期权ARM进入飓风的视线:直接针对加利福尼亚住房市场的1,890亿美元重铸问题。在1,890亿美元的证券化选择权ARM中,1,090亿美元在加利福尼亚州。

很显然,房地产市场正在陷入困境。但是,在全国范围内,与 美国联邦储备 人为地降低抵押贷款利率和非常昂贵的税收抵免。这是一个全国性的问题。但是,全国性的问题不是 选件ARM问题选件ARM,即使是最坏的敌人,您也不会给予的那些可爱的毛茸茸有毒抵押贷款,仍然在许多银行的资产负债表中徘徊。与全国性住房问题不同,期权ARMs主要是四个州的问题。加利福尼亚,佛罗里达,内华达州和亚利桑那州。 75% 选件ARM 在这些州中,有58%的ARMS选项位于阳光明媚的加利福尼亚州。选件ARM是 Alt-A宇宙。另类A纸包括期权ARM,但也包括30年陈述收益贷款,仅利息贷款和其他低于优质的可疑产品。在本文中,我们将特别介绍期权ARM,这些已发行证券的期权ARM贷款余额为1,890亿美元:

各州的选择权

调味:   T2 Partners LLC

现在在这里做一些基础数学。如果有效贷款面值的58%位于加利福尼亚,则至少 1,090亿美元 选件ARM 只是在状态。请记住,这是下界估计值,因为Fitch只看了证券化期权ARM。如果我们查看这些贷款的总金额,我们将发现将近900,000笔贷款,其中92,000当前处于止赎状态,而139,000严重拖欠贷款,但其中大部分在抵押贷款炼狱中浮动:

付款选择权

选件ARM在很大程度上是加利福尼亚的问题。这些抵押是绝对垃圾这一显而易见的事实令人不安的是,这些抵押中有许多是我们讨论过的臭名昭著的影子库存的一部分,我将着重说明为什么现在存在一种错误的安全感。目前,我们正坐在飓风的眼中:

抵押贷款重置图表-飓风之眼

上面的有趣之处在于,我们在很大程度上经历了次级抵押贷款崩溃,即上图中的第一波。这影响了大多数州,因为每个州都有一定数量的次级贷款。然而 选件ARM 主要是气泡状态现象。当前表上没有任何东西可以帮助解决这一问题。这很大程度上是一个沉默的滴答定时炸弹,将于2010年开始使用。那里的次级贷款由于缺乏借款人的收入而可能进展缓慢,我们可以预期其中许多 选件ARM 将因战略违约而崩溃。为什么?其中许多是在高峰期制造的,现在有很多在水下:

水下按贷款类型

调味:   T2 Partners LLC

截至2009年1月,所有活跃用户中有73% 选件ARM 水下的 。换句话说,加州拥有1090亿美元的期权ARM,除了止赎权(贷款人显然对它止步不前)之外,在当前市场上没有任何补救办法。我认为更多的是在水下,因为其中许多是在高峰期制作的,首付很少或没有。他们刚开始时几乎没有股权,而这是在加州房地产市场崩溃之前。

所以我们建立了 选件ARM 很大程度上是一个孤立的问题,这些贷款大部分在加利福尼亚州。这些贷款中的许多将不是因为利率重置(根据利率而调整)而发生内爆,而是因为实际重铸量减少。由于达到了负的摊销上限,许多人进入了这一阶段。超过90%的人选择采用负摊销支付方式,这实际上增加了许多此类贷款的余额。至少对于许多次贷而言​​,余额没有增长。

而大多数 选件ARM 甚至都没有资格 汉普 因为它们严重在水下:

 水下的  房主

因此,即使是2%的预告片率和40年的扩展期,也无法解决这些问题。绝大多数人表示收入很高,因此希望能永久地使某人成为 汉普 当他们必须通过W-2核实其实际收入时。的 影子库存 价格较高的市场告诉我们,人们已经无法用这些有毒抵押贷款付款,这在中端市场(例如 卡尔弗城, where homes 是 在 pre-foreclosure and simply 不要’t appear on the MLS or any public stats.  But where do they appear?  In distress data:

期权池的遇险百分比

以上数据实际上是乐观的。惠誉(Fitch)9月份发布的数据显示, 期权ARM贷款 现在晚30天以上!更仔细地比较实际问题和恶化。 2008年9月,约16%的ARM期权购股权延迟了90天。 2009年9月?比率已跃升至 37% 这些都是极度困扰的财产。这些贷款具有次级贷款的默认特征图表趋势,但余额更大,并且更孤立于特定状态。我们看到波动向前的原因是由于负摊销:

