橙县房屋做白日梦–根据UCLA,到2016年,橙县的房价将上涨约50%。为什么该预测将无法实现以及泡沫市场的其他幻想。

我正在听由经常使用的Case-Shiller S的作者Robert Shiller博士撰写的有关洛杉矶房地产市场的精彩演讲&追踪房地产市场的P指数。该讲座于2008年在耶鲁大学举行,涉及房地产金融。在一项历史研究中,他检查了 洛杉矶的房屋 追溯到1880年代。他通过各种新闻剪辑和其他信息来源发现的一种信念是,洛杉矶由于天气晴朗和某种程度上的蓬勃发展而被认为是“应许之地”。当然,价格在1886年达到顶峰,然后暴跌。在更现代的年代,他能够在1988年的另一次繁荣时期对洛杉矶的人们进行调查,而典型的南加州太阳引起的幻觉再次抬起了头。数据令人着迷,我们也将其与橙县房地产市场联系在一起。

他在1988年发现的是,在洛杉矶接受调查的人认为,在不确定的将来,房地产价格每年将上涨10%:

房屋增值

因此,对于当时的许多洛杉矶人而言,人们的信念是,房价将在7年内翻番,而密尔沃基为18%(4%的预期接近整体通胀率)。另外,在调查中发现80%的受访者 洛杉矶担心被排除在房地产市场之外 如果他们今天不买。这在我们上一次泡沫中非常普遍,并且更是如此,因为价格有时每年上涨20%。在洛杉矶也有赌博的感觉。根据席勒的研究,有54%的人对房地产市场感到兴奋,而密尔沃基的这一比例为21%。以下是1980年代的繁荣景象:

计算风险的情况下席勒csla复合材料

资料来源:计算风险

当然,与最新的热潮相比,现在的1980年代热潮看起来像是在公园散步。但是,在1880年代,1980年代和2000年代出现的幻想的种子似乎都带有相同的语调。洛杉矶和南加州带有魅力,容易 主要房屋泡沫。您会认为,在这种疯狂的萧条之后,人们将学会抑制自己的热情。不是这样实际上,加州大学洛杉矶分校安德森分校对奥兰治县的预测就是一个令人着迷的例子,说明人们对地区市场的热情如何。让我们看看数据。

加州大学洛杉矶分校安德森分校对橙县的预测

在查看2010年的预测之前,我们应该说他们的长期预测并不总是准确的:

“( 2006年12月)尽管住房市场下滑,但加州和美国的经济仍在朝着“soft landing”加州大学洛杉矶分校的经济学家在今天发布的季度预测中说,由于仅一个部门的麻烦还不足以引发衰退。

California could have a 软着陆 —增长放缓但没有衰退—经济学家瑞安·拉特克里夫(Ryan Ratcliff)在UCLA安德森预测展望中表示,只要其经济困境仅限于住房领域。

拉特克里夫(Ratcliff)在加州的预测中对经济的两个方面表示了担忧:消费者支出和州预算。他说,如果在任何一个地区都出现问题,再加上住房市场低迷,该州可能会陷入衰退。但是拉特克利夫总结说,这两种情况都不可能。”

I think it safe 至 say that we had anything but a 软着陆 but wanted 至 give you a sense before we present the pie in the sky numbers for Orange County:

ucla预报奥兰治县

资料来源:OC注册,UCLA预测

现在,这真是令人惊叹。这让我想起了1988年对洛杉矶居民的调查,他们说他们希望看到房地产价格每年上涨10%。根据这项调查,在未来六年中,整个县的价格应上涨49%。这样一百万美元 海豹滩的房屋在2016年应该价值149万美元。这种预测不仅看起来不太可能,而且当我们将其绘制出来时,它似乎很荒谬:

加州大学洛杉矶分校住房预测奥兰治县2016

红线表示现实结束,而右侧则是幻想开始。鉴于伟大 我们现在有的国家预算和失业情况,为什么他们预测房价上涨会让人联想到房地产泡沫的鼎盛时期?这是他们的原因:

“( OC注册)预计今年剩余时间和明年春季房地产市场将疲软。 “当时,需求旺盛,承受能力上升以及对经济步履蹒跚的担忧消散,应会推高销售。”

换句话说,他们只是在猜测。这就像押注轮盘上出现的红色。首先,房价上涨意味着房价上涨时,房价将变得负担不起,除非收入也上涨(我们看不到预测中的情况)。首先出现泡沫的唯一原因是 有毒抵押贷款给人们带来了可承受能力的幻觉 预告利率和人为地降低利率。接下来,这种“恐惧”实际上被束缚于现实。国家预算混乱不堪。就业市场非常薄弱。被压抑的需求这个概念是荒谬的。按揭利率处于历史低位。市场上有库存,库存却被压抑了(影子库存),此刻使价格不断上涨,但不会永远持续下去。

