傻瓜期权ARM:为什么4.5%的抵押贷款利率对这些有毒资产完全没有用。

I’一直在整理大量电子邮件,尤其是在 60分钟 显示看 期权ARM抵押。如果有的话,我认为这场演出引起了更多的混乱,我什至还看到网上发布了一些文章,这些文章与这一主题领域相距甚远。现在有人认为4.5%的抵押贷款利率将以某种方式挽救Option ARM中的抵押贷款利率。这不是那么简单。此外,重铸(如重新计算您的贷款)与对更多面包和黄油可调整利率抵押贷款进行贷款调整之间存在差异。关于期权ARM的问题是,它们在可调节利率抵押贷款的保护下飞行,但具有极大的毒性。遗漏了许多含义,我认为至少有必要清除贷款的最基本组成部分是必要的。

什么是ARM抵押期权?

期权ARM是一种可调整利率的抵押贷款,具有按月抵押的多种支付选项的灵活性。这些抵押的要旨是增加您每月还款的灵活性。这些贷款的介绍利率很低,可以让您支付非常低的首期付款,而合格率也很低,因此,许多人可以购买更多的住房,而这些住房所需要的贷款比其他常规抵押贷款所能承受的多。当我向您展示Option ARM的真实示例时,您将完全理解为什么这些抵押在市场上没有地位。

选项ARM有四个主要类型的付款选项:

(a)最低付款额 –最初的最低还款通常以初始利率设置为前12个月。此后,付款每年更改一次,其付款上限每年都会增加或减少。请记住,最初几个月,许多借款人选择了最低还款额,很多时候甚至没有偿还本金余额的全部利息,该本金余额被递延,任何未付利息都记入了本金余额。换句话说,您的抵押实际上可以增长。

(b)只付利息 – with 日 is payment option 日 e borrower avoids any deferred interest yet 日 is option was not available on all loans if 日 e interest only payment was less 日 an 日 e minimum payment option.  This payment option does not result in any principal reduction.  The payment is based on 日 e ARM index used 至 determine 日 e 完全索引 rate (FIR) for 日 e 抵押 .  I’我将研究这些利率的计算方式,因为我认为这是人们简单地以4.5%抵押贷款论点错过的机会。

(c)全面摊销30年固定付款 –在这种情况下,您既要支付本金又要支付利息,并按期保留贷款。

(d)全面摊销15年期固定付款 –我们应该将此选项称为“为什么我们在菜单上也有这个”选项。在这里,您实际上正在加速并在15年的加速时间内还清抵押贷款。

选择选项的人数“c” and “d”在选件ARM中几乎不存在。实际上,从调查中我可以看到 选择权的70%至80% ARM借款人 选择采用最低付款方式。

全指数利率

我认为这是人们感到困惑的地方。您需要记住,许多可选ARM都是基于混合费率系统的。也就是说,您有一个可变的指数(例如LIBOR或MTA)和保证金率。例如,让我们使用2008年11月的MTA(12个月美国国债平均值)为2.053%。典型的保证金率为2.75%。因此,完全索引率为4.803%。通常,FIR会四舍五入到最接近的0.125%,因此在这种情况下,税率将为4.75%。

为什么这很重要?因为我’曾经注意到某些文章仅对LIBOR索引进行了奇怪的修正:

 伦敦银行同业拆借利率

好的,毫无疑问,伦敦银行同业拆借利率在过去一年中大幅下跌。对于那些使用常规可变利率抵押贷款的人来说,这是一个好消息。对于选件ARM,首先,并非所有索引都索引到LIBOR,但更重要的是保证金率是固定的。因此,假设保证金率为2.75%,而1个月LIBOR为0.47,则新的混合利率为3.22%。需要大量调整,但不能重新铸造。对于选件ARM而言,这样做几乎没有什么用,因为请记住,大多数人只支付最低限度的费用,即使费率降至零(他们可能这样做)也不会这样做。’不要删除保证金或无论如何每月付款都会增加的事实。为什么?由于它们的摊销时间表为负数,即使利率为零,本金和利息也会摊销,导致付款额增加。

说到指数期权,并不是所有东西都与伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)挂钩。一世’我不确定最近对这种速率和选件ARM的痴迷是怎么回事。它只是众多索引选项之一。最常用的是:

MTA: 每月国库平均

COSI: 储蓄成本指数
伦敦银行同业拆借利率 : 伦敦银行间同业拆放利率

COFI: 11 地区资金成本指数

这些利率在1%到2%之间不等,当您谈论$ 500,000抵押贷款时,这是一个很大的差异。人们跳入市场的一个重要原因也是首次购房者税收抵免。重要的是要使这些细节正确无误,因为我们在 5000亿美元的ARM期权抵押贷款将在未来几年充斥市场。这有助于正确定义术语,以便我们更好地了解这些抵押将如何冲击市场。

