Option ARMs and Recast Shock Syndrome: Toxic Financial Products are Imploding on Schedule. Examining the Impact on 加利福尼亚州.

加利福尼亚州’的信用等级现在是该州最低的国家’的评级刚刚被下调。最重要的是,现在可以打开选件ARM spigot。我们’一直在警告 选择ARM的财务破坏 一旦他们开始完全改头换面,就会造成这种情况。好了,现在我们不必推测了。这些贷款像次级抵押贷款一样崩溃。奇怪的想法是 选件ARM 是“prime” products rested on the fact that these loans 是made 至 folks with higher FICO scores.  This is simply absurd.  I knew people making $30,000 a year with 700+ scores.  Does that warrant a person like this buying a $500,000 home?  I keep remembering an 文章 that I highlighted on May 3 rd ,2007年有人 一年$ 14,000就能获得$ 720,000的贷款资格。房地产经纪人告诉买家,他们将能够以更实惠的条件为贷款再融资。听着,您可以向他们提供0%的50年期抵押贷款,而数学仍然无法’t work.

Yet this is the mentality that permeated with the subprime and 选件ARM snake oil salesman contingent.  There was always a belief that you would be able 至 refinance 要么 sell off your 改性 plywood granite countertop holder 至 some other schmuck for more 钱 .  Agents and lenders believed this and even if they didn’t,佣金检查足以使许多人模糊道德和受信界限。无论哪种方式,一件好事是妄想心理学将其拖到下巴上,并且这种消失可能已经持续了几十年(直到人们忘记并想开始另一个泡沫)。在检查我们在一起之前 选件ARM,让我们首先通过一系列图片了解如何到达这里:   

期权ARM Alt-A抵押

ARM重铸

ARM重置表

重铸大图

抵押改写

现在我’当然,您中的许多人过去曾多次查看过这些图表,但是在我们今天所处的环境中仔细研究它们非常重要。我们正在处理实际的混乱局面,而不是看傻眼的图表并想知道当付款激增时会产生什么影响。首先,许多付款现在都在急剧增加,这在当前疲软的经济中并不是成功的良方:

付款增加

We’ve只开始了第一轮,它是 游戏结束 。总计约7500亿美元 选件ARM 是originated 从 2004 至 2007.  What is even more troubling is that 55% of borrowers with 选件ARM 欠的钱比他们实际的房子还值钱。而且此数据是保守的,因为它来自银行业,’t even see the recession coming even while they 是standing knee deep in it.

现在,这里是数据更新的地方。  As of December of 2008, a stunning 28% of 选件ARM 是delinquent 要么 in some stage of foreclosure。我们避风港’甚至没有看到重大改组,这些贷款中已经有四分之一以上正在崩溃。你能说次级抵押贷款吗?

在最近的报道中,我一直看到人们说这是赢了’由于次级抵押贷款的拖欠或丧失抵押品赎回权的情况在12月超过一半,因此它的损失程度不亚于次级抵押贷款。我对那些人说,2009年12月回来,那将是一场截然不同的接球比赛。 50%的人认为 选项ARM游戏.

根据彭博社的一份报告,在最初的7500亿美元的期权ARM中,有2000亿美元尚未偿还。他们还列出了以下内容:

2009年:300亿美元将重铸

2010年:670亿美元将重铸

进一步的数据指向了更加令人困扰的画面。平均 选件ARM 每月付款将增加 63%或$ 1,052!当就业形势恶化,人们失业或减少工作时间时,许多人将看到他们的月薪激增。有了这些贷款,我们就有一颗无声的炸弹正等着熄灭。我能告诉你的是,你需要为很多人做好准备 远离抵押贷款。我是什么意思 月球漫步?这是非常重要的一点,值得进行心理分析。人们往往会忘记,次贷最初是从较高的利率开始的。实际上,如果他们愿意的话,这些人中有许多人实际上有机会再融资。许多人没有’t因为他们不能’甚至还没有负担–这就是为什么它们从次贷开始的原因!最简单的原因是违约,因为它们从一开始就已经是一个很小的风险。次贷游戏基本上已经完成,只是有毒抵押贷款冰山一角。

却与 选件ARM 和传奇“prime”FICO借款人,您可能会遇到这样的情况。我们’ll focus on 加利福尼亚州 since the vast majority of that $200 billion is here.