选件臂重铸日历

调味:   T2 Partners LLC

很难说这些贷款中有多少会发生爆炸。如果您真的想获得具体的贷款,大多数贷款都在南加州的洛杉矶县。

加利福尼亚州

The issue here is that not much can be 不要e about these loans.  They certainly 不要’t qualify for 汉普 。其中许多领域的房主更有可能具有战略意义。我收到了许多人的电子邮件,说他们有一个 选件ARM 并确切知道他们的付款将在何时重铸。到那时,他们将停止偿还抵押贷款并建立基金并寻找租金,然后抵押品赎回权将其信用评分降低。租金价格不断下跌,因此成为租房者也不错。他们认为自己可以在失去房屋之前买大约一年的时间。您为什么还要进行这种贷款?有趣的方面 选件ARM 就是它给银行带来了最大的虚张声势。你要我留下来还我的贷款吗?放下我的校长。否则,我走路。尖峰的遇险数据告诉您您需要了解的所有信息。

甚至以HAMP为例。在许多情况下,即使预付了2%的预付款并提供了40年的贷款,其付款金额仍将远远高于通过 选件ARM 。没有动力继续前进。银行只是在花时间购买这些贷款。到目前为止,他们首选的方法是忽略这些问题,直到它们完全实现。人们认为第二波永远不会到来。已经在这里了!我们所有人的遇险率已经接近50% 选件ARM 而且我们还没有达到最高的重铸点,而这些重铸点在加利福尼亚州已大量汇总。但这不是内爆吗?这些人是只相信他们所看到的前方一步的人。他们否认影子库存或声称税收抵免有效。购房者的税收抵免使美国纳税人每增加购买房屋大约要花费40,000美元。现金换旧车? $ 24,000。效率低下的程序无法解决实际问题。真正发生的事情是,住房修复现在在全国范围内更具吸引力(例如,税收抵免,抵押贷款利率等),但某些令人震惊的贷款(如选择权ARM)已被隔离在各自的角落。他们自己靠自己在加利福尼亚州的发展中自生自灭。您还期望什么? 58%的人在这里,为什么其他49个州要为我们提供一笔仅能为抵押经纪人佣金增添收益的贷款呢?

对于那些查看Case-Shiller或其他数据显示价格略有上涨的数据的人,请记住价格仍在下跌,但数据的计算方式确实显示出由于市场销售的变化而略有上升。在过去的一年中,次贷和止赎潮引起了低价房屋的销售。现在,我们看到更多昂贵的房屋出售,但价格更便宜,因此组合正在上升。例如,1998年在帕萨迪纳(Pasadena)购买的一个假设房屋以20万美元的价格售出。在2007年的顶峰时期,它的售价为80万美元。该房屋目前的售价为500,000美元。即使价格在技术上比峰值高出许多,Case-Shiller也将显示出不错的收益。您可以调整价格,但您明白了。每增加一次销售都会增加总体数据,南加州的中位数价格为275,000美元,因此它倾向于使价格上涨。中位数不是未来价格的良好指标。当泡沫消失时,房地产业一直将其作为可持续房价的证据。我们知道结果如何。

选件ARM 是加利福尼亚的主要问题。考虑到这些贷款的损失严重性,1,090亿美元不是一个小数目,而仅仅是证券化贷款–如果我们查看银行资产负债表上的贷款,这个数字甚至更大。一旦这些重铸出现,这些费用可能会从当前变为大量支付。我相信很多人会因为水下而违约:

 水下的  房主

那么会发生什么呢?无论银行是否需要房屋,都希望看到更多的REO。我听说银行将其转换为租金,但到目前为止,我所看到的动静很小。如果有人看到租金空置率,那么您认为这对商业房地产有什么影响?意想不到的后果。实际上,大多数 选件ARM支架 在 California 是 not home 拥有ers.  They have no equity plus they 是 constrained 至 their current location.  Are they really a home “owner” 在 the traditional sense with 负资产?  I would argue that they 是 a 房主 在 name only.  家 拥有ership was a way 至 build wealth through a slow and long-term methodical process.  选件ARM 绝不会在短时间内被保留下来,其目的是使抵押经纪人的腐败工作获得可观的收益。具有讽刺意味的是,许多提供这些贷款的抵押经纪人已经失业,财务拮据,而他们的手工注定会在未来数年内遭受严重破坏。

结论

很明显, 选件ARM 问题主要针对加利福尼亚。考虑到所有的救助和暂停措施,令人惊讶的是加利福尼亚州仍然处于可怕的状态。但是归结为这些贷款不会从当前的政府计划中受益的事实。而且他们不应该。这些将继续失败,因为如果您没有注意到,加利福尼亚的就业不足率现在高达22%。因此,即使在优质贷款方面,我们现在也看到了大幅上涨。在就业市场稳定之前,没有理由相信住房市场正在复苏。  选件ARM 将失败 甚至 如果加利福尼亚的就业市场回暖。

