天才的真正足彩预测– Culver City足彩预测的售价为744,500美元,但Neighbor Home的租金为2,250美元。租金与购买分析和40年抵押数据。

加州处于分裂市场。在某些地区,即使有保守的财政预算,购房也具有经济意义,而且实际上可以锻炼人数。但是在其他市场上,您可能会对价格抱有幻想,并认为即使许多地区陷入止赎和房地产市场,价格也会保持高位。 有毒的Alt-A和选件ARM产品。然而,泡沫价格仍将保持下去。我们总是听到加利福尼亚的房价比整个美国市场都贵,并且有望以某种面值计价。他们提到太阳。亚利桑那州有太阳。他们提到好天气。佛罗里达州天气好。他们谈论海滨物业。南美也有美丽的海滩。因此,必须有其他原因。当前的萧条应该告诉您,实际上加利福尼亚的价格可能会大幅下跌。例如,全国足彩预测中位价现在为173,500美元。南加州的两个县 内陆帝国,河滨和圣贝纳迪诺(San Bernardino)均接近或低于该标记。因此,在许多情况下,加利福尼亚州的足彩预测甚至比全国中位数价格便宜。

然而,在中高端市场的许多其他城市,价格仍然带有泡沫估值。人们很难想象泡沫城市是什么样子,而不是更正常的市场,因此我们今天将使用一个示例。今天我们致敬 卡尔弗城 跟我们 真正的天才奖.

卡尔弗城租金或购买分析

您如何知道足彩预测的价格是否正确?我们可以使用各种指标,包括常识,这些指标似乎供不应求。这就是几年前我们发现加利福尼亚史诗般的房地产泡沫的原因,而房地产否认拉拉队成员认为价格只会继续上涨。在这些中端市场中,基本收入不支持当前价格。真的就是这么简单。这些市场正在发生的事情是这样的;足彩预测正在建造中 影子库存 由于实际售出的足彩预测数量较少,但由于许多加利福尼亚人无法付款,违约率仍在上升。上述家庭是中层的一个很好的例子 卡尔弗城。这栋足彩预测是一栋建于1950年的3卧室和2浴室的足彩预测。许多人认为这是入门房。

上述足彩预测已在市场上上市了将近60天。该足彩预测的最后出售价格使我们重温了历史:

1972年11月2日:27,500美元

现在的销售价格是多少?目前的销售价格是$ 744,500的3卧室 卡尔弗城。在卡尔弗城,此邮政编码的中位售价为$ 540,000,所以我不确定他们在这里使用的定价角度如何。现在这样的价格很普遍。在这些市场上,人们真的认为这个价格点是“公平的”,而啦啦队队员将试图告诉您的是,市场价值就是任何人愿意支付的价格。这在一定程度上是正确的。但是从长远来看,这在财务上没有意义。这意味着另一个吸引者正在排队购买像许多其他 Alt-A和选件ARM 现在发现自己在水下那些认为价格没有泡沫估值的人很少使用彻底的分析或市场估值方法,因为当您考虑更多的宏观问题时,它们的分析就会瓦解。我们将看看这条街上的出租权,以证明我们的观点以及利率:

当前许多分析中使用的一个缺陷是假设当前抵押贷款利率将保持不变。它不会。我们处于历史低点。 40年数据的平均30年率为9%。距此还有很长的路要走。但是,让我们假设您是用 FHA保险贷款 首付5%:

首付款:$ 37,225

每月PITI:$ 5,015

所需的资格收入:$ 214,000

现在有件事告诉我,一个年薪214,000美元的人或夫妇不会买这套房子(顺便说一句,卡尔弗城的家庭收入中位数为82,000美元)。即使他们愿意,他们是否愿意每月花$ 5,015买一间3卧室足彩预测 卡尔弗城?假设我们说,未来五年情况会有所改变,迫使利率上升。现在让我们假设抵押贷款利率回到了历史平均水平。数字如何锻炼?