通常可以帮助您看一个真实的例子。在加利福尼亚州针对Countrywide提起的诉讼中,一些现实世界中的ARM抵押贷款实例向我们展示了这些贷款产品的真实性是多么荒谬。让我们先来看一下细节:

;全国范围内的选件ARM

我一眼就知道,您可能对以上这些术语的荒谬性感到震惊。我们正在寻找Countrywide提供的选项,其预告片利率为1%。该抵押的保证金为2.9%。这就是为什么您看到人们像A级名人那样花钱的原因,因为最初的一年每月还款1,479美元,他们有钱花,即使抵押贷款本身正在摊销。付款逐渐增加,直到达到5 并暴涨至$ 3,747.83。怎么会这样好吧,该票据被负摊销,因此贷款余额增加到大约 $ 523,792.33 。是的,音符长大了。其中许多音符的重铸上限为110%或115%,但是当您’再处理一笔460,000美元的抵押贷款的10%或15%就足够了。

只是咯咯地笑,让我们看看如果借款人实际上只支付了5年的利息,然后再以4.5%的30年固定利率进行再融资,会发生什么情况:

 抵押

与预告片每月付款1,479美元有很大的不同。较低的费率对于选件ARM来说是一笔九牛一毛。

它也没有’帮助加州和其他地区 现在,南加州的房价已比2007年的最高水平迅速降低了50%.  So assuming 日 e current rate declines, let us assume 日 e person went zero down and 日 e home was worth $460,000 when it was bought and now it is selling for $250,000.  您 can take a wild guess what little use 日 e 4.5% rate is going 至 do.

并非所有贷方都创建相同的期权ARM:

全国选件臂表

*资源:   按揭-X.com

Indymac选件臂板

我的观点是,并非所有选项ARM都是一样的。 Countrywide使用了多种索引选项, 印地麦克 参加了MTA。这些抵押贷款简直可笑。我想指出一点:

购买房屋最重要的是价格。

对自己重复十遍,因为我’我看到人们将注意力集中在这些索引更改上,这与选项ARM灾难无关。似乎撰写本文的人可能没有任何关于这些笔记或房地产投资的第一手经验。任何成功的房地产投资者都知道,价格是购买房屋中最重要的事情。为什么?首先,即使您的利率很高,一个好的价格也会给您带来摆动的空间。高利率下,您总是可以选择降低其他融资方式。如果您处于3%或更低的水平,则没有’下降到百分之一或百分之二是可以做到的。让我们看一个简单的例子来突出这一点。和我’ll夸大其词只是为了指出要点:

1percent-note.png

6percent.png

在这里,我们将低利率的论点放到了极点。您’我们会注意到,每月还款额实际上是相同的,但是一笔抵押贷款是200,000美元,另一笔抵押贷款是105,000美元。作为投资者,利率可以协商。您需要较低的价格,因为它可以为您提供更大的灵活性:

(a)更低的价格意味着您可以更轻松地出售该地方

(b)  您 can always refinance a very high rate

(c)  您 have 日 e option of paying 日 e note down faster.  Any extra payment will take care of more principal on a lower 抵押

我认为这些误解以及对月薪或较低费率的关注是许多人失去住房的主要原因之一。那些处理贷款的人没有’无法理解拥有最低的利率不会留下任何回旋余地,借款人正在为失去房屋而付出代价。例如,如果您的费率为1%,那么您别无选择,只能提高。任何未来的买方都必须受相同抵押环境的约束。但要说您以高利率抵押贷款买入房屋,说利率降低,那么您的房屋就更有利可图,因为当您出售房屋时,您所关心的是卖方所支付的最终金额。作为卖方,您是否真的在乎借款人是否以4.5%的新FHA贷款购买房屋?当然不是。

我希望这有助于清除围绕选件ARM的一些困惑。我认为有必要清理这些抵押贷款的一些细节,以终止任何认为低利率将以某种方式缓冲的观念 $500 billion in option ARM 重铸s over 日 e next few years。赢了’t。这都是关于价格的。

Did 您 Enjoy The Post? 订阅 至 泡泡博士’s Blog 获取最新的房屋评论,分析和信息。

Did 您 Enjoy The Post? 订阅 至 泡泡博士’s Blog 至 get updated housing commentary, analysis, and information





25个回复 至 “傻瓜期权ARM:为什么4.5%的抵押贷款利率对这些有毒资产完全没有用。”

  • 硼砂约翰逊

    恰恰是现在正在爆炸。付款正在增加一倍以上,价值无法再融资,即使利率为零,借款人也无法避免’不能用贷款余额除以360(就此而言为480)。

    价格就是价格就是价格。如果你付出太多,你’re screwed.