预测也没有提到房地产建设的最大成本,那就是人工。正如我们所知道的那样, 工人阶级和中产阶级,由于建筑业的萧条,劳动力特别是在国家特别充裕且廉价。收入停滞不前。那么为什么房价会在6年内飙升49%?目前甚至连通胀都很微弱:

通货膨胀率

资料来源:BLS

在过去的几年中,通货膨胀率从负值振荡到每年2.5%。这并不意味着六年内增长了49%。南加州的每个县似乎都在追逐过去的回报,并希望泡沫的日子会回来。也许是阳光导致了所有这些繁荣与萧条。

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44个回答 至 “橙县房屋做白日梦–根据UCLA,到2016年,橙县的房价将上涨约50%。为什么该预测将无法实现以及泡沫市场的其他幻想。 ”

  • 如果美元完全崩溃,这是有可能发生的。然后,我们将像津巴布韦,一条面包要花费或花费数十万津巴布韦,价值一百万美元。

    否则在这种环境下就不会喜欢。德姆斯唐’毫无头绪,而且看起来更自由的贸易和放松管制的政党/共和党人重新掌权-这应该是一个有趣的十年,而不是十年。

  • 陷入困境的贷款人

    经济学家在2005年进行了类似的调查。洛杉矶的购房者被问及他们认为在未来十年内,他们的新房将增加多少价值。他们的答案:每年22%

  • 尼克·汉德尔

    加州大学洛杉矶分校曾经拥有一支出色的篮球队。现在他们不’t。加州大学洛杉矶分校以前有一个好的经济预测部门。现在他们不’t. Things change.

  • 你是对的。作为南加州大学的学生,我不会相信加州大学洛杉矶分校。没有人知道未来。

  • it’关于心理学的一切,都是愚蠢的。
    定价过高主要基于人’对资产类别的乐观/热情。

    如果人们只是为了居住而买房子,而又不期望真正的价格升值,那么房子将负担得起。

    我们离这一点还很遥远。太多的人,尤其是未受过教育的购房者,错误地将房屋视为一项出色的投资,最终多付了钱。

    当有’对房屋作为投资没有兴趣,而且房屋不再是头版新闻,我们将最终触底。
    it’显然,我们还有很长的路要走。太多的泡泡博客(就我所爱),太多的首页新闻故事,太多的电视故事。我的朋友和熟人之间关于房价的讨论过多。那里’现在对住宅房地产资产类别仍然有太多兴趣。

    我希望这种集体思维方式会慢慢改变。大约10年或更长的时间,无论是在当地的人们还是在当地的人们都只是为了居住而购买房屋。没有人谈论房屋广告的地方。只有这样,我们才能看到恢复理智。

    再次,它’关于心理学的一切。

  • 我认为烘烤的预测会导致通货膨胀率达到6%至7%。随着QE2的出现,这很有可能。

    • 量化宽松我没有’导致6-7%的通货膨胀,为什么要进行QE II? QE I超过$ 2T,QE II估计为$ 500B。现在的通货膨胀在哪里?为了让QE II导致6%至7%的通货膨胀,需要做两件事:1)国会需要将支出赤字提高到更高的水平(已经达到每年约1.5T),以及2)钱必须努力进入经济(量化宽松政策我没有’t, it’仍然坐在美联储的储备中)。

      从那里通胀,祈祷告诉。

      而且,即使存在通货膨胀,从历史上看,通货膨胀与房价上涨之间的关系如何?简短答案–不好。高通胀意味着更高的食品和能源价格以及更高的利率。食品和能源价格上涨导致可支配收入减少,从而导致用于支付抵押的钱减少。

      就住房价格而言,较高的抵押贷款率确实是通缩现象,因为这会导致借款能力下降。–即,更多的钱花在了摩擦性维修费用上,而不是花费更高的房价。

      此外,第二轮量化宽松政策的目标是保持低利率,以支持当前的房价水平。除非美联储能够将抵押贷款利率降低到低于4%,否则房价将上涨’上升。而且由于美联储的目标利率和贴现率已接近零界限,’尚有足够的回旋余地。美联储唯一可以做的就是购买中间到期国债(7至10年)以压低30年期抵押贷款。即使10年期债券跌至2%(10年!),在30年期抵押贷款的基础上,风险溢价通常也仅为1.5%。美联储可以希望的最好的办法是,有足够多的借款人从无法负担的抵押贷款中拖欠债务,而新的买家以低利率接管债务,从而使价格保持高位(并保护银行资本,这实际上就是这一切)。