这是人们错过重点的地方。假设您想在未来5到7年内出售足彩预测,但利率高达9%。现在,要以相同的价格出售(足彩预测价格不增加),潜在买家将需要超过277,000美元的收入才能购买此足彩预测!他们的每月付款高达6400美元,因为费率上涨了3%。当然,那些啦啦队长错过了这部分分析。这些市场到处都是这样的例子。  Alt-A和选件ARM 是在高峰期人们使用预告片价格购买此类足彩预测的工具。毕竟,超过93% 期权ARM借款人 支付了最低的费用。

但是您想要更多数据吗?好吧,让我们看一下这条相同街道上的租金:

您可以看到上面一直用红色突出显示的足彩预测,标价为744,500美元。我在同一条街上圈了另一处足彩预测,该足彩预测目前是该市场的租金。出租清单有地方在2卧室和2浴室。只有几处足彩预测,少了一间卧室。每月租金是多少? $ 2,250。您可以在另一个地方以抵押的价格租用其中两个地方!

这是尖叫房地产泡沫的指标。请记住,租金价格对月度数据更为敏感,因为您是从净收入中支付这笔款项。没有税收优惠, 有毒抵押或任何其他头。在评估房地产时,一个简单的规则就是尝试根据租金收入来计算房价。我使用的是以下内容:

$ 2,250 x 12个月x 10 = $ 270,000

现在,这是我在查看潜在投资物业并尝试收集起始价格点时使用的快速分析(其他因素将使价格上调或下调,但幅度不会太大)。因此,我们要做的就是将每年的净租金收入乘以十,以获得价值的粗略估计。现在,当然,另一个足彩预测是3卧室,但在这里我们被告知,我们不应该期望2卧室的租金超过$ 2,250。让我们高估一下,说我们可以因为有额外的房间而以$ 2,750的价格租房:

$ 2,750 x 12个月x 10 = $ 330,000

$ 330,000与$ 744,500相比还有很长的路要走。有的地方 内陆帝国 这些数字在某些足彩预测上的实际位置。考虑到当地经济状况,我不确定是否会以租金的形式购买它们,但是如果您居住在那里并且收入稳定,那么购买可能有意义。但不在卡尔弗城。并且请记住,加州的失业率高达12.4%,这是自美国 大萧条。实际的就业不足率高达22%, 加州预算 陷入了如此深的混乱之中,很难看到将要采取的补救措施。

显而易见,这些市场的价格过高。另外,人们甚至没有收入来维持这些水平!一对年收入10万美元或12万美元的夫妇试图购买这套足彩预测,这超出了他们的预算。这并没有增加您的预算,而更像是在您的家庭预算中花了一大笔钱。无论您如何分割,上面的房子都是没有意义的。但这是真实的市场数据。

MLS列出了93处待售足彩预测 卡尔弗城。但是影子库存要高得多:

默认通知:79

预定的拍卖:90

拥有的银行:18

在MLS上,仅显示2个止赎足彩预测和17个卖空足彩预测(大多数卖空足彩预测是共管公寓)。是的,这看起来像一个健康的市场。

今天我们用我们向卡尔弗城致敬 真正的天才奖.

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29 Responses to “天才的真正足彩预测– Culver City足彩预测的售价为744,500美元,但Neighbor Home的租金为2,250美元。租金与购买分析和40年抵押数据。”

  • 可湿性粉剂

    像往常一样DHB另一个很棒的帖子!

    租用$ 2250,而购买$ 5,000…and you aren’甚至不考虑该地区租金的下跌。 2年前,您很难在该地区以2250美元的价格找到宜居的2br公寓。现在它’例如$ 1300- $ 1400。好像有很多人回到爸爸妈妈身边。失业率为12%’似乎很快就会消失,我希望租金会继续下降。所有突然的房东都愿意就价格和其他一切进行谈判,“You have a big dog?…No Problem!”