(a)  You have a couple making $100,000 buy a home in 加利福尼亚州 for $600,000 with an 选件ARM in 2005.  Let us run the numbers:

optionarm600k

不错。我们有一个600,000美元的房屋,每月仅需1,995美元。现在,我们不是’加上税收和保险,每月可能会再增加625美元。因此,让我们看看预算如何:

每月净工资:$ 6,010

PITI:$ 2,620

好吧,所以我们’同意目前的付款方式。但是,让我们现在前进到今天:

(b)由于减薪和该州的就业情况,同一对夫妇现在赚了70,000美元。这所房子现在价值35万美元,自2009年以来付款已经激增。水晶球向我们展示了什么?

每月净工资:$ 4,499

PITI:$ 3,876(平均涨幅为63%)

游戏结束。

就这么简单。因此,这些人现在正在雷达下飞行。这是假设收入仍在增加。因此从技术上讲,这些人仍按当前的预告价格,因为在许多情况下,这可能比出租便宜。但是一旦速率重铸,突然之间你就会得到 重铸休克综合征 (RSS)。到那时,您就走开了,这就是为什么我们已经看到28%的默认率。我们将看到当前贷款的70%以上发生爆炸(也就是说,如果政府没有’跳入其他一些小巧的想法)。与其进行一些复杂的宏观经济分析,不如看看上述数字。任何人都可以看到这种情况将会发生,“shocked”看到已经有28%的违约行为,只是因为抽烟而产生了幻觉裂缝,并拥有了幸运的房地产PCP。

这就是我们现在的立场。加利福尼亚州和佛罗里达州拥有这些选择权ARM的大部分,它们将不得不首当其冲地处理这些贷款。具有讽刺意味的是,这些贷款在转到RSS之前都是好的,然后在未付款后又被未付款。准备好那些红宝石拖鞋,因为这会很严重 月球漫步2009年的可选ARM.

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24回应 至 “Option ARMs and Recast Shock Syndrome: Toxic Financial Products are Imploding on Schedule. Examining the Impact on 加利福尼亚州.”

  • 银行根据借款人的收入(即3倍,3.5倍,4倍???)注销本金(例如30%-50%)的情况越差,但贷款变为非追索性,并且银行收取房屋净值(如果房屋价格比重新谈判的价格高)

    让所有人走开意味着经济和社会混乱…您将有很多无家可归的人,而另一方面有很多空置的房屋要出售,这根本没有任何意义。银行不应该是房主,这不是他们的工作。

    他们没有做工作,因为首先他们应该放贷,要考虑到人民的收入,而不仅仅是房屋价格的泡沫。自由市场机制在某些情况下会设定愚蠢的价格(膨胀或紧缩),该价格不反映资产的内在价值或现金流量价值,但会增加或减少风险规避(与预期价格升值或价格贬值相同)

    这是众所周知的,但是傲慢的自由市场支持者只会责怪政府和美联储,而这只与自由市场机制有关。您当然可以怪罪政府和美联储没有阻止这种泡沫,甚至加剧了泡沫,但不要忘记,放贷者首先提供这些贷款是因为他们想赚钱,借款人也要这样做。他们通过无追索权系统获得了令人难以置信的交易,在市场上享有免费选择权。

    我们读到了苦恼的房主等…但是他们首先把自己摆在那烂摊子上。但是现在不是责怪任何人的时候了,而是在为时已晚之前修复美国(和世界)