JP Morgan Chase now 拥有s 华盛顿互助 那是ARM专家的一个选择:

wamu选项按区域分布

其中许多贷款正进入重铸期:

wamu-option-arm-recasts

在南加州开车时,您会发现WaMu的所有地点现在都是大通银行。一些广告说欢迎大通WaMu客户。不,欢迎您使用JP Morgan,并享受其中的乐趣 选件ARM 因为它们将从2010年开始在您的资产负债表中重新发布。

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44个回答 至 “期权ARM进入飓风的视线:直接针对加利福尼亚住房市场的1,890亿美元重铸问题。在1,890亿美元的证券化选择权ARM中,1,090亿美元在加利福尼亚州。”

  • 加州股份公司要求付款选项ARM答复
    奥斯汀·基尔格(AUSTIN KILGORE)2009年10月29日
    http://www.housingwire.com/2009/10/29/california-ag-wants-pay-option-arm-answers/
    (节选):
    California attorney general Edmund Brown Jr. 至 day sent a letter 至 10 major bank and loan servicers 在 the state calling for the disclosure of their detailed plans 至 help certain 房主 manage the drastic payment 在 creases on their 付款选项 adjustable rate 抵押贷款 (ARMs).

    布朗说:“拥有支付期权ARM的房主正坐在定时炸弹上,借贷行业有能力对此进行化解。” “除非这些银行和贷款服务机构迅速采取行动,否则成千上万的抵押贷款将在全州范围内重置,从而引发新的止赎潮。”

  • 我很想知道,如果银行决定对这些贷款中的绝大部分开始降低原则,将会对总体房价产生什么影响。这会稳定价格还是对我们其他人产生负面影响?我真的希望当一切说完之后,房地产将被允许下跌并找到它。 ’是真正的底部,但显然银行和华盛顿都在争先恐后地扩大和假装。我已经读到,华盛顿已经威胁到银行,并基本上告诉他们重新贷款,停止抵押品赎回权,否则TAMP将通过立法。这就是为什么我们看到止赎数量下降的原因。
    有什么想法吗?

  • 关于政府创造就业机会的狂热,以及政府实际创造的就业机会是真实的还是纯粹的幻想,请阅读彭博社的文章:

    “全国独立企业联合会(National Federation of Independent Business)首席经济学家比尔·邓克尔伯格(Bill Dunkelberg)说:“政府创造就业机会是矛盾的。”只有剥夺私营部门的资金,政府才能雇用或补贴雇用人员。” (http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601039&sid=aUuHhaDx8Hr8 )。

    It’s easy 至 differentiate between jobs government can only do (safety, parks, some 在 frastructure, financial regulation, etc) and those fabricated at the expense of private 在 dustry. I 不要’认为AnnS可以做到这一点。

  • 我以为Option ARM定时炸弹在加利福尼亚价值400亿美元以上?那不是现在著名的瑞士信贷走势图所显示的吗? (以及所有房屋博客所引用的数字)

  • ROFLMFAO !!!“摩根大通欢迎您”。哦,我喜欢。当我要求在2008年进行贷款锻炼时,WAMU / Chase拒绝与我合作。当我进行过3个月的训练后,他们把我放在“trial plan”。我完成了3个月的计划,满足了所有HAMP要求,但仍然没有’t发送了贷款mod。现在我’我还没有再付款60天,仍然没有贷款。 150天无付款,无NOD。如果他们提出NOD,我要等到拍卖前1天,然后宣布破产。

    They *could* work with us 房主, but they 是 forcing the 止赎. Big deal, if I get 12 months of no payments, I can mattress a 至 n of 钱 . Just remember, YOU voted for these people who allowed this FRAUD 至 happen, now everyone gets 至 pay for it.

    附言任何人都想买我的公寓’水下$ 100,000?我没有’t think so….guess Chase将吸收损失…您一直想经营整个国家JP Morgan…。欢迎来到加利福尼亚,我’m glad you 是 n’不能从我那得到一毛钱-

  • 洛杉矶建筑师

    我同意kel_mag的意见。如果全面削减本金,这对房价意味着什么?他们会保持不变并从本质上奖励那些愚蠢的人并惩罚那些坐在躁狂症旁的审慎的人吗?还是他们跌入了市场基本面?