    也许您可以对洛杉矶不同地区的不安全因素进行一些研究。卡尔弗城的房价显然比IE高得多。我可以’真的没有想到有人会为在夜间保持干燥和睡眠的地方支付过多的费用。

  • 每日阅读器

    尊敬的DHB:
    (再次感谢您提供另一个精彩的帖子!)由于您的税费,您的示例中的每月螺母实际上应该更多&计算中的保险部分(我认为是无意中)不包括保险部分(该示例仅显示了PIT),因此使所需收入更高。这进一步加剧了我们所处的房地产泡沫!

  • 伯班克:当地的止赎率高于州,国家
    根据周四发布的房地产报告,随着更多地区的房主难以偿还抵押贷款,2009年区域止赎申请激增了63%,是加利福尼亚和美国的三倍。

    房地产追踪公司RealtyTrac为Glendale News-Press准备的数据显示,格伦代尔,伯班克,拉克雷森塔,蒙特罗斯和拉卡纳达·弗林特里奇的3,325份止赎申请量高于2008年的2,044份。

  • I’一直在CC居住很长一段时间,一直是房客。现在,我们的公寓默认为[好房东,不是!]。

    I’d。想买我的房子,使我的家人有更多的稳定,但银行要约。比我多出10万美元’d pay. Denial isn’只是埃及的一条河!

    卡尔弗市(Culver City)有很多工作辛勤工作,向上流动的30多岁的夫妇/年轻家庭,他们在2003-2007年间购买,但他们拒绝面对事实— they’我们必须以低于其支付的价格出售。在现实开始之前,卡尔弗城的影子库存将继续爆炸。

  • 现在一些市场价格足够低,而低于建造足彩预测的价格。一旦您开始跌破重置成本,便知道了’处于安全地带。但这并不意味着它不能降低价格。卡尔弗城只是仍然要体验“adjustment” in the future.

  • 亲爱的DHB,我钦佩您的坚韧!您是我追随的少数几个占卜者之一。而且您相当乐观!您会发现这一切的底部。就我个人而言,我认为加利福尼亚是举杯同乐。和美国的预兆。想拥有房地产吗?几年后去北京或香港。但是你最好带上金子!多亏了我们的主席,国会及其前任,美元很快将一文不值。

    保持良好的工作。

  • 感谢您说明租金与购买仍然遥不可及,并且目前赞成租赁。我最近在看克雷格列表,在卡尔弗城看了几套3间卧室,为2000年至2200年,所以即使有多余的房间,您也可以得到很多!还有一个院子。 -他们似乎确实走得很快…

  • 尼克·汉德尔

    足彩预测的要价可以是卖方希望的价格。看起来他们要价比同一条街上的其他足彩预测要高20万美元。所以呢?也许他们不’真的很在乎销售。听起来要价就像Zillow’s “make me move”价钱。数以百万计的傻瓜导致了住房泡沫。也许还有更大的傻瓜潜伏在等待抢购这个美好的家园。

  • 我知道在这个委员会上,很多人都是房客。这里有一些来自出租代理商朋友的出租提示,也有我的经验。

    如果您想以高价购买出租公寓或足彩预测:1.寻找一个不在水下,没有财务压力的所有者,等等…寻找一个财务稳定的人。通常,这些人会以远低于市场价值的价格租来换取心思。他们只想要一个信誉良好的人,愿意按时支付房租,像负责任的人一样照顾公寓或足彩预测。完成后,询问并协商租金价格。告诉房东您对自己的财务责任如何。许多人认为您只是租了一套公寓或房子,而金钱却涌入了。亲爱的上帝,他们非常误解。现在比以往任何时候都更多的人僵硬地主赢了’请三思而后行。因此,经验丰富的房东会很乐意以低于市价的价格租房,以换取安心。 2.除了您通常使用的寻找租金的网站外,还需要做一些实际的工作。开车兜风。有些人赢了’t在线做广告。我家附近有几套公寓未在任何网站上发布广告。他们只是外面有贴子! 3.与人们联系并告诉他们他们是否认识其他人或他们正在租公寓?如果您与50个人联系,而他们仅与另外3个人联系,并且他们认识其他人,依此类推…那么您将获得良好的参考,并首先了解租金。

    我想这就是我所能提供的。我正在芝加哥一个安全的地方租一间卧室的公寓,每月租金为670美元。三年来,房东一直没有提高我的租金并保持不变。当我告诉父母,兄弟,朋友等… they just couldn’t believe it.