      尝试向前看几步,而不是简单地模仿大众媒体白痴。

    • 虽然这可能会导致该物业的张贴价格上涨,但它不会使其负担得起,也不会是由于市场的繁荣。我们将拥有不断上涨的价格和人口,而负担不起。我想是’这些资产可能会被其他国家的投资者以更坚挺,更稳定的货币购买,但他们也有整个世界可以投资,所以我不’不知道为什么他们会特别选择橙县房地产。我的意见,当然。

  • 撰写他们的虚构和投机文章的UCLA教授在出版或灭亡的学术世界中生与死。教授压倒性地写论文的欲望压倒了任何常识或历史数据回顾。不幸的是,对于我们所有人来说,加州大学洛杉矶分校的教授在公众面前发表了一篇糟糕的文章’的钱(我们的税金!)。

  • 到2016年,奥兰治县的房价将上涨50%。’真有趣。好像他们假装价格会上涨,就像我’ll be pretending I’我今晚有人’我穿着我的万圣节服装。那使我感到震惊。

  • 最近我还没有’加州大学洛杉矶分校的医疗质量也给他们留下了深刻的印象。

    雪松西奈FTW!

  • 如果您查看失业率与CA房价相关的历史趋势,您会发现它 ’很强。如果失业率超过7%,则意味着房地产市场将趋于平稳。价格为12%以上时,我们将等待更长的时间才能看到价格上涨。

  • 继续做梦,现在大多数人都陷入困境,或者陷入困境,他们已经将骨髓吸走了。大多数有拼贴的孩子都在同一条船上…………首先出现泡沫的唯一原因是对预购利率和人为地低利率的承受能力的幻想。当天流浪汉甚至还可以获得贷款…………

  • Ameriquest II:骗局之怒

  • 人们需要接受房屋不是一个事实’t atms了。我住在一个县,该县的房屋止赎率的变化率居全美之首,我每天都在散步。这些白痴可以’不要接受他们不会赚钱卖房子的事实。今天我看到有一所房子要价五百美元,那所房子像其他所有房子一样会在市场上销售好几年,然后最终被取消抵押。

  • 只有被压抑的供应。每次销售增加,返回市场的供应量都是巨大的。然后当中位数价格以上的销售量不增加时,它就会消失。但是竞标战在某些地方重新流行…。但是这些价格非常低,以鼓励投机。正如您所说,与过去的破产极为相似。
    我很喜欢你的博客!
    克里斯,干杯

  • 唯一比这些预期的房价上涨更荒谬的事情是我想到的图像,他们试图发明一种允许出现这种情况的经济方案。

    然后我反映:是’这仅仅是新兴的全球现实的另一面幻想吗?

    http://artsytime.com/life-in-slums-of-mumbai/

  • 如果未来5年的通货膨胀率高达20%,那么房价将上涨那么多。食品价格将上涨2000%。恶性通货膨胀本身不是通货膨胀,而是指数通货膨胀。

    没有人真的想要恶性通货膨胀,这是增量和累积通货膨胀的结果。

  • 约翰CPA法学博士

    “加利福尼亚的增长缓慢,但为2011年和2012年的更快增长奠定了基础,”加州大学洛杉矶分校安德森分校的高级经济学家杰里·尼克尔斯堡说。

    他说,在以前的低迷时期,例如1991年与航空航天业有关的衰退和2001年与技术有关的衰退,就业通常需要4至6年的时间才能恢复。

    加利福尼亚经济的某些部门正在显示出复苏的迹象。海港的交通量正在增加。出口因国家需求而增加’的产品在亚洲。根据洛杉矶国际机场和旧金山国际机场的国际入境数据,外国游客正返回加利福尼亚。

    建筑行业仍然是经济复苏的主要障碍。建筑许可创历史新低。但是随着国家’预测表明,由于人口持续增长,对住房的压抑需求可能导致建筑活动和雇用人数增加,在2011年末。
    http://articles.latimes.com/2010/sep/15/business/la-fi-0915-ucla-forecast-20100915

  • 如果人们喜欢阅读1880年代独立实体房泡沫中的轶事,那么有一本写于1944年的书:
    Glen Dumke在南加州的80年代景气。

    在获得轶事的过程中,还有很多数字可供借鉴,但是其中一些数字也可能很有趣。

  • 失业延期定于11月底到期。希望我对受影响的人群有更好的人口统计信息,但正如概括地说,失去这些收益将进一步减少总体支出,减少“economy stimulating”

  • 加州大学洛杉矶分校?哎呀,他们总是不受欢迎…..高加索大学迷失亚洲人!!!