  • AG布朗想知道银行将如何帮助因重新抵押最初贷款而在水下的房主,当他们确定自己房屋的价值将持续上升并且更加聪明时比所有那些没有这样做的房客和谨慎的人’不能利用金钱树?你有什么建议,杰里?彻底给他们的房屋?将本金减少一半,但将房屋以全价保留在资产负债表上,并希望另一波吸盘能支付这笔钱并帮助所有人?
    我现在想知道的是,政府是否–federal or state–可以向我保证,如果我现在购买房屋,而以后的价值下降,或者我只是确定抵押贷款太高而无法满足我的要求,我将获得保释,并可以不受干扰地享受我的美好房屋如此愚蠢的担忧。因为我在Bel-Air买了一套非常好的500万美元的房子,并且急于开始享受“加利福尼亚之梦”。只是说或写些可以向我保证的话’m 在 there, I’无论我愿意支付多少钱,我都可以留下我愿意的任何时间,而我’我知道。拥有一所高档房屋是一种权利。

  • 您’re the one that signed up for that mortgage, Swiller . 您 seem pretty proud of the fact that you’重新将其坚持给纳税人。

    I 不要’听不到您的争论。您注册了抵押贷款,您承担了风险,现在市场已经没有了’无法为您提供您显然期望的无尽财富,您因为银行赢了而走了’降低您的付款。

    您 should be embarrassed, not proud.

  • ROFLMFAO !!!“摩根大通欢迎您”。哦,我喜欢。当我要求在2008年进行贷款锻炼时,WAMU / Chase拒绝与我合作。当我进行过3个月的训练后,他们把我放在“trial plan”。我完成了3个月的计划,满足了所有HAMP要求,但仍然没有’t发送了贷款mod。现在我’我还没有再付款60天,仍然没有贷款。 150天无付款,无NOD。如果他们提出NOD,我要等到拍卖前1天,然后宣布破产。

    They *could* work with us 房主, but they 是 forcing the 止赎. Big deal, if I get 12 months of no payments, I can mattress a 至 n of 钱 . Just remember, YOU voted for these people who allowed this FRAUD 至 happen, now everyone gets 至 pay for it.

    附言任何人都想买我的公寓’水下$ 100,000?我没有’t think so….guess Chase将吸收损失…您一直想经营整个国家JP Morgan…。欢迎来到加利福尼亚,我’m glad you 是 n’不能从我那得到一毛钱-
    顺便说一句,我爱你的博客!

  • Swiller ,
    为什么您值得修改贷款?为什么有人呢?当您坐在免费房屋中时,您就陷入了困境,当我们为您提供救助时,您让我们所有人为这笔钱付款。自己去F @#k抽水。我希望他们毁了你。

  • HB博士,您可能需要在做出任何预测之前回顾一下您最近在MERS上发表的帖子。由于堪萨斯州最高法院最近的一项裁决,MERS是一个稻草人,不能取消其投资组合中的任何贷款,因此,丧失抵押品赎回权的困境以及世界银行体系的困境正陷于困境。为了使您对这一问题的严重程度有所了解,在MERS数据库中注册了6000万抵押贷款。您可以打赌,包括加利福尼亚在内的每个州的止赎律师都像救护车追逐者一样迅速采取行动。从法律的角度来看,这将需要数年的时间才能解决。
    Even if 房主 “win”, the bondholders who 在 vested 在 the 抵押贷款 will then sue the banks for 舞弊 which would have 至 pay them back at FACE VALUE (think bubble prices). This is a choice between jumping off a cliff or shooting oneself 在 the head. There will be no 赢得ners. All bets 是 off.
    勇敢的同志们!

  • 谢谢威廉。说得好。这使我们大家在办公室里笑了起来!

  • 是的,这些都是问题。

    有趣的是,现在索引加利润很大!

    如果不是’对于使人们进入完全索引的115%的数字,这实际上可能对人们有用。

    银行将需要忽略这115%的利率,让人们支付较低的款项,并在未来数年内继续负/正价,直到价格上涨为止。

    抵押品赎回权越多,每笔贷款的收益就越差,因此找到一种方法来修改现有票据并保持抵押品赎回权下降。

  • It would be nice if renters got a 纾困 and got taxpayers 至 pay for it. I want 12 months rent free! Oh wait, I 不要’不明白,因为我没有’不能抵押’负担不起,房东说房租要在月初支付。和我’m not one of those “responsible”人们(昵称,窃笑,窃笑)是“homeowner”, no I’m just an “irresponsible” renter.

  • 我怀疑在接下来的几年中,银行将把止赎房屋流到MLS进行出售。恐怕我们实际上可能看不到洛杉矶西区的价格出现重大下跌。

  • 没错,我们中的数以百万计的人已经获得贷款,现在已经处于水下,他们只是要求公平的抵押条款,而不是只支付高于公平市场3-4点的贷款利息。我*希望*政府会不遗余力地拯救这些水下房屋,但是那’不是现实。所有这些房屋都应取消抵押,所有银行都应倒闭,每个人的房屋价值应降至1998年的水平,甚至在加利福尼亚甚至更低。

    是的,您是正确的,我已签署抵押贷款…..当我将Chase告上法庭时,我’我要让他们提供合同。但是他们赢了’因为它最初来自WAMU,而我的头衔却积in在一些证券中。一世’ll be a man of honor, I WANT 至 pay for my home, but the banks have no honor, and will not work with the 房主, and cannot 甚至 provide truth they “own” your home.