    大家好!我们坐在驾驶员座位上。

  • 房地产经纪人

    另一个好帖子医生!
    但是,我’ve got “boots on the ground”可以这么说,长期房客的需求是导致价格上涨的一个因素。只要房产价格合理,西区仍然是许多人的理想选择。我代表那些想住得很差的客户,他们通常需要20万到40万美元的首付。这些是30至45岁年龄段的买家。通常是储蓄,父母的礼物或有钱的亲戚的遗产的混合物。他们’我有现金,知道他们想在哪里花。高涨的价格不要’根本不打扰他们。即使是永远需要获得批准的卖空交易,也可以在几天内获得多个报价。它’绝对疯狂!我没有’从未见过这么多现金追逐房地产。包括投资者。它’真令人难以置信。我认为最近的繁荣已经永远改变了加利福尼亚的房地产。许多人赚了这么多钱!翻转仍在进行中,并且赚了很多钱。我相信价格将继续处于高位,但目前,无论如何,买家仍在继续。

  • 如果有人注意到的话,第四季度GDP数据以5.7%的速度增长。那怎么可能?!?今天的新闻使股市下跌。加州各城市的税收收入在下降,失业率没有改善,圣诞节的销售下降了,经济在增长吗?影子库存掩盖了这么大的规模,而我可以通过政府/银行宣传机器掩盖GDP’忍受。令人震惊的是,有人认为他们的房子仍然价值75万美元。

  • 博士
    您认为银行/贷方保留所有困境资产(所谓的影子库存)的真正原因是什么?像IE这样的地方很快就经历了次级抵押程序的取消抵押品赎回权,并且似乎没有故意将房地产拒之门外(如Alt A和Option Arms现在所发生的事情)。我试图弄清楚为什么存在如此多的影子库存?想知道这是否全部是法律问题?其他国家似乎正在摆脱很多苦难,但CA似乎没有。

  • 保持CA和NYC RE正常运转是您的错误。它保证了资本的持续误导,否则资本可能会误用于创造生产性资产,并帮助美国避免必然要等待我们的最终灾难。另一个“shoe”掉落将是原子弹。再见银行,再见“recovery”。你能说第二次大萧条吗?

  • 在90笔拍卖和17笔短期拍卖中,有很多拍卖会希望关闭—由于买家可能不会走上正轨并关闭交易,因此将重新安排时间。

  • 尼克·汉德尔

    对于马特,
    我认为GDP上升的原因是人们花费了借来的(赤字,刺激)货币。问题是必须偿还赤字。它’花借钱总是很棒的。它’总是很想偿还利息。如果政府以后出现人为地使经济膨胀的花招,如果我们以后再发生一次衰退,我不会感到惊讶。

  • 萨宾·费加罗

    我最近在做一些工作,却在一次会议上听不到一次按揭保险代理人的会议。这些产品具有令人难以置信的优势,所有的演讲者都为啦啦队欢呼。在我看来,这是泡沫中的另一个驱动因素。如果某人实际上有大脑,或者至少有几个橡子,并且放下20%,他们就不会’不需要支付抵押保险。我认识的唯一一个愚昧无知的人可以申请掠夺性抵押贷款(在东方很少见,但在这里有所渗透)告诉我他的保险有多少,这是荒谬的。面对人类,又有一群吸血鬼鱿鱼。
    了解你的敌人–it’是我们唯一的机会。

    PS–I’我确信盖特纳说出了有关GS-AIG的真相。它’s the Goldman Rule:

