出售的东西。他们希望并祈祷市场会回来,他们可以出售房屋或为房屋再融资。他们中的大多数只是在延迟不可避免的事情。
        什么 happens 至 that 出租er when the landlord can’不能承受负现金流量?还是决定停止支付抵押贷款?
        什么’s my recourse as a 出租er? Try finding a SFH in los angeles in an area that provides great public schools, is in your 价钱 range, geographically close 至 朋友s, family and business. Now do that under duress. Hope you have 30 days. Good luck with that.

    • 查克,你很可能为自己做了正确的事情。

      要做很多事情:买了房子之后,不要看房地产市场。因为无论市场多么强弱,它都不会失败-在购买位置后的第二天,您会看到更好的交易。所以不要’t look.

      If you got the place you want for a 出租al parity 要么 just-above parity 价钱, in the location and school district you want, and can well afford it, it’s nice 至 be spared the instability of the small-landlord 出租al market. I only 出租 from professional 出租al property owners, never from some amateur who really never wanted 至 be a landlord. 您 are well out of that situation.

  • 很棒的博客,很棒的评论。没有忧郁和厄运,买了一些黄金,世界的尽头就在附近,天上也没有馅饼Pollyanna废话。几乎所有参与其中的人都具有很好的常识性观察和清晰的表述。令人印象深刻,令人耳目一新!

  • Doc,我同意您的大部分意见,只是关于可以通过租金进行交易的一点。我只是帮助我的女朋友找到并搬到了洛杉矶的一个地方,这真是令人大开眼界。我认为几乎可以达成的交易’t。我的朋友们,租金率仍然处于泡沫之中。他们也必须下降。它’进行自己的租金计算时要记住的一点“rental parity.”您可能会认为,在某个时候,终于达到了均等’s time 至 buy…但是如果租金下降了怎么办?

  • 彼得– it’s good you didn’别听那位贪婪,误导性的房地产秃lady女士的话。她’只是想在她的口袋里放几千美元。她不会’不管她是否有一天以50万美元的价格卖给你一所房子,第二天它的价值跌至25万美元。她’s your “friend”直到你签署文件。之后,她只关心寻找更多的受害者。

    永久熊–回到并再次查看您的图表@ ofttwominds.com–看一下值下降到红线(平均值)以下的年数。除了房地产泡沫时代(始于2002年左右),该值唯一一次达到4.1或更高的时间是1980年代末’s and early 1990’s。如果排除这短暂时期以及房地产泡沫及其后果,则该线远低于4.1值。我认为,如果排除房地产泡沫时代,平均值将会低很多。

  • 您r “Reason #1” is very misleading for many reasons. Here is one, it assumes that the average house in 1968 is the same as 2010. This is not true and the average house in 加利福尼亚州 has more than doubled in square footage over that time.

    因此,按平方英尺计算,今天的房屋(实际价值)比1968年便宜。

    而且我还有更多理由…

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