  • 这里’圣地亚哥联合论坛报(San Diego Union Tribune)在接下来的五年中对房屋价格产生了有趣的冷潮:

    “9月份个人收入下滑0.1%–14个月来最大跌幅–部分原因是政府工资减少了48亿美元,因为州和地方机构由于预算赤字增加而连续第四个月削减了工资。

    “好消息是,消费者正在花钱但还不足以使这种缓慢的复苏有所牵引,”经济分析公司IHS Global Insight的高级首席经济学家Chris 克里斯 至 pher Jr.说。

    克里斯托弗补充说“政府的薪资和裁员减少了收入,因此减轻了消费者支出的增长。” ”

    我想知道是哪个州领导政府削减员工工资?可能是加利福尼亚吗?

  • 小子查理曼大帝

    一无所缺的一件事是无知的美国人。他们不’像数学一样,认为我们拥有其他国家所没有的技能和才华,并认为,如果他们相信这会发生,那就会。我猜只要我们能印钱并被其他国家接受,游戏就会继续下去。没有什么明显的,合理的理由使事情与财政现实脱节,所以谁能说这件事走了多远。但是如果它最终停止了…打风扇将成为一件大事。

  • 哪里有牛肉

    当我在讲册中读到这个小故事时,那天我笑得很开心。除非我们出现高通货膨胀,次级抵押贷款II或经济不景气,否则失业率再次达到4%…6年内上升50%绝对是不可能的。我简直无法理解今天HB的1400平方英尺粪便箱(距海洋数英里)今天要花费60万,而6年后要花费90万。

    CA房地产的助学金确实比海洛因强。消除这种习惯的唯一方法是去火鸡,忍受很多痛苦。撤回征兆将在未来几年伴随我们!

  • 我刚刚放弃了对UCLA那些壁橱孩子的所有希望…美国濒临内战和美元崩溃…甚至要等十多年后,我们才能考虑房价回升…

    亲爱的加州大学洛杉矶分校,您校园里关于高学费的骚动没有给您一个信号
    美国正在发生什么?

  • 他们忘了提起快餐店的工人每小时可以赚30美元。现在有道理!查看今天任何商品的价格。棉花价格创下内战以来的最高价。通货膨胀?当然,价格上涨赢得了 ’传递给消费者;没有20%以上的失业/就业不足。跟着人们走,那里’在这里看不到任何东西!

  • 根据一些经济学家的著作,抨击加州大学洛杉矶分校真的很成熟。它’一所好学校,我’确保住在加利福尼亚的大多数人都会很高兴让他们的孩子参加那里。一世’m熊,全面披露。

    根据文档在此处显示的内容,房价不会恢复。让抓刀者做他们想做的事而忽略报告。希望十年后’我们将回顾此博客,看看这里的人们如何以合理的价格成功地为家人购买了好地区的房屋。

  • 我在2007年夏天次级抵押贷款泡沫破裂之后进行了量化宽松。最大的影响是,将汽油价格在2008年6月提高到了每加仑5美元,这扼杀了洛杉矶的房价’长期通勤的郊区。郊区房价的暴跌是房利美/房地美和雷曼兄弟在2008年9月暴跌的原动力。

    那么,量化宽松II如何使人们想要购买兰开斯特和埃尔西诺湖的所有止赎房屋?我的意思是,我可以看到较高的汽油价格通过使市区郊外的居民比郊区居民更受欢迎,从而可以使像Studio City和Pasadena这样的内城区有一些好处,但是我可以’看钞票如何解决加州’住房的主要问题:郊区。

  • @DHB–您的图是错误的: http://www.aegean-travel.com/wp-content/uploads/2010/10/ucla-housing-forecast-orange-county-2016.png

    您正在显示价格在2010年之后呈线性上升。Anderson研究显示的数据在2011年接近2 ^ x(但绝对低于该水平),然后在接下来的几年中迅速下降。我的猜测是“predicted”QE2并假设/打赌它将创造另一个短期泡沫…他们只是个人电脑,所以他们可以获得资金。

  • 他们在加州大学洛杉矶分校的那些未来预测中抽烟,就像许多人在这个房地产市场所做的幻想一样,每个人都想赚个快钱,夹具就涨了。谷底已经消失了,没人愿意接受这样一个严峻的现实,即在加利福尼亚,房屋现在已经毫无价值。实际情况是,如果您是农夫,而您的女儿则由推销员怀孕,而推销员需要一个住所并跳过城镇。它’s 至 late.

  • 什么什么什么?

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