    一次又一次地对他人。

  • 房地产经纪人的评论
    2010年1月29日,晚上10:15

    “Inflated prices don’根本不打扰他们。即使是永远需要获得批准的卖空交易,也可以在几天内获得多个报价。它’s absolutely crazy! I haven’从未见过这么多现金追逐房地产。包括投资者。它’s truly unbelievable. I think the last boom has changed real estate in California forever. So much money was made by so many people! ”

    真正的SoCal Realtor。我有几个回到东部的朋友,他们在汉普顿购买了一座海滨别墅进行投资,并将其作为过去两年的亏损出租。他们说自己在年底获得了良好的税收减免,从而试图为自己辩护…我想他们希望市场会回来,价格会上涨很多,足以弥补他们多年的损失…And I’确保每年有很多房主/房东有能力承受这样的打击’不想接受亏本出售。我认为生意不好,但嘿,也许奥巴马国家会导致通货膨胀,我们所有人都赢得了租金。’负担不起租金,我们’我必须在公园里睡觉!我们有可能“永远在市场之外定价!” I just don’看不到全州每个丧失抵押品赎回权发生的大规模货币破坏正在发生…对我来说似乎是通缩…绝对在房价上。世界上所有的信托基金都可以’长期支撑这个市场。

  • 这周巴伦’s将加利福尼亚列为第十大风险城市“sovereign debt”在世界范围内,与迪拜,希腊等国位于同一清单上。信用违约掉期对加利福尼亚州债券的违约风险造成的影响约为25%。如果发生这种情况,除了总的混乱局面和不动产的贬值外,对提案13的税有何影响?

  • @MJL:关于该主题的可爱图表可以在零篱笆处找到:

    认真地…您更担心哪个默认值?
    http://www.zerohedge.com/article/seriously-which-default-are-you-more-worried-about

    请享用!

  • 我认为IE中仍然有大量影子库存。价格已经低于重置成本,但未来几年,将有大量足彩预测继续冲击这里的市场。许多LA / OC市场仍在疯狂膨胀,我认为必须进一步下跌。为了使居住在那里的人们能够负担得起这些足彩预测,收入或收入将急剧上升。

  • 标记
    你能说第二次大萧条吗?

    >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

    那不应该读《大萧条II.2.0》吗?

  • 危险品
    完全同意您关于IE中影子库存的数量。我住在Temecula-Murrieta地区,按照我的观察,离开足彩预测的人数远远超过了市场上出售足彩预测的人数。我的老街上有25栋足彩预测。自从他们建成(2005年至2006年)以来,其中大约有一半人走了。只有6套足彩预测重新上市,包括昨天以22万美元的价格上市,比2006年末的购买价格少25万美元。除非潜在买家意识到有20%的足彩预测出售,否则这将很快售出。街道空置,这所足彩预测的税款约为$ 6k /年,即〜2.7%。

    附带一提,我讨厌政府竭尽所能来支撑价格,但这确实让我很高兴当我走时…在价格真正触底的时候,我的信用和储蓄将达到购买将是可行选择的地步,尽管我可以’想不到想要。以22万美元的价格购买这套足彩预测实际上是很有趣的,因为它是我的老房子的隔壁,但便宜了近30万美元。我不知道邻居会怎么想?生气还是嫉妒?可能两者都有。有趣的是,我想知道这些邻居中有多少人想知道他们是否可以买房子并向下移动几扇门以节省数十万。所有这些人,尽管我怀疑他们会接受。

  • 约翰·麦凯比

    我同意本文的一般观点,并且对CA的房价相当看跌,但是我看到了本文的两个缺陷:
    将租金与抵押贷款的利息部分进行比较将是更有效的比较(因为这可以更好地比较足彩预测租金与抵押贷款的租金)。‘rent’买房子的钱的多少);这就消除了房主在30年末与没有资产的房客对资产的考虑。

    还有我’m不知道年租金x 10如何近似于任何足彩预测价值;当然,这个数字应该更大。如果有的话,将是租金x 30 +足彩预测资产的未来价值。如果我可以简单地呆在目前的租金上十年,然后完全拥有这个地方,那可不可以…无论如何,我实际上一直都在这样做,’十年后没有资产可展示。我想念什么吗?