  • 好医生把它摆好… and thick…发送了第一张图给我的女孩-‘亲爱的,这就是为什么我’一直在告诉你我们赢了’t buy until 2012…’。我在阳光明媚,价格过高的洛杉矶为我感到高兴,但不禁思考这对更大的国民经济和国家意味着什么。在洛杉矶,由于正在发生的重大变化以及电影和电视业务中大量的美元裁员,这种情况也变得越来越糟。我预计,在洛杉矶主要地区,那些高管和其他高管们的房地产价格将出现更加戏剧性的崩溃。生活…在那些地方,娱乐圈的人们在经济上只占很小的一部分…我在布鲁克林花了11万美元买了一套公寓’从支付了65k的人那里获得了98…。它最初是在改制成公寓时以157k出售的’87…。没有人应该认为我们不是’在洛杉矶寻找类似的东西…这是一个更加糟糕的泡沫。

  • FGR ,我相信您的意思是将贷款从无追索权改为追索权?我大致同意某种形式的减记可能是有条理的。我的CA县有20%的买家未满。再重置两年,这个数字将是40%。我预计失业率将翻一番。这将使那些甚至在2000年之前购买房屋的人都可以得到。这只是住房方面的变量。更大的经济影响令人难以置信。

  • 萨宾·费加罗

    @FGR
    补习班来了,但是那没有’解决问题。正如doc博士毫不留情地,不懈地指出的那样,其范围如此之大,以至于损害突然出现,’就像Cat-5中的肮脏–每个人都湿了。另一个考虑因素是补习的意外后果:我还清了款项,为什么不还调整我的抵押贷款呢?债券持有人:我们达成了交易。未来:如果可以重写条款,为什么我应该购买此抵押贷款票据?最糟糕的是,次贷发生在银行仍然拥有巨大的战争储备和大量资源的时候。这是当银行are之以鼻并试图维持生计的时候。没有解决方案,但是减轻损害是我们所希望的最好。也许大本钟可以利用花旗集团减少几万亿美元。

    在过去,我们一直处于滞涨状态。我们需要同时通货紧缩和通货膨胀的说法。充气?

  • 图表未显示的是在重置贷款之前走的期权支线alt-A等。多少人会早走?已经有几个?

  • 乔说-

    “多少人会早走?已经有几个?”

    距离我的拍卖/止赎还有3个工作日。希望奥巴马总统和船员别’在星期一之前更改规则!月光漫步’它,哟。没有耻辱,没有遗憾,没有,悔,没有定金,没有皮肤‘游戏,我没有故意的猜测。卡利,宝贝。无追索权– non-pay. See ya!

  • Tick Tock,Tick Tock,Tick Tock。那’房地产定时炸弹正准备在西边爆炸的声音。没有’剩下的时间不再掩盖真相了。没有任何傲慢,无知或否认会掩盖事实。我们可以’不要再涂糖衣了。只看人类的历史和行为。如果你不这样做现在是你自己的错’t.

    帮个忙,阅读:

    席勒的非理性繁荣
    要么
    传染病,塔尔伯特(Talbott)

    这些会给你一个好主意’现在正在发生。

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com
    http://www.santamonicameltdownthe90402.blogspot.com

  • 如果您认为没有钱的贷款是不好的,请等到这一刺激计划通过。首次购房者将获得FHA贷款,首付下降3.5%,税收抵免15%…多数民众赞成在-11.5%下降。显然,处理放气气泡的最佳方法是将更多的空气注入其中,然后观察其再次放气。

  • 我的78/80的780k贷款要等到2011年才能重订。我决定在2008年年初放弃无追索权贷款。一世’我一直在阅读房屋博士和Irvinehousingblog,并听了Mortgage先生及其所讲的一切。现在,我正在租一间更好的房子,与我从银行租来的房子相比,每月可以节省近3000美元。这只是让我想知道外面有多少人像我一样走月球。

  • 艾伦·戴维斯(Alan Davis)

    州长将谈论补习,但最终胜出’不会发生。如果它们破坏了合同法制,那么我们将系统整合在一起所剩无几的东西就会崩溃。

    会有愤怒,骚动,每个人都要求补习。每个人都会怀疑地看着邻居…他得到了补习吗?我如何得到一个?人们将下班待在家里,而是在下水道外露营’的办公室等待轮到所有集体诉讼诉讼之母。该国将在泡沫地区关闭。谁会在每年花费6万美元的工作上花费时间来花费您的全部精力/时间来节省20万美元,30万美元或50万美元呢?