  • 除非我错过了,否则您没有讨论的场景之一就是,这些期权ARM中的大多数人直到5年都没有进行巨额支付调整。我的理解是,由于可以更快支付110%的费用,因此只需支付最低限度的期权费用,即可将时间范围缩短至36个月左右。

  • 房屋价格低廉的另一个优势是,有些人实际上可能会支付20%的首付,从而摆脱PMI。而有多少人在一个帐户中可以实际使用而不会受到罚款的情况下,有一个50万房子的首付比例为20%?不多。

  • 我在2005年和2006年从Countrywide收到了一些垃圾邮件,宣传这些东西。我看着他们,但不喜欢数学。负摊销功能令人恐惧。如果您只是阅读精美的印刷品,那么那里全都是黑白的。似乎很少有人阅读或关心精美的字样。

  • 多年来,我一直在谈论选件ARM如何成为一种可怕的产品,并且会表现得非常糟糕。但是,CBS 60分钟节目有点误导,并且过于关注收视率‘resets”(它们表示重铸),现在已经变成了一个小问题。现在,一年期美国国债利率在0.4%左右的低水平,如果他们保持这一水平,“MTA”指数(这仅仅是一年期美国国债的12个月移动平均值)最终将跌至0.45%。如果发生这种情况,“fully indexed”到2009年下半年,保证金为2.75%的期权ARM的利率将降至3.2%。利率下降有两件事:第一,它降低了利率下降的可能性。“neg am”触发完全摊销款项的上限将在明年发生; (2)减少了“payment shock”当借款人面对“recast” period —对于许多选件ARM,是在交付后的5年内(尽管有些更长)。

    当然像我’ve指出了无数次,并且在次级抵押贷款和alt-A市场中已经观察到,“rate 重设” or “payment increases”并不是拖欠和拖欠这些贷款的主要驱动力。相反,欠佳的承销能力,相当多的欺诈行为以及房价下跌是驱动力。但是最近抵押贷款利率的暴跌已经大大改变了“payment shock”争论更多的问题。可悲的是,房价的持续​​恶化放大了“underwater borrower” problem.

  • 一篇出色的文章说明了住房崩溃无法简单地通过降低利率来解决的事实(就像MSM希望我们相信的那样)。同样,要特别强调购买价格,这可能是购买房屋时要考虑的最重要的方面。太糟糕了,JP6如此容易被有声说话的人所左右,提供看似快速的解决方案–结果是丑陋的,我们所有人都遭受后果。

  • 的确,除非根源问题得到承认,否则水和伏都教徒就赢了’拯救病人。但是要承认那是接受社会设计受到人的愚蠢的限制。我们必须经历这些循环,以不时地塑造我们的群众性格或文化。不,仅凭市场力量无法解决所有问题。

  • 大卫·舒尔兹

    你的论点有一些缺陷。在MTA选项ARM上,保证金低至2’s,由于利率下降,即使我支付了最低付款额,我的三个选择权部门仍在偿还本金。当我的仅利息付款额低于我的最低付款额时,就会发生这种情况。您支付的金额不得少于最低付款金额。随着利率下降,负摊销也下降了,这将重铸推回了完整的5年大关。在接下来的几年里,当利率上升的头几年,我将支付本金中很大一部分。那么5年后会发生什么并进行重铸呢?抵押将成为剩余25年寿命的本金和利息贷款。我用三笔期权贷款计算了新的还款额,抵押贷款将增加,但每个例子的成千上万美元没有。由于利率如此之低,而我的选择权利率在过去12个月的平均水平达到3.5%左右后,我将仅比今天多支付每笔贷款约300美元,但我将使用传统的本金支付&当时每个月都会根据MTA指数调整利息贷款。我同意您的房子的价格是最重要的,但是现在任何人都无法做。但是,较低的利率可以最大程度地减少负摊销,并且即使我支付最低付款额,我的情况实际上也允许我支付本金。由于利率如此之低,即使在重铸之后,我也可以坚持下去,直到房地产市场缓慢复苏。