  • 我没有’还没有看过帖子。但是标题就是我现在的位置。我在$ 730,000的联排别墅上租了$ 2200。

  • 我处于同样的情况。我住在海湾地区的半岛上。我邻居的联排别墅的价格约为70万美元,但没人买。但是我的租金是2200美元。过去两年来一直这样… …。观察价格何时下跌。硬。

  • 这很幽默。

    基本上谁想让我们相信这一点“sh**box”足彩预测价值$ 700K是您的代表大会…诸如南希(Nancy)和巴伯(Barb)和亨利(Henry)等人。他们通过向加利福尼亚人歪曲自己的身份,使您成为好人,以为他们为自己工作,从而从次级抵押贷款公司中赚了数百万美元(现在已经以硬通货[他们希望的)离岸了。

    他们不是’t.

    这个垃圾房(我住在波士顿附近,那里的确是1950年代真正的恐怖风格,从未更新过1.5个浴池和1,100平方英尺的斗篷,但仍以40万美元的价格售出)仅值其租金值(与此处相同)…上限为9%(Patrick将允许6%),即30万美元左右

  • 1992年,我在圣塔克拉拉(Santa Clara)租了一套房子,月租$ 1800。因此,按照x120规则,它应该是值得的。 21.6万美元。像这样的房子以36万美元的价格售出。 (而且利率也更高)。听起来租金比较划算,呵呵,买的人都会失去短裤。

    这些足彩预测的峰值价格约为100万美元,现在的售价约为80万美元。租金约为$ 3000。租金/价格比现在更高(以前是200,现在是266),但是利率也更低。

    当然,短期内租金会更好,尤其是考虑到房地产经纪人的费用。但是,如果您计划停留10年或更长时间,仍然可以进行购买。当然,我希望我有能力在1992年买回那套房子。

  • 约翰·麦凯布(John McCabe)提出了有效的观点。您可以’比较整个抵押贷款与租金。您必须将利息减去所得税节省额加上维护成本和保险成本与租金成本进行比较。

    当您执行此操作时,房价就会变得更有意义。让 ’s假设这所房子最终的售价为72万美元,这意味着将租金保持在2,750美元是更有意义的,除非您可以在该处居住3年以上。当然,这是假设房价不会跟上通货膨胀率(每年3%)的情况,而事实并非如此。但是即使这样,它也延长了您必须在足彩预测中住多久才能买房比租房更有意义的时间范围。

    x10公式会将我的纽波特海岸,令人惊叹的海洋,卡塔利娜岛,山坡边缘,城市之光,峡谷景观3700平方英尺,大面积的下颌吸管放到家里(那 ’s我得到的反应)大约为120万,比2001年的价格便宜了约50万美元。这将是非常惊人的,因为仅土地就差不多了,而重建足彩预测的成本则超过1M。

  • SiO2发表的评论
    “当然,短期内租金会更好,尤其是考虑到房地产经纪人的费用。但是,如果您计划停留10年或更长时间,仍然可以进行购买。当然,我希望我有能力在1992年买回那套房子。

    取决于购买时间/地点。只需在Redfin上拉一些清单,然后查看历史销售价格即可。那里有很多例子,有人在高峰期购买了10到20年的时间,只是为了出售而购买了它。…或更少。您可以希望通货膨胀能帮助您摆脱困境,但事实并非如此’似乎很快就会发生通货膨胀,失业率为12%,国家和州预算赤字达到创纪录水平,并且由于丧失抵押品赎回权而造成的货币破坏迅速加剧 …再说一次,谁知道呢?也许大本钟和美联储的孩子们可以把我们赶出去。在过去的几年中,对我来说似乎是很大的风险。肯定有一些人在赚钱,但在拉斯维加斯也有一些鲨鱼在赚钱。

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