    然而,在这里,我们正竭尽全力地使受害者成为受害者。对于每个人都对我们中那些在错误的时间被抓住而生气的人(我的购买是/为了我的家人不要翻动),为什么’牛逼你在华尔街,银行和我们的民选官员生气允许融资获得失控,助长了泡沫,并使其更难为我们所有的实际拥有和发展长期稳定?

  • 我不得不引用另一个站点上的海报,在我们那里,大约有70,000人觉得我们被抵押贷款持有人和银行家骗了。

    “该站点上的人们仍然坚信大通和州政府将为有需要的人们提供帮助!这是商务人士!我100%同意Swiller…don’一角钱,等待他们的回应。如果你可以的话 ’负担不起您现在居住的房屋,然后停止购买。我无法按当前付款额支付我的费用。蔡斯要么跟我一起工作,要么我转向更便宜的东西。如果贷方决定更好地取消修改,则可以撤出。如果您有股权,则出售。如果您负担得起这个地方并且喜欢住在这里,请为此付费。”

  • Swiller 的评论:甚至最好从不支付抵押贷款和空头金融股票中提取50%的钱。第四季度对他们来说将是一场灾难,因为狗屎在各个方面都受到了打击。–商业,住宅,信用卡,汽车,学生贷款等。它们可以延长并假装一会儿,但现在无处不在!预计不久就会有大市场变动。

  • Heard on Randi Rhodes show yesterday that the 8000 dollar 在 centive for first time buyers would be extended and that it was going 至 be opened up for use not only by first time buyers but also for folks who already 拥有 a home and want 至 move up 在 至 a more expensive home. Nice, huh? How will that effect the market?

  • 来自CA.AG Brown的更多内容’给银行的信,他’呼吁减少贷款模组的原则:
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    http://ag.ca.gov/newsalerts/release.php?id=1828

    Economists estimate that about one million Pay 选件ARM will reset 在 the next four years, resulting 在 massive payment shock and dramatically worsening the foreclosure 危机. California, with 58 per cent of all Pay 选件ARM originated between 2004 and 2008, will be the epicenter of this 危机. Systemic plans 至 modify these loans as they recast must be 在 place, 在 order 至 preserve home 拥有ership and avoid a prolonged and painful recession.

    修改贷款可以帮助其中许多借款人挽救自己的房屋。但是,要取得成功,必须扩大当前的贷款修改计划。美国政府的房屋可负担得起的改装计划(HAMP)起步缓慢,而且由于不允许进行本金削减,因此不会使成千上万因丧失抵押品赎回权而受到威胁的加利福尼亚人受益。然而,减少本金恰恰是借款人所需要的。居住在房价急剧下跌的地区的借款人的房屋资产不足,无法符合HAMP的条件。对于使用Pay Option ARM的借款人来说,这种情况更为严峻,他们现在所欠的房屋比他们第一次抵押时要多。

  • 必须阅读WaMu兴衰的故事。许多好东西,包括那些讨厌的选项ARM:

    http://seattletimes.nwsource.com/html/businesstechnology/2010131911_wamu25.html

  • 腐败的政府需要摆脱银行业和房地产业。
    失去家园是一件困难的事,会影响很多人,我应该感到难过,我应该为失去别人而付出代价吗?拿一个仅在过去两年中只付利息的家庭而没有放下任何东西,纾困吗?一对夫妇在一个75万美元的房屋中,一个正在做合同的工作,另一个正在剪头发,现在失业了,该计划可否提供援助?我的最爱,一对夫妇获得了45万美元的抵押贷款,现在由于重新抵押现金或heloc,救助而欠了100万美元?一世’ve seen where some “claim” they didn’不知道什么是ARM或他们“never read”他们签署的票据,纾困吗?那’s the buyers.
    银行,贷方,那些尚未倒闭的银行,需要关闭并受到惩罚。然而,这些都是获得救助的人。 gubmint仍在推动3.5%的下降和50%的DTI贷款,这些都是导致价格飙升和我们现在看到的麻烦的一部分。正如Dr. Dr.以前写的那样,这些没有首付的,陈述的收入(骗子),Alt-A,仅付息的贷款从不用于J6P,房屋所有权或不可能的住房下跌。这些银行正在抽水,房地产经纪人现在将猎物引向这些有毒的小伙子们“legacy”知道或应该知道该违约率很高的贷款。
    迫使银行“mark 至 market”他们书上的所有贷款。如果那表明他们资不抵债,则将其关闭。要求最低降价20%,最高降价35%,这自然会控制价格。开始取消抵押,而不是仅在邮箱中放下NOD并开始播放“extend and pretend” nonsense.
    如何解决?像TARP这样的终身美国银行将获得纳税人的支持。古比薄荷将继续“cash 4 junk loan”纳税人支持的计划。拥有全新汽车,游泳池,船只的水下邻居将永远被宽恕。所有这些都是由一些负责任的schmuck支付的,他们总是生活在自己的能力范围内,维护信誉,保存并遵守规则。