  • 史蒂夫·贾斯特

    HB医生:我认为这是我一年多来第一次在某些事情上与您意见不同:’并不是所有关于房子的价格。

    如果我只需要选择一个变量,我’d say it’所有有关购买者的预计收入以及未来30年(或抵押期限)的实际收入。当然可以 ’关于两者以及它们如何相互作用。但在这儿’s why I’d如果我只能选择一个,则说收入高于价格:’即使假设苹果和Linux继续在市场份额中占得一席之地,在未来30年内,比尔·盖茨(Bill Gates)也不可能倒闭。所以’可能有足够大的收入或足够的财富,以至于没有房子,无论多么昂贵,都买不起并且买不起(只要他们没有’(与伯尼·麦道夫(Bernie Madoff)捆绑在一起)。

    而且我讨厌负摊销—您不断提出的更大观点是失业。即使你’30年固定利率为5.3%,如果其中一个或两个抵押人失业,他们’除非他们在自己的能力范围内买了路,否则他们会被搞砸。和我们’re in for a world of hurt not just because of 日 e Alt-A or ARMS 重铸ing…但是因为通用汽车和Chrslyer,以及他们所有的供应商和经销商,汽车销售员以及批次管理者和经销商所有者,等等,都在继续向《芝加哥论坛报》的方向发展。

  • 感谢您的文章。这确实有助于解释所有选项臂都不同,并且由于美联储而只能节省一个百分比,但是那里有太多不同的种类,以至于所有这些潜在的问题都不是利率,而是跨越房价下跌。保持出色的文章。

  • 降低利率只会帮助审慎的人。选择支付最低限度的每月分期付款的任何人都不是谨慎的实践者。只有狂热的投机者和那些不了解债务风险的人才会选择这种付款方式。

    主流媒体将继续预测住房的底部,并将继续预测我们的银行家和政客将挽救我们所有人,就像他们将继续告诉大家购买股票而不是黄金一样,尽管黄金会长期回报。 (例如最近历史上有67年的历史)比没有相关Madoff类型风险的股票要好:

    http://goldversuspaper.blogspot.com/2008/12/taking-out-trash.html

  • 罗宾·托马斯

    I’之前已经说过,HB博士应该请保尔森’s job.

    这些低劣的贷款产品不应该被允许。那真是愚蠢,势必崩溃。想到这种疯狂废话的人非常清楚,他们是不良产品,人们会违约。我们的政府使我们失败了,华尔街把美国卖光了。一世’美联储如此努力地支撑荒谬的价格令我震惊,当时任何有头脑的人都应该明白,高价格是主要问题。
    I’我真的担心将来会出现恶性通货膨胀。彼得·希夫(Peter Schiff)一直都很准确。我希望他错了…

    • 谢谢& well put.

      I’整个扭曲的噩梦中所涉及的野蛮,残酷的不道德行为使我完全震惊。

      上帝保佑女王!
      生菜的猎物。

  • 我不得不说,任何人获得这些贷款之一要么是误导,要么是愚蠢,或者两者都是。我阅读这些内容仅供参考,因为我不太了解这些内容。人们相信房地产经纪人和银行家如何超支和超借的想法超出了我!
    我和妻子和我的房地产经纪人和银行家告诉我们,我们买得起房子。我们于1990年8月提取了20年期可变利率抵押贷款。我们于1998年10月偿还了那座小牧场房子。“deserved”.
    现在谁’s laughing!
    好的帖子非常有用。

  • 打印速度更快

    我开始认为选项ARM问题过于夸张。

    目前,重置为LIBOR的ARM达到1.75%。对于格林斯潘来说,这似乎是一种辩护,他告诉所有人都购买浮动利率抵押贷款。

    未来4年,美联储的整个行动将是将抵押贷款利率保持在荒谬的水平,即使他们不得不在美国购买每份抵押贷款票据。

    • 速溶蜡科幻蜡:<>

      笑直到我呕吐— sputtering &我谦虚地建议,在急速投篮的过程中涌出,对于任何幸福的新开始来说,这可能会有点晚吗?

      只是一点点,嗯?

      上帝保佑女王!
      生菜的猎物。

  • 房屋泡沫同志,
    只是为了强调您的观点,美联储’s 4.5% rate won’解决问题,实际上会使情况变得更糟。这里’s why: it’财富从劳动群众向上层阶级的隐性转移。要获得如此低的利率,您必须拥有卓越的信誉,因为银行无需降低其承保标准(感谢上帝)。唯一有资格的人是那些在艰难时期表现良好的人。工人群众大概赢了’看不到钱的九分之一,但会被帐单卡住。听起来像是TARP?它’只是精神错乱。美国纳税人在光天化日之下被抢劫。

  • 您’我已经证明这些东西不是’t an immediate 日 reat by proving 日 at Countrywide and Indymac only made option arm loans with a 10 year mandatory 重铸. Low rates will take care of 日 e non-mandatory ones. Game. Set. Match.