    谁来评判我们?谁来决定谁获得美国历史上最大的礼物,谁不决定?

  • 哟马克,你知道你’r我们陷入困境的原因。我以一种可悲的方式感到有趣,人们在吹嘘自己是无用的。因为那就是你。唐’不要买你不买的东西’打算付钱。住房市场如何崩溃的借口,这就是为什么你走动的原因。我是因果报应的忠实拥护者,所以我想您最终会了解它。也希望您能节省足够的钱来为下一套房子支付现金,因为您不会很快获得贷款。

  • 洛杉矶建筑师

    1.5万韩元’在洛杉矶这样的市场上做任何事情,您甚至还需要赚不到15万美元(已婚夫妇),甚至一分钱。

    It changes nothing in Southern 加利福尼亚州!!

  • 我每天都有客户打电话来解决他们的选择–从业务的角度来看,对他们来说最好的选择是在他们省钱和取消抵押品赎回权的过程中免费呆一年,然后搬出去租一个更好的新公寓,而花的钱少得多…

  • 弗雷德里克·波拉瓦斯基(Frederick Polawakski)

    我已经读了很长时间的Housing Bubble博士,Irvine Housing Blog和其他文章。来自作者和读者的见解’的评论非常有价值。我从未对此发表评论,但是现在是时候寻求一些明智的建议了。

    上周我被解雇了10年的银行业相关职业(M&与交易服务相关的工作)。一世’m neither surprised nor 震惊 as it was round three in the last four months.

    我是一个年轻的家伙(30岁’(未婚),他的大部分积蓄都在股票市场上–现在抹去-60%或更多。

    多年来,我竭尽所能保持财政上的谨慎。除了几乎可以偿还的汽车和少量信用卡债务外,没有实际债务。我从来没有被房地产泡沫吸引过。早在2003年我第一次买得起房时,我就相信南加州的住房价格过高。我几乎不知道疯狂是如何开始的。

    在过去的7年中,我主要生活在富裕的海滩社区,我更喜欢与室友一起租用简陋的房屋,以此来获得“beach lifestyle”。当然,我可能在外出就餐,聚会和旅行上花了太多钱,但从来没有为此欠债。我最终没有尽我所能。回想起来,这也许是一件好事,因为节省下来的钱可能只是我每月经纪报告中的额外红字。

    我从来不知道在这些地区,豪华汽车,数百万美元的房屋,无尽的昂贵,高价餐厅供应中会流淌多少财富。显然,这不仅限于海滩地区,而且我现在知道这一切都是人工的。

    因此,我的401k被淘汰了,我一天的积蓄可能会资助一家初创企业或用作首付,这一切到说完为止。在过去的6到12个月内,我能够以获利或合理亏损的价格抽出一些股票,并且有足够的现金来维持6-9个月的收入,所以我会没事的。

    令我生气的是,我被其他人不受控制的贪婪所困。但是我认识到我完全可以控制自己的处境,并且拥有充分利用其状况的技能,教育和经验。

    所以我对大家的问题是,现在要做什么?