  • HB博士
    WaMu得到了什么’来找他们。现在与高盛形成鲜明对比: http://www.alternet.org/workplace/143573/former_wall_street_player_reveals_the_inside_world_behind_shady_bailouts_to_bankers
    我想这取决于您认识的人,而不是您知道的人。

  • 为什么我们应该害怕国内生产总值3.5%的数字:1.它主要是由guv刺激推动的,其中大部分是在耐用品采购中实现的;即汽车销售,而不是自然增长。同时,我们的贸易失衡加剧了(旧车换现金使美国纳税人的财富转移到了外国汽车制造商,这真是太好了!),个人储蓄减少了(使债务漏洞更加深入了)。
    2.公司通过削减成本(裁员)而不是通过增加销售额来改善资产负债表。持续缩小规模会给经济带来负面的反馈循环。
    彼得·希夫(Peter Schiff)在本周提出了一个有趣的观点,指出国民生产总值(当时的测量方式)在大萧条的10年中增长了4%。我担心决策者认为我们在情况无法解决的时候走出困境’更加可怕。欢迎来到妄想美国!

  • 我必须同意Swiller。纳税人承担了很多责任,我感到很难过,但这是政府的错。我为允许取消抵押品赎回权而搞砸了银行感到自豪。另一方面,我很难过,纳税人将被迫支撑银行的资产负债表。银行拿走了我们所有的钱,并用它赚了创纪录的利润,并发放了创纪录的奖金,而他们根本不与房主合作。我们不要忘记这些疯狂的无钱放贷策略,而期权武器主要是推高价格的。知道他们取消抵押品赎回权时他们将损失250,000美元,这使我的脸上露出笑容。

  • 房地产经纪人

    马特(Matt)评论:您’re right–西侧没有重大的价格下跌。政府将继续与银行合作,以抑制在各个领域打击市场的止赎房屋数量。政府永远不会允许银行沉没市场,而且如果所有被收回的房屋都被毁,那肯定会发生。“unleashed” at the same time.

    盖尔的评论:税收抵免的持续和扩展将继续提振市场。我的买家多于房地产。竞购战又回来了,税收抵免只会继续这样做。库存低和税收抵免是银行的良好组合。现金投资者对首次购房者感到厌恶。在最理想的地区(甚至是一些’相当),您必须提供要价或更高的要价。甚至现金投资者也停止提交低价要约。那告诉你关于这个市场的什么?在上一次繁荣时期,加利福尼亚房地产市场发生了永久性的变化。许多人通过翻转,抵押,建筑等方式赚了一大笔钱…现在,大量资金流回了市场,抢购了很少的存货。精灵是从瓶子里出来的,可以这么说,我只是不知道’t see how it’永远要回去了“crisis”将继续进行管理和操纵以保持市场稳定。期。解释您喜欢什么。所以如果你’重新等待海啸,你’漫长的等待。韩元’t happen on Obama’s watch.

  • 政府可以通过投入更多资金进行救助和购买者激励来操纵市场多长时间?
    在什么时候国债无法偿还?在什么时候税收收入下降到足以使国债增加到足以使国债违约不可避免的程度?
    然后会发生什么呢?
    We’现在靠在墙上。国会知道政府已经达到其借贷能力的尽头。现在,由于95%的房屋贷款是由政府机构以一种方式或另一种方式来支持的,如果政府无法继续为这些机构提供资本,它们将无法购买更多的贷款。如果他们可以’这样做,那么贷款就赢了’t be made.
    我们的政客们对此深表否认,但这一点很快就会实现,可能在今年。观察当只有少数有偿付能力的银行(和不愿意作为)的贷款人不再提供贷款时,价格将如何变化。

  • 您AreAllIdiots

    我为纳税人感到抱歉,但我在水下,哇。你不应该’没有买你不能买的房子’负担不起。期。这是一项投资。你做了一笔不好的投资。现在,继续前进,像你们所有人的卑鄙生活一样走开。既然有那么多卑鄙的生活走开了,我想这在你的书中还可以。没有人关心您的问题。通过签署贷款来支付您承诺的金额。期。

  • 有了注入到系统中的所有资金,1890亿美元将如何改变?他们将在银行和华尔街上印更多的钱,并援助加州及其伙伴。如果他们为汽车制造商做到这一点,为什么不’他们是为了住房吗?

  • 不管政府或银行做什么,……..当利率上升到7%时会发生什么?