  • 评论来自printfaster

    2008年12月20日,下午5:25

    我开始认为选项ARM问题过于夸张。

    目前,重置为LIBOR的ARM达到1.75%。对于格林斯潘来说,这似乎是一种辩护,他告诉所有人都购买浮动利率抵押贷款。

    未来4年,美联储的整个行动将是将抵押贷款利率保持在荒谬的水平,即使他们不得不在美国购买每份抵押贷款票据。
    ______

    叹…..完全摊销的ARM与选项ARM或混合选项ARM之间存在巨大差异。

    >>>在完全摊销的ARM中,借款人总是要偿还本金,但是会产生很多利息。唯一变化的是每笔钱的累积利率以及它们必须支付的利率。

    >>>>在选项ARM中,他们可以选择付款。 80%的人甚至不支付等于应计利息的金额。是的,虽然所产生的利息金额可以改变,但它们通常仍无法覆盖该金额。累计利息降至最低还款额以下是非常不寻常的。自从他们撤出抵押贷款以来,赔率不断上升。

    >>>>迟早,他们也将不得不开始还本金。这将破坏大多数借款人的利益。如果可以的话 ’现在支付本金和利息,他们赢了’然后就不能这样做。如果贷款已达到LTV的上限,则贷款可能会更早重置。某些年后,贷款可能会重置。这可能是一次全部本金到期的气球,这意味着需要再融资(’希望评估和更多的借贷。)但是将其重置为包括本金–然后借款人沉没了。

    混合期权ARMS是通常在头3-5年内作为期权ARM的贷款,然后重置为完全摊销的ARM。其中许多将在25-27年内从选项重置为摊销ARM。现在,这些借款人也必须还本金。

  • 医生,

    很棒的博客,我经常阅读。我希望看到的一件事是针对高端市场的文章。在西洛杉矶,价格在3到5百万美元之间的房屋价格一直在上涨,但比中低端市场要慢得多。 ARM的影响将对该市场产生更大的影响吗?我知道,随着时间的推移,较昂贵的房屋的价格应与较便宜的邻国市场的价格一致,但比率是否相同?我很想知道您对西洛杉矶市场的预测。

    谢谢,继续努力!

  • 罗宾
    根据您对恶性通货膨胀的评论;我很确定这就是政府认为的解决方案。如果政府确实设法支撑了房价(我怀疑他们能做到),那么这并不能解决大多数美国人再也负担不起住房价格的问题。“normal”贷款惯例。政府将必须找到一种方法来将家庭收入中位数增加到能够负担得起补贴/膨胀的房价的水平;我担心通货膨胀是他们的答案。

    更不用说通货膨胀也将使还清它们为国债增加以支撑住房的所有万亿美元变得更加容易。

  • 唐’别忘了考虑国债收益率和伦敦银行同业拆借利率会更高。当我找出最坏的情况时,我会查看费率上限。我认为我们至少还有一年’利率比今天更高。我希望在两年内’会回到5%。五年后,我认为我们’会达到8%。现在是每月额外发送几百笔取消本金的时候了。

  • 我目前有一个PAY Option Arm,现在支付利息和三年本金很少。我的财产价值下降,我’ve损失了25%,然后损失了一些。我的意图是在几年内重新融资以固定或出售。我爱我的财产,并希望继续拥有它。一世’ve与几个代理商一起审查了融资情况,他们告诉我最好的选择是回到贷方。放贷人Countrywide /美国银行,鼓励我在与我交谈之前错过几笔还款。一世’我只是厌倦了打电话给他们,并花了几天时间与他们与各个部门交谈。每次都要解释我想要什么。哦,我继续收到垃圾邮件,鼓励我打电话给他们,以获取购置期权贷款。他们无法告诉我的一件事是5年后我的利率将固定为多少。我的文件似乎表明有9.5%,但我认为是CAP。任何人都对我应该做什么有任何想法,将其保留5年,然后希望将其转换为固定的。

  • 我没有一个率’t see mentioned is:

    贴现率–旧金山联邦储备银行

    加利福尼亚州高利贷法律规定了非消费贷款利率的那部分的那部分的那部分的那部分的那部分的那部分的那部分的那部分那部分的那部分的那部分那部分的那部分那部分的那部分那部分的部分,那部分高出5%。

    http://www.loanback.com/category/usury-laws-by-state/#California

    此链接提供了许多不同的费率,包括当前为0.75%的费率:

    http://firsttuesdayjournal.com/current-market-rates/

发表评论

名称 (*)

电邮( *)

URI

信息






©2016博士房泡沫