    从一个破旧的行业中解雇出来,还有一段路要走–我对在那里找到工作没有很高的期望(我也不希望)。
    大事正在发生。

    必须有多种方法可以使这种下行螺旋形有所作为。保持诚实的同时赚取诚实利润的某种方式。
    我们都知道我们要朝哪个方向前进,但是我没有听到人们讨论如何利用它。

    这是世代相传的事件,既混乱又令人痛苦。我不打算被它活着吃掉。

    机会错综复杂–我只需要您的帮助就可以找到机会。

  • 我投票给禧年,而不是世界末日。

  • 艾伦,我’d如果您花费了数万亿纳税人的钱,请与您达成协议’t汇入贷方’的金库。法律不应要求任何银行存入一张钞票。但是,如果银行决定接受救助资金,则可能需要强迫他们(尽管所有人都有,所以反对国防部争论是没有意义的)。如果银行认为自己的抵押贷款投资组合可行,那么就无需修改抵押贷款,更不用说首先获得救助资金了。

  • 洛杉矶建筑师
    我同意。我和我丈夫的收入都超过了15万美元(因此,与许多人一样,我们没有资格获得税收抵免),我们已经等了8年了在洛杉矶购买房产。哦,我丈夫也是建筑师…

  • 唐’t将重铸与重置混淆。从我身上’我们已经了解到,这将比所示的1-2年龄图表加速得多,因为一旦所有贷款都是110%或120%LTV,它们便会重铸。贷款只有很长一段时间。在加利福尼亚,价格下降了40%到50%,’s clear that the 28% you are seeing now is what should happen according 至 charts 2 years 从 now. Unless they are 改性 into 债务 slavery loans, then recast 至 foreclosure should come much faster.

  • 致迈阿密海滩RE Atty:没什么私人的,但使迈阿密更麻烦的是人们没有’买房。他们买“units”:高层公寓,这样它们就可以像笼子里的速率一样生活在笼子里,同时还可以看到笼子里的其他老鼠,而俗气的人则将他们的悍马车运到Dollar Store。公寓被双重毁坏,因为当剩下的少数业主可以’付水费。笼子的筹资将变得越来越困难–我的意思是公寓。所以’负反馈回路。

  • 洛杉矶建筑师

    好…。太不公平了!!!!!

    那为什么我们其余的人要付房租呢???

  • 好奇者& Curiouser

    我认为随需应变有一个很好的观察–我们比这些贷款要提前的多。 Isn’这是一件好事吗?哈斯恩’每个人都在说我们需要撕下创可贴并拿走它吗?政府干预的时间越长,持续时间越长?好吧,到目前为止,政府在制定计划方面实际上是效率低下,缓慢的,该计划实际上可能鼓励人们抓住刀具。次贷浪潮几乎结束了(除了来自“modified”贷款),而Opt-A浪潮正进入超级驱动器。美国人现在意识到,即使有激励措施,现在也不是一个好主意。在任何政府计划获得发展之前,我们可能已经完成了大部分工作。

  • 当我们2004年从亚利桑那州移居到加利福尼亚州时,我们感到非常震惊。我问可再生能源代理商,谁能在这里买房,他说:“creative financing”当我们要增加付款的时候到了,我们要做的就是将房屋出售或再融资。他还说他有大学的报告’的房地产部门和房地产一无所获,这将是一笔不错的投资。哈!我和我丈夫选择租房,但随后开始看到我们周围房屋的所有出售价格都在增加,使其价值翻了一番—我们意识到,当泡沫真的开始蔓延并且房屋价格开始疯狂时,我们才搬到这里。一世’确保您一直都能听到这样的故事… but I’我真的很生气,以至于他们那里有那么多不负责任的人!

  • It’很难过,我曾经在拉斯维加斯的贷款行业工作。自然而然,选择臂在我们的树林中非常受欢迎。客户喜欢他们的最低付款额,而贷款员则喜欢他们背面的3分。如果以负责任的方式使用,特别是在利率低至如此之高的情况下,期权ARM可能比标准贷款更好,但是大多数人缺乏纪律性,并一直检查最低付款限额,直到重铸的怪物抬起头来。

    该站点在分解选项臂方面也做得相当不错:
    http://www.bankapedia.com/mortgage-encyclopedia/faqs/534-how-does-an-option-arm-work-

    不幸的是喜欢它赢得了您的文章’不要被需要阅读的人阅读。

  • Hi great 文章 thanks for sharing. What section of 加利福尼亚州 Housing Law say that the buying agent on foreclosed home doesnt pay past due bills ?

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