    加州的工作是否会让您的普通购房者每月负担4300.00的住房负担? (PITI)和维护。

  • 想知道s的深度–t pond is? go 至 http://cr4re.com/PBLOct3009.html

  • 对于SoCalRealtor的问题,

    您提到现金投资者和首次购房者。我认为这些人不是’t在1M +范围内播放。什么’您在那个舞台上的感觉?

    我在该地区看到的东西’我看着(OC)。您有一堆人坐在1-1.5M房产上–几个月,几年,没有兴趣。出售的人是在800万的100万个区域或在100万的150万个区域中销售的人。

    我知道在西侧这些数字更可能为150万和200万,但由于您在那个市场,所以请欣赏在该范围内看到的东西–if you 不要’t mind sharing.

  • 嗯…重置真的会进一步伤害房价吗?在我们地区,人们正在为购买REO房屋而自暴自弃,而且肯定有价格上涨的迹象。 (是的。在我们这样的地区,在做出“家庭负担得起”的计划之前,价格已经下跌了。这些补贴可能会产生一个微型泡沫。)

    当我们达到一定的价格水平时,人们开始蜂拥而至,现在购买不足…即使带有Option Arms的房屋作为REO进入市场,仍有人在等待购买。

    亲自…我认为需要更加重视政府的损害。可能正在发挥所有补贴的作用。我是说真的…。有人仍然认为/相信最高房价是“natural”我们需要保存人为的价值观吗?

  • 这场惨败应该为未来二十年的个人信用提供一些有趣的推测。当然可以’不可避免的是,大部分水下ARM所有者只会走开并为他们的FICO投掷手榴弹。剩下的人越来越少,只有700分以上。一世’我敢打赌,现在可能会为不负责任的纾困而苦恼的人们“homeowners”将笑到最后。如果他们会说普通话,甚至会更开心。

  • 显然,这个问题的严重性不能高估。无论您走到哪里,都可以看到Swiller之类的信息’s above. He’很显然,许多人购买了超出其承受能力的商品之一,可悲的是,他们认为自己应该“gifted”他们的房子由纳税人提供。
    ~
    It’这些人以悲剧的方式很有趣,他们将如何争夺任何东西/任何人都应责怪自己。“邪恶的银行迫使我签字。” “贷款合同是用外语写的。” “没有人阅读贷款合同。” “The bank tricked me.” “房地产经纪人欺骗了我。”清单一直在继续。
    ~
    告诉我有关您的贷款后,让我感到抱歉:利率吗?有记录的收入?付出的代价?首付?以后有HELOC吗?一世’ll bet it’没有文档的无文档或“pay option”neg-amort在每平方英尺600美元的房屋上出售,并在HELOC出售后不久添加或增加了铀台面。

  • 还有人能感觉到我们在这里摇摇欲坠,雪崩只有一个大市场事件吗?也许是大银行倒闭?我的感觉是政府就像杂耍演员,他们不断增加电锯。

    这样不好……….

    西区将无法幸免。

    http://www.westsideremeltdown.blogspot.com

  • 房地产经纪人

    Follow up 至 Whattado : 您r observations 是 correct. The high end is not moving 在 most 是 as. Feeding frenzy is occuring 在 roughly the $500k and below price range. Folks 在 the higher end can afford 至 sit on their properties and wait. They tend 至 have more resources 至 draw upon 至 keep them afloat and 不要’t need 至 take a loss right away. Lower end 房主 will run out of time and 钱 more quickly, and need 至 unload faster.

    虽然我仍然坚持不这样做’没看到银行发出的止赎房屋海啸席卷市场,我看到高端的空头销售数量令人不安地增加,我想说这清楚地表明高端(50万美元及以上)是开始出现一些裂缝。这些属性显示在MLS中,但是它们不显示’没有草坪标志。因此,在您自己的社区中,市场上的房地产可能比您想像的要多,但您赢得了’不知道它只是在四处行驶。您’只有通过检查MLS才能知道。高端房主不’不想让邻居知道他们’再卖空头,所以很多人要求他们的经纪人不要在前面放个指示。不卖空’被银行批准最终会增加止赎的数量 …

    因此,对于任何在理想区域(尤其是西区和OC)寻找房地产交易的人,请一位优秀的房地产经纪人并让他们找到您的卖空交易。您’我们将需要大量的耐心,因为他们可能需要6个月以上的时间才能获得批准,但是,有时您会比将其扔在一家银行拥有的房产上能得到更好的交易(状况更好)’被剥夺了。这将是明年的增长趋势。为了减少止赎的数量,银行将开始加速并批准更多的卖空交易。节省了他们在取消抵押品赎回权过程中使用律师的费用;房屋状况良好;和前借款人’的信用评级受到的打击较小。

  • SoCal一场10.0级大地震将很快结束所有有关住房恢复的讨论… It’在未来15年内是不可避免的… So 不要’在此之前不要指望任何房屋升值。

  • @YouAreAllIdiots:

    根据Mish提到的一篇论文,大多数人拖欠住房’因为失去了工作,所以他们的视线正在默认。只要他们希望自己的房子在被迫搬迁之前能够升值,大多数水下抵押贷款的人就会继续付款。因此,您抱怨人们只是没有荣誉的硬道理,这是不正确和不敏感的。

  • 看看这些总数,在12个月内蒸发了184,000笔抵押贷款。
    按时付款的数量下降了30万。
    拖欠和取消的人数从116,000增加到232,000。

  • 所以问题是,这会导致大通折叠,美联储会在半夜进场并将其卖给花旗吗?当然,这些天,1090亿美元似乎简直是翻天覆地的变化。

  • “I’ll bet it’没有文档的无文档或“pay option”neg-amort在每平方英尺600美元的房屋上出售,并在HELOC出售后不久添加或增加了铀台面。”

    你会错的。首付20%,5年可调整利息。 800分以上的信用评分,这是我在过去18年中居住并修复的第三座房子。在此之前从未进行过调整。所以…now I’我的$ 100,000现金中,无法继续支付比我购买3年前邻居高出3%的抵押贷款利率。哦对了…同样的工作20年。现在我’对社会来说是致命的?如果我’如果要诽谤和贴上标签,我也可能正是您所说的。
    期望另一所房子被剥夺到法律允许的范围。期望看到我在法律允许的范围内免费居住。

  • 我同意“战略违约”将成为许多此类贷款的命运的预测。

    另一方面,对于这些贷款为何不符合HAMP的条件,我不同意这些理由。

    权益头寸不是先决条件(并且在NPV测试中权重宽松),收入证明文件要求非常灵活。

    话虽如此,这还是有争议的,因为累犯率(据报道)在50%-70%之间。

    也可以提出借贷的案例“affordable”不足以保持水下音符的演奏。
    关于这个主题有一篇很棒的论文….
    http://www.brokerexecutives.com/walking_away_by_brent_white.pdf

    非常值得一读。

  • 选件臂的内爆

    问题不在于自1970年代以来就存在于市场上的期权臂,而是在于改变这些贷款的传统条款。这种变化是由华盛顿互助银行(多年来是最大的选择权交易机构放贷人)转变而来的,从将所有这些贷款作为投资组合产品转移并从长远的角度来看风险,以及Countrywide的进入以其jack窃而进入了选择权交易领域是消费者借贷方式的重要内容。

    关键的变化是

    负Amm率;
    传统上–启动率不低于3.5%,而计算得出的负值低于全国房屋增值的30年平均值。
    动臂市场的启动率低至0.75%,而负数不受控。
    后果-传统上,最差的负mm保持了LTV稳定,因为房屋的市场价值与最大负mm保持同步。动臂市场期权武器是定时炸弹,保险丝短。

    闭路电视
    传统上,Max 闭路电视 完整文档的不超过80%,陈述文档的不超过70%
    繁荣市场-您能找到的最愚蠢的评估师的100%都将其称为价值。
    结果-传统上,即使负资产超出了市场价值的提高,也有很多年的缓冲时间。繁荣市场,大多数贷款在产生时实际上都是颠倒的。

    借款人资格
    传统上,这些是不需要信用评分的最后一笔贷款。不是因为他们对风险的接受程度较高,而是因为合格参数很高。借款人的DTI必须比主要贷款低,准备金要比主要贷款大(所有付款的3个月全部为完全流动性完整文档,6个月的合格收入为全部完全具有流动性),雇佣历史要比主要贷款更长,对评估进行严格审查等。
    繁荣市场得分超过680,借款人会否像镜子一样雾气?
    结果-传统上,这些贷款流向了相当老练的借款人。繁荣市场的贷款被提供给了里诺轮盘赌桌上的借款人。

    经纪人培训
    传统的经纪人和处理者必须接受WaMu或World Savings(传统的期权臂贷方)的培训,才能提交贷款。
    繁荣市场-如果没有真正的标准,为什么还要麻烦培训?
    结果借款人被不了解产品本身的缺乏经验的销售人员推销复杂的金融产品。没有关于贷款风险的概念。

    简而言之,对借款人和银行的所有保护都被剥夺了,以在二级市场上追求利润。这些贷款从原来的金融工具转变为允许审慎的人将现金流量从住房转移到表现更好的投资,再转移到发薪日贷方以进行庞氏骗局。银行是这方面的同谋,WaMu和Countrywide都因此而死。他们继续倒闭的投资组合中有很大一部分是期权武器,这种武器显然很糟糕,没有人会购买它们。

    经纪人没有造成这种情况。银行做到了。银行定义产品并决定谁可以销售产品。当他们删除所有保障措施时,所有人都将支付。

    欢迎您提出合理的评论 [email protected]

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